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文档简介
2004/09/30
台灣綜合研究院
金融證券投資諮詢委員會「房地產市場發展趨勢與投資理財規劃」產官學研討會心得報告
原主講人：莊孟翰教授報告人：許子涵2004/10/111前言：應以審慎、樂觀的態度來看待房地產的景氣復甦。火車頭工業：前拉式、後推式優惠貸款→經濟成長→？85.4％的住宅自有率區域性供需資料應透明化此波房地產景氣之因：三低效應2004/10/112一、今年下半年影響台灣房地產業十大主要因素低利率時代是否結束？高油價時代是否來臨？高利潤時代是否結束？理性購屋時代是否來臨？消費者購屋觀念是否改變？超額供給是否重現？寬鬆貨幣政策是否轉向？補貼是否縮減？大陸宏觀調控之影響如何？非經濟因素之影響如何？2004/10/113低利率時代是否結束？美國聯邦準備理事會（Fed）至今年9月21日已三度升息至1.75％，由寬鬆貨幣政策逐漸轉為緊縮貨幣政策。據雷曼兄弟（LehmanBrothers）最近公佈之亞洲經濟情勢報告指出，台灣將是亞洲最快出現提高利率動作的國家之一。低利率時代可能是結束了，但不見得高利率時代就來臨。
2004/10/114高油價時代是否來臨？＝＝油價、物價與房價之三角情節是否依然存在？對於一般民眾購屋需求之影響如何？1.世界銀行首席經濟學家波及納預測，國際油價幾個月後就會回到每桶30美元之均衡價格。2.經建會：高油價已成為經濟發展隱憂。3.全球原油蘊藏量的枯竭已成為世界經濟發展的隱憂，高油價的趨勢已然成形，無法避免。4.國際油價若上漲20％，國內油價將上升10％，物價也將上漲0.48％，經濟成長將下挫0.27％。2004/10/115高利潤時代是否結束？房地產高利潤時代結束了短期投資獲利→長期經營管理現金的流動性、對景氣的起伏變化、利用收益還原來換算投資報酬稅制：從０來談2004/10/116理性購屋時代是否來臨？首購需求、換屋需求與投資需求之結構性變化如何？1.首購需求：5、6成左右2.換屋需求：2成、3成3.投資性需求：1成半、2成住宅自有率設立消費者購屋的需求，以消費者為導向2004/10/117消費者購屋觀念是否改變？購屋觀念有改變財產三分法：1/3現金、1/3股票、1/3房地產，是不是還像以前那樣？房地產是否仍是最佳保值、增值工具？2004/10/118超額供給是否重現？93年1～6月核發住宅建造執照達52,359戶，依此推估，今年核發住宅建造執照數量將超過10萬戶。93年1～7月北台灣預售屋推案規模已達到2,210億元，結構體及新成屋的量體亦已高達1,097億元，兩者合計3,307億元，依此推估，今年全年之市場供應量將超過6,000億元。2004/10/11993年1～7月北台灣預售屋及新成屋推案量統計表區域金額台北市1,145億元台北縣966億元基隆市33億元桃園縣818億元新竹縣市345億元合計3,307億元2004/10/1110寬鬆鬆貨貨幣幣政政策策是是否否轉轉向向？？國際際油油價價持持續續攀攀高高，，可可能能引引發發通通貨貨膨膨脹脹；；企企業業生生產產成成本本提提高高則則將將導導致致經經濟濟衰衰退退。。通通貨貨膨膨脹脹加加上上經經濟濟成成長長衰衰退退，，有有可可能能導導致致「「停停滯滯性性通通貨貨膨膨脹脹」」（（stagflation））。。政府府的的貨貨幣幣政政策策當當然然會會轉轉向向，，會會調調整整一一下下，，但但是是不不太太可可能能造造成成停停滯滯性性膨膨脹脹之之情情況況。。2004/10/1111補貼貼是是否否縮縮減減？？土地地增增值值稅稅減減半半徵徵收收措措施施是是否否延延續續？？增值值稅稅應應該該要要繼繼續續減減半半，，並並且且要要修修法法常常態態化化優惠惠房房貸貸是是否否繼繼續續提提撥撥？？1.不不太太容容易易會會繼繼續續提提撥撥2.住住宅宅法法：：租租金金補補貼貼2004/10/1112大陸陸宏宏觀觀調調控控之之影影響響如如何何？？大陸陸經經濟濟穩穩定定之之後後是是否否還還會會吸吸引引國國人人前前往往投投資資房房地地產產？？1.還可可以增加加2.20-30年之久久2004/10/1113非經濟因因素之影影響如何何？依經建會會所公佈佈之第二二季住宅宅需求動動向調查查資料顯顯示，第第二季的的房價信信心綜合合指數為為120.29分，已已較第一一季之131.04分分顯著降降低。。2004/10/1114二、經濟濟景氣動動向領先先指標與與同時指指標標統計（一）近近兩年經經濟景氣氣對策信信號判斷斷分數變變動趨勢勢圖2004/10/1115（二）經經濟景氣氣動向領領先指標標與同時時指標變變動圖2004/10/1116台北市房房價（6F～12F））變動趨趨勢2004/10/1117台北縣房房價（6F～12F））變動趨趨勢2004/10/1118基隆市房房價（6F～12F））變動趨趨勢2004/10/1119桃園地區區房價（（6F～～12F）變動動趨勢2004/10/1120新竹地區區房價（（6F～～12F）變動動趨勢2004/10/1121台中地區區房市近近10年年推案量量統計分分析2004/10/1122台中市市近10年年規劃劃戶數數與推推案金金額2004/10/1123高雄地
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