住宅价格表的制作

住宅价格表的制作策略中心·技术资源部二00六年四月一、定价目标二、价格制定

1、公式（重点）2、取值（重点）3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航中原你给我卖高点价，可以不用开盘当天就卖完现在穷啊！！房子都买不起了！定价唔好太高或者太低，发展商同个客都接受就得啦，快D卖晒收钱发展商客户代理商快速、均衡、销售控制合理的价位定价方法取得发展商认同目标一、定价目标二、价格制定

1、公式2、取值3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航销售总额折前×综合折扣实收均价=总建筑面积原理注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积单价折后单价折前=综合折扣∑单价折前×单位建筑面积×综合折扣=总建筑面积2种常用的方法方法一、水平系数±层差法单价折后=总价÷建筑面积=（总价不考虑赠送面积+总价赠送面积）÷建筑面积=（单价不考虑赠送面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰]×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积}÷建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰]×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）}÷建筑面积方法二、系数修正法单价=均价×综合系数=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数）=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）（推荐）公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理借鉴：市场比较法公式评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数参数释义均价——项目要实现的均价。水平系数——反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。折算率——反映赠送面积的可利用价值性。实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。一、定价目标二、价格制定

1、公式2、取值3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航水平系数=∑各因素素的价格差差幅×分值值×10÷÷100打分标准好9-10分较好7-8分一般5-6分较差3-4分差1-2分水平系数修正项目一、平面设计1.1客厅尺寸布局1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨房尺寸布局1.5卫生间尺寸布局1.6户内过道合理性1.7入户门私密性1.8实用率1.9户梯比二、景观视野2.1客餐厅2.2主卧2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照\通风)3.1客餐厅3.2主卧3.3次卧3.4厨卫3.5电梯间采光通风四、噪声灰尘4.1客餐厅4.2主卧4.3次卧4.4厨卫4.5阳台入户花园五、其他调整6.1户型面积调整6.2供求关系调整操作：以中间的标标准层作为为打分基准准层；10分制，，分5个等等级；项目组、售售楼代表各各人分别打打分，取平平均分或最最优打分；；各因素的价价格差幅等等于本楼盘盘打分项目目中最好与与最差的价价格差幅；；好处：10分制相相对于100分制更更直观，简简单；相对对于直接取取系数更客客观；只需调整各各因素价格格差幅，便便可使水平平系数合理理化，无需需再调分值值；方法一：直直接取系数数水平系数方法二：各各因素的价价格差幅××分值（推荐）评价：系数数取值和调调整繁锁四大水平因因素重要性性景观户型朝向噪声普通住宅一般公寓高档住宅朝向向南北东西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动动1%广东节能标标准——窗窗墙比东西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5假设：同一一户型的厅厅、房、厨厨卫为同一一朝向水平系数各各因素差幅幅取值参考考

打分项目取值范围考虑因素一、平面设计0-21%

1.1客厅尺寸布局0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.2餐厅尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.3卧室尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.4厨房尺寸布局0-2%开间、进深、位置的合理性；1.5卫生间尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.6阳台入户花园0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.7户内过道合理性0-1%有没浪费现象1.8入户门私密性0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.9实用率最大与最小实用率之差1.10户梯比0-1%

二、景观视野看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观02.1客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）2.2主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）2.3次卧（15%）

2.4厨卫（5%）

三、朝向(日照\通风)

