《房地产市场营销策略问题研究开题报告》

参考文献171．课题主要研究内容；（1）通过论文的研究了解HD“海花岛”项目在中国市场上的营销策略。（2）通过论文的研究发现存在海外地产交易市场内，HD集团营销渠道、方式的问题，了解中国投资者置业过程中的风险、误区，提出在不影响正常全球资源配置的前提下，规范海外地产交易市场秩序，尽可能地有效缓解渠道单一、住房容积率低、文化差异、交房周期长等问题，从而促进项目销量稳步上升，为HD集团正在或将要开辟的海外板块提供相应的对策或建议。（3）通过论文的撰写对HD“海花岛”项目在中国市场上的营销有着积极的作用，对该板块有着良性正常竞争的作用，提升海外地产销售的服务质量，获得外界认可等积极向上、健康发展的作用，也供其他房企开拓海外地产板块市场营销的参考。2．课题的研究意义、国内外现状；（一）研究意义目前全球经济放缓，银行利率又名义上进入“负利率”时代，股票、期货都面临无法做到精准的高抛低吸，黄金、收藏品流动性差受专业人士主导；投资的单一性促使了房地产再一次出现在风口浪尖，但由于国内房市的疯涨与政策限制，在中国经济整体迈向全球第一的关键时期，中国中产阶级群体的逐步壮大，城市化和国际化进程让中国与国外的接触也越来越多，加上一带一路政策促进了资源配置全球化，为消费者进行海外置业提供了动力和便利，使得海外置业成为了时下较为热门的投资领域。而海外置业是全球资源配置的产物，我国又有“一带一路”政策推动，该行业的发展必然会被重视；因此以HD“海花岛”项目为例，研究其在中国的营销策略，势在必行，意义深远。通过找到营销状况中的问题所在，并加以解决，挖掘机遇与潜能，逐步规范行业秩序，完善市场机制；预测行业发展前景，以供HD集团海外营销参考，相信一定程度上也可以促进海外置业市场的健康发展。（二）研究现状我国目前的房地产研究者并没有把房地产营销策划的发展历程做明确的分析，而房地产营销策划的阶段式发展对本文有重要的指导意义，故暂且把我国房地产营销策划的发展历程分为以下三个阶段:第一阶段一空白阶段:开始于80年代初期至1993年初我国房地产业陷入低谷之前这一阶段，此段时间我国的房地产市场基本处于无序状态，国家的相关法律法规不健全，消费者的购买行为不理性，房地产市场基本处于卖方市场，故房地产开发企业盲目的投资也可收到很高的收益，此一阶段，绝大多数房地产开发企业没有房地产营销策划的概念，只要有片地、有资金可以把房子建好，就可以很快的售罄，故称之为房地产营销策划过程中的产品营销空白阶段。第二阶段一一填充阶段:开始于1993年初至1997年，传统的4P营销理论己经应用于房地产市场营销当中来，1960年美国的杰罗姆·麦卡锡提出了著名的4P组合营销理论。此理论认为市场营销的根本在于解决产品((Product)、价格(Price)，销售渠道(Place)、销售促进(Promotion)这四个基本要素。即企业只要能够生产出“质量上乘”的产品，就可以根据产品成本和竞争设定一个能赚取很多利润的价格，然后只需对代理商、经销商予以支持和控制，并经常做广告和促销，企业就顺利的生存和发展。我国1993年上半年之前的房地产热和1993年下半年宏观调控后的房地产市场，房地产开发企业都在不同程度上运用和实践着4P营销理论，并在一定时期内给房地产开发企业带来很大的经济效益。在这个阶段的房地产营销策划处于单项策划阶段。此阶段是以著名策划家王志刚成功策划顺德HD房地产项目作为标志和起点的。此前，房地产营销策划处于孕育时期，尚未真正引入策划的理念，但仍能感受到房地产营销策划出现的萌芽。1990年至1992年间，由台湾来的销售专家仇福宪，以独特的营销模式对广州世界贸易中心大厦进行了推广销售。他精心培育销售队伍，倡导按揭贷款楼盘，首推“卖楼花，，理念等，使广州世界贸易中心大厦的销售大获全胜。仇福宪带来的全新的销售风格和销售技巧,可以说是中国房地产营销策划的萌芽。在单项策划阶段,由于大量房地产开发项目引入策划的理念和手段而获得成功,因而房地产营销策划得到了房地产公司的普遍认可。国内的房地产开发商开始在企业内部设立策划部,专业的营销策划代理公司、物业顾问公司等也应运而生,以房地产营销策划为谋生手段的自由策划人也纷纷出现。例如以前期投资策划著称的广州珠江恒昌房地产顾问公司、以销售策划代理闻名的广州经伟房产咨询公司,以设计策划而著名的深圳万创建筑设计顾问公司等。这些公司和机构在专业从事房地产营销策划的过程中积累了丰富的实践经验。3．指出课题难点和拟解决的关键问题；拟采取的研究方法及其可行性等；本文以营销策略理论为依托，遵循发现问题、分析问题、解决问题的基本思路，综合运用SWOT分析等营销学研究方法对HD海岛岸项目的房地产营销模式进行分析。现有的营销策略使得HD海岛岸项目在马来西亚获得了广泛的市场认可，但是由于一些不够恰当的价格策略和宣传策略，使得项目遭遇一些危机，但总体不影响项目的火热销售，还是通过长期锐意进取，积极创新，获得社会各界及广大业主充分认可，在海外置业行业中具有很强的影响力和号召力。对HD海岛岸项目营销策略的研究，发现了一些存在海外地产交易市场内，海岛岸项目价格策略、宣传误区等问题，了解中国投资者置业过程中的想法，提出在不影响正常全球资源配置的前提下，规范海外地产交易市场秩序，尽可能地有效缓解渠道单一、住房容积率高、文化差异、交房周期长等问题，从而促进项目销量稳步上升，为HD集团正在或将要开辟的海外板块提供相应的对策或建议。4．按以下格式列出参考文献：[1]叶剑平、邹晓燕．房地产市场营销（第二版）[M]．中国人民大学出版社．2011[2]邢丽娟．JYXC房地产项目营销策略研究．[D]．广西大学．2014[3]张新海．房地产营销策略研究．[J]．上海企业,2014,(4)．79-81[4]代蓉、马勇﹒昆明房地产市场发展现状及趋势分析．[J]．才智．2013（9）[5]王辉,李铁．浅谈房地产营销策略的影响因素．[J]．现代商业,2013,(8)．47-48[6]董绮．新环境下的房地产营销策略．[J].长江大学学报．社会科学版2012,35(12)．54-56[7]李振利．房地产营销策略的探讨．[J]．现代商业,2013,(21)．24[8]张积源．关于我国房地产营销策略的思考．[J]．科技致富向导,2011,(15)．71[9]李华．新形势下如何创新房地产营销策略．[J]．科技信息,2009,(21)．395[10]孟德胜．浅谈房地产营销策略及创新．[J].内蒙古科技与经济,2011,(21．)30-31[11]徐瑞琳．我国房地产营销策略分析．[J].企业导报,2011,(18)．108-109[12]李玉良．对不同特征房地产的营销策略分析．[J]．中国市场,2011,(10)．87-88[13]王玉梅．房地产营销策