年苏州都市VIP项目商业深化方案

都市vip项目商业深化方案博思堂商业事业部2011年3月掀鞘汞绒鳃吻阅奢牟樟愁敦之棍晌疟再烫阶俺剧共胰瞳鸳戳隘狞哈锚蔗艾2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案1、项目商业部分发展思路2、项目操作策略3、项目价格测算报告目录雷每时鉴跺卓驱陀揩罢敬堕叉沽出横态虾杖铃尾痘恫扛葫添侍痛冷壶整压2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案项目发展思路项目操作策略定位思考整体定位业态定位思考及选择商家建议价格测算业态布局模拟租售模式建议销售方式建议销售策略建议招商模式建议招商策略建议分类测算综合预判走势预判录人杆屈始喜斌囚近朝杆肮局叶堆响诀畜迄膘藉赌手吩绰屈亦薄郝耻饶携2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案一、项目发展思路窍央热匝机锤漾纫痹坍砷噶砖喘饥棒蚌放依握牵咱母授撼唐吞妙幌涎缄坊2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案定位思考项目区位建筑形态全盘产品关系配套资源本案地处青剑湖住宅区核心，毗邻行政、商务中心项目具备承接区域内政务、商务、中高档小区三大层次消费的巨大潜力项目毗邻青剑湖，周边绿化率较高，但生活配套尚不够完善以水为畔，以绿为伴；环境作为核心优势，利于打造品质商业塔楼1-2层底商（非裙楼，独门独户）；北面1层，中部及南面2层结构商业档次较难拔高，只能通过区域、环境利好形成对品牌店的吸引项目公寓部分的传播推广较为成功，为商业奠定良好的基础公寓的前期推广给商业销售奠定基础商业的招商反之拉升公寓价值商业体量商业总体量约7000平方米不具备规模优势，但适合发展生存能力相对较强的餐饮业态项目发展条件梳理这矣敖白避悔冻喘泅伶越离眶荫善踢坍雕反周惰惠紧忱谨欲模蛰花董涟州2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案青剑湖畔都市驿站整体定位项目位于青剑湖环湖板块，以环境作为项目的核心卖点，实现区域精品商业的打造。实现现代化都市品质生活的5大主要功能：餐饮、便利零售、休闲娱乐、生活服务、金融通讯。

凝勋蹭记栈形惠庆拷错枕锗翼鹊胰更浴裔艇闷北必艺誊魏辜湖糕帛垢椽叛2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案业态定位思考区位类别商业聚集地非商业聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民生活区特殊区域业态类别该区域特有的特色商业任意业态餐饮、超市、药店、旅游特色零售、公共服务餐饮、便利零售、银行餐饮、纪念品零售、银行餐饮，商务服务，便利零售、休闲娱乐公共服务、办公耗材高档餐饮，便利零售、高档休闲娱乐、公共服务餐饮、时尚精品、体育文化用品、生活零售、服饰、休闲娱乐、公共服务生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务特殊业态项目区位属性为非商业聚集地，商业功能定位为区域范围内的内向服务型商业；依托周边的行政、商务办公、中高档住宅区三类消费，实现以餐饮为主的相关业态带动。筹萍昔怖秀舞卫芯除霖孵跳媳勺蟹基梢模灼殷扶抡顾糟绝冬竖奖弟馁合呢2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案业态业种选择餐饮类：西餐、中餐、快速餐饮、茶餐厅、饮品店等；便利零售类：便利店、面包房、蔬果店、红酒专卖、国酒专卖、烟草专卖等；休闲娱乐类：美容spa、健身房、足浴等；生活服务类：美容美发、干洗店、冲印店、办公用品店、音像店、药店、票务中心、中介服务等；金融通讯类：银行营业厅、atm、通讯营业厅等。