赠送面积专题讲座

“赠送面积”专题讲座2014年5月提纲一、赠送面积方法依据简介二、赠送面积方法1.不计容但房产测绘计入房产面积的可销售面积（有时需要后期改造）；此面积不赠送，却是开发单位赚取的附加价值2.不计容也不算入房产测绘面积而确实可扩展出客户使用空间的，属于客户的附加价值。3.计容而房产测绘不算的面积，这是开发单位损失的面积，属于给客户的赠送面积。一、赠送面积方法的依据赠送面积是地产行业最常见的提高产品附加值的方法。利用规划计容面积和房产测绘面积的偏差，增加可出售的面积。利用《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005），《房屋面积测算技术规程》的规定，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“赠送”给客户，从而增加房屋的实际使用面积。规划计容面积依据是《建筑工程建筑面积计算规（GBT50353-2005）》，各地均有实施细则。房产测绘面积依据《房屋面积测算技术规程》，各地均有实施细则。现阶段规委的规划验收和建委权属测绘相互信息尚未联网。所以规划验收测绘和权属测绘出具的报告面积可能不一致。注：由于各地的计容规范和测绘细则不尽相同处，本文仅已北京地区为例。一、赠送面积方法的依据由于大中城市的土地开发成本不断上升，相应分摊到每平米的建筑成本也成倍增长，为了降低成本和销售单价从而增加项目的市场竞争力，变相增加容积率就成为了新的课题，而户型中的赠送面积是变相增加容积率的最好方法。从建安成本的控制，保证户型各空间尺度及利于报批通过等角度分析，通常中小户型设计中的赠送面积占到户型总面积的10%-15%比较适宜，而大户型的赠送在5%-8%左右比较合理。二、赠送面积方法不计容不计容但可销售面积（有时需要后期改造）二、1.不计容但可销售面积–设备平台1.1房屋内结构性密闭空间-设备平台

房屋内结构性密闭空间；与室内不连通的结构性开敞空间。不计算容积率，也不计入建筑面积。在开门封闭后可改为居室，赠送全部建筑面积。实施：报规图纸显示设备平台与室内无门联通，只开窗；设备平台无维护结构。规划验收完毕后统一开门封闭，变成一个房间。建成后再进行权属测绘。要求：实测面积和预售面积差值和预售面积相比超出3%（含＞和＜）后，业主有权退房；如不退房则在超出面积3%之内的需要业主缴纳房款，超出3%部分不用交款，免费送给业主。优点：赠送较多面积，提高产品溢价率。二、1.不计容但可销售面积

–内天井1.2建筑内天井建筑内天井不计算容积率，也不计入建筑面积。在加楼板封闭后可改为居室，赠送全部建筑面积。实施：报规图纸显示为内天井，主体主体结构预留增加楼板的条件。规划验收完毕后统一加楼板封闭改造成一个房间。建成后再进行权属测绘。要求：控制实测增加的面积不超出预售面积3%，需要业主缴纳房款；面积超出部分送给业主。优点：100%赠送内天井和相邻过道面积，提高产品溢价率。缺点：1、天井需要二次施工，增加成本；1.3空调机位等墙体构件不计算建筑面积空调机位不计容也不计测绘面积，在规划验收后加门改造成生活阳台。要求：控制实测增加的面积不超出预售面积3%，需要业主缴纳房款；面积超出部分送给业主。二、1.不计容但可销售面积

–空调机位改生活阳台二、1.不计容但可销售面积

–挑高独立式户型，加层赠送1.4挑高独立式户型，加层赠送房屋内层高跨越两个以上自然层的建筑空间，按其所在层计算一层建筑面积。适用于独立式住宅。此方法由于北京住宅层高大于4.9米按两层容积率计算；但独立式住宅不受层高限制。因此只适用于独立式住宅。实施：报规图纸挑高，预留增设楼板条件。规划验收完毕后加建楼板。建成后再进行权属测绘。要求：控制实测增加的面积不超出预售面积3%，需要业主缴纳房款；面积超出部分送给业主。优点：赠送较多面积，提高产品溢价率。<2.2m二、1.不计容但可销售面积

–地下室赠送1.5地下室赠送不大于2.2米层高地下室不算建筑面积：在交房时可以填土或砌筑夹层板的形式将地下室层高控制在2.2米之内，客户装修时拆除即可得标准层高居室面积。如果地下室的层高不够2.20米，不计算建筑面积(不计容)，可以有楼梯。但是要求设计图必须也是层高不够2.20米。此种地下室可以考虑增加外围采光井，这样地下室就不会是黑屋。

实施：设计图纸必须有两套，一套为层高不够2.20米的，另一套为实际给施工单位的。且在规划验收和实测后才能将地下室的垫层拆除。注：此种类型一般别墅会采用，将地下一层设计为设备、管道层，在实际施工中将层高提高，作为其他的功能使用。只要在规划验收和产权登记办测绘之前做些掩饰即可。要求：控制实测增加的面积不超出预售面积3%，需要业主缴纳房款；面积超出部分送给业主。优点：赠送较多面积，提高产品溢价率。二、1.不计容但可销售面积

