房企写字楼机电工程指引手册教学

万象城及自持写字楼机电指引2.0华润置地商业地产事业部万象城机电设计指引2.

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版修改要点介绍自持写字楼机电设计指引2.

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修改要点介绍主要内容万象城机电设计指引2.0万象城机电设计指引2.0修改关注点舒适的室内环境安全的购物环境顾客租户物管适当的机电预留便利的维护管理节能、节省运营费用从用户角度进行设计管理工作万象城机电设计指引2.0修改关注点舒适的室内环境安全的购物环境顾客租户运管适当的机电预留便利的维护管理低的运营费用机电系统系统无效的投资适当的维护保养费用正常能耗费用无效的能耗费用不适当的租户预留无效的维护费用万象城机电设计指引2.0修改关注点如何从设计角度降低无效投资如何在机电方面进一步提高顾客购物满意度如何在租户机电预留设计中做到更加适度如何通过设计降低物业设备管理成本如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介绍如何从设计角度降低无效投资容量计算及设备配置不合理，部分设备长期闲置或低效运行；系统选择不合理，系统不能发挥应有的效益；万象城机电系统的无效投资现象：租户预留设备管理节能管理8指引内容介绍避免制冷系统主机容量配置过大部分项目设计装机与目前高峰使用值存在明显偏大现象10000800060004000200001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

10月

11月装机容量 最大制冷量（TR） 最小制冷量（TR）1000080006000400020000设计容量 最大制冷量（TR） 最小制冷量（TR）深圳万象城2011年制冷量曲线杭州万象城2011年制冷量曲线无效投资 顾客感受指引内容介绍避免制冷系统主机容量配置过大184无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理218163190175174169159144124100120140160180200220深圳杭州沈阳南宁成都郑州一期无锡重庆一期合肥青岛一期指引内容介绍避免制冷系统主机容量配置过大原因分析:照明及设备等内热负荷取值问题商场人员密度取值问题各空调区域的同时使用系数取值问题商场、办公尚未满租，客流偏低客观因素商场尚在培育期，品牌定位尚待调整无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理设计因素指引内容介绍原因分析对策照明、设备负荷指标取值偏大通过调研，在指引中明确设计计算参考值商场实际客流量与人员密度取值有差别通过调研统计，在指引中调整人员密度建议值主机选型中同时使用系数取值无依据设计单位往往将各区域计算负荷直接叠加末端设备选型设计参数与主机选型参数区分。末端按照高限参数计算，主机容量按照低限参数计算。避免制冷系统主机容量配置过大＜无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介绍商业区域:照明及设备冷负荷估算指标（注1）W/平米首层及连接地铁的购物通廊25~35其它楼层的购物通廊25~35百货60主力店40~70首层及B1层商铺70~100其它商铺60~80超市60美食广场60餐饮40~60电影院40冰场40公共卫生间40客梯厅40避免制冷系统主机容量配置过大深圳南宁②成都杭州沈阳商场公区照明用电万kWh注①196.2330.1154.4388.0计算时间h43802472438043804380商场公区面积m21616133897322962238923835公区照明密度W/m2-23.423.315.737.2五个万象城商场公区照明实际功率密度对比注：①深圳配电数据受计量系统限制，尚不能得到可信的公区照明能耗数据，需要进一步深入调研；②南宁商场公区照明用电为非全年用电。120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%5045403530252015105020406080100120140160180200220240260280300320340360频率接收商铺功率密度分析频率累积%无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介绍商业区域:人均使用面积平米/人（净使用面积）首层及连接地铁的购物通廊2其它楼层的购物通廊4~6百货3~5主力店3~5首层及B1层商铺5~6其它商铺5~6超市5美食广场1.5（按照餐饮区面积计算）餐饮2（按照餐饮区面积计算）电影院1.5（施工图设计需按照座位数计算）冰场3公共卫生间3避免制冷系统主机容量配置过大无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介绍商业区域:照明及设备冷负荷估算指标（注1）W/平米主力店40~70首层及B1层商铺70~100其它商铺60~80避免制冷系统主机容量配置过大120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%35302520151050频率20 40 60 80 100 120 140 160 180接收直方图频率累积%无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介绍避免制冷系统主机容量配置过大无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理商业区域:夏季室内温湿度冬季室内温湿度温度℃（注1）相对湿度%

