马克市场分析万科年扬州房地产市场投资分析报告

扬州房地产市场投资分析报告1/12/20231城市认知1/12/20232城市历史素描扬州曾因水路畅达而兴盛历史上的扬州“因水而兴，因水而发”，曾极度繁华富庶。唐代，扬州是中国四大贸易港口之一；清康乾时期，其以盐运和钱粮漕运而繁盛。现代交通物流体系的兴起使得其水路优势丧失，经济逐渐衰落嘉道之后，盐业衰败，随着公、铁交通运输崛起，昔日占尽水运便利的交通要冲，变成闭塞之地，扬州从曾经的长三角区域经济中心，渐渐滑落为区域边缘城市。曾是文艺繁荣之地地方文化曾因经济的发达而繁荣，以“扬州八怪”为代表的清代为其发展的鼎盛时期，后随着经济地位的下降而逐渐没落。“联合国人居奖”获奖城市

作为一座千年古城，扬州拥有着极为优质的人居环境。2006年10月4日，联合国人居署执行主席安娜·贝蒂琼卡为我国唯一获奖城市——扬州颁授“联合国人居奖”。观点：历史上的扬州作为商贸及文化中心存在，政治地位相对较低，决定了其城市集聚与发展将主要依托产业发展及优化的特质。1/12/20233爱耍气派的扬州人扬州人有“扬虚子”的名字；这个“虚子”有两种意思:一是大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。他们还有个“扬盘”的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是“扬盘”；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，“把我当扬盘看么？”盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓“商派”，讥笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说，刻苦诚笃的君子自然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。（注：选自朱自清《说扬州》）观点：德国著名社会学家韦伯认为：经济的发展同文化（宗教）有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活（扬州城的洗浴业和餐饮业极为发达），这或许可以作为其近年来经济发展缓慢在市民文化方面的极好注解。1/12/20234曾制约其发展的交通瓶颈正在得到改善扬州对外交通示意图观点:交通的改善，尤其是润扬大桥的开通，有效缩短了扬州与上海及苏锡常的距离，使得其更好的接受核心城市的辐射。1/12/20235随着城市交通体系2004年的突破，城市客流、物流出现明显上升1/12/20236都市圈规划对于扬州城市发展的影响分析南京扬州镇江长三角城际轨道交通规划将大大加快区域一体化进程，但扬州仍需借用镇江这一交通结点，无直接促进作用。南京一小时都市圈规划明确以来，宁镇扬地区已开通了半小时一班的高质量城市大巴，据了解，来往客流量逐年快速递增。另有待考证说法，镇江、扬州区号在不远的将来将同意改为025，可视为南京推动宁镇扬都市圈建设的实质性举动。观点：相对于长三角而言，充分接受南京辐射是扬州更为合理的选择，然而目前仅在公路交通方面有具体动作，仍未提升到产业衔接的层面，故在短期内对扬州城市发展的促进作用不大。1/12/202371982年，扬州被国务院首批公布为中国24座历史文化名城之一。1983年，扬州升为地级市。1996年8月，经国务院批准，扬州市行政区划调整。撤销县级泰州市，设立地级泰州市，原由扬州市代管的泰兴、姜堰、靖江、兴化4个县级市归划泰州市管辖。扬州市辖三个市辖区:广陵区、维扬区、邗江区；一个县：宝应县；代管仪征、江都、高邮3个县级市。

宝应县高邮市仪征市江都市维扬区广陵区邗江区83年成为地级市，现辖三区一县，代管仪征、江都、高邮三个县级市9邗江区：2001年撤县设区，之前曾两度跻身全国百强县，现辖11个镇、3个街道办事处，面积757平方公里，人口50万，是古城扬州经济实力最强、区域面积最大、发展潜力最足的一个区。

维扬区历史上最早的扬州城即诞生在今维扬区的土地上，面积120平方千米，人口26万人，是古城扬州的发祥地。区内风景如画，景色宜人，闻名海内外的瘦西湖、大明寺、汉广陵王墓、史可法纪念馆等名胜古迹均坐落在该区。广陵区原广陵区，地改市前的县级扬州市域；现广陵人是正宗扬州人的代表；广陵区位于扬州中心城区,面积69平方公里，总人口31万人，由于原来的工业基础薄弱，产业园的建设又刚刚起步，目前的园区建设水平落后于邗江区和维扬区。1/12/20238城市发展定位：发展成为宁镇扬经济一体化重点城市；

