第四章 物权法.电子教案教学课件

第四章物权法

第一节物权法一般理论

一、物权与物权法

（一）物权的概念与特征

《物权法》第2条第三款规定，“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。

物权的特征表现为：对世性、支配性、客体的特定性、保护方式的绝对性、效力的排他性。案例1：某甲将其住房一套出售与乙，双方订立买卖合同并已交付房屋，但未办理登记。后甲又将该房屋卖与丙，并办理所有权移转登记。

问：甲乙以及甲丙之间的买卖合同是否均为有效？丙得否向乙请求返还该房屋？

（二）物权法及其基本原则1.物权法

物权法，即规范物权关系的法律制度。

物权法有形式（狭义）和实质（广义）的物权法：

形式（狭义）意义的物权法系指民法物权编（民法典尚未出台的情况下即《物权法》）；

实质（广义）意义的物权法，泛指以物权关系为规范对象的法律，除民法物权编（或《物权法》）外，还包括关于物权的相关法令，诸如《海商法》、《土地管理》以及相关登记的法律中等关于创设船舶抵押权、对土地权利的限制以及不动产登记规则等等。2.物权法的特征

（1）物权法是私法

物权法以私人之间财产权利义务为规制对象，当为私法；因物权法与社会、经济有直接密切的联系，不排除其有公法性规定。

（2）物权法是强行法

因物权涉及第三人利益和社会公共利益，在物权类型、内容与公示方法等方面多为强制性规定。但这并不意味着物权法不存在任意性规定，为顾及当事人契约自治，物权法亦有一些任意性规定。

（3）物权法是固有法3.物权法的基本原则

（1）物权法定原则

物权法定原则，或称物权法定主义，是指物权的种类和内容由法律规定，不允许当事人依其意思自由创设物权。《物权法》第5条规定规定，“物权的种类和内容，由法律规定”。

（2）一物一权原则

一个所有权的客体为独立的特定的物；一物之上只能有一个所有权；一物的某一部分不能成立单个的所有权。但同一物上可并存数个不相矛盾和冲突的物权。

（3）公示、公信原则

公示，是指当事人必须将物权变动的事实通过一定方式向社会公开，否则，不发生物权变动的效力。《物权法》第6条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”

公信，是指当事人对物权变动依法进行公示即产生公信力。《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。

案例2：某甲欲购买一套住房，因某种原因于2010年3月10日委托乙帮忙购买并于当年8月登记在某乙名下。次年3月乙因做生意需要贷款，于是乙将该房抵押给丙银行申请贷款，并办理了抵押登记。2012年3月，乙的银行贷款到期，乙不能归还银行贷款，银行向法院申请实现抵押。法院依法对该房进行拍卖。丁拍得该房。此时，得知消息的甲诉请法院撤销此次拍卖，并要求丁返还房屋。

请问：甲的主张能否得到法院支持？为什么？

二、我国的物权体系

（一）《物权法》确立的物权体系1.所有权，包括国家所有权、集体所有权和私人所有权，业主的建筑物区分所有权等。2.用益物权，包括土地承包经营权、建设用地使用权、地役权和宅基地使用权。此外，还包括一些特别法所规定的特别的用益物权，诸如“探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利”亦受法律保护（《物权法》第123条）。3.担保物权，包括抵押权、质权和留置权。4.占有。

国家所有权（No.45——57）

所有权集体所有权(No.58——63)

（No.39）私人所有权(No.64——66)建筑物区分所有权(No.70——83)

土地承包经营权(No.124——134)

用益物权建设用地使用权(No.135——151)

（No.117）宅基地使用权(No.152——155)

物权

地役权(No.156——169)（No.2）

抵押权(No.179——207)

担保物权质权(No.208——229)

（No.170,概念）留置权(No.230——240)

占有(No.241——245)

（No.39）

三、物权的效力

物权的效力，是指法律赋予物权的强制作用力和保障力。

（一）物权的排他效力

物权的排他效力，是指同一标的物上不能并存两个或两个以上所有权或者性质和内容不相容的物权。物权的排他效力主要表现在以下几个方面：1.所有权的排他性。同一标的物上只能有一个所有权，而不能同时存在两个或两个以上所有权。2.他物权的排他性。同一标的物上不得存在两个或两个以上以占有为内容或前提的他物权。

例：某甲对某屋享有所有权，为取得银行贷款，家将该屋抵押给乙银行设定抵押权。其后，某甲又将该屋出租给丙使用。该屋之上存在哪些权利？是否合理？

（二）物权的优先效力

物权的优先效力既存在于物权与物权之间的优先效力，又存在于物权与债权之间的优先效力。1.物权之间的优先效力

物权之间的优先效力，即物权对内的优先效力，是指在性质上可以相容和并存的物权之间的效力何者优先的问题，即物权之间的效力顺位问题。具体体现为：

（1）所有权与他物权之间的优先效力：在一物之上存在所有权和他物权时，他物权优先于所有权。（2）他物权之间的优先效力：在同一物上存在多项他物权时，应根据设立的先后确定其优先的效力，即“设立在先，权利在先”，但法律有特别规定时，后成立的物权亦可能优先；此外，已为登记者通常优先于未登记的物权。

