企业战略管理第一讲

制定《武汉市住房保障“十二五”规划》的有关背景情况《武汉市住房保障“十二五”规划》2011年住房保障工作形势和任务汇报内容制定《武汉市住房保障“十二五”

规划》的有关背景情况一、国家住房保障政策的沿革二、武汉市“十一五”住房保障工作情况三、武汉市住房保障发展面临的基本形势一、国家住房保障政策的沿革我国的住房保障政策是在住房制度改革后,推行住房商品化和市场化的过程中,逐渐建立和完善的。以国务院下发的文件为标志，大体可分为探索、建立、发展和完善四个阶段。（一）探索阶段时间：1994-1997年相关文件：《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）主要政策：实现住房商品化、社会化。建立两个层次住房供应体系：对中低收入家庭提供经济适用房；对高收入家庭提供商品房。（二）建立阶段

时间:1998-2002年相关文件：《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[１９９８]２３号、《城镇廉租住房管理办法》（建设部70号令）主要政策：加强对最低收入家庭住房保障，建立三个层次住房供应体系：对最低收入家庭提供廉租住房，并以租金补贴为主；对中低收入家庭提供经济适用住房；对高收入家庭提供商品房。

（三）发展阶段

时间：2003-2006年相关文件：《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[２００３]１８号）、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（120号令）、《经济适用住房管理办法》（建住房[２００4]77号主要政策：完善住房保障的政策体系，建立廉租住房、经济适用住房的管理制度。（四）完善阶段

时间：2007-2010年相关文件：《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《关于改善农民工居住条件的指导意见》（建住房［2007］276）号、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保［2009］295号）、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号主要政策：进一步扩大住房保障覆盖面，建立多层次、分类别的住房保障体系。进一步明确对城镇低收入家庭实行廉租房保障，并强调以实物配租为主；明确将经济适用房供应对象由中低收入家庭调整为低收入家庭；明确向城市中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员提供公共租赁住房。增加保障性住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设。二、武汉市“十一五”住房保障工作情况

“十一五”期间，武汉市积极探索住房保障发展规律，紧密结合武汉市经济发展的实际情况，不断加大保障性住房建设力度。市委、市政府每年都将保障性住房工作作为政府为民办的“十件实事”之一，实行政府绩效目标管理，有效推进了我市住房保障的各项工作。初步建立了以经济适用住房和廉租住房保障为主，以集资合作建房、农民工公寓、限价商品房为补充的住房保障体系。“十一五”期间，全市竣工经济适用住房757.52万平方米，销售80032套，较“十五”期间分别增长74%和126%。投入廉租住房保障资金14.6亿元，廉租住房保障覆盖面从2005年人均住房建筑面积8平方米以下的城镇最低收入居民家庭逐步扩大到人均月可支配收入600元以下、人均住房建筑面积12平方米以下的城镇低收入住房困难家庭。据不完全统计，全市人均住房建筑面积16平方米以下的家庭由2007年的89754户减少至53222户，占全市家庭总户数比例从3.44%降低到1.97%。（一）“十一五”住房保障工作基本评估

1、制定政策，不断完善住房保障制度2、多种保障，初步建立住房保障体系3、加大力度，扩大了住房保障覆盖面4、稳定市场，有效提升居民住房条件（二）住房保障发展存在的主要问题

1、部分居民住房问题尚未解决，保障覆盖面有待进一步扩大。2、土地供应未做到提前规划，市政配套设施建设滞后。3、住房保障工作机制尚不完善，住房保障行政问责机制尚未建立。4、保障性住房监管有待加强，准入和退出机制需进一步完善。三、武汉市住房保障发展面临的基本形势（一）“十二五”全市经济社会发展目标（二）“十二五”房地产业发展目标（三）“十二五”住房保障体系构建思路（四）武汉市“十二五”时期住房保障需求预测（一）“十二五”全市经济社会发展目标“十二五”期间，全市生产总值将突破1万亿元，年均增长12%以上，人均生产总值超过10万元，综合实力在全国副省级以上城市中要争取进入前九强，全社会固定资产投资累计达到2万亿元。我市住房和房地产业将与全市经济社会发展相适应，继续保持稳步、持续发展的态势。保障性安居工程持续推进，住房保障覆盖范围逐步扩大，人民群众的住房条件和居住质量进一步改善。（二）“十二五”房地产业发展目标“十一五”期间，住房竣工总量预计4020万平方米，年均增长率为2.1%。2010年，国家出台了一系列调控房地产的改革措施，预计2011年开始，房地产过热现象将明显改变，会对整个“十二五”期间的住宅投资及竣工产生较大影响。为此按照适度保守的原则确定住房建设各项指标，预计“十二五”期间我市房地产开发竣工总面积预计达到5400万平方米，其中住宅竣工4500万平方米。（三）“十二五”住房保障体系构建思路结合国家要求和我市实际，“十二五”期间我市住房保障工作要实现两大转变:一是保障方式转变，要从以经济适用住房为主的产权式保障逐渐过渡到以公共租赁住房为主的租赁式保障；二是保障范围的扩大，要从城镇的低收入住房困难家庭扩大到城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件地将新就业职工和在汉外来务工人员保障纳入保障范围。（四）武汉市“十二五”时期住房保障需求预测1、城镇住房困难家庭需求预测2、新就业职工公共租赁住房需求3、在汉外来务工人员公共租赁住房需求4、被拆迁住房困难家庭需求预测武汉市住房保障

