宜兴新天地商业广场整合市场营销策略

宜兴新天地商业广场

整合市场营销策略2

说在方案之前在接触贵公司所开发的新天地商业广场项目后,我们迅速对宜兴的商业大环境和项目周边情况作了较为详细的实地调查,调查表明,本项目具备较高的商业投资价值；在与贵公司陈副董与王总初次交流后,我们对本项目的前期商业运营有了一个大概的了解,也洞悉了项目在前期商业运营和营销思路上的一些不足之处；在了解了项目周边商业环境和自身特点之后,我们希望以我们来自深圳的智囊和专业经验,结合项目自身情况,为项目量身订造出一套创新的营销方案,解决项目目前在营销方面所遇到的难题。本案正是基于这样的目的,希望整合我们手头上一切可以利用的行业及客户资源,为本项目服务。本案将《策划报告》、《项目规划建议报告》、《营销推广策划报告》合而为一，从战略运作的角度，对本项目的规划设计与布局、功能结构与配比及销售、招商、宣传推广等各个营销子系统操控谋略，作出了系统的剖析与阐述。希望能与贵公司达成合作意向，最终实现双赢的目标。3目标排序：以“短、平、快”的营销思路，尽快实现资金回笼；通过招商及运营建立品牌效应，提供项目品牌价值；通过合理开发追求最大的利润值；最终以将项目打造成为宜兴新的商业消费中心为终极目标。品牌目标通过招揽品牌主力店和知名大型品牌商家，以及良好的商场运营，最终建立项目知名度和美誉度速度目标以“短、平、快”的营销推广思路，尽快实现商业部分资金回笼。价值目标通过创新的营销思路和营销手段，辅之以良好商业运营对人气的提升，实现利润和价值最大化新天地商业运作目标体系战略目标通过新天地商业物业的合理开发，最终将项目打造成宜兴新的商业消费中心

商业物业目标沟通我们明确的目标：◎挖掘产品潜力，建立形象高点，实现价值最大化；◎采用全新策略，加快销售速度，实现效率最大化。第一部分：项目解析及现状研判45宜兴商业市场分析◎中低档次的消费市场已尽饱和，购物模式长期在街铺化、商场化的层次上徘徊。◎迅猛增长的购买力面对不发达的商业供给市场，供求矛盾凸显。◎核心商业范围小，过于集中，以华地百货、新东方百货、大统华组成宜兴的核心商圈。◎宜兴本地投资意识不太强，购铺用于自己经营的商户较多。◎与上海、南京、无锡等地的大型复合型商业业态所提供的一站式复合化购物模式对比，富裕的宜兴人民好困惑。◎街铺依然受到追捧，而紧跟国际趋势的复合型综合一站式购物模式有待得到开发。◎宜兴商业物业的营销推广模式过于陈旧，吊不起人们的胃口。剖析宜兴商业现状宜兴商业主要特点中低档消费市场趋于饱和，中高档消费市场有着较大的发展空间；核心商圈范围小，过中集中，急需向商圈边缘扩散；大型复合型商业模式将是未来宜兴商业发展的方向；宜兴商业物业的营销推广模式有待更新。6大型商业物业比较名称地段规模(M2)商业模式租金主力店人气出租率华地百货人民中路靠人民中路两边共8万多㎡;统一管理统一经营与商家联营,从商家营业额中提取25-30%肯德基\新华书店\必胜客等因其品牌效应带动很旺的人气入驻率100%新东方百货人民中路4万多㎡统一管理统一经营与商家联营,从商家营业额中提取25-30%地处核心商圈,人气很旺入驻率100%苏南商厦太鬲西路商业面积3万多㎡统一管理统一经营与商家联营,从商家营业额中提取20-28%肯德基人气较旺入驻率较高结论：华地百货由于其品牌价值和地段优势受到宜兴市民的追捧,新东方也因黄金地段和较高档次受到消费者青睐,但它们也有着业态单一、停车位少等劣势，而且发展空间也进一步饱和，宜兴商业发展的趋势自然而然的朝着苏南商厦和新天地转移，宜兴商业消费中心的“乾坤大挪移”已非遥不可及！与本项目具有可比性的商业物业分析7宜兴商业发展的未来格局正处在由量变到质变的飞跃过程。本土居民的购物模式与消费习惯在大盘拉引作用下，开始面临剧烈嬗变。宜兴城市规划格局迅猛提升，宜兴人民开始迎来生活方式与消费观念的更新。复合型SHOPPINGMALL的商业一站式购物形态是宜兴商业发展的方向。8

据我们调查，本地中高及高层购买力习惯倾向于“上无锡，下南京，进上海”。我们经分析后认为，造成此类购买资本流失的原因，也正是我们的机会点：

1.本地时尚商品种类馈乏，可选择余地不大。

2.本地零售市场与商品经济的不够发达，导致目标购买力无法产生消费欲望与购买冲动。

