杭州金都24号地块-小户型研究

金都24号地块项目

——小户型研究Chapter1众说纷纭小户型从深圳走出来的小户型小户型最早可以追溯到九十年代中期，至祥在深圳首度推出“小户型”市场概念，首创了深圳城市公寓新模式。该系列小户型公寓成功的引领着深圳小户型公寓的潮流。

典型案例：旭飞城市公寓系列旭飞花园总建筑面积79017.8平方米，户型面积平方米，共21种户型。在推出之后，以小户型精品之概念及“一把钥匙打开一个完整的家”的理念，打破深圳地产当时的萧条，逆风飘扬，创造了地产销售奇迹。小户型热销动力面积小总价低交通好配套全投资少

方式活既宜商又宜住小户型的发展三大类别居家过渡商务办公投资理财小户型类别居住商务投资过渡长期商住短期长期小户型的界定“广义”小户型目前尚没有一个明确的概念对小户型进行严格的界定，但有两种说法较为业内人士认可：

一居室建筑面积≤60㎡二居室建筑面积≤

80㎡三居室建筑面积≤

100㎡“狭义”小户型建筑面积≤

60㎡主要是指一居室Chapter2小户型楼盘的特征小户型的区位特征地段好

区域城市基础配套完备，具有较强的都市感，普遍认同度较高交通好

捷运系统发达，交通便利配套全离城市商圈近，餐饮、娱乐、时尚消费业态及便利性配套可办公

商务办公区已经形成或处于发展期，具备一定的投资潜力小户型的配套特征由于区位特征所决定，对城市配套的依赖性较大不同类别的小户型楼盘体现出鲜明的配套特性以干洗、便利店等为主的便利性生活设施娱乐、时尚消费等业态商务配套需求较高小户型的产品分类按功能用途分为商务型和居住型

按平面布局分为平层和跃层小户型产品分析——平层1LDK：45㎡功能齐全，布局紧凑全明厨卫，双阳台。卖点：小户型大露台。（可以考虑日后封闭成一个单人房）1LK：㎡功能齐全，布局紧凑明卫，大阳台。1LDK：51.99㎡功能齐全，布局紧凑全明厨卫，双阳台。可轻松改成2LDK小结之一在平层的小户型设计中，除了要求设计的紧凑之外，关键是要合理利用空间。同时要利用游戏规则学会偷面积。第五公社的大露台利用规则突出了以后送一间房的概念。送的不仅可以是阳台和窗台，还可以结合精装修考虑空间的综合利用。偷向空间的小户型——跃层1LDK64.53㎡户型简洁开放，开放式厨房预卧室垂直结合，合理利用楼梯下空间设置洗手间。小结之二在小户型里的层高变化，势必导致交通面积的增大，如果不能争取更多的面积，就意味着面积的浪费。在跃层的小户型设计中，上下使用空间的对位压缩成为关键。在现有规范的要求下，4.5米是使用的极限，而杭州本地的1.5倍容积率的计算方式则导致了可送面积的尴尬。当层高和容积率挂钩之后，跃层所带来的面积优势已经相对抵消，尤其是在小户型产品上。户型变小的途径1.压缩功能面积——向规范的低限看齐。2.减少辅助功能——如厨房、阳台等。3.降低功能要求——损失辅助房间的采光和通风。4.减少公摊面积——压缩一切公共空间。套

型居住空间数(个)使用面积(ｍ²)

