成都鑫通鹭岛国际社区商业项目营销策划初步沟通思路方案

鑫通鹭岛国际社区商业解决之道（初步沟通思路）谨呈：四川省鑫通房地产开发成都鑫寓安营销策划2011年3月关于鑫寓安。。。中国房地产业在经过了二十年的大浪淘沙之后留下的是日益理性的消费者和坚定而有眼光的经营者我们信服，产品力是基本的载体，也是所有策划力的开始我们信服，策划力是巨大的热情，也是光荣的使命。。。。。。做最有价值的房地产营销服务机构鑫寓安Youenjoy.Weserve.我们致力于为开发商创造更有价值的营销服务…3年耕耘鑫寓安机构创建于2007年，前后操作项目达数十个，积累了丰富的操盘经验。立足成都，面向全川绵阳，广元，泸洲，达洲均有我司服务对像，建立了良好的合作关系和长期战略对像。全程服务从前期产品定位到后期营销代理，为客户提供全程解决方案。鑫寓安将来公司以住宅产品策划及销售代理为重点，打造成各类物业形态的服务专家。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载做开发商最信赖的房地产服务机构鑫寓安励精图治3

载，成功代理、策划和销售10多个大型住宅、写字楼及商业项目涵盖房地产评估·土地规划·全程策划·销售代理·顾问研究·5大服务系统“人”的价值做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安价值观人是最基本的要素，准确的说是每个人承前起后的经验累加和服务思维的良性因子结合“经验”的价值我们认为更有价值的不是成功，而是教训。我们可能被某块石头绊倒过，但我们会告诉客户，那块绊倒我们的石头何时再现“平台”的价值平台便是将某些具有专业化价值的事物再次整合提升，从而达到一种互通有无的状态，以此推动专业的更高层次发展“体系”的价值对任何客户而言，房地产服务价值的核心都在于开发商品牌、项目销售速度、价格及口碑等整体价值的提升。做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安思想关于管理，我们倡导“严谨、有效、主动、务实”4123关于经营，我们崇尚“科学规范、持续创新”关于品质，我们“高标准、严要求、重细节、比成效”关于人才，我们“关注才能，但更重视人的品德”事前计划结果第一，过程第二事中执行结果第一，完美第二事后总结结果第一，理由第二关于结果导向》》》关于鑫寓安的价值心》》》诚信、专业做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安服务体系代理sales&marketing顾问DevelopmentConsuilting评估RealEstateAppraisal鑫寓安研究与数据服务Research&Data住宅策划代理服务residentialservices写字楼策划代理服务officeservices商铺策划代理服务retailservices战略顾问服务strategicconsulting住宅顾问服务Residentialconsulting商业顾问服务office&retailconsulting机构评估服务land&buildingappraisal个人评估服务personalpropertyappraisal投资咨询服务InvestmentAdvisoryService我们的团队鑫寓安营销策划由一群在房地产专业领域战斗多年的一线精英联合组建，其主要人员在房地产各个领域均取得不同的成就；曾在各大公司担任要职的公司主要人员以策略、策划等定位，为公司的核心竞争力，为公司的发展之源，定位营销一线为公司的发展之本。做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安服务体系总经理：罗灵

对政府政策解读能力强，对宏观环境十分敏感。曾服务公司：四川省干道指挥部四川省安居工程房地产开发操盘典型案例：五块石西南图书大市场西部药材城南延线大型综合住宅项目领峰做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安服务体系营销总监：李勇

从业八年以上，熟悉房地产项目运作流程，能熟练地全面掌控项目的策划、销售等营销环节的整体协作，有住宅、大型商业、写字楼、别墅、城市豪宅等多物业形态操作经验，具有较强的组织管理及协调能力，能带领团队，同时操控多个项目。通过计划、组织、控制、评估、修正等管理程序对项目的运作进行全面管控。

曾服务公司：世家机构、新港地产。操盘典型案例：誉峰、富力桃园、首创东公元、保利石象湖、保利中心、海洋中心、西锦国际、龙湖三千里、财富又一城、洪河片区城市规划、重庆力扬盛世华城、重庆铅笔厂综合体。做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安服务体系策划总监：何虎

从事5年房地产相关行业工作，房地产专业科班出身，具备较强的专业知识能力。对住宅、大型商业、专业卖场、写字楼、别墅、城市豪宅等多物业形态的产品策划和物业发展建议具有丰富操作经验。