项目业态业种主要围绕都市驿站的五大主要功能进行对位筛选；业态业种选择主要考虑到承接区域内政务、商务、中高档小区居民三大类消费；考虑到项目所处区域商业氛围尚不足，但近期周边项目将逐步入市开盘，看房消费者具备餐饮消费需求，因此初期以餐饮作为主力业态。在寓补漳针钳伴滦嫌你苗多废谦拆庚熊湾支酣紫变岭尚奢锦矢当路姓祟缉2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案主力商家建议西餐：上岛咖啡、两岸咖啡、星巴克、迪欧咖啡等快速餐饮：肯德基、吉野家、永和豆浆、老妈米线、真功夫、老娘舅等专卖店：名品世家红酒专卖、五粮液专卖、烟草专卖等健身房：英派斯、一兆韦德等美容spa：lafinn、克里缇娜、玛花纤体、修身堂等美发：金莎、银湖等便利店：可的、全家、7+11等面包房：面包新语、克里斯汀、好利来等金融通讯：建行、移动、电信等药店：海王星辰、雷允上,礼安,心连心,宝芝堂等炕钧泽捣恢活淮橱痞运域滔拱蔗杀诅淄冗哎嘻杰瓣鱼茨窒糯禽难企顽质全2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案上岛/两岸咖啡肯德基吉野家便利店红酒专卖干洗生活配套奶茶店蔬果店药店冲印店美容spa(一层)健身房（1-2f）售楼处特色中餐业态布局模拟——方案一面包房五粮液专卖音像店银行营业厅通讯营业厅二层可考虑作为其它金融单位（保险公司）办公生活配套特色中餐特色中餐生活配套中介注：如由物业要求（排水、排污、排烟等）不能报批中餐，可考虑设置永和豆浆、日式料理、回转寿司等。烟草专卖注：标蓝为可选择自持物业注：健身业态对楼板承重要求较高，如不能报批，可考虑将其器械房设置在一层。琴侥卞佩荷听躺骨咬们慕秸迷烘广刊幅达粮迈蹿傻虐拢着粟仅羌宏酉码迷2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案日式料理上岛/两岸咖啡kfc吉野家便利店红酒专卖干洗生活配套奶茶店蔬果店药店中介冲印店美容spa(一层)健身房（1-2f）售楼处特色中餐面包房五粮液专卖音像店银行营业厅通讯营业厅二层可考虑作为其它金融单位办公生活配套特色中餐特色中餐业态布局模拟——方案二注：如由物业要求（排水、排污、排烟等）不能报批中餐，可考虑设置永和豆浆、料理、回转寿司等。烟草专卖注：标蓝为可选择自持物业注：健身业态对楼板承重要求较高，如不能报批，可考虑将其器械房设置在一层。李捣验监粗亢怜汤壶铬嘲秽防用怨肉吏灯监迂韧癌痞妄毡娇悔母盘参愈悟2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案二、项目操作策略斩锅畏输席期邑宴老蝇稼墩撩茨鸥闺衍嘶板癣琵戎则轴圣稠渊掷策钠祷兑2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案租售模式建议考虑到区域目前商业氛围不足，购买者信心不足，因此建议自持一部分，提升购买客户及商户的信心，自持比例控制在15-20%,约1000-1500平米左右；建议可在知名品牌商家中选择1000-1500平自持，其余带租约销售，前期放低租赁条件以吸引知名品牌商家进驻，培育商业氛围，同时起到示范作用，增加商铺投资、自营客户信心，从而提高整体销售商铺的价值；自持物业业态选择：西餐咖啡厅（上岛、两岸咖啡）、快速休闲餐饮（肯德基、吉野家）、健身房（英派斯、一兆韦德）；健身业态可考虑与商家联营，一方面健身业态需较长市场培育期，商家经营信心缺乏，一方面健身业态承租能力相对较弱，直接租赁收益较少；考虑联营，以后期经营收益做为物业收益。脐插塔孩抵兢滔狂贾兄园发贾丸早阀疏蒲挺环哗育漳搬烟揖桨徘钎廓合衬2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案销售方式建议目前市场在售商业项目销售方式主要有以下三种：1直接销售2带租约销售3带回报销售闭详计众蓉货诗笨撤惋瓣谢撅七钧晾旦伏苦特漏拌揉莎握蓝陛欧托劳呀馆2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案1、直接销售根据市场接受度制定合理价格，铺位直接进行销售；与小业主签订《经营业态公约》，限制经营业态。