2.物权对于债权的优先效力

（1）在某物上存在物权，而该标的物同时又为债权给付之标的物时，无论物权成立在先抑或在后，其均具有优先于债权的效力。

（2）在无担保之债的债权人依破产或强制程序行使债权执行债务人财产时，债务人财产上成立的物权依然具有优先效力。

物权具有优先于债权的效力，亦为一般规则。在立法因特定目的而否定物权优先效力时，物权则丧失对债权的优先效力，如“买卖不破租赁”。

例：某甲将其所有并出租的房屋A先后抵押给乙、丙、丁，均办理了的登记手续。在实现抵押权时，通过拍卖，由戊拍得，订立买卖合同后经登记移转了所有权。但在该屋之上存在租赁合同尚未到期。假此情景，请你分析，例中各项权利之效力先后顺位。

（三）物权的追及效力

物权的追及效力，是指物权成立后，其标的物不论辗转至何人之手，物权人得追及至物之所在，而行使对物的直接支配。

《物权法》第106条第一句规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。

第107条规定，“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，……”。

例：某甲将其手机放置于出租车座位，下车时遗忘在车上。其回家后猛然想起手机未带回，急忙与出租公司联系。经查找被某后续乘客乙拾得。但向乙询问时，乙以将该手机买与不知情的丙。甲能否要回该手机？

（四）物上请求权效力

物权人在其对标的物圆满的支配状态遇有妨害或有妨害之虞时，有权请求恢复对标的物的圆满支配状态的权利，称为物上请求权。

《物权法》第34条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。

第35条规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。

四、物权变动

（一）物权变动的概念

物权变动的概念我们可以从不同角度进行理解。从物权本身而言，物权变动是指物权的设立、变更和消灭。若就物权主体角度而言，物权变动是对物权的取得、变更或丧失。（二）物权变动的原因

物权变动的原因是指引起物权发生、变更、消灭的法律事实，包括法律行为、法律行为以外的原因（事实行为及其他原因）。1.法律行为

法律行为是引起物权变动最重要的法律事实。

（1）双方法律行为引起的物权变动，如因买卖合同、互易合同、赠与合同等行为取得所有权，或通过与他人订立设定他物权的合同而设定他物权。

（2）单方法律行为引起的物权变动，如当事人对物权的抛弃即是其典型例。2.法律行为以外的原因

除法律行为以外，其他法律事实亦可能导致物权的变动。在非依法律行为引起的物权变动，物权的变动不依当事人意思发生效力，而依法律规定或事实行为而生效，如因建造取得房屋所有权、因征收取得物权、因添附或继承取得物权等。

（三）依法律行为的物权变动模式

物权变动模式，或称物权变动的立法模式，是指由立法确定的对基于法律行为发生的物权变动进行规范和调控的具体方式。当今各国立法例，物权变动大体可分为意思主义、形式主义及折衷主义。

1.意思主义的物权变动模式

意思主义的物权变动模式，是指仅依当事人的意思即发生物权变动的效力，不必再行订立以移转物权为目的的物权合意的立法形态。

《法国民法典》第711条规定，财产所有权，因继承、生前赠与、遗赠以及债权的效果而取得或转移。第1583条规定，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，如果当事人就标的物与价金达成了合意，当事人的买卖即告成立，买受人对出卖人的关系而言即当然地取得所有权。

《日本民法典》第176条规定，物权的设定及其转移，因当事人的意思表示而产生效力。

2.形式主义的物权变动模式

形式主义的物权变动模式，是指物权的变动除当事人之间的意思表示外，还需践行法定的公示方式才能生效的立法形式。

形式主义物权变动模式表现为债权形式主义和物权形式主义。

（1）债权形式主义

债权形式主义，又称为意思主义与登记或交付的结合，是指因法律行为发生的物权变动，在当事人之间除须有债权合意外，还需践行登记或交付的形式，才得以发生物权变动效力的立法模式。奥地利、瑞士和韩国采此物权变动模式。

（2）物权形式主义

物权形式主义的物权变动，是指物权变动在当事人之间除订立债权合同并为登记或交付之外，还需就物权变动达成一个独立于债权合意的以物权变动为内容的物权合意（或称物权行为）。德国和我国台湾地区物权变动均采此模式。

物权形式主义物权变动模式中之物权行为，简言之，即以物权变动为目的的法律行为。

在物权债权二元财产权利体系下，是与债权行为对应的概念。在物权行为理论看来，交付不仅仅是履行买卖合同的事实行为，而是一个独立的合同，其不仅有交付的意思表示，还具有移转占有的外观，据此发生物权变动，因此，交付与作为原因的买卖合同根本就不是一个法律关系。换言之，买卖合同仅在当事人之间发生债权债务负担，交付的意思表示则发生物权的得丧变更，只有买卖合同没有交付，标的物的所有权并不发生移转。《德国民法典》吸收了物权行为理论，物权的变动必须有物权合意。

