房地产估价技术报告评审标准

基于《房地产估价报告评审标准》的

《房地产估价技术报告》

专题讲座房地产估价师继续教育高炳华

gaobhua@163.com华中师范大学经济学院MBA教育中心教授博士住建部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员英国皇家特许测量师学会、香港产业测量师学会会员中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员1基于《房地产估价报告评审标准》的《房地产估价技术报告》专题讲座主要内容:估价技术报告的构成估价技术报告的评审标准和写作要求一、估价对象实物状况描述与分析二、估价对象权益状况描述与分析三、估价对象区域状况描述与分析四、市场背景描述与分析五、估价对象最高最佳利用分析六、估价方法适用性分析七、估价测算过程八、估价结果确定房地产估价师继续教育房地产估价报告评审标准中国房地产估价师与房地产经纪人学会2《房地产估价规范》(一)个别因素分析(二)区域因素分析(三)市场背景分析(四)最高最佳使用分析(五)估价方法选用(六)估价测算过程(七)估价结果确定房地产估价师继续教育《房地产估价技术报告》的构成《房地产估价报告评审标准(试行)》

(一)估价对象实物状况描述与分析(二)估价对象权益状况描述与分析(三)估价对象区域状况描述与分析(四)市场背景描述与分析(五)估价对象最高最佳利用分析(六)估价方法适用性分析(七)估价测算过程(八)估价结果确定√3房地产估价技术报告评审标准和写作要求

一、估价对象实物状况描述与分析(一)“实物状况描述与分析”的评审项目和评审标准1.“实物状况描述与分析”评审项目

(1)土地实物状况描述与分析

(2)建筑物实物状况描述与分析

2.“实物状况描述与分析”评审标准描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分)房地产估价师继续教育(二)“实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明1.“土地实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明(1)描述内容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。每缺少一项，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析针对性不强的，扣0.5～1分。

▲4一、估价对象实物状况描述与分析2.“建筑物实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明房地产估价师继续教育(1)描述内容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等。每缺少一项，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析针对性不强的，扣0.5～1分。

▲5一、估价对象实物状况描述与分析房地产估价师继续教育(三)“实物状况描述与分析”的写作要求1.“土地实物状况描述”的要求：完整、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：(1)土地的名称、用途、级类别的描述；(2)土地的面积、四至、形状状况的描述；(3)土地的、地势、地质水文状况的描述；(4)土地平整程度、开发程度状况的描述；(5)土地的规划限制条件等描述。62.“土地实物状况分析”的要求：客观、透彻、具有针对性。具体内容包括：(1)土地面积、形状不同对土地的利用及价值的影响分析；(2)基础设施完备程度不同对房地产价值的影响分析；(3)平整程度、地势、地质不同对房地产价值的影响分析；(4)土地的可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析；(5)临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析；(6)不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。▲一、估价对象实物状况描述与分析房地产估价师继续教育73.“建筑物实物状况描述”的要求：全面、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：(1)建筑物名称、规模、用途、层数、层高、建成时间的描述；(2)建筑结构、设施设备(水、电、气等)状况的描述；(3)建筑物装饰装修状况、档次的描述；(4)建筑物平面布置、空间布局、交通状况、功能效果方面的描述；(5)建筑物使用及维护状况、完损状况的描述；(6)室外公共配套设施完备程度状况等描述。▲房地产估价师继续教育一、估价对象实物状况描述与分析84.“建筑物实物状况分析”的要求：全面、客观、透彻、针对性强。具体内容包括：(1)结构类型不同对建筑物造价高低、利用效果及价值影响分析：如结构类型不同造价的关系，结构不同其耐久性、可改造性与价值的关系；(2)房屋设备档次与性能不同对建筑物功能与价值的关系;(3)平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析；(4)不同装饰装修风格、档次利用及价值影响分析；(5)维护使用状况（结构、装修、设备）现状分析；(6)物质折旧分析要与结构、装修、设备实际状况、寿命、价值比重紧密结合；(7)要进行功能折旧分析的尝试；(8)进行必要的外部性分析。