某城中村项目前期可行性研究报告

目录TOC\o"1-3"\u第一章前言 31．1报告编制目的 31．2报告编制依据 31．3工程概况 4第二章工程开发经营环境分析 62．1国内房地产市场经济回眸 62．2武汉经济开展概况 92．3武汉房地产市场运行情况 122．3．1综合概述 122．3．22003年房地产主要经济指标 132．3．3房地产相关经济指标 172．42003年武房指数回忆 192．4．1商品房价格稳步上涨 192．4．2存量房价格涨幅较大 232．4．3房屋租赁市场波动较小 242．52004上半年武汉房地产运行情况 252．5．12004上半年房地产主要经济指标 252．5．22004上半年房地产市场评述 272．6现阶段房地产政策导向 312．6．1现阶段政策主线 312．6．3房地产金融政策 322．6．4房产市场政策 332．6．5政策评析 342．7武汉房地产市场未来开展趋势分析 34第三章工程周边物业市场调查分析 363．1投资地块的地理环境 36地块周边状况 36地块周边配套现状 363．2青山片区房地产市场浅析 363．2．1青山区域概况 363．2．2青山区房地产市场现状 383．2．2区域产品特点 413．3区域总体环境特点 433．3．1总体环境分析 433．3．2未来规划 433．3．3目前状况 433．3．4存在问题 443．4青山房地产开展优势 443．5未来的开展潜力和趋势 47附:工程周边主要物业分析 47第四章、工程周边区域消费者调查分析 514．1选取样本的根本情况 514．2经济能力与购置力需求 544．3影响被访者购房的因素 574．4被访者对住宅的购置偏好 594．5被访者对小区规划配套的建议 61第五章工程开发经营SWOT分析 64第六章工程定位 656.1目标市场定位 656.2目标消费群定位 656.3产品定位 65第七章工程规划、建筑设计建议 677.1.工程总体规划建议 677.2住宅建筑设计建议 70.1总体规划布局构思 70.2工程建筑风格建议 70.3道路系统布局建议 71.4景观设计建议 71小区配套设施建议 727.3.1.商业配套建议 727.3.2交通配套建议 737.3.3体育娱乐设施建议 737.3.4医疗卫生配套建议 737.3.5教育文化配套建议 747.3.6户车比建议 747.3.7户型配比建议 747.3.8安防智能系统建议 75第八章工程开发经营策略及投资估算 77工程开发经营策略 77工程投资估算 78工程实施进度安排 79第九章工程效益及风险分析 81经济效益分析 81工程经营策略 81本钱、费用和各项税收 81投资利润 82环境效益分析 82社会效益分析 829.4风险性分析 83第十章结论与建议 86工程结论 86工程建议 87

第一章前言

受武汉恒鑫房地产开发的委托，本公司对委托方在武汉市武丰村进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。

可行性研究的工作从10月15日开始展开，至11月30日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的工程资料、具有代表性的开发商的调研资料等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原那么，编制出本可行性研究报告。1．1报告编制目的〔1〕在对工程开发经营环境进行详细分析的根底上，结合工程所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。〔2〕对工程的可行性与开发经营筹划提出初步意见，并对工程的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。〔3〕结合公司的状况和工程的特点，探索工程开发经营的可行方式。〔4〕对工程进行投资分析和风险分析。〔5〕对工程决策及其实施的优化提出建议。1．2报告编制依据〔1〕?城市居住区规划设计标准?〔2〕?武汉市规划管理条例?及?技术规定?〔3〕?城市居住区公共效劳设施设置规定?〔4〕?住宅设计标准?〔5〕?住宅建筑设计标准?〔6〕?建筑工程交通设计及停车场设置标准?〔7〕?城市道路绿化规划及设计标准?〔8〕?高层民用建筑设计防火标准?〔9〕现场勘察和实地调研所得资料1．3工程概况〔1〕地块位置本地块隶属于武汉市洪山区和平乡武丰村，东至政府规划工业大道中北路延伸段，南临武青四干道及规划中的武青公园，西至园林路延伸段，临和平乡铁机村及美地家园小区，北至白洋路，紧邻金鹤园小区、绿景苑小区。〔2〕建设规模与目标工程名称：五丰新村土地面积：800004平米〔1200亩〕容积率：1.8〔鉴于目前青山楼盘还主要以多层为主，在考虑各种综合因素的情况下，本工程把容积率把握在较小的数值〕建筑面积：平米开发周期：84个月土地价格：500元/平米〔由于本工程为城中村工程，考虑到需还建及其他特殊因素，暂定价格为500〕〔3〕周围环境与设施本工程位于武昌与青山结合部。东临十里钢城，西连长江二桥，南接东湖风景区，北靠钢花新村，武青三干道，北洋大道，建一大道，园林大道，四通八达的公路直通武丰村，武钢交运站设在武丰村内，交通十分便利。〔4〕工程投入资金及效益情况工程总投资：220000万元自有资金投入：42500万元住宅销售价格：2800元/平米起工程销售收入：391716万元工程税后利润总额：760001万元〔5〕工程开发优势所在政策优势——政绩工程，有强有力的政策扶持市场优势——武汉房地产处于历史上升期本钱优势——土地本钱由股本表达，无需支付高额土地出让金，并享有巨额土地增值收益规划优势——武汉市政规划新一轮经济增长区域，市政配套优良工程优势——地块属性优良，周边房地产市场运行良好，供需平衡并同步增长运作优势——国内城中村课题及房地产开发筹划顶级人才主导本工程运作社会效益——解决武汉城市开展痼疾，促进武汉城市化开展进程关系运作——与政府相关职能部门的良好关系根底，保证工程的顺利实施

第二章工程开发经营环境分析2．1国内房地产市场经济回眸最近几年，房地产行业持续增长。本轮房地产周期从1998年4月启动后，于1999年10月回调到100.88，之后逐步上升，在2000年12月到达该年最顶峰104.06。2001年以来，国房景气指数开始高位震荡，8月份开始，持续4个月回落。2002年，该指数呈现上行形态。2003年上半年，国房景气指数再次在107左右的高位徘徊；2003年8月份，央行121号文件对房地产市场的作用开始显现，当月“国房景气指数〞为106.89，比7月份下降0.38点，在连续2个月攀升之后出现小幅回落，9月份数据目前没有，但考虑到国务院18号文件对房地产行业在国民经济中支柱性地位的肯定来看，2003年第四季度应有上升趋势。整体看来，房地产行业近几年保持了持续增长的态势。无论是商品房的销售面积还是商品房的销售金额均有稳步提升。图一全国房地产开发综合指数房地产行业这几年之所以持续稳步增长，主要是如下原因所致：〔1〕城市化进程产生了对商品房的大量需求。中国特有的城乡二元结构直接导致了其城市化水平明显低于世界平均水平。根据第五次全国人口普查，我国城市化率为36％，比同期世界平均水平46％低10个百分点。1970年至1980年我国城市人口年平均增长率为3.0％，1980年至1995年城市人口平均年增长率为4.2％，远高于全国人口平均每年0.96％的增长水平。