定位策划-住宅区2013浙江黄岩道奇地产二环南路hx地块取地报告

黄岩二环南路HX130-0102地块取地报告谨呈：浙江永强·朗成房地产有限公司2013.31本报告核心结论：通过对黄岩城市及房地产市场的调研与研究后，道奇认为黄岩房地产市场环境好，客群多项目少，市场竞争压力不大，且目标地块本身属性优良，同时处于当前黄岩城市发展主方向上。因此，道奇认为本项目为优质项目，建议贵司拿取本地块，并建议本项目取地价格风险控制点：地块的楼面价上限参考为7000元/平米；地块的总价上限参考为16.3亿元。2报告整体概览一：黄岩是个怎样的城市？34报告整体概览二：黄岩房地产市场如何？报告整体概览三：目标地块的先天质地如何？56报告整体概览四：如果拿下本地块，该怎样做产品？报告框架结构城市与经济环境分析地块属性与优劣势分析黄岩房地产市场研究项目初步定位研判项目经济测算分析项目拿地风险预测7城市与经济环境分析1城市概况城市经济人口结构城市规划与趋势8项目所在的黄岩是台州三区之一，位于浙江黄金海岸线中部，全区总面积988平方公里，户籍人口约60万，是浙江经济最发达的区域之一区位：黄岩区位于浙江黄金海岸线中部，为台州市主城区之一，其东界椒江区、路桥区，南与温岭市、乐清市接壤，西邻仙居县、永嘉县，北连临海市，距省会杭州207公里，下辖8个街道、5个镇、6个乡中国模具之乡：黄岩已形成了汽车、摩托车、电动车、家电、音像、管件、医药化工等七大系列模具业中国蜜橘之乡：黄岩蜜橘10月中旬上市。除供应国内市场外，还运销10多个国家和港澳地区经济状况：黄岩经济繁荣，曾连续两届跻身“全国农村综合实力百强县（市）”行列，获“中国明星县（市）”等荣誉城市概况黄岩9黄岩近年来经济总体形势向好，国民生产总值呈稳步上升趋势，经济增速保持快速发展状态，社会投资水平与社会总消费能力也呈现向上发展态势国民生产总值：黄岩经济发展态势良好，国民生产总值实现稳步上涨，城市经济实力得到进一步加强；社会总投资与总消费：随着经济的稳步发展黄岩社会投资活跃，尤其是在2011年与2012年实现较快的增长；产业结构：产业结构以二产为主，但近年来随着城市经济转型发展的需要与城市化率不断提高的状况，以服务业为代表的第三产业比重正在增加，一产基本为黄岩的辅助产业，仅占5%城市经济10城市人口增长缓慢，产业带动的外来人口较多，这造成城市房地产依靠城市化进程和产业驱动明显，房地产市场将表现为内生性特征高人口增长率：黄岩人口自然增长率维持着较高增长状态，人口自然增长率维持在千分之四点五以上；外来人口多：台州模具城的建设吸引大量人口进入黄岩，外来产业人口约为20万，与60万左右的黄岩户籍人口相比，占33%左右；城市化推进：黄岩还处在城市化进程中，2012年黄岩城市化率接近50%，后期城市化发展有巨大的空间，规划至2020年，市区人口达48万（当前25万左右）城市发展驱动力：城市化驱动和产业驱动，促进房地产市场发展潜在客户特征：城市化：乡镇客户向城市聚集；城区改善型需求产业驱动：模具市场中工薪阶层、小企业主和支付能力强的私营业主、外来人口人口结构11房地产投资状况黄岩房地产开发投资保持平稳，虽然2011年调控政策对成交量有影响外，投资与施工保持增长，其中成交量在2012年得到快速回升投资总额稳步增长：黄岩经济发展态势良好背景下，开发投资总额稳步增长现实市场健康度良好；施工面积稳步增长：施工面积增长稳定，并在调控最严厉的2011年也继续保持增长，进一步说明黄岩房地产市场环境好；销售面积与销售额在短暂回调后重拾升势：产受到宏观调控的影响，2011年市场成交急剧萎缩，但经过1年的调整，重拾成交量升势正常年份中黄岩市场的年均消化量为25-30万方，按照市场每年约8在售个项目计算，单盘平均去化在3-5万方左右12黄岩区城市建设用地的发展方向为：东联西扩、南拓北优、中心内聚

东联——随着火车客运站的建设，东部的发展条件将不断优化，黄岩东区的发展应加强与椒江的联系，包括道路、基础设施等的衔接，实现一体化、协调发展的目标；

西扩——跨越高速公路，往西扩展城市发展空间是黄岩区近期的主要发展方向，以西工业园区的建设带动西部组团的发展和提升西区两个街道的城市化水平；

南拓——往南发展是黄岩区近远期发展的重大决策，特别是南片区的建设有利于拉大城市框架、完善黄岩区城市功能和改善城市环境；

北优——永宁江以北用地功能混杂，环境质量一般。未来发展应对建设用地进行调整，优化用地性质和用地布局，优化城市功能定位和环境景观质量

根据《台州市总体规划（2002-2020）》的布局，制定黄岩区城市发展方向：“东联西扩、南拓北优、中心内聚”