–坡屋顶顶层阁楼赠送1.6不加以利用的阁楼不算建筑面积不加以利用的阁楼不算建筑面积在交房时阁楼被楼板封死或不设置楼板，客户装修时增加楼梯和楼板即可达到赠送阁楼面积的效果。具体做法：要求图纸设计为两种方案，一种为阁楼层的地板为永久性的封闭地板，此种设计为应付规划部门的验收，另一种为图纸设计时阁楼层设计为有预留洞口的地板，便于施工，在施工中预留洞口，在规划验收和实测时可以用大板做遮挡即可，但是要求遮挡要和各楼的底板底部平齐，大板的颜色要和各楼底板相同。还可以在各楼的两侧的屋面增加老虎窗，便于采光。要求：控制实测增加的面积不超出预售面积3%，需要业主缴纳房款；面积超出部分送给业主。优点：赠送较多面积，提高产品溢价率。1.7开敞阳台变封闭阳台南方地区开敞阳台按投影1/2面积计容和测绘面积，封闭后可增加可售面积。（各地对开敞阳台的面积进深等均有地方规定）实施：方案一：开敞阳台交楼，业主按照立面的要求自行封闭外阳台。对工期成本不影响，对加建无责任，但对立面有局部影响。方案二：封闭阳台交楼，规划验收和实测后公司统一加外窗。项目完成度高，但对工期、成本均有影响，同时得为该改造负责。要求：控制实测增加的面积不超出预售面积3%，需要业主缴纳房款；面积超出部分送给业主。优点：1、50%赠送面积，提高产品溢价率。2、对户型的平面和立面设计不影响。二、1.不计容但可销售面积

–开敞阳台变封闭阳台注：此方法仅适用于上海等南方地区，北京地区由于开敞阳台按投影面积计容，不可行。1.8内凹阳台计算一半建筑面积规划验收时为内凹开敞阳台，由开发商统一封闭阳台，增加了一个居室，实现赠送一半面积的目的。要求：控制实测增加的面积不超出预售面积3%，需要业主缴纳房款；面积超出部分送给业主。二、1.不计容但可销售面积

–内凹阳台赠送注：此方法仅适用于上海等南方地区，北京地区由于开敞阳台按投影面积计容，不可行。1.9入户花园建筑面积按一半计算入户花园按开敞阳台进行设计和施工，可改为书房等辅助生活房间，实现增加一半建筑面积。实施方法同开敞式阳台。要求：控制实测增加的面积不超出预售面积3%，需要业主缴纳房款；面积超出部分送给业主。二、1.不计容但可销售面积

–入户花园赠送注：此方法仅适用于上海等南方地区，北京地区由于开敞阳台按投影面积计容，不可行。二、赠送面积方法2.不计容不可销售纯赠送二、2.不计容不可销售纯赠送–飘窗面积赠送2.1飘窗赠送飘窗不计容，不计算建筑面积。北京地区规定：窗体本身形成的窗台高度≥0.2m，则凸窗突出外墙的部分不计算面积。北京对飘窗的窗体进深没有要求，但是一般设计不会超过1.2米。只要是按规定作为飘窗就不用考虑飘窗的高度问题。飘窗做法：1、结构墙内置；2、东南西向卧室客厅书房均采用飘窗。实施方法：真实飘窗，全部按图实施,，无拆改。优点：1、虽然不能增加产权面积，但是能增加实际利用空间，提高产品溢价率。2、属合规设计，无报建验收风险。3、后期无拆改量。注意：原有在楼板高度挑板，验收后再将飘窗下部打掉延伸楼板的做法，现在已经不可实施了。二、2.不计容不可销售纯赠送–飘窗面积赠送2.2高度不足2.2米阳光房不计算建筑面积与飘窗类似，将主要居室内部飘窗加大加深，设计为步入式飘窗，不计入建筑面积，但可以大幅提升主要居室居住品质。缺点：1、此部分的层高较低二、2.不计容不可销售纯赠送–阳光房赠送2.3屋面天台不算建筑面积：天台可作为室外花园使用，增加了卖点，又不计算销售面积。客户在收房后可增加阳光房以增加使用面积，相当于赠送了使用面积。二、2.不计容不可销售纯赠送–屋面天台赠送注意事项：退台式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。对业主搭建阳光房应有统一的方案和管理，避免对立面的无序破坏。2.4低于2.2米高隐藏式衣柜不算建筑面积控制隐藏式衣柜高度在2.2米以下，不计算建筑面积，但是很适合安放衣柜，赠送了有效地使用面积。优点：100%赠送面积。缺点:

1、施工难度大，此部分的地板必须和主卧室的地板不能同高，且层高在2.20米以下，这就造成此部分会有多余楼层的地板数量；2、该部的外墙部分不能有墙体，否则按规范要求必须计算建筑面积，外部墙体只能在规划验收和实测后加盖，这也会造成二次施工。二、2.不计容不可销售纯赠送–隐藏衣柜赠送一般不主张这样的做法，不适用且浪费好空间。2.5双电梯独立前室核心筒实施方法：按图实施，后期业主自行封闭作为玄关。优点：1、每户电梯前室为赠送面积，提高产品溢价率。2、无拆改成本。3、属合规设计，无审批和验收风险。问题：1、前室为半私密空间。2、业主自行封闭后，能更私密，但有消防隐患。二、2.不计容不可销售纯赠送–电梯前室赠送2.6公共走道内设置二道门在实际使用中部分公共走道空间可给私人用。实施方法：按图实施，后期业主自行封闭作为玄关。优点：1、每户电梯前室为赠送面积，提高产品溢价率。2、无拆改成本。3、属合规设计，无审批和验收风险。问题：1、前室为半私密空间；2、业主自行封闭后，能更私密，但有消防隐患。二、2.不计容不可销售纯赠送–公共走道二道门赠送2.6将地下车库部分面积赠送首层客户与地下车库连通的建筑物主体正下方空面积可砌筑隔墙与地下车库分隔后赠送给首层住户。存在的问题：1、将车库的面积变为库房，车位的个数怎么保证；2、必须在规划验收和实测后才能将此部分变为库房。一般不提倡这种做法。如能将此部分面积设计为地下设备用房或管