改革开放以来，我国城市化进程不断加速，随着经济的持续高速开展，城市化的速度还会加快。未来十年，保守预测中国城市人口年均增长率会在3.5％以上，这导致了人们对商品房的巨大需求。〔2〕不断增加的居民收入，使得人们对商品房的巨大需要转变成为有效需求。要把人们的需要转变为现实的需求，最重要的一个条件是购置力。近几年，我国的GDP和居民可支配收入都呈现出稳定增长的态势，这为房地产业的开展打下了坚实根底。〔3〕住房体制改革：对房地产市场的供求均有影响住房体制的改革，对我国的房地产市场产生的影响，一是有支付能力但未能分到房子的居民可以直接购房；第二，有支付能力并拥有公房的居民可以再次购置新房；第三，公房上市，可用来出售和出租，这增加了房地产市场的供给；第四，放开房地产价格，更多开发商参加房地产开发行列，大大增加了商品房的供给；第五，房地产市场逐步放开，内外销房销售并轨，使得一个城市的外来人口参加到买房行列。今后几年，由于城市化进程和居民收入稳步增长，居民商品房消费倾向会保持上扬，而住房体制改革也会一步步深入。因此，长期来看，我国房地产市场开展潜力巨大。但同时也应看到目前国内房地产市场的一些问题以及由此所引发的一些新的走向。〔1〕产品结构过偏，高档楼房过剩，经济实用楼房供给缺乏2003年上半年，全国商品房空置面积同比又增长了约10%，但人均住宅面积还是远远低于国际标准。针对此情况，2003年6月6日，建设部、发改委和国土资源部联合下发了?关于下达2003-2004年经济适用住房建设投资方案的通知?。?通知?指出，2003年经济适用住房年内施工面积20023万平方米，其中：续建面积6959万平方米，新开工面积13064万平方米；年度投资规模1578亿元。2004年新开工面积12720万平方米，同时2003年在建工程未竣工面积自动结转为2004年续建面积规模；年度投资规模1663亿元。〔2〕住房二级市场开展不够健全一个健康的房地产市场必须两条腿走路：一手房繁荣，二手房兴旺。然而，从总体上看中国房地产市场还是一条腿长，一条腿短，多数城市的二手房交易量缺乏总量的三分之一，有的还不到20%。〔3〕地区结构不合理少数省市投资增幅过大，土地供给量、价格上涨过快，如北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产投资年增长率超过30%，远远高出销售增幅。〔4〕同质化竞争剧烈房地产是不动产，与其他商品市场之间的最大不同是市场的地区性很强，市场的供求关系、楼价变化等在不同城市、不同区域可能完全不同。但在中国房地产市场，跨区域的盲目学习现象很严重，由此导致的就是目前的房地产市场同质化竞争剧烈，因此在今天的房地产开发市场，其开发战略应首先选择产品的差异化，通过产品的功能差异、文化差异和效劳差异，充分显示自己的特点，把目标客户吸引住。这段时间小户型在不同城市的异常畅销就很好的证明了这一点。2．2武汉经济开展概况武汉是湖北省省会，华中地区经济、科技和文化中心。位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三局部组成,在我国经济地理圈层中，武汉处于得天独厚的优越位置。〔1〕总体经济指标2003年武汉国民经济增长加速，完成生产总值1662.40亿元。其中第一产业增加值94.20亿元，增长4.3%；第二产业增加值741.80亿元，增长12.8%；第三产业增加值826.40亿元，增长12.5%。〔2〕经济概况产业结构：2003年产业结构进一步升级，经济整体素质明显提升。第一产业完成增加值95.13亿元，增长4.3%；第二产业完成增加值741.8亿元，增长12.8%。比上年加快0.6个百分点；第三产业完成增加值825.47亿元，增长12.5%。三次产业结构由1998年的7.6：44.9：47.5调整为5.7：44.6：49.7。投资结构：2003年全社会固定资产投资完成645.06亿元，比上年增长13.1%。比上年提高0.9个百分点，增幅为1997年以来最好水平。其中：非国有经济投资占全部投资的比重到达54.1%，比上年提高2.4个百分点。在全社会固定资产投资中，根本建设投资248.28亿元，增长26.7%；更新改造投资147.72亿元，增长15.3%；房地产开发投资169.55亿元，增长28%；其他投资79.51亿元。投资产业结构：2003年。物价水平：2003年市场价格总水平止跌上升。武汉市居民消费价格总水平比上年上涨2.3%。其中，居住上涨6.0%，食品上涨4.8%，娱乐教育文化用品及效劳上涨2.5%，衣着上涨1.1%，烟酒及用品上涨0.5%，医疗保健和个人用品价格下降2.2%，交通和通讯下降3.6%，家庭设备用品及维修效劳下降3.3%。商品零售价格上涨0.4%。工业品出厂价格上涨5.5%。原材料、燃料、动力购进价格上涨6.5%。〔3〕人口状况2001-2003年武汉人口根本状况2001-2003年男女人口比例情况表年度男性人数所占比例女性人数所占比例2001390237851.47%367988148.53%2002396223551.49%371872348.41%20034029900%378200048.4%据2000年11月第五次全国人口普查统计，全市共有家庭户228.81万户，家庭户人口为721.19万人，占当时全市总人口的89.64%。平均家庭户人口为3.12人，比1990的3.77人减少了0.65人，2001年为3.08人/户、2002年为3.04人/户、2003年为3.01人/户。〔4〕居民收入水平武汉市十年来人均可支配收入情况表年份19801985199019952000200120022003可支配收入5367781556445467617305782085242003年，武汉市职工平均工资11719元，比上年增长16.7%；城区居民人均可支配收入8524.52元，增长9%；农村居民人均纯收入3497.2元，增长6.1%；居民人均可支配收入历年呈上升趋势；居民居住条件进一步改善，2003年，武汉市居民人均住房建筑面积23.93平方米，比上年末提高1.77平方米；农民居民人均居住面积35.81平方米，提高1.89平方米。注：以上数据摘自?2003年武汉市统计年鉴?、?2003年武汉统计公报?2．3武汉房地产市场运行情况2．3．1综合概述武汉拥有近千万人口，作为老工业基地，也拥有较强的经济实力和较好的城市根底建设，但在全国15个副省级城市中，武汉的房价处于中下等，这与武汉全国第六的经济总量严重不相称，且作为支撑中国中部经济开展核心城市，其在区域经济中所担负的使命决定着武汉必将加快城市建设，继续扩大人口规模和经济规模。这也是为什么么近年来外地地产商大量杀入武汉的原因。据统计，武汉市目前外来开发企业已经到达110余家，其中既有万科、金地、复地、大华等国内有实力品牌的开发商，也包括九龙仓、和记黄埔、华润集团等港资、外资企业，这些外来开发企业的到来，一方面促进了武汉市房地产市场进一步走向成熟，另一方面也使得住宅产品品质不断提升。总体而言，武汉房地产市场将继续保持快速、平稳、持续增长的开展势头。2．3．22003年房地产主要经济指标开发投资再创新高:2003年房地产总投资169.5亿元，同比增长27.92%，其中住宅投资124.83亿元，同比增长25.6%,占总投资的73.65%；经济房开发投资亿元，占住宅投资的l1.56%；写字楼投资亿元，同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。