一、指导思想和基本原则二、总体目标和主要任务三、规划内容四、保障措施一、指导思想和基本原则

（一）指导思想坚持“广覆盖、保基本、可负担、易操作”的基本原则，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要内容（二）基本原则1、目标合理，标准适度。2、统筹协调，做好衔接。3、突出重点，分步实施。4、政府主导，创新机制。二、总体目标和主要任务（一）总体目标“十二五”期间，基本解决人均住房建筑面积在16平方米以下的城镇低收入住房困难家庭的住房问题；着力解决人均住房建筑面积在16平方米以下的城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房问题；有条件地将新就业职工和在汉外来务工人员逐步纳入住房保障范围。

（二）主要任务“十二五”住房保障工作的主要任务是：1、建立多层次、广覆盖的新型住房保障体系2、调整保障性住房供应结构3、完善和创新住房保障机制4、促进供应主体多元化5、实现住房保障广覆盖1、建立多层次、广覆盖的新型住房保障体系逐步推进住房保障体系由产权式保障为主向产权式和租赁式保障并重转化，建立“双轨并行、四类并存”的住房保障体系。双轨”是指住房的产权式与租赁式两种保障方式；“四类”是指保障性住房的四个类型：廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价安置商品房。2、调整保障性住房供应结构一是适度扩大廉租住房保障范围。二是大力发展公共租赁住房。三是合理控制经济适用住房的建设规模。四是根据实际需要适当建设限价安置商品房。三、规划内容（一）编制依据、规划期限和范围

1、编制依据

2、规划期限和适用范围本规划期限是2011—2015年。基期年为2010年。本规划编制的适用范围为武汉市七个中心城区、六个远城区和东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉化学工业区和武汉东湖生态旅游风景区。（二）住房保障供应体系、准入条件和标准1、住房保障供应体系表1新型住房保障体系的基本构架住房类型保障对象保障方式政策支持廉租住房城镇低收入住房困难家庭实物配租租金补贴（1）土地划拨；（2）免交行政事业性收费和政府性基金；（3）税收优惠；（4）低租金。经济适用住房城镇低收入住房困难家庭购买经济适用住房（1）土地划拨；（2）免交行政事业性收费和政府性基金；（3）税收优惠。公共租赁房城镇中等偏下收入住房困难家庭租赁（1）土地划拨、出让、租赁等；（2）免交行政事业性收费和政府性基金；（3）租金标准实行政府指导价。新就业职工在汉外来务工人员限价安置商品房市重点工程建设被拆迁住房困难户购买参照限价房有关政策表2新旧住房保障体系的衔接供应对象

