2022年行业分析报告业内人士解析京城中高档住宅区二手房交易特点

业内人士解析京城中高档住宅区二手房交易特点★新居供应呈现郊区化

★优势地段住宅稀缺

★奥运需求提前释放

北京中原三级市场部分析人士告知记者，由于一些优势地段的新盘供应非常稀有，如万柳等地区的开发已达饱和，短期之内不会有新住宅项目面市，许多想在这些区域置业的人开头考虑购买二手房。与人们概念中“买二手房图的是廉价”不同的是，越来越多的高端客户在不情愿舍近求远买新居的坚持下，将中高档二手房列入买房首选。

“中高档二手房的成交在今年有了显著提升。”北京中原三级市场部分析人士介绍，仅今年上半年单价万元以上的二手房与去年同期相比就增长了16%。加之2022年奥运会召开期间，海外游人到北京短居的需求也会带动奥运场馆周边中高档住宅的租赁市场，成为投资者追捧中高档二手房的理由。特邀北京中原三级市场部讨论人士，为您分析京城五大中高档住宅热点区域。

●燕莎区域——高档住宅平均价格18000元/平方米左右

燕莎商圈位于东三环，以聚集众多国际知名企业和使馆区著称。区域内国际化氛围深厚，围绕使馆区有大量高档写字楼和五星级酒店，也是北京涉外氛围最深厚的国际化商务区域。

由于毗邻东三环主路，燕莎区域内交通便利，公共交通发达且伴有地铁10号线的换乘口、机场快速路上唯一的停靠站，另外，燕莎距离东直门交通杻纽的位置也很近，这些形成了一个浩大的立体交通网。

区域配套方面，有众多知名酒店，如昆仑饭店、长城喜来登饭店和希尔顿大酒店等；国际医疗中心、北京口腔医院门诊部和德国国际医院等医疗机构为区域居民供应了就医保障。而亮马河、女人街等地有着京城闻名的餐饮街和酒吧街，休闲消遣环境非常优越。

独特的区域地位打算了区域内的商品房多为高档住宅，房屋品质与房屋设计转投国际化路线。从目前来看，区域内新建商品房不多，由于有着大量企业高管及使馆区外籍人士的住房需求作支撑，区域内租金水平较高，二手房价也呈现不断上升的趋势，目前区域内高档住宅平均价格在18000元/平方米左右。

●泛CBD核心区——中高档住宅成交均价16000元/平方米左右

北京CBD早已成为全国乃至世界的CBD，从而使得CBD的住宅价格跃居京城榜首。在CBD，最多也最热的物业当属公寓。20世纪90年月初，CBD地区消失了最早的公寓：国贸公寓和京广中心公寓。而CBD也是北京市公寓市场进展最早、最成熟的区域。目前，CBD的公寓主要有三种形式：服务式公寓、商住公寓和纯居住公寓。国贸、嘉里、京广、丽晶苑均为北京较有代表性的高档服务式公寓，租金高、出租率高，深受国际租户的欢迎。

服务式公寓面对短期出差、有住房预算的跨国公司的高层管理人员，在CBD地区具有较强的生命力。商住公寓以现代城和旺座中心为代表，因CBD中档写字楼供应量的相对不足又具备小型家庭办公的优势而占据了肯定的市场份额。

CBD核心区主要以商务写字楼为主，住宅量很少。作为北京的商务旗舰区域，区域内住宅出租率极高，且租金始终保持高涨态势。面对高投资回报的吸引，很多投资者将购房目光锁定CBD地区及其辐射区。目前泛CBD核心区域内中高档住宅成交均价在16000元/平方米左右。

CBD高档住宅和服务式公寓的租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司赐予的租房预算。租客中，欧美人最多，这主要是由于欧美公司给在京工作人员的租房预算高，所以他们更有条件居住在CBD的服务式公寓里，其他是港台人、日本人和华裔等。CBD高档住宅，出租较多的是两居、三居、四居；而服务式公寓出租的次序则依次是一居、二居、三居。这是由于选择CBD周边公寓的老外多是单身或是夫妇两个，依据他们的租金预算，要么在一般公寓租到面积大点的房子，要么选择档次更高、服务更高但面积要小的服务式公寓。

●万柳地区——中高档住宅成交均价15000元/平方米左右

万柳地区位于北京市西北部的海淀区，颐和园东南、京密引水渠东，接近北大、清华高校带，具有浓郁的人文氛围。区域内有万泉庄、六郞庄（也称柳浪庄），故而得名万柳地区。万柳地区生态环境良好，区域内绿化率较高，素有城市绿肺之称，这使得区域内楼盘纷纷以绿色生态家园著称。此外，毗邻中关村产业园区让万柳成为众多中关村IT精英的居住首选。