3.折中主义物权变动模式

折中主义物权变动模式，即兼采意思主义与形式主义的物权变动模式。其通常做法是以某种模式为主，以另一种模式为例外。

※我国《物权法》对物权变动模式的立法选择

《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。

第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。

第23条之规定，“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”。

由以上规定可见，在基于法律行为发生的物权变动，我国原则上采形式主义的物权变动模式；例外采（法律另有规定”时）意思主义的物权变动模式，如某些不动产用益物权基于合同而发生，动产所有权可以基于当事人约定自合同成立时起移转，动产抵押权依抵押合同而设立。

关于我国物权移转的形式主义问题，因为立法对物权行为的模糊态度，很难说我国采纳了物权形式主义的立法模式，学者多认为我国物权立法以“债权合意+公示”的债权形式主义模式为。

在采意思主义的物权变动时，公示仅为物权变动的对抗要件，而非其生效要件，如动产抵押权的设立，土地承包经营权、地役权的设定等均是其例。（四）非基于法律行为发生的物权变动对非基于法律行为发生的物权变动，我国《物权法》规定了以下情形：

1.因人民法院、仲裁委员会的法律文书（包括确认判决、给付判决，以及在执行过程中以物抵债的裁定等）导致物权变动，自法律文书生效时发生效力。

2.因人民政府的征收决定等，导致物权变动，自人民政府的征收决定等生效时发生效力。3.因继承或受遗赠而导致的物权变动，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

4.因事实行为（合法建造、拆除房屋等）而发生的物权变动，自事实行为成就时发生效力。5.因法律规定而导致的物权变动（因“房地合一”而取得的抵押权、随主债权移转而取得抵押权、基于善意取得、时效取得物权等）。

（五）物权变动的公示

1.公示的意义

物权变动的公示，是将物权变动以法定的方式对外宣示，使第三人了解物权发生变动的事实，以免其遭损害并维护交易安全。

对物权变动的公示，不但使财产归属明确以定分止争，有利于保护物权人利益稳定静态财产秩序，而且对于保护交易安全亦有重要意义。2.不动产物权变动的公示——登记

《物权法》第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，拉开了不动产统一登记的帷幕。

根据登记的内容、作用等的不同，不动产登记大致可分为如下类别：

（1）初始登记

初始登记，亦称总登记，是指不动产所有人依法向登记机关申请对其不动产权利进行的首次登记。

（2）变更登记

变更登记，是指对物权变动以及相关事项变更的登记。

（3）更正登记

更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项与实际状况不一致（如错漏等）而申请登记机关予以订正或补充的登记。

《物权法》第19条第一款规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。

（4）异议登记

异议登记，又称异议抗辩登记，是指将事实上的权利人或利害关系人就不动产登记簿所记载的权利所提异议进行的登记。

《物权法》第19条第二款规定，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

（5）预告登记

预告登记，是为保全将来发生不动产物权变动请求权而进行的登记。《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。2.动产物权变动的公示——占有抑或交付

（1）占有

作为物权的公示方法，占有是为对物事实上支配的状态。

直接占有与间接占有（基于一定法律关系，通过他人的行为而对物进行支配和控制）。

（2）交付

动产的交付，即动产占有人将其占有的动产移转于他人占有的行为。《物权法》第23条规定，“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”。第24条规定，“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”。

现代法上的交付有现实交付和观念交付两类。

①现实交付

现实交付，是指将对动产的占有现实的移转于对方当事人，即对标的物本身交付。

②观念交付

观念交付，即动产并不发生占有的现实移转，仅以某种变通方式代替实际的交付亦发生与现实交付相同的法律效果，换言之，交付虽未在事实上发生，但在观念上交付已为完成。依《物权法》第25—27条规定，观念交付包括：

A.简易交付

简易交付，是指交易标的物已为受让人所占有，当事人只需就物权变动形成合意，即视交付完成。《物权法》第25条规定，“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力”。B.指示交付

指示交付，即动产由第三人占有时，物权让与人将其对于第三人的返还请求权让与受让人以替代交付。《物权法》第26条规定，“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付”。

C.占有改定

占有改定，是指在动产交易中，当事人就物权变动进行特别约定，在观念上将物权移转于受让人，而由让与人继续占有标的物以替代交付。《物权法》第27条规定，“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力”。

例：甲将其所有的汽车出售予乙，双方订立买卖合同并进行车辆过户登记但未为交付。后因甲与他人的债务纠纷，该车被法院扣押，乙提出异议，但法院认为，该车未交付，故乙并未取得所有权。其扣押合法并对其进行了强制执行。

你认为该执行合法与否？为什么？

五、物权的保护

（一）物权的公法保护

《宪法》第12条、第13条分别对我国“社会主义的公共财产”和“公民的合法的私有财产”的保护提供了基本的宪法基础。

因侵犯财产的犯罪行为造成物权损害的，《刑法》第五章规定作了专门规定，通过对行为人处以刑罚来实现对物权的保护；

《国家赔偿法》第4条规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时下列侵犯财产权情形之一的，受害人可以要求国家赔偿。