温度℃（注2相对湿度%首层及连接地铁的购物通廊25~26≦6520-其它楼层的购物通廊25~26≦6520-百货24~25≦6520-主力店24~25≦6520-首层及B1层商铺24~25≦6520-注1：夏季空调室内设计温度，严寒地区及寒冷地区建议取上限值，夏热冬暖地区及夏热冬冷地区建议取下限值。注2：夏热冬暖地区项目冬季室内温度不做控制。指引内容介绍避免制冷系统主机容量配置过大商业区域:新风量原指引数据CMH/人CMH/人首层及连接地铁的购物通廊1620其它楼层的购物通廊1920百货1920主力店1920首层及B1层商铺1920其它商铺1920超市1920美食广场2520餐饮2520电影院1220冰场3030公共卫生间无无客梯厅1920无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介绍避免变配电系统变压器配置过大无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理预留容量与租户所提需求的矛盾；预留容量大与变压器运行低负荷率的矛盾；区域负荷密度(W/m²)L1高档名牌商铺150L2

高档名牌商铺120地下、L3及以上楼层商铺100超市130百货120影院250W/m2且需满足280w/座位餐饮连厨房（燃气灶具）250餐饮连厨房（电灶具）500负荷名称需要系数变压器容量计算主干线路容量计算商铺用电0.7～0.80.9超市用电0.7～0.81.0百货用电0.65～0.751.0影院用电0.6～0.71.0餐饮（包括厨房）用电0.5～0.60.8～0.9指引1.0通过设定变压器及主干线路的需要系数的方法，解决预留容量大与变压器运行低负荷率的矛盾指引内容介绍如何从设计角度降低无效投资197无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理214176178148132160148128152100120140160220200180深圳杭州沈阳成都南宁郑州一期无锡重庆一期合肥青岛一期指引内容介绍避免变配电系统变压器配置过大无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理区域负荷密度(W/m²)L1高档名牌商铺150L2

高档名牌商铺120L3及以上楼层商铺100B1层商铺100超市130百货120影院150餐饮连厨房（燃气灶具）250餐饮连厨房（电灶具）500公共走道/中庭40地下停车场10注：餐饮连厨房面积指包括餐厅及厨房的所有餐饮规划区面积；每间餐饮商铺用电容量不小于10kW；餐饮指标也已包括厨房排油烟、补风设备的用电负荷名称需要系数变压器容量计算主干线路容量计算L1、L2层商铺用电0.6～0.70.9L3及以上楼层商铺0.7～0.80.9B1层商铺0.8～0.90.9超市用电0.7～0.81.0百货用电0.6～0.71.0影院用电0.6～0.71.0餐饮（包括厨房）用电0.5～0.60.8～0.9供电需量要指系标数参表数表指引内容介绍如何从设计角度降低无效投资机电设备机房:设计温度℃夏季冬季高压开关房≦35≧5变压器房≦35≧5低压配电房≦35≧5发电机房≦40≧5制冷机房≦35≧10监控设备监控内容信号类型四管制新风处理机组机组“启/停”控制DO机组“启/停”状态反馈DI机组运行“手/自动”状态控制DO机组运行“手/自动”状态反馈DI机组故障报警反馈DI冷热水阀开度控制AO冷热水阀开度反馈AI送风温度反馈AI过滤网压差报警反馈DI新风阀开度控制（