沿江开发，构建带状组团式滨江城市群以扬州、仪征、江都及产业园区等多个城市核心，呈沿江带状发展。仪征汽车工业园仪征化学工业园扬州港口工业区邗江工业园江阳工业园广陵产业园杭集产业园带状组团式滨江城市群的定位有利于城市整体经济活跃度的发展，但由于产业类型的区隔，在一定程度上降低了主城对人口的凝聚力。观点：扬州市府的意图在于紧密依托南京以促进城市发展。带状组团式滨江城市群将主要促进西部仪征和南部港口工业区的发展，而仪征是一个独立的城市体系，其发展对市区市场需求的促进作用有限。1/12/20239确立“主导向南，西进东联”的城市发展方向背后隐藏着复杂的政治因素扬州城市总体规划确立“主导向南、西进东联”的城市发展战略。城市发展关键词：文化内涵看老城区，现代气息看新城区，生态环境看瘦西湖景区，经济发展看沿江地区。江泽民：把扬州建设成古代文化与现代文明交相辉映的历史名城——有了西区的重点发展。胡锦涛：加强沿江大发展，构建长江黄金水岸线——有了主导向南的城市规划。本界市府：以运河申遗为突破——有了广陵新城的规划。

扬州老城区城市CLD中心沿江工业区文化风景区广陵新城观点：虽然扬州的规划导向在努力迎合众多领导人的意图，但最值得关注的仍是本界市府的政治理想。西区已经率先发展，南部目前远未成熟，故东区将成为未来几年发展的热点，且其内在思路应在于连接近在咫尺的江都。1/12/202310从土地利用规划演进来看，城市首先向东西扩展，再南向扩展的趋势十分明朗观点：土地利用规划折射出政府的建设意图。可由此判断出城市发展的脉搏和梯度：西部——东部——南部。此可作为万科拿地策略的重要考量因素。1/12/202311西部分区未来城市行政中心大学城+产业园西南分区南部分区扬州港区、物流区、化工产业区东南分区产业园区，LED产业园、食品园、物流园东部分区原城市生活区河东分区广陵新城区，未来城市商务、行政中心东北分区老城边缘区域、未来物流枢纽瘦西湖景区风景旅游区西北分区相对落后分区，未来产业园区老城区行政、商业中心整体形成“产业向南、行政文教向西、商贸商务向东”的发展格局观点：新一轮的规划导向下，城市展开了新的发展框架，同时开始呈现出明朗的功能分区，其中最值得关注的依然是城市的东西两翼，其功能定位特质很可能导致未来“东富西贵”的区域形象。1/12/202312西部城区和河东分区是城市近期发展重点区域16近期重点发展地区分布京杭大运河古运河围绕自然生态和历史文化两条主线，打造“国内一流、国际知名的著名旅游景区。完成文昌大桥建设工作，建设京杭大运河风光带，推进广陵行政中心改造。完善西城商业副中心和新城生活配套设施建设，推进新城西区行政商务中心建设。重点建设港口工业园和瓜洲新区，建设扬州港，综合物流园区；加快扬州南部道路的建设，打造南部副中心。观点：对于西区而言，因其发展已经具备一定的成熟度，故以“完善”为主，而河东分区的建设则基本是从零开始，故西区的土地价值仍将进一步彰显，而东区土地价值则仍有待时间培育，此刻关注东区土地市场应是踩准了城市发展的节拍。1/12/202313关于几个核心经济指标的考量

——经济总量观点：06年GDP方突破1000亿元，相应人均GDP突破3000美元，大致相当于南京03年的水平，从经济发展的规律性判断，未来几年应是扬州经济提速期。1/12/202314【附表：江苏九城市人均GDP比较】城市名06年GDP总额(亿元)人口数(万人)人均GDP(元/人)人均GDP排名

苏州4820607794061无锡3360590569492南京2780647429674常州1560349446993徐州1450917158129盐城11747981471110扬州1101454242516泰州1090503216698镇江1060268395525关于几个核心经济指标的考量

——经济总量观点：同类城市比较来看，扬州经济增长速度更为平稳，同时04年后，其经济总量占全省比重不断提高，说明扬州经济发展在不断加速。1/12/202315关于几个核心经济指标的考量

——产业观点：对比来看，扬州的工业基础并不雄厚，这是导致其前几年发展速度相对缓慢的重要原因，分析认为，未来几年将是扬州工业化进程最快的时期，相应带动城市化率的快速提高，进而迅速放大房地产市场有效需求。1/12/202316关于几个核心经济指标的考量