一类

2

34

二类

3

45

三类

3

56

四类

4

68《住宅建筑设计规范》GBJ50096-1999小户型变大的方法公共面积阳台窗台夹层结论狭义的小户型仅仅是过渡型产品和投资工具，作为市场的补充产品是可行的，不是本项目的最佳选择。小户型的营销核心主要是建立在送面积和门槛低上，对产品设计有更高的要求，同时也考验发展商对政府部门的公关能力。狭义小户型未来的走向应该是廉租房和经济适用房，而不是商品房。Chapter3区域小户型研究杭州小户型发展历程第一代小户型——1998年在写字楼开发相对低迷的时候，双牛大厦首创了小户型、商住结合的新模式，即后来大为流行的单身公寓。第一代的单身公寓在户型、面积上符合“单身”的概念；但它的出现很大程度上是由于地块性质的限制，因此在室内空间和外部配套方面存在着明显欠缺；第二代小户型——以国都公寓、华门自由21公寓、云河大厦为代表，这一时期的物业在户型设计上突出了厨房功能，基本配套趋于完善，也逐步开始提供装修服务；第三代小户型——2002年以后，产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公等各种小户型物业在市场中纷纷出现，逐渐形成第三代小户型产品，包括很多中大型楼盘中也规划了少量的小户型单体。特点是具备中心地段、交通便捷、户型紧凑、配套完善等优势，强调楼盘非单体建筑，而是由住宅、商务甚至酒店等组成的多功能性，虽然整体占地不多，但特色鲜明。

小户型区域分布纯小户型楼盘很少，现有供应多为楼盘为延长产品线而产生城西城北相对数量较多，缺乏明显区位导向各区域小户型供给、去化绝对供应量并不大，共万平方米、4674户去化状况不理想，共万平方米、2555户整体市场整体比较疲弱，产销均不旺盛在售户型配比分析平层户型80平方米以下户型分布较平均，去化状况良好户型越大，去化率越低错、跃层户型150平方米以上户型，市场接受度低且供应量大错层、跃层的去化率明显低于平层，市场接受度不如平层高在售户型配比分析未来潜在供应即将上市的供应量仍旧集中在城西、城北及滨江三个区域供应仍然以平层为主主要的供应集中在60-70及40-50平方米两个面积区间小户型市场特征完全以小户型为主导的大型项目目前仅有新青年广场一个，其余均为单体建筑项目或大型项目中的一幢小户型楼体，属于补充类非主力产品；用地属性复杂，大部分项目多为50年综合、公建用地属性，存在先天不足（无法接如煤气、个别项目存在产权无法分割等问题）；小户型功能定位复杂，住宅、办公功能混淆，档次参差不齐，小户型项目的整体档次普遍不高。目前使用的小户型，商住混淆，多以精装修形式推出销售，但价格于普通住宅相比并未体现出优势，且销售状况不佳。当前市场对小户型产品的认识：商住混合，档次不高，不宜居住，属非主流投资类产品个案介绍—新青年广场新青年广场首创Condo社区，Condo是Condominium的缩写，意为“分户出售产权大厦”也是目前杭州最大的纯小户型项目。由于该项目无法进行产权分割以及无法接入天然气，致使项目出现明显的销售抗性，虽然该项目在产品、营销环境均有一定的亮点但始终无法获得市场的认可，该项目05年1月开盘，目前销售率仅为39.95%。户型一室一卫一室一厅一卫双层studio面积M232-4267-81152-248户型套数57866112已售套数278204户型比例76.64%8.73%14.81%该楼盘以32-42平方米的小户型为主，占总户数的76.64%，而且最热销的户型也是这种一室一卫的小户型。楼盘采用精装修方式销售，均价格为8000元/平方米。四成十年按揭，可分两次支付首付，同时可享受97折，一次性付款享受95折。个案介绍—新青年广场厨、卫对立设置，不利于室内空间的营造；设置大进深阳台，给客户带来面积上的实惠；由于进户门设置位于北墙中部，给户内空间使用和交通造成不利影响；卫生间内设置洗衣机位，且卫生间内部空间布置非常紧凑，不利于日常使用。未设置专用空调机位，造成阳台面积的浪费。个案介绍—新青年广场端头户型配置大面积阳台，提升物业价值，增加可使用面积；内部空间使用弹性大，可满足日常的居家或小型商务需求；干湿分离，保证了居住、公共活动空间良好的采光通风；未设置专用空调机位，降低物业阳台的使用率。个案介绍—新青年广场复式纯商务户型（未设置厨房及沐浴设施），7米开间；阳台进深过小，无法进行使用；两层均设置但个卫生间，即造成功能的浪费又无法体现高层商务人士的私密需求；个案介绍—新青年广场个案介绍—金桂大厦该物业系桂花城项目的延伸，由于用地属性为公建用地，开发商选择了以商住结合的小户型作为开发方向。基与桂花城项目打下的良好基础，该项目作为区块功能商务配套功能的延续，给整个文二路延伸段进行了一定的城市功能补充。但该物业整体规模较小，而且周边的商务氛围并不浓厚，形成商住混合的情况可能性较大。个案介绍—金桂大厦户型二室一厅一卫一室一厅一卫面积M2150左右130-1351231157060-655850-5548套数266277486167810已售套数703012211160比例%102.3110.382.691.5433.086.15303.85该物业户型以1室2室为主，户型面积主要集中在50-65平方米之间，采用精装修方式推向市场，目前均价为12580元/平方米，起价10800元/平方米。四成十年按揭，一次性付款99折。