（二）物权的私法保护

物权的私法保护，是通过民法的方法对物权加以保护，包括物权方法和债权方法的物权保护。《物权法》第三章专章所规定“物权的保护”，除第38条第二款有关行政和刑事责任的援引性规定外，都是从私法角度对物权保护所作的规定。

物权方法和债权方法在物权保护中的地位和作用是不同的，前者是以物权存续为前提，旨在回复物权的圆满状态而实现对物权的救济和保护；而后者是以物权受到损害而产生的债权为基础，旨在实现对物权损害的价值弥补，实为通过债务的承担遏制和预防对物权的侵害，从而间接实现物权保护的目的。物权的物权法保护主要通过物权请求权来实现。1.物权请求权的行使要件

（1）须有妨害物权圆满状态之事实

（2）须由享有物权之权利人提出请求

（3）须有物权请求权之相对人2.物权请求权的效力

物权请求权一旦成立，在其法律效力上即体现为物权人享有受法律保护并为其他主体尊重的请求相对人为或不为一定行为，以实现其物权之圆满状态的权利。换言之，因物权请求权行使要件成就，即产生物权人有为依法排除妨害物权圆满状态事由之效力。例：甲汽车租赁公司将自己的汽车以每天200元租给乙使用。在租用期间，已将该车借给朋友丙使用。后因丙欠丁银行贷款到期未偿还，遂向法院申请执行而扣押丙的财产，于是法院将该车一并扣押并准备拍卖。甲公司得知后，要求丙返还该车，丙声称该车是向朋友所借且已被扣押，并表示，即使要求返还，也应该是乙向其提出返还，因而而拒绝返还。问：（1）甲公司可否要求丙返还该车？

（2）甲公司要求返还该车是否违反合同的相对性？

（3）如果甲公司对车扣押一事不知情，在车被拍卖的情况下，其又有何救济措施？

第二节所有权

一、

所有权概述（一）所有权的概念与特征

所有权是指所有人在法律规定的范围内，对自己的财产以占有、使用、收益、处分等方式进行全面支配，并排除他人干涉的权利。

《物权法》第39条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。所有权的基本特征如下：1.所有权是自物权2.所有权是完全物权3.所有权是整体性的物权4.所有权有弹力性的物权5.所有权是永久性的物权（二）所有权的基本权能1.所有权的积极权能（1）占有权能

占有权能，指所有人对其所有物实际掌控的权利。（2）使用权能

所有权的使用权能，系指所有权人在不损毁其所有物之本体或改变其性质的条件下，依照物的性能和用途而对其加以利用的权利。

（3）收益权能

所有权的收益权能，指所有权人能依法收取由所有物而生的利益的权利。

（4）处分权能

所有权的处分权能，指所有权人依法对其所有物进行处置的权能。处分包括事实上的处分和法律上的处分。2.所有权的消极权能

所有权的消极权能，是指排除他人干涉的权能。排除他人干涉，意味着所有人得排斥并除去他人对所有物的不法侵夺、干扰或妨害。（三）所有权的取得与消灭

1.所有权的取得方式

所有权的取得，是指民事主体依一定的法律事实获得对某物的所有权。

所有权的取得的方式不外乎原始取得与继受取得、基于法律行为的取得与基于事实行为的取得等。1.原始取得与继受取得

（1）原始取得

所有权的原始取得，系直接依据法律规定取得所有权包括：

①先占，即对于无主物任何人均得依先占取得所有权。

②因生产、建造等创建出新物，该创建人当取得该物的所有权。

③添附，是指把不同所有人的所有物结合而形成新的物，此时原物的所有权消灭，新物由法律规定的主体取得所有权。添附主要有附和、混合与加工三方式。

（2）继受取得

所有权的继受取得，系新的所有权人继受原所有权人的所有权。买卖、赠与、互易、继承遗产和接受遗赠等所取得的所有权均为继受取得。2.基于法律行为的取得与基于事实行为的取得

（二）所有权的消灭

所有权的消灭，可分两种情况：绝对消灭与相对消灭。

（四）所有权的类型1.国家所有权

国家所有权，系是指国家作为民事主体对特定物依法享有的占有、使用、收益处分的权利。

国家所有权有以下特征：

（1）主体的特殊性。作为公权载体的国家，是国家利益或社会公共利益的代表，因此，作为所有权主体具有特殊性。

（2）客体的广泛性。矿藏、水流、海域、城市的土地、法律规定属于国家所有的野生动植物资源、无线电频谱资源、法律规定属于国家所有的文物等均属国家所有，且“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权”（第41条）。

（3）国家所有权的取得方式的特殊性与多样性。

（4）国家所有权的目的的多元性。

（5）国家所有权行使和保护方法的特殊性。2.集体所有权

集体所有权，是指集体组织对其财产依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。集体所有权通常具有以下特征：

（1）集体所有权的主体的种类和数量具有广泛性和多样性

（2）集体所有权的客体是集体经济组织依法支配的动产和不动产

（3）集体所有权由集体组织行使3.私人所有权

私人所有权，即由私人享有的所有权。（1）私人所有权的主体是“私人”；

（2）私人所有权的客体是私人依法取得的财产。包括合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产，以及合法的储蓄、投资及其收益等。（3）私人所有权行使通常为主体以积极行为作用于所有物。二、建筑物区分所有权