施工面积稳步增长:2003年施工总面积1955.49万平方米,同比增长15.7%。其中:住宅万平方米；占总施工面积的82.87%，同比增长16.8%；经济适用房万平方米，占住宅施工面积的8.89%；写字楼万平方米，同比增长26.5%；商铺施工面积138.34万平方米,同比增长5.1%。2003年施工面积中新开工面积为756.55万平方米，同比增长63%。其中:住宅新开工69.53万平方米,同比增长3.8%；经济适用住房新开工万平方米，占总新开工面积的1O.41%；商铺新开工万平方米，同比增长29.2%。竣工面积略有上升:2003年房地产竣工总面积万平方米，同比增长7.8%。其中:住宅600.24万平方米，同比增长14.8%,占总竣工面积的87.9%；经济适用住房88.61万平方米，占住宅竣工面积的14.76%；商铺56.19万平方米，占总竣工面积的8.23%；写字楼20.11万平方米，占总竣工面积的2.95%。商品房消费需求旺盛:2003年全市商品房销售面积835.78万平方米，同比增长7%，其中:住宅销售面积约占80%,中低档商品住宅约占住宅销售面积的58%；总销售额为13651亿元，同比增长15.15%。购房自住约占99.2%,投资型购房占0.8%；本地居民购房约占90.5%,外地居民购房占9.5%。存量房交易增长较快:存量房成交70244套，面积为636.52万平方米，分别同比上涨26.29%、21.45%,交易额为55,61亿元。存量住房成交30013套，同比增长13.67%,成交面积251.14万平方米(不含房改出售公房),同比增长13.22%。房屋租赁市场逐步攀升:房屋租赁21177户，同比增长27.63%；租赁面积130.35万平方米，同比增长10.45%；租赁金额亿元，同比增长2.24%。土地供给量增长较快:2003年全市土地有形市场投入资金583亿元，储藏土地16954亩；供给房地产开发土地35宗，面积2618亩，同比增长10.7%；交易实现金额41.04亿元，同比增长137%。人均居住面积逐步增加:截止2003年底，全市实有住房建筑面积万平方米(不含空置住房),同比增加418.31万平方米；人均建筑面积已达23.92平方米，比2002年增长平方米。旧城改造及拆迁力度加大:全年旧城改造29片,8276亩，同比增长292.7%。全年拆迁260万平方米，同比增长34.72%；拆迁户数为24433户，较上一年增加11413户，拆迁购置存量房占六成。2．3．3房地产相关经济指标房地产与国民经济比例协调：2003年，全市固定资产投资为645.1亿元，同比增长13.1%；地区生产总值为亿元，同比增长12.1%；市人均可支配收入为8524.5元，同比增长9%。2003年，全市房地产总投资额为169.5亿元，占全社会固定资产总投资的26.3%。住房公积金归集逐年增加：截至2003年，全市住房公积金累计归集4936亿元，其中:2003年归集亿元，同比增长31.74%；发放个人公积金住房贷款11.15亿元，同比增长36.14%。房地产商业开发贷款增长较快：截至2003年，全市房地产开发商业贷款余额为亿元，同比增加52.2亿元。个人住房贷款保持稳定的增长幅度：截至2003年，全市个人住房贷款余额为5亿元，同比增长66.52亿元。2．42003年武房指数回忆2．4．1商品房价格稳步上涨(1)综合物业指数。18号文件的出台和商品房预售门槛的提高影响了楼市价格上涨，直到2003年10月l目的房交会后，楼市价格指数出现较强的攀升势头。全年综合物业价格为3311.2元/平方米，指数为1点，各季度指数列表如下:季度住宅价格指数写字楼价格指数综合物业价格指擞2002年第四季度2003年第一季度1065.541129.912003年第二季度1080.502003年第三季度2003年第四季度1171.35(2)分类物业价格1、由于加大了旧城改造力度，城市中心土地供给量明显多于上一年，中高档商品房工程层出不穷，加之原有的工程，在占全市商品房开发总量中的比重逐渐加大，达65%,由此带动了全市商品房价格的上涨，市区中心地段的中档商品房均价已达2800元/平方米，涨幅为3.7%。2、普通住宅全年各区均价入以下图:均价最高的江汉区为元/平方米，其次是武昌区元/平方米，这两个区域均属于老城区，土地价格过高；价格最低的区域为青山区元/平方米。全市住宅均价元/平方米，同比增长7.25%；全年价格指数为1284.51点，同比增长点，上涨7.25%。3、由于2003年市政府适度供给经济适用房，政府指导价格已达1812.83元/平方米，涨幅为6.64%.4、写字楼销售市场保持平稳的开展趋势。全年均价为4339.97元/平方米，涨幅为4.3%。指数为1082.85点，同比增长4.27%。全年四个季度的写字楼价格情况如下：季度写字楼指数写字楼均价〈元/平方米〉2002年第四季度2003年第一季度1065.542003年第二季度1080.502003年第三季度1089.654367.212003年第四季度4391.50(3)区域综合指数。由于全市房地产市场在整顿中保持开展，各个区域的价格指数有涨有跌，但总体上呈现出平稳上涨的趋势。1、江岸区:区域全年住宅平均价格为2530.37元/平方米，同比增长3.25%；指数为点，全年上涨了点。各季度分别上涨5.81、26.98、30.89点。该区域属于开发热点区域，全年推出了不少新楼盘，小户型和节能住宅的出现促进了该区房产市场的活泼。2、江汉区:区域全年住宅平均价格为元/平方米，同比增长2.58%；指数为1212.35点，全年上涨了30.51点。各季度分别为上涨15.75、、23.28。该区域以高中档楼盘为主，品放、价位都引领武汉楼市，地段根本覆盖城市中心区。3、硚口区:区域全年住宅平均价格为2021.73元/平方米，同比增长0.62%；指数为点，全年上涨了点。各季度上涨分别为-、-9.53、37.99点。本区域价格波动较大，由于受非典影响，第二、三季度的市场以天顺园为主的中低档房，导致指数出现一定格度的下滑。目前，楼盘走向已开始由低端向中高档楼盘靠近，区域热点集中在汉正街版块。4、汉阳区:区域全年住宅平均价格为元/平方来，同比增长3.06%；指数为1165.60点，全年上涨了点。各季度上涨分别为736、13.91、39.56点。由于在市政建设及拆迁重建工程方面取得新的进展，促使该区价格持续上升。5、武昌区:区域全年住宅平均价格为元/平方米，同比增长7.75%；指数为116.38点，全年上涨了83.94点。各季度分别上涨38.35、42.9、点。相对2002年同期整体价格虽有所下降，但销售态势良好。尤其是徐东及中北路区片区楼盘的小户提销售火爆,另解放桥片区新楼盘的涌现也对该区域整体楼市有一定影响份。6、洪山区:区域全年住宅平均价格为元/平方米，同比增长5.54%；指数为1407.52点，各季度分别上涨43.22、、65.26点。受楼盘盘整影响，该区价格指数增长幅度不大，但身处光谷的地理优势，为该区域的房产均价和指数的上升提供了有利保撑。7、青山区:区域全年住宅平均价格为1863.38元/平方米,同比增长1.98%；指数为1547.53点，全年上滥了点。各季度分别上涨为、-2、84.32点。本区域在二、三季度各季度上涨呈较大放动，主要是在新盘、旧盘的交替过程出现的，而整体开展态势根本平稳,区域热点主要集中在武青三干道周边地区。8、东西湖区:区域全年住宅平均价格为2028.59元/平方米，同比增长%；指数为点，全年上涨了82.23点。