第07章-无形资产和投资性房地产(商)课件

12023/1/9财务会计学课件第七章无形资产和投资性房地产12023/1/9财务会计学课件第七章无形资产和投2023/1/92第七章无形资产等本章学习要求理解无形资产的性质、分类和内容熟练掌握无形资产和投资性房地产的核算。2023/1/92第七章无形资产等本章学习要求2023/1/93第一节无形资产2023/1/93第一节无形资产2023/1/94第一节无形资产一、无形资产的性质

（一）定义：指企业拥有或控制的没有实物形态,且为企业带来多少经济利益具有较大不确定性的可辨认经济资源。

（二）特点：

1、无实体性

2、可辨认性

3、不确定性

4、长期性2023/1/94第一节无形资产一、无形资产的性质2023/1/95第一节无形资产

1、无实体性强调无形资产没有实物形态。这主要是相对于固定资产等具有实物形态的资产而言的。

注意：没有实物形态并不是无形资产独有的特性，其他许多资产也不具有实物形态，如应收账款、对外投资等。

2、可辨认性

强调无形资产能从企业中分离或划分出来，并能单独或与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或交换。这主要是相对于商誉等不可辨认经济资源而言的。2023/1/95第一节无形资产1、无实体性2023/1/96第一节无形资产

3、不确定性强调无形资产能为企业带来的未来经济利益具有较大的不确定性。这主要是相对于长期投资等既没有实物形态又能在较长时期内供企业使用的资产而言的。

4、长期性强调无形资产应能在较长时期内供企业使用，一般应在1年以上。这主要是相对于应收账款等没有实物形态的流动资产而言的。

注意：能在较长时期内供企业使用也不是无形资产的独有特征，其他许多资产也能在较长时期内供企业使用，如长期投资等。2023/1/96第一节无形资产3、不确定性2023/1/97第一节无形资产二、无形资产的分类

按照不同的标准，无形资产可以分为不同的类别，主要有以下三种分类标准：（一）按经济内容分类（二）按来源途径分类（三）按经济寿命期限分类2023/1/97第一节无形资产二、无形资产的分类2023/1/98第一节无形资产

（一）按经济内容分类

1、专利权

2、非专利技术

3、商标权

4、著作权

5、土地使用权

6、特许权2023/1/98第一节无形资产（一）按经济内容分类2023/1/99国家专利主管机关依法授予发明创造专利申请人对其发明创造在法定期限内所享有的专有权利企业在某一地区经营或销售某种特定商品的权利或是一家企业接受另一家企业使用其商标、商号、技术秘密等的权利由政府机构授权企业间依照签订的合同作者对其创作的文学、科学和艺术作品依法享有的某些特殊权利专门在某类指定的商品或产品上使用特定的名称或图案的权利国家准许某企业在一定期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权利不为外界所知，在生产经营活动中已采用了的，不享有法律保护的，可以带来经济效益的各种技术和诀窍第一节无形资产2023/1/99国家专利主管机关依法授予发明创造专利申请人2023/1/910第一节无形资产专利权种类：一般包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权等。特点：受法律保护。非专利技术种类：包括先进的生产经验、先进的技术设计资料以及先进的原料配方等。特点：不需到有关管理机关注册登记，不受法律保护，只靠少数技术持有者采用保密方式维持其独占性；没有固定的有效期。商标权特点：商标经商标管理机关核准后，成为注册商标，受法律保护。2023/1/910第一节无形资产专利权2023/1/911第一节无形资产著作权特点：受法律保护，未经著作权所有者许可或转让，他人不得占有和行使。土地使用权特点：在我国，土地归国家所有，任何单位或个人只能拥有土地使用权，没有土地所有权。特许权特点：可以是政府授予的，也可以是某单位或个人授予的。2023/1/911第一节无形资产著作权2023/1/912第一节无形资产

（二）按来源途径分类

外来无形资产，指企业用货币资金或可变现资产从国内外科研单位及其他企业购进的无形资产以及接受投资或接受捐赠形成的无形资产。

自创无形资产，指企业自行开发、研制的无形资产。2023/1/912第一节无形资产（二）按来源途径分类2023/1/913第一节无形资产

（三）按经济寿命期限分类

期限确定的无形资产，指在有关法律中规定有最长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著作权、土地使用权和特许权等。这些无形资产，在法律规定的有效期限内受法律保护；有效期满时，如果企业未继续办理有关手续，将不再受法律保护。

期限不确定的无形资产，指没有相应法律规定其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形资产，如非专利技术。这些无形资产的经济寿命取决于技术进步的快慢以及技术保密工作的好坏等因素。当新的可替代技术成果出现时，旧的非专利技术自然贬值；当技术不再是秘密时，也就无价值可言。2023/1/913第一节无形资产（三）按经济寿命期限2023/1/914第一节无形资产三、无形资产的取得

（一）企业取得无形资产的确认条件：

1、符合无形资产的定义；

2、其产生的经济利益很可能流入企业；

3、其成本能够可靠地计量。

（二）企业取得无形资产的主要形式：

1、购入

2、自行研究开发2023/1/914第一节无形资产三、无形资产的取得2023/1/915自行研究开发无形资产时所发生的各项费用先计入该账户，分类为资本化支出和费用化支出类似于“累计折旧”账户，是无形资产在寿命期内计提的摊销第一节无形资产账户设置：“无形资产”“累计摊销”“研发支出”2023/1/915自行研究开发无形资产时所发生的各项费用先2023/1/916研发支出无形资产银行存款等外购无形资产发生的研究与开发支出研发项目达到预定用途形成无形资产时对于符合资本化条件的开发支出（资本化支出）