该物业与05年10月开始销售，目前已经销售14.6%，在当前的宏观形势下，取得目前的销售业绩主要还是依托开发商的品牌积累。开间4米、进深12米，单侧采光，户型内部空间规整，使用弹性比较大，可组合为日常的一厅一室户型也可设置为敞开式办公区间；设置卫生间配置卫、沐、洗功能、预留洗衣机位同时配置开放式简易厨房，能满足居家生活日常需要；4梯24户标准层配置，垂直交通便利性较好，能满足商务需求。个案介绍—金桂大厦个案介绍—东方金座该楼盘邻近西湖，具有良好的景观资源，楼盘整体定位为高档纯商务公寓，由于地段原因，该项目在配套、景观上的卖点颇多，相关配套档次也比较高一直以来都是杭州关注度较高的投资型物业。该楼盘用地为公建用地，只有50年产权，但在定位之初就已经定型为小户型商住项目，但受单价影响，自04年7月推向市场以来，销售环节进展缓慢。个案介绍—东方金座户型1室1厅1卫面积M240-5051-6566-8081-100套数3691127597已售215703529比例57%17%12%15%该楼盘以65平方米以下小户型为主，户型均只有一个卧室，大面积户型增设了餐厅。该楼盘采用精装修销售，目前市场均价为17000元/平方米，由于西湖景观的重要影响，楼盘物业内部价差较大，最高价格已至40000元/平方米。由于楼体形态比较特殊，造成很多户型内部有大部分的弧形墙面，造成使用上制约和面积浪费；厨房操作面正对卫生间出入口，未能考虑两种功能的的避让；为保证客厅及餐厅的墙面完整，将卧室入口设置在厨房操作台前，干湿位能完全分离。个案介绍—东方金座户型方正，使用比较便利；简易厨房正对进户门，形成厨房的整洁和交通的便利的矛盾；进深偏小，造成纵向空间的狭小，使各个使用空间相互干扰；完全封闭户型，未设置阳台，无法提升项目巨大的景观资源。个案介绍—东方金座个案介绍—野风LOFT该物业采用全LOFT设计，定位为纯商务办公楼，该物业由于是杭州第一个对外销售LOFT物业而倍受市场关注。物业内部采用米层高设计，但受到整个杭州写字楼市场的影响，该物业上市以来并未取得市场的追捧。同时该物业纯商务办公的定位使市场受众面缩小，无法吸引住宅类需求和投资的客户关注。个案介绍—野风LOFT户型2室1卫7室1卫9室2卫10室2卫11室2卫面积M254-6870-100100-130140-150180以套数423723187已售套数2011651比例33.07%29.13%18.11%14.17%5.51%注：户型中的室指独立的办公区间，并非完全封闭的单间该物业由于采用了米层高设计，在销售价格上较同类物业高出50%左右，目前的销售均价为15000元/平方米（毛坯），但从销售情况看，该物业的市场认可度并不高，04年7月开盘以来仅完成33.86%的销售率。纯商务型LOFT户型，米层高；室内空间分配比较合理，能够满足商务客户日常的会务、接待功能；只设置一间卫生间且只有一只坐便器，日常的便利性欠佳；进户门处设置挑空，使物业档次得到一定的提升。个案介绍—野风LOFT户型开间小仅米，设置两个座位及通道略显拥挤；利用楼梯底部设置卫生间，提高了户型的使用效率；卫生间只有一只坐便器，使用便利性较差，而且处于楼梯底部，完全依靠机械通风；进深达到米，内部采光受到一定的限制。个案介绍—野风LOFT杭州小户型产品分析小户型兼顾住宅、商务使用，整体风格偏重于商务功能，这与小户型多为非住宅用地有一定关系，大部分小户型因用地属性问题均未设置天然气厨房；小户型产品过于实际，很少使用凸窗、阳台等元素增加物业的实际可使用面积；注重垂直交通，高层梯户比基本在1：6以下，这于小户型偏重于商务功能有一定关系；LOFT或双层类型的物业基本以纯商务功能为主，不考虑住宅发展方向（均未设置厨房设施）。