单边户型一般比中间户型高1-2%3.1客餐厅（50%）

3.2主卧（25%）

3.3次卧（15%）

3.4厨卫（10%）

3.5电梯间采光通风0-1%

四、噪声灰尘0-10%需考虑是否采取了隔音措施4.1客餐厅0-3%

4.2主卧0-3%

4.3次卧0-2%

4.4厨卫0-0.5%

4.5阳台入户花园0-1%

五、其他调整

6.1户型面积调整0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价6.2供求关系调整0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种基本垂垂直系数模模式矩形模式的的应用价格分布：：价格直线线（y=x+b）上上升,层差差相同，各各楼层单位位价格适中中；适用范围：：景观视野野较佳的单单元。矩形模式----案案例向小区，看看水景，视视野好价格分布：：价格直线线（y=x+b）上上升,层差差相同，各各楼层单位位价格适中中；适用范围：：景观视野野较佳的单单元。梯形模式的的应用价格分布：：压低低层层和高层单单位价格，，拉高中层层单位价格格；适用范围：：向小区外外，景观视视野较差的的单元。低楼层无景景观，价格格不能高高层层无景景观，视野野差，价格格不能高中层单位承承担主要的的价格压力力梯形模式----案案例朝社区路，，对面拟建建厂房或住住宅区，楼楼距较小价格分布：：压低低层层和高层单单位价格，，拉高中层层单位价格格；适用范围：：向小区外外，景观视视野较差的的单元。倒梯形模式式的应用价格分布：：拉高低层层和高层价价格，压低低中层单位位价格；适用范围：：看园林，，楼距小（（应用时须须降低高层层系数，慎慎用）。低层看园林林可拉高其价价格中层景观一一般，视野野较窄，价价格不能高高高层无景观观，楼距小小，应压低低其价格（（此曲线不不合理）倒梯形模式式----案例看小区园林林，楼距小小价格分布：：拉高低层层和高层价价格，压低低中层单位位价格；适用范围：：看园林，，楼距小（（应用时须须降低高层层系数，慎慎用）。椭圆模式的的应用价格分布：：拉高中高高层价格,降低中低低层价格,低层和高高层价格适适中；适用范围：：向小区外外,地面只只有小面积积园林,外外围景观差差,但视野野开阔。低层看小面面积园林，，起价可适适中中低层无景景观视野差差，价格不不宜高中高层视野野好价格开始攀攀升高层视野好好，但无景景观，价格格不宜太高高椭圆模式----案案例朝龙观路，，楼下商业业街广场，，对面为5-8层汽汽车维修厂厂、医院价格分布：：拉高中高高层价格,降低中低低层价格,低层和高高层价格适适中；适用范围：：向小区外外,地面只只有小面积积园林,外外围景观差差,但视野野开阔。沙漏模式的的应用价格分布：：拉高中低低层价格,压低中高高层价格,低层和高高层价格适适中；适用范围：：向园林,楼距适中中。低层看小面面积园林，，起价可适适中中低层看园园林价格可拔高高些中高层景观观较差，视视野一般应压低其价价格高层视野采采光较好，，价格可适适度拉高沙漏模式----案案例小区中间，，看园林，，被楼包围围，距离适适中价格分布：：拉高中低低层价格,压低中高高层价格,低层和高高层价格适适中；适用范围：：向园林,楼距适中中。特殊系数考虑因素：：影响垂直方方向局部价价值突变的的因素干扰：机房噪声声、建筑物物遮挡、车车库入口、、平台影响响、景观视视野突变层层；风水：带3、4、6、7、8、9的楼层；；奇偶层差异异：非赠送面积积的奇偶层层差异；其他：如复式的的尊贵感、、共享空中中花园等。。增值系数（（折算率））考虑因素：：将赠送的面面积换算成成统一价格格口径凸窗：真凸窗、假假凸窗、凸凸窗占所在在功能区的的面积比率率、必要性性；阳台：室外、室内内、景观、、必要性、、私密性；；露台：景观、朝向向、噪声、、必要性、、私密性；；入户花园：：景观、朝向向、噪声、、必要性、、私密性、、封闭的可可能性；隐形衣橱：：占所在功能能区的面积积比率、必必要性；夹层：高度、采光光通风、景景观视野、、布局合理理性。增值系数=∑赠送面面积×折算算率÷实用用率÷建筑筑面积）单位成本单单位建建安成本××（1+30%）保底折算率率==均价均均价参数数释释义义：：单单位位建建安安成成本本————取取值值参参考考（（多多层层1100、、小小高高层层1600、、高高层层2100））R综合合=（（R一次次性性×P一次次性性+R按揭揭×P按揭揭）××（（R关系系×P关系系+1-P关系系）××（（R前期期×P前期期+1-P前期期）=（（0.96××15%+0.98××85%)××(0.99××10%+1-10%)××(0.97××40%+1-40%)=0.977××0.999××0.988≈0.9643=0.964(取取整整到到小小数数点点后后3位位)综合合折折扣扣付款款方方式式及及优优惠惠(实实例例)：：一次次性性付付款款：：96折折(R一次次性性），，假假设设占占15%（（P一次次性性）银行行按按揭揭：：98折折（（R按揭揭），，假假设设占占85%（（P按揭揭）关系系户户：：额额外外99