《房地产调控问题研究开题报告文献综述》

开题报告+文献综述现阶段房地产市场存在的问题及其调控管理对策1.文献综述1.国内研究现状关于房地产市场宏观调控问题的研究，国内学者也做了不少工作。在宏观调控体系方面，林增杰认为我国应积极构建住宅产业体系、开发经营体系、中介服务体系、金融配套体系以及管理检测体系等五大体系，并在此基础上运用经济手段、法律手段以及房地产行政管理以及计划管理等措施来构建我国房地产业的宏观调控体系。翟纯红等认为，我国政府加强房地产业的宏观调控作为抑制经济过热的重要举措，取得了显著成效，但在某种程度上看，又存在着误区和盲点，如需求旺盛和抑制供给的矛盾、政策和时效性与方向性的误区等，又影响了房地产业发展及宏观调控的效应。梁云芳和高铁梅对我国房价波动的区域差异进行了研究，表明银行信贷规模、实际利率、人均GDP、房价预期等是影响房价的因素，并存在区域之间的差异。张双长和李韬葵的研究发现，土地财政对房价上涨存在较为显著的推动作用。何静等研究发现信贷规模的变动是我国房地产价格变动的格兰杰原因，而且信贷规模对房地产价格的影响是非线性的。邓富民和王刚研究表明利率在短期内对房地产价格的影响并不显著，但在较长期内，货币政策对房价与房地产投资有显著影响，在房地产调控效果方面，货币供应量比利率更为显著。王兰曾指出市场经济正在逐步的发展，国内急需闲置酒店客房和扩大内需振兴滞销的住房，并促进相关行业的发展。通过建立国内包括外汇平台，将自身转变为一个更大的系统扩展客户空间。通过这种方式，不仅可以提高房地产开发企业的收入，但也提高了酒店的潜力，提高行业之间的竞争力，以满足新的需求。通过交换吸引生活消费，延长生活度假住宿，生活目的地建立长期，稳定的假日消费模式，促进休闲市场的发展。王新欣指出在亚洲，观光向度假生活消费水平的变化。日本，韩国，菲律宾，泰国，马来西亚，新加坡和其它国家。利用其优越的沿海自然资源，介绍了假期周末度假胜地，会议休闲，健身休闲，生活房地产的需求激增和相关配套设施，大量的国际金融投资者，房地产开发商，酒店投资管理机构参与生活房地产开发，获得了可观的收入，而且还导致了亚洲的经济增长。房地产业在我国还是一个新兴的行业，因此在理论和实践上，我国的房地产研究还处于初级阶段。国内在定量预测方面，王要武罗兆烈孙平，在《房地产市场》一书中，利用收入、人口和旧房淘汰量等建立多元线性回归模型对我国城镇住宅需求量进行预测。赵黎明、钱伟荣，在“住宅市场需求的组合预测”一文中，将组合预测方法引入住宅市场需求预测，以实例具体介绍了组合预测的应用过程，实例中采用了神经网络、灰色模型等预测方法的组合体系，对当前环境下的住宅市场需求预测进行了有益的探索。朱永升、王卫平，在“影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析”一文中，研究影响房地产市场需求的主导因素以及各因素对需求的影响机理。2.国外研究现状 西方学者积极倡导政府运用经济手段对房地产市场进行干预和调控，特别是对住房市场的干预和调控更是必不可少。比较有代表性的学者有：WhiteM，J．E．Richard，Wheaton和WilliamC，他们运用宏观经济学的理论，探讨了政府在房地产业发展中的职能、政府干预的效率等。迪帕斯奎尔和惠顿研究了房地产业与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，提出了政府对房地产业干预和管制的必要性。DennisJ．McKenzie和RichardM．Betts提出政府要介入住房建设与管理方案，理由是房地产业中存在着政府干涉住房市场以改变供给和需求状况所不能满足的方面。M．Ralph论述了政府政策对房地产市场均衡发展的影响。Levin和Wright房价分解为由基本经济因素决定的基本价格和由非经济因素决定的非基本价格两部分。