，本地块位于“南拓”主轴线上黄岩城市规划铁路高速公路东部的铁路与西侧高速在一定程度上实现城市顺利扩张；北部以模具市场为代表的工业对居住环境有较大的影响，不适宜居住，且出让土地有限；南部地利条件较好且无污染工业，新的规划开启黄岩城南价值，是未来城市居住的主要片区老城中心城南城北城东城西本案新前片区院桥片区10KM13板块功能分化：各板块根据自市场、客群与资源优势，发展路径存在差异新前会形成以资源为核心的高端住宅板块；城南随黄岩进一步城市化，构成城市高端居住区；院桥因地独特的交通优势会走出独立的发展道路老城区、城北等会因其土地供应少、居住环境不佳而在黄岩楼市中衰落中心城区：目前城市中心，以实用性住宅为主，但受土地供应有限影响发展空间有限院桥板块：南面交通枢纽，潜力巨大，但主要吸引本镇客户，与市区项目不形成直接竞争关系规划下的房产板块发展趋势黄岩房地产板块在规划指导下，功能分工将出现分化，本项目所在区域将会成为黄岩未来高端城市住宅聚集区城南板块：将形成未来黄岩城市中心，并配置高端娱乐商业等配套和小区，板块价值潜力大中心城区城南板块城西、新前板块新前板块：未来的潜力地段以资源优质而著称，将集中性公寓小区以及高端别墅混合，距离城市远，但对高端客户或有吸引力城北板块北城板块：以传统工业为主，居住环境欠佳，居住用地供应少发展潜力有限城市发展主轴本案院桥板块向南10KM14城市与经济环境分析小结城市经济层面：以模具业为主导的黄岩经济在今年发展良好，社会投资与消费需求旺盛，从而为黄岩房地产市场的良性发展奠定经济基础，也形成强有力的支撑城市人口层面：一方面黄岩本身人口基数较大与自然增长率较高为黄岩城市化进一步发展提供支撑，这部分人也形成购房的潜在客户；另一方面以二产为主的经济结构所吸引的外来打工者在黄岩房地产市场中也必将扮演重要的角色房地产宏观投资层面：黄岩房地产业的投资平稳增长，受到外界金融波动等因素影响较小，在销售方面虽会有一定影响，但很快就在调整之后重新启稳增长城市规划层面：从城市规划方向来看，城南与城西新前板块将成为黄岩未来房地产开发重点区域，其中本地块所在的区域因其距离老城近而获得发展的先发优势15黄岩城市经济面发展良好，人口数量、置业需求后续潜力充足，同时黄岩有强烈拉大城市框架的冲动，构成黄岩房地产良性发展最大的背景条件地块属性与优劣势分析2地块指标地块四至地块周边配套地块优劣势分析地块属性判断16本地块规模与地块的可建面积在片区内属于较大的规模，且现在的起拍价与之前（2010年底）的成交价相差不多总占地：102368平米，折合153.49亩容积率：1-2.27地上总建面：不大于232400平方米商业建面积：不大于23000平方米绿地率：30%建筑密度：不大于30%建筑限高：不高于80米起拍价：110000万，折合楼面价4733元/平米地块指标项目地块项目地块尚品南郡成交楼面价：4022成交日期2010.8.20总建面：32000平米曙光馨园成交楼面价：3758成交日期2011.11.28总建面：99516平米耀达天玺一二期园成交楼面价：4335/6104成交日期090417/2010.10.21总建面：28489平米/127941平米17地块北临二环南路，南邻正在动工的住宅项目曙光·馨园，东面是雅林村旧农民房，西面是厂房、4S店、废品收购站等地块四至曙光馨园（在建）项目地块18二环南路北侧小区基本已交付，生活氛围正在成熟，商业、车站等市政设施也在完善中地块周边配套项目地块上海花园商业汽车站阳光苑商业御景华庭19地块内外部资源环境梳理优势：1、地块交通方便：北临二环南路，西靠近二环西路，此二路均为黄岩主要城市干道，车流量大2、地块平整：地块形状规整，基本为长方形，地块内平坦，基地状况好；3、周边氛围成熟：地块所处区域为黄岩几年后高端住宅主要集聚区，配套设施正在完善阶段劣势：1、周边环境一般：西边挨着厂区与废品收购站，东边挨着破旧的农居点2、地块资源：地块缺乏可利用的可为项目加分的有利资源二环南路二环西路水系房龄为2-3年的成熟社区未改造的农居点紫云路委羽街20项目地块厂房与4S维修位于经济发达的三线城市，具备距离老城区近的优势；地块规模中等，形态方正平整，且交通方便，地块周边配套齐全，是项目成功开发的先决条件地块属性界定属性诠释区位属性位于长三角经济发达地区模具之乡，经济强县黄岩为浙江经济最发达的地区之一模具产业已模式化，并形成了汽车、摩托车、电动车、家电、音像、管件、医药化工等七大系列模具业，构建黄岩经济增长拉动力量城市近郊黄岩高品质住宅区位处黄岩城市发展的主方向距离黄岩核心区近近年黄岩高端楼盘开发集中区，并已被市场认知的黄岩未来高端居住区位处黄岩未来两大居住区主力方向之一地块属性良好的交通条件北临二环南路、西靠二环西路中等规模项目本项目规模为18.7万平米周边配套多大润发超市、第五大道等大型商业，学校、汽车西站等配套近高端社区的生活氛围强在地块相邻的二环南路北侧有10个左右交房2-3年的成熟高端小区，生活氛围凸显21黄岩房地产市场研究3房地产板块划分土地供应与存量市场产品特征、供应、存量与去化市场中的7种典型案例分析22中心板块：位于老城区的繁华地段，楼盘已经开发的相当完善，功能配套齐全；城南板块发展迅速，规划完善，交通发达，将很快发展成熟，向周边辐射，从而带动西面板块。住宅主要以科技，高端，品质化的建筑为主；新前板块在绿城以66.6亿巨额成交之后，对于新前未来的前景不容小觑，对于未来黄岩房地产发展的前景相对乐观，相信新前地区将会是黄岩地区今后房地产发展，乃至台州地区的房地产发展起到非常重要的作用；城北板块住宅群体大部分都还是以农民房、拆迁安置房为主。商品房供应量也很少。城北工业发达，不适宜居住，再加上周边配套不完善，所以房价不高院桥板块作为黄岩地区的富裕乡镇，规模逐渐形成，乡镇也有多个楼盘进行出售，销售情况乐观，在奥特莱斯入驻院桥之后，楼盘更是有上升趋势。但毕竟是乡镇，距离市中心比较远，房价相对不高；市场分为5大板块，各板块价值存在明显区位差：中心板块>城南板块>新前板块>城北板块>院桥板块新前板块绿城·宁江明月：13000中心板块书香园25000院桥板块幸福小区10000城北板块中钢世纪城12000南部板块港湾名府15500房产板块划分23地块编号地块面积（公顷）容积率成交价（万元）成交日期竟得人折合总建面积（平米）折合楼面价（元/平米）开发状态院桥镇兴华路北侧商住地块0.7651.0-2.2