夏热冬暖和温和低区不需要）AO新风阀开度反馈（

夏热冬暖和温和低区不需要）AI变频器故障报警反馈（如有变频设置）DI变频器频率控制（

如有变频设置）AO变频器频率反馈（

如有变频设置）AI调整优化了指引1.0中部分设计参数；结合物业调研，更新了楼宇控制系统点表；空调系统选择；无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介绍如何从设计角度降低无效投资所有地区商场公共区域及租户新风系统不需要考虑设置冬季加湿系统。无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介绍如何从设计角度降低无效投资新指引条文：夏热冬冷及寒冷地区的项目，空调水系统宜采用分区两管制系统或四管制系统。严寒地区的项目，空调水系统应采用两管转换制系统。沈阳-严寒地区无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介绍如何从设计角度降低无效投资新指引条文：空调冷、热水管道各并联环路应进行水力平衡，各并联环路不平衡率大于15%时，应采取水利平衡措施。建议优先采用调整管路布置及管径的方法，实现水利平衡，必要时可选用静态平衡阀，且单一回路静态平衡阀串联数量不可多于两个。水力平衡高阻力阀门的设置应适度++-P-STAPH无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理不建议采用动态平衡阀控制静态平衡阀数量指引内容介绍如何从设计角度降低无效投资冷却塔选型按照对应制冷机组散热量确定。夏热冬暖及夏热冬冷地区项目进行冷却塔选型时室外湿球温度宜按照当地计算室外湿球温度提高0.5~1℃计算。制冷主机及冷却塔选型计算时，主机冷凝器进水温度应按照当地夏季温湿度情况合理确定。寒冷及严寒地区，该温度不宜大于当地室外空调计算湿球温度加4℃按照气候分区确定冷却塔选型温度按照气候分区确定制冷机组选型冷凝器进水温度无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理如何在机电方面进一步提高顾客购物体验商业公共区（中庭、商业走廊）必须设置免费WIFI网络车位引导为必选系统增加了电子信息导购系统便利商场环境控制避免油烟异味冰场环境控制舒适无效投资

顾客感受租户预留设备管理节能管理25如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：中庭空调送风系统及相应的控制系统设计应克服冷气下沉、热气上浮所带来的冷热不均现象。夏热冬暖、夏热冬冷及温和地区层数不大于六层的项目宜采用空调机组集中设置在屋顶的方式；其它项目宜采用分散布置的方式。无效投资

顾客感受租户预留设备管理节能管理26如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：中庭空调机组分散设置于各层的项目：顶层与底层空调机组选型应考虑中庭上热下冷因素。空调机组宜设置变频器，由本层回风温度控制变频量；由物业根据负荷情况设定各层空调机组送风温度，通过调节水阀开度控制送风温度设置变频器设置变频器无效投资

顾客感受租户预留设备管理节能管理27如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：中庭空调机组集中设置于屋顶，采用竖向送风系统的项目：回风口不应设置在中庭顶层高位，宜将回风管道引至各层，回风口在各层设置；顶层及底层风量需要考虑季节因素，设计中需要分别说明冬夏季风量要求。送回风机设置变频器，由风管静压控制变频量；每层送风支管设置变风量阀（VAVBOX），由每层回风温度控制阀门开度；5.

由物业根据负荷情况设定空调机组送风温度，由水阀开度控制维持设定好的送风温度；设置变频器变风量阀温度传感器无效投资

顾客感受租户预留设备管理节能管理28如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：位于中庭挑空边的购物通廊，其空调送风方式宜采用下送风方式。无效投资

顾客感受租户预留设备管理节能管理29如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：采用分区两管制的项目，地下一层及首层内区商铺也提供冷热转换管道。严寒、寒冷地区的商场项目冬季应在入口大堂区域设置地板辐射采暖。冬季门斗内应采用将商场空气加热后向门斗正压送风的系统，有条件时可采用地板或低位送风方式，门斗内不应设置地板采暖。严寒及寒冷地区商场主出入口宜设置热风幕。无效投资

顾客感受租户预留设备管理节能管理30如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：商场室内排油烟管道宜尽量保持负压排风状态，避免由于风道正压造成的油烟外溢。如因场地限制，室内需有正压段的排油烟管道时，需将净化装置设于正压管道段之前。厨房排油烟排放口的位置宜设置在塔楼屋顶或裙房屋顶。如在裙房屋顶，排油烟排放口与塔楼投影的最小间距应大于30米，且应设置于主导风向的下风向一侧。如场地等原因无法满足上述条件，需要采取在排放口设置活性炭吸附装置等深度除味处理措施。厨房油烟排放口附近存在不同程度的油污污染情况，一楼商业区域便能闻到厨房异味无效投资

顾客感受租户预留设备管理节能管理31如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：冰场区域空调设计需要考虑消除冰面雾气及防止顶棚结露措施。宜利用冰场制冷机组冷凝热进行空调送风再热。冰场区域新风宜单独进行除湿处理后再送入冰场空调系统。冰场区域空调气流组织方式宜采用上送下回方式，但冰面上1米内空调送风风速不可大于0.2m/s，以减少冰面对流换热量。冰场顶棚区域不宜设置排风及回风口。无效投资