杭州小户型产品整体功能偏重于小型商务办公功能，住宅住宅功能边缘化。小户型产品的得房率比较低，在“偷面积”环节与深圳等地区还存在一定差距。小户型成交客户分析主要特征如下：城西：客户方面以投资类及自住类两大类为主，两者比例差距不大，视产品特征及具体区位而定；城北、城东：以商住类产品为主，客户以投资为主，部分过渡类居住目的；城中：产品使用客群面向高端客群，这使得以投资为目的的购房行为占据绝大多数。滨江：相对其他区域较低的单价及区域内高新产业的客群支撑，使得客户形成投资及过渡自住两大类，其中投资比例相对高于自住比例；

商务型客户（即企业公司购买自用）在目前市场上比较罕见，该类客群对小户型市场的影响基本可以忽略不计。、购买原因与目的以总价低和过渡需要作为两大购买主因，占据了总数的66%；小户型客户群普遍以自住为主，投资型客户正在逐渐淡出市场；杭州小户型客户需求分析二、区域选择供应区域上主要集中在滨江区域和市中心区域，城西、城北区域作为辅助区块；需求地域中西湖区的小户型需求达到了57%，明显超过其他区块。较强的需求支撑将有助于促进区域内小户型产品的去化；杭州小户型客户需求分析三、影响购买因素小户型客户群最认可的依次是：价格、周边环境、地段，合计61%；户型等产品因素合计为31%，在市场条件相近的情况下，产品自身的品质成为致胜的关键所在。市场对开发商品牌的重视度仅为3%，“品牌效应”影响有限；对升值潜力的关注程度仅为5%来，投资型需求已经逐渐转淡，自住型需求已经成为市场主流。杭州小户型客户需求分析五、户型面积50~100的面积及二室一厅成为需求主流；当今的小户型产品已经不再局限于一室一厅的单身公寓性质，而是越来越注重产品的品质和功能分区。在有限的空间内，追求更多更为合理的功能分区。六、户型结构杭州小户型客户需求分析七、精装修小户型产品的主力客户群相对年轻，追求省时省力。追求精致生活、希望即刻入住，而对装修成本等问题并非特别在意。作为另外38%的客户，相对注重装修成本、在生活品质上要求不高的人群，此外就是一部分个性群体，希望通过自己装修体现自己的个性，拒绝统一模块式的精装修。杭州小户型客户需求分析八、开放式厨房小户型人群多是社交活动丰富的青年群体，其厨房使用率并不高，是否是封闭式厨房对其影响不大。小户型居住群体也很少是“家庭式、家族式”居住。其各功能分区的设计也不同于普通住宅。现在的小户型产品基本也都是以敞开式厨房为主。杭州小户型客户需求分析九、阳台阳台已经成为重要的功能空间，因而，在做无阳台设计的房产品时需要仔细斟酌。杭州小户型客户需求分析十、社区配套生活的便捷度始终是客户最为关注的。因此，小户型产品不仅在品质上要做足文章，社区配套上也需待加强杭州小户型客户需求分析十一、付款方式人们在付款方式的选择上越来越趋于谨慎。如选择分期付款24%的比例就说明了这一点。由于小户型项目的主力客户群多为年轻群体，其资金实力并不雄厚，银行按揭仍旧是其主选方式。杭州小户型客户需求分析十二、可承受的月供款选择2500元以下的超过了一半。其次是2500-3500元，选择4500元以上仅占8%。可见目前小户型产品客户群的付款压力依然较大。追求功能与品质的同时，在成本上依然需要控制。杭州小户型客户需求分析十三、了解房产信息的主要来源报纸、网络、展览会是其获得房产信息信息的主渠道，占了56%。而通过杂志、电视、亲友推荐得知的并不多。