4380

2012.11.16

浙江拓鑫置业有限公司168302602/

城区站西大道西侧、朱砂街北侧地块3.01621.0-1.8152002012.8.6台州市黄岩银丰置业有限公司54291.62799皇家蓝庭城区二环西路东侧雅林村地块4.97581.0-2.0374002011.11.28曙光地产集团有限公司、戴方国联合995163758曙光.馨园城区方山路北侧原环球罐头厂地块0.83241.0-1.262502011.12.2台州市黄岩大生置业有限公司9988.86257丽景名府新前城市新区1号地块

14.6393

1.5-1.6

277502011.1.21绿城房地产集团有限公司等联合体234228.81184.7宁江明月新前城市新区2号地块

23.56251.5-2.31850002011.1.21541937.53413.6新前城市新区3号地块

25.4877

1.0-2.02035002011.1.215097543992.1新前城市新区4号地块

20.09891.0-2.01757502011.1.214019784372.1新前城市新区5号地块

13.52161.0-1.8740002011.1.21243388.83040.42011-2012年黄岩土地出让统计土地市场存量主要集中在城南与新前板块，除绿城外土地市场总存量不到20万方；另外，市场土地供应平稳，除2011年绿城联合体放量拿地外，其余年份推地量均维持在8-10万方不等土地供应与存量铁路高速公路老城中心城北城东城西本案新前片区共约63.4公顷，折合650亩，容积率1-2.4黄岩土地市场存量分布状况城南板块共约10.7公顷，折合160亩，容积率1-2.2绿城存量占市场存量的大部分：当前绿城的土地存量占黄岩土地总共存量的75%；绿城的去化速度直接影响黄岩土地存量整体去化年限：若将现有土地存量折换成总价面，按照2009-2012年年去化量（20万方/年

