2023年房地产行业市场展望（政策篇）

请务究所S05210900042023年房地产市场展望(政策篇)704982163271822/122/222/322/422/522/622/722/822/922/1022/1223/1中央经济工作会议提出“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工出“对于购买第一套住房的要大力支持；对于购买第二套住房的，解风险；多地市也宣布放宽限购限贷政策，促进居住消费。我们预计政策暖风会继续吹。相关报告《2023年房地产市场展望(需求篇)*夏磊》—《2023年房地产市场展望(供给篇)*夏磊》—《曙光乍现——2023年中国宏观经济政策展望*《房地产这十年——六普七普数据对比*夏磊》2-07-27《从新生儿数量看入学压力*夏磊》——2-07-222-07-062-06-23《再论房地产的八大行业价值*夏磊》——2-05-29《基建哪些领域会超预期增长？*夏磊》——2-05-26《稳增长的四大基建发力点*夏磊》——2-05-06——2022-03-22消费潜力。本轮需求端政策重点是优化限制政策，增加金融政策支持，提供税，解决好新老市民、青房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才房问题；鼓励加大保障性租赁加消费信贷，支持住房改善等不合时宜的行政限制政策行政层面，当前已出台政策包括：低能级城市取消限购、限价，高能级城市结合民生政策松限购，对高品质住宅提升限价标准。未来的政策空间预计主要是：逐步取消已过时宜的行政限制政策，助力解决新市民、青年人等住房问题。具体来讲，一是可能进一步放宽行政限制措施(部分城市取消、部分城市区域优化)。截至2022年及范围还可以更广。二证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2——2022-03-13《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》——2022-03-07《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何*《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何*夏《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何*夏022-02-08《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31《预售资金如何才能良性循环*夏磊》——1-12-201-12-17《中央经济工作会议的六大政策内涵*夏磊》—《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？*夏《房地产市场下行，地方政府怎么办？*夏磊》9《房地产税征收会有什么影响？——首批房产税——2021-10-101-09-232、金融降利率降首付，调整首套房认定标准金融层面，当前已经出台的政策包括：下调房贷利率，部分城市降低首付比例，调整首套房认定标准。未来的政策空间或包括：利率进一步下调，降首付、调整认房认贷标准的城市进一步扩围。具体覆盖的城市范围进一步扩大。当前，多数城市房贷利率加点仍比较高。目前只有少数城市突破利率下限，我们预计剩余城市利率还有标准仍有调整空间。目前，部分城录，二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。3、个税、增值税、契税、土增税税收优惠税收层面，当前出台的政策主要包括：阶段性换房个税返还、契税契税税率优惠、个人所得税减免、二手项目交易环节土增税减免。在不同城市落地。在东莞、沈阳、无锡等地，个人住房转让增值税免征年限，已由5年缩短至2年。宝鸡、广水、永州、瑞金、南通等城市，宣布给予购房售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。未来，我们预计税收政策会在更多城市扩围，二手项目交易环节的土地增值税等多个税种有望施行进一给端：扎实做好“三保”工作，推动行业并购重组。购、购商品房作为保障性租赁住房。供给端方面，中财办表示各地区和有关部门要扛起责任，扎实做好控的政策要持续抓好，2023年还将出台状况等。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分3质房企资产负债状况论坛年会上的主题演讲中特别强调，要密切关注房地产行业面临的房企资产负债表计划，继续支持房地展股权融资。随后，证监会在股权融资方面调整优化五项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。股权融资信号股份、金科股份、格力地产、迪马股企、民企、混合所有制均有参与；从融资目的来看，项目开发、偿还境内外债务、补充流动资金为主要用途，还有部分企业明确提出用来购买股权资产。定增不直接增加房企的负债规模，同时可为房企融资提供充足的渠道，有利于房地产资产负债表的改善，加大权益补充力度，进而改善行业的资产负债情况。未来可能会有更多优质房企通过定增来改善资产负债表状另一方面，以债券置换、权益置换负债以及资产出售等方式降低负券置换无需持有人会议，企业开展置换业务，向置换标的全体持有人发出置换要约，接受要约的持有人旧券变更为新券。选择风险事件发生前的债务置换，比风险事件发生后的债务展期等方式所产生的负面影响相对较小，有助于房使用。二是权益置换负债。房企的主游的相关企业，也包括银行、信托等会通过出售项目资产的方式降低负债，被出售的资产种类中，既有也有项目、股份等企业核心资产。2、国资在化解房地产市场风险上可发挥重要作用国资是房地产市场的重要力量，但受制于自身资产负债率的要求，目收并购。证监会放开定增，有助于3、金融支持再加力证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分4家信托纷纷开始接盘房企项目。中融信托接盘中南建设和龙光集团的一些项目；五矿信托接盘恒大和阳光城的一些项目；光大信托接盘恒大的两个项目；中信接盘佳兆业的一些项目。虽然诸多涉足房产的信托本就为相关项企而言，无疑是雪中送炭。未来或许会有更多的信托公司下场推进动4、政府收购商品房作为保障性租赁住房上一轮市场刺激，主要源于三四线城市的棚户区改造。