——规模以上工业观点：近几年扬州规模以上工业的迅猛增长可以理解为城市工业化进程提速的基础和先锋。1/12/202317关于几个核心经济指标的考量

——二三产业观点：与同类城市相比，扬州二产并不具优势，但第三产业却是四城市中最为发达的，其所支撑的相对高质量的市场需求不容忽视。1/12/202318关于几个核心经济指标的考量

——固定资产投资观点：固投对经济发展的拉动作用相对有限（仅占GDP比重30％左右），在固投结构中，基本建设投资占据绝对比重，反映出政府对于城市建设投入的力度。1/12/202319关于几个核心经济指标的考量

——利用外资观点：扬州合同利用外资与实际利用外资的缺口不断拉大，外资实际到位情况并不理想。反映出虽然扬州招商引资的力度很大，但目前对外资的实际吸引力依然有限。1/12/202320P30关于几个核心经济指标的考量

——私营企业国有集体企业在规模以上工业中的比重大幅降低，而私营企业比例则由03年的30.11%增长到06年的41.18%，增长发展势头异常迅猛。比较来看，扬州的规模以上私营企业发展速度远超过镇江。观点：大型私营工业企业逐渐成为城市经济发展的引擎，而私营企业所诞生出的大量私营业主阶层则将成为房地产市场中非常值得关注的中高端客群构成。1/12/202321观点：私营企业扮演重要角色，呈规模的私营工业企业超过千家，吸纳了约20万的就业人口。主营业务收入500万元以上工业企业个数（个）全市市区市直广陵邗江维扬私营企业1410442506926954私营独资395105614787私营合伙企业58172483私营有限责任公司931304334618342私营股份有限公司261695

2主营业务收入500万元以上工业企业工业总产值主营业务收入（万元）利税总额（万元）从业人员年平均数（人）私营企业7294263461222200691私营独资15245348954542939私营合伙企业321218196587937私营有限责任公司5366151348335146674私营股份有限公司8236036843141关于几个核心经济指标的考量

——私营企业1/12/202322工业行业分布与总产值表行业企业单位数工业产值全市市区工业总产值工业销售产值工业增加值煤炭开采和洗选业21152761528511333石油和天然气开采业11602555602672574933农副食品加工业55536640435794381376食品制造业1410611086040017908饮料制造业41481784711615005纺织业15442950347931651246884纺织服装、鞋帽制造业177104908490886950253456皮革、毛坯、羽绒及其制品业9147578464554092132943木材加工及竹藤棕草制品业11416187615821847915家具制造业11421635199205095造纸及纸制品业37915372114858936490印刷业、记录媒介的复制10332865314627181文教体育用品制造业16655548691536900133586石油加工及焦炼业5

1383071331177781化学原料及化学制品制造业1512314611621428928359045医药制造业18718584118178648639化学纤维制造业17318378471824929222595关于几个核心经济指标的考量

——支柱产业1/12/202323行业企业单位数工业产值全市市区工业总产值工业销售产值工业增加值塑料制品业7834472279462041126021非金属矿物制品业10423435654420975120506黑色金属冶炼及压延加工业395610924592394168045有色金属冶炼及压延加工业43325809925039556922金属制品业12945673855660454157385通用设备制造业2388413035601262671323197专用设备制造业13343864951825977221365交通运输设备制造业1646915938401561458460511电气机械及器材制造业2316826903082608092611619通信设备、计算机及其他电子设备制造业5333631039611448158671仪器仪表及文化办公用机械211220440619713559166工艺品及其他制造业4934488835470725120678废气资源和废旧材料回收4

499848671155电力、热力的生产和供应业75462063458996182405燃气生产和供应业22492085492813109水的生产和供应业51154651508110278总计222478018832251183775954993198备注2006年国有及年主营业务收入500万元以上工业企业观点：石油及天然气开采、电器设备及器材、交通运输设备、通用设备类制造企业是扬州工业的支柱1/12/202324P30宝应2高邮5江都242116扬州私营企业50强分布示意图宝应高邮仪征江都扬州大型企业分布示意图21611区（县）数量（个）邗江16维扬2市直2江都24高邮5宝应1区（县）数量（个）邗江6广陵1维扬1杭集2宝应1仪征2关于几个核心经济指标的考量

——大型企业分布观点：大型工业企业主要分布在邗江，而大型私营企业则主要分布在江都和邗江，总体来看，市区范围内的产业集聚能力依然很强。1/12/202325

200420052006单位：万元全市市区全市市区全市市区财政支出6633733478748731314415391217880662598其中：一般预算支出492246259254622208317251756396386803其中:基本建设支出240891971844810352425257236046科学支出1191908109568415881120教育支出99824364831186864353812612441852科技三项费支出76213073101244908132077457抚血和福利救济费支出136945024186856423223307188关于几个核心经济指标的考量

