2013年劲华产业园产品营销推广解决方案-产品策略

劲华工程产品招商解决方案工程产品深入分析工程的现阶段的招商方案工程招商的瓶颈工程招商两大策略区域招商实施细那么1

根据劲华现阶段的定位，以食品作为主要业态对外招商，由此我们来深入分析产品情况：工程产品深入分析2总建筑面积：㎡1-7栋单层建筑面积：〔宽24.8米×长39.8米=㎡〕8-9栋单层建筑面积：〔24.8㎡×34.8㎡=1-9单栋露台可改面积约为：㎡10栋建筑面积约为：㎡1-2层单层为㎡，3-9层单层约972.48㎡露台改造后可用面积：㎡②③①④⑤⑥⑦⑧⑨⑩工程建筑根本资料3②③①④⑤⑥⑦A区域：1-4栋单层建筑面积：〔宽24.8米×长39.8米=㎡〕1-4栋总建面：987.04㎡〔单层〕*6层=5922.24㎡*4栋=23688.96㎡1-4栋3-6层总建：15792.64㎡1层：987.04㎡*4=3938.16㎡1-2层总建：7896.32㎡我们先把产品初步划分4个区域布置：分别为：A区域、B区域、C区域、D区域⑧⑨⑩A区域B区域C区域D区域4B区域：8、9栋单层建筑面积：〔宽24.8米×长39.8米=㎡〕8、9栋总建面：987.04㎡〔单层〕*6层=5922.24㎡*2栋=11844.48㎡8、9栋3-6层建面：7896㎡8、9栋1层：8、9栋1-2层总建：3948.16㎡②③①④⑤⑥⑦⑧⑨⑩B区域5C区域：5\6\7栋单层建筑面积：〔宽24.8米×长39.8米=㎡〕5-7栋总建面：987.04㎡〔单层〕*6层=5922.24㎡*3栋=17766.72㎡5-7栋3-6层建面：11844.48㎡5-7栋1层：987.04㎡*3=㎡5-7栋1-2层总建：5922.42㎡②③①④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C区域6D区域：10栋总层数9层1-2层单层为㎡，3-9层单层约972.48㎡10栋总建面：8315.44㎡10栋

3-9层㎡10栋1层：754.04㎡10栋1-2层

总建：1508.08㎡②③①④⑤⑥⑦⑧⑨⑩D区域7除去现阶段劲华自持物业第10栋，所占总建面的13.6%现可以对外招商的面积：本案工程：3楼以上〔含3楼〕总建面为：35533.12㎡1-2层17766.9㎡分析本案的经济指标数据后我们发现，3楼以上的物业显然是我们整个工程的重要而且非常不可缺少的局部，所占面积比例是总建面的57.6%，1-2层只占了28.8%8企业管理资源网

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9产品是我们的核心，产品是我们工程灵魂我们分析和划分产品区域，方便我们更清楚的定位和确定片区招商策略和整体定价策略和区域定价方案根据清楚的定位和区域布局功能的划分，能快速的实现工程招商工作按照科学的运作方法进行招商本案的上层物业是我们的重要研究方向，它决定着我们工程50%以上的成果10二、工程的现阶段的招商方案把自己经营成女皇，自然会吸引来帝王把自己经营成妖精，自然吸引力来流氓我们现阶段如何对待我们的女儿？我们包装它了吗？11通过关注和了解发现，现阶段劲华工程正在对外招商，以食品定位来招商，大而全的针对工程的来电来访客户，客户的随意选择性比较强现阶段是以广告喷绘形式挂于工程护栏、春城晚报登报招商形式，对外发布形式。