易居09A苏州吴江滨湖新城开发战略咨询报告（区域开发）280p

吴江滨湖新城开发战略咨询报告易居中国︱决策咨询E-HOUSECHINAConsulting

DivisionSep.2009一座承载“绿色城市”梦想的乐活城邦箭指太湖，突出重围——1How如何做What

做什么逻辑步骤Why为什么3、房地产市场研究总体市场分析土地市场分析分物业市场分析1、区域与城市发展研究长三角城市群分析吴江城市发展分析城市空间格局分析城市经济及产业分析4、新城开发案例研究开发模式借鉴功能布局借鉴物业发展借鉴引擎建设借鉴区域开发成功案例与专家访谈运作模式开发策略功能规划产业布局区域开发策略启动区6、项目规划建议项目背景研究项目开发运营2、项目发展条件研究区位条件分析交通条件分析建区用地评估相关规划解读5、项目定位建议发展愿景总体定位产业定位功能定位总体规划结构功能布局分区核心设施设定和布局道路交通组织景观绿化系统项目定位规划8、开发时序安排7、开发运营策略土地开发战略项目运营目标项目运营原则项目运营策略土地开发时序土地出让时序项目建设时序筛选条件：城市竞争力产业吸引力市场需求量要素支撑度.……12、项目财务评价9、启动区策略启动区选择模型启动区引擎项目启动区公建设施土地价格评估土地出让收入估算开发投资成本估算动态财务测算10、招商推广策略招商客户招商目标招商计划可能性可行性可行性可操作性筛选条件：目标客户土地升值招商能力财务平衡.……11、战略合作伙伴研究战略合作伙伴类别战略合作伙伴引进模式2谋局篇吴江城市发展动因吴江城市发展处境吴江区域周边环境3“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”——《孙子兵法·谋攻篇》『注译』：在军事纷争中，既了解敌人，又了解自己，百战都不会有危险；不了解敌人而只了解自己，胜败的可能性各半；既不了解敌人，又不了解自己，那只有每战都有危险。知己知彼、百战不殆4纵观吴江历史发展演变——水是城市兴衰的命脉，太湖开发给吴江带来新一轮历史发展机遇运河时代京杭大运河京杭大运河吴同公路1995年铁路和公路时代太湖时代2000年随着京杭大运河衰败，吴江发展滞后松陵古城形态图吴江发源于吴淞江水口要塞太湖2007年当前太湖开发热潮，吴江如何应对吴江城市发展动因5分析吴江当前城市处境——城市能级低缺乏集聚力，竞争力不足，城市提升势在必行资源有一些，但特色不明显，小而分散，缺乏吸引力区位四临特点，但易被周边吸附，城市集聚度低经济运行良好，但处于同级城市中后游、消费带动不足产业布局分散、层次低，缺乏强有力的龙头带动房地产增长稳定，但目前供过于求，内部需求不足空间格局分散，形象特色不足，城市品牌缺乏吴江城市发展境况6

放眼吴江所处周边局势——环太湖地区是长三角的核心腹地，面对周边城市纷纷以太湖为资源大作文章开发新城，而吴江起步已晚，太湖开发面对的更多是挑战无锡太湖新城苏州湖滨新城宜兴东氿新城常州太湖湾新区吴江滨湖新城环太湖经济圈吴江市吴江区域周边环境湖州滨湖新区7吴江自身城市能级低竞争力不强亟待提升，面对周边强劲对手，若不及时抓住滨太湖开发这一难得的时代机遇奋起直追，将被甩在后面边缘化。

”不进则退“，面向长三角必须立足于环太湖，向太湖进军——滨湖新城的开发将是“吴江崛起的龙头”！8谋略篇区域关系解析城市角色判断项目发展条件分析项目背景研究9“故为兵之事，在於顺详敌之意，并敌一向，千里杀将，此谓巧能成事者也。”——《孙子兵法·九地篇》『注译』：所以说兵法的道理，在于周详了解敌人的意图，知己知彼，然后集中优势兵力指向敌人的一点，即使长驱千里也可擒杀敌将，这就是以巧妙用兵而成就大事。集中优势、出奇制胜10随着滨湖新城的建设拉开序幕，吴江正式由“运河时代”走向“太湖时代”……吴江主城滨湖新城京杭大运河太湖吴江崛起看“滨湖新城”.太湖给了吴江难得的机遇和平台，吴江有机会凭借四临优势，抓住滨湖开发这一时代机遇，迎头赶上，必须集中有效资源于滨湖新城建设，出奇制胜。11区域关系解析吴江步入“太湖时代”，对于吴江的认知，也须跳出苏州，放眼长三角。这个过程中，重新审视吴江的角色，首先就要把握四大关系……滨湖新城吴江与上海吴江与太湖上海吴江吴江湖州长兴苏州无锡宜兴太湖张家港常熟太仓昆山无锡苏州市区上海吴江吴江与苏州吴江与浙江吴江与浙江12吴江与太湖关系吴江与苏州关系吴江与上海关系吴江与浙江关系Part1区域关系解析13区域关系解析/吴江与太湖太湖整治带来优美环境，环湖开发成主流可开发优质地块较少各市县各自为政、重复建设水上旅游及水上旅游交通滞后污染问题突出，治理困难缺乏统一规划、龙头景观太湖东山常州武进滨湖开发区无锡太湖新城无锡蠡湖新城苏州光福风景区苏州西山风景区苏州东山风景区湖州东部新城长兴环太湖开发区植物奇观湖湾渔港高教文化村落保留生态开发景观度假湖岸景观极限运动观光居住旅游度假群岛风光古村风貌吴越文化名镇风貌花吴茶国湖光山色沿湖景观新蠡湖十八景行政会展中心原生生态景观太湖启示一：吴江滨湖地区要实现“环湖突围”，必须发挥生态优势、挖掘文化内涵、发展生态休闲旅游度假业吴江虽临湖，但城市建设一直远离太湖滨湖地区是整个东太湖沿岸仅剩的待开发处女地环太湖新城同类型项目较多，竞争激烈环太湖开发吴江滨湖开发面临太湖开发热潮的激烈竞争，吴江不被边缘化，必须采取错位竞争策略，打造特色和亮点14区域关系解析/吴江与苏州吴江将与苏州“无缝对接”，城市地位和能级提升的同时，也面临苏州的强大吸附力的挑战苏州都市区空间发展战略：松陵将融入苏州中心城区，与吴中构成以地域性生态旅游服务、文化教育、居住为主要功能的城市组团吴江与苏州市区、常熟、昆山四地整合，形成苏州未来最具区域影响力和活力、产业和城镇空间密集的强力三角地区空间融合交通连接空间融合苏州交通发展规划：吴江与苏州主城区实现无缝对接，苏嘉城际轨道、苏镇桃公路、苏嘉杭城际铁路的贯通，交通的一体化产生双面效应，一方面吴江与苏州联系日趋紧密，合作加强，但人口、产业、消费均会出现溢出效应启示二：吴江滨湖地区应接受辐射、融入苏州、补充功能，积极发展生态休闲度假和生态居住服务产业苏州产业发展格局：吴江位于苏嘉杭南北发展轴和沿太湖旅游休闲产业带吴江与苏州共同打造国际著名的旅游度假胜地：以保护为主导，适度发展环境友好型产业、传统工艺以及旅游休闲及相关服务业经济一体15区域关系解析/吴江与上海吴江与上海水土相连，是上海都市圈向长三角腹地和环太湖经济圈辐射的阵地前沿启示三：吴江应依托上海、服务上海，突出环太湖生态环境优势，重点培育休闲度假产业和商务会展旅游业苏嘉城际铁路S2b旅游专线上海吴江滨湖新城太湖上海吴江水土相连、文化相通、产业协作分工、交通一体化水乡特色优势生态环境优势优越临沪重要制造业基地土地、人力、生活成本低廉城市辐射带动效应强大产业集聚、市场广博人才、信息、技术密集商务交流频繁居住、休闲度假商贸、都市旅游加速上海中心区虹桥枢纽汾湖工业园松陵城区上海吴江16区域关系解析/吴江与浙江吴江被称“吴角越根”，半个市与浙江毗邻，自古以来，两方土地相连，人文相融，经济相关启示三：吴江与浙江的嘉兴和湖州应在竞争中加强合作，协调互补，共同作强环太湖特色经济带和旅游区民营经济太湖之滨水乡古镇丝绸纺织吴江湖州嘉兴杭州上海苏南模式温州模式盛泽丝绸湖州丝绸东太湖南太湖吴江同里嘉兴乌镇环太湖旅游基地世界丝绸纺织中心江南水乡古镇旅游区苏州浙江17区域关系解析/总结通过上述三大关系的理解，新城在区域中适宜发展的方向是”旅游度假、休闲娱乐、生态居住“发展商务旅游共同作强环太湖旅游、水乡古镇旅游吴江与浙江——竞合关系对苏州生态休闲、娱乐度假的场所发展生态居住服务功能吴江与苏州——互补关系滨湖开发竞争激烈，项目必须有自身特色和亮点滨湖旅游、生态居住概念创新吴江与太湖——竞争关系浙江”好邻邦“苏州”南大门“太湖”新明珠”差异化错位竞争一体化功能补充特色化区域协调绿色经济绿色居住绿色旅游人提供休闲度假的场所提供商务旅游的服务吴江与上海——服务关系上海”后花园“多样化服务完善18