管理费用研究支出及不符合资本化条件的开发支出（费用化支出）

账户设置第一节无形资产2023/1/916研发支出无形资产银行存款等外购无形资产发2023/1/917外购无形资产借：无形资产（买价、相关税费及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出）

贷：银行存款等自行开发无形资产不能够计入无形资产的：借：研发支出—费用化支出借：管理费用贷：银行存款等贷：研发费用—费用化支出能够计入无形资产的：借：研发支出—资本化支出

借：无形资产贷：银行存款等贷：研发支出—资本化支出第一节无形资产2023/1/917外购无形资产借：无形资产（买价、相关税费2023/1/918第一节无形资产注意：企业通过外购方式取得的土地使用权，不论是否用于房屋建筑物的构建，能单独确认的，应单独确认为无形资产，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧；不能单独确认的，应计入房屋建筑物等成本。房地产开发企业购入用于建造对外出售房屋建筑物的土地使用权，应计入房屋建筑物等存货成本，不确认为无形资产。如果无形资产是与其他资产一同购入的，则应依据所购入各项资产公允价值的相对比例，将总成本进行分配，以确定无形资产和其他资产的入账价值。2023/1/918第一节无形资产注意：2023/1/919第一节无形资产例.企业购入一新产品专利权，专利转让费及有关的手续费180,000元，以银行存款支付。

借：无形资产——专利权180,000

贷：银行存款180,0002023/1/919第一节无形资产例.企业购入一新2023/1/920第一节无形资产

2、自行研究开发的无形资产（1）两类支出的区分：企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。①研究指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。研究阶段的特点在于将来是否能够转入开发、开发后是否会形成无形资产等具有较大的不确定性。因此，企业研究阶段发生的支出，应予以费用化。②开发指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。企业在开发阶段发生的支出，同时满足下列条件的，应确认为无形资产：2023/1/920第一节无形资产2、自行研究开发的2023/1/921第一节无形资产

A、完成该无形资产以使其能使用或出售在技术上具有可行性；

B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

C、无形资产产生经济利益的方式，包括能证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；

D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产。

E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

注意：企业取得的仍处于研究阶段的无形资产，在取得后发生的支出也应按上述规定处理。无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，应将其所发生的研发支出全部费用化。2023/1/921第一节无形资产A、完成该无形资产2023/1/922第一节无形资产例.企业自行研制一项新材料，本月发生研究人员工资6,000元，消耗材料9,000元。

借：研发支出——费用化支出15,000

贷：应付职工薪酬6,000

原材料9,000

期末：

借：管理费用15,000

贷：研发支出——费用化支出15,000

例.新材料研究成功后，进入开发阶段，开发阶段发生的相关支出有：研究人员工资20,000元，消耗材料10,000元，用银行存款支付其他费用15,000元。

借：研发支出——资本化支出45,000

贷：原材料10,000

应付职工薪酬20,000

银行存款15,0002023/1/922第一节无形资产例.企业自行研制2023/1/923第一节无形资产例.企业研制出的新材料申请专利取得专利权，支付的注册费、律师费共60,000元。

借：研发支出——资本化支出60,000

贷：银行存款60,000

新材料达到预定用途形成无形资产时，

借：无形资产105,000

贷：研发支出——资本化支出105,0002023/1/923第一节无形资产例.企业研制出的2023/1/924第一节无形资产四、无形资产的摊销指将无形资产的入账价值在其预计使用年限内逐期转入费用的过程。2023/1/924第一节无形资产四、无形资产的摊销2023/1/925使用寿命有限的无形资产——摊销使用寿命估计估计使用寿命或构成使用寿命的产量摊销期间自可供使用时起至不再为无形资产时止摊销方法反映无形资产价值实现方式，一般采用直线法摊销（不绝对，可用其他方法）摊销金额成本－预计残值（－减值准备累计金额）（寿命有限的无形资产残值通常为零）账务处理摊销金额计入当期损益：借：管理费用（或其他业务支出）贷：累计摊销使用寿命不确定的无形资产——不摊销第一节无形资产2023/1/925使用寿命有限的无形资产——摊销使用寿命估2023/1/926第一节无形资产（一）无形资产的摊销期限企业应于取得无形资产时分析判断其使用寿命。如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计该使用寿命的年限或构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应视为使用寿命不确定的无形资产。

使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应在使用寿命内系统合理摊销。如果预计使用寿命超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，无形资产的摊销期限，一般按下列原则确定：2023/1/926第一节无形资产（一）无形资产的摊销2023/1/927第一节无形资产合同规定了受益年限，而法律未规定有效年限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限；合同未规定受益年限，而法律规定了有效年限，摊销年限以法定有效年限为上限；合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限，摊销年限以受益年限与有效年限中较短者为上限。注意：使用寿命不确定的无形资产不应摊销。2023/1/927第一节无形资产合同规定了受益年限，而2023/1/928第一节无形资产

