房地产法律培训之一

房地产法律(fǎlǜ)培训之一第一页，共十五页。主要(zhǔyào)阶段第一阶段：前期(qiánqī)开发阶段第二阶段：施工建造阶段第三阶段：销售阶段第四阶段：物业管理阶段第二页，共十五页。第一阶段：前期(qiánqī)开发阶段一、项目收购(shōugòu)的法律风险二、项目转让的法律风险三、项目转让的变通方式四、合作开发第三页，共十五页。一、项目收购(shōugòu)的法律风险项目现状的风险：环境、位置、质量；合法性风险：土地使用权是否取得是否符合转让的条件（房屋建造进度达到投资额的25%，成片开发的形成用地条件，转让房屋的，持有房屋产权证书）对方公司状况调查(diàochá)：担保、资质、履约能力等第四页，共十五页。二、项目转让的法律(fǎlǜ)风险项目转让的条件：已获得立项开工(kāigōng)条件转让时间是在取得商品房预售证之前达到法定转让条件第五页，共十五页。三、项目(xiàngmù)转让的变通方式增资扩股增资扩股适用于资金严重短缺的企业，引入合作伙伴。股权融资：阶段性股权融资必须在项目成熟的前提下进行；并且在合同中要有销售后按一定溢价回购的内容。商品房包销：委托方必须是开发商；受托方为有资质的房地产中介机构；合同内容要体现己方利益(lìyì)。承包方式：承包商的选择、承包合同的法律风险尤其是违约的风险。第六页，共十五页。四、合作开发联营协议保底条款无效联营协议需要(xūyào)备案通过审批、备案方式保证提供资金一方的物权设立项目公司进行合作开发，通过股权方式明确各方利益第七页，共十五页。第二阶段：施工(shīgōng)建造阶段另作专题(zhuāntí)培训第八页，共十五页。第三阶段：销售(xiāoshòu)阶段阶段性担保的风险广告与事实不符(bùfú)的风险售后包租的风险第九页，共十五页。阶段性担保(dānbǎo)的风险阶段性担保不表示阶段性的风险，而是长期风险最高院关于适用《担保法》若干问题的解释第32条规定(guīdìng)：“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期为主债务履行期届满之日起6个月。”防范措施：1、以期房抵押代替开发商担保2、设立反担保协议第十页，共十五页。销售(xiāoshòu)广告与事实不符的风险最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条规定：“

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖(chūmài)人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”防范应对措施：1、明确广告宣传的范围和内容2、对销售广告、宣传资料进行严格的审核3、广告的模糊化处理第十一页，共十五页。第四阶段(jiēduàn)：物业管理阶段(jiēduàn)依法招标未依法招标不符合法律规定。完善物业移交未规范(guīfàn)物业交接手续会导致物业服务主体不明的法律风险。第十二页，共十五页。TheEnd谢谢(xièxie)第十三页，共十五页。9、人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、低头要有勇气，抬头要有低气。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20237:05:13PM11、人总是珍惜为得到。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、人乱于心，不宽余请。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、抱最大的希望，作最大的努力。05一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、业余生活要有意义，不要(bùyào)越轨。2023/1/52023/1/505January202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/5谢谢(xièxie)收看第十四页，共十五页。内容(nèiróng)总结房地产法律培训之一。项目现状的风险：环境、位置、质量。对方公司状况调查：担保、资质、履约能力等。阶段性担保不表示阶段性的风险，而是长期风险。2、对销售广告、宣传资料进行严格的审核。未规范物业交接(jiāojiē)手续会导致物业