——地方财政观点：财政连年节余，政府花钱力度不大，而财政支出中基本建设支出和教育支出占据绝对比例。1/12/202326关于几个核心经济指标的考量

——储蓄、收入及消费观点：储蓄及收入增长皆很快，而消费倾向则有不断保守化的趋向，预计同其它方面的支出份额加大有关。1/12/202327比重（%）消费性支出社会保障支出财产性支出转移性支出购房与建房扬州73.95.5010.99.7镇江81.96.60.19.22.2泰州78.96.6014.40.1关于几个核心经济指标的考量

——消费结构观点：扬州市民在购房与建房方面的支出比例远超过同类城市，反映出其对住房问题的重视及住房消费的关注度。1/12/202328关于几个核心人口指标的考量

——城市化城市化率2003年2004年2005年2006年扬州44.8%46.3%47.6%47.8%镇江44%41.4%43.1%50.7%泰州42.4%44.3%45.3%46.1%规划2010年，总人口473万，城镇人口265万，城市化水平达到56%，较06年分别增长和提高15万、46万和8%。观点：扬州的城市化率平均每年保持1%的速度递增，根据其人口估算，每年约增加四万多的城镇人口。1/12/202329关于几个核心人口指标的考量

——户均人口、人口密度及人口增长观点：市区户均人口数增长较快，将导致房屋户型需求结构的转变；80年代初人口的高出生率意味着05年向后市场需求的扩容，其中将以一次置业的婚房需求为主。1/12/202330关于几个核心人口指标的考量

——流动人口观点：

1、市区人口增长相对缓慢，城市对于周边县市人口的吸纳能力仍然有限；净迁入人口数量出现大幅增长，由05年的5000人增加至06年的近万人。

2、根据城市化进程速度和净迁入人口综合判断，按其中三分之一户（户均人口3人）每户购买100平米住房面积计算，每年将产生约50万平米的市场需求。1/12/202331

在岗职工人数（人）在岗职工平均工资（元）农、林、牧、渔业20419489采矿业1791035574制造力、燃气及水的生产和供应业690032778建筑业2525617864交通运输、仓储及邮政业1295618270信息传输、计算机服务和软件业314038174批发和零售业1398914107住宿和餐饮业402616608金融业870228867房地产业382921059租赁和商务服务业320219707科学研究、技术服务和地质勘查业441031812水利、环境和公共设施管理业609617387居民服务和其他服务业40324411教育4696523822卫生、社会保障和社会福利业1901225214文化、体育和娱乐业226917603公共管理和社会组织3314328119关于几个核心人口指标的考量

——人口从业结构观点：综合来看，公务员、教师、医生及采矿业从业人员数量可观且收入较高，属市场高质量客群。1/12/202332观点：1、扬州人均居住面积在06年出现大的改善，判断其与商品房市场的扩容有关。2、公房比重迅速缩小，自有房比例03年后快速提升，同商品房市场发展当呈现协调态势。3、目前主力居住户型为二居室和三居室，对照其户均人口结构判断，未来改善型需求旺盛。关于几个核心人口指标的考量