顾客感受租户预留设备管理节能管理32如何在租户机电预留设计中做到更加适度新指引条文：采用分区两管制的项目，无外围护结构且采用风机盘管系统的商铺（地下一层与一层除外）仅提供全年供冷管道，其它区域仅提供冷热转换管道。地下一层及首层内区商铺也提供冷热转换管道。采用四管制的项目，无外围护结构且采用风机盘管系统的商铺（地下一层与一层除外）仅提供全年供冷管道，其它区域提供供冷、供热管道。地下一层及首层内区商铺除了提供供冷管道外也提供供热管道。顾客感受

租户预留无效投资设备管理节能管理33如何在租户机电预留设计中做到更加适度新指引条文：商铺为380V供电，接至商铺的线路不应小于6mm2。餐饮连厨房面积指包括餐厅及厨房的所有餐饮规划区面积；每间餐饮商铺用电容量不小于10kW餐饮连厨房面积小于100m2的不提供冷冻、冷藏设备备用供电顾客感受

租户预留无效投资设备管理节能管理34如何在租户机电预留设计中做到更加适度新指引条文：严寒及寒冷地区项目租户厨房冬季补风宜进行预热处理，其它地区项目租户厨房冬季补风不建议进行预热处理。租户厨房夏季补风一般不建议进行预冷处理。如考虑日后招商因素预留，此部分预留冷量不宜大于30%补风处理冷量。夏季厨房补风计算温度宜取28℃，冬季宜取10℃。顾客感受

租户预留无效投资设备管理节能管理35如何在租户机电预留设计中做到更加适度顾客感受

租户预留无效投资设备管理节能管理36如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文：系统设备应为符合国家有关准入制度的产品。且具有高技术质量、高可靠性、零或极低故障率的品质消防联动控制的设计应满足国家相关规范、当地消防部门的要求，并与相关专业认真协调落实租户预留

设备管理无效投资顾客感受节能管理37；如何通过设计降低物业设备管理成本低压电容补偿装置宜采用7%调谐滤波电容器组（滤波电容器+调谐电抗器+专用接触器）商铺电表精度要求：机械式电表不低于1.0级、数字式电表不低于0.5级，互感器不低于0.2级采用核心层+汇聚层+接入层三层网络架构或核心层+接入层两层网络架构汇聚层采用第二/第三层千兆交换机接入层采用第三层千兆交换机POS系统宜单独布线UPS由弱电系统机房工程集中配置数字硬盘录像机的储存容量应满足30天、24小时/天的要求。每路记录速度应不小于25帧/秒。记录图像质量宜达到D1标准租户预留

设备管理无效投资顾客感受节能管理38如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文扶梯入口和出口应有三级水平梯级扶梯两内侧边应设置安全毛刷电梯轿厢的视频电缆应选用电梯专用视频电缆或光缆租户预留

设备管理无效投资顾客感受节能管理39如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文：停车库按40米半径为标准设置冲洗地面给水栓，并在给水栓处增设拖把池及地漏；以下后勤区域用水点均设置水表，水表安装位置应便于人工抄表：空调及冷却塔补水的出水管上；机房、隔油池间、污水泵房及垃圾房等冲洗点管道上租户预留

设备管理无效投资顾客感受节能管理40如何通过设计降低物业设备管理成本卫生间地漏宜采取防干枯的补水措施排水泵应按照污水及废水不同性质选择潜污泵，每个集水井内排水泵的数量不宜少于两台服务于下沉广场、下沉庭院的集水井尽量设置在地下室以外，并设置备用泵。共用一条排水管的排水泵，每组不宜超过3台虹吸排水系统须根据雨水斗的要求，保证雨水斗前有效的虹吸水深及水量租户预留

设备管理无效投资顾客感受节能管理41如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文：门斗内不应设置地板采暖严寒及寒冷地区的商场项目应在地库车道出入口处、员工通道出入口处设置热风幕热水地板辐射供暖系统塑料加热管的材质和壁厚必须满足运行温度、压力下50年的耐久年限热水地板辐射供暖系统的分集水器宜设置在本层，位置应与建筑设计及室内设计结合。分集水器不可设置在地板辐射供暖区域下层有冻结危险的热水地板辐射供暖区域必须采用混水泵供热方式严寒地区项目空调处理机组及新风机组不应露天设于室外。寒冷及夏热冬冷地区项目空调处理机组及新风机组不宜室外露天设置，如必须设于室外，应充分考虑防冻及保温措施租户预留

