汉口中心板块市场竞品分析报告

汉口中心板块市场环境分析目录宏观政策分析——房企端“三条红线”抑制房企融资渠道，贷款集中管理制度银行超额压降，开发贷收紧；叠加销售下滑导致企业回款困难，使得房企资金压力加剧。“恒大”财务危机事件“躺平”行为，致使行业陷入“信任危机—政策施压—融资受阻—更多房企暴雷—融资进一步受阻”的恶性循环，市场急转直下。「鉴于目前的流动性情况，本集团不确定是否拥有重组资金继续履行财务责任。」——“恒大”躺平行为房企最初风险暴露时间最初风险暴露事件风险事件定性X大2020/9/24网传一份恒大向广东省政府提出的《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》，其中提到若恒大地产本次重组未如期完成，可能引发一些列系统风险，2021年初，该企业众多供应商的商票兑付逾期商票兑付逾期、理财产品暂停支付、债券利息兑付逾期XX幸福2021/1/15两支信托计划实质性逾期，当日到期本息1.279亿元未按时偿还银行贷款、信托贷款等债务；债券实质性违约X信地产2021/1/18子公司被列为被执行人，旗下8家企业股权被冻结债券实质性违约X海控股2021/2/27核心子公司的13亿元借款逾期未按时偿还价款；债券实质性违约X光发展2021/7/12债券违约，应付本息金额9.675亿元未按时偿还银行贷款、信托贷款等债务；债券实质性违约XX100中国2021/8/112021到期的一笔2亿美元债券发生兑付违约债券实质性违约X力控股集团2021/9/18未能按期偿付债务，本息合计3874万元与7542美元境内债券本息展期；境外美元债技术性违约X样年控股2021/10/4总额为2.056亿美元的票据未能如期支付债券实质性违约X代置业2021/10/262021到期的2.5亿美元票据未能按时兑付本息债券实质性违约XX业集团2021/11/8公司担保的财富产品出现兑付逾期理财产品兑付预期2021年以来行业风险事件频发宏观政策分析——客户端贷款集中管理制度限制个人按揭贷款发放，下半年开始，武汉亦出现二手房停贷、部分远城区商品房停贷现象，个人按揭贷款进一步收紧，进入第四季度末才开始恢复正常化。同时加大力度打击经营贷、消费贷、信用贷违规进入楼市，多地严查经营贷违规流向房地产市场，居民信贷环境收紧。1月21日“沪十条”⚫

法拍房限购⚫

防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域⚫

离异3年内购房，按离异前计算⚫

增值税免征提至5年⚫

严控个人住房贷款投放节奏加强预售资金监管

1月25日⚫

推出新房摇号积分制，优先满

足

“无房家庭”自住购房需求2月6日3月18日⚫

信贷专项检查上海银行业金融机构分档贷款占比上限第一档：中资大型银中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国储蓄银行40%第二档：中资中型银行招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、浙商银行27.5%第三档：中资小型银行和非县城农合机构城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构22.5%第四档：县域农合机构县域农合机构17.5%第五档：村镇银行村镇银行12.5%开发贷余额及同比：贷款集中管理制度：严查经营贷等资金，严审购房资格、首付来源北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、嘉兴、广东省、浙江省宏观政策分析——土地端影响

利好带“资”房企>

土地出让金使用受到约束后，地方政府更有动力去精耕细作，注重税收的持续性，商业运营正好发挥持续创税、解决就业的作用，利好央企和带“资”进组的房企，如：华润、大悦城、龙湖、新城、万达）商业运营能力强的房企。

利空部分地方国企>

土地出让金由税务部门统一征收后，不规范的土地出让金资金使用状况会因此减少，土地出让金返还、延长土地出让金缴纳周期、定向勾地等操作难度会明显加大。

利好融资能力强，现金流充裕房企>

之前土地出让金支付节奏是有灵活操作

的空间，但统一由税务部门收取出让金

后，房企拿地后土地出让金的缴纳节点

变严格，会更考验房企的资金管理能力，

利好融资能力强的房企。6月4日，财政部发文《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，土地出让金的征收从地方部门转由中央财政部门，对房企而言，影响将呈现分化态势，利好央企和商业、产业运营能力强的房企，利空部分地方国企，同时土地出让金改革也将挑战房企的资金管理能力。征收部门变更1征收范围和时间2非税收收入管理方式3主要内容>