明确吴江的城市地位之后，走进吴江，深入理解吴江这个城市，将更有助于我们对滨湖新城发展的判断……19吴江城市特点吴江社会经济概况吴江城市产业格局吴江城市空间格局吴江旅游业发展概况吴江房地产市场研究Part2城市角色判断20Documentnumber21太湖之城滨湖新城历史悠久——吴文化水乡古镇——同里东方绸都——盛泽太湖风光河网水系地热温泉城市特色资源禀赋区位特征——临湖、临苏、临沪、临浙城市角色研判/吴江城市特点吴江目前城市形象不突出，新城必须要突出”吴文化之地、水乡之都，丝绸之都”的地方特色21吴江近年来经济运行情况良好，但在苏州县级市中处后游位置，人口增长缓慢，同时外来中高端人口比例不高，消费能力有待提高宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展吴江经济以20%增幅增长，人口增长缓慢，收入稳步增长，城市化率为56.98%，消费能力足；根据房地产发展的历史经验，当一个城市的宏观经济增长速度超过8%时，房地产进入高速发展阶段；*数据来源：各城市统计年鉴吴江国内生产总值增长表(单位：亿元）

苏州全市昆山常熟张家港吴江太仓排名GDP(亿元）6701150012801250735528倒数第二人均GDP(元）10641522000012355214200093200114700末尾人口(万）629.768103.68878.946第三城市角色研判/吴江社会经济情况吴江居民收入与消费情况（单位：元）吴江户籍人口增长情况（单位：人）年均以4400人增长，速度缓慢但松陵城区人口增速达到16%22城市角色研判/吴江经济产业格局吴江产业以制造业为主，布局分散、技术含量较低，需要大力发展现代服务业促进产业升级产业体系五大支柱产业：丝绸、电缆、机械电子、精细化工、新型建材四大特色区域经济：鱼米之乡、丝绸之府、电缆之都、电子之城产业特征“一镇一品”的产业分布特征“民营＋外资”的经济发展格局“两头在外”的外向性经济模式优先发展先进制造业，提高工业能级和水平壮大三大支柱产业（电子信息、丝绸纺织、电缆光缆）提升三大特色产业（缝纫机、彩钢板、羊毛衫)扶持八大成长型产业（电梯制造、汽车配件、新型建材、生物医药、有色金属、日化、服装、制鞋）大力培育新兴产业加快发展现代服务业，强化城市综合服务功能大力发展生产性服务业（纺织业、物流产业、金融保险服务业）、优化提升消费性服务业（商贸服务业、旅游业、房地产业）积极培育新兴服务业（旅游业、中介服务业、文化产业）经济产业现状产业发展规划产业布局规划经济发展水平社会经济服务业发展相对滞后，第二产业仍以传统行业为主规模企业的培育发展不足，缺乏自主知识产权和品牌优势的产品资源与生态环境压力日趋增大，主要传统支柱产业的发展限社会事业发展水平滞后，城市化落后于工业化，基础设施配套不强23南部新城已初具规模逐渐形成吴江城市新的中心，是蓄势待发的滨湖区域直接竞争对手，寻找差异定位是项目发展的关键所在城市角色研判/吴江城市空间格局城北片区工业拓展区老城片区传统居住、商业中心南部新城新兴行政、商务、文化中心滨湖片区？东整南拓北融西进运东片区工业改造区功能片区功能定位运东片区工业拓展的主要区域。加强松陵与同里在空间和产业发展对接。老城片区城市中心，重点发展行政办公、商业、文化、教育、体育等公共设施以及休闲产业配套设施，择机进行旧城改造。城北片区主要发展工业。规划加强工业区内部环境改造，原则上规模不再拓展，内涵式发展为主。南部新城片区规划为具有现代文化、行政综合、生活配套、教育科研、生活居住等功能的综合区，现代化城市新区。滨湖片区?盛泽城区经济中心24南部新城以行政、公共配套为主发展各类物业，缺乏休闲娱乐及旅游度假功能，滨湖新城可凭借资源优势和区位优势重点发展旅游度假、高端居住、休闲娱乐等功能，走错位之路城市角色研判/吴江城市空间格局/南部新城与滨湖新城文体休闲行政办公商务金融商务商业社区中心学院路中山南路图书馆、档案馆、青少年科技活动中心、体育馆、训练馆、博物馆、展览馆、影剧院、商业娱乐设施。

政府行政大楼多层综合商业、高层商务、金融建筑高层建筑集中区布置社区商业设施以行政办公、商务功能为主要功能的新城南部新城滨湖新城核心功能商务功能行政功能居住功能南部门户功能社会配套功能集中商业功能核心功能旅游度假功能休闲娱乐功能生态居住功能吴江门户功能社会休闲功能休闲商业功能核心资源：汽车站、南门户核心资源：太湖、轨道交通利用太湖的旅游度假资源，以度假旅游、休闲娱乐、生态居住为主要功能的新城南部新城核心区功能示意VS25城市角色研判/旅游市场研究吴江旅游人数增长较快，但游客停留时间短，人均消费不多，以观光旅游多，休闲度假旅游少

2003-2008年吴江旅游人数增长情况（单位：万人）近年来市旅游收入和游客数量持续增长，游客增幅比周边发达城市大；景点分散，缺乏有效的统一，游客人均消费仅832元/人，低于苏锡等城市。原因是缺乏休闲旅游、服务设施水平低；休闲娱乐度假旅游市场较为缺乏，游客中以上海客源最多，占48％，短途游玩为主。CGRY苏州13.8%无锡8.6%常州16,4%吴江23.8%

