编制保障性住房发展规划的 基本内容和相关要求

编制保障性住房

发展规划的基本内容和相关要求主讲：李政疆2010年3月22日一、保障性住房的概念（一）廉租住房廉租住房是指政府向符合城镇居民低收入标准且住房困难家庭提供的具有社会保障性质的住房。（二）经济适用住房（集资建房）经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有社会保障性质的政策性住房。集资建房是指单位为解决职工住房困难，改善职工住房条件，在符合城市总体规划和土地利用规划的前提下，按照职工自愿的原则，在国有划拨土地上，由具备相应资格的职工按房屋建设成本分摊建设费用，统一建造自住房屋的行为。集资建房是经济适用住房的组成部分，是职工享受房改政策的重要形式之一。一、保障性住房的概念（三）普通商品房

普通商品住房是指面向中低收入家庭的具有政策性的商品住房。普通商品住房供应和管理机制突出的特点是：限定销售价格、套型面积、建设标准、供应对象、销售方式，并作为土地出让的附加条件出让土地。其中，在限定销售价格上，按照价格确定办法规定，提出销售价位；在限定套型面积上，一律按照政府规章规定的套型面积标准执行；在限定建设标准上，严格执行国家和地方标准的规定，切实保证其建设质量；在限定销售对象上，按照困难优先、逐步改善、公平公正的原则公开销售。一、保障性住房的概念（四）棚户区改造城市（镇）和国有棚户区改造是保障性安居工程的重要组成部分，是促进社会和谐、走中国特色城镇化道路的客观需要，也是保持经济平稳较快发展的有效途径。棚户区改造采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。从2010年起，中央将根据各地棚户区改造规划和年度计划，每年安排适当资金，采取适当方式，支持各地做好棚户区改造工作。师、团场、工矿企业可以利用廉租住房建设资金支持棚户区改造工作。一、保障性住房的概念（五）其他住房公共租赁住房公共租赁住房是指由政府或者政府所属的公共机构建造或者购买，属政府或公共机构所有，具有保障性质，用于公共租赁的住房。根据自治区人民政府新政办发［2009］55号文件精神，公共租赁住房主要对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件、又无力购买普通商品住房的家庭提供。公共租赁住房具有过渡性、临时性特点。二、目前兵团保障性住房发展规划涵盖的主要内容（一）2009年—2011年廉租住房发展规划近两年来，为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、中央经济工作会议和国办发131号文件精神，住房和城乡建设部多次召开会议，下发文件，要求各地制定保障性住房发展规划、廉租住房投资补助计划，认真做好廉租住房建设项目储备工作。2008年12月，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部联合召开廉租住房规划工作座谈会，传达中央加快保障性住房建设的有关精神，安排部署2009—2011年廉租住房规划。（一）2009年—2011年廉租住房发展规划在认真学习领会中央领导讲话、国务院有关部委文件和会议精神，反复分析兵团总人口、总户数、住房困难情况、住房实际需求情况的前提下，兵团建设局、发改委、财务局联合研究制定了兵团2009—2011年廉租住房保障任务规划，经兵团领导同意后上报国家住建部、发改委、财政部。在2009—2011年廉租住房保障任务规划中，2009年新建廉租住房6.2万户，2010年5.2万户，2011年4.2万户，三年共计15.6万户。根据各师人口、户数、前些年住房改造情况、近年来住房建设发展等因素，我们在总量新建15.6万户范围内，初步给各师分解了廉租住房规划任务目标，并据此下达了2009年新建廉租住房计划。因此，各师在制定2009—2011年廉租住房发展规划时，总量要控制在兵团分解的规划任务目标范围内，数据要合理，要符合实际情况。（二）2009年—2012年棚户区改造规划城市和国有工矿棚户区改造是保障性安居工程的重要组成部分，党中央、国务院对此高度重视。最近，经国务院同意，住房城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保﹝2009﹞295号），2010年2月，国家财政部印发了《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综﹝2010﹞8号）文件。这两个文件是指导和规范棚户区改造工作的纲领性文件，它首先明确了把改善群众（而不是仅指低收入家庭）的居住条件作为棚户区改造的根本目的，提出从2009年开始，用5年时间基本完成改造任务，有条件的地区争取用3年时间完成。棚户区改造采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金，这与我们目前实施的廉租住房建设是有区别的。（二）2009年—2012年棚户区改造规划在财政部财综﹝2010﹞8号文件中，要求各级财政部门要积极主动参与本地区棚户区改造规划、年度计划、项目实施方案、拆迁补偿安置方案等相关配套措施，多渠道筹集和落实棚户区改造资金。在资金筹集方面，一是市、县（相当于师、团）利用税、费及土地出让收入等资金来源中支持棚户区改造，有条件的师、团可对棚户区改造项目给予贷款贴息。二是省级（既兵团本级）财政部门采取以奖代补方式推进棚户区改造工作，安排适当补助资金，按照“多干多补，少干少补”的原则分配补助资金。三是市、县（相当于师、团）可以利用廉租住房建设资金支持棚户区改造工作。对于在棚户区改造项目中配建的廉租住房项目，不仅可以使用师、团安排的廉租住房建设资金，也可以使用中央和省级安排的廉租住房建设补助资金。从2010年起，中央将根据各地棚户区改造规划和年度计划，每年安排适当资金，采取适当方式，支持各地做好棚户区改造工作。（二）2009年—2012年棚户区改造规划