一、估价对象实物状况描述与分析房地产估价师继续教育9(一一)““权权益益状状况况描描述述与与分分析析””评评审审标标准准描述述内内容容完完整整，，分分析析客客观观，，具具有有针针对对性性。。(3分分)(二二)““权权益益状状况况描描述述与与分分析析””的的扣扣分分项项目目分分值值及及说说明明(1)土土地地权权益益状状况况描描述述内内容容包包括括：：土土地地所所有有权权状状况况、、土土地地使使用用权权状状况况、、他他项项权权利利设设立立情情况况、、土土地地使使用用管管制制、、其其他他特特殊殊情情况况等等。。每每缺缺少少一一项项，，扣扣0.5分分。。(2)建筑筑物权权益状状况描描述内内容包包括：：房屋屋所有有权状状况、、他项项权利利设立立情况况、出出租或或者占占用情情况、、其他他特殊殊情况况等。。每缺缺少一一项，，扣0.5分。。(3)在建建工程程权益益状况况描述述内容容包括括：建建设用用地规规划许许可证证、建建设工工程规规划许许可证证、建建设工工程施施工许(4)缺少分析的，扣2分。(5)分析针对性不强的，扣0.5～1分。▲

房地产产估价价师继继续教教育二、估估价对对象权权益状状况描描述与与分析析10(三)““估价价对象象权益益状况况分析析”的的写作作要求求1.““估价价对象象权益益状况况分析析”的的总体体要求求：(1)结合合法律律与法法规、、规划划、合合同等等，分分析估估价对对象使使用的的合法法性；；(2)结合合估价价对象象法定定用途途、使使用年年限进进行价价值影影响分分析；；(3)权益益状况况不同同时，，估价价方法法运用用中的的分析析；(4)估价价目的的不同同（如如抵押押估价价），，权益益状况况对估估价结结果的的影响响分析析。二、估估价对对象权权益状状况描描述与与分析析房地产产估价价师继继续教教育112.““土地权权益状状况分分析””的具具体内内容包包括：：(1)土地地所有有权状状况价价值影影响分分析；；(2)土地地使用用权状状况价价值影影响分分析；；(3)土地地他项项权利利设立立情况况价值值影响响分析析；(4)土地地使用用管制制的价价值影影响分分析；；(5)其他他特殊殊情况况的价价值影影响分分析；；3.““建筑筑物权权益状状况分分析””的具具体内内容包包括：：(1)房屋屋所有有权状状况价价值影影响分分析；；(2)他项项权利利设立立情况况价值值影响响分析析；(3)出租租、占占用情情况及及其他他特殊殊情况况对价价值的的影响响分析析。二、估估价对对象权权益状状况描描述与与分析析房地产产估价价师继继续教教育12(一)“区区位状状况描描述与与分析析”评评审标标准描述内内容完完整，，分析析客观观，具具有针针对性性。(3分分)(二)“区区位状状况描描述与与分析析”的的扣分分项目目分值值及说说明(1)位置置状况况描述述内容容包括括：坐坐落、、方位位、与与重要要场所所（设设施））的距距离、、临街街（路路）状状况、、朝向向、楼楼层等等，每每缺少少一项项，扣扣0.5分分。(2)交通通状况况描述述内容(3)环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项，扣0.5分。(4)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣0.5分。(5)未分析区位状况优劣的，扣1分。(6)分析针对性不强的，扣1分。▲房地产产估价价师继继续教教育三、估估价对对象区区位状状况描描述与与分析析13(三)“区区位状状况描描述与与分析析”的的写作作要求求1.““估价价对象象区位位状况况分析析”的的总体体要求求：全面、、客观观、透透彻、、针对对性强强。具具体内内容包包括：：(1)区位位状况况各因因素的的分析析均应应有针针对性性；(2)区位位分析析要为为估价价方法法测算算做出出必要要的数数据判判断；；(3)区位位未来来变化化趋势势的分分析：：如经经济地地理位位置的的变化化、城城乡规规划对对估价价对象象位置置的影影响、、周边边建设设与改改造对对估价价对象象位置置的影影响；；(4)区位位状况分析析要与估价价对象外部部性分析加加以区别。。房地产估价价师继续教教育三、估价对对象区位状状况描述与与分析142.“估价价对象区位位状况分析析”的具体内容容包括：(1)位置置状况中坐坐落、方位位、距离、、朝向、楼楼层不同的的价值影响响分析；，，(2)不同同用途房地地产交通状状况对价值值的影响分分析；(3)周围围环境中自自然环境、、人文环境境、景观对对价值的影影响分析；；(4)外部部配套设施施中基础设设施、公共共服务设施施状况对价价值的影响响分析；(5)区位位状况的优优势和劣势势分析。优优势：优于于其他区域域的因素，，如教育、、生态、地地区文化特特色等。▲房地产估价价师继续教教育三、估价对对象区位状状况描述与与分析15四、市场背背景描述与与分析（一）“市市场背景描描述与分析析”的评审审标准描述内容完完整，分析析客观，定定性和定量量相结合，，具有针对对性。（3分）（二）“市市场背景描描述与分析析”的扣分分项目分值值及说明(1)描述述内容包括括：宏观经经济形势和和相关政策策简况、当当地房地产产市场总体体状况、当当地同类房房地产市场场状况，每每缺少一项项，扣1分分。(2)缺少少分析或者者分析结论论与描述不不符的，扣扣2分。(3)分析析针对性不不强，如分分析结论不不能为估价价测算及估估价参数取取值提供支支持的，扣扣1分。房地产估价价师继续教教育16四、市场背背景描述与与分析房地产估价价师继续教教育(三)“市场背背景描述与与分析”的的写作要求求1.