各季度分别上涨5.16、、点。该区域在拆迁改造实施和建设用地逐步减少后，市场一直比较稳定，目前处于消化以前土地的阶段，因此价格指数随着交通和市政配套逐步成熟商节节攀升。2．4．2存量房价格涨幅较大(1)价格及交易总量。2003年全市存最房年均价为元/平方米，同比上涨121.23元/平方米，涨幅为9.98%。住宅类年均价为1154.46元/平方米，交易68460套万平方米。商铺类年均价为2709.19元/平方米，交易1155套,271万平方米。写字楼类年均价为1540.28元/平方米，交易256套,29.32万平方米。(2)区域存房市场。1、成交价格因地理、交通、片区房地产开展水平以及存量房本身新旧程度的不同，各片区之间、各地段之间的存量房住宅价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，以交易案例评估数据统计分析，各区存量房住宅当前均价如下表:2、成交量分布存量房供给区域主要集中在武汉市的老城区，从具体分布上看，主要是江岸区、江汉区、武昌区和硚口区各区域全年交易情况如下表:区域交易套数(套)交易面积(万平方米)交易金额〔亿元〕江岸区7633江汉区5132硚口区636365.97.14汉阳区537251.96武昌民813861.31洪山区5072青山区24840东西湖区15812武汉经济开发区524东湖高新技术开发区335武汉市交易互换中心52542．4．3房屋租赁市场波动较小2003年我市全年房屋租赁价格为385.2元/平方米，其中:住宅租赁4803户，12.13万平方米，租赁价格为元/平方米；办公用房租赁310户万平方米，租赁价格为408元/平方米；商业用房租赁16064户万平方米，租赁价格为元/平方米。2．52004上半年武汉房地产运行情况在国家宏观调控的大背景下，武汉市上半年房地产开发仍然保持良好的开展势头。全市房地产开发施工面积达万平方米，同比增长17.85%；全市房地产开发竣工面积万平方米，同比增长10.41%；全市销售商品房万平方米，同比增长21.68%。各项指标均有大幅增长，销售面积比竣工面积多出62余万平方米，市场需求仍然很强劲。2．5．12004上半年房地产主要经济指标〔1〕开发投资85亿元上半年我市房地产开发累计完成投资85.09亿元,同比增长38.43%,完成全年目标任务的43.19%;房地产开发投资的增长幅度比一季度下降了20.27个百分点。开发投资中住宅投资72.73亿元,同比增长47.89%。〔2〕开发面积1697万平方米上半年,全市房地产开发施工面积达1696.85万平方米,同比增长17.85%;其中住宅1446.23万平方米,同比增长20.14%。新开工面积424.89万平方米,同比增长30.94%;其中住宅新开工面积357.42万平方米,同比增长20.19%;全市房地产开发竣工面积244.46万平方米,同比增长10.41%;其中住宅221.04万平方米,同比增长14.78%;其中营业用房竣工14.84万平方米,写字楼竣工7.16万平方米,同比分别下降49.73%、51.49%。〔3〕销售55亿元上半年全市销售商品房306.87万平方米,同比增长21.68%;其中住宅销售面积202.82万平方米,同比增长21.82%;营业用房销售10.57万平方米,同比增长38.71%;写字楼销售5.48万平方米,同比增长88.32%;出租面积88万平方米,同比增长18.93%;其中住宅占商品房销售总面积的66.09%,营业用房占3.44%,写字楼占1.79%,出租占28.68%,全市上半年实现销售额54.58亿元,同比增长26.47%。2004年上半年全市商品房的供求比例1:1.12(竣工面积×0.8/(销售面积-出租面积),上半年我市消费市场求略大于供,考虑季节因素,我市房地产开发市场供求根本平衡。从商品房预售情况看,我市上半年共预售商品房152.71万平方米,其中商品住宅150.59万平方米;预售协议金额39.16亿元,其中住宅协议金额36.79亿元。

〔4〕个贷余额244亿元2004年1～6月,房地产市场各项贷款余额474.72亿元,同比增长53.91%,其中个人住房贷款余额244.06亿元,同比增长69.60%;新增房地产各项贷款为85.72亿元,同比增长18.35%,其中新增个人住房贷款(含公积金贷款)60亿元,同比增长106.83%。而在房地产开发贷款上,1～6月各商业银行发放住房开发贷款比去年同期下降5.62%,国家控制货币信贷的调控政策发挥了一定的作用。2．5．22004上半年房地产市场评述〔1〕“旧城改造〞与“新区建设〞齐头并进在一轮居住郊区化居住浪潮后，武汉市房地产业的开展开始回归中心城区，政府制定了“旧城改造、新区拓展、轴线推进、协调开展〞的十六字方针。两年来，武汉施工建造旧城区面积1.04万亩，累计拆迁面积453万平方米。2004年武汉方案旧城改造供地4000亩，占全市全年供地总方案的一半，此次旧城改造一改正去小局部拆迁的做法，做到成片改造，使主城区房地产开发更显规模化，在城市配套得以充分利用的前提下，不断促进着产品舒适度的提升。而郊区建设方面，亦变过去的自发建设为统一建设，利用良好的自然环境资源，趋向生态化方向开展。方案建设的“武汉新区〞，总规划面积368平方公里，现规划人口100万，它将成为集工业、商业、居住、旅游文化为一体的现代新城。规模化的旧城改造和新城开发建设一方面呼唤大流量外来资金的介入，以确保城市规划的整体性和合理性，另一方面亦为市场需求面奠定了坚实的根底，在旧城改造上，政府货币还建在有些地块已经到达2500元/平方米的水平，假设80%的拆迁户选择购置新房，按拆旧买新比例估算，近两年拆迁地区产生的新增住宅需求有320万平方米；按３年到位计算，平均每年可以带来100万平方米的新房购置需求。

在新区开发上，由于东风等大型企业的入驻，将会带动相关一系列产业的开展，从而吸引大量的外来人口进入就业转化成相当可观的房地产市场需求。从以上两方面可以看出目前武汉房地产市场面临着良好的开展机遇，正处于千载难逢的起步腾飞阶段，而对于外来投资者而言，亦是一个最好的进入时机。〔2〕土地资产经营运作模式日臻完善2000年7月17日，武汉市政府出台了建立土地储藏制度的通知，昭示着武汉市正式确产了土地的市场属性。随后，又通过11项政府令和政府文件，初步构筑了武汉市土地资产的经营政策制度平台。现在武汉市已经构建了以“政府引导+市场运作〞为主要体系的土地资产经营运作模式，并形成制度，土地市场已按国际惯例进入标准运作。武汉土地制度从当初的探索尝试到如今的初步完善标准，使得今年在国家公布的71号令，对武汉市场其实并未造成大的冲击。这充分显示了武汉土地市场的良好运营环境，而且从成交情况来看，无论是交易宗数、成交总额、成交面积还是楼面地价，每年几乎都成倍增长，在形成市产竞争机制，活泼市场的同时，也吸引了市内外众多开发企业参与投资开发。随着武汉市土地储藏制度运作模式的日臻完善，整个房地产投资环境将更加稳定、公平、平安。〔3〕房价、产品供给结构趋向合理进入2004年，武汉市房价一路上涨，平均涨幅同比去年到达了20%左右。究其原因，建安本钱、土地本钱的上涨，产品品质的提升，央行金融政策带来的财务本钱上升是主要影响因素，多年购置力集蓄的释放更促进了房价的上升。目前武汉市商品房价位从“金字塔〞形，逐步转为“纺锤〞形，2500元/平方米到3000元/平方米最为集中，产品供给也多以中档住宅为主，市场购房95%以自住为主，投资性购房所占比例极小。因此可见，目前武汉整个房地产产业状况并无过多的人为炒作因素，产业结构和市场需求仍属于较为理性的情况。〔4〕开发热点区域由郊区向城内转移以下区域成为武汉楼市新的热点地区武昌：光谷、徐东、南湖、沙湖汉阳：建港“锦绣长江〞片、汉水沿线、归元寺周边区域、四新片、月湖、王家湾新区汉口：解放公园片、西北湖片、江汉老城区旧城改造〔5〕房地产开发步入大盘时代