（二）无形资产的摊销方法

1、无形资产的摊销方法有：平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等，具体采用哪种方法，应考虑与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式。无法可靠确定预期实现方式的，应采用平均年限法摊销。

2、无形资产的摊销金额：为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。使用寿命有限的无形资产，如果有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产，或可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在，则可以预计其净残值；否则，其残值应当视为零。2023/1/928第一节无形资产（二）无形资产的摊销2023/1/929第一节无形资产例.企业为使自己的产品在国际市场上更具有竞争力，以1,200,000元价款购买一项专有技术(配方)，受益年限10年，本月开始摊销。

(1)购买时

借：无形资产1,200,000

贷：银行存款1,200,000

(2)各月摊销时

借：管理费用10,000

贷：累计摊销10,0002023/1/929第一节无形资产例.企业为使自己2023/1/930第一节无形资产五、无形资产的出租

（一）定义：指将无形资产的使用权让渡给他人，企业仍保留对无形资产的所有权。

（二）账务处理：

1、企业出租无形资产取得收入时，

借：银行存款贷：其他业务收入

2、企业取得无形资产出租收入后，应缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加等。结转应缴纳的相关税费时，

借：营业税金及附加贷：应交税费

3、企业在出租无形资产的过程中，还可能支付律师费、咨询费等费用。支付这些费用时，

借：其他业务成本贷：银行存款2023/1/930第一节无形资产五、无形资产的出租2023/1/931第一节无形资产

（三）出租后，无形资产价值的摊销方法：

1、全部计入其他业务成本，由取得的收入来补偿。采用这种方法的前提：企业在出租后，自己不再使用该项无形资产。摊销时，

借：其他业务成本贷：累计摊销

2、一部分计入其他业务成本，由取得的收入来补偿；另一部分计入管理费用。采用这种方法的前提：企业在出租后，自己仍在使用该项无形资产。摊销时，

借：其他业务成本管理费用贷：累计摊销2023/1/931第一节无形资产（三）出租后，无形资2023/1/932第一节无形资产

3、全部计入管理费用。采用这种方法的前提：企业出租无形资产取得的收入所占比例不大。摊销时，

借：管理费用贷：累计摊销2023/1/932第一节无形资产3、全部计入管理费2023/1/933第一节无形资产例.甲公司将一项专利技术出租给乙公司使用，该专利技术账面成本为500万元，摊销期限为10年。出租合同规定，承租方每销售1件用该专利生产的产品，必须付给出租方100元专利技术使用费。假定乙公司当年销售该产品1万件，应交营业税金5万元。甲公司的账务处理如下：

(1)取得该项专利技术使用费时

借：银行存款1,000,000

贷：其他业务收入1,000,000(2)对该项专利技术进行摊销并计算应交的营业税时

借：其他业务成本500,000

营业税金及附加50,000

贷：累计摊销500,000

应交税费50,0002023/1/933第一节无形资产例.甲公司将一项2023/1/934第一节无形资产六、无形资产的减值

（一）无形资产的可收回金额

每年年末，企业应对无形资产的账面价值进行检查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回金额进行估计。可收回金额应根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。2023/1/934第一节无形资产六、无形资产的减值2023/1/935第一节无形资产

（二）无形资产的减值损失无形资产的可收回金额低于其账面价值的，应将资产的账面价值减记至可收回金额，

借：资产减值损失贷：无形资产减值准备

注意：1、无形资产减值损失确认后，减值无形资产的摊销费用应在未来期间作相应调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值。

2、无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。2023/1/935第一节无形资产（二）无形资产的减值2023/1/936第一节无形资产例.企业年末在对每项无形资产的账面价值进行检查时，发现一项专利权的账面价值为80,000元，而可收回金额为60,000元。

借：资产减值损失20,000

贷：无形资产减值准备20,000

例.企业年末检查时发现一项专利权的账面价值为68,000元，而可收回金额为50,000元。“无形资产减值准备”账面余额为12,000元。

借：资产减值损失6,000

贷：无形资产减值准备6,0002023/1/936第一节无形资产例.企业年末在对2023/1/937第一节无形资产七、无形资产的处置主要包括无形资产的出售和报废等。

（一）无形资产的出售

1、定义：无形资产的出售指将无形资产的所有权让渡给他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产拥有占用、使用、收益、处置的权利。

2、账务处理：企业出售无形资产时，

借：银行存款（出售无形资产所得价款）累计摊销（无形资产的累计摊销额）无形资产减值准备（计提的减值准备）营业外支出（将出售所得的价款扣除相关税费和该项无形资产账面价值后的差额）贷：应交税费（应交纳的税费）无形资产（无形资产的原始价值）或营业外收入（将出售所得的价款扣除相关税费和该项无形资产账面价值后的差额）2023/1/937第一节无形资产七、无形资产的处置2023/1/938第一节无形资产例.企业出售持有的一项专利权的所有权，双方协商价格为150,000元，应交营业税7,500元，款项已收存银行。该专利权的成本为140,000元，已摊销金额20,000元，已计提减值准备2,000元。