2008年吴江与苏锡常游客人均消费比较（单位：元/人）

2008年吴江旅游游客来源分布情况（单位：％）启示：当旅游向第三层次度假旅游发展的时候，大量的周边客源能满足吴江打造休闲娱乐度假产业一体化的需要，是滨湖新城发展的一大立足点26全市房地产业投资快速放大，表明投资商对吴江房地产市场的良好预期。07年市场供应较少，主要是消化存量，进入08年，供过于求，09年市场受政策影响供应放大。吴江房地产成交量在07年达到顶峰，09年预计可逐步恢复，达到100万平方米。近几年吴江市商品房价格稳步上扬，08年达到4822元/平米，年复合增长率达到19.1％。近几年吴江市土地价格逐步提升，05至08年复合增长率为24.5%，近两年增长较快，但相对于较低基数，价格仍有空间主城区松陵城区土地价格的增长率达到16%，商办与住宅用地价格差异不大城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场总体状况吴江房地产市场总体保持平稳发展势头，商品房价格稳步上扬，供求基本平衡27吴江房地产市场位于房地产周期中的增长期，未来几年有望整体保持良好发展势头城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场走势分析复苏繁荣衰退萧条复苏房地产增长趋势线波谷波峰房地产发展速度时间t房地产周期图吴江处于复苏期（增长期）吴江房地产市场趋势研判未来几年吴江房地产市场将整体保持旺盛需求本地购买力增强本地、外地购买愿望增强外地购买愿望增强经济发展环境美化交通改善带来本地自住、投资购房需求带来本地、外地购房需求带来本地、外地购房需求28在历史数据的基础上，通过回归模型，我们对未来吴江市房地产的商品房销售量及成交价格进行了预测Y=ax1+bx2+cx3+dx4+e吴江商品房销售量预测（万㎡）X——从GDP、固定资产投资、户籍人口、人均可支配收入四者中选取商品房销售量和价格回归模型设定为：吴江商品房价格预测（元/㎡）城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场预测注：2009年上半年吴江商品房销售量为55万㎡年均104万㎡年均144万㎡年均增幅19%年均增幅10.5%29选取多个影响因子，进行回归分析，增加回归显著性

GDP(x1，亿元）固定资产投资（x2，亿元）户籍人口(x3，人)城镇居民人均可支配收入(x4，元)商品房销售量(y1，万㎡）商品房价格（y2，元/㎡）200328117277218611830392015200434019077750914818582276200540321378309417100953137200650123678843819614133372420076182667931722202721241292008750293795254248698648222009E8403178004232735613353622010E9413428056263009114959842011E10543698108623310115866432012E11803998161333641115773432013E13224318214384005214680882014E1481465826777440571238884

2003-20082009-2014GDP21.7%12%固定资产投资11%10%户籍人口0.59%0.65%城镇居民人均可支配收入16%10%房地产销售量及价格预测值回归因子预设未来增幅y1=-0.365992*x1-1.334016*x2+0.018495*x3-13933，回归结果显著y2=2.545443*x1+0.063305*x3+0.013381*x4-47813.61，回归结果显著城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场预测30城市角色研判/结论产业需求功能需求挖掘吴文化内涵发挥生态资源优势形象需求塑造空间需求旅游需求房地产需求城市需求补充休闲娱乐功能促进消费升级完善积极发展现代服务业鼓励产业创新研发升级新旧城延续与其他功能组团错位互补拓展健全服务体系发展休闲度假旅游项目提升完善生活配套服务设施发展生态居住项目促进滨湖新城形象塑造功能完善产业升级空间拓展旅游提升房地产促进乐游通过对城市的研究，我们认为，滨湖新城的角色定位应该是“乐居、乐业、乐游”乐居乐业31

通过区域和城市的研究，明确了滨湖新城发展的方向和功能重点，再聚焦项目本身进行资源盘点，以寻找项目的发展机会……32Part3区位、交通条件分析用地、资源条件分析上位规划解读相关规划解读项目发展机会分析项目发展条件分析33项目发展条件分析/区位、交通条件分析区位吴江市东邻上海，西接太湖，南连浙江，北依苏州，地处长三角腹地，苏南门户，战略位置地理位置优越新城毗邻太湖，西接主城区和南部新城，遥望同里古镇，为吴江“由运河时代走向太湖时代”的城市战略的重点发展区域吴江位于长三角腹地、东临沪、南临浙、北临苏，区位优势明显。滨湖新城东临主城，西接太湖，苏震桃高速及苏嘉城际轨道均穿过新城，交通状况良好，是吴江重点发展区域地块内建设中的高新路苏震桃高速公路学院路高新路人民路轨道交通人民路南部新城段苏震桃公路施工现场至苏州交通苏震桃高速公路地下穿越新城，滨湖新城至苏州仅需15分钟苏嘉城际轨道穿越区域，进一步促进新城与苏州间的一体化发展内部三条横向城市道路高新路、人民路、学院路紧密连接主城区和南部新城34用地现状基地地势平坦，用地状况简单。主要为湿地、农田、鱼塘及少量农居用地，无已建城市道路用地内原有太湖大堤规划西移用地内水网密布，西临东太湖，南邻三船河，内外苏州河穿境而过，水资源丰富，可利用潜力大项目所在区域用地状况较简单，水网密布，生态环境良好；区域自然资源与人文旅游资源均十分丰富，景观优势明显项目发展条件分析/用地、资源条件分析苏州河区域内土地平整区域生态环境良好现有太湖堤坝防护林现有湖堤及河流基地内信号塔历史悠久——吴文化水乡古镇——同里东方绸都——盛泽人文特色自然资源太湖河网地热温泉资源自然条件优越，景观优势明显。丰富的太湖资源，境内河道纵横成网，是江南典型的水乡泽国，被誉为太湖之滨著名的“鱼米之乡”人文旅游资源十分丰富。自古即有“上有天堂，下游苏杭，苏杭之间有吴江”的美誉，古镇同里为世界文化遗产淤泥围垦区零星未拆迁房屋35新城作为吴江“由运河时代走向太湖时代”城市战略的重点发展区域，应依托自然景观优势，重点发展休闲度假和房地产业，突显滨湖城市景观风貌项目发展条件条件/上位规划解读吴江市总体规划城市性质——临沪重要的制造基地,著名绸都,太湖东岸江南水乡旅游城市布局模式——”一市双城”。南北分别以松陵、震泽城区为核心，统筹双城的功能定位、公共设施和重大基础设施设置京杭大运河太湖苏州南部新城吴江经济开发区临苏外向型经济区吴江政治、文化、旅游、商业中心和产业基地临湖生态经济区在保持原有自然风貌基础上。突出环湖旅游功能