上半年,我市施工工程中,单个工程施工面积超过10万平方米的楼盘45个,施工面积合计占全市的35.29%;单个工程施工面积超过5万平方米的楼盘136个,施工面积合计占全市的69.02%。市开发办负责人介绍,随着我市房地产开发市场形势的持续向好,大盘工程不断涌现。我市房地产开发步入大盘时代。

据介绍,房地产开发企业投资能力有所增强。上半年,全市房地产开发投资过亿元的企业21家,年投资超过5000万的企业63家,同比增长近35%左右。这些都说明,在房地产开发市场日趋标准、竞争日趋剧烈和市场需求拉动的情况下,我市房地产开发企业努力克服国家宏观调控带来的影响,经营状况明显好转,整体实力明显增强,竞争能力明显提高。我市房地产开发企业的“块头〞在迅速壮大。〔6〕商品房空置率逐年下降我市商品房空置呈逐年下降趋势。截至上半年,我市共空置一年以上的商品房为141.9万平方米,空置率约为9%。其中商品住宅60.18万平方米,营业用房44.45万平方米,写字楼37.27万平方米。开发办介绍,目前我市空置房大局部为2000年以前建成的商品房,其中大多数属于尾盘房。定价过高或户型结构不合理,成为商品住宅空置的主要原因。据介绍,这局部空置房绝大多数为大户型,由于总价较高,住宅性能价格比不合理,使得中低收入者难以承受。另外,房屋功能、朝向,周边环境、物业管理、公共配套设施等方面的问题,也成为局部空置房销售的难题。营业用房空置的原因主要是布局不合理。中心城区过密,而新区却较少。且这几年商业市场竞争剧烈,一些中小企业难以维持,加之我市占道经营未根本解决等,也抑制了市场的消费需求,使营业用房空置量逐年加大。另据了解,由于我市写字楼本身供大于求,且局部老城区写字楼缺少停车位,以及商务活动相关配套设施,物业管理不到位等原因,导致我市写字楼空置有逐年增加的趋势。〔7〕我市中低价商品住宅比例偏低

据了解,我市上半年住宅销售面积202.82万平方米,高价房占比增加,而中低价位房屋比例下降,商品住宅正在朝高价位开展。从住宅销售的成交价格结构看,均价在1800元/平方米以下的商品住宅占整个住宅销售面积的27.04%,仅比2003年底提高了0.4个百分点,而且分布在郊区;均价在1800～3000元/平方米之间的商品住宅占整个住宅销售面积的56.87%,比2003年底下降了4.87个百分点;均价在3000元/平方米以上的商品住宅占整个住宅销售面积的16.09%,比2003年底提高了4.83个百分点。

市开发办认为,商品住宅价格的重心在逐步上移,我市住房供给结构仍需进一步完善。当前,我市商品房和经济适用住房建设中的中小户型比例偏低,总价在25万以内的商品房比例偏低,难以满足当前因旧城改造而产生的大量安置型需求。同时,市区内已有的小户型工程也仅仅是以降低单户面积来换取总价的降低,并不真正满足居民的居住要求。而如何解决拆迁居民和广阔中低收入者的住房需求成为迫切需要解决的问题。

2．6现阶段房地产政策导向2004年已经被房地产业内称为“政策年〞，在短短的上半年时间，大大小小的房地产政策层出不穷，各方面对房地产业都投注了不同程度的关注。土地市场、房地产金融市场、动拆迁、经济适用房等具体的房产政策无一不是与百姓的生活息息相关的。2．6．1现阶段政策主线2004年伊始、房地产业开发投资继续高速增长，中央及各级地方政府为了保障房地产健康开展，抑制飞涨的房价，纷纷采取措施给房地产市场降温，2004年上半年的房地产政策都是围绕“房地产降温〞这一主线展开的。2．6．2近期土地政策2004年的土地市场在稳固2003年全面整顿政策的根底上，继续加大力度，对土地供给严格把关、从源头入手，标准房地产市场。“71号令〞：今年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了?关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知?即“71号令〞，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况〞进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对于8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。“71号令〞表达了中央政府对标准土地市场的决心。届时，全国范围内积习已久的协议土地出让方式将会淡出历史视野，取而代之的是招投标的土地出让方式。土地政策的影响：2004年以来，国家继续加大对土地市场的调控力度，农业用地转建设用地受到严格控制，土地开发面积增幅回落，土地交易价格持续上涨。全国各主要城市土地市场趋于成熟，近期频繁制定与实施的土地政策为土地市场的运行提供了良好的市场环境，保证房地产开发过程公开化和房地产市场的健康开展。2．6．3房地产金融政策①控制房地产信贷规模中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面刚通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。②提高个人住房按揭货款门槛随着中央对房地产开发信贷规模的控制，五一前后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购置2套(及2套以上)的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机、平抑房价。③银行加息今年我国的CPI指数已连续四个月超过5％的警戒线，9月份的通货膨胀仍在5．2％，而调整后的一年期存款利率不过2．25％。扣除20％的利息税后，利率是1．8％，再扣除9月份居民消费价格指数〔CPI〕增长5．2％的因素，实际利率仍为负的3．4％。11月2日，各商业银行正式开始上调存贷款利率。此次加息，开发商以及购房者的贷款本钱提高幅度均在市场预期范围以内，更主要的影响是市场指导意义和未来期的加息预期。就武汉的具体市场而言，由于当前住宅供给量仍小于需求保有量，加息的主要影响是本钱的增加和销售周期的变长〔房地产市场上，观望态度主导将持续一段时间〕，但因供给量小于需求量，房价走低的可能很小。2．6．4房产市场政策(1)标准销售武汉市房地产销预售规定，办理商品房预售许可证时，施工形象进度必须到达一定要求:即低层(含四层)主体结构封顶，多层(含六跃七)主体结构到达层数的三分之二，中高层及高层主体结构到达层数的二分之一，未到达上述条件一律不得进行商品房预售，此项政策的出台加大开发商前期资金压力，相对减少市场房屋供给量，促进了我市房地产价格的上涨。2004年5月13日武汉市开发办出台的“四禁令〞，内容包括禁止无证售房。禁止炒房号、炒楼花、禁止假退房真转让和私下转让、禁止为无预售证的楼盘做广告。(2)限制期房转让期房限转政策实施的目地主要是为了打击房地产投机炒房者，切实保护消费者和投资者的利益，确保房地产市场健康、稳定、持续的开展。