借：银行存款150,000

累计摊销20,000

无形资产减值准备2,000

贷：无形资产140,000

应交税费7,500

营业外收入24,5002023/1/938第一节无形资产例.企业出售持有2023/1/939第一节无形资产

（二）无形资产的报废

1、定义：无形资产报废指无形资产由于已被其他新技术所代替或不再受法律保护等原因，预期不能为企业带来经济利益而进行的处置。

2、账务处理：无形资产报废时，

借：累计摊销（累计摊销额）无形资产减值准备（计提的减值准备）营业外支出（账面余值）贷：无形资产（原始价值）2023/1/939第一节无形资产（二）无形资产的报废2023/1/940第一节无形资产例.D企业拥有某项专利技术，根据市场调查，用其生产的产品已没有市场，决定予以转销。转销时，该专利技术的账面成本为600万元，摊销期限为10年，采用直线法摊销，已摊销了5年，假定该专利技术的残值为零，已累计计提的减值准备为160万元，假定不考虑其他相关因素。

D公司的账务处理如下：

借：累计摊销3,000,000

无形资产减值准备1,600,000

营业外支出1,400,000

贷：无形资产6,000,0002023/1/940第一节无形资产例.D企业拥有某2023/1/941第二节投资性房地产一、定义投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其能够单独计量和出售。二、特征是一种经营性活动；持有目的区别于自用或作为存货的房地产，是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；有两种后续计量模式——成本模式（通常）、公允价值模式（满足特定条件）2023/1/941第二节投资性房地产一、定义2023/1/942投资性房地产的确认时点：

已出租的土地使用权、建筑物——租赁期开始日

以备经营出租的空置建筑物——书面决议日期

持有并准备增值后转让的土地使用权——停止自用、准备增值后转让的日期

第二节投资性房地产2023/1/942投资性房地产的确认时点：第二节投资性2023/1/943第二节投资性房地产

二、投资性房地产的计量投资性房地产应按成本进行初始计量。在后续计量时，通常采用成本模式，满足特定条件的情况下也可采用公允价值模式。但同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。成本模式下设置账户公允价值模式下设置账户

投资性房地产投资性房地产——成本

——公允价值变动2023/1/943第二节投资性房地产二、投资性房地2023/1/944（一）外购投资性房地产的初始计量按取得时的实际成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。成本模式：借：投资性房地产贷：银行存款等公允价值模式：

借：投资性房地产——成本贷：银行存款等第二节投资性房地产2023/1/944（一）外购投资性房地产的初始计量成本模式2023/1/945自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预计可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用或分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益（营业外支出），不计入建造成本。成本模式：借：投资性房地产

贷：在建工程/开发产品公允价值模式：

借：投资性房地产——成本贷：在建工程/开发产品本科目核算房地产开发企业的开发产品，类似于工业企业的“库存商品”第二节投资性房地产2023/1/945自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项2023/1/946第二节投资性房地产例.2010年8月，英泰公司购入一块土地使用权，并计划自建三栋厂房，2012年完工并将该厂房中的一栋租赁给A公司使用，合同规定从2012年2月起正式开始由A公司使用。建造该厂房所支付的土地使用权成本为600万元，三栋厂房的造价均为1,000万元，且能单独出售。土地使用权中对应部分同时转换为投资性房地产＝600×（1,000÷3,000）＝200（万元）

借：投资性房地产1,000

贷：在建工程1,000

借：投资性房地产200

贷：无形资产2002023/1/946第二节投资性房地产例.20102023/1/947第二节投资性房地产三、投资性房地产的后续计量

企业可以从成本模式变更为公允价值模式；但已采用公允价值模式计量的，不得从公允价值模式转换为成本模式。

（一）采用成本模式进行后续计量的

应按《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，

借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧(摊销)

取得的租金收入，

借：银行存款贷：其他业务收入2023/1/947第二节投资性房地产三、投资性房地2023/1/948第二节投资性房地产投资性房地产存在减值迹象的，还应遵从《企业会计准则第8号——资产减值》的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应计提减值准备，

借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。2023/1/948第二节投资性房地产投资性房地产存2023/1/949第二节投资性房地产例.红星公司的一栋办公楼出租给中信公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1,800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，中信公司每月支付红星公司租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1,200万元，此时办公楼的账面价值为1,500万元，以前未计提减值准备。计提折旧时，每月应计提的折旧：1,800÷20÷12＝7.5（万元）

借：其他业务成本75,000

贷：投资性房地产累计折旧75,000

确认租金收入时，

借：银行存款(或其他应收款)80,000

贷：其他业务收入80,000

计提减值准备时，

借：资产减值损失3,000,000

贷：投资性房地产减值准备3,000,0002023/1/949第二节投资性房地产例.红星公司的2023/1/950第二节投资性房地产

（二）采用公允价值模式进行后续计量的

采用公允价值模式计量的投资性房地产，应同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地指投资性房地产所在的城市。能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2023/1/950第二节投资性房地产（二）采用公允价2023/1/951不计提折旧或摊销，以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，公允价值下跌时，做相反分录。借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益第二节投资性房地产2023/1/951不计提折旧或摊销，以资产负债表日的公允价2023/1/952第二节投资性房地产例.万科公司为从事房地产经营开发的企业。2012年6月，万科公司与美达公司签订租赁协议，约定将万科公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租赁给美达公司使用，租赁期为10年。当年9月1日，该写字楼开发完成并开始出租，写字楼的造价为6,000万元。2012年12月31日，该写字楼的公允价值为6,200万元。万科公司采用公允价值计量模式。