七都横扇临浙民营经济区市域重要的经济中心和区域性纺织商贸中心汾湖开发区临沪综合经济区发展高新技术产业和生产性服务业，发挥旅游休闲度假功能松陵主城区总体布局——以京杭大运河为界，形成东工西居的布局发展战略——由“运河城市”走向“滨湖城市”城市主要发展方向——向西向南西进：利用太湖资源，由运河时代走向太湖时代，建设滨湖城市南拓：是在南部城区现有建设基础上，生活用地顺应向南延展旧城区滨湖新城松陵盛泽36项目发展条件分析/相关规划分析吴江南部新城规划设计总体定位：吴江城市行政中心、文化中心、商务中心，形成充满活力的现代化城市新区建设现状：路网框架基本形成，公共建筑建成使用，新城面貌初现对滨湖的影响：直接竞争对手，滨湖应与南部新城实现差异化定位、错位发展吴江温泉度假区规划设计发展目标：温泉旅游度假区、环太湖首选滨水休闲基地，长三角休闲旅游目的地规划理念：以“绿水文人”为核心，体现文化性、生态性、景观性、休闲性、舒适性、康益性及安全性规划原则：在保护修复前提下，有机整合、挖掘和提升当地生态文化资源，重点开发温泉度假、商务会务和生态休闲旅游产品。对滨湖的影响：与新城度假有机融合，有利于两者相互促进，协同发展东太湖综合整治规划规划目标：保护湖泊形态，减缓湖泊自然沼泽化进程，维护东太湖健康，发挥综合利用效益功能分区：行洪供水通道区、水源保护区、围网养殖区、滨湖湿地与自然湖泊保护区；环湖大堤背湖侧形成景观生态林对滨湖的影响：生态环境得以提升，为区域绿色旅游提供支撑吴江轨道交通规划与苏州轨道交通相同的制式。有利于促进吴江与苏州的城市一体化发展总体布局：呈“L”布置，沿线串联大量大型居民区、商业中心、学校、汽车站及规划城际铁路站点对滨湖的影响：为滨湖地区更快更多地导入苏州的人口和消费创造条件东太湖南部新城温泉度假区轨道交通滨湖新城37区位交通上位规划用地资源战略位置优越与外界交通联系便捷、紧密环太湖众多新城，竞争激烈地势平坦，用地状况简单生态环境良好人文旅游资源丰富相关规划“运河时代”走向“太湖时代”的重点发展区域处于苏州市向南发展轴线生态环境提升，支撑绿色旅游轨道交通导入更多苏州人口与温泉度假相互促进，协同发展应与南部新城错位发展良好的生态资源优势适宜打造生态休闲之地、宜居之所项目发展条件分析/项目发展机会3839吴江滨湖新城在区域中，适宜发展的方向是“绿色经济、绿色旅游、绿色居住”吴江滨湖新城在城市中，角色定位应该是“乐居、乐业、乐游”吴江滨湖新城项目具备打造“生态休闲之地、宜居之所”的禀赋资源吴江滨湖新城不仅是区域开发项目，更是一个具有滨湖特点的新城，应该选择什么样的发展模式和功能组合来切入造城运动？……总结前面的背景条件研究……然而本项目……39谋策篇开发模式研究功能定位研究功能定位目标客群定位形象定位主题定位项目发展定位研究40“他山之石可以攻玉，制胜之道可以互为借取。”——《诗经·小雅·鹤鸣

》『注译』：原意指本别的山上石头可以作为砺石，用来琢磨玉器，后喻指借鉴他人的方法或经验，能够帮助自己取得成功。他山之石、可以攻玉诗经说41关于城市滨水地区城市转型提供契机潜在的巨大开发价值市民生活的需要重塑城市形象的需要城市滨水区

滨水地区是一个城市非常珍贵的资源，也是对城市发展富有挑战性的一个机会，它是人们逃离拥挤的、压力锅式的城市生活的机会，也是人们在城市生活中获得呼吸清新空气的疆界的机会。

——查尔斯·摩尔重点策略——滨水地带的开发

成功的滨水建设与开发可以科学地配置资源、建立秩序、营造公共生活氛围，塑造有吸引力地城市形象，并对周边地区产生强大地带动作用，从而形成城市地整体发展格局。城市滨水区地建设还有利于吸引投资、提高市民的自豪感，改善城市生活质量，有效地提升城市的竞争力。42开发运作借鉴项目发展设想“滨湖新城模式”案例研究功能组合借鉴开发模式研究国内滨水新城项目国外滨水区项目43温哥华CoalHarbour巴尔的摩内港多伦多维多利亚港国外案例借鉴旅游、游憩、零售为导向保存几年意义的建筑物营造公众自由进出空间特色旅游项目体验波士顿滨水区查尔斯顿滨水区多伦多滨水区商业游憩为导向临水布置商业、休憩、旅游设施注重滨水公共空间滨水公园为节日活动提供场所滨湖步行空间滨水广场的设置喷泉公园为人们提供游憩场所标志性节点滨水公园滨海人行道公共亲水步道雕塑公园儿童活动场地统一规划整体开发建筑风格统一中求变化景观朴素，水景贯穿始终注重公共开放空间打造国外案例借鉴44内部重组模式复合开发模式向外扩张模式保留原有的空间割据,通过内部空间重组与优化,重振港区工业和商业功能原有工业与居住区迁出引入商业与娱乐休闲产业对滨水区进行彻底的改造在城市空间整体开发的角度内部与外部模式同时展开,协调发展空间复合巴尔的摩内港区加拿大维多利亚港通过对国外案例分析发现，以休闲、游憩为主导打造现代化滨水游憩区的复合开发模式适合我国当今滨水城市建设的需要采用两种不同的开发模式小规模的改造与调整水平重叠，营造面向水面的开阔空间垂直重叠，立体化绿化与交通功能复合国外案例借鉴/开发模式45巴尔的摩维多利亚波士顿多伦多芝加哥公共空间居住旅馆商务楼会展博览剧场商业休闲成功的滨水区开发不仅承担着重要的城市职能，易于打造鲜明的城市形象，同时还具有较高的开发价值，有创造较高经济价值的潜力国外滨水区主要功能有无名称巴尔的摩维多利亚波士顿多伦多芝加哥接待游人（万人/年）1800315——350700经济效益（万美元）2500-3500——220000——五座城市滨水区经济效益比较多种功能综合体承担重要城市职能特色鲜明的空间格局芝加哥会议展览中心多伦多城市文化中心巴尔的摩综合游憩商业区维多利亚多功能休闲消费场所波士顿大型综合性开发以上案例表明：滨水区具有较高的开发价值，有创造较高的经济效益的潜质国外案例借鉴/功能发展特点46通过多功能开发，将原本单一的滨水地区发展成为多功能综合区，从而进一步成为城市经济发展的催化剂，达到城市中心区更新改造和结构调整的目的居住商业商务休闲较快收回成本树立城市形象最活跃部分城市魅力体现日常主要经济来源提升房产价格满足人与社会交流丰富空间效果联系不同功能组团特色功能区域核心位置塑造标志性空间城市经济贸易中心与城市紧密联系文化娱乐功能建设为主导巴尔的摩内港公寓区芝加哥林肯公园巴尔的摩滨海步道巴尔的摩港湾市场芝加哥商务楼芝加哥麦高美克展览中心公共空间博览会展以新公共空间原型为特色提供符合现代生活的设施发掘历史建筑的潜在资源超大规模滨水建筑建设发展趋势多功能复合型综合区国外案例借鉴/功能发展特点47滨水区公园——标志性的节点，与老城区之间建立起多种联系。滨水广场——公共艺术展示公共亲水步道——开放、充满生机的步行场所滨水林荫道——城市绿化的自然延伸休憩设施——遮阳设施、长椅、秋千和钓鱼平台文化设施——利用原有工业设施改造通过对滨水地区自然、社会、文化特征的挖掘，用一系列的公共空间把居住、商业、文化娱乐等功能组织起来，展示当地特有的生活场景，营造多样化的滨水空间波士顿滨水区滨水广场。周围用草坪地带分隔，大部分空间被抬高，为人们提供了更宽阔的视野滨水公园。为节日活动和相关买卖提供场所。长满玫瑰的花格棚架连接人行道与公园地下空间步行空间。满足潜在娱乐需要，提供观海望远镜等设施查尔斯顿滨水区喷泉公园。位于步行区中心，三面由花格凉亭环绕，凉亭为游人观光提供了阴凉、休憩场所滨水公园。标志性节点，与老城区间建立联系，设置遮阳设施、长椅、秋千和钓鱼平台滨海人行道。旁种有一排排蒲葵棕搁树。多伦多滨水区公共亲水步道。开放、充满生机、拥有漂亮景观雕塑公园。城市公共艺术展示，设置长椅等休憩设施小型儿童活动场地。以趣味设施、新奇形象吸引儿童游玩国外案例借鉴/特色空间塑造48无锡太湖新城无锡蠡湖新城杭州钱江新城湖州滨湖新区常州太湖湾度假区宁波东部新城苏州东太湖新城“新蠡湖十八景”吴越文化大型沿湖开敞绿地、公园多功能复合型太湖生态博览园太湖美术馆、无锡大剧院文化艺术中心数字文化“数字狂欢谷“中华孝道园”