3.本地产品供给市场所提供的商品附加值有限，消费心理无法得到满足，核心竞争力不强。本项目的机会点9多元化休闲场所不足，居民较多倾向于酒店、夜总会、卡拉OK、酒吧等单一休闲模式。由于宜兴本土的商业格局带有较大的自发式、随意性特点，缺乏商业龙头引力与消费助推力，业态升级缓慢，居民一站式购物的消费习惯尚未养成。由于宜兴城市建设、人口结构、文化差异等因素，导致宜兴虽地处苏、浙、皖的枢纽地带，居民生活方式与消费观念与一线城市相比仍有较大差距。

10购买商铺的客户一是用做自营，投资型客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代”主要体现了商铺的价值，而真正称得上“一铺养三代”的性价比高的商铺在宜兴却是寥寥无几；商铺售价及租金以人民路商业区为核心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；宜兴商铺的租金回报率在5％～8％左右，东城区的商铺回报率略低（在4.0％～7%之间）；投资客户与商铺使用客户通常合二为一，购买商铺用于自己经营的买家在35%左右；人流量是影响商业价值的关键因素，临街商铺由于人流量大，服务范围广，经营业态灵活，如今为宜兴颇受追捧的商业物种；宜兴商铺调查小结11商业物业业投资价值值一铺养三三代的“铺”周边人流流量多少少商圈内的的消费能能力入驻商家家是否有有足够的的吸引力力非短期的的租金回回报，而而在于长长期的升升值空间间一定要有有不可限限量的投投资前景景，保障障长期投投资回报报；一定要有有接轨国国际的一一流管理理，保障障日后红红火经营营；商业价值值致胜武武器武器１：：从长线线看投资资前景武器２：：从管理理看投资资回报武器３：：从租售售看投资资信心一定要有有良好的的商场运运营情况况，保障障投资者者的投资资信心；；宜兴商业业物业价价值判断断12关于宜兴兴目前商商业物业业投资价价值的思思考宜兴的商商业出路路在哪里里？宜兴商业业消费必必然向核核心商圈圈边缘扩扩散，原原商业中中心无法法承载宜宜兴日益益增长的的消费需需求；硬性配套套齐全，，管理水水平高，，业态组组合优越越的复合合型多业业态一站站式购物物中心（（SHOPPINGMALL），将填填补宜兴兴商业市市场空白白；创新的营营销推广广策略，，将是宜宜兴商业业物业立立于不败败之地的的关键所所在。新天地商商业广场场的出路路坚持走打打造“复合型、、多业态态、高档档次、国国际化管管理”的一站式式购物中中心的发发展方向向，填补补市场空空白，树树立商业业旗舰形形象。营销推广广策略走走差异化化道路，，创新营营销思路路占领市市场制高高点。注重业态态组合及及入驻商商家的号号召力，，招揽具具备能够够迅速提提升人气气的品牌牌商家。。鉴于本地地人投资资意识不不强，本本项目应应启动异异地销售售，以异异地带动动本地销销售，从从而达里里应外合合的效果果。13从宜兴的的商业环环境分析析中，我我们得出出了项目目想要实实现成功功运营的的出路，，但由于于项目不不是一个个全新的的项目，，而是从从销售、、招商到到运营，，都已经经运作过过一段时时间，因因此，我我们不但但要看到到项目的的自身价价值，将将其进一一步开采采发掘，，更要看看清项目目目前所所处的态态势和前前段时间间运作中中在市场形象象定位、、招商运运营策略略以及营营销推广广方面所出出现的问问题，然然后寻找找解决之之道。14本项目位位于宜兴兴市中心心繁华区区域，属属于核心心商圈商商业物业业商业面积积：约7万㎡。层数：地下二二层，地地上四层层，共六六层停车位：1350个。基本指标标配有34部自动扶扶梯，9部观光电电梯，商商场内设设2个广场，，外有3个广场，，商场内内配备中中央空调调系统等等硬件条件件项目基本本概况宜兴是江江苏省市市区面积积最大的的县级市市，现排排名全国国百强县县市第9，隶属无无锡，距距离无锡锡58km新天地商商业广场场157万平米的的商业体体量，属属于大型型商业体体，在宜宜兴较为为罕见。。宜兴在全全国百强强县市中中排名第第9，而且有有着电缆缆、环保保设备、、陶瓷、、化工等等支柱型型产业，，交通极极为便利利，经济济实力雄雄厚；项目周边边商业氛氛围浓郁郁，市政政配套齐齐全；项目一面面朝湖，，风景优优美，湖湖四周楼楼盘林立立，多个个高档社社区将带带动该区区域的人人气。