今后，政府方政府直接回购或鼓励房在市场承压的环境下，地方政府收购商品房首先能够实现快速去库；其次可以稳房价，帮助房企回笼资证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分5：预计行政、金融、税收继续合理调整限制，着力扩大有效需求，释放消费潜力。 7 2、供给端：扎实做好“三保”工作，推动行业并购重组。 11 2.2、国资在化解房地产市场风险上可发挥重要作用 14 5 务必阅读正文后免责条款部分6名单 72年部分城市优化限购政策具体措施 8：分线样本城市房贷利率加点情况 9 表5：购房首付比例降至两成的部分城市名单 10年部分房企股权融资公告统计 12售资产情况 13表8：信托公司接盘房企项目部分情况 14 5请务必阅读正文后免责条款部分7住消费。我们预计政策暖风会继续吹。制，着力扩大有效需求，释放消费潜力。本轮需求端政策重点是优化限制政策，增加金融政策支持，提供税收优惠，进一步支持刚性和改善性住房消费，解决好新老市民、青年人等住房问题。善等消费。行政层面，当前已出台政策包括：低能级城市取消限购、限价，高能级城市结逐步取消已过时宜的行政限制政策，助力解决新市民、青年人等住房问题。具体来讲，一是可能进一步放宽行政限制措施(部分城市取消、部分城市区域优策市优化限购区域佛山等整限购数量放低购房门槛长沙相城区等请务必阅读正文后免责条款部分8取消限购政策哈尔滨、秦皇岛、东莞、武汉经开区、廊坊等措施市南市户籍家庭,限购区域内家庭住房总套数在两套及以下，有经取得济南户籍，其中至少1个未成年)，可在限购区域内增州庭取消社保要求。在杭州限购范围内购买二手住房的，对落户杭州未满5年的户籍家庭取消原“在购房之日前2年起已在杭州限购范围内连续缴购房之日前4年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”限制区域拥有城区域内购买新建商品住房的，执行大连户籍居民家庭购房政。坊地户籍对待；对“北三县”和环雄安新区周边县(市)等重点商品住房，须自商品房买卖合同(或房地产买卖合同)网签备证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分9建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上二手商品住房暂停实行限售政策。证券研究所调整首套房认定标准。未来的政策空间或包括：利率进一步下调，降首付、调整认房认贷标准的城市进一步扩围。具体来讲，一是利率或存在进一步下调空p房认定标准仍有调整空间。市pbppbpppppppppppp四线pppppppp究所pp0bp家庄pp0bppp0bp证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分10p0bppp0bppp0bppp0bp阳pp0bp桂林pp0bppp0bppp0bp阳pp0bppp0bppp0bppp0bppp-15bppp-15bppp-15bppp-15bpppppppp究所份市监利、孝感、大冶、随州、襄阳、宜昌、咸宁、黄冈、广水抚州、景德镇、宜春、瑞金、南昌、高安、上饶、新余、樟树、承德、石家庄、保定、廊坊、沧州、唐山、张家口肃中、内江、泸州、资阳、遂宁、雅安、成都、德阳疆诸暨、温州、江山、衢州、台州、丽水、湖州、绍兴南、亳州、潜山、滁州、淮南、池州、阜阳、安庆安阳、商丘阳、湘潭、益阳、邵阳州、合山德州、泰安汕尾、潮州、湛江证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分11福建洱所税收层面，当前出台的政策主要包括：阶段性换房个税返还、契税补贴。未来年。宝鸡、广水、永州、瑞金、南通等城市，宣布宣布自2022税等多个税种有望施行进一步的优惠政策。供给端政策重点是改善优质房企资产负债状况、国资鼓励收并购、金融支持再府收购商品房作为保障性租赁住房。后，证监会在股权融资方面调整优化五项措施，包括恢复涉房上市公司并购重号发出后，央国企、民企、混合所有制均有参与；从融资目的来看，项目开发、偿还境内来购买股权资产。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分12来可能会有更多优质房企通过定增来改善资产负债表状况。偿还境外债务、营运资金亿港元偿还境外债务、营运资金乐偿还境外债务、营运资金乐偿还债务、一般企业用途世茂股份金等偿还借款、一般营运资金湖中宝补充流动资金、偿债务等偿还债务、补充流动资金等位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前偿还债务、补充流动资金等金科股份补充流动资金、偿债务等务等福星股份资金偿还债务、补充流动资金资金资金股偿还债务、补充流动资金等偿还债务、补充流动资金等格力地产资金偿还债务、补充流动资金等城发展偿还境外债务、营运资金补充流动资金、偿债务等证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分13德信中国有债务及补充公司运营资金44.98％用于资本代建业务发展合景泰富港元现有债务的再融资及一般企业用途资金偿还债务、一般企业用途资金黄浦旧城改造项目、长租房项目等开发建设、补充流动资金、偿还债务等用途另一方面，以债券置换、权益置换负债以及资产出售等方式降低负债。具体来、股份等企业核心资产。业名称格祥生控股限公司1%股权集团世贸集团世茂集团北外滩开发建设有限公司3月股6月司股权及享有的分债权亿元团中心项目7月城发展元借款债权请务必阅读正文后免责条款部分14-团究所国资参与化解房地产市场风险创造了条件。三是金融机构接手合作项目。2022年以来多家信托纷纷开始接盘房企项目。中信托公司公司限公司矿信托杭州橙光置业矿信托团置业有限公司龙光骏德房地产开发有限公司矿信托佛山铂睿府和广深国际文旅城佳兆业沙湾国际乐园佳兆业佳兆业航运红树湾和金融科技中心产康桥地产宏智利通证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分15矿信托房地产券研究所企都出现在AMCAMCAMC挥重要作用，AMC困行动或将继续加速进行。上一轮市场刺激，主要源于三四线城市的棚户区改造。今后，政府购买商品房作为保障性租赁房将是重点。地方政府直接回购或鼓励国有企业回购商