“盘古中心”宜兴东氿新城“浮岛式”休闲体验岛新江南水乡小镇综合文化艺术中心极限运动、帆船运动超五星级旅游文化中心郁金香主题公园“贝壳’主题概念中心湿地公园“绣品街&刺绣艺术展示馆”体现刺绣文化城市阳台杭州大剧院、波浪文化城、杭州棋院等一批标志性公建特色城市景观地标性高星级酒店国际高级精品购物中心NBA球场（宁波综合演艺中心）国内案例借鉴国内案例借鉴49通过对一些国内滨水新城案例总结，休闲、旅游带动的开发模式适合吴江滨湖新城的借鉴产业支撑模式•政府决策•产业基础的存在•区域拥有产业发展基础•政府强制或引导产业集聚宁波鄞州新城天津滨海新区上海临港新城核心驱动因素关键成功因素典型代表案例旅游休闲模式•依托旅游资源•旅游产业升级•整合与旅游相关的产业及资源•改善和提升区域环境品质•提高地区形象和扩大影响力无锡蠡湖新城东部华侨城

商务中心模式•政府决策•产业支撑•具有区位集聚优势•政府主导开发建设•地方产业及经济支撑上海陆家嘴金融贸易区宁波湾头休闲商务区杭州钱江新城行政中心模式•政府决策•发展新区域•政府主导开发投入大量资金•主要政府机构所在地无锡太湖新城合肥滨湖新区青岛东部新区滨水新城开发模式居住度假模式•生态环境依托•依托良好的自然生态环境保护环境前提下的适度开发•人工环境与自然环境有机融合宜兴东氿新城湖州东部新城黄山太平湖国内案例借鉴/开发模式505151“水”为核心通过对中外案例的研究总结，易居发现，滨湖新城建设均重点把握其滨水特质，融合地方特色，结合城市功能一体化开发。生态保护优先功能复合多样文化内涵挖掘特色形象塑造城市触媒引爆12345综合滨水开发案例借鉴/开发策略5152滨湖新城是通过城市相关产业及城市行政功能带动作用，或依托休闲娱乐和度假旅游，和第三产业（包括现代服务业）构成主要产业，其发展脉络一定是通过旅游度假功能强势启动或行政驱动，导入产业人口之后引发第三产业的功能需求……地处吴文化旅游胜地和太湖景区的本项目，在缺少行政带动和面临南部新城差异竞争的情况下，滨湖新城将通过何种功能进行主导驱动，将成为本案功能研究的重点……纵观成功案例……然而本项目……项目发展定位52步骤一步骤二吴江区域关系解析通用矩阵模型功能发展建议发展方向发展模式国内标杆滨湖新城案例研究吴江城市角色判断项目发展条件分析专家理论模型分析外部功能吸引力•品牌标杆作用•新城带动指数拉动经济能力•吸引人口能力•功能关联度5大主类16个子类主导功能功能构成区域自身能力•功能区位优势•资源基础•需求市场容量•配套功能强弱•功能发展成本步骤三易居通过三个步骤的筛选流程，为吴江滨湖新城的发展定位进行主导功能机会选择项目发展定位/功能定位/功能筛选模型53根据滨湖新城功能区的案例分析，可以发现滨湖新城的功能开发重点由案例得出：滨湖新城功能主要集中在商业、居住、旅游、酒店、休闲娱乐和公园等，配合开发文化教育、商务办公等项目发展定位/功能定位/案例功能总结新城功能商务功能商业功能居住功能公共服务功能旅游休憩功能

金融贸易总部经济会展会议购物休闲娱乐餐饮酒店居住居住配套文化体育教育医疗行政旅游度假主题公园休憩无锡蠡湖新城

常州太湖湾度假区无锡太湖新城

宜兴东氿新城

苏州东太湖新城

湖州滨湖新区

杭州钱江新城宁波东部新城

54对于最终确定的16个细分功能，易居将从功能吸引力以及吴江滨湖新城自身发展条件两个维度来确定最终的功能定位功能筛选矩阵评分标准品牌标杆作用•打造标杆和树立品牌形象的作用对新城的带动作用•该功能的发展对新城其他功能的带动作用对城市经济的拉动作用•目标功能能拉升经济的能力功能吸引人口能力

•功能导入人口及人口价值能力评价功能关联度•目标功能与其他功能的协同带动作用25%25%20%15%15%功能区位优势•反映吴江滨湖新城区域相对于泛太湖城市带而言所体现出的功能差异及比较优势资源基础•区域所拥有的资源及基础设施对功能打造的匹配度需求市场容量•区域细分功能需求能力现状对目标功能发展带来的承载情况及市场空间配套功能能力滨湖新城相关配套功能对目标功能发展的支持作用功能发展成本接受指数•目标功能对经营成本(人力成本、经营成本)的接受成本（成本越高，分数越低）30%25%15%15%15%Y：功能吸引力X：区域自身条件项目发展定位/功能定位/功能选择路径55功能筛选矩阵评分表*单项功能总分为5分，评分后乘以相关系数得出最终分值滨湖新城功能定位/功能选择路径功能比较

区域自身能力（总分5分）功能区位优势资源基础需求市场容量配套功能强弱度功能发展成本功能吸引力（总分5分）品牌标杆作用拉动经济能力吸引人口能力新城带动指数功能关联度系数0.30.250.150.150.15系数0.250.20.150.250.15金融贸易20.60.50.30.450.153.60.7510.750.50.6总部经济2.70.60.750.450.750.152.60.510.30.50.3会展会议3.21.50.50.450.450.330.50.80.60.50.6购物4.251.21.250.60.750.453.450.750.60.60.750.75休闲娱乐3.951.51.250.60.30.34.250.7510.7510.75餐饮4.051.50.750.750.60.453.40.50.80.60.750.75酒店3.351.51.250.150.150.33.80.750.80.750.750.75居住4.251.51.250.60.450.4530.50.80.60.50.6居住配套3.91.50.750.750.60.32.60.250.60.750.250.75文化体育3.80.61.250.750.750.453.150.750.60.60.750.45教育医疗30.60.750.60.750.33.150.50.40.750.750.75行政2.050.60.250.750.30.152.80.750.40.450.750.45旅游度假4.251.51.250.450.60.454.20.7510.61.250.6主题公园3.751.20.750.750.60.453.80.750.80.750.750.75休憩3.650.61.250.60.60.63.20.50.60.750.750.656重点发展功能有限发展功能选择发展功能全力发展●旅游度假●休闲娱乐●主题公园稳步发展●居住●购物●餐饮●文化体育●休憩●居住配套选择性发展●交通●酒店伺机发展●教育医疗●会议会展