）计算，去化年限为5-7年，若排开绿城的影响，去化年限将缩短为2年左右；存量的片区集中度高：主要集中在新前与城南板块（地块所在板块）24黄岩房产市场处于发展初级阶段，物业类型多，但按档次可分为几个层次来看经济型、中端、高端和顶级中端住宅物业类型：多层、小高层面积段：120-140方总价段：200-250万代表项目：上海花园、中钢世纪花园普通住宅物业类型：小高层、高层面积段：80-100方总价段：100万以内代表项目：温州中城、锦宁苑高端住宅物业类型：多层、高层、小高层面积段：170-200平米总价段：270-370万代表项目：御景华庭、港湾名府顶级市场物业类型：双拼、联排、跃层、复式面积段：250-290方总价段：500万以上代表项目：书香园城市双拼、尚品南郡顶级中端经济型高端市场产品结构体系目前市场的主流产品段25市场上，多层、小高层、高层的主力面积集中在120-150平米三房,170-190四房跃层/大平层，但50-60平米单身公寓还是受欢迎书香园华府天地玫瑰湾宁江明月·翠屏苑嘉丽阳光广场曙光·馨园港湾名府尚品南郡

120150180210240270300400平米90114-152140-150120-200130-180153-200120-29050-60400以上82-14050-60190-20050-6050-60方为市场上较常见的公寓类产品，以其总价低较好300-400方以上产品为市场绝对高端产品，在品质上与人居舒适度上极佳，目标客群为市场数量有限的顶级客群6090-102176-192110-150120-130市场主流面积段为120-150平米舒适三房，整体走量很好，面对市场首改客户，去化状况较好170-190平米产品为跃层或大平层产品，市场上数量不多，但较符合高端客户需求市场面积段解析26市场上，多层、小高层、高层的主力总价段集中在150-250万左右，300万以上产品走量较慢；总价在90万以下的单身公寓以其低总价市场欢迎书香园华府天地玫瑰湾宁江明月·翠屏苑嘉丽阳光广场曙光·馨园港湾名府尚品南郡

2102703303904505105701000万150170-230220-230156-260120-135195-235306-400240-58075-901000100-21080-95295-31075-9090135-150265--290110-140165-225240-260市场上高端楼盘因单价较高、面积段略偏大，所以总价较高，在270-580万，走量相对较为缓慢1000万以上总价段，在市场上不多见，只有联排或叠墅中的大户型受市场欢迎总价段90万以下的单身公寓接受度也很高，但产品少市场总价段解析主力总价段为150-250万左右，整体市场接受度较高27市场在售项目不多，且多数处于尾盘阶段，供应量不足5万方，但2013年前在总供应不低于37万方，另外2011年绿城拿下的65万方土地仍有60万方为开发，这将形成市场最大存量书香园华府天地玫瑰湾宁江明月·翠屏苑嘉丽阳光广场曙光·馨园港湾名府尚品南郡皇家蓝庭耀达・天玺二期江南世家2009201020112012时间已售4.3万方剩余5648方已售12万方剩余3262方已售4.2万方剩余529方已售2.8万方剩余3.5万方已售3.5万方剩余184方剩余12万方已售5.5万方剩余2575方剩余2.5万方2013剩余5.4万方剩余12.8万方剩余4万方市场存量解析新盘待售绿城·宁江明月是黄岩存量最大的项目（目前仅开翠屏苑组团），对市场整体去化年限与价格体系将有决定性影响28黄岩在售项目少，但人口基数大，客户对居住品质改善的需求愿望在一定程度上刺激市场热销状态专业人士访谈：书香园2011年4月开盘，所有房源一起开盘，均价15500元/平方米，单身公寓16000元/平方米，排屋25000元/平方米，并取得了首开热销3/4的场面。其实黄岩在售的项目就那么几个，客户对房子的需求性还是很强的，这也是我们热销的原因之一。——书香园置业顾问徐燕台州日报新闻报道：2012年11月30日，绿城•宁江明月翠屏苑首次开盘，推出5栋130-190㎡高层公寓房源，引来黄岩购房者的热切关注，开盘两天取得销售额超6亿元的佳绩，创造黄岩楼市新记录。盛玉润认为，黄岩消费者对居住品质改善的良好愿望，对于高品质住宅的追求成就了项目一期开盘热销的基础。——台州日报台州绿城泰业房地产开发有限公司总经理盛玉润专访分析与评论：书香园以区位优势构成吸引客户产品的亮点，但黄岩在售项目少，而人口基数大，购房意愿强，因在本地买不到心仪房源而到椒江等周边购房显现屡见不鲜，这是书香园热销重要的市场因素去化速度解析分析与评论：一方面绿城热销说明与书香园相似，黄岩在售项目少，而人口基数大，购房意愿强，形成热销重要的市场因素；一方面反映出对产品品质的追求逐渐成为黄岩人衡量住宅是否满足改善要求的重要因素。29七大典型项目品牌驱动型地段驱动型资源驱动型极致奢华型品牌嫁接型品质驱动型代表项目：书香园代表项目：绿城·宁江明月东方豪庭代表项目：曙光·馨园御景华庭代表项目：巨鼎尚品南郡代表项目：嘉丽阳光苑、阳光广场中钢世纪花园、上海花园代表项目：玫瑰湾华府天地房产市场中的7种典型案例