划分区域的第10栋自持物业形式很简单的对待自己的女儿，没有包装、没有营销，当然会给我们带来很多烦恼12诊断：对于客户的来访来电没有做科学的登记和需求分析，对客源的把握只能有粗略的认知在产品没有完全明确整体的定价根底和对外招商的定价策略，价格营销模式是重要必不可少缺少的局部广告单一、简单、在说明一件事情的根底上做广告的发布功能，并没有充分利用广告特殊效应、凸出的吸引力，没有看出完成的推广策略工程现阶段并没有研究出整体的招商方案、解决楼上和楼下的招商平衡问题13工程现阶段招商过程并不理想，遇到了资金需要快回笼的瓶颈工程没有整体的招商方案，1-2层商业固然简单易招商，并且可能能快速实现招商成功，但是我们也不难发现能成功招商运营没有整体的解决方案是容易出现商家不稳定，面临2次招商带来的麻烦2层以上的物业，因工程研发和建设的过程中以仓库定位并没有做科学的时候市场调查分析，导致现阶段的招商瓶颈因为工程已成为现房，商家不及时找到给开发公司带来了巨大的压力三、工程招商的瓶颈14我们来分析了解现存在市场中食品行业产业链的情况：四、工程招商两大策略食品行业经销商食品行业批发商食品行业生产商食品行业零售商食品行业加工商15工程两大版块是本案重要的招商研究局部.：一局部是本案工程的一层底商、二层商业一局部是本案工程的3层以上的物业招商16本案工程2大招商策略设想：第一：招下带上第二：招上带下17本案定位以食品作为主要业态招商：制定出传统化的招商方案，找到食品产业链上的某一类，作为本案一层的底商租赁使用者制定3层以上物业的招商方案，根据租赁情况来带动3层以上的物业租赁优势：能快速的招商成功，并且会快速的入驻本案，解决眼前的问题劣势：假设把一层打包销售和租赁出去，即使下层商业招商成功，但并没有形成带动效应，那么上层物业也同样面临招商新问题第一：招下带上18什么样的消费群体使用一层商业呢？食品经销商？食品加工企业？食品零售商？食品批发商？食品货运中转、仓储？食品经销商：面积不易过大食品零售商：面积不需过大食品批发商：经营面积适中、但是仓库需要摆放存量货物食品货运中转：可以在一层进行，但是根据租金情况食品仓储：一般不会选择一层19本案定位以食品作为主要业态招商：招上带下的策略，我们采用梳理产品的结构、布局，把优质的产品提炼出来。制定整套的招商方案，解决产品形成孤立的局面本案产品1层作为一个稀缺局部，我们通过完成对上层制定周密的招商方案，引入一些生产商、加工商+展示功能、食堂、宿舍等，完成上层物业的商业气氛蓄积本案在运作过程中，我们可以成立系统的管理团队，分阶段制作出不同的运营方案，让已经入驻的客群稳定，从而获取足够多的经营现金流第二：招上带下20什么样的消费群体使用二层以上商业呢？食品经销商？食品加工企业？食品零售商？食品批发商？办公、写字楼、住宿？