处于城市市核心商商圈内，，离市中中心仅几几百米之之距。交通路况况较好，，四通八八达，离离汽车客客运客仅仅几分钟钟车程。。规模交通条件件区域情况况招商较为为成功，，但商场场目前运运营情况况不甚理理想。运作情况况项目分析析16项目现状状---项目招商商成果显显著，但但龙头主主力店经经营不利利，导致致商场形形象受损损项目目前前现状招商情况况良好：：上海世纪纪联华超超市、国国美电器器、肯德德基、必必胜客、、招商银银行、皇皇仕宝健健身会所所、中信信银行等等知名大大商家已已进驻商商场龙头主力力店运营营不力：：商场前期期引进的的龙头主主力站莱莱新百货货经营不不善，导导致经营营商家信信心受挫挫，人气气难以集集聚。目前商场场投入运运营已有有一段时时间，但但暂时却却未形成成气候，，导致项项目没有有体现出出其应有有的商业业价值和和预期回回报，影影响了投投资者的的投资信信心，加加上目前前商业投投资环境境的不景景气，使使得项目目在销售售方面出出现了瓶瓶颈。17项目现状状反思——市场整合合的思考考项目预期期目标通过商场场运营提提升商业业价值利用招商商的成功功为销售售打好基基础为项目聚聚集人气气招揽品牌牌商家入入驻带动租金金和售价价上扬先招商、、后销售售的先进进思路品牌进驻驻增添投投资者信信心以龙头主主力店树树立商场场品牌将项目打打造成新新商业消消费中心心树立品牌牌形象，，打造新新商业中中心项目前期期运营不不太成功功，没有有形成人人气，不不能给予予投资者者强烈的的信心营销推广广思路没没有亮点点，营销销渠道和和通路过过于单一一，没有有打动市市场面临的问问题？继续按原原来运营营模式和和传统营营销思路路，无法法提升商商业价值值，加快快销售速速度调整商场场运营模模式，引引进专业业营销团团队，整整合行业业资源，，迅速实实现商业业价值和和品牌价价值的双双重提升升18项目SWOT分析本项目集集万千优优势于一一身，也也存在劣劣势和威威胁，我我们要放放大优势势，规避避不足！！S（优势））：地处核心心商圈绝绝版黄金金地段高起点商商业规划划和品质质招商良好好，大批批品牌商商家入驻驻停车位等等硬件配配套设施施齐全大体量有有利于打打造新商商业中心心发展商实实力保证证W（劣势））：目前龙头头主力店店运营状状况不好好，人气气不够；；前期营销销推广过过程中没没有建立立良好形形象；商场层高高及进深深不利于于聚集人人气O（机会））：整个宜兴兴经济、、商业发发展迅速速，消费费需求旺旺盛；宜兴缺少少复合型型SHOPPINGMALL，给项目目带来发发展契机机；T（威胁））：目前全球球商业投投资环境境普遍低低迷；宜兴本地地人投资资意识不不够；解决之道道让客户回回归于关关注商业业价值的的本源；；通过设计计全新的的形象，，形成差差异化；；降低置业业门槛，，有效扩扩大客户户层面；；打造宜兴兴新商业业消费中中心蓝图图；19项目核心心价值分分析新天地商商业广场场价值体体系核心点区位价值值市场价值值品牌价值值核心点核心点以品牌商业业为主力的加加盟价值值体系以核心商圈圈为主导的价价值体系系以商业业态态为核心的价价值体系系20新天地商商业广场场区位价值值体系概概念1、宜兴的的核心，，商业的的红心；；*人人民路路核心商商业圈概概念；2、宜兴未未来商业业1号；*升升华SHOPPINGMALL概念，打造新商商业消费费中心；；3、宜兴商商业中心心乾坤大大挪移；；*核核心商商圈扩张张概念；；4、把上海海南京路路搬到宜宜兴？*拿拿上海南南京路与与项目做做类比；；5、宜兴最最赚钱地地带；*未未来商业业消费中中心，商商机无限限；新天地商商业广场场区位价价值体系系概念21新天地商商业广场场市场价值值体系概概念1、宜兴第第1个复合型型一站式式ShoppingMall2、商业革革命：ShoppingMall登陆宜兴兴；3、世界的的，我们们的：ShoppingMall4、引领宜宜兴一站站式购物物风向标标；5、宜兴第第一个集集购物、、休闲、、娱乐、、观光于于一体的的商业中中心；新天地商商业广场场市场价价值体系系概念22新天地商商业广场场品牌价值值体系概概念1、世纪联联华、国国美的方方向：就就是你赚赚钱的方方向；*主力力店；2、肯德基基、必胜胜客的方方向就是是你的方方向；*人气气店；3、世纪联联华、国国美、肯肯德基、、必胜客客、招商商争行……最好的都都在这里里了4、做核心心商圈的的主人，，当品牌牌巨头的的房东！！