城市化型代表项目：上海花园锦绣家苑城市化是黄岩房产市场发展的主线，但当前出现一定的分化，品质化、品牌化与资源化逐渐盛行30楼盘名称中钢·上海花园开发商浙江中钢置业有限公司项目特征中钢上海花园位于黄岩新老城区之间，东侧紧邻黄岩区财政局、地税局、规划管理办公室，北面是黄岩城关中学，西边毗邻黄岩商业街区，南边就是规划中的委羽山公园，周边行政、商业、入学、休闲等配套非常完善。产品线主力户型为120—140平方米

90平方米2室，104平方米3室，135平方米3室2卫；145平方米3室，有观光电梯，一层两户，还能免费赠送10平方米的私家花园，客厅外有着270度转角的景观阳台。销售情况08年开盘至今，基本售罄。客户特征项目地点位于新老城区之间，客群范围广泛，黄岩本地和周边乡镇消费者均有。占地面积：

24666平方米建筑面积：43000平方米总户数：5000户容积率：1.8产品形式：多层、小高层、高层在售均价：13000元/㎡开发商：浙江中钢置业有限公司物业公司：温州宏祥物业

【上海花园·城市化型】位于城南，产品品质较老城明显改善，顺应黄岩城市化发展要求上海花园户型分析2室2厅1卫1厨90㎡3室2厅1卫1厨104㎡3室2厅2卫1厨145㎡主力户型以120-140㎡为主布局合理，方正紧凑，其中145平方米的户型，有观光电梯，一层两户，赠送10平方米的私家花园，三房朝南，实现房间南向的最大化。客厅外有着270度转角的景观阳台，主卧2米宽的阳台三面采光32楼盘名称书香园开发商浙江泰业房地产开发有限公司项目特征书香园毗邻黄岩·时代广场、黄岩商业街、金艺景观花园等楼盘，周边学校有黄岩少年儿童业余体校、黄岩中学、台州科技职业学院、浙江广播电视大学黄岩分校等，另有台州市黄岩区红十字医院、黄岩妇幼保健院门诊部、体育馆、中国银行以及各类餐饮店等基础设施配套。从地理位置来说可谓是生活配套十分齐全。产品线产品形式：小高层、精装单身公寓、双拼别墅，一居50平方米，二居90-102平方米，三居114-152平方米，四居176-192平方米销售情况2011年4月开盘，全部楼盘同时开盘，均价15000元/平方米，单身公寓16000元/平方米，排屋25000元/平方米，单身公寓开盘即销售3/4，是黄岩第一个公开摇号的项目。客户特征学区房，学生家长对此青睐有加。周边商业成熟，业主对此也深感兴趣。占地面积：

108135平方米建筑面积：63126.58平方米总户数：739户容积率：1.8产品形式：小高层，高层，双拼别墅在售均价：15000元/㎡开发商：浙江泰业房地产开发有限公司物业公司：绿城物业管理有限公司

【书香园·地段驱动型】地段优越，位处老城区商业中心，且为学区房书香园户型分析1室1厅1卫57.41㎡2室2厅1卫122.8㎡3室2厅2卫152.5㎡南北通透，采光出色，入户花园设计，120-150方普通住宅，少量200-300顶层复式，另有445方双拼别墅34楼盘名称宁江明月·翠屏苑开发商台州绿城泰业房地产开发有限公司项目特征绿城•宁江明月是绿城集团在台州地区继椒江玉兰广场、路桥玫瑰园后又一精品力作。依托绿城集团高品质物业营造经验，引入绿城园区生活服务体系，打造台州目前规模最大、最具完整价值的城市滨江公园社区，拥有2100米永宁江江景资源和16万方城市滨江公园。项目包括了高层景观公寓、低密度住宅、五星级酒店、大型商业、36班幼儿园等，以精致的建筑、典雅浪漫的园林、全方位的园区生活服务体系，营造更为“精细、安定、恒久”的生活。产品线产品以多层、小高层、高层、独立式、联排式为主，主力面积段在120-200平方米，128-154平方米舒适三房及189-191平方米阔绰四房，另有少数208-383平方米顶楼跃层。销售情况

2012年11月30日，绿城•宁江明月翠屏苑首次开盘，推出5栋130-190㎡高层公寓房源，引来黄岩购房者的热切关注，开盘两天取得销售额超6亿元的佳绩，创造黄岩楼市新记录。客户特征绿城的品牌无疑会更受消费者信赖，合理的产品组合会吸引更多想要改善住房条件的消费者。占地面积：