将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入（以下简称四项政府非税收入），全部划转给税务部门负责征收。>

先试点再普推。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。>

税务部门征收四项政府非税收入应当使用财政部统一监（印）制的非税收入票据，按照税务部门全国统一信息化方式规范管理，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。宏观政策分析——人口端2021年，七普数据公布，人口老龄化、少子化、不婚化趋势明显，影响未来国家政策方向。尤其是住房、教育、医疗的成本不断上升。为鼓励生育，国家连续出台政策，打击削弱生育意愿的三座大山，降低生育、养育、教育成本，刺激生育欲望。打击削弱生育意愿三座大山教育

生育>

房住不炒，控制房价过快上涨>

打击“房茅”——学区房>

三孩政策出台

养育>

增加公立医院数量>

医药采集>

课内教育改革>

打击课外培训>

供应端增加公立小学数量

老龄化全国65岁及以上人口占比（%）2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年17231655164716346401158559560814651599593

1617

1

1

16881771

17851519

0400800600100020001800160014001200

少子化2000年-2020年中国新出生人口数量140012001000

800134713031224813350364385416437451460373200

06004002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年结婚登记对数（万）

1142

1063

离婚登记对数（万）1010

947

不婚化2013年-2020年中国结婚登记对数和离婚登记对数宏观政策小结钱地人

>金融政策收紧是本轮地产调控主线>“两集中”供地政策是土地市场冷热的放大镜>七普数据公布，人口老龄化、少子化、不婚化趋势明显，

影响未来国家政策方向中观分析——土拍市场

1-5月两集中供地政策公布，政府出地节奏被打乱，准备试水土拍新节奏首次集中供地运作，受土拍规则宽松，融资渠道良好的影响，各路房企收获颇丰，地王频现。6月7-9月楼市政策风向突变，各市政策加码收紧，融资渠道变窄，新房市场下行，房企预期收紧，武汉土拍政策从严调控。