●总部经济功能筛选结果谨慎发展●金融贸易保守发展或拒绝发展●行政办公不建议发展项目发展定位/功能定位/功能选择路径区域自身能力功能吸引力行政办公总部经济金融贸易会议会展餐饮休憩主题公园旅游度假休闲娱乐购物居住居住配套教育医疗文化体育酒店通用矩阵模型57重点发展功能适宜发展功能伺机发展功能本项目功能发展结构：居住配套通过科学的功能筛选论证，并结合功能价值的综合分析，围绕吴江滨湖旅游度假、休闲娱乐为主的城市发展脉络，本项目最终确定以下功能，并以此作为项目功能布局的依据餐饮文化体育休憩酒店项目发展定位/功能定位/功能发展构成居住购物旅游度假休闲娱乐主题公园教育医疗会议会展总部经济58本项目发展滨湖新城的主要功能将通过旅游度假和休闲娱乐来实现，换言之，本案将以一种全新的模式和发展脉络来缔造仅属于吴江的滨湖新城，即以体验式的休闲度假旅游地产作为开发引擎的滨湖新城模式。有了功能定位，整个新城定位呼之欲出，吴江滨湖新城将以“休闲娱乐和旅游度假”功能为发展核心，带动整个区域成为东太湖旅游度假标志项目因此接下来……休闲娱乐旅游度假吴江人苏州人上海人太湖滨湖新城本项目驱动开发示意图：如何通过合适的定位，把新城功能和旅游度假功能有机的结合在一起？项目以旅游度假为驱动的核心问题：结论：项目发展定位/功能定位结论59项目发展定位/功能定位中国吴江东太湖新城ChinaWujiangEastTaihuLakeNewCity以生态休闲度假居住驱动下的滨湖新城生活居住集群滨水生态社区国际社区社区中心国际学校公共服务集群文化艺术中心规划展示中心医疗保健中心区级医院休闲度假集群旅游集散中心生态湿地公园高尔夫运动公园江南文化公园滨湖休闲度假区商业功能集群综合商业中心滨水商业街区美食餐饮街风情酒吧区精品酒店商务功能集群商务中心会展中心总部经济区创意中心60目标客群导入延伸功能需求相关功能设施生活居住集群休闲度假客群商务功能集群居住商业公共服务公共服务集群度假居住休闲度假公共服务商业吴江市中高收入旅游人口导入上海、苏州旅游度假人口导入吴江人口刚性需求导入苏州、上海自住型、投资型、度假型客户导入长三角其他地区投资型、度假型导入长三角及其以外旅游人口导入吴江人口改善型、投资型需求导入居住功能客群商业休闲度假商业功能客群吴江本地人口消费吴江以外旅游商务人士消费办公功能客群办公居住商业吴江本地现代服务业转移升级上海、苏州现代服务业扩张转移长三角其他地区现代服务业扩张转移公共设施客群休憩医疗保健商业滨湖新城及周边人口公共服务需求导入吴江全市人口公共服务需求导入吴江以外旅游、商务人口休闲度假集群商业功能集群项目发展定位/目标客群定位区域通过旅游、商业、居住等功能设施导入各自消费客群61吴江湖城吴文化传承泉吴淞江溯源东太湖之滨温泉度假生态新城昆曲、评弹苏绣、丝绸江南园林历史传承母亲河风景秀美江南水乡鱼米之乡养生健康休闲度假绿色乐居活力长三角乐游新天地环太湖乐居新城邦大吴江乐业新都会项目发展定位/形象定位62一座承载“绿色城市”梦想的乐活城邦绿色居住＋绿色旅游＋绿色经济长三角休闲旅游基地、上海度假“后花园”环太湖生态园林新城、江南水城新时代典范吴江城市名片、城市客厅、城市花园、城市居所以太湖水、吴文化、江南水乡为特征的旅游休闲胜地和适宜人居的生态新城区项目发展定位/主题定位63绿色水城典范——温哥华CoalHarbour滨水区确定高质量标准和建设目标，通过统一规划、整体开发，将脏乱的工业场所转变为著名的宜居社区区位位于市中心商业区半岛的北方边缘，面向布勒内湾。该区最初是一个水岸边工业地区，也是加拿大太平洋铁路的西方终点开发策略把商业零售、饮食、办公居住等功能组织在一起，使这一地区24小时都充满活力，从而增加其吸引力开发亮点总体城市设计沿旧有铁路进行将多种功能集中在滨水地带，产生一系列生动的活动，从而形成高品质的邻里生活注重设计住宅与水岸间的连接希望能善用水岸的环境优势，将建筑、开放空间等与环境进行融合建筑材料、建筑风格等进行了严格的控制、统一的设定，景观连续变化居住乐土旅游胜地统一规划整体开发1970年代开始，对于水岸地区的土地使用、人口计划、发展形式、公共空间、交通运输、海岸线等都做了规定和计划避免了很多不必要的建设。呈现出发展的连续性和建设的经济性从整体城市设计人手，保证区域形态完整混合的邻里社区维持水岸多变感受针对不同需求与环境共构与城市相融合街道系统特色公共空间邻里社区区域整体发展准则土地使用住宅机会社区服务设施开发原则开发目标项目发展定位/相关案例链接64规划篇规划理念规划总体结构规划亮点引擎功能分区布局景观设计意向道路交通组织项目规划建议65项目规划建议/规划理念京杭大运河苏州河环太湖老城区滨湖新城老城新城太湖时代运河时代“箭”指太湖构想一——联系-轴线城区的发展与成长从联系的建立开始，建立新旧城区的交通联系、城区与区域之间的交通联系，联系交汇处形成节点，成为城区发展的核心；交通联系线成为活动聚集的轴线构想二——组块-生长以多元的空间组块相对应，而顺应老城自然肌理与发展方向的布局方式，又为城区发展提供持续生长的动力理念一：联系——生长66项目规划建议/规划理念理念二：生态——复合居住社区综合功能区旅游休憩区商业商务功能区生态复合型新城——居住功能做为滨湖新城的主要城市功能，与旅游休憩、商业商务及综合功能相辅相成，使区域逐步发展为复合型新城67项目规划建议/规划理念吴江文化历史长廊——从过去到现在，从城市中心到太湖堤岸，中央文化轴的确立将引领人们行走于城市历史文化的长廊中，突显核心区在滨湖新城的重要地位城市客厅(市民广场+标志酒店)吴江城市形象展示青少年成长益智乐园体验式主题乐园,寓教于乐滨水商业休闲街休闲中心,特色小品彰显城市文化休闲文化中心吴江特色、江南文化集中体现创意商业街总部办公、创意空间特色ShoppingMall以水为题，购娱一体，时间性消费理念三：文脉——历史68项目规划建议/规划总体结构总结滨湖地区发展经验，结合吴江城市发展轨迹和地方特色形成“一廊、二心、三轴、四区”的总体发展格局“一廊”吴江城市文化长廊—沿中央景观大道形成城市历史文化的展示长廊“二心”文化休闲中心商业商贸中心“三轴”轨道交通发展轴——沿轨道交通路线形成的城市中央发展轴环太湖生态发展——以太湖堤岸形成城市景观生态轴苏州河生态发展——以苏州河形成城市景观生态轴“四大功能区”商业商务功能区——通过滨湖及交通优势，带动商务商业，形成现代服务业聚集区综合功能区——通过创意街区、总部办公等核心功能的导入，形成具有当地特色的商住办综合区居住社区——结合规划主题以及区域地理属性等特征，布局多种主题风格的居住社区，形成富有特色的大型居住功能片区旅游休憩区——结合滨湖优势及自然地形，形成“南动北静”两大特色旅游休憩片区总体规划结构文化休闲中心田园社区水乡邻里智汇社区水岸新城旅游度假区生态湿地公园高尔夫运动公园活力新镇新城商业中心城市历史文化长廊居住功能区旅游游憩功能区商业商务功能区综合功能区环太湖生态发展轴苏州河生态发展轴轨道交通发展轴69项目规划建议/规划亮点引擎吴江历史文化长廊通过对特色场所及大型标志建筑的打造，提升区域知名度，营造鲜明的门户形象，聚集人气新城特色场所吴江历史文化长廊城市特色商业水街滨水创意街区江南风情度假园林滨湖市民广场湿地公园标志性建筑标志性酒店文化艺术中心&规划展示馆高尔夫度假会所特色shoppingmall滨水特色商业街Shoppingmall文化艺术中心滨水创意街高尔夫度假会所市民广场江南风情度假园林高星级标志酒店湿地公园70项目规划建议/规划亮点引擎吴江文化历史长廊——通过对水环境的塑造和城市历史文化变迁的展示，成为滨湖新城特色景观大道，新城城市轴线以水为线、亲水近水步行景观大道中间引水成河，以水为主线，结合两侧功能，设置多处亲水休闲场所，营造新时代水乡特色东西文化长廊展示文化长廊自东向西，起于苏州河、止于湖面标志性酒店，沿河设置反应吴江历史文化变迁的雕塑、小品，展示吴江自古至今的风貌特色木质亲水栈桥标志星级酒店市民文化广场文化艺术中心滨水特色商业街滨水创意街区ShoppingMall特色雕塑小品71项目规划建议/规划亮点引擎水脉环绕——通过对沿太湖和苏州河两条水轴的规划设计，体现不同分区的鲜明个性，展现吴江江南水乡特色水轴展现城市特色沿太湖和苏州河形成新城两条重要水轴，是新城规划设计的重点，是体现吴江水乡风貌的特色空间节点体现分区个性沿水岸形成城市开放空间，通过一系列水节点的设置，体现各个分区的鲜明个性湿地公园滨水垂钓园林风情度假村市民文化广场高尔夫会所临水居住区滨水步道临水餐饮、商业城市特色林带72项目规划建议/规划亮点引擎印象江南“水”为线索“江南文化”为底蕴营造传统韵味与时代气息并存的“新江南”吴文化展示呈现源远流长的吴江文化，成为展示吴江形象的名片“水、园、茶、艺”江南园林建筑的营造，“荷”“柳”等代表江南意向的绿化种植，体现地域特色水茶艺园文化公园江南文化公园——以“水”为线索，“江南文化”为底蕴，通过对曲艺剧苑、茶馆等设施的设置，园林绿化、景观小品的塑造，打造展示吴江文化底蕴的市民公园73项目规划建议/规划亮点建议湿地生态游憩强调原生态湿地景观和野生水禽保护