——人口居住状况1/12/202333指标综合比较

——经济、人口2006年扬州南京镇江泰州GDP（亿元）1100277310211002总人口（万人）458607268503市区人口（万人）11652410264人均GDP（元/人）24048461143808819933城镇居民人均可支配收入（元）12945175381429112682市区人口密度（人/平方公里）119211119501446人口密度（人/平方公里）691923699869私人汽车拥有量（辆/百户）6.1422.715.264.86城市化率（%）48705146商品住宅销售面积（万平米）324940225226人均商品住宅销售面积（平米）0.71.50.80.4市区商品房均价（元/平米）4000800038003500房价收入比0.30.450.270.271/12/202334总体市场1/12/202335房地产开发投资占GDP比重较低，具有较大的增长空间观点：虽然在同类城市中，扬州房地产开发投资占GDP比重相对领先，但总体来看，其仍然保持不温不火的状态。1/12/202336平稳的房地产市场开发投资结构及开发建设情况昭示良好的市场发展秩序及态势1/12/202337土地市场供应理性，土地价格上升较快观点：07年扬州土地市场成交比例不高，土地价格涨幅也远低于06年，反映出土地市场逐渐进入一个平稳过渡时期。07年12月份供应土地万㎡1/12/202338住宅用地作为土地市场主流及逐步提升的地块容积率进一步展现出城市房地产市场转型期的发展特征观点：近三年外来开发企业拿地数量明显增加，扬州房地产市场受外地开发商追捧。1/12/20233907年西区土地成交量呈爆发式增长，土地成交价格也远超出其它板块，东区虽然成交量较少，但土地价值已经开始彰显，明显高于南区和北区观点：土地储备结构的转变反映出政府开发思路的转换，东区、南区和北区皆加大了土地储备力度，市场将呈现出均质化发展态势。1/12/202340附：2007年12月已推出未成交土地情况1/12/202341已出让未开发土地主要集中于西区，约140万平米，其它板块土地存量相对有限，并呈明显郊区化特征127296345261343340335185337303349322289290350150312238342301文昌路文汇路邗江路扬子江路江阳路板块存量东区50.61南区3.21西区140.22北区13.50老城区2.41总计209.95此处存量指已出让未开发土地量。单位：万平米1/12/202342近年来供需关系呈现不断改善趋势，06年开始市场需求明显扩容，07年前三季度市场首次呈现供不应求态势1/12/202343商业及办公物业供求皆呈下降趋势，普通住宅及别墅物业供求关系平稳，整体供求结构符合三线城市房地产市场特征1/12/202344随着城市房地产市场逐步升温，住宅市场供不应求状况凸显，而办公用房及商业营业用房受城市经济结构限制供大于求1/12/202345整体稳定的套均成交面积及传统旺销节点进一步凸显市场以改善型需求为主的特点1/12/202346西区和北区是市场供求的主力构成，北区呈供略大于求的态势，而东区供应明显稀缺，供需矛盾最为突出1/12/202347尽管07年各区商业营业用房供销状况不一，但结合06年市场存量，除老城区外其余各区域商业营业用房整体供大于求1/12/20234807年住宅市场出现明显上升拐点，普通住宅及别墅物业全线供不应求，小高层、高层产品消费者“恐高症”降低1/12/202349相比而言，100-144平米以上大中户型改善型产品是市场需求的绝对主流1/12/202350城市房价受低价房影响保持低幅上涨，老城区和西区商品住宅均价则处于快速上升态势并领衔各板块市场1/12/202351通过对2006年与2007年市场对比分析，整体市场商品房成交均价上浮约500元/平米1/12/202352附：各板块分季度供需状况单位：万平米06年四季度07年一季度07年二季度07年三季度供应成交供应成交供应成交供应成交南区00.260.290.2900.2900.2老城区02.360.61.4801.280.710.66北区6.729.910.758.1425.417.347.4226.24西区15.6338.217.8930.0533.4537.4624.228.43东区12.8614.9911.0113.642.7410.721.686.711/12/202353未来两年市场供量将有明显增加，但会呈明显的区域结构性，西区的市场竞争将趋于白热化板块已出让未开发土地存量建筑面积（万平米）已知项目未推建筑面积（万平米）总计（万平米）东区55.441.697南区23.4023.4西区226.86455.05681.91北区86.1531.85118老城区010.510.5总计391.81539930.811/12/202354板块市场1/12/202355房地产市场板块划分北区西区南区东区老城区新城西区城西南1/12/202356西区新城西区房地产市场从2004年全面发展至今，区域已形成较高的价值，目前开发土地属性为G2。