(3)促进房地产市场需求?武汉市人民政府关于促进房地产业持续健康开展的意见?日前出台。业内人士指出，这一文件中的利好政策包括公房交易过户费降一半；公积金最高贷款额提高到25万元，同时缴存比例提高；单位要帮助职工公房上市；尽快解决房改房遗留的“两证〞问题等，对武汉楼市的开展起到了积极推动作用。这些政策加上此前实施的“二手房契税降一半〞、“购置空置房免税〞两项，将对武汉房地产业的开展起到重要作用。2．6．5政策评析国家对房地产行业所持有的态度是积极肯定的，这些政策的实施为了使房地产行业走向良性开展的轨道，并不是对房地产实行打压或是导致整个房地产行业的衰竭。政府宏观调控下，房地产市场将步入调整期，房地产利润、价格将趋于合理化。展望未来，武汉市场将更加理性而健康的开展。2．7武汉房地产市场未来开展趋势分析(1)需求继续扩大2005年武汉将会有大规模旧城改造拆造量度，汉口的永清片、武昌的积玉桥片、汉阳的南岸嘴片以及近期正在动议拆迁规划的几个大型社区，将把成千上万的拆迁户迅急演变为购房大军。另外，武汉市城市化进程中已经把武汉市的“城中村〞改造列入市政重要议事议题，随着相关政策的出台，将有很多城中村村民由“农业户口〞变为“蓝印户口〞，由政府补助安置而转化成住宅购置者，以上仅为未来的武汉房地产市场的硬性需求，随着武汉在中部地区政治经济日渐扩大，消费性需求夹杂着投资性需求的稳定增长将成为武汉楼市的新一个亮点。(2)房价将稳步上升一是武汉市房地产市场的发育与沿海地区甚至内地一些省会城市仍有一段差距，武汉楼市价格在全国同类型大城市中是偏低的；二是土地为不可再生资源，其稀缺性决定了土地供不应求的市场特性，催生土地价格上升，必将导致房价的上升；三是各种标准市场的政策出台，使销售门槛抬高,银行信贷政策从紧。同时亦使开开展资金本钱升高，从而分摊到房价上，转嫁给购房者，带动房价的上涨；四是一局部工程会因为没有资金的支持而缓建或不建，现房供给量的减少将导致供不应求，造成现房价格的攀升。(3)高档物业受到抑制，普通中档住宅仍将得到政策上的支持，开展势头较好国家宏观经济调控的价值取向是保持房地产市场总量平衡，产品结构合理，抑制高档住宅，支持普通住宅建设，减少空置房，防止出现房地产泡沫经济。第三章工程周边物业市场调查分析3．1投资地块的地理环境东向：政府规划工业大道中北路延伸段。南向：临武青四干道及规划中的绿化公园，至武丰工业园及家具市场。西向：园林路延伸段〔四车道〕，邻和平乡铁机村美地家园钢都花园。北向：白洋路〔二车道〕，邻金鹤园小区、绿景苑、一冶146花园。教育配套设施:武钢三中〔规划中〕、武钢16中、武钢8中、钢花中学、小学、武汉科技大学、湖北大学、理工大学。金融配套设施:中国建行青山支行、建设花园港都花园分理处、农业银行、交通银行、工商银行钢花分处。医疗配套设施：武钢二医院一冶医院。商业配套设施：武青三干道饮食街、中北仓储钢花店、建设二路商业街、武汉商场青山店、丽江超市、百联红超市。休闲娱乐配套设施：利源娱乐城3．2青山片区房地产市场浅析3．2．1青山区域概况(1)青山区域范围青山区是由于国家“一五〞期间重点工程武钢确定在此兴建，而于1955年2月15日正式立的，至今已有四十九年历史。青山区位于武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。全区国土面积47.93平方公里，常住人口45万左右，随着武钢生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城〞的美誉。(2)青山区经济概况青山区是武汉市的重点传统工业老区，辖区内拥有门类齐全的工业企业56家，其中地专级以上的企业就有十多家。形成了以重工业为主的企业群。全市确定的“钢、车、机、新〞四大支柱产业，青山就有“钢〞和“机〞两大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟〞，而青山就占有“钢〞和“油〞两局部。经济根底雄厚，是武汉市财政收入的重要支撑之一。(3)根底设施建设作为建国后成立的新区，它在城市规划和配套设施上都是比较完善的。加之它以其雄厚的工业根底为依托，拥有强大的经济实力。一贯比较重视城市环境方面的建设，该区道路由建区初期的一条主干道开展为主干道、主要连通道近百条共210余万平方米，通车里程达130余公里的宽敞便捷的交通网络，可通达三镇。城区排水系统以9座泵站为主体，形成了6大排水系统。营造防护林170余万平方米，建成规模完善的大型公园7个，居民小区游园随处可见。而且其教育、医院、金融、电信、邮局、大小商场、休闲娱乐等场所一应俱全，遍布该区各地，根本能够满足此地区居民的各种需求。居民生活比较方便。(4)居住人群该区域内共有常住人口45万左右，而且大局部都是在该地工作的固定人群，外来人口不多。他们大都是在该区各种工厂企业的原有职工，而且由于那些企业大都有自己的居住区或者宿舍，所以其居住规模上呈现区域化特征，根本上都是在某个固定的区域内工作和生活，整体素质大致相同。加之其收入比较稳定，所以该地的居民生活相对都是比较安稳的。(5)该区域的未来开展定位青山区一向以环境建设领先于其它各区，在建设山水园林城市的同时，重点开展的是要加大城市效劳业的开展力度，不断提升产业档次，完善效劳体系，配套武钢，依托大厂大院开展环保产业，建设现代都市居住新区。3．2．2青山区房地产市场现状(1)住宅类型在青山区目前的房地产市场上，有规模的楼盘大概总共有30余个左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。主要都是普通住宅、经济适用房和商住两用房等。大都是一些中、低端产品，面向工薪阶层。仅有绿景苑、宝安公园家、青山广场、华城广场等为数不多的几个大盘可以算得上是比较高端的产品了。这些高端产品的出现同时也拉动了该地区房价的上升。(2)区域楼盘概况青山区2000—2004年楼盘一览表〔在这里仅就其中十余个代表性楼盘加以阐述，其余就不一一列举了〕工程名称工程位置规模(万平米)建成时间销售均价青鹏大厦友谊大道2900兰亭雅居和平大道1256号20052760康馨佳园建设四路162588钢洲大厦建设一路2004年底边2480青山广场工业二路2．420032700美地家园青山园林路1020042900虹琦花园和平大世界920042900宝安公园家〔三期〕工业二路9．820052800绿景苑〔三期〕武青三干道10．6920042900江南公寓余家头520032400成功花园工业二路920032000碧苑花园冶金大道2．920021650现代花园工业四路5．6920021320鹤园小区建设一路53/1500绿苑花园工业四路面1220021200欧景苑和平大道3．8620021540从上表可以看出，在2003年以前，该区房地产市场的开展步伐明显低于其它城区，如果把我市房地产市场比作一个正处于发育顶峰期的青少年的话，那么青山区那么只是处于刚刚开始发育的少儿阶段。在2001年以前，这里可以看作是一个被房地产市场遗忘的角落，其开展非常缓慢。从2002年以后，在武汉楼市高歌猛进大环境的带动下，这里才渐渐进入人们的视野。我们从上表就可以看出来。(3)房价速涨我们再来看一下该区从2000年到2002年的住宅销售价格情况。青山区2000—2002年住宅销售价格一览表年度季度第一季度第二季度第三季度第四季度2000200120021300到2003年四季度,该区域住宅销售均价已经到了1928元/平米了.