（一）建筑物区分所有权的概念和特征

《物权法》第70条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。建筑物区分所有权具有如下特征：1.复合型

建筑物区分所有权由专有所有权、共同部分的持份权三方面的权利构成，而非一般所有权的单一权利结构，具有权利内容上的复合性。2.专有所有权的基础性和主导性

专有部分的所有权占居于基础和主导的地位：只有取得专有所有权，才能取得对共有部分享有持份权以及成员权；专有所有权的大小决定着区分所有权人所享有的共同持分权和成员权的大小；在进行权利登记时只需对专有所有权登记，而其持份权和成员权则无需登记。3.一体性

建筑物区分所有权各方面的内容是不可分离的统一整体。如对建筑物区分所有权为转让、抵押等处分时，应将三者一体处分，不得保留其中某项权利。

（二）专有所有权

专有所有权，指建筑物区分所有权人对于专属于自己的建筑物的专有部分所享有的得为自由使用、使用和收益的排他性权利。

作为专有所有权客体的专有部分，其实是在结构、利用和登记上具有独立性建筑空间，因此，专有所有权在性质上应属空间权。

最高法院（法释[2009]7号）第2条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

（三）共有所有权

建筑物区分所有权人的共有所有权，也称共同持分权，是指建筑物区分所有权人对建筑物共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。

共同共有权的客体，即指建筑物及其附属设施的共用部分。通常包括专有部分以外的部分及不属于专有部分的附属物或附属设施包括：

（1）建筑物的共有部位，如建筑物的基础、承重结构、户外墙面、门厅、通道、楼梯、大堂等公共通行部分、走廊、设备层或者设备间、避难层等；

（2）建筑物的共用设施和设备，如上下水道、水箱、电梯、锅炉、煤气管道、消防设施、公共照明等附属设施设备、道路绿地、公共文体设施等。

（四）成员权

成员权，是指业主基于建筑物构造、权利归属以及使用上的密切联系等因素而作为建筑物管理团体的成员而享有的的权利和承担的义务的总和。

成员权在其权利方面体现为作为一定建筑区划内的成员或业主参与共同事务的管理。如参加业主大会等业主团体、在业主大会决议事项的表决权、参与规约制定、选人活结管理者等。

成员权的义务主要表现在，作为一定建筑区划内的业主应遵守法律法规和管理规约，遵守业主大会的决定。

三、相邻关系

相邻关系，亦称相邻权，是指相邻不动产的权利人或使用人在行使不动产权利时，相互之间应当给予便利或接受限制的权利义务关系。

（一）相邻关系的类型1.相邻用水、排水关系；2.相邻通行、使用关系；3.建筑物相邻关系；4.因排污产生的相邻关系；5.相邻防险关系；相邻越界关系。

（二）相邻关系的处理原则

《物权法》第84条规定，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。

四、共有

共有是两个或两个以上主体共享一物的所有权。我国《物权法》规定，共有包括按份共有和共同共有。

（一）按份共有

按份共有，即两个及两个以上主体按照份额对共有的不动产或者动产享有所有权并承担义务的共有关系。1.按份共有人的内部关系（1）按份共有人共有份额的确定按份共有人共有份额，亦称应有份额，是共有人对共有物的所有权享有在比例上的划分，其通常为共有人行使权利和承担义务的根据。

基于当事人意思而成立的按份共有，其份额由当事人协议确定；若当事人对共有份额没有约定或约定不明，依《物权法》规定，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有（第104条）。

基于法律规定成立的按份共有，共有人的共有份额应依法律规定确定，如业主对共用财产的份额，应按照业主所购房屋面积占比额定。

（2）共有物的管理和费用负担

对共有物的管理，是指对共有物的保存、改良和利用等。对于共有物的管理各共有人均有权参与。《物权法》第96条规定，“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担（《物权法》第98条）。

（3）共有人应有份的处分

在共有关系存续期间，共有人可以自由处分其应有份，包括应有份的分出、转让、设定负担甚或抛弃。

①按份共有人共有物应有分的分出

“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，……因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”（《物权法》第99条）②按份共有人对应有份的转让

按份共有人的应有份是一种财产利益，当可自由转让。《物权法》第101条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。③对共有份额设定抵押《物权法》第180条的规定，“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”均可设定抵押，因此，从理论上讲，共有人当可以其共有份额设定抵押，但抵押的实现得以共有份额转让为基础，因此，按份共有人以其应有份设定抵押须不违反共有人之间的约定。2.按份共有的外部关系

（1）共有人对第三人的权利

（2）共有人对第三人的义务。《物权法》第102条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。3.按份共有的消灭按份共有的消灭，即按份共有关系不复存在。