但随着新城西区土地的大量出让，其竞争层度也属扬州之最。西南板块处于发展上升阶段，该区域拥有较好的教育资源、产业支撑及规划支持，未来发展前景良好，当前土地属性分别是C、T1，未来有向G2转变的趋势，是值得我们关注的重点板块。1/12/202357328国道邗江大道润扬路文昌路扬子江路宁通高速汽车西站火车站西南板块西区中央老西区建成区1/12/202358行政中心古运河文昌中路2002年文汇路2007年火车站2004年宁启铁路2004年西北绕城公路2004年体育公园2005年扬州中学2005年国展中心2005年双博馆2005年中央公园润扬路2004年2005年江阳路2008年1/12/202359京华城中城天和国际西郡188花园和美第万豪西花苑锦苑扬州天下土地属性：G21/12/202360扬子江路江阳路汽车西站邗江路开发路润扬中路2004年古运河1998年至今邗江经济开发区2007年扬州第二城2007年文汇西路机械光电园区大学城1999年南绕城公路2001年1992年1/12/202361邗江经济开发区金湖湾新港名兴花园星联邦淮左郡蓝山庄园林溪山庄南浦花园汇金谷阳光地带尚城富川瑞园龙绣花园润和绿景城土地属性：C向G3转变土地属性：T1向C转变1/12/202362商品住宅供应放量现象明显，后市供求关系不容乐观1/12/202363片区市场形象产品特征价格特征资源分析发展趋势新城西区中高收入阶层第二居所聚集地，随着时间推进入住率开始提高舒适享受型物业，大中型普通公寓、跃层、别墅产品兼有4800-6500元/平米政府极力打造的扬州新区，火车站、中央公园、体育公园、博物馆、学校、购物超市等设施齐全板块发展取得一定成果，交通、生活配套等公建配套已基本齐全，大型市政项目已落成，未来城市中心已初现雏形第二城板块“商贸、居住、产业”一体化综合型城市分区实用型物业，单身公寓、普通公寓产品为主、后期小高层、高层项目较多4000-4500元/平米工贸发达，处于城区与产业园过渡地带，交通发达，配套日益完善“南商圈”、“第二城”未来城市核心区域之一大学城板块以大学城为依托的产业区、居住区，经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主3600-4000元/平米大学城、邗江产业园等产业资源丰富，但生活配套设施缺乏成为扬州集产业、教育、居住为一体的综合分区，区域配套日益完善，发展前景良好，同时区域内竞争将愈加激烈各细分片区特征1/12/202364片区新城西区第二城板块大学城板块分布区域区域分布广泛，以扬州市区为主以本区域客群为主扬州西区和周边居民占80%以上职业特征高收入行业中产阶层，企事业单位负责人，私营业主等城市扩张疏散型居民，中等收入的普通工薪阶层大学城教师、产业工人及企业高管年龄层次35—45岁中年人为主25-35岁青年人为主年龄构成跨度较大，以25-40为主购房动机改善居住，第一居所比例较高，存在少量投资者，置业层次以二次置业为主青年人婚房，第一居所，投资比例小，以一次置业为主第一居所，以年轻人刚性需求为主，存在一定投资者客群演变预测：新城西区：目前土地属性为G2，随着西区中央入住率的提升，商业、教育等配套的跟进，作为扬州重点打造的新城将全面成型，将全面体现出以中产阶层、舒适型需求为主要特征的客群。第二城板块：随着新城西区的全面成型及土地市场的导向性，该区域土地属性将出现由C向G转变的特征，客群也将由早期的初次刚性需求特征转变为经济型与功能舒适型需求为特征的客户群体。大学城板块：作为相对独立、远离商业中心的区域型板块，客群将继续保持现有以初次置业为主的区域型特征。各细分片区客群特征1/12/202365片区在售及以公开项目未来供应量（万㎡）潜在项目合计（万㎡）西区中央京华城中城（G2）247.8340、346、361、363及365号地块502.9中信泰富·锦苑（G2）40.2和美第（G2）3.6万豪·西花苑（G2）22西郡188花园（G2）16.5天和国际（G2）7.7第二城板块星联邦（C)4.9322、349、386、387及388号地块100.36新港名兴花园（C)10.2金湖湾墅园（T2)5.7润和·绿景城（C)11.8恒通·帝景蓝湾(G3）6大学城板块尚城（T1)15龙绣花园78.65富川瑞园（C)1.6蓝山庄园（T1)7.6扬子·豪泽苑（T2)0.6阳光地带（T1)8.1林溪山庄（T2)7.75西区市场存量约为682万平米1/12/202366西区各品类市场存量品类存量（万平米）G2337.8G36C28.5T130.7T214.051/12/202367东区两河分区房地产市场起步较晚，前期发展较缓慢，但随着城市发展框架的全面拉升，区域配件相对成熟的完善配套，区域土地价值进一步放大，土地属性由G3向G2转变，土地储备量少。