湿地探索世界湿地科普教育探索基地，青少年快乐学习湿地和环境的理想场所湿地探险运动基地芦苇航道迷宫，湿地漂流，滑水中心，将运动与湿地结合，带动区域发展生态游憩湿地公园生态湿地公园——注重保护太湖生态环境，通过生态游憩、探索世界、探险运动基地的设置，打造原生态、高品质的湿地休闲、运动体验区湿地生态游憩湿地探索世界湿地探险运动基地74项目规划建议/规划亮点引擎青少年成长益智乐园——面向青少年的体验式主题公园，以角色扮演、拓展体验等多种青少年喜爱的主题场所，寓教于乐，成为区域开发亮点Mini-Zone角色扮演乐园按比例打造真实生活场景，包括街道和各种公共设施、各色商店与工厂，是任孩子体验、娱乐、创造、学习的小一号世界青少年实践基地设置滑草、露营、拓展等特色实践项目，使青少年通过具体情境中的活动获得体验，同时体验到学习的乐趣

飞行员微生物观察亲手做糖果Q版F1赛车场小警察角色扮演寓教于乐实践基地滑草运动露营拓展训练MineZone75项目规划建议/规划亮点引擎水游城——体验型ShoppingMall。以水为主题，打造时间性消费，使商场不仅成为消费者一站式购物目的地，同时成为休闲娱乐的好去处打造“时间性消费”满足一站式购物，同时通过建筑、景观以及丰富演出，不断更新消费空间，让消费者把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方以景观河为中心，寓购于乐以人工景观河为中心，集中设置游艺、商店、餐饮、电影院、音乐厅以及饭店，河边不设栏杆，购物者可近距离享受水景景观河贯穿始终水上舞台特色表演假日绚烂水景Shoppingmall76项目规划建议/功能分区布局/居住功能区主题板块功能设定主题特征核心形态核心设施水巷邻里生态型高品质居住区江南水乡特色临湖居住片区多层、小高层、联排别墅水乡风情别墅邻里服务中心、学校田园社区针对当地居民的综合居住社区田园风格主题居住片区多层、小高层、别墅邻里服务中心大型居住社区国际社区区域级大型综合居住社区国际学校的导入，完善生活配套，面向长三角客户的高档商住混合片区小高层为主，辅以多层、花园洋房等居住物业国际学校、时尚会所智汇天地服务青年人群的特色社区创意时尚主题住宅片区小高层、创意商业商务创意LOFT、SOHO创意商业街区、创意办公水岸新城景观型高品质大型居住社区突出高尔夫球场与湖面的景观优势，打造高级居住社区小高层为主辅以别墅、花园洋房等物业滨水居住社区邻里服务中心、社区会所居住功能片区——绿色、宜居、创意、时尚结合规划主题以及区域地理属性等特征，布局多种主题风格的居住社区，形成各具特色的大型居住功能片区水岸新城田园社区水巷邻里国际社区智汇社区国际学校77项目规划建议/功能分区布局/旅游休憩区主题板块功能设定主题特征核心形态核心设施生态湿地公园城市生态日常的游憩地带满足区域自然生态游憩需求的同时湿地公园郊野森林公园江南风情度假园林滨湖生态度假养生区结合滨湖、湿地以江南园林为载体，形成具有江南风情的度假休闲区，成为区域发展亮点以古典苏式园林为范本，引入度假、休闲、养生理念苏式园林度假别墅、中医养生会馆、水疗中心高尔夫运动公园区域顶级高尔夫运动场所以高尔夫运动区域主题，结合区域内的滨湖、湿地，打造顶级高尔夫球场18洞高尔夫球场，结合若干水上运动18洞高尔夫球场、高尔夫精品会所生态湿地公园江南风情度假园林高尔夫运动公园高尔夫精品会所养生会馆水疗中心休闲游憩区——生态、休闲、游憩、特色太湖、湿地景区结合湿地公园、江南园林风情度假区、高尔夫等主题功能，形成三大特色生态游憩片区生态湿地公园江南风情度假园林高尔夫运动公园78项目规划建议/功能分区布局/商业商务功能区主题板块功能设定主题特征核心形态核心设施城市客厅城市休闲娱乐中心城市门户形象休闲娱乐中心以广场、公园为核心，通过标志性酒店建筑等提升形象市民广场、标志酒店、太湖船菜休闲餐厅、江南制造府休闲文化区吴江文化艺术中心以文化为主题的市民休闲区，增加文化底蕴城市文化艺术中心特色文化会馆文化艺术中心商办综合区滨水休闲商业中心以滨水商业街区为主题，辅以商务、办公滨水商业街区商务办公楼特色商业水街商务办公楼商住综合区商务交流活动平台多种档次酒店满足不同档次客户需求市民文化娱乐中心，提供文化娱乐活动的大型公共场所写字楼、酒店特色ShoppingMall高星级标志酒店市民广场（文化公园）文化艺术中心旅游集散中心滨水商业休闲街临水shoppingmall规划展示馆商业商务功能区——门户、多元、汇聚、繁华吴江未来现代服务业聚集区，集商务办公、商业、酒店、文娱、休憩、居住等多种功能为一体城市客厅文化会馆商业水街购物中心79项目规划建议/功能分区布局/综合功能区主题板块功能设定主题特征核心形态核心设施商办综合区区域商业中心建筑形态与生态结合，形成休闲、旅游服务，打造特色商业的标杆以动感设施和现代创意商业符号，构建多种功能于一体的情景商业街ShoppingMall主题商业街区、专业市场、大型超市等总部经济办公区国内外制造业企业研发创意商务办公场所生态化办公环境创意化灵动空间低密度花园式商务别墅、产业孵化器、培训中心商务办公、企业会所、产业孵化园等创意街区总部经济办公创意街区综合功能区——开放、创意、时尚、健康划分为国际综合片区与文体综合片区，通过核心功能设施的导入，形成具有特色的高级商住综合片区商办综合区总部经济办公区80景观营造注重传达本地的江南水乡特色，充分反映城市特有景观风貌和文化内涵，提高城市品味设计原则水乡特色，吴江文化传达本地的水乡特色和吴江当地文化环境友好，和谐发展人、自然与城市建筑、环境有机融合丰富生动、特色鲜明精心组织景观轴线、景观节点等设计意象，打造个性鲜明的城市形象地标与对景景观界面景观轴线公共空间景观节点文化轴串联景观节点、绿化带使自然景观与两侧建筑轴线形成强烈对比建筑立色彩、风格、材料等统一协调增强区域的场所感和标识性设置不同主题广场市民广场注重视野开放性和通透性利用建筑围合空间处形成多处有特色的景观节点结合开阔湖面及文化轴末端设置门户地标，形成区域标志项目规划建议/景观设计意向81通过有效的密度排布设置横向次干道，细化网格布局的分支道路，结合轨道交通快速流畅的特点，完善解决新城交通问题高速公路主干道次干道支路轨道交通规划原则结构清晰、主次分明、联系便捷道路组织核心区三条东西向主干道，直接通向吴江市主城区及南徐新城网格布局的分支道路，结合轨道交通快速流畅的特点，完善解决核心区的交通问题项目规划建议/道路交通组织地下停车库步行街区轨道交通地面停车场路边无人计费停车系统沿河步道过街天桥汽车公交出租车主导方式推荐方式特色方式水上Bus交通体系多种交通体系并行，综合解决新城交通问题82运营篇土地运营策略项目开发时序项目财务测算项目运营建议83项目土地运营/土地运营目标以价值实现为导向，项目运营目标为“三大满意＋四个成功＋三大效益”树立项目环太湖后起之秀，环太湖新明珠品牌形象，提升城区知名度。解决大量的社会就业、财政、税收问题，有力吴江经济发展。成功改善区域形象成功树立项目品牌成功实现项目收益成功提升土地价值让政府满意让开发商满意让老百姓满意实现百亿以上的土地出让收入，有效实现土地价值。价值为导向品牌效益社会效益经济效益84项目土地运营/土地运营策略/英国滨水区案例研究英国部分城市滨水区通过多元开发策略的运用，带动区域快速发展

