如何节省地产项目营造成本的几个方法

如何节省项目营造成本的几个方法二〇一四年九月一、前言二、几个方法目录自规划定位起，就要树立全过程全员成本意识，能省则省1、做好产品的前提下节省营造成本，即是委托方的诉求，也是关乎代建模式稳步和长远发展的必然要求。通俗讲“只有老板有钱赚了，我们才能过好日子”。2、市场受限的情况下必须在成本控制上下功夫。3、有了意识，方法自然会有。“做了总比不做好，多了一定比少的好”。一、前言二、几个方法1、项目准确定位它是决定性的。准确的定位、好的方案可以说是最大的节省。项目定位、方案以及户型设计等一定要综合各方资源反复评审。2、项目前期费用（1）规费：余地较大，做好前期公关，争取优惠或减免。电力工程：争取按实结算费用；人防工程：通过竖向标高调整不做或减少人防，一定要做时要根据当地取费标准测算是做合算还是缴费合算。（2）设计费：创业的绿城设计师来做可以便宜很多；或者方案由绿城做，施工图由当地设计院完成，费用和配合好很多；幕墙、门窗、景观等深化设计可由施工单位完成。3、结构设计--精细化设计会确保结构的合理性，优化设计能降低无效成本（1）层高和净高--压缩层高、保证净高，控制总高。（2）结构设计上影响成本的三个主要因素：住宅高宽比、临界高度和转换层。（3）优化地下室设计。（4）主要材料选用（钢筋、砌体材料及安装材料）。4、景观工程--重点放在在投入不变的前提下提升效果，为品质加分，增加客户体验效果，为营销加分（1）不同功能分区、主次分级设计，凸出主入口、景观轴线等重点景观效果。（2）软硬景比例合理：增大软景，控制硬景。（3）硬景中控制石材、水景、小品、构件、木平台数量，软景中控制名贵苗木，合理掌握植栽密度，适度增加草坪，苗木尽可能本地化。（4）充分结合原有地形地貌。永久道路和临时道路综合利用，永久道路结构层先做并作为临时道路使用。5、门窗、电梯及配套（1）门窗：原来都是6+12+6，现在一般都采用5+9+5，普通浮法玻璃，个别大面积采用钢化玻璃。刚付框对于成品保护、施工进度和连接处理上有好处，但易造成冷桥，增加成本（约20元/平米销售面积），有用也有不用的。（2）电梯：普通电梯比无机房电梯设备造价便宜，但综合电费、维保费用和机房设置等因素，无机房电梯性价比更高。（3）配套。控制商业用房面积和装修标准，控制大堂面积，减少公摊，减少装修费用。6、设计管控（1）限额设计。包括结构、景观和精装修等。（2）过程参与，主动沟通，加强设计师对现场的了解，要留给设计必要的时间，进行多方案计算比较和保证质量。（3）设计进度需满足要求，避免“三边工程”。（4）要求设计出概算，成本管理人员配合，快速测算，便于对标和完善设计。（5）提供一些成本数据资料给设计师，作为限额设计的参考。7、评审制度化（1）建立专家会议评审机制。可邀请当地知名设计院、知名专家对设计和施工方案进行评审优化（如今有许多开发商会再委托专业的审图公司进行施工图的优化）。（2）内部评审制度。施工图没经过内部评审不得委托进行清单编制，不得进入招标环节。招标流程报批中须有施工图评审的有关资料作为附件。评审人员需对评审的结果负责。8、工程量清单招标及对标管理（1）通过招标确定单位。尽可能避免委托方直接确定单位和价格，因为我们要对最终的结果负责。（2）委托方推荐单位需进行考察评估，可参与投标，同等条件下优先。（3）采用清单招标，召开招标说明会，把标准和要求都交代清楚，确保招标质量。（4）限额设计的对标及招标结果的对标。超出时需有处理方案和措施。9、材料选用和替代（1）材料替代(换)：选用成本更低的材料如：用随州黄、河南石灰石替代卡麦，用优质真石漆替代石材，用EPS部分替代装饰性石材线条等。电梯厅等公共部位墙/地面和线条可采用仿石材替代，防结露体系慎用。（2）在保持基本产品特征的前提下简化外立面装饰性线条，尤其是弧线形成品石材线条。（3）改进工艺工法，用砼线条替代石材线条以及EPS线条，用半干挂、点挂替代全干挂等。（4）非重点以及视线盲区等部位，采用材料替换。（5）用常规、大众材料，慎用非标材料。10、用工艺取代材料来提升品质（1）高档次材料可以提升品质，但需大幅增加成