“房地地产市场背背景描述””的写作要要求(1)宏观观房地产市市场、当地地整体房地地产市场及及相关影响响因素的描描述要简明明、准确；；(2)本地地本类房地地产及细分分的房地产产市场的过过去、现在在和未来状状况描述要要具体、明明确；(3)国家家及本地宏宏观经济政政策因素描描述要抓住住重点，与与当地情况况结合紧密密；(4)要利利用文字、、数据、图图表说明房房地产市场场的现状、、存在问题题、原因与与走势。▲17四、市场背背景描述与与分析房地产估价价师继续教教育2.“国家家和本地房房地产市场场宏观分析析”的写作作要求(1)国家家和本地房房地产市场场宏观分析析中要以供供需规模是是否基本均均衡、供给给结构是否否基本合理理、价格是是否基本稳稳定为主线线进行;(2)国家家和本地房房地产市场场宏观分析析中有关房房地产市场场分析、相相关参数取取值、估价价参数取值值要有客观观具体的市市场数据作作为支撑。。18以住住宅宅为为例例：：(1)全全国国1年年来来住住房房价价格格的的变变化化状状况况：：包括括新新建建商商品品住住宅宅市市场场价价格格、、二二手手房房住住宅宅价价格格、、经经济济适适用用房房价价格格的的同(2)影响全国住房价格变化的相关因素：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；。。。房地地产产估估价价师师继继续续教教育育四、、市市场场背背景景描描述述与与分分析析19四、市场背景景描述与分析析房地产估价师师继续教育(3)当地1年来住房价价格的变化状状况：包括新建商品品住宅价格、、二手房价格格、经济适用用房价的同比比价格指数或或环比价格指指数；(4)影响当当地住房价格格变化的相关关因素：当地GDP增增长、重大发203.“本地本本类房地产状状况描述与分分析(过去、、现在和未来来)”的写作作要求本地本类房地地产的细分市市场状况，是是市场分析的的重点，应当当利用权威性性数据和准确确的文字进行行描述。以普通商品住住宅为例：(1)本地本本类房地产市市场价格描述述。新建普通住宅宅不同月、季季、年均价，，同比价格指指数、环比价价格指数，不不同行政区域域普通住宅价价格情况与变变化状况，估估价对象所在在区片普通住住宅价格变化化状况、热点点楼盘价格变变化状况，其其他类型住宅宅价格变化等等；二手房价价格变化、住住房出租价格格变化、租售售价格之间关关系等；…房地产估价师师继续教育四、市场背景景描述与分析析21四、市场背景景描述与分析析房地产估价师师继续教育(2)本地本本类住宅市场场供给分析。。本地本类房地地产近期住宅宅用地土地供供应情况，本本地本类房屋屋本年度施工工面积、本年年度开工面积积、本年度竣竣工面积、空空置面积，应应有图表与具具体数据。(3)本类房房地产市场需需求分析。所在城市人均均居住水平的的提高增加的的需求；住房房投资增加的的需求；收入入水平的提高高增加的需求求；城市化水水平快速发展展增加的需求求；拆迁房屋屋增加的被动动需求；旧危危房淘汰增加加的需求；年年轻人结婚增增加的需求；；外地人购房房增加的需求求；存量住宅宅转换其他用用途房屋增加加的需求；住住宅成套率的的提高形成的的需求等。(4)住房空空置情况。住宅空置的类类型、住宅空空置率分析。。▲22房地产估价师师继续教育四、市场背景景描述与分析析4.国家及本本地社会、经经济发展、政政策因素描述述与分析(1)重大发发展战略实施施、经济结构构调整或重大大基础设施项项目建设等对对房价的影响响。如：新设设立经济技术术开发区、保保税区、贸易易区、高新园园区、新兴工工业区；新建建高铁快线、、跨海遂道、、跨海或跨江江大桥、地铁铁、高速路等等；(2)金融政政策对房价影影响：如货币币政策调整、、利率变化等等；(3)税收政政策对房价影影响：如营业业税、所得税税、契税变化化对销售量、、价格的影响响；(4)土地政政策对房价影影响：一次性性土地面积的的限制、地价价款的限制、、土地开发利利用期限的限限制等；(5)住房保保障政策变化化对房价的影影响。▲23房地产估价师师继续教育四、市场背景景描述与分析析5.未来变化化趋势分析(1)市场供供给与需求的的未来变化趋趋势分析；(2)居民收收入未来变化化趋势分析；；(3)投资与与消费理念变变化趋势分析析；(4)房地产产市场结构变变化对房地产产价格的影响响分析；(5)未来社社会、经济发发展对房地产产市场的影响响分析。24(一)“最高最佳佳利用分析””的评审标准准分析内容完整整，具有针对对性，结论正正确。（3分分）(二)“最高高最佳利用分分析”的扣分分项目分值及及说明(1)分析内内容包括：合合法性、技术术可能性、经经济可行性、、最高最佳利利用方式。每每缺少一项，，扣1分。(2)分析针针对性不强的的，扣1～2分。(3)分析结结论错误的，，扣3分。▲房地产估价师师继续教育五、最高最佳佳利用分析25五、最高最佳佳利用分析房地产估价师师继续教育(三)“最高高最佳利用分分析”的写作作要求1.合法性分分析(1)合法性性分析的内容容估价对象的最最高最佳利用用在法律法规规、产权、城城市规划、合合同约定等方方面的合法性性。(2)合法性性分析方法与与思路合法性要求下下用途、年限限、规模的正正常使用方式式；合法性前提下下最高最佳利利用的潜力与与可能性；合法性范围内内可争取的最最高最佳利用用方式与程度度。▲26五、最高最佳佳利用分析房地产估价师师继续教育2.技术可能能性分析(1)规划设设计方案合理理性分析要求依据规划划文件和控制制性详细规划划进行分析。。具体包括：：①房屋按用途途与总平面布布置的合理性性；②红线区域内内道路交通与与绿化安排，，主要出入口口；③建筑群与公公用设施的合合理组合；④整体风格：：造型、色泽泽、线条、体体量、质地等等；⑤区域内建筑筑与周边环境境的协调性。。