2015年下半年西藏房地产估价师制度与政策：评价专家委员会及其工作机制模拟试题

2015年下半年西藏房地产估价师《制度与政策》：评估专家委员会及其工作机制模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房屋结构差价是指各种不同结构房屋建筑—之间的差额。A.材料B.成新C.折旧D.造价2、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%,所需费用约占总投资的1.0%〜2.0%C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等3、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于.（2007年试题）A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同4、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。A：370B：385C：420D：550E：工业用地的监测点评估价格5、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。A.时间类参数B.融资类参数C.评价标准类指标D.收益类指标6、下列关于建筑材料的耐久性，表述错误的是。A：材料被用于建筑物后，要长期受到来自使用方面的破坏因素及来自环境方面的破坏因素的作用B：材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力C：采用耐久性好的材料有时会增加成本、提高价格D：不同材料的耐久性相同，影响其耐久性的因素也相同E：执行层的组织协调7、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是_。A.无限责任公司B.股份有限公司C.有限责任公司D.两合公司8、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由与w房地产开发公司签订。A：A市人民政府B：A市人民政府土地管理部门C：B县人民政府D：B县人民政府土地管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章9、组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应不少于一万元。305010020010、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000q-0.8y,则该国此时的引致消费是_（公式中C表示消费，y表示收入）。0.80.8y10001000+0.8y11、在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。（2005年试题）A：第一阶段8：第二阶段^第三阶段D：第四阶段E：借款合同12、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。A：最佳用途B：最佳规模C：最佳集约度D：最佳开发时机E：工业用地的监测点评估价格13、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于一万元。53654955781614、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定.预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%.用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为.【2007年考题】 一A：358.85万元B：360.49万元C：362.93万元D：365.29万元E：工业用地的监测点评估价格15、在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于。人：法律B：行政法规C：部门规章D：地方性法规E：执行层的组织协调16、财务内部收益率是指项目在整个—内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A.计算期B.动态投资回收期C.项目寿命期D.开发期17、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按成交租金额标准，由双方协商一次性收取。A：半个月至一个月B：半个月至两个月C：一个月至两个月D：两个月至三个月E：执行层的组织协调18、缴存住房公积金的工资基数是。A：职工本人本年度的月平均工资，共由六部分组成B：职工本人上一年度的月平均工资，共由六部分组成C：职工本人下一年度的月平均工资，共由六部分组成D：职工本人上一年度的年平均工资，共由六部分组成E：执行层的组织协调19、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行—。A.项目融资B.工程招标C.市场定位D.物业管理20、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为一万元0.505.636.2528.1421、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。A：40B：50C：60D：70E：房地产估价机构必须加盖公章22、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起一个月内向人民法院起诉。123623、收益法的本质是以房地产的—为导向求取估价对象的价值。A.预期收益大小B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落24、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起—日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。3045609025、承包商收到竣工结算价款后，通常应在—内将竣工工程交付给开发商。A.半个月B.一个月C.一个半月D.二个月二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有_。A.法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B.再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C.房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D.不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值E.在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金2、2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为元。A：80B：160C：200D：240E：执行层的组织协调3、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%,所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。161820224、不属于影响房地产价格的自身因素是。A：社会因素B：区位因素C：经济因素D：权益因素E：实物因素5、行政裁决的主要制度有_。A.行政调解制度B.拆迁听证制度C集体决策制度D.行政复议制度E.行政公开制度6、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值7、城市详细规划分为_。A.近期性详细规划和远期性详细规划B.近期性详细规划和控制性详细规划C.近期性详细规划和修建性详细规划D.控制性详细规划和修建性详细规划8、一般来说，房地产投资风险分析主要包括一等分析。A.投资资金的安全性B.项目定位的科学性C.期望收益的可靠性D.投资项目的变现性E.资产管理的复杂性9、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为_。6.25%10%16.67%16%10、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。A.造船业B.服务业C.建筑业口.航空业11、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还款额是（）元。2040.823451.835089.016666.3712、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。八：二者既有相同之处，又有质的区别B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系D：在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任E：股票投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资13、在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价一次拍卖。A：略低于B：略高于C：等于D：可高于也可低于E：执行层的组织协调14、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%,运营费用增长2%,收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为一万元。65068758563015、某收益｝生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%,所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为—万元。86261267016、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由—以上人民政府依法批准_。A.县级，划拨B.省级，划拨C.省级，出让D.县级，出让17、《住宅使用说明书》的内容不包括_。A.开发单位、设计单位、施工单位B.结构类型C.保修期限D.有关设备、设施安装预留位置的说明等18、下列关于质权特征的表述中，错误的是。（2007年试题）A：质权是一种担保物权B：质权的标的物只能是不动产权利C：质权需转移质物的占有D：质权是就质物优先受偿的权利E：执行层的组织协调19、风险估计与评价常用方法有（）。A.幕景分析法B.调查和专家打分法C.蒙特卡洛法D.智暴法E.德尔菲法20、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%,通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为。A：相等B：不相等C：可能会相等D：不能确定E：借款合同21、不属于数据收集方法的是。A：直接观察法B：间接观察法C：采访法D：报告法E：执行层的组织协调22、以下属于物业管理委托方的是_。A.房地产开发企业B.公房出售单位C.