54869平方米建筑面积：198896.88平方米总户数：403户容积率：2.7产品形式：多层、小高层、高层、独立式、联排式在售均价：13000元/㎡开发商：台州绿城泰业房地产开发有限公司物业公司：绿城物业

【宁江明月·翠屏苑·资源驱动型】宁江边，天然景观资源优越台州目前规模最大、最具完整价值的城市滨江公园社区宁江明月·翠屏苑户型分析3室2厅2卫138㎡3室2厅1卫128㎡4室2厅2卫190㎡主力户型以130-190㎡为主主卧朝南，大开间客厅带景观阳台，客厅餐厅一体化设计36楼盘名称曙光·馨园开发商台州市黄岩曙光亿邦房地产开发有限公司项目特征尊居黄岩区二环西路与委羽路交界处，毗邻西建河，远眺方山。建筑采用古典风格，典雅大气，造型细腻而富于变化，空间形态错落有致、气度非凡。曙光·馨园以都市高端臻品社区的丰富内涵，倡导360度全方位的精致生活，树立台州市黄岩区社区标杆地位。产品线11幢高层，主力面积段130-180方，户型以三室两厅两卫，四室两厅三卫为主销售情况待售目标客户城南新区，大面积舒适三房四房的户型，吸引更多想改善住房条件和黄岩地区周边想在市区购房的消费者占地面积：

46666.6平方米建筑面积：99516平方米容积率：1.0-2.0产品形式：高层在售均价：13000元/㎡开发商：台州市黄岩曙光亿邦房地产开发有限公司

【曙光·馨园·品质驱动型】建筑采用古典风格，典雅大气，品质感足曙光·馨园户型分析3室2厅2卫139㎡3室2厅2卫133㎡4室2厅3卫177㎡主力户型以140、170㎡为主单梯入户，户型方正，布局合理，南北通透，两卧朝南，卧室配备独立卫生间，大开间客厅连接大尺寸景观阳台，餐厅、厨房一体化，连接设备阳台38楼盘名称华府天地开发商浙江黄岩振兴房地产开发有限公司项目特征华府天地处于黄岩老城区的黄金地段，交通与生活相当便利，公交901路、212路均可到达，而且周边的配套设施相当成熟，该项目往西面有中国银行、实验小学、台州第一人民医院，东面有体育馆、夜市，南面有电大路口菜市场，黄岩人民喜爱的美食店老汤美食与红碗美食量贩就在马路对面。除此之外，美丽的九峰公园、方山等就在附近，是晨练散步、休闲的好去处。产品线产品形式为多层、小高层、高层，主力面积段82—140平方米,以90平方米以下精巧户型为主销售情况2010年8月开盘，目前已进入尾盘，只有少量现房在售，包括部分单身公寓，已经开始交付客户特征学区房，更能吸引学生家长在此购房。邻近九峰公园、方山，对生态环境要求高的消费者更愿意在这里购房。占地面积：

85141平方米建筑面积：144739.7平方米总户数：1477户容积率：1.7产品形式：多层、小高层、高层在售均价：12000元/㎡开发商：浙江黄岩振兴房地产开发有限公司

【华府天地·品牌嫁接型】引入南都物业品牌为项目品质加分华府天地户型分析2室2厅1卫1厨87.96㎡3室2厅2卫1厨133.19㎡主力户型以82~140㎡为主大景观阳台，入户花园设计，均为赠送面积，增加项目卖点40楼盘名称嘉丽阳光广场开发商台州市嘉丽房地产有限公司项目特征嘉丽·阳光广场座落在黄岩商业街区中心区块。台州市嘉丽房地产有限公司以营造第四代商业新街区为目标，用两年时间将嘉丽·阳光广场建设成为现代休闲式风尚购物街区——集品牌购物、文化娱乐、休闲餐饮等多功能的商业中心，满足城乡居民不断高涨的品质生活新需求。产品线产品形式为小高层、多层，二居80平方米，三居140平方米销售情况2010年8月开盘，2011年9月住宅已经售罄。商铺于2012年4月8日开盘，3月18日开始发售VIP卡，可享受优先选铺、折扣优惠、日抵五百等超值优惠。现房销售，专业团队统一招商营运。商铺层高5.8米，可做两层使用，区位优势明显。客户特征以黄岩本地及黄岩地区周边乡镇想在市区买房的消费者为主占地面积：

44565.4平方米建筑面积：95548.95平方米总户数：320户容积率：2.2产品形式：小高层，多层在售均价：14000元/㎡开发商：台州市嘉丽房地产有限公司