2008年10月和2009年4月，住房城乡建设部两次下发通知，要求各省对城市和独立工矿棚户区基本情况进行调查摸底，编制2009—2911年改造规划和年度计划。兵团建设局根据建设部的有关规定，要求各师自下而上，以团场为项目单位，上报棚户区改造规划。由于各种原因，主要是统计口径不一致，基础数据不准确，两次上报的数据差别很大，需要改造的总户数只能作为参考。根据兵团建设局、发改委、财务局分析研究，兵团分管领导召开专题会议讨论，确定了兵团棚户区改造总规模为8.66万户，分三年实施。其中，据各师统计上报，2008、2009年已经改造了1.4万户，其余7.26万户争取用3年时间完成。（三）其他保障性住房发展规划保障性住房还包括经济适用住房（集资建房）、普通商品房、公共租赁房等不同形式，是建立兵团住房保障体系重要的组成部分，可以满足不同收入群体、不同住房需求、不断改善住房条件居民的需要，在编制保障性住房发展规划时，要统筹考虑、合理安排。三、规划编制的主要内容（一）低收入家庭现状及住房需求分析

1、低收入家庭现状分析。包括师（市）、团场（单位）总人口、总户数、人均可支配收入、人均住房面积、家庭住房状况和收入状况等基础资料；已经实施廉租住房或其他方式改造住房的家庭户数、人口；还需改造的住房困难家庭户数、人口。

2、师、团资金配套能力分析。包括规划期内，除中央预算内补助和财政专项补助资金及兵团本级投入的补助资金外，师、团从土地出让、商品房开发及其他收入中可用于廉租住房建设、棚户区改造的配套资金。

3、职工经济承受能力分析。包括师、团场人均收入、职均收入、职工可支配收入；职工能否通过亲友帮助、银行贷款等方式获得自筹资金；职工认可的还款方式、能力等；

4、住房需求分析。包括对规划期内住房困难家庭的变化情况，对廉租住房、经济适用住房、普通商品房、公共租赁房等住房需求情况的预测。三、规划编制的主要内容（二）规划目标

2011年底前，师（市）、团场要对符合低收入住房困难家庭做到应保尽保，满足不同标准的住房需求，基本解决职工群众的住房困难。（三）住房供应

1、建设总量。明确廉租住房、经济适用住房、棚户区改造及其他各类住房总套数、总面积、户均面积。

2、建设区域指引。对各类保障性住房建设（包括棚户区改造）在规划区范围内空间分布上予以明确指引。

3、建设标准。按照有关规定，合理确定各类住房的建筑面积标准。

4、建设年度指引。将规划期内各类保障性住房（包括棚户区改造）建设供应总体目标分解落实到各年度。三、规划编制的主要内容（四）土地供应和资金安排

1、土地供应总量。在节约集约利用土地资源的前提下，明确规划期内各类保障性住房建设的土地供应总量，包括新增用地和存量用地。

2、土地供应布局指引。在空间分布上，应符合师（市）域、团域（中心城镇）规划要求，对各类保障性住房建设的土地予以明确，特别对近两年的地块，应使用图签方式标明位置。

3、用地供应年度指引。将规划期内各类保障性住房（包括棚户区改造）建设用地供应总量分解落实到各年度。

4、资金筹措。预测规划期内用于廉租住房、经济适用住房等各类保障性住房建设所需资金及资金来源，包括中央补助、兵、师、团配套、职工个人自筹等资金量。（五）解决特殊群体和特困家庭住房困难方案

1、工作目标。明确规划期内特殊群体和特困家庭住房困难人口、户数及解决方式。

2、具体措施。制定解决特困家庭住房困难的范围、标准、资金筹措。

3、分年度实施。落实年度解决户数、人数。四、年度计划编制的主要内容（一）年度计划的目标根据师、团场具体情况，提出采用廉租住房、经济适用住房、棚户区改造等不同方式，制定供应范围、户数等年度计划。（二）年度住房供应根据兵团、师制定的年度计划，明确各类保障性住房的建设量、建设区域、建设标准及具体建设项目。四、年度计划编制的主要内容（三）年度土地供应和资金安排明确年度各类保障性住房建设的土地供应量、供应区域，具体落实到地块，并以图签方式标明；明确年度用于保障性住房建设的资金预算，测算师、团配套资金量。（四）解决特困家庭住房工作任务明确年度解决特困家庭住房困难方式、户数、资金来源和相关措施。（五）措施与要求根据年度解决低收入家庭住房困难工作的要求，制定相应的措施，保证目标完成；对计划落实实行分级负责制、监督检查制、动态调整制等。五、规划和计划的编制要求

（一）年度计划的目标根据师、团场具体情况，提出采用廉租住房、经济适用住房、棚户区改造等不同方式，制定供应范围、户数等年度计划。（二）年度住房供应根据兵团、师制定的年度计划，明确各类保障性住房的建设量、建设区域、建设标准及具体建设