▲27五、最高最佳佳利用分析2.技术可能能性分析（续续1）(2)房屋结结构体系的安安全性分析①结构型式的的选用；②钢筋混凝土土现浇与预制制的区别；(3)建筑平平面设计的适适用性分析①不同用途建建筑物的平面面布局、平面面尺寸的合理理性；②有些功能的的房屋所在楼楼层的合理性性；③商业零售项项目在很大程程度上取决于于业态、位置置、规模等安安排；④工业业项目目在很很大程程度上上取决决于工工艺流流程、、原材材料与与产品品的专专业运运输、、企业业间协协作；；⑤各类类房屋屋室内内平面面的交交通合合理性性，如如人流流组织织、物物流安安排，，要按按最不不利状状况考考虑。。房地产产估价价师继继续教教育282.技技术可可能性性分(4)建筑立面设计房屋用途性质决定建筑物的色调、风格与审美要求。(5)建材与设备的选用①满足功能要求；②技术要求：满足安全、适用、节水、节材、环保不污染、耐久等。③保温隔热效果要求。(6)施工适用技术依据国家、地方规定进行规范施工技术和流程。▲五、最最高最最佳利利用分分析房地产产估价价师继继续教教育293.估估价对对象利利用估价对象利用前提一般分为四种情况进行分析。(1)保持现状前提保持现状前提的基本判断：估价中经分析认为估价对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。即：估价对象不改变用途、不扩大规模、不装修、不改造，按现有状况继续使用。保持现状前提的价值量判断：房地产现状价值≥推倒重建时的新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－建造新建筑物费用－建造期间经济损失▲五、最最高最最佳利利用分分析房地产产估价价师继继续教教育30五、最最高最最佳利利用分分析保持现现状利利用前前提与与房地地产的的基本本类型型：①新投投入使使用的的房地地产。。由于于是新新方案案、新新设计计、新新施工工、新新装修修，往往往功功能齐齐全、、室内内外环环境好好，而而应按按保持持现状状使用用为前前提；；②虽已已使用用多年年但在在近期期又重重新装装修的的房地地产。。装修修后能能达到到甚至至超过过原设设计的的效果果。③虽已已使用用多年年，但但实践践证明明现状状用途途与使使用方方式为为最有有利使使用，，因此此，应应按估估价对对象保保持现现状使使用为为前提提。如如老字字号店店、品品牌店店等。。▲房地产产估价价师继继续教教育31五、最最高最最佳利利用分分析保持现现状利利用前前提的的技术术可行行性分分析①规划划设计计方案案的合合理性性。如如：用用途与与总平平面布布置的的合理理性；；红线线区域域内道道路交交通与与绿化化安排排除；；建筑筑群与与公用用设施施合理理组合合；整整体风风格(人文文、生生态、、景观观)等等。②房屋屋结构构体系系的安安全性性。根根据用用途、、安全全、耐耐久性性选择择结构构型式式；根根据重重要程程度选选择结结构型型式；；结合合层数数、高高度、、跨度度、空空间尺尺寸选选择结结构型型式；；按抗抗震性性能要要求选选择结结构型型式。。▲房地产产估价价师继继续教教育32五、最最高最最佳利利用分分析③建筑筑平面面设计计的适适用性性。建建筑物物功能能与平平面布布置的的关系系(如如平面面交通通、各各类房房间安安排、、洁污污分区区等)；不不同用用途、、档次次、面面积、、层数数的房房屋的的平面面布置置；商商业零零售项项目在在很大大程度度上取取决于于业态态分布布位置置、规规模和和人流流的安安排；；工业业项目目在很很大程程度上上取决决于工工艺流流程、、原材材料与与产品品的专专业运运输、、企业业间协协作等等；各各类房房屋室室内平平面的的交通通合理理性(如人人、车车、物物流安安排等等)。。④建筑筑立面面设计计效果果。⑤建材材与设设备的的选用用。⑥工程程施工工的适适用技技术。。▲房地产产估价价师继继续教教育33五、最最高最最佳利利用分分析房地产产估价价师继继续教教育(2)装饰饰装修修改造造前提提装饰装装修改改造前前提的的基本本判断断：是指指将估估价对对象建建筑物物装饰饰装修修改造造，但但再不不转换换用途途利用用最为为有利利的情情形。。装饰装装修改改造为为前提提的房房地产产基本本类型型：①房屋屋原装装修折折旧年年限已已到，，且再再维修修已无无意义义；②虽使使用年年限不不长，，但近近期明明显感感觉原原装修修风格格、档档次、、型式式难以以达到到充分分使用用；③由于于施工工质量量不好好、功功能存存在一一定缺缺陷的的房地地产；；④规模模需要要适当当扩大大但不不需要要改变变用途途的房房地产产；⑤房屋屋使用用期限限已较较长，，档次次需要要提升升、风风格需需要转转换的的房地地产；；⑥已使使用多多年，，认为为未来来若能能取得得更大大效益益，只只有重重新进进行适适当改改造和和装修修改变变环境境的房房地产产。34五、最最高最最佳利利用分分析房地产产估价价师继继续教教育装饰装装修改改造前前提价价值量量判断断：估价对对象装装饰装装修改改造后后价值值增加加额≥≥估价价对象象装饰饰装修修改造造所需需费用用。