2016年广州城市商圈布局分析报告

——付夏杰2016.11.9广州瑾悦蓝服装有限公司广州城市商圈布局目录一、课题背景—商圈布局规划

二、主要商圈布局研究分析

三、存在问题及解决期望

广州市商业形式发展第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段1999-2000初年中期，商铺市场萌芽期。2001-2005中期，专业批发零售市场发展时期。2007年中后期，大型购物中心发育时期。2008-2010，社区商业发展时期。2013年至今，大型购物中心和主题商场的出现。一、课题背景—商圈布局规划广州市商业网点十年规划拓展东西南北四条商业带———东推进：要依托快速轨道交通和快速干道，向黄埔区、广州经济技术开发区、增城市推进，发展为东部产业带和东部新城区服务的、充满现代化活力和具有较强辐射力的东部商业带。———西延伸：要利用芳村的区位优势，以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等为重心，延伸商业发展脉络，打造连接和辐射邻近城市的西部商业带。———南跳跃：充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势，实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展；利用沙湾水道和临海滨水区，大力发展为现代新城区和临海产业区开发建设服务的南部商业带。———北培育：要依托国际新机场和“双快”交通网络，加快建设为大空港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和零售服务商业功能区，科学规划北部各中心镇，培育和发展北部商业带。广州市区构成将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发展厚实、辐射功能强大的商圈。外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。大型零售商业网点发展规划重点提升的大型零售网点----广州百货大厦----新大新百货公司----广州友谊商店----时代广场----中华广场购物中心----荔湾广场购物中心重点新建的大型零售网点----天河正佳购物中心----海珠城购物中心----长隆购物中心----花花世界购物中心----琶洲购物中心----白云新城购物中心----广州新城购物中心----南沙购物中心----名盛广场----雄峰商城广州生产总值&人均可支配收入及消费支出到2015年，全市生产总值达1.8万亿元左右，年均增长11%左右；“十二五”期间，城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长10%以上。单位：亿元广州市消费人群特征广州著名购物地点从以前百货店和街铺为主，向购物环境舒适的大型综合购物中心过渡，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的消费模式逐渐成为广州商业市场的主流。因为靠近港澳地区，居民消费习惯受到两地的影响大，随着收入水平和生活水平的提高，对购物环境及高档商品的需求越来越大。广州居民对餐饮消费很重视，外出就餐的频率很高，饮食支出占居民总支出比例较大。随着信用卡，支付宝，微信的推行使用，越来越多的广州居民消费行为转变，极大促进了消费的带动。二、主要商圈布局研究分析天河商圈越秀商圈荔湾商圈白云商圈海珠商圈番禺商圈广州主要商圈海珠商圈番禺商圈白云商圈天河商圈越秀商圈荔湾商圈素有“千年商都”美誉的广州，经过了多年的商业沉淀并随着广州GDP不断增长，市政建设的不断完善以及商户吸引形成了多个地段，多种类型和多层档次的商业格局，相继形成了上下九、北京路、天河体育中心三大商圈以及江南西、白云、番禺等次商圈。商业街组成单位：MALL（购物中心）、百货公司、超市、品牌专卖店、个体户MALL（购物中心）组成单位：百货公司、超市、品牌专卖店、个体户、餐饮、（酒楼，快餐，各式餐厅）、娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心）百货公司例如：广百百货、友谊商店、新大新公司超市例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛品牌专卖店例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLEIPHONE、HANDM。。。。个体户商圈组成广州主要商圈情况越秀商圈主要组成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月花。。。。）天河商圈主要组成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置地。。。。）海珠商圈主要组成：（乐峰广场、江南新地、广百新一城、海珠新都荟）荔湾商圈主要组成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）番禺商圈主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、永旺梦乐城）白云商圈主要组成：（万达广场、五号停机坪、凯德广场、百信广场）天河商圈商圈现状:商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。

随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、万菱汇、在建太古汇广场等大体综合性购物中心。尽管竞争局面难以避免，但是商圈的集聚效应带来的是商业的更加繁荣。天河体育中心东圃购物中心天河城正佳广场万菱汇太古汇时尚天河天娱广场高德置地国际金融中心花城汇珠江太阳城本章小结天河中心商圈的商业氛围浓厚，目前已形成广州市具主导力的消费购物中心商圈，片区商业的高度聚焦；天河体育中心商圈具有良好的交通地理优势，有利于汇聚人流；天河体育中心聚集了总多高档次和品牌商家，大型购物广场的购物娱乐一体化加强了地区的竞争力，使得体育中心商圈不断改善其发展，来适应市场的需求，使得该商圈与时俱进，成为商业发展的先驱。越秀商圈商圈现状:北京路商圈是广州传统商业地，汇聚世界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高档。