2012年9月1日，万科公司开发完成写字楼并出租时，

借：投资性房地产——成本60,000,000

贷：生产成本60,000,0002012年12月31日，按公允价值调整其账面价值时，

借：投资性房地产——公允价值变动2,000,000

贷：公允价值变动损益2,000,0002023/1/952第二节投资性房地产例.万科公司2023/1/953四、投资性房地产的转换（一）非投资性房地产转换为投资性房地产（初始计量）

1、作为存货的房地产转换为投资性房地产

2、自用的房地产转换为投资性房地产（二）投资性房地产转换为非投资性房地产（后续计量）

1、投资性房地产转为存货

2、投资性房地产转为自用的房地产注意：此转换是针对房地产用途发生改变而言，而非计量模式的改变企业必须有确凿证据表明用途发生改变，才可作出相应的转换证据：1、董事会就改变房地产用途的正式书面决议

2、因用途改变而发生的实际状态上的改变第二节投资性房地产2023/1/953四、投资性房地产的转换（一）非投资性房地2023/1/954第二节投资性房地产投资性房地产转换日的确定

转换日指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括：投资性房地产开始自用，转换日是房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。作为存货的房地产改为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日。租赁期开始日指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。2023/1/954第二节投资性房地产投资性房地产转2023/1/955非投资性房地产与投资性房地产（成本模式计量）互换第二节投资性房地产2023/1/955非投资性房地产与投资性房地产（成本模式计2023/1/956“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户“累计折旧”或“累计摊销”账户“投资性房地产”账户“固定资产”或“无形资产”、“开发产品”、“存货跌价准备”“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”账户“投资性房地产减值准备”账户第二节投资性房地产2023/1/956“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户“累2023/1/957第二节投资性房地产非投资性房地产与投资性房地产（公允价值模式计量）互换2023/1/957第二节投资性房地产非投资性房地产与投2023/1/958转换日：1、租赁期开始日

2、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期投资性房地产以成本模式计量投资性房地产以公允价值模式计量借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品借：投资性房地产——成本存货跌价准备公允价值变动损益贷：开发产品资本公积——其他资产公积作为存货的房地产转换为投资性房地产转换日的公允价值小于账面价值转换日的公允价值大于账面价值该项资产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益第二节投资性房地产2023/1/958转换日：1、租赁期开始日投资性房地产以成转换日：1、租赁期开始日

2、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期以成本模式计量以公允价值模式计量借：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定（无形）资产减值准备贷：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备借：投资性房地产——成本累计折旧/累计摊销固定（无形）资产减值准备公允价值变动损益贷：固定资产/无形资产资本公积——其他资产公积作为自用的房地产转换为投资性房地产转换日的公允价值小于账面价值转换日的公允价值大于账面价值该项资产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益第二节投资性房地产转换日：1、租赁期开始日以成本模式计量以公允价值模式计量借：

2008年6月1日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的写字楼一幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为7月1日，租期5年。写字楼原价5,000万元，已计提折旧1,000万元。该写字楼的公允价值为4,800元。请作出该开发公司将出租的写字楼分别按成本模式计量和公允价值计量模式计量的账务处理。1、以成本模式计量2、以公允价值模式计量借：投资性房地产5,000借：投资性房地产——成本4,800

累计折旧1,000累计折旧1,000

贷：固定资产5,000贷：固定资产5,000投资性房地产累计折旧1,000资本公积——其他资本公积800第二节投资性房地产例2008年6月1日，某房转换日：租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售以成本模式计量的投资性房地产的转换以公允价值模式计量的投资性房地产的转换借：开发产品

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产借：开发产品

或投资性房地产——公允价值变动

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

借或贷：公允价值变动损益投资性房地产转换为存货转换日，该项资产的公允价值和账面价值的差额第二节投资性房地产转换日：租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明例

甲地产经营开发企业将其开发的的部分写字楼用于对外经营租赁。20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5,800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量,原账面价值为5,600万元,其中,成本为5,000万元,公允价值变动为增值600万元。假设不考虑税费。借：开发产品 58,000,000

贷：投资性房地产——成本 50,000,000

——公允价值变动6,000,000 公允价值变动损益 2,000,000第二节投资性房地产例甲地产经营开发企业将其开发的的部分转换日：房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期以成本模式计量的投资性房地产的转换以公允价值模式计量的投资性房地产的转换借：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定（无形）资产减值准备借：固定资产/无形资产或投资性房地产——公允价值变动贷：投资性房地产——成本——公允价值变动借或贷：公允价值变动损益投资性房地产转换为自用房地产转换日，该项资产的公允价值和账面价值的差额第二节投资性房地产转换日：房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产产品、提2023/1/964第二节投资性房地产例.甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3,765万元，其中原价5,000万元，累计已提折旧1,235万元。假设甲企业采用成本计量模式。

借：固定资产50,000,000

投资性房地产累计折旧12,350,000

贷：投资性房地产50,000,000

累计折旧12,350,0002023/1/964第二节投资性房地产例.甲企业将例

2008年6月1日，某房地产开发公司将其出租的写字楼一幢收回，作为办公用房。写字楼按公允价值计量模式计量，收回日写字楼的公允价值为4,800万元，预计尚有使用年限6年，无残值。写字楼原账面价值为4,500万元，其中，成本为4,000万元，公允价值变动为增值500万元。假设不考虑税费。借：固定资产4,800贷：投资性房地产——成本4,000