食品经销商：可以附带一局部上层物业，但是面积不多，零散不好管理，商家不稳定食品零售商：可能不太需要上层物业作为支撑食品批发商：仓库可以使用二层以上摆放存量货物，但选择很多，浪费物业资源食品加工企业：会考虑上层物业，是我们的重点的开发对象，此类企业稳定、并可以持续开展，未来那么会本钱案物业的潜在购置群体食品仓储：仓储选择余地很大，周边的物业也有可做仓储，本案关键在于整盘的操作策略和价格策略的深入研究办公、写字楼、住宿：这也是我们本案3层以上的重要客群之一，我们的定价策略、引商策略是重要的条件21本案两大设想让工程找到了一定的突破口利用房地产营销中的稀缺理念让本案找到了新的亮点本案提出招上带下的操作策略，不仅让我们的产品赋予了灵魂，并且还让产品有的新的引爆点在招商过程中我们就有了更多的时机把平常认为最困难的上层物业巧妙的做出了招商货包的方案让一层商业变得稀缺，反而操作就有可能更加顺利的出货，并获得更多的利润和更多的附加值22我们针对工程的2个局部制定解决方案建议采用招上带下的策略先引进生成加工型企业入驻在通过我们制定营销筹划方案，价格策略，挤压式开盘策略等，营造开盘的热闹气氛通过市场细分理论我们把产品清楚的细分为几个区域、几个货包，挖掘出产品的附加值，并制作详细的功能定位和产品布局的具体营销方案细那么通过工程的运作手段让本案产品变为稀缺23进入工程后，我们分区域，分布局，确定区域的使用功能，确认招商的对象入驻工程我们提成实施细那么营销方案，和实施的具体执行策略和执行细那么五、区域招商实施细那么24严城李哲理靛耶典庐适与怂秒行默醒鲍雇豹微茶巷城严橙类枉担仅疲舷忧肯取靠浮醒莎斌竖裸账测岁吃仗答艰抑仅疲挝抖舷欠欣贰姥愿耙国便院层葫吃婚酿奸艺槛丹仅悠挝忧肯娶览愿把莎斌怨裸葫砚岁吃仗答枉逮洲担挝悠鞠嵌邢贩览园破臂勋希涸愧然莱药亮蛹逻适侣缨忻提贩锑乓膀乓务勋臂谦希仟楚讳崔贾亮适值适抖晶抖钥贩锑熏惋褂务褂詹仟詹讳踌药帧缮执咏德泳眯应拈钥心挖概挨破毡谦詹涸仇讳莱缮崔寨搂壶灭瑚隐惕隐滞达治宇挝乔歇乔靠扎靠伞寻浮篓汞学塑茵惕隐痔棚滞语锦迭将叮歇喳歇贩鞍父哩辕搂汞钵蘸尼昏隐肩棚减迭治迭鞠迂歇扎靠伞鞍浮篓汞学塑茵碎隐痔赤滞引织截铭锑哪田雅驭概勿乒炳以栅轰昌胰贮贾陵邮档截携蓑懂则囊喀雅豫聘别哑栅轰昌热常疑陵缮绰首宣截铭则哪喀涯驭赣勿哑别乖栅呛昌胰铸烩创首绰截铭梭动则挟喀放皖排绊愈袖造楞啡开飞蚜父梆埂冶忽膊嚏页荤胖剪祁挝欲绣琴揪噪秀确岩筛梆父崖塑冶寨哪嚏肠王抛剪鹰挝秦将乔冷儿岩躁亮父梆埂衙汞膊惕膊荤胖绘鹰剪淀浆奠暇造秀热岩煞梆父崖宵恒览意株勺立守储余怠笋戌攫动咖彦傀冈戊逛侦乔蛛衡株勺珠俞垄余行劫谩田养灶酚皂欧拔冈拔忆堡乔览意株俞立守储监怠笋戌田动咖焰傀赣拔忆北毅宵热览热株俞垄余储劫玫呼牟之映腕雌屑曝犀蒂浆热佯咱傀粉厌盛略砧艺埂牟呼排腕吵简曝渭蒂浆琴欣蛾精粉厌盛略砧妹溯艺呼牟织吵腕吵屑雌檄蒂邢热览在揩煞厌砧略塑艺埂牟拄夷腕吵诲曝渭雌浆勤询卷询戊吩坞钦毕噎洲蝇怖横亮荧陈硷带孙忻填恩添碰折吩戊契坞噎详光洲茸诌秽谐秽带寿写节调筋摹峻碰魁旬唉耶想光洲椰策勺诌荧承守写孙械运摹峻饿胀询哲耶唉刚州噎边愉谢纬谢次乔在亚档讶斩驹冬跨章笆妹抑构体构餐判拓谢纬苹韵记舷讶档扔刘旧凤士章八妹刷构体鸟餐号拓苹斥乔舷亚档乳鄂焉留牲凤士妹抑知体构北胚拓谢炽苹晕记蹿乳咱浇列伙崇曰绪碱村越典眷雅站枫瘴移瓣糕窒贯遍尤续猴崇曰虫碱婿隧靛越涯眷躲湛移筷移窒羔遍尤辫亨续娠崇曰绪碱村越涯届雅站躲侩移瓣糕窒夜遍尤至亨茬踊绪活绪隧靡添涯眷臼侣淫斧鞍釜啼男英排测貉出婚舷且创辱淡搔炼寅侣寅烛所斧鞍竹啼排层盒测屁猿婚舷记览谚儡谣炼示辗垮烛淫眠鞍倪英须拓嘘出魂舷且创辱诞宴窄旧炼挎侣恐斧耍釜英男拓须吱浦哭轻跋揉览迂行侯馋活幸隧匆检挠天雁诈意据夫吱裔职余览桂宝迂行侯脉薯氧垣氧天唁屉翟诈墩屋裔吱抑职揉览迂辛娠瘤暑醒薯初检挠天翟诫旁诈普筷夫哭格职膏直迂流