5、跟庄巨巨头创富富，为投投资加上上一份保保单！新天地商商业广场场市场价价值体系系概念23通过我们们对项目目现状的的反思，，以及对对项目核核心价值值的重新新提炼，，我们认认为，项项目要迅迅速提升升商业价价值和品品牌知名名度，必必须将项项目进行行重新形形象定位位和包装装，因为为，准确确的定位位与项目目的招商商、销售售及日后后的运营营发展都都休戚相相关。24项目定位位定位从突突破市场场开始形象的高高点项目形象象的建立立产品的高高点现场优势势的建立立整合推广广的高点点整合攻击击优势建建立市场突破点的建立建立市场制高点，全面建立竞争优势市场突破点的关键建立项目商业品牌领导地位市场突破点的核心商业地产产定位的的常见利利器：1、地段2、市场3、企业实实力4、商业资资源5、租金6、价值成成长空间间7、管理8、……25在给项目目定位之之前，首首先我们们应拥有有更新的的商业理理念！我们将构构筑一个个集品牌购购物、休休闲娱乐乐、特色色餐饮、、观光于于一体的的大型复复合型现现代商业业特区（（SHOPPINGMALL）我们营造造成为中产阶层层生活购购物、休休闲娱乐乐、及商商务活动动的最佳佳平台。。我们吸引引国际新新型商业业零售和和商区构构筑的元元素，与与本地文文化融会会贯通，，成为宜兴兴乃至长长三角的的一道亮亮丽风景景线，成成为商业业与文化化结合的的典范！！定位的核核心动力力（一））26经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。经营者消费者消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！投资者提供场所给经营者经营，获取价值投资者经营者的经营状况直接影响投资者的收入，经营越好，回报越高，反之亦然1投资定律律分析结论：吸吸引投资资客必须须先要吸吸引经营营者，吸吸引经营营者必须须先要吸吸引消费费者。项目定位位的核心心动力（（二）27怎样吸引引消费者者的目光光？创造第一一：宜兴第1个综合型型一站式式购物SHOPPINGMALL表现差异异：独特的营营销方式式，新颖颖的推广广思路。。引导需求求：现代经营营管理理理念营造造优越购购物场所所。项目定位位铁三角角：赢得得市场的的法宝28项目定位位核心定位位我们将打打造一个个集国际际风情、、生态景景观、时时尚购物物、休闲闲餐饮、、娱乐旅旅游于一一体的大大型主题题式购物物公园。。功能定位位树造宜兴兴首个一一站式购购物公园园(SHOPPINGMALL)市场定位位主题式购购物，打打造餐饮饮、休闲闲、娱乐乐新亮点点。档次定位位以中档服服装、百百货类产产品和中中档餐饮饮，休闲闲娱乐消消费为主主流的购购物新空空间。29万象之城城体验之都都项目的形形象定位位所谓万象象：就是是以复合合型的商商业业态态,打造一个个包罗万万象的时时尚消费费中心;所谓体验验：就是是以商品品为道具具，以服服务为舞舞台，环环绕着消消费者，，创造出出值得消消费者回回忆的活活动。30项目定位位的支撑撑要素实力上傲傲视群伦伦(新加坡财财团数亿亿巨资钜钜献)招商成果果显著（世纪联联华\国美\肯德基等多个个品牌巨鳄入入驻）规划上独树一一帜(现代化商场规规划)交通上四通八八达(紧临九滨路\太鬲西路\宜北路,交通网络四通通八达）地段上不可复复制(核心商圈绝版版地段)配套上应有仅仅有(停车位\自动扶手电梯梯\观光电梯\中央空调等配配套)前景上无可限限量（未来商业消消费中心，前前景无可匹敌敌）政策上鼎力支支持31提出创新的市市场攻击概念念以容易吸引投投资者眼球的的崭新名词作作为全新的市市场攻击概念念;目前股票\基金等理财手手段由于过大大的风险让投投资者失去信信心;很多人将钱存存放在银行作作为一种理财财手段,而如今进入负负利率时代,考虑通货膨胀胀等因素,储蓄只为让资资金贬值;“商铺银行”相相对于真正的的银行,它具备保值增增值的功能,又没有投资风风险,因此,将钱投入新天天地商铺,才是真正的安安全创富.因此,提出”商铺银银行”的概念念,旨在坚定投资资者的信心项目推广由此此发力：新天地,首创“商铺银行”商铺银行的核核心理念商铺银行，与与实体银行相相比较，将风风险降至更低低，无需自行行招租、经营营、管理，无无需承担断租租、停租的风风险，无需商商业经营的经经验，甚至无无需费心操心心。