装饰装修修改造前前提价值值量判断断公式：：[估价对对象装修修改造后后实现的的价值－－现状条条件下的的价值]≥[(1)装修改改造设计计费用＋＋(2)现有建建筑物装装修及设设备部分分拆除费费用＋(3)改造(包括扩扩建)工工程费用用＋(4)装饰饰装修工工程费用用＋(5)新设设备购置置安装费费用＋(6)扩扩建补地地价＋(7)工工程监理理费＋＋(8)工程造造价咨询询费用＋＋(9)招投标标费用＋＋(10)质检检费＋(11)环保监监测测评评费＋(12)业主管管理费用用＋（13）财财务费用用＋(14)装装修改造造期间经经营损失失]35五、最高高最佳利利用分析析(3)转转换用途途前提(既改用用途又重重新装修修，此类类较多)转换用途途前提价价值量判判断：估价对象象转换用用途后价价值增加加额≥估估价对象象转换用用途所需需费用价值量判判断进一一步展开开分析公公式：[估价对对象转换换用途后后实现的的价值－－现状条条件下的的价值]≥[(1)转转换用途途设计费费用＋(2)转转换用建建造工程程费用＋＋(3））转换用用途补地地价＋(4)转转换用途途设备家家具购置置费用＋＋(5)业主管管理费用用＋(6)转换换用途期期间经营营损失等等]。房地产估估价师继继续教育育36五、最高高最佳利利用分析析房地产估估价师继继续教育育需要转换换用途的的可能情情形:①原(设设计)用用途本来来不合理理，须改改变用途途；②城市经经济地理理位置已已发生变变化，应应改变用用途；③经济地地理位置置正在发发生变化化或经分分析认为为即将发发生变化化，故应应改变用用途；④通过分分析比较较，认为为取消现现用途改改为其它它用途更更有利的的情形。。37五、最高高最佳利利用分析析房地产估估价师继继续教育育(4)重重新利用用前提(属重新新建造，，是对土土地的重重新利用用)重新利用用前提的的基本判判断：估价对象象重新开开发再予予以使用用为最高高最佳时时，或按按现有状状况利用用价值较较低。重新利用用前提价价值量判判断公式式：估价对象象现有价价值≤[重新利利用完成成后实现现的价值值－拆除除现有建建筑物费费用－重重新建造造扩大建建筑面积积补地价价－重新新建造建建安费用用－重新新建造管管理费用用－重新新建造前前期费用用－重新新建造财财务费用用－税费费与利润润－重新新建造期期间经营营损失等等]此类型前前提在旧旧城市改改造的地地块中广广泛应用用38六、估价价方法适适用性分分析房地产估估价师继继续教育育(一)““估价方方法适用用性分析析”的评评审标准准逐一分析析各种估估价方法法是否适适用。估估价技术术路线表表述正确确、清晰晰。(3分)选用估价价方法的的具体要要求：逐一分析析市场法法、收益益法、成成本法、、设开发发法等是是否适用用。对理理论上不不适用的的，简述述理由；；对理论论上适用用但运用用条件不不具备的的，充分分说明理理由。结结合选用用的估价价方法，，清晰的的表述估估价路线线。▲39六、估价价方法适适用性分分析(二)““估价方方法适用用性分析析”的扣扣分项目目分值及及说明(1)分分析内容容包括：：各种估估价方法法的适用用性、估估价技术术路线。。每缺少少一项，，扣2分分。(2)估估价方法法选用错错误，或或者技术术路线表表述错误误的，扣扣3分。。(3)应应选用的的估价方方法未选选用的，，扣2分分。(4)已已选用的的估价方方法未简简述理由由的，扣扣1分。。(5)理理论上适适用而运运用的客客观条件件不具备备，未充充分说明明理由的的，扣1分。(6)理理论上不不适用的的估价方方法未简简述理由由的，扣扣0.5分。(7)技技术路线线表述不不清晰的的，扣0.5～～1分。。(8)与与估价结结果报告告中估价价方法选选用不一一致属不不合格内内容。▲房地产估估价师继继续教育育40六、估价价方法适适用性分分析(三)““估价方方法适用用性分析析”的写写作要求求1.说明明估价方方法选用用的主要要理由或或依据(1)要要根据估估价对象象的用途途或性质质、估价价目的、、估价规规范、估估价指导导意见、、估价技技术标准准、当地地房地产产市场状状况等依依据选用用估价方方法。(2)已已选用的的各估价价方法的的理由描描述要充充分.。。(3)说说明已选选用各估估价方法法的主要要步骤及及主要计计算公式式。(4)未未选用的的估价方方法要简简述理由由。房地产估估价师继继续教育育412.估价价方法选选用的主主要理由由(1)《《房地产产估价规规范》规规定①根据已已明确的的估价目目的，若若估价对对象适宜宜采用多多种估价价方法进进行估价价，应同同时采用用多种估估价方法法进行估估价，不不得随意意取舍；；若必须须取舍，，应在估估价报告告中予以以说明并并陈述理理由。[5.1.3]②有条件件选用市市场比较较法进行行估价的的，应以以市场比比较法为为主要的的估价方方法。[5.1.4]③收益性性房地产产的估价价，应选选用收益益法作为为其中的的一种估估价方法法。[5.1.5]④具有投投资开发发或再开开发潜力力的房地地产的估估价，应应选用假假设开发发法作为为其中的的一种估估价方法法。[5.1.6]⑤在无市市场依据据或市场场依据不不充分而而不宜采采用市场场比较法法、收益益法、假假设开发发法进行行估价的的情况下下，可采采用成本本法作为为主要的的估价方方法。[5.1.7]六、估价方方法适用用性分析析房地产估价师师继续教育42六、估价方法法适用性分析析(2)《房地地产抵押估价价指导意见》》规定第十五条规定定：“应当保持必必要的谨慎””采用“市场场比较法”、、“成本法””、“收益法法”和“假设设开发法”进进行估价。第十六条规定定：“估价对象的的土地使用权权是以划拨方方式取得的，，应当选择下下列方式之一一评估其抵押押价值：(一一)直接评估估在划拨土地地使用权下的的市场价值；；(二)评估估假设在出让让土地使用权权下的市场价价值，然后扣扣除划拨土地地使用权应缴缴纳的土地使使用权出让金金或者相当于于土地使用权权出让金的价价款。”(3)《城市市房屋拆迁估估价指导意见见》规定第十六条规定定：拆迁估价一般般应当采用市市场比较法。。不具备采用用市场比较法法条件的，可可以采用其他他估价方法，，并在估价报报告中充分说说明原因。房地产估价师师继续教育43七、估价测算算过程(一)“估价价测算过程””的评审标准准数据来源依据据充分，参数数选取客观、、合理，理论论表述与实际际应用有说服服力；有必要要的分析和过过程；计算过过程完整、严严谨、正确。。