中华商圈主要中华广场、流行前线、地王广场、公园、陵园西组建而成，是过去东山区传统商业旺地，中华商圈目前年销售额度超过30亿元，并保持良好增长势头。广百百货名盛广场光明广场五月花中华广场友谊商场小结越秀商圈作为广州市传统商业重地，在保护传统商业的发展同时也积极发展现代商业，商圈以大型商店结合专卖店、专业店、百货经营和休闲娱乐为主的商业功能区，以百货店和商业街为截体，以开放型的流行悠闲方式，构成步行街空间文化特性。改商圈具备交通通达性，是很好的聚散地，并且聚集各种档次商家，从小型的杂店到大型购物中心，满足不同消费群体。主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次较高，中等收入，职业是以公司、企业、服务业职员或学生，目的以购物悠闲为主。荔湾商圈商圈现状:上下九商圈是旧城更新改造基础上发展的，以广州西关文化为特色的购物步行街。上下九是全市最大的步行街商业区，其整体消费档次偏向中低档，“经济实惠”可谓上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外来游客，领略西关的悠久历史文化和商业氛围。骑楼文化、西关饮食文化是上下九商圈的两大特色。恒宝广场上下九路步行街赛博广场荔湾广场上下九路步行街小结上下九商圈地处老城区，接到狭窄，交通不畅，地铁口离上下九路段较远。荔湾商圈整体消费档次偏向中低档。以临街商铺位置，专卖店、专业店形成服装、百货经营和餐饮店临街布局。除了临街商铺外，兼有少量中档的购物中心，如恒宝广场和荔湾广场。该商圈主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次中等，中等收入，以公司、企业、服务类职业或学生，目的以购物饮食、休闲娱乐为主。白云商圈商圈现状:

白云区第一份商业网点规划——《广州市白云区商业网点发展规划（2010-2020）》日前对外公示，8月18日之后，该规划将正式颁布实施。

未来10年内，白云区将重点打造白云新城至白云国际机场以106国道为骨架的广州北轴商业圈。伴随着白云新城文化、商业双核心的构建完成，可以说它是广州“北优”战略的重头戏及建设核心。

白云新城位于北部空港经济圈核心位置的优势是无可比拟的，而政府对白云、珠江两城的重点开发也是不遗余力的，它们将被打造成为广州新形象窗口，从双地铁线路的贯穿及多路公交的接驳也反映了支持的力度于决心。它们的实现是对区域文化、商业氛围、居住环境、交通网络、生活配套等各方面全方位系统性的提升。白云商圈白云商圈黄石社区云山社区萧岗村民安置用地商贸综合体地下地铁公交换乘设施裙房商业购物中心标志性低塔楼西侧入口绿化开敞区高速匝道入口区航站商业楼老航站楼改造并与商业综合体连接形成整体的商业气氛步行街休闲商业区1-4层商业，上层公寓，控高30米，满足白云山景观开放要求飞翔公园地下商业，地面公园中心广场四大文化建筑广州博物馆广州规划展览中心广州画院、广东画院广州演绎中心道路下穿白云公园面积为26HA（390亩）的生态公园创意社区广东创意产业中心柯子岭社区白云商圈依托白云国际会议中心，广州新体育馆，集中建设广州文化建筑群，打造这文化中心。以地铁站为核心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体的商业服务中心六个邻里社区4.机场社区5.创意社区6.柯子岭社区1.黄石社区2.云山社区3.萧岗社区本章小结而白云新城五号停机坪及万达广场，凯德广场，百信广场的项目建成更将集休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能于一身，各国际品牌的聚集也为区域提供超高人气及足够的客流，全方位满足消费者各方面的需求，填补了广州北部商业集群的空白，带动了广州北部的整体价值提升。力求将区域规划成为市内交通枢纽和城市财富新中心地带。随着宜居城区示范区等一系列工程的建设完成，整个区域的商业地位也势必将有大幅的提升。目前区域商业形态还是处于初级阶段，除了沿街商业和社区上野外，专业批发市场较多，缺少具有一定规模和档次的区级商业中心，目前仅有万达一个项目支撑。番禺商圈商圈现状:目前主要行成两大板块，华南商圈与市桥商圈，华南板块又“万博-长隆-汉溪”构成，将打造成商贸区、悠闲度假区于一体的超大型商圈，主要以居家买卖为主的万博中心。市桥商圈附近有易发商业街、友谊中心、友谊大厦、商业大厦、禺山商场等商业机构，紧邻还有番禺宾馆、世昌酒店、禺山酒店、龙泉酒店等酒店娱乐设施，坐拥日均数十万人次的庞大人流，是市桥内最成熟的商业地段。万博中心易发商业街奥园广场哈街个案分析—高德置地春广场开业时间经营规模商业定位消费档次商业组合平均月租金（元/㎡）2010年12月29日商业7.4万㎡年轻时尚，国际服饰流行品牌荟萃中高档国际时尚品牌复式旗舰店——H&M、UNIQLO；——时尚百货广百风尚GBF；精品超市——吉之岛；时尚服装品牌——达衣岩、城市丽人特色餐厅:和民日本料理、宴江南、山东老家、金刚苑、麦当劳、必胜客、星巴克、百滋百味、吉野家等等-1F：1000元/平方米1F:700元/平方米2F：700元/平方米3F：360元/平方米4F:320元/平方米5F：200-300元/平方米开发商高德置地地址天河珠江新城花城大道与冼村路交汇处功能组合25万平方米国际时尚购物中心33万平方米甲级写字楼五星级广州卓美亚酒店和服务式式公寓地铁