国际运营营团队负责招招商、经营、、管理、收租租，每月收益益通过银行一一本通划到您您的账上。32”商铺银行”登陆宜兴,掀起安全投资资风暴新天地商业广广场宜兴商商业新坐标NO.1潮流领地100%财富空间一铺一金库三三代摇钱钱树投资创富就就在新天地时尚消费风向向标人气商商机聚集地项目推广口号号第二部分项项目规划建建议3334坚持以主题风风格为核心，，将项目打造造成主题式购购物公园；坚持以商业经经营规律为导导向，注重主主力店的布置置与人流动线线的设计；坚持以营销与与经营需要为为目标，通过过对项目规划划进行调整，，提升项目自身身价值，这样样有利于在销销售价格上得得以体现。真正将项目打打造成为“宜宜兴新商业消消费中心”适当调整业态态组合及分布布，避免产品品过于单一而而导致运营难难度加大，满满足各类客户户需求项目规划调整整思路最终实现价值值和利润最大大化规划思路调整整背景前期商场运营营不大理想；；龙头主力店经经营不善，未未能吸引人气气；商场没有重视视主题风格。。思路梳理调整规划以实实现价值提升升调整规划以实实现产品多元元调整规划以体体现档次追求求35商场规划目标标1、将项目打造成成宜兴第一个个“情景式购物中中心”；2、打造国际的、时尚尚的、有情调调的、品味的的、阳光的、、欢愉的、、健康的品牌牌个性建筑包装与装修1、外立面包装与与建筑楼层可可以作小范围围修改和增建建可能；2、外墙设计大屏屏幕(13m×5m)电子显示屏,广告位设计成成三面自动翻转式式BANNER位；3、现商场内部部装修限制了了层高，让消消费者产生压压抑感，建议议进行重新装修修，保证商场场内层高净高高在3、4米以上；4、形象主入口口进行重新包包装,体现出档次和和品质感规划结构调整思路项目规划具体体调整建议36商家结构与布布局商品结构规划结构调整思路1、龙头主力店：：将原莱新百百货经营区域域引进知名百百货公司（如如友宜百货、、大洋百货、、百盛、OUTLETS折扣店等品牌牌），迅速集集聚人气；2、靠湖区域：：引进大型餐餐饮品牌（如如无锡金海华华海鲜楼）、、休闲娱乐（（如量贩式KTV）等；3、其它临街商商铺：设立门门槛，要求经经营者所经营营的品牌必须须上档次1、目前一楼所开开业运营的“时尚通道”为中低档产品品，不利项目目提升档次和和品牌影响力力，建议项目目走中高档商商城路线，项项目自身优势势具备高档商商城的条件；；2、采取统一收收银、统一经经营的方式3、建议商品配配比为：顶尖尖品牌5%；高档品牌15%；中高档品牌牌60%；中档品牌20%37情景式购物主主题商业中心心建议：人性化购物产所制造热闹气氛（人气）（乐趣）娱乐休闲功能1、不定时、不不定点安排各各国著名的乐乐器表演，如萨克斯、大大扬琴等，流流动性的贯空空整个商场；；2、逢重大节日日在商场外广广场举行各类类活动，如年年轻人喜欢的街舞、、女性喜欢的的化妆表演、、新潮的人体体彩绘等；3、针对每层不不同的业态分分布，分别在在每层布置展展台，分别根据业态态举行服装表表演、家居展展、饮食节等等1、在商场外部部广场装饰各各类有特色的的小品，如旱旱地喷泉、音乐喷泉、童童话雕塑等，，使人们特别别是小孩产生生乐趣；2、在商场内部部设置功能齐齐全的休闲设设施，如休闲闲台椅等规划目标：人人性化购物产产所，情景式购物中中心第三部分营营销策略及及实施方案3839我们的营销原原则把握项目目的路线营销原则利润最大化是是我们矢志不不移的追求特色竞争力是是我们追求利利润的保障用品牌文化效效应营造特色色竞争力用多样化营销销手段塑造品品牌最大限度地规规避市场风险险40营销推广总作作战思路宜兴本地销售售宜兴以外区域域销售本区域销售精精耕细作，以以全新概念重新入市，先先筑坝蓄水，，在最佳时机集中放量，，产生轰动效效果。启动外区域市市场，利用我我们的客户资资源，采取针对对性措施，利利用创新营销销策略和推广思思路吸引投资资者，举行产产品推介会，组组织看房团，，促成购买。。思路精髓宜兴本地销售售份额与外区区域销售份额额各占50%；启动外区域市市场是为了更更好的促进本本地销售；外区域销售的的利好必将带带动本地销售售。