（30分分）(二)“估价价方法适用性性分析”的扣扣分项目分值值及说明(1)按照相相应的估价方方法评审标准准进行评审。。[后述](2)理论上上适用的估价价方法未选用用且未充分说说明理由的，，该估价方法法的得分为零零分。(3)应当选选用两种以上上估价方法估估价的，先分分别评定各种种估价方法测测算过程的得得分，然后以以其简单算术术平均数为估估价测算过程程的得分。(4)估价方方法运用严重重错误，包括括计算公式选选用、测算过过程、计算结结果严重错误误，属于不合合格内容。房地产估价师师继续教育44(一)“估价价结果确定””的评审标准准估价结果确定定方式恰当、、理由充分。。（2分）(二)“估价价结果确定””的扣分项目目分值及说明明(1)各种估估价方法测算算结果权重确确定不恰当的的，扣2分。。(2)未说明明权重确定理理由或者理由由不充分的，，扣1分。(3)估价结结果与致估价价委托人函或或者估价结果果报告中的不不一致的，估估价结果不合合理偏高或者者偏低的，属属于不合格内内容。八、估价结果果确定房地产估价师师继续教育45房地产估价师师继续教育补充：抵押估估价的特殊要要求(一)《房地地产估价报告告评审标准(试行)》中中的“抵押押估价的特殊殊要求”（本本项标准分20分）第四条(定量量评审内容)规定:“估价报告定定量评审项目目，分为一般般项目和特殊殊项目。”……特殊项目目是指特定估估价目的的估估价报告应当当具有的独特特组成要素或或者应当予以以描述、分析析的独特内容容。其中，房房地产抵押估估价报告的特特殊项目分为为6个分项：：(1)估价价假设和限制制条件的特殊殊要求；(2)估价原则则的特殊要求求；(3)估估价结果披露露的特殊要求求；(4)估估价对象变现现能力分析；；(5)相关关风险提示；；(6)附件件的特殊要求求。46房地产估价师师继续教育补充：抵押估价的特特殊要求(二)房地产产抵押估价特特殊项目评审审标准1.估价假设设和限制条件件(本项标准准分1分)(1)评审标标准:估价时点与实实地查勘日期期不一致时，，应在假设限限制条件中进进行假设说明明。(2)评审扣扣分项目分值值及说明：估价时点与实实地查勘日期期不一致时，，未在假设限限制条件中进进行假设说明明的，扣1分分。[说明]估价时点与实实地查勘日期期不一致时，，两者的状况况会发生变化化而产生差异异，只是差异异程度的大小小不同。但有有可能在没有有突发事故或或不可抗力且且时间相隔较较近时，状况况保持基本一一致。因因此，在估估价的假设限限制条件中应应说明因相隔隔时间长短或或其他原因有有无差异及差差异有多大，，并说明现场场查勘主客观观局限性的影影响。47房地产估价师师继续教育补充：抵押估价的特特殊要求2.估价原则则(本项标准准分1分)(1)评审要要求：列明遵循谨慎慎原则，即须须在结果报告告中列明该原原则名称，并并表述其简要要定义。(2)评审扣扣分项目分值值与说明：报告中未表述述谨慎原则（（结果报告））及其简要定定义的，扣1分。[说明]谨慎原则应在在估价方法(市场比较法法、成本法、、收益法、假假设开发法））的运用和数数据确定上体体现出来(见见《房地产抵抵押估价指导导意见》第十十五条）。48房地产估价师师继续教育补充：抵押估价的特特殊要求3.估价结果果披露(本项项标准分2分分)(1)评审要要求：要素披露完整整；(2)评审扣扣分项目分值值与说明：假定未设立法法定优先受偿偿权利下的市市场价值、房房地产估价师师知悉的各项项法定优先受受偿款以及抵抵押价值，每每缺少一项扣扣1分。[说明]①未设立法定定优先受偿权权利下的市场场价值是一个个完全产权概概念的公开市市场价值；②知悉法定优优先受偿款项项要结合查询询过程、措施施、结果(查查询证明)进进行说明；③抵押价值的的确定。49房地产估价师师继续教育补充：抵押估估价的特殊要要求4.估价对象象变现能力分分析(本项标标准分8分)(1)评审要要求：变现能力分析析内容完整，，分析合理，，针对性强。。(2)评审扣扣分项目分值值与说明：①未进行通用用性、独立使使用性或者可可分割转让性性分析的，扣扣1～3分；；②未分析假定定在估价时点点拍卖或者变变卖时最可能能实现的价格格与估价结果果的差异程度度的，扣1分分；③未分析变现现时间长短的的，扣1分；；④未说明变现现费用、税金金的种类、数数额和清偿顺顺序的，扣1～3分；⑤变现能力分分析缺乏针对对性，或者分分析存在错误误的，扣1～～4分；50说明:①变现能力是是指假定在估估价时点实现现抵押权时,在没有过多多损失的条件件下,将抵押押房地产转换换为现金的可可能性。②要对抵押房房地产的通用用性(强弱)、独立使用用性、可分割割转让(可能能)性、变现现价格与评估估价值差异、、变现时间长长短、变现费费用种类、数数额和清偿顺顺序等进行分分析。③实现房地产产抵押权的具具体方式有：：折价、拍卖卖或者变卖以以及由人民法法院的强制拍拍卖抵押房地地产。▲房地产估价师师继续教育补充：抵押估价的特特殊要求51房地产估价师师继续教育补充：抵押估价特殊殊要求房地产的通用用性:通用性是指房房地产是否常常见、是否普普遍使用。一一般来讲，用用途专业化的的房地产则通通用性差，当当某种房地产产往往对应特特殊需求者，，因此其变现现能力也差。。抵押房地产的的通用性是指指其用途、功功能被市场所所接受的程度度。通用性好好，易被买者者接受，容易易变现。比如如：抵押房地地产是住宅类类：普通住宅宅易受房地产产购买者的青青睐易变现，，特别是小户户型住宅，往往往有着广泛泛的需求。独立使用性:独立使用性是是指建筑物能能够单独使用用而不受限制制，该特点是是由建筑物的的功能与特征征决定的。