成立半官方性质的开发公司。由开发公司首先进行征地和基础设施建设，将“生地”炒成“熟地”后，再出让给私人开发企业开发。将滨水区开发与城市复兴、经济社会转型相结合，同时高度重视社会与环境效益。私人资金成为区域开发的主要资金来源。在伦敦道克兰码头区开发中，政府投资杠杆比例为14.1：1。住宅、办公、商业、文化、游憩多种用途的土地混合利用模式，满足各种需求，带来多样化的景观，赋予滨水区以强劲的活力。项目开发采用滚动开发，自我推动方式。打文化设施牌，通过建设标志性的大型文化体育设施来吸引市民和游客。如卡迪夫湾的千年运动场与千年艺术中心。打节庆活动牌，通过举办各类文化节庆活动提升知名度。如先后承办了欧洲首脑会议等大型国际活动。营销策略开发模式开发主体开发机制开发战略上世纪80年代，为了应对经济社会转型与制造业的衰退，英国一些城市滨水区通过商业、金融、服务、文化、休闲、旅游、房地产等第三产业的开发，带动区域成为城市经济新的增长极，如英国卡迪夫湾和伦敦道克兰码头区。案例经验总结如下：85项目土地运营/土地运营策略/新江湾城运营策略研究新江湾城实行“五个统一”策略，确保城区开发标准化、流程化、品牌化水系规划供水规划排水规划电力规划煤气规划环卫规划交通规划信息系统规划生态水系道路配套其他商业交通文娱居住其他绿化景观地形地貌其他房地产二级开发商结构性规划统一规划控制性详规统一开发八大专业规划统一推广统一招商统一管理土地开发功能开发形态开发住宅办公商业招拍挂施工建设营销推广社区服务品牌建设规划设计开发进度实施性设计新江湾城“五个统一”运营策略86项目土地运营/土地运营策略/项目运营策略原则建议结合相关案例和经验，我们建议项目运营策略原则如下把握可持续发展原则，把区域开发作为吴江城市跨越发展的关键步伐统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一管理制定年度土地供应计划、生地变熟地后出让原则上全部由二级开发商开发，弹性上城投可少量自主开发滚动开发，发展一片、成熟一片、带动一片开发战略开发机制开发主体开发模式打文化牌，建引擎设施，做多元营销推广营销推广87确定项目开发策略原则后，我们需要确定项目开发时序。同样，我们选取一些典型案例对其开发周期、开发时序及引擎措施进行了研究，以期总结国内新城开发在此方面的规律性做法……88无锡蠡湖新城规划面积6平方公里，从2002年开始滨湖区域环境整治，2004年开始土地出让，至今共出让土地占地面积约200万平方米。整个新城开发需要12-16年。上海新江湾城规划面积9平方公里，在6年内建成新江湾城公园等公建设施，出让土地可建面积约200万平方米。整个城区建成预计共需要15年左右。杭州钱江新城核心区规划面积4平方公里，在7年内建成大剧院、图书馆等公建设施，出让土地可建面积约250万平方米，计划15年全部建成。项目总用地约17平方公里，考虑到吴江城市级别，乐观预计合理的开发周期应该在15年以上项目土地运营/新城开发周期国内新城开发一般需要15年以上开发周期89项目土地运营/深圳华侨城开发时序配套功能设施居住、商业华侨城波托菲诺大盘社区纯水岸商业街等旅游设施、酒店开发功能世界之窗锦绣中华欢乐谷中华民俗文化村深圳湾大酒店功能形态威尼斯水景主题酒店华侨城生态广场华侨城雕塑走廊华侨城高尔夫俱乐部等312起步阶段发展阶段稳定阶段以旅游为主导功能的华侨城以主题公园为启动引擎，陆续带动周边酒店、居住、商业设施的开发欢乐谷茵特拉根酒店波托菲诺90居住居住、商办住宅大型商办物业公建2003-2005开发功能时间人工湖道路管道生态湿地公园SMP滑板公园规划展示馆等功能形态住宅312起步阶段发展阶段腾飞阶段项目土地运营/上海新江湾城开发时序2005-20072008-无二级开发商入驻开发商珠江、汉斯、华润、绿城、仁恒铁狮门以居住、商办功能为主导的新江湾城以公园等公建设施的先行建设来带动居住、商办功能开发91项目土地运营/无锡太湖新城开发时序无锡太湖新城依托前期的旅游景区等，首期启动临湖临旅游区住宅开发，随后启动核心区商办等建设1首期启动（太湖新城正式启建）2二期启动靠近蠡湖的生活区位置新城核心区靠近太湖国际科技园临湖住宅区旅游度假、住宅、配套商业功能商办、住宅2004-2007启建时间2008-2009通过临蠡湖住宅区的开发来吸引人气思量启动新城核心商办功能开发启动临新区太湖科技园成熟地块开发太湖新城