——公允价值变动500公允价值变动损益300第二节投资性房地产例2008年6月1日，某房地产开发公2023/1/966第二节投资性房地产五、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应终止确认该项投资性房地产。

处置方式：对外出售或转让；由于使用而不断磨损直到最终报废，或由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损；因非货币性交易等而减少投资性房地产。

账务处理：出售、转让、报废投资性房地产或发生投资性房地产毁损应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。2023/1/966第二节投资性房地产五、投资性房地以成本模式计量的处置以公允价值模式计量的处置1、取得收入：借：银行存款贷：其他业务收入1、取得收入2、计算税金

同左2、计算税金：借：营业税金及附加贷：应交税费——应交营业税3、结转成本：借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本（或借）投资性房地产——公允价值变动3、结转成本：借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产4、结转公允价值变动损益借或贷：公允价值变动损益贷或借：其他业务成本5、转出资本公积借：资本公积—其他资本公积贷：其他业务成本第二节投资性房地产以成本模式计量的处置以公允价值模式计量的处置1、取得收入：12023/1/968第二节投资性房地产例.A公司将其出租的办公楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，A公司将该栋办公楼出售给B公司，合同价款为8,000万元，B公司已用银行存款付清。出售时，该栋办公楼的成本为5,000万元，已计提折旧2,000万元。

借：银行存款80,000,000

贷：其他业务收入80,000,000

借：其他业务成本30,000,000

投资性房地产累计折旧20,000,000

贷：投资性房地产50,000,0002023/1/968第二节投资性房地产例.A公司将2023/1/969第二节投资性房地产例.甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁到郊区。2009年3月，管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整后，持有以备增值后转让。土地使用权的账面余额为3,000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。2012年3月，甲企业将原厂区出售，取得转让收入4,000万元。假设不考虑相关税费。

1、转换日：

借：投资性房地产30,000,000

累计摊销9,000,000

贷：无形资产30,000,000

投资性房地产累计摊销9,000,0002023/1/969第二节投资性房地产例.甲企业为2023/1/970第二节投资性房地产

2、计提摊销(假设按年摊销)：

借：其他业务成本525,000

贷：投资性房地产累计摊销525,000

3、出售时：

借：银行存款40,000,000

贷：其他业务收入40,000,000

借：其他业务成本19,425,000

投资性房地产累计摊销10,575,000

贷：投资性房地产30,000,0002023/1/970第二节投资性房地产2、计提摊销(2023/1/971第二节投资性房地产例.A为一家房地产开发企业，2011年3月10日，A企业与B企业签订了租赁协议，将其开发的一栋办公楼出租给B企业使用。租赁期开始日为2011年4月15日。2011年4月15日，该办公楼的账面余额5,000万元，公允价值为6,000万元。2011年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为6,200万元。2012年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以7,500万元出售，款项已收讫。A企业采用公允价值模式计量。

1、2011年4月15日，存货转换为投资性房地产

借：投资性房地产——成本60,000,000

贷：开发产品50,000,000

资本公积——其他资本公积10,000,0002、2011年12月31日，公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动2,000,000

贷：公允价值变动损益2,000,0002023/1/971第二节投资性房地产例.A为一家2023/1/972第二节投资性房地产

3、2012年6月，出售投资性房地产

借：银行存款75,000,000

贷：其他业务收入75,000,000

借：其他业务成本62,000,000

贷：投资性房地产——成本60,000,000

——公允价值变动2,000,000

同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入

借：公允价值变动损益2,000,000

贷：其他业务收入2,000,000

同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借：资本公积——其他资本公积10,000,000

贷：其他业务收入10,000,0002023/1/972第二节投资性房地产3、2012年2023/1/973第二节投资性房地产

六、投资性房地产的报表列示以成本模式计量的投资性房地产的列示以公允价值模式计量的投资性房地产的列示2023/1/973第二节投资性房地产六、投资性房742023/1/9财务会计学课件第七章无形资产和投资性房地产12023/1/9财务会计学课件第七章无形资产和投2023/1/975第七章无形资产等本章学习要求理解无形资产的性质、分类和内容熟练掌握无形资产和投资性房地产的核算。2023/1/92第七章无形资产等本章学习要求2023/1/976第一节无形资产2023/1/93第一节无形资产2023/1/977第一节无形资产一、无形资产的性质

（一）定义：指企业拥有或控制的没有实物形态,且为企业带来多少经济利益具有较大不确定性的可辨认经济资源。

（二）特点：

1、无实体性

2、可辨认性

3、不确定性

4、长期性2023/1/94第一节无形资产一、无形资产的性质2023/1/978第一节无形资产

1、无实体性强调无形资产没有实物形态。这主要是相对于固定资产等具有实物形态的资产而言的。

注意：没有实物形态并不是无形资产独有的特性，其他许多资产也不具有实物形态，如应收账款、对外投资等。

2、可辨认性

强调无形资产能从企业中分离或划分出来，并能单独或与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或交换。这主要是相对于商誉等不可辨认经济资源而言的。2023/1/95第一节无形资产1、无实体性2023/1/979第一节无形资产