也就是说房地地产在使用的的过程中不受受影响、不受受干扰，能够够单独形成综综合使用效果果或独立形成成生产能力。。该类房地产产易变现。如如户型较小的的住宅、酒店店式公寓、写写字间、小店店铺等物业容容易变现。▲52补充：抵押估价的特特殊要求房地产估价师师继续教育可分割转让性性(或合并后后使用):可分割转让性性是指估价对对象房地产在在物理上、法法律上能否可可以分离开使使用的特征。。通过垂直或水水平分割能够够形成相对独独立空间的房房屋，出售容容易变现。如如：综合性大大楼、多层或或高层住宅楼楼可按其单元元或层、室、、户等可分割割的可能性较较大；而大户户型住宅、独独幢别墅可分分割性就较差差。房地产物理上上可分割转让让性是指建筑筑物在建筑结结构上能分割割独立使用的的特征。强调调空间相对独独立，由房屋屋的墙、柱、、梁、板等围围合的一个个个的“空间””，能够与外外界隔离而又又能独立的使使用。房地产法律上上的分割情况况较复杂，估估价分析中应应考虑：独立立建筑物的所所有权或土地地使用权、建建筑物的区分分所有权、房房地产的共同同所有权、房房地产的按份份共有等情况况。▲53房地产估价师师继续教育补充：抵押估价的特特殊要求估价时点拍卖卖或者变卖价价值差异分析析：要分析假定在在估价时点拍拍卖或者变卖卖时，估价对对象最可能实实现的价格与与评估的市场场价值的差异异程度。差异分析是基基于对影响抵抵押房地产变变现能力的基基础上作出的的判断。差异绝对值不不易确定，但但应分析发生生正负差的方方向，差异程程度用差异区区间来表述，，以及快速变变现的可能性性有多大。一般来说，易易于变现的抵抵押房地产，，其最可能实实现的价格为为评估的市场场价值的70%～90%；不不易于变现的为为50%～70%。54房地产估价师师继续教育补充：抵押估价的特特殊要求估计变现时间间的长短：变现时间的长长短应依市场场与估价对象象状况而定，，要分清按一一次性变现或或多次性分别别变现需要的的时间。变现时间长短短分析要根据据变现能力分分析和抵押物物处置所需时时间综合考虑虑后进行判断断。处置抵押房地地产的一般程程序为：起诉诉、审结、执执行申请、裁裁定、委托估估价、委托拍拍卖、执行款款分配等。变现时间的““长短”主要要是做出定性性分析，如““较长、较短短”；在不确确定因素较少少的情形下，，给出适当的的定量分析和和判断，如““三个月内、、半年内、一一年内”等。。55房地产估价价师继续教教育补充：抵押估价的的特殊要求求变现费用：：变现费用种种类包括诉诉讼、勘验验、鉴定、、估价、拍拍卖、仓储储、保管、、运输、律律师费用、、拍卖佣金金费用等。。诉讼费用。。案件受理费费、律师费费等。勘察、鉴定定、评估费费用。拍卖佣金费费用。成交价的2～5%，最高不超超过10%。申请执行费费用。包括案件执执行的差旅旅费等。抵押物的保保管运输费费用。处置期间利利息支出。。等等。变现税金的的种类：包括营业税税、城市建建设维护税税、教育费费附加、所所得税、印印花税、土土地增值税税等。56房地产估价价师继续教教育补充：抵押估价的的特殊要求求清偿顺序:(估价对象象性质、处处置方式不不同有所区区别)2001年年建设部《《城市房地地产抵押管管理办法》》第47条条规定，处处分抵押房房地产所得得金额依下下列顺序分分配:①支付处分分抵押房地地产的费用用；②扣除抵押押房地产应应缴纳的税税款；③偿还抵押押权人债权权本息及支支付的违约约金；④赔偿由债债务人违反反合同而对对抵押权人人造成的伤伤害；⑤剩余金额额交还抵押押人。57房地产估价价师继续教教育补充：抵押估价的的特殊要求求2000年年最高人民民法院关于于《适用<中华人民民共和国担担保法>若若干问题的的解释》第第74条规规定：“抵押物折折价或者拍拍卖、变卖卖所得价款款，当事人人没有约定定的，按照照实现抵押押权的费用用、主债权权的利息和和主债权的的顺序进行行清偿”。。第80条规规定：“在在抵押物灭灭失、毁损损或者被征征用（收））的情况下下，抵押权权人可以就就该抵押物物的保险金金、赔偿金金或者补偿偿金优先受受偿。”58房地产估价价师继续教教育补充：抵押估价的的特殊要求求在建工程中中，已交付付全部或大大部分购房房款的消费费者权利优优于承包人人工程价款款优先受偿偿权，承包包人工程价价款优先受受偿权又优优先于其他他抵押权和和债权。与抵押人和和抵押物相相关的欠缴缴税款和土土地使用权权出让金优优先于抵押押权。破产资产中中，2007年6月月1日以后后破产的，，房地产抵抵押权优先先于职工债债权；之前前破产的，，职工债权权优先于房房地产抵押押权。59变现能力分分析，要有有针对性(要求分析析过程要与与估价对象象、产权人人、相关当当事人紧密密结合)。。不同类型房房地产变现现能力分析析的重点内内容①居住房地产产变现能力力分析的重重点内容市场供求状状况；变现的方式式与时间限限制；权益状况：土地使用用权性质、、年限及限限制；区位状况：居住环境境、交通状状况、商服服配套、医医疗教育配配套、区域域未来规划划等；实物状况：面积、户户型、朝向向、楼层、、装修、建建成年代、、设备、停停车位、物物业管理等等。房地产估价价师继续教教育补充：抵押估价的的特殊要求求60②商业房地产产变现能力力分析的重重点内容同类型商业业物业的整整体经营状状况；区域内同类类型商业物物业的饱和和程度；区域内商业业物业的发发展潜力；；区域内现有有和未来商商业物业的的竞争态势势；该商业物业业的自身特特点和获利利能力：所处区域的的商业繁华华程度、物物业临街状状况、建筑筑规模、平平面布局、、装修档次次、商业配配套设施等等。