万柳地区房地产市场的快速进展，一方面是受到区域内优良生态环境的促进，另一方面，区域内住宅项目多为高端产品，二手房价格也保持在较高水平。专业人士认为，万柳地区目前已无新增商品房住宅供应，这种资源的稀缺和巨大需求形成的反差无疑为区域内现有的中高档二手房供应了一个有保障的升值空间。目前万柳区域内中高档住宅成交均价在15000元/平方米左右。

●金融街区域——二手房成交均价20000元/平方米左右

金融街地区汇合了中国三大金融监管机构、九大商业银行总部、四大全国性保险集团、四大全国性电信集团等，另外还有500多家知名企业入驻金融街。深厚的专业氛围让金融街成为国际金融巨子进入中国的首选之地，对高档居所的需求也将随之增长。

同时，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本区域的公寓需求也非常可观。但从供应量上来看，金融街地区属于西城区，二环内的优势位置首先为区域住宅的价值供应了牢靠保障，并且依据规定，二环内将不再新增商品住宅用地，这就更加凸显出区域内中高档二手房的宝贵。目前该区域内中高档住宅二手房的成交均价在20000元/平方米左右。

●亚奥地区——二手房成交均价13000元/平方米左右

亚奥商圈主要指北土城东路以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西，包括亚运村和奥运村的区域范围。奥林匹克体育中心和奥运体育公园位于其中。奥运会的胜利申办，促使亚奥地区的整风光貌发生了极大转变，交通、生活配套、生态环境等区域大环境得到了显著改善。

从交通方面来看，地铁四号线、十号线一期（含奥运支线）将与现有的地铁一号线、环线、城铁13号线以及正在建设的五号线在多个地点交叉并形成换乘站，改善区域内居住人群的出行问题。从生活配套方面来说，亚运村区域的配套设施早已成熟，北辰购物中心、飘亮广场、旺市百利等购物场所聚合区内，各种餐饮美食场所一应俱全。公共配套如银行、医院也很便利。美中不足的是区域内鲜有大型休闲消遣场所，而奥运会的举办将加快这类休闲消遣设施的建设进程。目前已有第五大道、钱柜KTV等入住亚奥地区。

值得一提的是，奥林匹克森林公园的建设将极大改善亚奥板块的生态环境。

目前，越来越多的消费者将投资目光聚集亚奥，对房屋需求量的增加也在肯定程度上活跃了该地区一手房和二手房的进展速度。

从目前市场来看，亚奥地区同燕莎和金融街等区域相比，新建商品房量较多，但二手房相较于新居来说有明显的价格优势，成为区域内二手房快速进展的重要动力。目前区域内新居均价17000元/平方米，二手房成交均价约为13000元/平方米左右。（文中数据由北京中原三级市场部讨论中心供应供参考）（/郑杉杉）

新闻链接——二手房交易当心“托付合同纠纷”

王先生想把自己位于海淀区的一套房屋出售，但因工作较忙常常出国，为了便利起见，王先生把房屋钥匙、房产证原件和身份证复印件等交予张先生，托付其代为办理。

有一位刘先生在看完该套房屋后比较满足，他认为张先生是业主王先生的亲戚，便和张先生签订了购房合同。五天后，业主王先生回国，认为张先生和刘先生签订的出售价格太低，拒绝履行合同。于是购房者刘先生将王先生起诉至法院。法院最终判决认定：业主王先生拒绝履行合同是合法的，对购房者刘先生诉请业主王先生“连续履行合同”的要求不予支持，但要求退还刘先生支付的定金。

专家答疑：在进行二手房交易过程中，托付人托付受托人处理托付事务，需要有托付合同，并且有相关的托付权限及托付事项。该案例中，王先生并没有托付张先生签订房屋买卖合同的事项，因此，张先生无权与刘先生签订购房合同。法院判定退还刘先生的购房定金也是有法可依的，依据《民法通则》规定：“没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”不当利益是指没有法律或合同等合法依据，使他人财产受到损失而使自己获得的利益。

对此类大事，《合同法》有明确规定：“托付合同是托付人和受托人商定，由受托人处理托付人事务的合同”，“托付人可以特殊托付受托人处理一项或者数项事务，也可以概括托付受托人处理一切事务”，“受托人以自己的名义，在托付人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与托付人之间的代理关系的，该合同直接约束