杭州小户型客户需求分析他们一般是年纪在20-30岁之间，尤其以25-30岁之间为最多，多为公司职员、律师、医生或教师，文化普遍在大专以上，月收入超过3000元的白领阶层。他们目前多是未婚或已婚两人居住，大多居住在西湖区、拱墅区和下城区。目前居住面积多在70-90平方米之间。小户型客户群受访者总体描述杭州小户型客户需求分析购买小户型产品的主要目的还是为了过渡需要。物业最好位于西湖区，对地段及周边环境很看重。在户型面积上倾向于50-100方之间，最好有两房。需要精装修，对于小区内部配套他们最为看重超市、健身设施、停车以及安保等。希望购置的小户型产品总体描述杭州小户型客户需求分析区域内高科技及IT行业以％的高入住比例成为龙头行业。区域内汇集了电子、信息产业，又有浙江大学科技园的高科技及孵化产业的支撑造就了IT行业和中小型发展创业型企业的壮大。这都为小户型产品提供了大量的租售客户。城西写字楼入驻行业特征分析区域市场分析区域内的入住公司规模多以中小型为主，购买能力有限，且对租金敏感度较高；区域处于住宅集中区域，相当一部分对办公面积及物业品质要求均不高的客户选择住宅套房作为办公场所。城西大量的二手房不仅对商住类小户型产品有相当的客群分流影响，也压缩了租金的上升空间。城西目前商品房价格高于写字楼价格，销售状况也好于写字楼。城西房价近几年涨幅远高于同期写字楼水平，住宅租金本又低于同地段写字楼，诸多因素造成区域内商住类小户型产品出租回报表现平平，投资价值不高。区域市场特征区域市场分析商住类小户型产品面临多种竞争压力，市场前景不容乐观受区域内以高新及IT业为核心的行业分布影响，区域内就业群体较为年轻，且收入相对较高，最大的特征则表现为单身且处于适婚年龄的比例相当高，解决住房问题的需求非常迫切。受价格因素影响，该类客户购房目的以过渡类自住为主，这对区域内的自住类小户型产品及经济型住宅产品提供了较为有力的客户支撑。区域市场分析区域客户特征分析满足过渡需求的自住类产品有较好的市场需求基础结论由于办公楼和住宅的价格倒挂，商务型小户型风险极大。广义小户型是客户的现性需求，也是市场的相对空白。80平方米左右的2LDK是需求的核心。杭州的小户型产品与一类城市的差距很大。针对本项目，我们建议：

发展广义小户型，打造杭州的精品小户型！Chapter4项目发展建议建议的背景我们依然坚持我们对市场的认识，也依然坚持我们对项目的结论。我们尊重发展商的选择，也尊重发展商的需求。所以，这次项目建议仅建立在狭义小户型方向的产品建议。规划建议重新规划，现行方案根本就不适合小户型和未来的客户定位。重新挖掘土地的使用价值，并充分利用土地。我们认为：本方案中幼儿园位置的不合理，对土地的综合利用造成了根本性的破坏。重新进行户型设计，在重新调整了规划之后，大进深小户型绝对不是唯一的选择。规划建议调整幼儿园的位置。对商务为主的小户型与居住为主的小户型进行分区，避免商务和居住之间的干扰。对配套设施要尽量利用底层架空而不要单独占用土地，同时可考虑以后的对外经营。可考虑如何利用现有的教学楼。产品构成类型面积/户户型比例（面积）居住型45M21LDK20%75M22LDK40%商务型90M22LDK20%120M23LDK10%酒店型35M21DK10%产品建议商务型户型层高4.8米，送2.15米夹层。居住型户型建议用2.8层高平层，送阳台和窗台，精装送储藏空间。产品建议开放空间：立体