【嘉丽阳光广场·品牌驱动型】黄岩品牌开发商，已开三项目，有一定市场影响力嘉丽阳光广场户型分析1室1厅1卫51㎡2室2厅1卫104㎡3室2厅2卫134㎡主力户型以110-130㎡为主面积段以130方为主，卧室、客厅朝南，卧室连接阳台42楼盘名称尚品南郡开发商台州市巨鼎置业有限公司项目特征巨鼎•尚品南郡秉承法式建筑的典雅气质，檐口线脚采用复线设计。层层精细的线脚。凹凸有序排列，在阳光下营造出错落的阴影，层次丰富饱满。小区主入口设计气势磅礴的凯旋门，充分彰显原汁原味。“悬浮花园”由大面积的叠水墙、罗马最著名的“许愿泉”与时下最时尚的垂直绿化组成。墙面绿化采用金边黄杨，海桐。爬山虎等，形成层次丰富的色彩变化。巨鼎•尚品南郡专注于对户型的发掘与探究，精确推敲每一个功能的空间的尺度，户型设计坚持以功能至上，人性化为基础，以创新性为理念，使空间体现宽、精、透的特点。产品线面积段120-290方不等，侯爵叠墅采用复式，四室三厅三卫，侯爵府邸为平层，三室二厅二卫销售情况待售客户特征社区定位档次高，面积大，总价高，目标客群资金雄厚的高端人群。占地面积：

38000平方米建筑面积：32320.2平方米总户数：户容积率：2.2产品形式：小高层，高层在售均价：20000元/㎡开发商：台州市巨鼎置业有限公司

【尚品南郡·极致奢华型】纯法式建筑，极致奢华，大户型，中央立体式景观花园尚品南郡户型分析复式4室3厅3卫平层3室2厅2卫主力户型130、270、290㎡纯法式高贵建筑，创新的奢华复式户型，独创的中央立体式景观花园，专为高品位人士量身打造44户型面积需求乡镇进城客与工薪阶层面积130以上的舒适型三房、150-180平的四房产品客群来源面积180-250平的复式产品或跃层200-250万140-170万100-130万品质较好产品的主流客户集中在私营企业主、企业高管和员工及公务员、教师、医生等事业单位工作人员等收入较高群体企业老板、政府官员私营企业主、政府官员公务员、教师、医生等事业单位员工、公司员工乡镇进城客与工薪阶层财富的积累决定了生活状态与需求的区分总价承受能力品质追求客户再改客户首次改善客户首次置业客户350万以上面积100-130平的标准型三房90-90平以下两房客户群特征45房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，黄岩房地产市场研究小结土地存量，多但集中：黄岩土地市场的存量多但集中，表现在两方面：一是存量所在的地域集中，主要在城南与新前；二是存量集中在少数开发商手中，其中绿城最多。产品存量，绿城存量或决定黄岩市场的去化周期：排除绿城影响，按往年黄岩区去化能力，现有建筑存量去化周期不到1年，土地折算为建筑的存量约两年，但若考虑到绿城的影响，黄岩去化周期将被拉长至5年左右。绿城是影响黄岩楼市的最大外因。产品设计，城市化需求依旧是黄岩房地产发展的主线：黄岩房地产处于初级阶段，产品的档次系列基本齐全，但品质一般，并主要以小高层为主，呈现显著地楼市发展的城市化特征。客户的支付能力较强，但支付力存在下行风险：与120-150方的产品面积段相对应，产品总价段维持在150-250万之间，但随调控政策的深入，这部分客群或讯速被消耗。客户支付力或存在下行风险，对应的产品面积段下调46黄岩当前竞品存量不多，去化周期短，但潜在存量大，且存在区域集中与开发商集中的双重特征；同时其房产市场呈现出明显的跟随黄岩城市化特征，但客户支付力较强项目初步研判与经济测算4如何选择产品系列如何选择产品面积段产品户型设计要点产品初排与经济测算如何进行产品组合47实现地块产品定位成功的三大关键性问题如何进行产品组合？定位的三大关键性问题如何选择产品系列？如何选择产品面积段？481、城市双拼别墅参考：书香园别墅2.5万/平米，通过产品创新，制造城市稀缺别墅产品，品质感与优质生活环境的营造，实现城市双拼别墅价格，结合后期营销发力，实现黄岩市场最高水平；2、高层价格参考：书香园和御景华庭均价为1.55万左右，其中产品赠送面积较为原始，以阳台与露台赠送为主；产品的创新力有限，高层产品在黄岩市场价格梯度随区域相差不大；3、小高层价格参考：书香园价格为1.6万元/平米，该项目本身在品质营造一般，具有突破空间；但书香园双拼别墅为其起到加分作用。本项目通过产品创新；4、多层参考价格：书香园价格为1.63万/平米，黄岩普遍进入小高层时代，多层产品有明显的市场稀缺性，容易受到客户的青睐。本项目可通过多层产品创新，如别墅化倾向冲击市场。【关键性问题1】如何选择产品系列？