10月二次集中供地运作，房企拿地意愿薄弱，撤牌流拍率提升明显，本地国企平台入驻托底，地块不在溢价，底价拿地成主流

11月政策纠偏维稳，土拍政策精简调整，安置地块供应增多，国企平台做好年后最后一拍准备。12月第三次集中供地压轴出场，武昌湾百万方综合体大盘顺利出让，国企平台仍为拿地主力，撤牌流拍率得到一定控制，整体土拍市场呈现趋稳发展。武汉2021年土拍趋势总体呈：热-温-稳中观分析——土拍市场备注：统计数据仅保留住宅用地、商住用地及商服用地。数据来源：湖北中原研究部2021年武汉土地市场量跌价升，全年供应建面3143.98万㎡，同比下滑11.38%，成交建面2797.38万㎡，同比下滑11.02%；平均楼面地价6779元/㎡，同比上涨16.28%，平均楼面地价突破新高。中观分析——土拍市场从区域成交情况看江汉区已成为楼面地价最高的区域，达16545元/㎡（成交地块均位于二三环间核心板块），领跑全市。数据来源：湖北中原研究部备注：供应为房管局统计的预售许可证数据；成交为克而瑞网签数据，均价全部含精装部分；武汉市包含所有行政区，中心城区为武汉市剔除新洲、蔡甸、汉南、东西湖、黄陂和江夏区2021年整体呈现量跌价涨趋势，成交端表现环比上涨明显，但总体仍低迷，全市成交均价回升至16900元/㎡，中心城区成交均价基本持平，均价维持在19935元/㎡。中观分析——住宅市场（成交量价）中观分析——住宅市场（开盘监测）自2017年起，开盘去化率一路下滑，由约9成下降至仅5成，2021年开盘去化率仅51%，相比2020年下降8个百分点，推售量及开盘当日成交量较去年均有所减少，市场下行情况仍严重。数据来源：湖北中原研究部六个月警戒线中观分析——住宅市场（存量走势）土地端成交加剧放量，2021全年新房供应稳定释放，成交低位运行，整体市场库存高位累积。截至12月底，全市新房存量约2095万方，去化周期长达13.8个月，去化压力与日递增。数据来源：克而瑞监测数据中观分析——区域内供求量价数据来源：克而瑞监测数据2021年江汉区整体供求失衡加剧，上半年市场持续火热，明显供不应求，成交势头强劲，下半年受到二手房停贷、大环境转冷等因素影响，成交量迅速下滑，加之年底处于集中供货爆发期，供求矛盾进一步加剧。中观分析——区域内备案流速竞品等级项目名称近12个月网签成交备案情况1月备案套数/均价2月备案套数/均价3月备案套数/均价4月备案套数/均价5月备案套数/均价6月备案套数/均价7月备案套数/均价8月备案套数/均价9月备案套数/均价10月备案套数/均价11月备案套数/均价12月备案套数/均价本案长投·航空路壹号////99/3339626/3311824/330359/328832/338773/329162/332677/32385一级华发·中城荟中央首府120/3031617/3156545/3208966/3190955/3175444/3179038/3185927/3190944/3068619/317717/3324420/31041融创·玖玺臺176/2982062/2899772/2979035/30023144/3097436/3063428/2964811/293677/3011212/300434/306008/29809泛海·桂府/17/2694036/2766852/2920116/2807423/2819273/2790612/283684/274522/281382/26174/绿城湖畔云庐//////////13/3592312/38932二级融创·一江源68/2975432/2961757/2996571/2977862/3049289/3071850/3106728/3093820/3114715/2945122/2847531/27249武地·万科万维天地24/277133/283728/2863724/2874426/2907721/2880918/301439/2896514/296485/3004911/3016317/30051福星惠誉·星誉国际99/26700108/2678761/26451245/25605130/25141171/26525157/2624220/2697753/2639236/2494323/2391835/21488三级中海·万松九里5/373334/387825/390865/378555/381503/383576/383454/390446/392192/383315/392616/39167华润·万象城幸福里15/394329/3735911/3957630/3924416/4038527/4036711/413867/4200918/414315/415447/418929/41781庭瑞中心176/189819/339487/3466217/3404523/3378712/331254/336086/329741/33409/2/331912/33185同馨花园雍豪府//1/264971/27125///1/34102////2021年区域内备案流速进一步两极分化，推货节奏稳定供货量足的项目均能保持相当的流速，而进入尾盘或供应不足的项目，流速下降明显；同时各项目均通过加大折扣力度、引入分销、全民营销等方式以价换量，分销已成常态。微观市场——2022年预计推货量2022年项目核心竞品供应表竞品等级项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月—本案8、9、5、19#楼在售产品持销预计6月份3#楼加推预计9月加推6、7#楼高层产品一级竞品华发中城荟中央首府剩余约60套105-138㎡房源在售（尾盘去库存）泛海国际芸海园剩余18套100-167㎡房源在售（尾盘去库存）泛海·桂府115-140㎡房源约10套平销中（尾盘去库存）华发公园首府预计1月首开2、6、7#楼，98-174㎡共计382套预计6月加推1、3#楼119-174㎡382套预计11月加推8#楼156套绿城·湖畔云庐预计1月份加推叠拼180-220㎡，约16套预计6月份加推G1高层119-174㎡