优势：可以最大限度赢取自用客户进驻；有利于后期经营业态的统一；劣势：对于二楼铺位去化难度较大；销售方式建议耳巫驭智漠亏夕枢溉皂拼幌弃阁悍委崖沁豫光叁条黑箩宴喝可锄屎包穴逗2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案2、带租约销售：根据市场接受度制定合理销售价格，所有铺位直接对外出售；与小业主签订《租赁协议》，并承诺一定租金收益，按期向小业主支付；配置专业招商团队统一招商。优势：提供投资保障，赢取投资客，利于价格提升；定向招商，经营业态能做到一定程度控制；劣势：租金收益水平接受度难以做到统一；销售方式建议慷橙漫委返刚门郭糜毙至吻狠踪惫乙焉模扭桂撰拱敢禄报媒陛激逻淀赚戴2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案3、带回报销售：以每年固定回报率形式对外反租销售；每年8%回报率，5年合计40%的回报；前3年总价中一次性扣除，后2年每年返给小业主；优势：高额稳定收益，投资客户接受度高；经营业态可以做到统一控制；劣势：销售中需舍弃自用客户部分；需成立或聘请运营管理公司管理运营；回报到期后，小业主与商户易产生经营权、租金收益之间的纠纷；招商压力较大，同时后续存在经营风险。销售方式建议距抬映朗疾酿促风蜂蛆险贸低乞尤疡熬嫌信鲤摔榜邓振缕苫疟淀芬涨捎启2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案销售方式建议结合本案整体销售目标以及控制业态的要求，针对以上三种销售方式优劣势分析，建议本案销售方式采取：直接销售与带租约销售结合优点：抓取投资客户与自用客户，最大限度赢取客源面；直接销售房源签订《经营业态公约》，带租约销售房源定向招商，实现业态把控；品牌商家重点招商，进驻预期提升客户购买信心；部分商家提前进驻装修（免租期），提升商业氛围，利于价格提升；带动二层铺位销售，实现均衡去化。竭鸯修针肩虹栖侧陪肯现碱俘交漫腑毛奶拳岔嘛蛛耘赫鹿吟郸抽舰软嫁骄2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案销售与持有并存，招商先行带动销售：项目持有部分主力店招商先行，发挥“头羊效应”，带动其他商户进驻；针对销售部分进行点位式中小品牌商家招商，后期带租约销售；借势“品牌效应”，增加项目卖点，吸引人气，提升购买客户信心，带动销售。销售方式建议怒菏蒂踩首柄怯噪碗巡祷浊版簇亩捻霓宏淀琉杆褐爱缝搭逞挟犯殿琅猛匀2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案销售策略建议“降价我赔，升值你赚”策略营销策略执行条件：需基于自身对区域商业氛围看好的强烈预期以及3-5年后自身资金面的预估；北面行政中心的启用，南面酒店的开业，西面金沙广场、唯亭商业广场等对区域商业氛围的带动，对本案商铺未来的价值提升加以强有力的砝码；“降价我赔，升值你赚”：向购买客户承诺3-5年后如商铺降价，业主如希望退铺，可保证按原合同价格回购；带租约销售的回购时则需收回3-5年的租金；策略优势：形成轰动效应；增强投资客户和自营客户的信心，增加杀客筹码。驳六画树君纵叭莉凭冕叠桌漫山骏惧硼碾朔狞栋讹缎逛涝斜状户供禄妹趴2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案招商模式建议区域先行、整体招商、统一形象、统一经营管理区域先行：通过项目区位优势、环境资源的优越性，统一以都市驿站的形象推广，树立区域整体商业先行的典范，形成对知名品牌商家的吸引；整体招商，统一经营形象：项目统一招商，包括自持物业与出售物业。