（二）共同共有1.共同共有概述（1）共同共有的概念

共同共有，是指基于共同关系发生的、各共有人不分份额地对共有财产共同享有所有权。《物权法》第95条规定，“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。共同共有的特征：（2）共同共有的特征①共同共有须以共同关系的存在为前提②在共同共有关系中，共有人所有的享权利不分份额③共同共有人平等的对共有物享有权利承担义务。（3）共同共有的类型①夫妻共同共有。②家庭共同共有③继承人共同共有。2.共同共有的内部关系（1）对共有物占有、使用和收益权利的行使共有人均有权行使对共有物的占有、使用、收益和处分权。共有人可根据生活需要行使占有、使用、收益权。（2）对共有物管理、处分权利的行使

对共同共有财产的管理有约定的按约定，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务（《物权法》第96条）。

对共有物管理及其他负担，有约定时从约定；没有约定或约定不明时，由共有人共同负担（《物权法》第98条）。

对共有物的处分，若涉及家庭日常生活需要，各共有人均有权决定；若非家庭日常生活需要，对共有物处分须经全体共有人同意。3.共同共有的外部关系

共同共有为不分份额的共有，在与第三人之间因共有物产生的债权债务关系中，共有人不可能按份额享有权利或承担义务，因此，在对外关系上，共同共有人应当承担连带债权或债务。

思考案例：

李某和王某于2002年离婚，儿子随王某生活，李某每月给付抚养费。2013年，李某得知就读于上海交通大学的儿子准备出国深造，就给前妻寄了10万人民币，以资助出国留学的儿子完成学业。李某的现任妻子张某发现此事后，指责丈夫未经她同意，擅自处理夫妻共同财产，并找到王某母子，要求退钱，遭到拒绝。问题：本案该如何处理？

第三节

用益物权

一、用益物权概述

（一）用益物权的定义和特征

用益物权是指以使用、收益为目的而在他人之物上设定的定限物权。《物权法》第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。用益物权具有以下特征：1.用益物权是独立存在且具有较长期限的他物权；2.用益物权是对标的物使用、收益为主要内容的定限物权。3.用益物权的客体一般以不动产为限。（二）用益物权的种类传统用益物权的分类和《物权法》规定的用益物权传统用益物权《物权法》规定的用益物权地上权

建设用地使用权（第12章）

宅基地使用权（第13章）永佃权土地承包经营权（第11章）地役权地役权（第14章）居住权

×典权

×准物权探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利

（第123条）二、土地承包经营权（一）土地承包经营权的概念和特征

土地承包经营权是承包经营权人依法享有的对其承包的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地所享有的占有、使用和收益的权利。土地承包经营权具有如下特征：1.

以农地为客体，以农业经营为目的

2.具有较强的身份性和社会属性

3.存续期限的长期性。（二）土地承包经营权的设立、流转与消灭

1.土地承包经营权的设立

土地承包经营权取得的基本途径即基于法律行为取得。《物权法》第127条规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。2.土地承包经营权的流转

地承包经营权的流转，是指承包经营权人将其承包经营权或其部分权能移转他人的行为。“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设”（《物权法》第128条）。对于“四荒”土地，《农村土地承包法》规定，“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”（《物权法》第49条）。即其可自由流转。3.土地承包经营权的消灭

土地承包经营权可因以下事由消灭：承包期限届满、发包人在承包期内依法收回土地、承包人在承包期内交回承包土地、承包地被依法征收、承包地灭失、承包人死亡而无继承人继续承包。

（三）土地承包经营权的效力1.土地承包经营权人的权利义务

（1）土地承包经营权人的权利

①占有、使用、收益权

②有限制的处分权

③征地补偿请求权

④相邻权和物权请求权⑤依法流转和设定他物权（地役权）

（2）土地承包经营权人的义务

①维持土地的农业用途

②保护和合理利用土地2.发包方的权利义务

（1）发包方的权利

①发包权和监督、制止权

②转让同意权

③承包地的收回与调整权

按《土地承包法》第27条和《物权法》第130条的规定，承包期内因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准，可以进行适当调整。

（2）发包方的义务①维护承包人土地承包经营权的义务

发包方负有维护承包经营权人承包经营权的义务，除法律另有规定外，承包期内发包人不得调整承包地，不得收回承包地。②尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动。③依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务；④执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设。三、建设用地使用权（一）建设用地使用权的概念

建设用地使用权是指在土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施而依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。（《物权法》第135条）（二）建设用地使用权的取得、转让和消灭1.建设用地使用权的取得（1）划拨建设用地使用权的取得划拨建设用地使用权应经县级以上人民政府依法对用地单位的申请进行审批，由用地单位持批准文件申请并进行建设用地使用权登记（《土地管理法》第53条）。（2）出让建设用地使用权的取得

建设用地使用权出让，是指国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。

2.建设用地使用权的转让划拨建设用地使用权原则上不得转让，但出让建设用地使用权，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押（第143条）。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限（第144条）。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记（第145条）。

3.建设用地使用权消灭建设用地使用权可能因期间届满、因公共利益需要或因权利人实施违法行为提前收回该土地，以及土地因自然原因灭失等因素而归于消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书（《物权法》第150条）。四、宅基地使用权（一）宅基地使用权的概念与特征

宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法占有、使用集体所有的土地，利用该土地建造住宅及其附属设施，并排除他人干涉的权利。宅基地使用权是我国特有的为解决农民居住问题而设立的一项用益物权制度。具有如下特征：1.宅基地使用权的主体限于农村集体经济组织的农户（身份性）2.宅基地使用权的客体是集体所有的土地3.宅基地使用权的内容是建造住宅及其附属设施4.宅基地的取得具有无偿性和实质上的无期限性。

（二）宅基地使用权的取得、转让和消灭1.宅基地使用权的取得

宅基地使用权的取得，是指宅基地使用权人通过法律规定的方式获得宅基地并在其上建造住宅及其附属设施的权利。《物权法》规定，宅基地使用权的取得适用土地管理法等法律和国家有关规定。

（1）因原有住房而取得宅基地使用权

（2）因履行审批手续而取得宅基地使用权

（3）因受让房屋所有权而取得该房屋宅基地使用权。此外，因房屋所有人死亡，其继承人或受遗赠人在继承或接受遗赠房屋所有权，并附随取得该房屋的宅基地使用权。

2.宅基地使用权的转让

宅基地使用权不得单独流转，但权利人有权依法房屋所有权进行处分，倘若该房屋流转，则其宅基地使用权一并附随流转。3.宅基地使用权消灭

（1）宅基地被收回

（2）宅基地被征收

（3）宅基地灭失

（4）宅基地使用权人抛弃使用权。五、地役权（一）地役权的概念与特征

地役权是指“按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益”的用益物权（第156条第一款）。此所谓他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地（第156条第二款）。

地役权具有以下特征：1.地役权的主体原则上仅限于不动产所有人或用益物权人土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权（第162条）。该规定主要是针对集体所有的土地设定地役权的情形。2.地役权的客体是他人土地（地表、地下或地上）地役权为设定于他人土地上的用益物权，因此，其客体当然为他人土地。须注意的是：

第一，该“他人土地”是否仅限于所有人的土地？

第二，地役权可否设定于自己土地上？

第三，除土地之外，地役权客体是否还包括建筑物？3.地役权的内容具有约定性，所生负担不一定及于全部供役地，且通常不具有独占性和排他性4.地役权具有从属性和不可分性地役权的成立必须以需役地为基础；不得脱离需役地由当事人单独享有；不得单独成为抵押权的标的物（第164条），须随主权利转让而转让（《物权法》第165条）。

地役权须为整体存在，不可分割为几个部分而分别为数人享有或行使（《物权法》第166—167条）。（二）地役权的种类1.通行地役权2.引水/排水地役权3.汲水地役权4.铺设管线地役权5.采光/通风地役权6.眺望地役权7.禁止竞业地役权（地役权人禁止他人利用供役地从事某种与自己有竞争关系的营业活动的地役权）

第四节担保物权

一、担保物权的概念与特征担保物权，是指债务人或第三人以特定的动产或不动产向债权人提供担保，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人有权就担保财产优先受偿（《物权法》第170条）。简言之，担保物权，即债权人所享有的就担保物优先受偿的权利。担保物权具有以下特征：1.担保物权是为债权人优先受偿的价值权；

2.

担保物权是为担保主债权而设定的从权利——具有从属性

设定的从属性、担保物处分的从属性（抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外——第192条）、消灭的从属性；3.担保物权的整体性（不可分性）

担保物权一经设立，便以担保物的全部价值作为主债权实现的担保，换言之，只要债权未全部实现，担保物权便继续存在并保障全部债权。这种整体性或不可分性表现在：

（1）主债权被部分清偿或免除，担保物权仍整体存在；

（2）主债权被分割为两个以上债权时，担保物权仍整体存在并为分割后的数各债权提供担保；

（3）即便担保物部分损毁，剩余担保物仍为全部债权提供担保，不因担保物价值减少而缩减担保的债权；

（4）担保物被分割为两个以上独立物时，担保物权仍存在于分割后的各独立物上继续对债权提供担保。4.担保物权的物上代位性

担保物损毁灭失或被征收时，担保物所有人因此而获得的赔偿金即成为担保物的替代物，担保物权人有权对该赔偿金优先受偿。“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”（第174条）。5.担保物权具有暂时性和补充性二、抵押权（一）抵押权的概念和特征

《物权法》第179条，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。抵押权具有如下特征：

1.抵押权的设定不以抵押物移转占有为条件；

2.抵押权的标的物主要为不动产；3.抵押权的实现常须借助司法权力的介入。《物权法》第195条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”（第一款第一句）。“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”（第二款）。4.抵押权以登记为公示方式。（二）抵押权的取得物权取得既可基于法律行为而取得，亦可因法律行为之外的原因取得，故，抵押权取得方式亦不外乎此：1.基于法律行为取得抵押权

（1）基于抵押合同设定抵押权

（2）基于抵押权转让而取得抵押权抵押权为主债权的从债权，因此当主债权转让时，如无相反约定或法律无相反的规定，“债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让”（第192条）。

2.非基于法律行为而取得抵押权

（1）基于法律规定

《物权法》第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。1、甲公司将建设用地使用权单独抵押房地抵押的具体情况分析：