Abraham和Hendershott构建了包含代表投机性泡沫的价格滞后项和代表泡沫自我膨胀的趋势项的房地产基础价值模型，并利用美国30个城市1977—1992年的数据对房地产价格上涨的原因进行了实证分析。美国的伊利尔·沙里宁著《城市的发展衰败与未来》，本书作者从建筑的角度出发，回顾了过去城镇发展的历史，分析了目前城镇建设中存在的各种问题，并结合具体实例，提出了今后改进城镇规划及城镇及设计中应遵循的正确原则。盖伦·格里尔等著《房地产投资决策分析》，有三个鲜明的特点：一是系统性，该译丛书不仅介绍了美国房地产运作的基本原理、动作方法和实践经验，而且涵盖了房地产动作的主要领域；二是权威性，该译丛以美国房地产界最新研究成果为蓝本，保证了较高的学术水准和较强的应用价值；三是原创性，在翻译过程中，译者严格忠于原著，尽量大可能保证了原汁原味的效果。相信本套译丛的编辑出版，必将对中国房地产业的理论研究和实践运动起到积极的推动作用。是对房地产投资领域的基本阐述，介绍决定对房地产进行投资的基本工具。从市场研究、现金流预测、信贷资金、所得税、风险因素等方面进行了分析。迪帕斯奎尔等著《城市经济学与房地产市场》，本书提供的基础性概念大部分是以过去50年形成的城市经济学为基础而建立的。城市经济是对城市土地和住宅市场的运行规律、交通体系、大都市的发展过程以及区域开发等方面进行深入分析的科学。在早期简单的趋势线外推方法的基础上，以高度耐用品的存量、流量理论为基础，来研究城市住宅市场的动态运作规律。MankiwAndWell提出住宅需求总量模型，认为租金和人口数量因素影响住宅需求总量。2.选题的目的和意义目前中国的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，投资规模过大，房地产的投资性与投机性需求日益增长。不仅威胁着房地产金融的安全问题，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。房地产的自身特性以及房地产业的运行现状，期待着我国政府对其进行有效的调控。近年来，政府对房地产的调控政策频繁出台，但这并没有在很大的程度上对房地产市场存在的问题进行改善，很多地区仍然存在着房价持续走高、房产供需结构不平衡等现象。在这种形势下，明确我国房地产市场的发展现状，理清国家对房地产业的宏观调控政策及其效果，分析宏观调控政策的作用机制以及调控效果是否理想，深度挖掘各种问题存在的原因，并对完善房地产市场的宏观调控和常规建设提出自己的合理化建议，必将具有重要的现实意义。进而也会对我国房地产市场的健康、持续、稳定发展，对我国国民经济的持续、快速、健康发展，对我国全面建设小康社会和加快社会主义现代化建设进程，具有十分重要的意义。3.研究方案研究内容：随着我国国民经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，我国的房地产市场也获得了长足的发展，并且取得了极大的成就。宏观调控是我国房地产市场的一大特点，然而政府的宏观调控本身也是一把“双刃剑”。房地产也的宏观调控对我国房价有着整体性的影响，对房价的走势也有着导向作用。本文立足于我国房地产市场发展的现状、宏观调控的现状、理论研究的现状，认识到房地产业的宏观调控成为整个经济工作中最重要的环节，指出了当前我国房地产市场宏观调控中存在的问题，并给出相应的合理化政策建议。并将房地产宏观调控政策归纳为土地、金融、税收三大政策，剖析了近年来我国出台的房地产业宏观调控政策，以及这些政策取得的成效。努力做到正确认识和处理市场与政府的关系，并且去进一步加强和完善政府对房地产市场的宏观调控具有重要的现实意义，以期能够促进我国房地产业的健康发展。重难点：指出当前我国房地产市场宏观调控中存在的问题，并给出相应的合理化政策建议。研究方法：1.文献研究法。在研究和阅读大量关于房地产业理论书籍的基础上深入的开展调查研究，并结合我国房地产发展的