，约115套预计11月份加推叠拼180-220㎡，约32套二级竞品融创一江源117-143㎡房源持销中预计上半年加推，E1-E3号楼，105-171㎡，约400套万科万维天地119-142㎡房源在售A2#、A3#楼，164-192㎡，356套福星惠誉星誉国际目前K15-3#，92-155㎡少量房源持销中平销中下半年加推6.7#楼住宅，105-142㎡，296套；5#楼公寓，77-93㎡，96套；合计392套三级竞品中海万松九里230㎡房源共225套，已全部推出，剩余约106套平销中华润万象城180-330㎡房源约92套平销中2#楼，180-218㎡，144套房源已全部推出，剩余约125套平销中庭瑞中心2020年9月28日加推住宅、商业综合楼，65-144㎡，173套，目前剩余约34套平销中同馨花园雍豪府2016年4月20日平销19#楼，90-184㎡，274套，目前剩余约30套平销中一级竞品华发中城荟、泛海·桂府、芸海园均已进入清盘倒计时，预计2022年一季度各竞品项目相继推售迎来供应爆发。典型竞品——华发公园首府未售楼栋首开楼栋2#3#5#6#7#还建楼栋1#核心策略：主打内环大盘，配合武广同济，华发品牌华发公园首府主打“武广同济旁，城芯公园综合体”的定位，以挖掘地缘客户为主。营销中心于10月1日开放，项目于10.16日启动圈存，圈存金两万，截止2022.1.2日累计圈存133组(圈存配合抽奖，抽奖奖品300元左右按摩椅等小型家电）。目前代理公司佣金提升至2%，将1.3%与中介分佣，以高额佣金促进项目带客。目前分销已上，2%-2.5%，30套跳点。全民营销1.2%。业态楼栋单元号房号户型面积套数合计超高层2#1单元1174.33481122174.32482单元1130.9882130.988高层6#1单元1143.9120138298.1320398.13204140.83202单元1142.99292142.9929超高层7#1单元1142.5482462118.82483118.82484139.58482单元1143.58272143.58272、6、7#楼合计//4962021-2022年全年户型推售分析户型（约㎡）套数（套）户型占比98408.06%1199619.35%131163.23%1406813.71%14318036.29%1749619.35%小计496100%典型竞品——华发公园首府【项目概况】华发公园首府位于建设大道与航空路交汇处，总占地面积约10.69万方，总建筑面积约59万方；【加推情况】预计先期加推6号楼2个单元的产品，1单元31层2T2，2单元22层2T4，主打98-143㎡的三房和四房产品，共计138套，公摊26%。项目名称华发公园首府主力面积/户型98/119/131/143/173报价口径35000元/㎡（毛坯）折扣体系无推广渠道安居客、房天下、楼事抖音、华发置业通直播，户外大牌、阿松评楼、新浪微博、主编笔记、蔡蔡评楼等；品牌发布会（百万以上出场费明星）；明星视频推荐拓客渠道全民营销1.2%；三家代理公司佣金2%（华发营销、同策、浦江）各家分佣1.3%至中介门店；分销2%-2.5%，30套跳点；大客户单位拓展；二手房门店等；企事业单位；call客、竞品拦截等。员工推荐（100人左右看房团）现场活动金融风险及管理沙龙（大客户单位活动）；欧舒丹手护沙龙；茉莉点心品鉴、香薰手作等周末暖场活动。周度数据11.29—1.2日来电31组，来访705组，圈存31组，累计圈存133组。6号楼（2个单元）31层2T2H22层2T4H1431431381439898典型竞品——华发公园首府98㎡（3*2*2）138㎡（4*2*2）143㎡（3*2*2）143㎡（4*2*2）户型方正，布局合理进门无玄关南北通透，三开间朝南走廊过长，浪费面积主卧套间设计，舒适性高单阳台设计，生活便利性较差南北通透，三开间朝南阳台连接次卧，隐私性较差6#加推的主要产品户型：——市场下行明显，竞品项目持续放量供应区域内多项目已进入供货期，当前汉口中心豪宅项目众多且已进入红海竞争，在此市场下行明显的情况下，未来还将收到城建电影制片厂地块入市的冲击。——市场竞争压力大，分销、全民营销已成为销售常态目前华发中城荟中央首府、泛海桂府等一级竞品已进入清盘倒计时，分销、全民营销均已暂定，福星惠誉星誉国际、万科万维天地、融创一江源等竞品价格较本案低，多采用折扣、老带新、全民营销、分销等促销手段刺激销售，对本项目客户进行分流。——华发公园首府正式进入销售期，与本案直面竞争华发公园首府与本案仅一街之隔，对本案有购买意向的客户会直接对比华发公园首府，需有效找准痛点，直击竞品，差异化竞争住宅市场小结公寓市场——公寓供求量价数据来源：湖北中原研究部2021年武汉公寓市场供求双下滑，价格进一步下探，市场失衡加剧，全年供应202.7万方，成交仅103.5万方，去化率仅51%。公寓市场——分产品供求量价2021年LOFT产品成交比例仍维持在高位:公寓成交结构中，loft仍为成交主力，占比达70%，相比2020年有明显上涨，LOFT产品形态更受青睐。公寓市场——LOFT供求量价产品供求比1.29：1，供求基本持平，成交价格继续下滑：2021年全年供应145.22万方，成交74.87万方，去化率50%，相比2020年，成交略有好转，总体平稳。公寓市场——库存整体库存持续积淀，LOFT占库存7成：自2020年一季度起，公寓库存量持续走高，库存量达355万方；库存基数大尤以LOFT产品为最，2021年四季度LOFT公寓库存量已达258万方。2011-2021年公寓市场库存情况整体公寓市场小结武汉公寓市场自2017年后，连续4年进入量价齐跌状态；整体公寓市场供给过剩的趋势仍在持续，成交价进一步降低成交7成来自中心城区，LOFT产品占比达7成接近7成的公寓成交来自于资源更优的中心城区，住宅置业主力区域，也是公寓的主力成交区域。LOFT是武汉公寓成交的主力，面积占比70%左右整体库存持续积淀，LOFT占库存7成2021年公寓整体供求速度放缓，但库存基数大，公寓整体库存量达355万方，其中loft库存达到258万㎡，公寓整体去化周期长达4年。汉口中心公寓市场情况研究区域公寓产品近4年的成交情况，呈现出以下显著特征：量价逐年下滑，目前区域整体单盘年均去化为0.52万方，成交均价一降再降，现处于价格谷底；区域内小面积低总价产品去化相对较好，大面积平层产品滞销。项目类型层高（米）装修情况面积段（㎡）2018年2019年2020年2021年成交均价（元/㎡）年去化量（万㎡）成交均价（元/㎡）年去化量（万㎡）成交均价（元/㎡）年去化量（万㎡）成交均价（元/㎡）年去化量（万㎡）花样年禧悦LOFT5.2（带天然气）毛坯52-245//243250.35274670.55（非案场成交）27068（非案场成交）0.61葛洲坝龙湖江宸SOHO4毛坯43-98//193871.65174071.11165561.12华发中城荟·荟公馆