设备管理无效投资顾客感受节能管理42如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文：当空调热水管道利用自然补偿不能满足要求时，应设置补偿器租户预留

设备管理无效投资顾客感受节能管理43如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文：当空调热水管道利用自然补偿不能满足要求时，应设置补偿器租户预留

设备管理无效投资顾客感受节能管理44如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文：空调水系统应在下列部位设置阀门：冷水机组、换热器等设备的供回水管。水泵的吸水管和出水管应设阀门,闭式循环系统各并联水泵的出水管上,以及开式系统供水管阀门前(水泵出口与阀门之间)还应设止回阀；分、集水器处供回水干管；分区垂直立管和水平主干母管交接的供回水管道；其它自水平主干母管接出的供回水分支管道；各层水平支管与垂直分区立管交接的供回水管道；为租户预留的供回水支管；空气处理机组(或风机盘管)的供回水支管租户预留

设备管理无效投资顾客感受节能管理45如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文：应按下列要求设置温度计或压力表（主机房内的压力表应采用精度等级的压力表）：冷水机组进出口应设压力表及温度计；换热器一、二次侧进出口应设压力表及温度计；分、集水器处应设压力表及温度计；集水器各分路阀门外的管道上应设温度计、压力表,分水器各分路阀门外应设压力表;水泵进出口应设压力表；过滤器、除污器、止回阀的前后应设压力表；空气处理机组出水支管应设温度计租户预留

设备管理无效投资顾客感受节能管理46如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留47如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理新指引条文：需要求方案设计及顾问单位进行全年冷热负荷模拟，并就冷热源系统选择进行经济技术分析，给出全年能源费用预测。如项目所在城市有分布式能源优惠政策，需要在方案阶段对采用分布式能源的可行性进行经济技术分析，并结合项目机电系统设计统一考虑。设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留48如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理设计单位能力；与主系统设计结合；对商业环境影响；非技术因素；选择适合的设计单位；方案阶段进行结合项目情况经济技术分析；方案设计与主系统设计结合考虑，由主系统设计单位负责整合设计；设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留49如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：在保证灯光效果的前提下，优先采用LED或其它节能灯具。荧光灯应优先采用高效能T5荧光灯。车库照明回路设置：车位为独立回路设置，出入口为独立回路设置，车道3个普通回路+1个应急回路设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留50如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：有条件的项目宜采用主机变流量系统，系统设计需考虑如下因素：冷水机组允许流量变化范围，离心机组宜为额定流量的30~130%，螺杆机组宜为额定流量的40~120%；冷水机组允许每分钟流量变化率宜在30~50%；不同容量的制冷机组，其冷冻水供、回水母管及水泵组应分开设置；冷水机组冷冻水管路上的电动开关阀应选用长行程、等百分比调节型蝶阀。Ts2TR1TR2Ts1设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留51如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：采用变频控制的空调水泵组，宜采用多泵并联变频控制技术，结合水泵曲线及效率曲线实时确定水泵组运行状态。设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留52如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：当技术经济分析合理时，商场购物通廊及中庭可设置排风热回收装置如采用转轮全热回收装置，新风量与排风量不能相差过大；新风机宜位于转轮之前，排风机宜位于转轮之后；在新排风入口前设置初效过滤器；热回收装置的新风管和排风管，均宜设旁通管就及旁通阀COPh

=

△Q /

△N△Q－回收的能量，W；△N－热回收消耗的能量，W。设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留53如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：制冷机组及相关设备的台数及容量选择必须根据模拟计算得出的全年负荷延续图，按照全年负荷分布特点进行设备选择。既满足高峰负荷，又满足部分负荷要求。在全年负荷延续图中，长时间运行区域，设备的效率应处于最高效运行区间。设计单位应明确给出制冷系统在25%，50%，75%及100%负荷下设备开机建议及相应综合COP设计值，并根据全年负荷延续图分析给出年综合COP运行目标值。设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留54如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理机