房地产估价价师继续教教育补充：抵押估价的的特殊要求求61③办公房地产产(写字楼楼)变现能能力分析的的重点内容容区域商务配配套情况；如政府办办公机构、、银行、邮邮政等是否否有利于商商务活动的的进行。公共交通便便利程度与与停车位情情况；写字楼整体体规模及空空间布局是是否可灵活活分割；写字楼租售售情况及未未来发展趋趋势；写字楼的级级别，即楼内的的硬件设备备设施档次次、物业管管理水平、、承租企业业整体层次次等。房地产估价价师继续教教育补充：抵押估价的的特殊要求求62④工业房地产产变现能力力分析的重重点内容针对厂区房房地产整体体抵押：◆抵押物的通通用性。标标准厂房通通用性较好好，易变现现。◆厂区规模。。规模过大大，所需资资金量大，，难变现。。◆交通通达状状况。交通通条件好有有利于吸引引买家。针对厂区内内部分房地地产抵押：：◆除了关注厂区房地产产整体抵押押的内容外外，还有：：◆设定抵押的的部分房地地产是否具具有独立使使用性。如如果缺乏独独立使用性性，则难于于变现。房地产估价价师继续教教育补充：抵押估价的的特殊要求求63房地产估价价师继续教教育补充：抵押押估价的特特殊要求5.抵押估估价的风险险提示(本本项标准分分6分)(1)评审审要求：风险提示内内容完整，，分析合理理，具有针针对性。(2)评审审扣分项目目分值与说说明：①房地产抵抵押价值未未来下跌的的风险，对对预期可能能导致房地地产抵押价价值下跌的的因素进行行分析说明明；②评估续贷贷房地产的的抵押价值值时，对房房地产市场场已经发生生的变化予予以考虑说说明；③估价对象象状况和房房地产市场场状况因时时间变化对对房地产抵抵押价值可可能产生的的影响；④抵押期间间可能产生生的房地产产信贷风险险关注点；；⑤合理使用用评估价值值；⑥定期或者者在房地产产市场价格格变化较快快时对房地地产抵押价价值进行再再评估等。。每缺少一一项，扣1分。⑦风险提示示不具体或或者缺乏针针对性的，，扣2～4分。▲64[抵押风险险提示分析析说明]①关注房地地产抵押价价值未来下下跌的风险险。可能导致房房地产抵押押价值下跌跌的因素进进行分析。。导致房地产产抵押价值值(市场价价值)下跌跌的因素：：估价对象房房地产环境境因素恶化化或区位条条件恶化。。由于经济衰衰退或房地地产政策调调整，区域域范围内房房地产市场场价值整体体下跌。由于行政性性和公益性性拆迁形成成的拆迁风风险因素。。因债务原因因造成购买买人心理阴阴影和降价价暗示的心心理因素。。自然灾害和和人为使用用、维护不不当造成的的贬值。房地产估价价师继续教教育补充：抵押押估价的特特殊要求65[抵押风险险提示分析析说明]②评估续贷贷房地产的的抵押价值值时，应对对房地产市市场已经发发生的变化化进行分析析。原抵押评估估总值，贷贷出部分的的贷款额度度、期限，，已偿还比比重和具体体数额；近近期本地房房地产价格格的变化；；③估价对象象状况和房房地产市场场状况因时时间变化对对房地产抵抵押价值可可能产生的的影响。估价对象在在产权、物物质状况、、周边状况况变化对价价值的影响响；因时间间关系市场场变化对估估价对象价价值的影响响。房地产产估价价师继继续教教育补充：：抵押估估价的的特殊殊要求求66[抵押押风险险提示示分析析说明明]④抵押押期间间可能能产生生的房房地产产信贷贷风险险关注注点。。《商业业银行行房地地产贷贷款风风险管管理指指引》》第3条规规定：：“商商业银银行办办理房房地产产业务务，要要对房房地产产贷款款市场场风险险、法法律风风险、、操作作风险险等予予以关关注””。在“抵抵押期期间””，所所以主主要是是市场场风险险和法法律风风险。。法律风风险方方面，，第24条条规定定：““商业业银行行应密密切关关注建建筑工工程款款优于于抵押押权受受偿等等潜在在的法法律风风险。。”市场风风险方方面，，第8条规规定：：“商商业银银行应应建立立房地地产行行业风风险预预警和和评估估体系系，对对房地地产行行业市市场风风险予予以关关注。。”房地产产估价价师继继续教教育补充：：抵押押估价价的特特殊要要求67房地产产估价价师继继续教教育补充：：抵押估估价的的特殊殊要求求[抵押押风险险提示示分析析说明明]⑤合理理使用用评估估价值值。估估价人人员要要真正正理解解正常常的评评估价价值与与谨慎慎原则则前提提下的的评估估价值值的含含义；；委托托方要要对信信贷风风险进进行合合理预预期和和适度度把握握的基基础上上，合合理使使用估估价结结果。。⑥定期期或者者在房房地产产市场场价格格变化化较快快时，，对房房地产产抵押押价值值进行行再评评估等等。▲68房地产产估价价师继继续教教育补充：：抵押押估价价的特特殊要要求6.抵抵押估估价必必须提提供的的附件件(本本项标标准分分2分分)(1)评审审要求求：包括法法定优优先受受偿权权利等等情况况的书书面查查询资资料或或调查查记录录。(2)评审审扣分分项目目分值值与说说明：：缺法定定优先先受偿偿权利利等情情况的的书面面查询询资料料或调调查记记录的的，扣扣2分分。[说明明]上述附附件既既是特特殊估估价的的必要要的依依据，，也是是抵押押估价价描述述与分分析的的重要要素材材。建议采采用以以下书书面查查询单单，并并将之之作为为估价价报告告的附附件。。69房地产产估价价师继继续教教育补充：：抵押押估价价的特特殊要要求房地产产抵押押估价价法定定优先先受偿偿款项项查询询单（委托托单位位）：根据原原建设设部、、中国国人民民银行行和中中国银银行业业监督督管理理委员员会颁颁布的的《房房地产产抵押押估价价指导导意见见》之之规定定，现现对贵贵单位位委托托的抵抵押估估价对对象法法定优优先受受偿权权利进进行查查询。。《房地地产抵抵押估估价法法定优优先受受偿款款项查查询单单》将将作为为房地地产抵抵押估估价报报告的的附件件，其其真实实性将将直接接影响响估价价结果果的客客观合合理性性。希希望贵贵单