SOHO3.3/3.9毛坯40-147//232110.3215780.45216030.28绿地汉正中心SOHO3.9毛坯62-178////233300.03180880.106云尚武汉国际时尚中心SOHO/LOFT3.2/4.5毛坯63-126254621.76232711.04227090.26236270.88越秀国际金融汇SOHO3.3毛坯112-170//218280.059209230.28206230.172区域公寓市场：LOFT溢价能力更强，与层高呈正比项目名称产品形态层高（米）销售价格(元/平米)与周边住宅价格倍数葛洲坝龙湖江宸SOHO4165560.53华发中城荟平层公寓3.3-3.921000-245000.65云尚武汉国际时尚中心LOFT公寓3.2-4.5236000.62绿地汉正中心SOHO3.9232540.65越秀国际金融汇SOHO3.3206230.55花样年禧悦LOFT5.2（带天然气）262320.75福星惠誉汉阳城LOFT公寓5.7160000.65云尚时尚中心公寓：23600元/平米周边住宅：35000元/平米越秀国际金融汇公寓：20623元/平米周边住宅：35000元/平米福星惠誉汉阳城loft公寓：16000元/平米（毛坯价）周边住宅：24500元/平米花样年禧悦loft公寓：26232元/平米（毛坯价）周边住宅：35000元/平米华发中城荟公寓：21000元/平米住宅：32000元/平米葛洲坝龙湖江宸公寓：16556元/平米周边住宅：31000元/平米绿地中心公寓：23254元/平米周边住宅：35000元/平米通过公寓均价与住宅均价的比值来判断公寓溢价能力，综合分析得出平层公寓同住宅的价格比为0.55，4.5