折折（（R关系系），，假假设设占占10%（（P关系系）销售售前前期期：：额额外外97折折（（R前期期），，假假定定销销售售率率为为40%（（P前期期）注：：销销售售中中后后期期促促销销优优惠惠也也应应考考虑虑进进去去一、、定定价价目目标标二、、价价格格制制定定1、、公公式式2、、取取值值3、、步步骤骤三、、价价格格审审核核四、、价价格格统统计计五、、定定价价说说明明书书六、、实实例例演演示示内容容导导航航步骤骤水平平系系数数垂直直系系数数增值值系系数数特殊殊系系数数综合合系系数数折后后单单价价表表折后后价价格格表表折前前价价格格表表折后后单单价价分分析析折后后总总价价分分析析价格格统统计计表表销售售统统计计表表折后后单单价价=均均价价××综综合合系系数数折后后总总价价=折折后后单单价价××建建筑筑面面积积折前前总总价价=折折后后总总价价÷÷综综合合折折扣扣系系数数一、、定定价价目目标标二、、价价格格制制定定1、、公公式式2、、取取值值3、、步步骤骤三、、价价格格审审核核四、、价价格格统统计计五、、定定价价说说明明书书六、、实实例例演演示示内容容导导航航推售售控控制制目标标中期产品质素★★★☆☆后期自住景观型客户价格敏感度低★☆☆☆☆产品质素★★★★☆前期：价格标杆自住为主完全享受型客户完全不考虑价格☆☆☆☆☆，抢到就行产品质素★★★★★中期产品质素★☆☆☆☆前期：产品质素★★★☆☆后期自住中高享受型价格敏感度★★☆☆☆产品质素★★★☆☆前期：低价入市，火爆，快速回笼资金投资为主追求空间型客户价格敏感度高★★★★★产品质素☆☆☆☆☆中期投资、自住空间与高度并重型价格敏感度中高★★★★☆产品质素★☆☆☆☆前期：通常的滞销单位自住为主视野空气享受型客户价格敏感度中等产品质素★★☆☆☆面积积:各单单位位的的建建筑筑面面积积、、套套内内建建筑筑面面积积各栋栋建建筑筑面面积积、、套套内内建建筑筑面面积积总建建筑筑面面积积、、总总套套内内建建筑筑面面积积方法法:项目目组组及及售售楼楼代代表表核核对对各各单单位位面面积积；；分栋栋汇汇总总，，将将查查丈丈报报告告分分栋栋汇汇总总面面积积和和总总面面积积标标注注在在旁旁边边核核对对.价格格:检查查单单元元格格引引用用是是否否正正确确（（特特别别是是奇奇偶偶层层面面积积））;用函函数数SUM求求和和时时,要要注注意意不不要要把把不不应应求求和和的的隐隐藏藏单单元元格格计计算算在在内内;乘除除时时是是否否用用函函数数ROUND进进行行四四舍舍五五入入。。准确确性性审审核核价格格审审核核将标标准准层层综综合合系系数数标标于于平平面面图图上上价格格审审核核合理理性性综合合系数数1009782839391957684价格格审审核核合理理性性单价价各单单元元排排序序是是否否合合理理？？同一一单单元元不不同同楼楼层层价价差差是是否否合合理理？？是否否有有因因误误操操作作造造成成的的明明显显错错误误？？（（曲曲线线突突变变））有利利于于售售楼楼员员掌掌握握价价格格规规律律，，便便于于引引导导客客户户。。注：：若若有有竞竞争争对对手手价价格格，，可可加加入入比比较较均价价5000小区区内内外外价价格格屏屏障障价格格审审核核合理理性性单价价12365748均价价5000小区区内内外外价价格格屏屏障障均价价排排序序是是否否合合理理?均价价差差额额是是否否合合理理?与对对手手相相比比价价格格是是否否有有竞竞争争力力?各单单元元最最低低最最高高价价是是否否合合理理?各单单元元最最低低最最高高价价差差额额是是否否合合理理?竞争争性性单单元元差差额额是是否否合合理理?与对对手手相相比比价价格格是是否否有有竞竞争争力力?了解解各各户户型型单单价价区区间间的的数数量量分分布布为制制定定推推售售方方案案提提供供依依据据均价价5000小区区内内外外价价格格屏屏障障9均价价5000价格格审审核核合理理性性总价价各单单元元排排序序是是否否合合理理？？同一一单单元元不不同同楼楼层层价价差差是是否否合合理理？？是否否有有因因误误操操作作造造成成的的明明显显错错误误？？（（曲曲线线突突变变））有利利于于售售楼楼员员掌掌握握价价格格规规律律，，便便于于引引导导客客户户。。注：：若若有有竞竞争争对对手手价价格格，，可可加加入入比比较较价格格审审核核合理理性性总价价小屏屏障障:小区区内内外外3房房97-102㎡12345678无屏屏障障:水景景3房房与与园园林林3+1102㎡㎡110㎡㎡小屏屏障障:园林2+1与与路边3房78㎡97㎡大屏障:园林2+1与与路边2房78㎡65㎡9各户型的总价价排序是否合合理?各户型的最低低最高总价及及差额是否合合理?各户型间的竞竞争度设计是是否合理?与竞争对手同同类产品是否否有竞争力?投资性物业的的租金能否大大于月供?10栋北面10栋南面6栋北面5栋北面1栋北面6栋南面5栋南面1栋南面总价位置销售分阶段模模拟图销售前期销售中期销售后期合理性总价(推售控控制)一、定价目标标二、价格制定定1、公式2、取值3、步骤三、价格审核核四、价格统计计五、定价说明明书六、实例演示示内容导导航总体性统计折前价格表统计