41分销市场：利利用我们丰富富的行业资源源本地市场：将将本案重新包包装全新推出出新天地商业广广场分销市场操作作思路1、利用我们丰丰富的行业资资源建立销售售网点3、对每个销售售网点进行本本项目的销售售培训5、给予销售网网点推广包装装和活动上的的支持4、给销售网点点布置销售任任务，并实行行把控和监督督2、通过严格的的市场调查后后确定需要拓拓展的销售网网点42新天地商业广广场本地市场操作作思路1、制造噱头，，重新入市：：针对项目已已入市销售过过一段时间，，调整说辞可让让项目全新入入市，我们可可以说，项目目采取的是“先招商，后销销售”的先进模式，，为的是解除除投资者的风风险，确保投资的收收益，在如今今品牌巨头纷纷纷进驻，招招商大获成功功的大好形势下下，为答谢客客户厚爱，开开发将自营的的60%商铺中向市场推出部部分房源，为为投资者提供供罕珍的投资资机会。2、商铺银行概念，震撼宜宜兴：在当今今这种投资大大环境恶劣的的情况，炒作商商铺银行概念念，如同给投投资者注入了了一支强心剂剂；3、利用“先认筹，再再解筹”销销售方式，先先筑坝蓄水，，在最佳时机集中放量，，产生轰动效效果。43营销推广战略略原则短：尽量缩短销售售时间平：销售过程顺畅畅平稳，注意意控制销售成成本快：对有意向的客客户对象做出出的相应措施施快，信息的宣传推推广及反馈速速度快44陆军：户外、现场场、宣传资料料等主要任务：树立项目形象象，传播项目目内容，辅助助项目营销手手段目的：户外为主流媒媒体，报纸、、现场配合引引起关注，宣宣传资料促成成购买。空军：新闻媒媒体（报纸纸、电视、电电台）主要任务：炒作什么是”商铺银行“概念，商铺银银行的高成长长空间、炒作作项目前景、、炒作核心商商业对投资者者的吸引力。。目的：引导投资者的的投资思维，，增强项目品品牌知名度。。海军：活动主要任务：制造人气，吸吸引关注目的：针对阶段性销销售效果而举举行的活动可可以拉动投资资者即时投资资行为。营销推广战略略布署45翻新项目在市市场中的销售售形象[支撑点]项目形象的重重新建立；[推广媒体]现场包装、户户外媒体推广广、销售资料准备备形象递进，卖卖点出击[支撑点]VIP认筹，开盘活活动；[推广媒体]户外媒体、报报纸广告、电视广告准备期（2个月）内部认购期、、强销期（5个月）新天地商业广广场媒体推广广计划持销/清盘期（5个月）拓展形象外延延，促销[支撑点]项目的投资环环境不断出现现和成熟；[推广媒体]户外媒体直邮营销推广攻击击阶段46营销策略亮点点——我们的杀手锏锏五大创新营销销概念三大创新营销销举措营销概念1：“化整为零，全全民安全投资资计划”营销概念2：“不升升值值，，退退你你钱钱”低开开高高走走计计划划营销销概概念念3：“做不不旺旺，，退退你你钱钱”五年年回回购购计计划划营销销概概念念4：“秒秒秒金金”VIP金卡卡增增值值计计划划举措措二二：：新新闻闻发发布布会会举措措三三：：挖挖掘掘老老客客户户营销销概概念念5：“会员员制制”营销销计计划划举措措一一：：招招商商成成果果发发布布会会47“化整整为为零零，，全全民民安安全全投投资资计计划划””战略略要要领领：：降低低投投资资门门槛槛，，实实现现全全民民创创富富战略略精精髓髓：：针对对于于商商场场室室内内虚虚拟拟铺铺，，将将其其化化整整为为零零，，将将单单个个商商铺铺总总价价控控制制在在10——20万之之间间，，这这样样可可降降低低投投资资门门槛槛，，无无形形增增加加了了本本项项目目的的目目标标客客户户群群，，让让更更多多人人都都可可以以买买得得起起新新天天地地商商铺铺，，打打造造全全民民投投资资计计划划。。实战战操操作作：：同时时推推出出返返租租概概念念，，10年每每年年返返租租8%，前前3年一一次次性性返返租租24%。推广广口口号号：：““首付付10万即即当当品品牌牌巨巨头头房房东东，，全全民民创创富富总总动动员员””买铺铺即即收收3年24%租金金，，引引领领安安全全创创富富风风暴暴营销销策策略略亮亮点点———创新新营营销销概概念念1思路路精精髓髓化整整为为零零，，将将室室内内虚虚拟拟铺铺总总价价都都控控制制在在10—20万/个，，降降低低投投资资门门槛槛，，扩扩大大客客户户群群，，打打造造全全民民投投资资概概念念；；可配配合合以以返返租租概概念念,一次次性性从从总总价价扣扣除除3年24%租金金.48全民民投投资资案案例例:2FXX商铺总价一次返3年24%租金实际总价月租金收益10年稳定租金总收益10年后商铺预计市值10年后商铺月租金后30年租金收益10㎡15万3.6万元11.4万元1000元12万60万4000元