组类

型额定制冷量CC（kW

）1能效2等级（COP

W/W）3 4 5风冷或蒸CC≤503.203.002.802.602.40发冷却式50＜CC3.403.203.002.802.60水冷

式CC≤5285.004.704.404.103.80528<CC≤11635.505.104.704.304.001163＜CC6.105.605.104,604.20指引条文：水冷冷水机组宜选用满足国家《冷水机组能效限定值及能源效率等级》标准二级以上（含二级）认证的产品循环水泵工作点效率不宜小于80%国标《冷水机组能效限定值及能能源效率等级》设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留55如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理空调冷热水泵选型及管路设计时，除水泵的耗电输冷（热）比应符合节能规范及暖通设计规范要求外，还应符合如下要求：一次泵系统，空调冷冻水泵扬程不宜大于40mH2O；二次泵系统，空调冷冻水一次泵扬程不宜大于16mH2O；空调冷冻水二次泵扬程，当制冷机房外供回水管道长度在600米之内时，不宜大于25mH2O；制冷机房外供回水管道长度在1000米之内时，不宜大于30mH2O；制冷机房外供回水管道长度在1500米之内时，不宜大于35mH2O；管路设计应配合水泵扬程限值进行设计设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留56设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留57如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：为便于日后节能管理，冷热源及各分区主干分支环路应设置能量计量装置。预留日后采用全空气系统的租户其总供冷、供热水管上应设置冷、热量计量装置。计量装置应采用数据远传表具采用预留全空气系统的大租户，其新风井道及百叶应满足过渡季加大新风量的可能性，新风量按照不小于50%送风量考虑。预留新风取风口处需要设置电动调节风阀，该风阀宜设置于公共区域，并应接入楼宇控制系统由物业进行监控。排风管道及百叶只需按照最小新风量预留设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留58如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：租户排油烟风机及补风机需要预留接入楼宇控制系统的监视点餐饮租户排油烟风机及补风机BAS系统对餐饮租户排油烟风机及补风机开关状态进行监视，如上述排风机及补风机未同时动作应产生报警信号。由于餐饮租户排油烟风机及补风机为租户自行负责，需要一次设计预留好点位，并在租户二次机电设计时明确要求，并确保落实设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留59如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理华润万象城商业综合体项目统一的分项电耗数据模型设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留60如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理系统系统形式或设备监测项目建议监测时间步长耗热量集中供热一次热网进建筑物的总管热水流量与逐时供回水温度若有板换，还需要计量各台板换二次侧热水供水流量与逐时供回水温度逐时燃气热水锅炉各台锅炉燃气消耗量各台锅炉热水流量与逐时供回水温度逐日逐时耗冷量常规制冷系统各台冷水机组逐时供水流量与供回水温度各分区总冷水管逐时流量与供回水温度逐时水蓄冷系统水池逐时供水流量或出水流量水池逐时供回水温度逐时冰蓄冷系统对于冰球式/外融冰式系统，计量逐时载冷剂流量和供回温度以及逐时供水流量与供回水温度对于冰球式/内融冰式系统，计量逐时乙二醇流量和供回温度逐时设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留61既有或新建华润中心能源管理平台的统一要求如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理智能电力监控系统的仪表设置及功能选择应满足实现供电系统分项用电计量的要求。分项用电计量要求对如下系统或功能用电进行实时计量：租户；公共区域照明；公共区域动力（中庭风柜、新风机、排风机等）；垂直电梯；电扶梯；中央制冷系统（含制冷机组、冷冻水一次泵、冷冻水二次泵（如有）、冷却塔、冷却泵等）；供热系统（含锅炉、热水泵等）；冰场制冷系统（含冰场制冷机组、冷冻水泵、冷却塔、冷却泵等）；给排水系统水泵；弱电机房及其系统用电；1. 其它（需注明用途）设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留62如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：智能电力监控系统的仪表设置及功能选择应满足实现供电系统分项用电计量的要求。分项用电计量要求对如下系统或功能用电进行实时计量智能电力监控系统应具有如下功能：可据上述系统及功能进行分类、合并统计，生成图表；可形成每日、每月、每年的对比图表及报表；可储存不少于3年的所有数据并导出：系统数据可通过互联网传至有权限的电脑上设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留63如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理制冷站应在群控系统基础上设置制冷系统能源管理系统，系统应具有以下功能：可实时测量并记录各主机、冷冻水泵（包括一次泵、二次泵）、冷却泵、冷却塔用电数据（电流、电压、电功率、电度）；可实时测量并记录系统供冷量及各二次泵组供冷量；可分类、合并、累计、储存、导出各分项数据，生成图表；可汇总数据计算制冷机房实时及累计COP、冷冻水泵、冷却水泵实时及累计输配系数，并与历史数据进行图表对比。就反常数据进行报警提示；系统数据可通过互联网传至有权限的电脑上。变频泵组可实现按照泵组特性曲线实时变频控制，确保流量及压力满足要求的同时泵组效率最优；推荐有条件的项目将此系统进一步扩展为制冷、供热能源管理系统；将供热系统供热量、供热水泵电耗及各分支能耗数据、末端远传冷热量计量表具等相关数据采集、汇总并形成报表设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留64如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理冷站EER冷站总电耗冷站总冷量冷站EER