1栋2栋合计\均价0.964折后总面积（㎡）4,270.235,089.079,359.30

折前销售总额（元）22,773,00026,681,00049,454,00047,673,656折前销售均价（元）5,3335,2435,2845,094

1栋2栋合计\均价0.964折后平层面积（㎡）3,873.674,717.778,591.44

平层折前总额（元）202160002435400044,570,00042,965,480平层折前均价（元）5,2195,1625,1885,001

1栋2栋合计\均价0.964折后复式面积（㎡）396.56371.30767.86

复式折前总额（元）255700023270004,884,0004,708,176复式折前均价（元）6,4486,2676,3616,132折后价格表统计

1栋2栋合计\均价总面积（㎡）4,270.235,089.079,359.30折后销售总额（元）21,953,00225,720,17647,673,177折后销售均价（元）5,1415,0545,094

1栋2栋合计\均价平层面积（㎡）3,873.674,717.778,591.44平层折后总额（元）19,488,47623,476,62842,965,104平层折后均价（元）5,0314,9765,001

1栋2栋合计\均价复式面积（㎡）396.56371.30767.86复式总额（元）2,464,5252,243,5484,708,073复式均价（元）6,2156,0426,131折前价格表分户型统计

2房2+13房3+1合计套数（套）1111591091建筑面积（㎡）713.96854.395,924.091099.008591.44折前销售额（元）3,503,0004,537,00030,522,0006,008,00044,570,000折后销售额（元）3,376,8924,373,66829,423,2085,791,71242,965,480折后套均总价(元）306,990397,606498,698579,171472,148折后均价（元/㎡)4,7305,1194,9675,2705,001结构性统计让项目组和售售楼员掌握各各房型的价格格水平，便于于口头报价和和引导客户购购房，以及促促销措施的制制定。一、定价目标标二、价格制定定1、公式2、取值3、步骤三、价格审核核四、价格统计计五、定价说明明书六、实例演示示内容导导航定价说明书一、公式及系系数取值说明明1、公式2、系数取值值说明（包括：水平平、垂直、特特殊、增值四四大系数和综综合折扣系数数）二、价格统计计1、整体性统统计（折前和折后后价格表的销销售额、均价价统计）2、结构性统统计（折前价格表表各房型的面面积、套数、、销售额、套套平均总价、、套平均单价价）三、价格分析析1、平层折后后单价分析（各单元综合合系数示意平平面图、各单单元均价分布布图、各单元元单价区间示示意图、各房房型单价区间间的套数分布布图，并进行行合理性分析析）2、平层折后后总价分析（各单元总价价区间示意图图、各房型总总价区间的套套数分布图，，并进行合理理性分析）3、与竞争对对手进行价格格竞争力分析析4、投资性物物业的投资回回报分析四、附表附表1、水平平系数打分表表附表2、垂直直系数打分表表附表3、特殊殊系数打分表表附表4、增值值系数打分表表附表5、优惠惠方案附表6、A类类客户意向购购买房号表附表7、竞争争对手价格Exel应用用统计函数SUM（）………………求和AVERGE（）……………平均值值COUNT（（）……………个数COUNTIF（）……………满足某某条件的个数数MAX（）………………最大值值MIN（）………………最小值值数字函数ROUND（（）……………四舍五五入INT（）………………取整操作拆分窗口冻结窗口隐藏、取消隐隐藏单元格的引用用：A2、$A$2、$A2、A$2的区别选择性粘贴：：粘贴链接实例演示Theend!谢谢12月-2202:44:3402:4402:4412月-2212月-2202:4402:4402:44:3412月-2212月-2202:44:342022/12/312:44:349、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。02:44:3502:44:3502:4412/31/20222:44:35AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2202:44:3502:44Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。02:44:3502:44:3502:44Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2202:44:3502:44:35December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20222:44:35上上午午02:44:3512月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月222:44上午午12月-2202:44December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/312:44:3502:44:3531December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2:44:35上上午2:44上上午午02:44:3512月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。02:44:3502:44:3502:4412/31/20222:44:35A