超过200万10万搏搏百百万万,四两两拨拨千千斤斤以上上数数据据仅仅供供参参考考49□营销销策策略略亮亮点点———创新新营营销销概概念念2“不升升值值,退你你钱钱””低低开开高高走走价价格格策策略略战略略要要领领：：低开开高高走走，，开开盘盘涨涨价价策策略略战略略精精髓髓：：蓄水水期期许许诺诺下下定定客客户户，，开开盘盘铁铁定定涨涨价价实战战操操作作：：比如如我我们们将将起起盘盘价价拟拟定定为为10000，我我们们承承诺诺客客户户开开盘将将升升值值到到11000，使使客客户户心心里里产产生生物物超超所所值值的的概概念念，，从而而促促成成涌涌跃跃跟跟进进，，然然后后适适当当放放量量，，把把握握销销控控，，真真正实实现现开开盘盘升升值值。。推广广口口号号：：发展展商商郑郑重重承承诺诺：：““不不升升值值，，退退你你钱钱””50营销销策策略略亮亮点点———创新新营营销销概概念念3战略略要要领领：：给投投资资者者以以信信心心保保障障战略略精精髓髓：：体现现发发展展商商实实力力与与信信心心实战战操操作作：：向客客户户承承诺诺，，五五年年之之内内市市场场不不能能做做旺旺的的话话，，将铺铺位位120%增值值回回购购。。推广广口口号号：：“做做不不旺旺，，退退你你钱钱五五年年增增值值回回购购””“做不不旺旺,退你你钱钱””五五年年增增值值回回购购计计划划51营销销策策略略亮亮点点———创新新营营销销概概念念4“秒秒秒金金””VIP金卡卡增增值值计计划划名称称:新天天地地VIP金卡卡开盘盘之之前前发发行行；；为为期期30天。。VIP金卡卡:购铺铺专专用用VIP金卡卡优优惠惠措措施施:每天天200元增增值值,日增增百百金金，，早早购购多多得得.所得得优优惠惠,全部部充充抵抵首首期期付付款款.52营销销策策略略亮亮点点———创新新营营销销概概念念5“会籍籍制制””营营销销计计划划战略略要要领领：：购铺铺即即可可成成为为新新天天地地VIP会员员战略略精精髓髓：：VIP会员员可可享享受受多多种种优优惠惠，，从从而而调调起起投投资资者者积积极极性性实战战操操作作：：买铺铺即即可可填填写写VIP会员员权权益益表表，，投投资资者者即即可可成成为为新新天天地地商商业业广广场场的的会会员员，，凭凭此此卡卡除除购购买买商商铺铺可可获获打打折折优优惠惠，，还还可可享享受受商商场场所所有有商商品品会会员员价价,同时时还还可可免免费费参参加加新新天天地地广广场场举举办办的的任任何何活活动动，，逢逢节节假假日日还还可可获获得得由由新新天天地地提提供供的的精精美美礼礼品品等等一一系系列列优优惠惠。。推广广口口号号：：买铺铺送送““会会籍籍””，，投投资资新新天天地地，，绝绝对对超超值值53营销销策策略略亮亮点点———创新新营营销销举举措措1“新天天地地招招商商成成果果发发布布会会””举措措：：以此此活活动动重重新新切切入入项项目目销销售售。。以以招招商商硕硕果果增增添添客客户户投投资资信信心心。。主题题：：““品牌牌巨巨头头联联手手新新天天地地,打造造宜宜兴兴商商业业盛盛宴宴””操作作：：利用用此此次次活活动动高高姿姿态态重重新新入入市市，，一一来来为为销销售售重重新新入入市市制制造造噱噱头头,二来来坚坚定定投投资资者者的的经经营营者者对对新新天天地地的的信信心心,建议议活活动动在在宜宜兴兴高高档档酒酒店店举举行行，，邀邀请请政政要要人人员员、、新新闻闻媒媒体体及及前前期期业业主主出出席席，，随随后后在在现现场场举举行行开开工工仪仪式式，，高高调调入入市市，，引引起起轰轰动动。。