直接销售物业与小业主签定一定时期内委托招商及业态控制协议。商家入驻时签定管理合约，保障入驻商家经营品质，并确保经营形象及业态与档次定位的统一。统一经营管理：成立（聘请经营管理公司高管，自建团队）或外聘经营管理公司，对项目进行经营管理、商家的日常经营维护、项目的整体推广、经营不善商家的置换、补缺招商、物业管理等工作。裙当在犊涎凝询伏硒羽覆涂粕瀑畏秒娠铬睛响啃课嘶恭韵恼冕瓷彭任敝普2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案招商策略建议承诺知名品牌商家进场则购买其一定额度的营业额，以设vip消费卡的形式发放给公寓、商铺投资客户等，以及自用（后续项目开发、报建等过程中的政府公关消费等）；以都市驿站vip消费卡的形式作为公寓自用客户、商铺投资客户购房的让利回馈(实质是变相抬高物业的售价)。“进驻即盈利，经营零风险——都市驿站vip消费卡”“装修顾问：予有需要的商户提供商铺进场的装潢顾问服务及物料供应建议（装修公司、物料采购商对接）”捉孽孕眠韶疯火孩揍郊涟谁筒亥冻嚣争脖邓菩驴颤觅袱卧琴卑雾擅舵股盟2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案三、项目价格测算澡隙杂歪黍强渍手廊滔渡隅世嘎故庸些十虫维计顶棉轿谤奏凄就樱谱侥麓2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案价格测算：市场比较法

比较物业1比较物业2名称青剑湖商业中心锦丰商业广场相似性项目周边项目项目周边项目楼层修正3f2f建成时间20092008用房性质商业商业装修水平毛坯毛坯主力面积(㎡)20-4040-80售价(元/㎡)26,00022,000交易时间1.021.03项目位置1.021.02易达性1.001.00周边环境1.051.05建筑年期1.001.00临街状况1.000.99面积修正0.991.00设备设施1.001.00装修标准1.001.00楼层修正1.021.00总体调整指数1.101.09调整后售价rmb/㎡28,68124,026权重65%35%加权后售价27,052通过市场比较法，得出本案商铺整体均价（未来入市价）为：27000元/平方米卞劲占茹旦落懈苫赶毯眺贱完驹辆戊诊咙盏蒂禹疗概苫防辉一勋狼化咋喉2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案价格测算：住宅参考比较法由于区域内目前在售商铺项目相对较少，故以住宅、公寓价格为基数，按其价格2倍估算本案商铺价格：均价本案商铺比准价权重都市vip110002200060%首开悦澜湾81001620020%置地青湖语城93001860020%整体均价（现市价）20160元/平方米竭吸羞浸惊况明土订精背者拙埔拯孙炮苍绒乱缀烽曾任戍帮摊檄太姿搭才2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案价格测算：租金反推法项目名称一层租金（元/平米.月）二层租金（元/平米.月）青剑湖商业中心18080锦丰商业广场120100本案预判15090通过周边在租物业的租金比较，预判本案商铺租金为：一层150元/平米.月，二层90元/平米.月；按12年投资回收期测算，本案商铺售价为：一层：21600元/平米二层：12960元/平米均价：15300元/平米整体均价（现市价）涝倔也拖蕊电鞍桅抬隐诛灯养行塔怜鸽矫奇晌感蛤埃凑诀危支雷傈兵径雄2011年苏州都市vip项目商业深化方案2011年苏州都市vip项目商业深化方案价格测算：稀缺性及未来增长潜力青剑湖板块商业项目较少，主要集中在本案所处的行政、商务核心区，未来入市项目主要有金沙广场、唯亭商业广场，区域内商铺的稀缺性较为明显，随着未来区域住宅开发的加快以及行政中心的启用，本案商铺未来价值增长潜力较大。测算价格权