3、不确定性强调无形资产能为企业带来的未来经济利益具有较大的不确定性。这主要是相对于长期投资等既没有实物形态又能在较长时期内供企业使用的资产而言的。

4、长期性强调无形资产应能在较长时期内供企业使用，一般应在1年以上。这主要是相对于应收账款等没有实物形态的流动资产而言的。

注意：能在较长时期内供企业使用也不是无形资产的独有特征，其他许多资产也能在较长时期内供企业使用，如长期投资等。2023/1/96第一节无形资产3、不确定性2023/1/980第一节无形资产二、无形资产的分类

按照不同的标准，无形资产可以分为不同的类别，主要有以下三种分类标准：（一）按经济内容分类（二）按来源途径分类（三）按经济寿命期限分类2023/1/97第一节无形资产二、无形资产的分类2023/1/981第一节无形资产

（一）按经济内容分类

1、专利权

2、非专利技术

3、商标权

4、著作权

5、土地使用权

6、特许权2023/1/98第一节无形资产（一）按经济内容分类2023/1/982国家专利主管机关依法授予发明创造专利申请人对其发明创造在法定期限内所享有的专有权利企业在某一地区经营或销售某种特定商品的权利或是一家企业接受另一家企业使用其商标、商号、技术秘密等的权利由政府机构授权企业间依照签订的合同作者对其创作的文学、科学和艺术作品依法享有的某些特殊权利专门在某类指定的商品或产品上使用特定的名称或图案的权利国家准许某企业在一定期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权利不为外界所知，在生产经营活动中已采用了的，不享有法律保护的，可以带来经济效益的各种技术和诀窍第一节无形资产2023/1/99国家专利主管机关依法授予发明创造专利申请人2023/1/983第一节无形资产专利权种类：一般包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权等。特点：受法律保护。非专利技术种类：包括先进的生产经验、先进的技术设计资料以及先进的原料配方等。特点：不需到有关管理机关注册登记，不受法律保护，只靠少数技术持有者采用保密方式维持其独占性；没有固定的有效期。商标权特点：商标经商标管理机关核准后，成为注册商标，受法律保护。2023/1/910第一节无形资产专利权2023/1/984第一节无形资产著作权特点：受法律保护，未经著作权所有者许可或转让，他人不得占有和行使。土地使用权特点：在我国，土地归国家所有，任何单位或个人只能拥有土地使用权，没有土地所有权。特许权特点：可以是政府授予的，也可以是某单位或个人授予的。2023/1/911第一节无形资产著作权2023/1/985第一节无形资产

（二）按来源途径分类

外来无形资产，指企业用货币资金或可变现资产从国内外科研单位及其他企业购进的无形资产以及接受投资或接受捐赠形成的无形资产。

自创无形资产，指企业自行开发、研制的无形资产。2023/1/912第一节无形资产（二）按来源途径分类2023/1/986第一节无形资产

（三）按经济寿命期限分类

期限确定的无形资产，指在有关法律中规定有最长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著作权、土地使用权和特许权等。这些无形资产，在法律规定的有效期限内受法律保护；有效期满时，如果企业未继续办理有关手续，将不再受法律保护。

期限不确定的无形资产，指没有相应法律规定其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形资产，如非专利技术。这些无形资产的经济寿命取决于技术进步的快慢以及技术保密工作的好坏等因素。当新的可替代技术成果出现时，旧的非专利技术自然贬值；当技术不再是秘密时，也就无价值可言。2023/1/913第一节无形资产（三）按经济寿命期限2023/1/987第一节无形资产三、无形资产的取得

（一）企业取得无形资产的确认条件：

1、符合无形资产的定义；

2、其产生的经济利益很可能流入企业；

3、其成本能够可靠地计量。

（二）企业取得无形资产的主要形式：

1、购入

2、自行研究开发2023/1/914第一节无形资产三、无形资产的取得2023/1/988自行研究开发无形资产时所发生的各项费用先计入该账户，分类为资本化支出和费用化支出类似于“累计折旧”账户，是无形资产在寿命期内计提的摊销第一节无形资产账户设置：“无形资产”“累计摊销”“研发支出”2023/1/915自行研究开发无形资产时所发生的各项费用先2023/1/989研发支出无形资产银行存款等外购无形资产发生的研究与开发支出研发项目达到预定用途形成无形资产时对于符合资本化条件的开发支出（资本化支出）

管理费用研究支出及不符合资本化条件的开发支出（费用化支出）

账户设置第一节无形资产2023/1/916研发支出无形资产银行存款等外购无形资产发2023/1/990外购无形资产借：无形资产（买价、相关税费及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出）

贷：银行存款等自行开发无形资产不能够计入无形资产的：借：研发支出—费用化支出借：管理费用贷：银行存款等贷：研发费用—费用化支出能够计入无形资产的：借：研发支出—资本化支出

借：无形资产贷：银行存款等贷：研发支出—资本化支出第一节无形资产2023/1/917外购无形资产借：无形资产（买价、相关税费2023/1/991第一节无形资产注意：企业通过外购方式取得的土地使用权，不论是否用于房屋建筑物的构建，能单独确认的，应单独确认为无形资产，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧；不能单独确认的，应计入房屋建筑物等成本。房地产开发企业购入用于建造对外出售房屋建筑物的土地使用权，应计入房屋建筑物等存货成本，不确认为无形资产。如果无形资产是与其他资产一同购入的，则应依据所购入各项资产公允价值的相对比例，将总成本进行分配，以确定无形资产和其他资产的入账价值。2023/1/918第一节无形资产注意：2023/1/992第一节无形资产例.企业购入一新产品专利权，专利转让费及有关的手续费180,000元，以银行存款支付。