曾服务公司：浩华不动产机构、华衡资产评估机构、中原地产操盘典型案例：曾参与新华社四川集团、乌江榨菜集团等土地及房产评估，进入中原地产后操作项目有祥域、建发鹭洲、建发金沙里、泰达上青城、贯中青城山7300亩项目、中森光华一号、佳年华空港晶座、成都南延线140万㎡城市综合体项目江宇天府城等。我们的作品誉峰，成都第一豪宅做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安策划经典叠翠峰，都市新派精装公寓保利石像湖，2万亩高端度假别墅保利中心，成都城市核心区高端综合体做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安策划经典建发鹭洲，城南核心区产品明星项目建发金沙里，金沙文化遗产区墅质华宅做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安策划经典佳年华空港晶座，中国首例青年别墅城佳兆业丽晶港，温江第一大盘做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安策划经典江宇天府城，天府新城140万㎡城市综合体贯中青城山项目，中国首例国际养心度假区做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安策划经典富力桃园，300亩精装湖景大盘富力华庭，全球领先综合体做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安策划经典鑫苑名家，成都首席青年住区首创东公元，40万方泰欧风情城邦做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安策划经典朗御，成都核心区首例超高层豪宅西锦国际，成都市中心最大综合体做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安策划经典上善栖，青城山首席度假别墅做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安策划经典海洋中心，成都国际城南精锐青年社区盛世华城——重庆杨家坪城市综合体西都会——郫县最大商业综合体做中国最有价值的房地产服务机构鑫寓安策划经典其他作品◆正成.商越◆天涯农贸市场◆金沙逸苑◆五块石西部药材市场◆财富又一城◆五块石图书市场◆和风小筑◆水岸银座◆领锋.满筑◆重庆铅笔厂◆广元宏利上城◆瑞丰苑2期◆泸洲世鹏酒店鑫寓安补充何虎的案例关于犍为鹭岛国际社区商业。。。由于时间有限，尚未对犍为商业市场及消费需求特征进行深度调研。我们只能就对犍为及项目情况的初步了解，结合我司商业策划的经验，提出一个初步思路进行沟通。若有机会对市场进行充分论证，我们将提出更加具体的商业策划及销售解决之道。PART1：项目背景剖析1、犍为印象：千年古郡金犍为，新城发展好前景。乐山市第一大县城，人口58万；距离乐山市区约50公里，由国道213线相连；历史人文及生态资源丰富，具较高旅游价值；“方舟新城”启动建设，城市突飞猛进发展；。。。犍为县乐山市2、犍为城市规划：城市发展向南，打造岷江第一轮休闲不夜城，商业价值凸显。随着犍为旧城区的发展日益饱和，犍为城市发展向南推进；方舟新城已经启动建设，新城规划和发展不再是蓝图梦想，已经深入大众内心；城南住宅项目及城市配套的投入建设，“千年古郡金犍为、滨江十里休闲长廊、岷江方舟新城”即将成为现实；犍为旧城区方舟新城区城市发展后备区3、犍为商业网点规划：一主两副一环”商业体系，玉津镇为“一环”重点打造区。《规划》以产业立商，旅游兴商，大力发展休闲旅游业、金融商贸、餐饮娱乐、物流等现代服务业为发展思路，将犍为县定位为成渝经济圈(长江黄金水道、岷江航道)沿江发展轴线上重要的县级商贸中心城市、乐山峨眉山国际高端旅游资源区与蜀南竹海石海生态文化度假旅游区之间重要的游客集散中心、乐宜凉接壤片区区域商贸中心城市；