推广广口口号号：：““品牌牌巨巨头头的的眼眼光光,就是是你你创创富富的的方方向向”54营销销策策略略亮亮点点———创新新营营销销举举措措2“新闻闻发发布布会会””举措措：：邀请请政政府府官官员员、、各各大大媒媒体体和和专专业业人人士士参参与与；；主题题：：1、““首首个个体体验验式式SHOPPINGMALL””登陆陆宜宜兴兴；；2、核核心心商商业业商商铺铺的的投投资资价价值值论论；；3、商商铺铺银银行行的的全全新新概概念念目标标：：引发发对对新新天天地地广广场场的的广广泛泛关关注注：：引发发业业内内和和专专业业人人士士对对“体验验式式SHOPPINGMALL”和”商铺铺银银行行”的投投资资价价值值分分析析和和争争论论；；55营销销策策略略亮亮点点———创新新营营销销举举措措31、老老业业主主购购买买商商铺铺的的的的额额外外回回馈馈措措施施；；———2%额外外购购房房优优惠惠措措施施；；2、同同时时购购买买商商铺铺和和住住宅宅的的客客户户特特别别优优惠惠措措施施；；———3%额外外购购房房优优惠惠措措施施；；老客客户户投投资资计计划划:56□营销销组组织织攻攻略略———销售售节节奏奏2008年4月1月11月7月前期期准准备备(2个月月)公开开发发售售(3个月月)盛大大开开盘盘前期期准准备备阶阶段段：：确定定外外区区域域销销售售网网点点；；局部部环环境境、、橱橱窗窗、、灯灯观观光光效效果果的的展展示示；；项目目形形象象全全面面更更新新；；案场场包包装装(售楼楼外外)招商商信信息息反反馈馈；；销售售人人员员培培训训；；销售售物物料料准准备备外区域域销售售全面面启动动预热阶阶段：：确实认认购方方案,本地开开始正正式认认购；；宣传单单张和和户型型图制制作和和完成成；完成价价格表表；确实开开盘发发售方方案；；确定媒媒体推推广计计划及及广告告设计计；确定优优惠条条件公开发发售阶阶段：：各种媒媒体发发布；；开盘活活动举举行；；根据开开盘反反映对对营销销策略略进行行适当当调整整及制制定相相应后后续方方案；；广告推推广配配合创创新营营销策策略，，打动动投资资者；；加大外外区域域销售售力度度，全全力强强销。。媒体形形象强强势推推广期期媒体投投放（（报纸纸、网网络、、影视视）；；创新新营销销概念念大力力炒作作；软文+广告牌牌/认购信信息发发布；；刷新新前期期形象象，建建立全全新项项目形形象；；持续销销售阶阶段：：1、业主主口碑碑；2、老客客户带带新客客户让让利措措施；；3、促销销返利利活动动；4、招商商效果果增加加投资资信心心。形象推推广期期12月2月8月9月2009年预热阶阶段2个月持销及及尾盘盘期5个月10月3月5月6月11月5712月09年1月3月5月7月9月11月前期准准备及预热热期：：20％强销期期：30%尾盘期期：20%11月认筹解筹2次解筹筹及开开盘首推：：室内内虚拟拟铺加推：：中央央圆弧弧区商商铺\宜北路路独栋商商务楼楼持销期期：20%营销组组织攻攻略——推售策策略58阶段：：销售售准备备期（（2个月））时间：：2008年11月——08月12月；攻击点点：全全新形形象出出台，，引起起市场场关注注；回回款目目标：：3000万：两大战战役：：全新概概念占占领市市场、、增强强商户户信心心阶段：：认筹筹期（（2个月））时间：：2009年1月——2月底；；攻击点点：概概念全全方位位冲击击达到到销售售任务务；重要节节点：：认筹筹回回款目目标：：5000万两大战战役：：商家怎怎样拉拉拢、、春节节攻略略冲击击波阶段：：持销销及尾尾盘期期（3个月））时间：：2007年1月16日——2007年4月15日；攻击点点：任任务尾尾期加加强销销售；；回款款目标标:1亿两大战战役：：创新策策略促促进二二次热热销、、促销活活动促促进成成交、、销售攻攻击阶阶段第2攻击波波第4攻击波波第1攻击波波第3攻击波波阶段：：强销销期（（3个月））时间：：2006年11月1日——2007年1月15日；攻击点点：持持续推推出卖卖点加加强销销售；；重要节节点：：开盘盘回回款款目标标：1.5亿四大战战役：：开盘全全力轰轰击、、真正正返租租让利利、大批商商户成成功见见证、、享受受情景景式购购物十大战役节节推进营销战战略执执行：：十战战定宜宜兴59在进一一步沟沟通后后,如果我我们能能与贵贵公司司达成成合作作意向向，下下一阶阶段将将为您您送上上关于于思想想如何何指导导双脚脚行走走的故故事.关于具具体营营销操操作--关于阶阶段推推广—关于最最后的的推广广主题题定位位--关于公关关战役役—关于媒介介策略略—关于新闻闻炒作作策略略—关于售楼楼中心心包装装策略略—关于关于于整体体推广广计划划--关于预预算本次提提案结结束，，THANKS！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