借：无形资产——专利权180,000

贷：银行存款180,0002023/1/919第一节无形资产例.企业购入一新2023/1/993第一节无形资产

2、自行研究开发的无形资产（1）两类支出的区分：企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。①研究指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。研究阶段的特点在于将来是否能够转入开发、开发后是否会形成无形资产等具有较大的不确定性。因此，企业研究阶段发生的支出，应予以费用化。②开发指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。企业在开发阶段发生的支出，同时满足下列条件的，应确认为无形资产：2023/1/920第一节无形资产2、自行研究开发的2023/1/994第一节无形资产

A、完成该无形资产以使其能使用或出售在技术上具有可行性；

B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

C、无形资产产生经济利益的方式，包括能证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；

D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产。

E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

注意：企业取得的仍处于研究阶段的无形资产，在取得后发生的支出也应按上述规定处理。无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，应将其所发生的研发支出全部费用化。2023/1/921第一节无形资产A、完成该无形资产2023/1/995第一节无形资产例.企业自行研制一项新材料，本月发生研究人员工资6,000元，消耗材料9,000元。

借：研发支出——费用化支出15,000

贷：应付职工薪酬6,000

原材料9,000

期末：

借：管理费用15,000

贷：研发支出——费用化支出15,000

例.新材料研究成功后，进入开发阶段，开发阶段发生的相关支出有：研究人员工资20,000元，消耗材料10,000元，用银行存款支付其他费用15,000元。

借：研发支出——资本化支出45,000

贷：原材料10,000

应付职工薪酬20,000

银行存款15,0002023/1/922第一节无形资产例.企业自行研制2023/1/996第一节无形资产例.企业研制出的新材料申请专利取得专利权，支付的注册费、律师费共60,000元。

借：研发支出——资本化支出60,000

贷：银行存款60,000

新材料达到预定用途形成无形资产时，

借：无形资产105,000

贷：研发支出——资本化支出105,0002023/1/923第一节无形资产例.企业研制出的2023/1/997第一节无形资产四、无形资产的摊销指将无形资产的入账价值在其预计使用年限内逐期转入费用的过程。2023/1/924第一节无形资产四、无形资产的摊销2023/1/998使用寿命有限的无形资产——摊销使用寿命估计估计使用寿命或构成使用寿命的产量摊销期间自可供使用时起至不再为无形资产时止摊销方法反映无形资产价值实现方式，一般采用直线法摊销（不绝对，可用其他方法）摊销金额成本－预计残值（－减值准备累计金额）（寿命有限的无形资产残值通常为零）账务处理摊销金额计入当期损益：借：管理费用（或其他业务支出）贷：累计摊销使用寿命不确定的无形资产——不摊销第一节无形资产2023/1/925使用寿命有限的无形资产——摊销使用寿命估2023/1/999第一节无形资产（一）无形资产的摊销期限企业应于取得无形资产时分析判断其使用寿命。如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计该使用寿命的年限或构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应视为使用寿命不确定的无形资产。

使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应在使用寿命内系统合理摊销。如果预计使用寿命超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，无形资产的摊销期限，一般按下列原则确定：2023/1/926第一节无形资产（一）无形资产的摊销2023/1/9100第一节无形资产合同规定了受益年限，而法律未规定有效年限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限；合同未规定受益年限，而法律规定了有效年限，摊销年限以法定有效年限为上限；合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限，摊销年限以受益年限与有效年限中较短者为上限。注意：使用寿命不确定的无形资产不应摊销。2023/1/927第一节无形资产合同规定了受益年限，而2023/1/9101第一节无形资产

（二）无形资产的摊销方法

1、无形资产的摊销方法有：平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等，具体采用哪种方法，应考虑与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式。无法可靠确定预期实现方式的，应采用平均年限法摊销。

2、无形资产的摊销金额：为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。使用寿命有限的无形资产，如果有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产，或可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在，则可以预计其净残值；否则，其残值应当视为零。2023/1/928第一节无形资产（二）无形资产的摊销2023/1/9102第一节无形资产例.企业为使自己的产品在国际市场上更具有竞争力，以1,200,000元价款购买一项专有技术(配方)，受益年限10年，本月开始摊销。

(1)购买时

借：无形资产1,200,000

贷：银行存款1,200,000

(2)各月摊销时

借：管理费用10,000

贷：累计摊销10,0002023/1/929第一节无形资产例.企业为使自己2023/1/9103第一节无形资产五、无形资产的出租

（一）定义：指将无形资产的使用权让渡给他人，企业仍保留对无形资产的所有权。

（二）账务处理：

1、企业出租无形资产取得收入时，

借：银行存款贷：其他业务收入

2、企业取得无形资产出租收入后，应缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加等。结转应缴纳的相关税费时，

借：营业税金及附加贷：应交税费

3、企业在出租无形资产的过程中，还可能支付律师费、咨询费等费用。支付这些费用时，

借：其他业务成本贷：银行存款2023/1/930第一节无形资产五、无形资产的出租2023/1/9104第一节无形资产

（三）出租后，无形资产价值的摊销方法：

1、全部计入其他业务成本，由取