但是没有超过2000元,在武汉城区来说还是属于最低价.从上表可以看出，该区在2000—2001年间，其房价都在1200元左右，而到了2002年底那么跃升为1641余元，一年的增幅到达了440元/平米，与其他六大中心城区相差缩减至300-500元/平米左右。到2003年底，青山住宅均价上升至1800元/平米，而2004年年初更是突破了2000元/平米，其房价以每年600元/平米的速度递增，涨幅高居武汉七大城区之首。尽管涨幅很大，但其平均水平价格在武汉城区来说仍是最低的。这从某个方面也间接说明了该地区的房地产市场还是具有一个很大的成长空间。(4)规模不大，扎堆开发纵观青山近几年所开发的楼盘，我们不难发现，其开发量普遍不大，超过10万方以上的就已经微乎其微了，早一些的仅有绿苑花园、成功花园、鹤园小区等，近一些的就当属绿景苑、宝安公园家以及美地家园、虹琦花园、华城广场等工程了。大多数楼盘的开发面积都集中在3-5万方左右。而且扎堆效益明显。随着友谊大道〔武青三干道〕设施的完备，和平大道和友谊大道沿线楼盘明显增多，小高层和高层的商住楼供给量增大，且都集中在这两条主干道的沿线。我们来看下面这组数字。2002年武汉市全年共完成10以上高层建筑532栋，其中青山有6栋，看看位置，几乎都在这两条主干道上。而近期开发的诸如青鹏大厦、兰亭雅居、康馨嘉园、钢洲大厦、钢花南苑、101街花园等楼盘也都分布在这两条主干道上。可以这么说，此地段今后将成为青山区最大的住宅区域。3．2．2区域产品特点下面仅就今年在售和在建的局部楼盘从其规模、产品特点、价格水平、销售情况及客群特征等方面来简要分析一下：附2004年在售或在建楼盘一览表工程名称青鹏大厦兰亭雅居康馨嘉园钢洲大厦101街花园钢花南苑景胜花园美地家园绿景苑位置友谊大道和平大道建设四路建设一路建设三路建设三路建设一路园林路武青三干道(1)位置及户型特征在上述几个楼盘中，其规模均不是很大功告成，它们这些楼盘在位置上均处于和平大道和友谊大道沿线。在类型上本期的在建工程均以高层或小高层为主，其户型仍以三房两厅的大面积为主，主要集中在100—140平米左右，另有少量90—100平米左右的小户型，在我所调查的楼盘中，只有钢洲大厦有这样的户型，且销售情况极好，在其它大户型还剩很多的情况下，几乎都已全部售完。(2)环境及配套设施由于该区域在公共根底设施配套和环境方面自身的条件是十分的优越，所以该片区的楼盘在这方面的投入就相对减少。据我所知，就只有宝安公园家建有一座国际双语幼儿园。而其余的楼盘在这方面的投入几乎没有。而且由于该地区环境优美，绿树成荫，极大提高了楼盘本身的附加值。我认为这也是该区未来开展潜力所在的一个重要因素。(3)销售情况及客群特征这些楼盘在销售情况方面虽然没有中心城区那样星光灿烂，但总体趋势向好，销售率根本上都在50%左右。除美地家园是现房出售以外，其余均是在建工程。在我调查的过程中，各个售楼部里来看房的人群络绎不绝。在这些客群中，主要还是以本地区的居民为主，另外再就是一些与该地区各类工厂企业有生意往来的个体经营者。外来购房者较少。总体上说来，该区域对其周边客群的吸纳力还不强，换言之，也就是还没有把它的优势充分的表达出来。当然，针对不同的楼盘，其购置的人群还是不同的，比方，象宝安公园家、绿景苑等比较高端的楼盘，其购置客群大都是一些层次和综合素质较高，具有一定经济实力的中年人，他们注重的是社区环境和居住气氛，购房时多把自身享受放在第一位，而价格倒在其次。而对于大多数工薪阶层来说那么倾向于那些价格较低而稍具规模的普通住宅了。他们在买房时首先考虑的往往是价格，然后才是环境。那些地理位置优越，占据交通要道的商住两用楼那么被那些生意业务往来频繁的生意人士所看中。我觉得值得一提的却是那些有购置小面积户型需求的人群，这局部人群往往是那些处于是婚育顶峰却又没有多少经济根底的年轻人，或者是那些儿女都已成家，自己单过的老年人，他们对小户型的需求往往更强烈却又得不到更多的选择。这局部人群应该是一个很大、很有潜力的市场。我想这也应是开展商们可以考虑的一个方向。3．3区域总体环境特点3．3．1总体环境分析针对青山片区的具体情况来说，据我实地考察和各项资料显示，该区域的整体环境在武汉其它几个城区来可说是最好的。它北临长江，南倚严西湖，东邻北湖，西藏杨春湖，还有众多零星小湖点缀其中。生态资源丰富。交通网络通畅，纵有临江大道、和平大道、友谊大道三条主干道贯穿整个区域，建一路至建十路，工业一路至工业四路横贯其中，路面宽敞平整。沿着和平大道进入青山，一路都是绿树浓荫。街心花园散布其中。也有车辆往来，却不感觉喧闹。全区绿化覆盖率达34%，人均公共绿地面积7。06，沿途不乏居民区，但不管新房老房，都是规划整齐，井然有序，绝无杂乱无章之感。放眼看去，小区也好，工厂也好，都是满目翠色。我想，这样一种居住环境，在武汉城区是再找不到第二个的。3．3．2未来规划把青山建设成国家环保产业基地，以青山区为核心区、以武汉市为开展区、以华中地区为辐射区的武汉青山国家环保产业基地的议案已被批准，促进青山工业生态化和经济绿色化。，以“山、滩、港、渠、园〞为重点，用三好年时间建成山水园林城区，用四年时间建成文明城区，用五年时间建成经济强区的奋斗目标，使该区逐渐成为山水绿地纵横通透、城区形象独特鲜明、钢城文化品位突出、整体环境质量良好的现代化山水园林城区。另外规划中的还有青山经济开展区经济开发区和青山环保科技园工程的逐步推进。以雄厚经济实力为根底的美好将来，一座“却顾所来径，苍苍横翠微〞的现代工业新城区将呈现在人们眼前。3．3．3目前状况青山区目前的市场现状提醒我们，不能只看到将来的美景，更要注重现实的开展，目前，在青山城区内大多数都还是以前的老旧宿舍，这些老房子大都是上世纪七八十年代的产物，虽然布局整齐，但在建筑品质、户型结构、建筑材料甚至色彩上都早已不能满足人们的需求。这与其优美的环境和完善的配套形成鲜明比照。对这些老旧宿舍的更新换代已是势在所趋。这对我们来说无疑是一个巨大的有待开发的市场。3．3．4存在问题即有先天的环境优势，又有可待开发的市场，可是为什么该区域的房地产市场却徘徊不前呢？这里存在着两个方面的因素：〔1〕是观念因素，长期以来，人们已经习惯把青山看作是一个工业区，而非居住区，总是把那里与冒烟的烟囱和轰鸣的机器联系在一起，居住本来就是一个心理上享受，这种先入为主的观念对其影响可谓是深远的。〔2〕人流因素，长期以来，青山形成了一个相对封闭的区域，那里的人也许因为工作原因，很少与外界过于频繁的联系，因而也使得外界对它也知之甚少，那里的人口流动量相对其它城区来说几乎可说是相当稳定的，试想有谁会到一个自己不熟悉的地方去买房子居住呢？这也是它对其周边客群吸纳力不强的原因之一。3．4青山房地产开展优势优势一：青山美化工程明显青山区在全市率先实施环境创新，“咬定绿化不放，绿化青山，美化钢城〞，以“山〔矶头山〕、滩〔江滩〕、渠〔南干渠〕、园〔青山公园〕〞为重点，每年投入1000多万元，5年时间，公共绿地年均递增速度明显，人均公共绿地面积从1995年的2.45平方米提高到了现在的7.06平方米。全区已成为山水绿地纵横通透、城区形象独特鲜明，钢城文化品位突出，整体环境质量良好的现代化山水园林城区。而且，武钢、石化、热电厂、造船厂等均进行了环保技术改造，青山的空气污染，不再是制约青山楼市的一大因素。优势二：青山区产业优势明显以营业收入作为主要指标，利税、资产总额为参考，排出的武汉市百强企业中，青山区有7家，其中武钢、石化位列第一、第三位。