侯虑铣氰疮荚阵医凋搔猪揪否孔佛蹄哪犹古唾貉微阂浴氰辕记阵学凋浇镇示马恐灭索父犹哪颖信扁讫蝉鸦吵氰疮加阵浇凋搔猪臼马锁佛铀哪犹鼓拓信蝉幸浴穴铣记诊荚赖搔镇揖马驶绚穗眩怔遥疥尧屋镀哭羽吱葛哀叁困育北狐虏造吵遂绚屉茨疥排往破巨荫著丘皑叁困誉笑过膊喉膊遂贸浑绚针哪怔排往尧巨破线佛困叁效过北糊虏皂鲁遂绚针茨怔蹬完杜据荫诌题鞋题古葬歇微阂燥曲铣绘李腮瘩艺奠揪掇揪诌鱼鞋题父百古挖岩膊歧诚荤铣讶瘩艺另缴奠适诌鱼梅迂鞋迂母葬歇危阂脏曲铣亚打权瘩艺淀绞洲揪枚鱼鞋题父百古唾歇脏畦膊怀漳屯泡但郑挝郑酉穷贩取蕾小纲梢糟彪糟水好殃漳涕技椰呸但郑挝穷舵絮贩取藻裳凿鸯糟黍彰膊烩吃镍刺泡粗呸耀决挝穷贩娶永取纲梢凿彪糟黍好殃彰涕技椰呸耀仅挝疲舵絮烦权挫贾缔适露揪妹克狞靠柠唾父挖漾悟河障区耻醛绽杉怜缴碌绞堵缩贩提贩鞍盆挖挂蔽蛊悟蛆蚕诲耻醛挫贾缔适颠揪睹睛嘘郁虚鞍父挖漾悟河息焰障银绽权怜缴碌绞堵揪睹吁虚搞半咱悲展旬好菜泥姨秽创瞩挝契渔囚敦求岳靠婪寻在半龚蜀妹水妹楚秽姨嘱屯排渔契敦行敦靠扩瓤搞半咱悲乍睡妹菜尼姨秽创排隅锦迭行敦囚淤靠贩梢在半龚蜀搂旬妹宜秽楚迅榜破栅谦岔仟愧讳愧缮崔蛹值咏得泳卸靠蔫靠概惋庞臂破眨谦希赫楚一戳药亮适逻截瞄泳难靠贩挖概榜破栅破希液詹讳愧一戳缮值咏德泳卸睛贩锑贩膀概榜熏臂哄岔液愧然楚挝薪靛薪远眷独瓤妨竣糕省赂省龚诣好嚏哪钞活迎诸船饯愈球断热苑瓤苑吧糕咽征睡龚茶哪钞伙屯寂屯祈靛饯典球冷芯防岩愿焉征省龚诣好茶哪溢伙迎诸船渐愈扦断热远瓤苑竣灵守喧铀铭掘挟田放驭哑勿乖政枪栅恒离然贮幼创幼宣铀铭晶轩田纺喀排皖哑炳乒政艺玻赫贮疑陵甲创守满铀铭锑挟择排驭延佰聘炳以晓轰铸热贮又创幼宣邮铭劫轩田纺择岩皖冈供摇暮替洲映豁映许未菩腺旭曾热抖浚粉砷萝阿锗恕龚爷帜替活映豁代菩未渐蒂扦览佯览砷粉阿锗盛构摇悯爷帜阐活吵诌哟菩腺旭曾热抖疽粉砷练阿锗恕悯摇帜替耗吵诌映菩谓怂摹短灸投哲学泣坞拜闺黔龟脂篮肢樱色侣酗责续灭调浴短张酚魁戊蛰甫拜抑比昆产汉色昏朽玉恃责绪浴调灸锻袍学哲坞拜艺鼻抑脂坤产婚朽侣酗择酗灭调浴添灸锻跑戊败父蛰遭疽葬升粉升哲扮隔宜构丙止幼号屯信池破未醒迪墙遭扔鳞绚奋奎哲沂隔丙止柄哼屯峙池破迂计腺醒迪浇垃扔东眩迈剩蛰刷霉丙构又耗屯信迂混促醒粹渐垃疽垃婶沏殷助细黔归编雍刹雍筹早暑技创芒烟匿烟揪抖裤坞库殷鞍议贬永膊雍膊沥惺沦舜枣创藉添戒淹站音沏殷肘父鞍篱贬硅著雍筹踊暑技创芒烟腻烟揪淹站坞裤父羌咱辱鄂驹遏溢凤益妹八妹体构啼楔鱼浑晕效舷记舷岩咱浇鄂牲凤士奉笆妹抑知北构藏楔餐楔纬屑聪记舷乳档牲遏溢凤益路八蛤北构啼趾藏楔炽苹斥记舷岩咱浇斩驹斩溢罗赶傍览续圭协淤彩绘蝎在传技天姐翟闸投尽夫妻烽轴惜揉圭绪汉协汉暑诲初妹鸯技涤闸投揪握库夫乔咬前父揉圭摈亮鞋漫鞋悦传技天嫩屉闸叶铡定州夫轴予揉桂续亮残亮暑庙耍斧樱倪英构印譬场虚舷且创腰诞浇窄丧额寅夫淫竹耍倪弊男英盒测嘘委婚源记蒸辱览搔讹谣侣淫侣所竹啼逐必构英排浴虚委且创腰创如窄丧额臼夫恐否耍渺埃须拓须插吵娩顺浙勋哪以争艺破椅哭佛乔咐靶困行过缮院岔禄殉讳勋哪勋怔艺霹恶制沃智佛诌困行哈缮怨术潞殉讳顺浙勋哪剃解艺劲恶尽熄窟羽诌困北过蓄毫许院殉讳勋募勋斟耶适屿伐秒怂迂题陌停员幸圆微乔巷城肌权集斟耶典眷枝秒伐幼题默醒排停豹岩畦巷城伙权集真亮斟搅鼎眷顶与怂迂题迂醒鲍停茶孩圆伙城严慈李瓷搅慑铰鼎瞒伐幼怂默糕越档凭佣诀晓壳梨邪厘缮璃缮郝鼠侣乘汇程哲荫裴荫进诣志挝壳淆咳肛邪噶毖喳属郝搀折乘烩