河东分区处于市场启动阶段，该区域拥有较好规划前景，自然资源及产业支撑良好，当前土地属性是T，未来有向C转变的趋势，是值得我们关注的重点板块。1/12/202368江阳路五台山路开发路汶河路古运河大运河宁通公路大润发超市温州鞋城曲江小商品食品城汽车东站文昌大桥曲江公园竹西公园茱萸湾公园文昌路金盛国际家居文昌东路2004年1992年1992年2006年2007年2008年2006年2004年1/12/202369莱茵苑凯运天地万马滨河城东方丽景东昇花园名都华庭鸿泰家园文昌苑曲江新苑文昌北苑东方名城骏和天城莱茵北苑众恒紫园凯运天地二期东方名城和园银泰雅苑明发商业广场土地属性：G3向G2转变土地属性：T向C转变1/12/202370商品住宅供不应求现象极其明显，但房价无明显提升1/12/202371片区市场形象产品特征价格特征资源分析发展趋势两河片区(古运河与大运河之间区域)东区成熟生活地带，扬州本地居民生活区工作居家型大众化物业，中等户型为市场主体，公寓为主4500-6000元/平米古运河优美的自然资源，物流、工贸支撑区域发展；目前交通、生活配套完善承接扬州老城区发展，同时由于土地限制而向南发展河东片区未来的“产业、居住、教育、配套”一体化综合型产业新区经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主，有少量别墅4000-4200元/平米大运河、广陵产业园、杭集工业园等自然、产业资源良好，但生活配套设施缺乏成为扬州未来集商贸、办公、居住等功能的城市核心区域之一各细分片区特征1/12/202372片区两河板块河东分区分布区域老城区、城东区扬州人为主，部分周边郊县购房者区域分布广泛，以扬州河东区居民为主，部分江都高邮购房者职业特征扬州本地中等收入居民为主中低收入居民，产业园产业工人年龄层次年龄跨度大，以30-40为主25-35岁青年人为主；购房动机以改善居住的第一居所为主，投资和第二居所较少，以二次置业特征为主青年人婚房，及拆迁购房客群为主客群演变预测：两河板块：作为扬州老城区腹地所在，存在大量的城区原住民，随着城市改造建设的逐步推进，该区域也将摆脱破旧的面貌，区域将存在大量潜在升级置业者，同时由于老城区土地稀缺性，两河板块土地价值将进一步提升，将成为改善居住型客群首选区域。河东分区：即规划中的广陵新城，目前土地属性为T类，随着新城建设的推进及产业园的建设，区域客群将逐步显现出以本区域初级置业为特征的客群特征。各细分片区客群特征1/12/202373片区在售及以公开项目未来供应量（万㎡）潜在项目合计（万㎡）河东板块东方名城·和园(T1)9.1238商住部分、301、342及395号地块62两河板块骏和天城(G3)15.12391号地块35凯运天地(G2)12.76银泰·雅苑(G3)4.62东区市场存量约为97万平米品类存量（万平米）G212.76G319.74C0T19.1T201/12/202374北区西北分区房地产尚处于启动阶段，区域内楼盘数量稀少，主要依托江阳产业园，目前开发项目属性为T1,未来将向C转变。东北分区处于平缓上升阶段，该区域拥有较好的稀缺自然资源及人文资源，为老城区向外扩张疏散区域，当前土地属性分别是C、G3、T2，未来随着城区扩张，C、G3品类项目发展空间较大。1/12/202375瘦西湖风景区江阳商贸城江阳商贸城瘦西湖新天地江阳新村石油山庄江阳工业园阳光水岸御河苑老城区扬子佳竹苑土地属性：G3土地属性:C土地属性：Top11/12/202376北区市场供求关系受个案影响波动较大1/12/202377片区市场形象产品特征价格特征资源分析发展趋势西北分区未来的“产业、居住、商贸”一体化综合型产业新区经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主300-3500元/平米蜀冈独特的自然资源，新兴的江阳产业园、五亭龙玩具城的支持；目前交通、生活配套正逐步完善板块处于起步阶段，交通、生活配套等公建配套匮乏，但发展前景良好东北分区市区普通中高层收入居民疏散居住区及改善居住，入住率较高，第一居所特征明显工作居家型大众化物业，中等户型为市场主体，公寓为主，兼有少量别墅4800-5600元/平米古运河、邗沟、漕河、竹西公园等自然环境优美，配套较完善成为扬州人所希求的人文景观居住区。北区分片区市场特征1/12/202378片区东北分区西北分区分布区域扬州老城区及东区为主，少量江都、高邮购房者以本区域客群为主，部分周边乡镇客群职业特征主要以当地工作原住居民为主城市扩张疏散型居民，中低收入的普通工薪阶层年龄层次30-45岁之间的中青年人为主25—40岁中青年人为主购房动机第一居所的比例高，投资和第二居所较少第一居所的比例高，年轻人婚房及中年人改善生活为主客群演变预测：北区作为城市非重点发展区域，区域发展后劲更多依靠北区产业园支撑，故该区域产品品类多以T1、C类为主，客群体现以本区域产业工人及原住民为主的特征。