基于黄岩在售项目不多的买方市场，项目开发不但要考虑产品快速去化外，更需注重项目品质，以博取市场溢价市场主流物业城市双拼别墅高层小高层多层花园洋房市场现状价格2500015500160001650017000容积率0.42.51.51.31.2（本地块）楼面起价1183218933155

36403944开发成本3500250020002000

2300基本单方盈利状况96681110710845

1086010756当前市场下单方产品利润产出排序：高层>小高层=洋房=多层>城市双拼49市场中现有的产品系经济性评价城市别墅产品：传统别墅类产品在市场稀缺，能实现较高单价，但溢价能力有限，同时对客户及产品设计要求较高，结合产品去化风险考虑，此类产品高于高层等产品；高层产品：产品经济效应高，市场接受度较高，是黄岩未来城市化发展的主要产品类型，也是提升项目容积率的有效工具，为新产品争取空间小高层产品：产品盈利能力较好，且市场接受度较好，为市场目前市场主流产品类型，在价格无法突破的前提下，也需要通过自身产品创新来增加附加值，实现高速去化多层/洋房：在价格实现有限的情况下，产品产出能力有限，可以作为项目区隔市场千篇一律小高层或高层做法的手段，也可以作为提高项目档次的产品50博取市场溢价下的两方面思考：相对黄岩市场在售与待售项目的地价，本项目起拍价相对高，而市场对不同类别产品认知有限与价格差难以拉开，不同物业带来的利润空间有限，因此需要产品品质化与差异化来实现提升利润空间诸如双拼等城市别墅产品客户接受程度高，且价格实现良好，具备相对最高的产品溢价空间，但市场高端客群有限，且单方利润率不存在绝对优势，加大此产品建设比重并非最佳选择；除城市别墅外，市场普遍认为层数低的产品接受度与居住舒适度普遍优于层数高的产品，但相应的代价是土地价格的快速上升，而市场市场并不因此而愿意支付更多价格，地价增长高于支付愿望；市场应对：基于市场对产品本身的不敏感度，优先选择高层产品，但需要提升项目品质或性价比市场的产品不敏感性在一定程度上就要求项目开发需要首先做满容积率。市场在产品创新与产品精致化、高性价比有较大空间，这要求一方面需要增加高容积率的物业形态，并以产品创新吸引市场眼球，如花园洋房，但面临现状市场缺失此类产品而缺乏价格参考系实现的问题，开发后置，需要进一步探讨；一方面需要在开发市场主流高容积率产品的同时，为新产品系的开发留出空间，如花园洋房市场溢价能否提高影响盈利的因素：利润能否通过高容积率产品细分来实现差异化路线51房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，【关键性问题2】如何进行产品组合？

通过对客户、市场、经济可行性论证，项目的产品线选择为高层为主，提升项目容积率，节约用地，并在方案排在下文中会出搭配小高层与搭配洋房两种方案，后者需要进一步论证1、单方土地利润产出：高层>小高层=洋房=多层>城市双拼2、城市双拼为代表的别墅类价值实现高，但不出容积率，高层的盈利性较好，是较好的容积率提升工具3、洋房产品依赖于时间来产生溢价1、客户接受度：独栋城市双拼别墅为代表的别墅>多层>小高层>高层>洋房;双拼别墅总价高，市场接受度验证不具备普遍意义，洋房接受度尚未得到市场验证；1、市场目前认知价格实现：城市双拼>多层>小高层=高层>洋房；2、小高层作为主流产品认知较好，但市场开发量多，无过多的产品创新，或会存在价格天花板产品搭配结论：高层作为保证项目资金的稳妥产品，小高层或洋房平衡容积率，尤其是洋房产品可以区隔市场产品选择客户支撑市场验证经济可行52【关键性问题三】如何选择产品面积段？

客户总价支付能力决定产品总面积段定位。通过对近期市场可比性竞品的客群总价支付力分析，可倒推算出客户购买的起的产品面积段，并通过市场修正可得出本项目产品面积段参考项目所属区位销售单价（元/平米）销售面积段（平方米）开盘当日销售总金额（亿元）总推出套数（套）宁江明月·翠屏苑（绿城）新前13000130-1906365假设条件1：绿城产品每套平均面积段（平米）150销售套数（套）销售率单套均价（万元）30884.40%195条件2：项目区位房价（万元/平米）1.55可等价换的建筑面积（平方米）125条件3：黄岩地区可以偷12%的建筑面积12%125平米可以做到的建筑面积（平方米）110-140产品面积段结论：通过对目标客户支付力的区位换算可以得出地块区域的产品主力面积段为125平米，结合黄岩的产品设计条件可以得出在地块区域可以做140平米的产品可争取当前的购房客户。市场面120-150平米为市场销售的主流户型理论面53户型设计要点与建议优化户型空间组合：现市场中户型设计还处于初级阶段，功能空间的优