城镇低收入住房困难家庭城镇中等偏下收入住房困难家庭新就业职工、在汉外来务工人员重点工程建设拆迁的住房困难户住房需求

租住到合适的住房；拥有合适的自有产权住房租住到合适的住房；拥有自有产权住房租住到合适的住房租住到合适的住房；拥有合适的自有产权住房原有保障模式

廉租房经济适用住房经济适用住房农民工公寓廉租住房经济适用住房动迁安置房限价安置商品房新的保障模式

廉租房经济适用住房公共租赁房公共租赁房廉租住房经济适用住房动迁安置房限价安置商品房具体保障方式

廉租住房实物配租、租金补贴；购买经济适用住房从购买经济适用住房逐步过渡到租住公共租赁住房租住公共租赁住房根据拆迁户的住房和收入情况，享受相应的住房保障和政策性支持。发展趋势廉租住房只租不售租售并举以租为主只租不售/2、保障性住房准入条件和保障标准（1）廉租住房面向城镇低收入住房困难家庭，收入标准为城市低保标准的1.5倍，住房困难标准在现行家庭人均住房建筑面积12平方米以下的基础上，随政府保障能力的逐步提高，与公共租赁住房（经济适用住房）保障标准16平方米相衔接。（2）公共租赁住房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭，以及部分新就业职工和外来务工人员。城镇中等偏下收入住房困难家庭的收入标准为最低工资标准的1.5倍，住房困难标准为家庭人均住房建筑面积16平方米以下。产业园区和用工单位自建公共租赁住房租住给新就业职工和外来务工人员的收入和住房困难标准，可在政府的指导下自行制定。（3）经济适用住房面向城镇低收入住房困难家庭，收入和住房困难标准暂按现行标准不变，即：家庭人均月收入824元以下，家庭人均住房建筑面积16平方米以下。基本解决完持证家庭的住房困难后，结合武汉市经济发展水平和住房保障情况，适时对保障标准进行调整，逐步纳入公共租赁住房保障范围。（4）限价安置商品房面向城市重点工程建设中的被拆迁住房困难户。（三）保障性住房的需求和建设规模1、保障性住房需求预测

表3保障性住房需求汇总表

单位：万套/间、万平方米

低收入住房困难家庭中等偏下收入住房困难家庭新就业高校毕业生外来务工人员被拆迁住房困难户合计

廉租房经济房公租房公租房公租房动迁房限价房套数21.94.23.13.732.120

面积100120230130901801501000

2、建设规模（1）总量目标规划供应各类保障性质住房1000万平方米，20万套。保障性住房建设用地面积318公顷。表4武汉市保障性住房建设类型与总量目标

单位：平方米，万套/间，万平方米住房建设类型基本户型面积标准套/间数占比规划建设目标占比廉租住房50以下210%10010%经济适用住房60左右1.99.5%12012%成套公租房40—607.336.5%36036%集体宿舍25左右3.718.5%909%动迁安置房60左右315%18018%限价安置商品房45—902.110.5%15015%合计—201001000100（2）分类目标及年度计划一是保障性住房建设目标。规划期内，新建廉租住房100万平方米，2万套，用地面积36公顷；新建经济适用住房（含动迁安置房）300万平方米，4.9万套，用地面积108公顷；筹集公共租赁住房450万平方米，11万套，其中新建425万平方米，10.5万套，用地面积160公顷，通过存量房市场筹集成套租赁房源25万平方米，0.5万套；新建限价安置商品房150万平方米，2.1万套，用地面积38.5公顷。

规划建设的1000万平方米保障性住房中，租赁型保障住房面积占总建设规模的55%，供应套数约占总套数的2/3；产权式保障住房面积占总建设规模的45%，供应套数约占总套数的1/3。基本实现住房保障体系由产权式保障为主向租赁式保障为主的转化。

表5“十二五”保障性住房规划实施表

单位：万平方米、万套/间

年份类别2011年2012年2013年2014年2015年合计廉租住房面积2520202015100套数0.50.40.40.40.32经济适用住房面积3030301515120套数0.480.480.480.230.231.9成套公租房面积6060808080360套数1.251.251.61.61.67.3集体宿舍面积202020151590间数0.80.80.80.650.653.7动迁安置房面积6060301515180套数110.50.250.253限价安置商品房面积3535302525150套数0.50.50.40.350.352.1合计面积2302252101701651000套数4.534.434.183.483.3820表6“十二五”保障性住房建设用地计划表

单位：公顷

年份类别2011年2012年2013年2014年2015年

合计廉租住房97775.535.5经济适用住房1010105540成套公租房20202026.526.5113集体宿舍7775531动迁安置房2020105560限价安置商品房997.56.56.538.5合计757361.55553.5318二是租金补贴工作目标。规划期内，拟统一公共租赁住房和廉租房的租金标准，即对符合保障条件家庭按统一的标准收取租金，并根据保障对象家庭收入情况实行差额补贴，租金补贴实现应保尽保。三是棚户区改造工作目标。“十二五”期间，我市拟改造棚户区38片，用地面积252.44公顷、改造建筑总量为265.59万平方米，其中住宅建筑面积222.76万平方米；改造现状总户数3.11万户。表72010-2014年棚户区改造情况表

单位：个、万平方米、户

年份片区数量用地面积总建筑面积其中住宅面积总户数2010年13129.57162.02130.92205702011年16100.675.666.6862502012年34.1610.159.9113612013年34.367.096.6910322014年313.7510.738.561841合计38252.44265.59222.7631054（四）建设标准和空间布局