《规划》根据犍为县域商业发展情况和未来的发展趋势，确定县域商业总体布局结构为“一主两副一环”商业体系；“一环”，即县城（玉津镇）——石溪镇——（芭石铁路）——芭蕉沟——（芭马古道）——马庙（码头）——（桫椤湖7km）——清源场桫椤林区——（桫椤湖20km）——大马（码头）——清溪镇——县城（玉津镇），以旅游线路为主，辐射周边乡镇，重点发展旅游服务业。4、泛舟新城：新城使城市功能重生，项目商业地段及资源优势明显，潜力巨大。商业价值点梳理方舟新城“龙头位置”，地理位置优越；临入城景观桥及滨河道路，交通方便快捷；远洋广场为万人城市休闲广场，带来大量人气；岷江和分洪濠的滨江资源为商业提供了优势条件；……犍为方舟新城鹭岛国际社区5、项目实景呈现：建筑和园林品质呈现，项目业主入住带来区域人气。项目实景的呈现为商业的销售奠定了良好的企业形象和口碑基础。6、政策及市场环境：新政下犍为住宅限贷不限购，商业具有较大投资价值。项目商业销售期内，购买住宅仍受银行贷款政策限制，恰可大肆宣传商业投资价值。4.15新政9.29新政国八条颁布成都限购出台三率齐动房产税试点2011年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《关于完善差别化住房信贷的通知》、《关于进一步落实贯彻国发10号文件的通知》时间：1月26日《关于进一步做好房地产市场有关调控工作的通知》时间：1月28日沪渝两地房产税试点展开。上海主要针对新购住房且税率较低。重庆针对高端住宅和外籍人员、存量房征税。范围较广时间：2月8日2月9日起，金融机构存贷款基准利率上调0.25%。近三个月内三次加息，近期三率齐动，近年罕见。时间：2月16日《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》综上所述：项目具备良好的“天时”和“地利”条件，项目成功的关键，在于“人和”，那就是对项目的商业策划及销售解决之道。PART2：项目商业定位精准而前瞻的商业定位，是商业项目价值的核心驱动力1、项目商业属性：体量较大，与住宅有机分离，为项目及城市配套商业。集中商业，4F，含地下一层停车场，共2万平米；沿街底商，主要为1F和2F，局部3F，部分与集中商业形成内街，共万㎡；2、项目商业定位犍为旧城区商业零散档次低，本项目商业承载着城市功能重生的使命；方舟新城的“龙头”项目，本项目商业肩负着新区建设发展的历史使命；项目是犍为新城建设的核心和引擎，是未来犍为城市发展的核心功能配套。。。扛起犍为新中心大旗！指引犍为城市发展方向！本项目的商业定位为：