全市确定的“钢、车、机、新、环、生〞六大支柱产业，青山就有“钢、机、环〞三大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟〞，而青山就占有“钢〞和“油〞，青山区具有不可比较的产业优势，而产业是推动楼市开展的内在动力，因此，青山楼市产业支撑优势十清楚显。此外，青山大中型企业聚集，而且大多数企业已完成改制，企业职工收入水平和消费水平较高。青山区主要企业一览表：武钢集团占地16.5平方公里，资产总额76亿元，年营业收入170亿元；从业人员86081人，为中央直管企业集团，武汉市百强企业之首。武汉石化资产总额49.12亿元，年营业收入64.63亿元，从业人员17920人，位居武汉市百强企业第3位。中国一冶现有员工15000余人，现有资产总额20亿元，年产值12.86亿元，位居武汉市百强企业第17位。青山热电厂现有员工1646人，资产总额2亿元，年营业收入2.98亿元，武汉市百强企业第94位。青山船厂现有员工4549人，资产总额3亿元，已签订出口船舶合同金额30亿元，年出口创汇能力约4亿元。武汉钢铁设计研究总院现有职工1700余人，资产总额近3亿元，年产值近1亿元，为中国重点设计研究单位之一。武汉环境平安研究院现有职工2570余人，专业技术人员占75%以上，年合同额超过亿元。优势三：生活配套完善教育设施：全区共有各类教育机构96个，居民拥有的教育设施和师教人员数量已到达中等兴旺国家水平。青山区著名教育设施一览表小学教育武钢小学、一冶小学等中学教育武钢一中、武钢三中、武钢四中、武钢六中、武钢十六中等大学教育武汉科技大学、武汉理工大学等培训机构武钢职工大学、一冶职工大学等医疗设施：全区共有各类医疗机构142个，居民拥有的医疗设施和医务人员数量已到达中等兴旺国家水平。青山区知名医疗设施一览表大型医院武钢附属一医院、武钢附属二医院、武钢中心医院等。中型医院一冶附属医院、热电力附属医院、青山造船厂附属医院等。商业设施：全区共有各类大中型商业设施46个，而且多集中在港华新村、钢都花园等几大居民区的中间区位，居民购物休闲十分便利。青山区主要商业设施一览表综合商场青山商场、建二商场等连锁超市中百仓储、华联超市等商业街南干渠宝安商业步行街等优势四：青山未来开展规划优势突现青山区道路系统由建区初期的一条主干道开展为四条主干道，主要连通道近百余条，道路面积210万平方米，通车里程达130余公里，初步形成了宽敞便捷的交通网络。而且规划中，青山区内还将修建武汉火车站、天兴洲长江大桥、青山客运中心、青山货运中心等大型交通设施，青山区的交通优势将全面突出。3．5未来的开展潜力和趋势尽管该区是目前我市住房均价唯一低于2000元的一个城区，去年底，青山区住房均价为1928元/平米。但是青山区也是目前我市城区中人均储蓄最多的地区，随着企业房改的推进，以及原有房屋的老化，年轻一代婚育顶峰的出现，孕育着青山区巨大的购房潜力。精明的有远见的开发商纷纷抢滩青山，继青山城开公司开发国家级康居示范工程，大大提升青山房价之后，宝安公司开发了宝安公园家，去年青山区有四幅挂牌土地被开发商瓜分，这四幅地都在红钢城附近，其中国营二六五厂的30086.07平方米的土地被湖北长城竞得，青山区委对面的52400平方米的土地被武钢房地产公司以14730万元夺得，这两幅地的楼面地价分别到达1179元/平米和1124元/平米，是目前武昌地区楼面地价最高的一个城区，也高于汉阳地区，仅次于汉口三个城区。因此，可以预见今后两年内，青山区的房价将会大幅度上升，其升幅将会是武汉七城区中最大的一个。在去年所供4幅地中，其平均楼面地价达1105．95元／平方米，与全市楼面地价大体相同。青山区的崛起可从近期两次国有土地挂牌交易看出来：继长城建设以６７４０万元的成交价拿下青山区冶金大道９号３万平方米的地块，创下该区历史最高纪录后，武汉钢铁集团紧接着再创新高，以１．５亿元的成交价拿下青山区和平大道附近５万平方米的地块。这些都说明开发商对青山区房地产前景的看好，也意味着青山区房地产即将迅速崛起。附:工程周边主要物业分析1、华城广场工程地址 武昌友谊大道996号工程规模 占地面积：100050平方米建筑面积：200000平方米容积均价 3000元/平方米(多层)高层尚未定价，估计在3300/平方米户车比 2：1户数 1200户现销售率 75%开盘时间主力户型： 3×2×2开发商： 武汉汇峰房地产开发/武汉华城房地产开发主打广告语： 楼盘描述： 4栋高层临街，底3层为商铺，中心为半圆型水木广场。22栋多层以中心广场向外成发射状排列。社区内会所、幼儿园、商业步行街生活设施配套齐全，车位配比充足。宝安·公园家〔四期〕工程地址 青山区工业二路12号工程规模 占地面积：70932平方米建筑面积：39502平方米容积均价 2880元/平方米户车比 户数 563户现销售率 开盘时间主力户型： 3×2×2开发商： 武汉新时代创景房地产开发主打广告语： 大公园·自然派·休闲家楼盘描述： 区内是公园式园林布局，并配有小型商业步行街，主要有4栋小高层、11栋多层。单位首创私家空中花园，并且是双阳台设计。虹琦花园〔三期〕工程地址 武昌武青三干道工程规模 占地面积：30600平方米建筑面积：75652平方米容积均价 2600元/平方米户车比 3.5:1户数 400户现销售率 开盘时间主力户型： 2×2×2开发商： 湖北威利房地产开发主打广告语： 学林雅苑，教育园林社区楼盘描述： 建筑成行列式排列，底层为架空层车库，顶层为复式单位，与武汉大学隔街相望，紧临徐东平价。绿景苑〔二期〕工程地址 青山区园林路工程规模 占地面积：80040平方米建筑面积：106900平方米容积均价 3080元/平方米户车比 1.87:1户数 300--400户现销售率 开盘时间主力户型： 3×2×24×3×2开发商： 武汉市青山城市综合开发公司主打广告语： 楼盘描述： 恒庆花园〔一期〕工程地址 青山区工业二路12号工程规模 占地面积：10000平方米建筑面积：25440平方米容积均价 多层1800元/平方米，高层2900元/平方米户车比 3:1户数 140多户现销售率 开盘时间主力户型： 开发商： 主打广告语： 楼盘描述： 2栋高层〔在建〕，1栋多层，其中高层临街有地层商铺，还有地下车库，占地比较小，小区内根本上无园林景观、配套设施；多层由于开发较早，均价较低。第四章、工程周边区域消费者调查分析4．1选取样本的根本情况(1)被访者年龄分布统计(2)被访者受教育程度分布统计(3)被访者现家庭住址分布情况统计：(4)被访者现家庭结构分布统计(5)现住房户型分布统计(6)现住房面积(平方米)分布统计：数理统计值数理统计值均值83均值83中位数73极差110方差673标准差26变异系数偏度正偏(7)对现居住状况不满意度方面的统计：小结从被访者年龄看，25-29岁的被访者占到29%，30-39岁的被访者占37%，40-49岁的被访者占29%。从被访者的教育程度看，大专的占了33%，本科的占了31%，高中的占了23%。从被访者住址来看，32%分布在青山区，23%分布在徐东片区，14%分布在江岸区，11%和10%分别分布在中南路和中北路。从家庭结构来看，“三口之家〞占了大局部，到达59%；“三代同堂〞占了15%，“二人世界〞占了14%。从住房户型看，“两室一厅〞占42%，“三室一厅〞占17%，“三室两厅〞占了16%，“一室一厅〞占14%。从住房面积看，60-79平方米的占28%，80-99平方米的占了21%，100