2015年上半年四川房地产估价师制度与政策：被征收房屋价值的评价试题

2015年上半年四川省房地产估价师《制度与政策》：被征收房屋价值的评估试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。A.业主希望的投资回报率B.承租人愿意承担的费用C.承租人的承受能力D.同类型物业的市场供求关系2、房地产具有供给有限特性，本质上是由决定的。A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格3、下列不属于房地产估价基本程序的是。A：获取估价业务B：实地查看估价对象C：确定估价结果D：估价资料公开E：工业用地的监测点评估价格4、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是_。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.适合原理5、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。A：上升B：下降C：不变D：无法确定E：工业用地的监测点评估价格6、按_的不同，可将物业划分为自用物业和出租物业。A.所有权性质B.存在形式C.占有形式D.使用性质7、若标准宗地的临街深度为10m,按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。A：78%B：85%C：117%D：150%E：工业用地的监测点评估价格8、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到—的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.允许的最低经济效益指标B.最低收益率C.最低净现值D.利润为零时9、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/mz,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元/m2。A：-100B：-50C：50D：100E：工业用地的监测点评估价格10、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是_。A.潜在市场〉服务市场〉有效市场＞合格的有效市场B.服务市场〉潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场C.潜在市场〉有效市场〉合格的有效市场＞服务市场D.潜在市场〉服务市场〉合格的有效市场＞有效市场11、路线价法主要适用于两侧土地的估价。A：城市街道B：城市主干道C：城市商业街道D：城市高速公路E：工业用地的监测点评估价格12、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和_。A.区位B.面积C.价值D.经营人13、下列关于信用，说法正确的是_。A.信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡B.在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据C.商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用D.商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持14、对于，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。A：居住物业B：商用物业C：工业物业D：特殊物业E：借款合同15、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于_。A.选择专业化B.单一市场集中化C.市场专业化D.产品专业化16、引起真正的房地产自然增值的原因是。A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格17、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000近，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30%B：45%C：65%D：75%E：工业用地的监测点评估价格18、某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%,若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。A：120B：200C：220D：240E：借款合同19、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为_。62.5%80.00%133.33%200.00%20、盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0;乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，_。A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强21、某城市居民人均收入自2006年3月1日〜2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。（过时）A：0.36B：1.22C：2.78D：3.25E：工业用地的监测点评估价格22、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积价格为一元。240025802607276023、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，艮L，定位于最大的细分市场，即—，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即_。A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销24、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是_。A.三年以上六年以下B.二年以上五年以下C.三年以上七年以下D.五年以上十年以下25、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。0.631.632.2512.50二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、长期趋势法的作用主要有。A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C：用于成本法计算重置价格D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏2、房地产抵押担保的范围包括_。A.主债权及利息B.违约金C.定金D.损害赔偿金E.实现抵押权的费用3、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的^40%,该房地产的收益价格为_。368万元552万元561万元920万元4、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为一万元。60901501655、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有。A：现金回报率B：投资回收期C：借款偿还期D：资产负债率E：资本金利润率6、若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是_。A.股票+债券B.股票+投资基金C.债券+投资基金D.股票+投资基金+债券7、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2,如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1〜4层为建筑面积相等的裙房，5〜17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。8821765166715388、某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有—哪几种。A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格C.估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格D.估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格E.估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格9、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其由国务院代表国家行使。A：使用权B：征收权C：购买权D：所有权E：执行层的组织协调10、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和_。A.估算报表B.损益表C.辅助报表D.资产负债表11、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家12、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。A：直接费B：间接费C：利润口：税金E：税费13、制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于的工作内容。A：物业管理B：设施管理C：房地产资产管理D：房地产组合投资管理E：借款合同14、注册结构工程师注册有效期为_。1年2年3年4年15、—是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之问的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A.全面覆盖B.大量定制C.市场专业化D.产品专业化16、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为年。（2009年试题）A：37B：40C：43D：50E：借款合同17、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。A：将承租的房屋擅自转租B：将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的C：公有住房无正当理由闲置6个月以上D：故意损坏房屋的行为E：因不可抗力致使合同不能继续履行的18、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是_。A.期限短B.不记名、可自由转让C.能提前提取现金D.面额固定19、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括_。A.分散风险职能B.融通资金职能C.组织经济补偿职能D.防灾防损职能E.分配职能20、下列关于可比实例的说法中，正确的有.【2003年考题】A：可比实例一定是交易实例B：可比实例不一定是交易实例C：交易实例一定是可比实例D：交易实例不一定是可比实例E：可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例21、未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当采取_。A.行政调解制度B.拆迁听证制度C集体决策制度D.回避制度22、某收益性房地产，有效毛收入为I,运营费用为E,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI,运营费用增长gE,该类房地产的报酬率为Y,则计算该房地产价值的公式为（）。A.AB.BC.CD.D23、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》