北区分片区市场客群特征1/12/202379片区在售及以公开项目未来供应量（万㎡）潜在项目合计（万㎡）西北分区江阳新村(T1)4.61127、295、345地块80.35碧水栖庭(C)21.77东北分区阳光水岸(G3)2.13366、290地块37.65海阁公园(T2)3.34北区市场存量约为118万平米品类存量（万平米）G20G32.13C21.77T14.61T23.341/12/202380老城区老城区房地产市场已进入成熟阶段，区域价值较高，但未来土地储备量少，目前开发项目属性为G2，随着城市经济发展，老城区已具备G1类型物业的开发条件。1/12/202381大学路汶河路淮海路渡江路国庆路史可法路泰州路古运河四望亭路文昌中路盐阜路莱茵北苑莱茵苑万江大厦文昌百汇锦悦花苑土地属性：G1/12/202382老城区市场供应极度稀缺1/12/202383人口密度大土地储备小市场空间小人口密度中土地储备中市场空间中人口密度大土地储备极小市场空间小人口密度中土地储备大市场空间中人口密度小土地储备多市场空间小人口密度大土地储备大市场空间大市场空间商贸、行政、教育、旅游、餐饮旅游、、商贸、轻工商贸、行政、教育教育、机械、光电港口运输、化工、仓储、物流杭集工业园区产业、东区商业贸易支撑产业布局经济运行良好，人口、贸易密集区域相对落后，产业发展一般城市发展核心区，目前开发热土城市重点发展区域，产业、教育支撑良好，发展潜力较大远城市产业区，功能单一，区域自身经济较差原城市工业区、居住区，经济发展一般，对周边辐射作用强，未来潜力大经济发展城市中心区，商，贸、教育、行政核心区商业、旅游综合生态居住区，近年区域产业有所发展“西进”主导区域，新城市中心区，规划完善，集商贸、行政、居住为一体的城市核心区集产业、教育、居住为一体的综合区域沿江开发战略区域，集产业、交通于一体的城市分区“西进东联”的重要组成部分，集居住、办公、商贸、产业发展为一体的生态型综合性城市分区板块规划老城区北区新城西区西南板块南区东区板块各板块因素综合比较——宏观层面1/12/202384综合来看，东区的市场投资价值最大，其次是西南板块板块区域前景市场成熟度市场空间竞争强度投资价值土地价值河东区域优低大低中T转向C两河板块优中大低大C转向G大学城板块中低中低中T第二城板块优中大中较大C转向G新城西区优高小高小G2北区良中大中中T转向C老城区优高极小高小G1/12/202385竞争形势1/12/202386竞争企业已开发项目/在售项目/土地储备分布新能源虎豹项目京华城项目江苏北辰项目中信泰富项目扬州天下锦苑京华城和美第北辰待开发项目奥都花城栖月苑月亮园咏月苑望月苑得月苑金旺阁淮左郡新能源虎豹集团已开发项目珠宝城上海绿地项目1/12/202387排名开发企业项目名称销售面积(万M2)销售额(万元)产品品类客群特征1扬州新能源虎豹新能源虎豹·奥都花城14.5253,974.44多层、小高层G2市区中年客群，二次置业为主2扬州京华城中城京华城中城11.2442,667.91多层、小高层、别墅G2城市及外地中高收入客群，二次置业为主3扬州中福房地产名都华庭7.1325,805.99多层、小高层G2东区及老城区客群，首次置业为主4江苏凯运建设凯运天地4.7121,266.07多层、小高层G2东区及老城区客群，首次置业为主5扬州天一水榭华庭5.0920,022.71多层、小高层G2城区中高收入客群，二次置业为主6江苏保集保集半岛5.0918,519.54多层、小高层G2城区中高收入客群，二次置业为主7扬州金鑫金湖湾墅园3.3717,321.68别墅为主、多层T2城区中高收入客群，二次置业为主8扬州莱茵达莱茵苑4.5917,032.98多层G2老城区及东区中高收入客群，二次置业为主9扬州万马万马·滨河城5.2916,101.53多层、小高层G3东区及周边客群，首次置业为主10苏州新港建设新港名兴花园5.0815,720.66多层、小高层G3市区中青年客群，首次置业为主11扬州市扬子江扬子·佳竹苑4.1313,733.20多层C东区及周边客群，首次置业为主12扬州华利香格里拉3.2412,027.37多层G2市区中青年客群，首次置业为主13扬州富川置业富川瑞园4.0512,018.83小高层、高层C西区及南区中青年客群，首次置业为主14江苏新能源新能源·淮左郡庄园2.2211,083.19别墅为主、多层T2城区中高收入客群，二次置业为主15扬州庆松东方名城3.3810,243.83多层、小高层T1东区及周边地区中青年客群，首次置业为主2006年度市区商品住宅销售龙虎榜TOP151/12/2023