1、建设标准以满足基本生活需要为原则，控制保障性住房建筑面积标准。

表8保障性住房建设标准表

标准

类别对象面积标准主要户型标准廉租住房城镇低收入住房困难家庭≤50平方米一室一厅、二室一厅经济适用住房城镇低收入住房困难家庭60平方米左右二室一厅公共租赁住房城镇中等偏下收入住房困难家庭40—60平方米一室一厅、二室一厅新就业职工在汉外来务工人员≤60平方米≥5平方米/人一室一厅、二室一厅集体宿舍动迁安置房市重点工程拆迁户60平方米左右二室一厅限价安置商品房市重点工程拆迁户45--90平方米二室一厅、三室一厅

2、空间布局坚持城乡统筹、旧城改造与新区开发并举，实现汉口、汉阳、武昌三镇均衡发展。将保障性住房建设与棚户区改造、城中村改造相结合，在231个棚户区改造片区和56个城中村改造项目中，就近配套建设一批安置住房。结合大中型工业园区建设，配套规划建设公共租赁住房。将保障性住房与商品房建设合理衔接，探索在商品房小区内按比例配建保障性住房，避免保障性住房过度集中、成片发展。保障性住房项目选址主要集中在自然环境良好的区域，建立居住、就业、服务相对平衡的保障性住房空间结构体系，形成分布合理、配套完善的保障性住房用地空间格局。近期保障性住房选址结合后湖、古田、青山、常青、四新、白沙洲、谌家矶等居住区进行安排，远期在各新城内选址布局。

（五）总投资和资金筹措

1、总投资共需351.025亿元，其中：新建廉租住房需31.8亿元；经济适用住房37.95亿元；公共租赁住房130.125亿元；动迁安置房56.25亿元；限价商品房87.9亿元；租金补贴7亿元。2、投资主体一是政府主导。二是引导社会资本投资经济适用住房、公共租赁住房、动迁安置房和限价安置房建设。表9“十二五”保障性住房投资计划表

单位：亿元

年份类别2011年2012年2013年2014年2015年合计政府投资廉租房7.56.26.46.65.131.8公共租赁房911.1611.5211.8814.2857.84租金补贴1.21.31.51.51.57小计17.718.6619.4219.9820.8896.64单位投资成套公租房97.4414.0814.5212.9257.96集体宿舍33.13.22.4752.5514.325小计1210.5417.2816.99515.4772.285社会投资经济适用房99.39.64.955.137.95动迁安置房1818.69.64.955.156.25限价安置房19.2519.9517.715.2515.7587.9小计46.2547.8536.925.1525.95182.1合计75.9577.0573.662.12562.3351.0253、筹措方式一是政府指定的专业机构、用工（人）单位和其它市场主体投入保障性住房建设资金；二是市土地出让净收益中10%的资金、住房公积金增值收益中计提的资金；三是中央和省政府财政投资补助和省政府以奖代补资金；四是银行及其他金融机构贷款；五是出租、出售保障性住房及配套设施回收的资金。四、保障措施（一）建立保障机制

1、建立政府负责的责任机制实行住房保障主要领导负责制

2、建立公共财政投入机制住房保障纳入公共财政体系，市、区财政每年按一般预算支出的一定比例设立住房保障建设基金，形成稳定的资金保障渠道。

3、建立土地供应的保障机制行政划拨方式为主在全市棚户区改造、城中村改造和商品住房开发建设项目中按一定比例配套建设保障性住房探索保障性住房土地供应的出让、租赁等多种方式，实现土地供应方式的多元化

4、完善政府运营监管机构完善“市区联动、以区为主”的住房保障工作机制。

5、建立全市统筹的信息化支撑平台完善全市统一的住房保障信息管理系统。（二）健全政策体系1、研究制定公共租赁住房管理的相关政策一是坚持政府引导。二是按照多渠道、滚动发展的原则筹集房源。三是建立公平、合理的公共租赁住房准入、管理和腾退制度。四是公共租赁住房租金标准实行政府指导价，租金水平按照低于相同地段、相同房屋类别的房屋市场租金水平的一定比例，根据租赁对象的经济承受能力确定。2、研究制定城市和国有工矿棚户区改造的支持政策一是加强资金筹措。二是加大税费支持。三是保障土地供应。四是做好安置补偿。五是鼓励企业参与。3、进一步完善保障性住房政策体系一是加强保障性住房的日常管理。二是建立健全腾退机制。三是加强保障性住房的流通管理，完善保障性住房的产权和收益制度。（三）创新保障方式1、统一保障