（可以单独抵押——第180条第2款）2、甲公司在抵押后，新建写字楼一栋（A银行有权将地和楼一起处分变现，但对新增大楼

的变价无优先受偿权——第200条）

3、甲公司在抵押前，已经有写字楼一栋；视为一并抵押——

对大楼有优先受偿权（第182条）

4、抵押后，甲公司又将写字楼抵押给B银行并办理了抵押登

记，请问如何处理？甲公司5000万4000万A银行5000万B银行4000万

（2）基于继承或受遗赠

（3）基于善意取得（三）抵押权的设立

1.抵押合同抵押合同系当事人为设立抵押权而订立的合同。

2.抵押合同的形式和内容《物权法》第185条“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；

（四）担保的范围”。

3.抵押物的范围

抵押物即抵押合同的标的物，通常需满足以下条件：须为独立物、具有可转让性。除法律禁止抵押的财产均可设定抵押。《物权法》第184条即为这样的“反向规定”《物权法》第184条“下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”。

思考与练习：依照现行法规定，下列哪种财产可以抵押？

A．宅基地使用权C．某公司用于运营的汽车B．某县财政局的办公大楼D．某公司经理所有的住房

4.登记与抵押权的设立

根据《物权法》规定，动产抵押权以合同而设立，即抵押合同生效，抵押权即为设立（第180条第一款第4项、第6项规定的财产——生产设备、原材料、半成品、产品，交通运输工具或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器——抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立），“未经登记，不得对抗善意第三人”。

但是，不动产抵押权不因合同生效而设立（《物权法》第180第一款第1项至第3项规定的财产——建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，或者第五项规定的正在建造的建筑物——抵押的），“抵押权自登记时设立”。即抵押登记为不动产抵押权的成立要件。换言之，以不动产设立抵押权，非经登记抵押权不成立。

思考案例：1.某甲将其自有的轿车抵押给债权人乙，双方订立抵押合同后未经抵押权登记。在抵押期间，甲的其他债权人向法院申请执行甲的财产，法院遂将该车扣押。乙知道后提出异议，并主张对该车拍卖后的价款享有优先受偿权。乙的主张能否得到法院支持？2.甲乙订立抵押合同：甲将自己价值80万元的住房一套和一部轿车、以及自己工厂一台价值30万元的机器抵押给乙，向乙借款120万元。抵押合同的订立日期为2012年2月19日，办理汽车和住房抵押登记的日期是2012年2月28日，但机器抵押一直未登记。以下说法正确吗：A.甲乙之间抵押合同生效的时间是2012年2月28日B.甲乙之间就住房和轿车抵押的合同生效的时间是2012年2月28日，机器抵押合同生效时间是2012年2月19日C.由于机器抵押未进行登记，故在机器上的抵押权不成立D.虽然机器抵押未进行登记，但不影响机器上抵押权的成立5.流质抵押条款的禁止流质抵押条款，是指当事人约定在主债务未获履行时，由抵押权人取得抵押物所有权的条款。《物权法》第186条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

思考与练习：甲因做生意急需一笔资金，于是将自己刚买的奥迪A8轿车一台抵押给乙借款50万元，并办理了抵押登记。其后二人又就该抵押达成补充协议，若甲到期不能还款，则该轿车所有权归乙由此抵消借款和利息。下列说法正确的是：A.抵押合同有效，但补充协议无效B.借款到期后，甲清偿了债务，轿车所有权不受抵押合同影响C.借款到期后，甲不能清偿债务，轿车所有权归乙D.借款到期后，甲不能清偿债务，双方达成协议就轿车折价60万元清偿借款及利息，轿车所有权归乙。

（四）抵押权的效力1.抵押权人的权利

抵押权人的优先受偿权，是抵押权人最主要的权利，也是设立抵押权的最直接意义，除此之外，抵押权人还有其他权利：

（1）顺位权（具有优先效力的各个抵押权之间发生冲突时确定受偿之先后顺序）同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

（2）对抵押权的处分抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。（《物权法》第194条）

（3）抵押权的保全请求权抵押权的保全请求权包括：抵押物价值减少的防止请求权和恢复抵押物价值以及提供担保的请求权。

“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务”。（第193条）2.抵押人的权利

（1）收取孳息的权利

（2）在抵押物上为他人再行设立抵押权的权利

（3）转让和出租抵押物的权利（五）抵押权的实现

1.抵押权的实现条件抵押权的实现，是指“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”（《物权法》第195条）。

（1）抵押权实现的法定条件——“债务人不履行到期债务”

（2）抵押权实现的约定条件

约定条件即在法律规定之外，当事人所另行约定的实现抵押的条件。

2.抵押权的实现方式（1）协议折价

根据《物权法》第195条规定，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价，并由抵押权人取得抵押物所有权以抵偿债务，而实现抵押权。

为防止协议损害其他债权人及债务人利益，物权法作了如下限制：其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议；抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。（2）拍卖或变卖

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

（六）特殊抵押权

1.最高额抵押

（1）最高额抵押的意义

最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在预定