冷机COP冷机总电耗冷机COP

冷站总冷量冷站总冷量冷冻泵总电耗WTFchw

冷却泵和冷却塔总电耗冷站总冷量WTFcw

冷却泵输配系数WTFchwp冷却塔输配系数WTFCT冷却泵总电耗冷站总冷量WTFchw

冷却塔总电耗冷站总冷量WTFcw

冷冻泵输配系数WTFchw冷却侧输配系数WTFcw出色良好一般亟需改善冷站EER深圳万象城EER=3.8沈阳万象城EER=3.0万象城产品系列目标EER=5.5南宁万象城EER=3.6成都万象城EER=2.5杭州万象城EER=3.5设备管理

节能管理无效投资顾客感受租户预留65写字楼机电设计指引2.066主要内容1.0版指引应用中问题的总结更新借鉴万象城指引2.0版中内容，设计要点的补充结合写字楼产品线，对设计标准进行了更新67万象城综合体写字楼产品线机电设计标准引领高端产品-A标标志性、设计感、建筑创新产品提升万象城形象产品强调客户体验及舒适度，引领市场的产品配置兼顾成本及品质，提供适当领先市场竞争产品配合万象城的高形象产品满足市场主流需求的中高端配置品质关注客户敏感点，降低非敏感点成本，提供高性价比产品配合万象城的高形象产品机电及结构成本上的适度控制经典成本基础产品-C标形象中端产品-B标68万象城综合体写字楼产品线机电设计标准品质（快销产品）产品线定义满足区域主导产业客户的需求满足中小型企业（小于500平方米）的办公需求客户地域产品打开区域商务市场格局新兴商务区或非商务区启动物业配合城市综合体形象，提供形象良好配置适中的办公产品，实现快速开发快速消化的目标，并确保不影响品牌影响力高性价比的甲级写字楼物业，低投入高形象，是消化综合体指标的主要产品类型品质69万象城综合体写字楼产品线机电设计标准客户地域产品经典70满足中高端企业对品牌提升的需求满足中大型客户（大于500平方米）的办公需求区域市场领导者位于城市中心商务区或次级商务区，区域标志性建筑结合万象城商业开业的商务/商业氛围，打造融合于整个商业综合体的中高端写字楼物业，满足客户对舒适办公及提升品牌影响力的需求为客户提供甲级配置的舒适办公产品，适当进行创新配置的投入，为综合体提供中高端商务客流，成为具有稳定回报及可预期高资产增值的物业，是消化综合体指标的主要产品类型万象城综合体写字楼产品线机电设计标准产品辐射城市的高端产业客户的需求满足核心高端产业客户的高端办公需求客户一线、准一线城市核心办公物业城市核心，极度稀缺的土地资源，城市标志性建筑引领地域71通过持有核心区域稀缺商务不动产资源，收获综合体开发的最大化利益按照国际超甲级写字楼标准打造物业，在建筑外形及建筑结构方面更为进取，并在“新技术、新工艺、新材料、新产品”等设备设施上加大投入，成为国内外高端商务客户首选的城市标志性建筑万象城综合体写字楼产品线机电设计标准将客户敏感因素与成本因素结合，得出关于划线差异原则的结论：土建工程：成本高，客户关注度低在满足各项规范的前提下控制土建成本，其中建筑高度是主要控制项机电工程：成本高，客户关注度高空调、电梯及强弱电是关注重点，应成为划分产品线的重要指标金融及科技类等优势客户对强弱电指标要求严