犍为新城商业中心——承载城市功能重生，集萃城市生活荣耀——2、项目商业定位合理的业态布局，是商业项目的生命力所在。PART3：商业业态布局建议3、商业业态布局建议集中商业：打造犍为新城集中购物中心，含电影院、娱乐、百货卖场、超市等业态临分洪濠：临河休闲商业，如特色餐饮、咖啡、临河茶坊等。商业内街：业态与集中商业形成互补，为高档休闲及餐饮、金融服务等，顺延辐射到两边临河的商铺临河商业：人流相对较少，打造目的性消费商业街，滨河酒吧、高档茶楼等。社区精品商业：临近其他社区，业态规划为社区精品店，比如药店，服装店、理发店、宠物店等。整体来看，项目整体商业组合使城市功能重生，为犍为新城商业中心；分片来看，每个商业部分都有其特点和优势，根据其特点规划不同业态。3、商业业态布局建议整体来看，项目整体商业组合使城市功能重生，为犍为新城商业中心；分片来看，每个商业部分都有其特点和优势，根据其特点规划不同业态。3、商业业态布局建议业态布局核心原则：集中商业带动考虑环境特征合理分布业态实现人流互动3、商业业态布局建议1）集中商业：打造犍为新城集中休闲购物中心，犍为商业需求一站式消费点。购物中心-1F主力百货店（超市）停车场、地下餐饮区、生鲜超市1F生活用品区、化妆品、鞋类、皮具区等（内街小型饰品店）2F男女服饰、童装、床上用品、家电等休闲娱乐3FKTV、浴足(SPA)休闲娱乐类品牌娱乐店4F电影院、简餐店引进高档院线，另配置简餐店提供配套服务紫荆电影院、绿野仙踪、德克士等3、商业业态布局建议1）集中商业：打造犍为新城集中休闲购物中心，犍为商业需求一站式消费点。集中商业一层集中商业负一层生鲜超市区地下一层餐饮区生活用品区化妆品、鞋类、皮具区小型饰品区3、商业业态布局建议1）集中商业：打造犍为新城集中休闲购物中心，犍为商业需求一站式消费点。家电区品牌男装、女装、童装、床上用品等集中商业二层3、商业业态布局建议1）集中商业：打造犍为新城集中休闲购物中心，犍为商业需求一站式消费点。品牌KTV店桑拿浴足(SPA)集中商业三层3、商业业态布局建议1）集中商业：打造犍为新城集中休闲购物中心，犍为商业需求一站式消费点。高档电影院线高档简餐店（优美岷江景观）集中商业四层3、商业业态布局建议1）集中商业：打造犍为新城商业中心，犍为商业需求一站式消费点。3、商业业态布局建议2）商业内街：业态与集中商业形成互补，为高档休闲及餐饮、金融服务等，顺延辐射到两边临河的商铺高端餐饮（3F）金融服务、专卖店休闲餐饮（2F）3、商业业态布局建议2）商业内街：业态与集中商业形成互补，为高档休闲及餐饮、金融服务等，顺延辐射到两边临河的商铺3、商业业态布局建议3）临河商业：人流相对较少，打造目的性消费商业街，滨河酒吧一条街等。滨河酒吧街3、商业业态布局建议3）临河商业：人流相对较少，打造目的性消费商业街，滨河酒吧一条街等。3、商业业态布局建议4）社区精品商业：临近其他社区，业态规划为社区精品店，比如便利店药店，洗衣店、理发店、宠物店、杂货店、建材店等。社区精品商业社区精品商业3、商业业态布局建议4）社区精品商业：临近其他社区，业态规划为社区精品店，比如便利店药店，洗衣店、理发店、宠物店、杂货店、建材店等。3、商业业态布局建议5）临分洪濠：临河休闲商业，如特色餐饮、咖啡、临河茶坊等特色餐饮、咖啡馆等3、商业业态布局建议5）临分洪濠：临河休闲商业，如特色餐饮、咖啡、临河茶坊等3、商业业态布局建议PART4：项目商业营销推广正以合，奇以胜。1、营销推广战略目标通过我们的营销，项目商业顺利成功出售，并创造开发利润最大化。我方提示：项目商业体量较大，如果商业产品策划及营销不能引起市场关注和热销，可能对后期的销售及价格带来极大的压力，项目风险较大。通过我们的营销，创造快速的资金回笼；通过我们的营销，树立开发公司与项目的品牌；为我们的客户提供最全面、最便捷、最竭诚的服务；全市范围内：做到“引起关注”在全市范围内，我们要做到全方位的通路造势，综合优势的推广诉求，总原则即是“引起全市客户的关注”，以吸引更多的客户。区域范围内：做足“细分市场”在区域范围内，我们要做到本项目独有的以势夺人，个性化、差异化优势的推广诉求，总原则即是“细分区域客户的需求特征”，抢占客户资源。2、营销推广策划目标总策略：招商先行，未卖先热，主力带动，街铺先售。集中式商业是项目核心，需要招商先行，为项目造势引起市场关注，；造势运动：以集中商业的签约仪式炒作区域和项目，提高市场知名度，提高底商的商业价值；市场热度炒作起来后，进行底商的销售，最后销售集中商业；3、营销推广策略3、营销推广策略从企业品牌思想出发；发挥老客户带新客户的联动效应以走出去为主要方式，从大卖场出发，渗透建立符合本项目商业运作战略的推广模式传播战略发力点集中商业财富新磁场集中商业的诞生首先影响的是一个城市与生活方式财富是彻底革命的过程磁场是一个感召的过程商业文明是一种现象，一种文化，一种思想，一种风格创新犍为现代商业文明4、营销推广执行跳出项目看项目的立足点:有极大的传播力和杀伤力，易产生口碑效应，形成新的热点4、营销推广执行我们的广告口号：财富·出发鑫通新城MALL启航[MALL启航，财富出发]将作为本案的推广主题，贯穿项目全程。核心概念，推广主线：4、营销推广执行杠杆原理集中商业财富磁场创新犍为现代商业文明新城MALL专家撬动话题大众撬动市气MALL撬动犍为战略撬动战术商业撬动地产现实撬动未来4、营销推广执行4、营销推广执行广告传播战略思路钟情新城MALL寻找新城MALL体验新城MALL选择新城MALL新城MALL财富新城——这里是财富的殿堂！寻找新城MALL犍为的现代商业文明在哪里？想象城市，MALL未来！体验新城MALL新城MALL，区域领跑，一骑绝尘放大项目价值，放眼全犍为和乐山MALL在中国，在四川，在犍为MALL时代的到来选择新城MALL选择、投资新城MALL建立理由钟情新城MALL新城MALL，喜从天降

新城MALL，欢乐总动员！

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