物业电梯维修保养的6点技巧

本文格式为Word版，下载可任意编辑——物业电梯维修保养的6点技巧一幢大楼电梯运行是否舒适正常，很大程度地表达了大楼物业设备管理水平的上下。电梯作为一种特殊设备，其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司举行，但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责，物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。

维护与监管、专业与非专业，怎样调和二者之间的冲突，确保电梯运行的质量?作为电梯设备管理人员，怎样抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平?以下六点心得体会供大家参考。

一、以诚相待、共同参与

业内会有这样一种看法：物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为，电梯维保公司与物业公司就是附属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。

曾看到过这样一幕：公司电梯设备管理人员和电梯维保公司修理人员因电梯问题发生争执--一段时期该公司所管理大楼货梯门回路频频展现故障，给业主正常货物运输带来不便，业主屡屡投诉。物业公司电梯管理人员认为电梯维保公司修理人员没找到电梯门回路故障频发的真正理由，没做好维保工作，拿钱不干事;电梯公司维保人员指责物业电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车经常撞击轿门，是电梯门回路屡屡出问题的直接理由。顾及与物业公司关系，维保人员没多少底气，但掩不住一肚子怨气。

那么，物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢?双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神，确认各自由电梯维保及日常管理中的位置，相互崇敬、目标一致，不相互角力，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。

二、制定筹划、有的放矢

电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告(作业单)，由于该作业流程是针对全体电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。那么，如何确保电梯维保工作的质量呢?有针对性地编制物业公司修理部的电梯日常巡检表及维保筹划和作业表是一条重要途径。

在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的监管，采用“望、闻、问、听”的手段，实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否奇怪举行肉眼判断;“闻”即对关键设备和关键部位(更加是电气设备)是否有异味举行确认;“问”是了解乘梯人员的感受;“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响处境存在。察觉有异声、异响、异味及乘梯人员反映的奇怪处境，电梯管理人员就要实时对处境举行性质认定，做好相关记录，并根据性质处境抉择是否采取停梯并通知电梯维保人员。

在维保筹划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与维保公司紧密沟通，根据电梯概括处境制定电梯的中、长期维保筹划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表中，以此对电梯维保公司的维保活动提出概括要求。这样，维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中，做到目标明确，有的放矢。

三、不断学习、胸有成竹

不断学习和掌管电梯维保的相关专业学识是做好电梯维保管理工作的根基，也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了确定的了解，电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作，做到胸有成竹。

电梯维保管理人员对电梯相关学识的学习和了解应侧重三个方面：

1、掌管电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌管会在维保管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯，使电梯维保管理人员在电梯展现故障时，在第一时间对问题举行性质区分。掌管电梯的系统分类，能扶助电梯维保人员明确故障范围。

2、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术对比成熟的特种设备，其保养和维护也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟谙相关学识，才能掌控电梯维保的方向和进度，做到操之在我。

3、对特定部件、构件有确定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件，例如曳引机、速断开关、安好钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置，担负着重要的作用，是电梯正常运行的必要保障，对特定部件、构件有确定的认知，才能在电梯的维保管理中突出重点，抓住重心。

四、紧抓维保重点、做好旁站管理

电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益之间相互冲突;同时维保人员良莠不齐，也不能摈弃个别维保人员业务才能较差和职业道德低下。因此，在崇敬维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，更加是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。

五、提防细节、富于创造

几部电梯轿门的光幕开关养护膜片松动，在电梯运行中总是发出细小不绝的哆嗦声。怎样解决?维保方提出更换膜片，但是除了膜片与膜片框合作间隙过大外并无其他影响使用的问题，更换理由鲜明不充分。使用玻璃胶粘接可否解决这个问题呢?但不能确保玻璃胶对膜片不够成腐蚀且不影响红外对射。在双方人员屡屡议论后，结果大胆提出用煮熟的糯米粘接。理由有二：1、煮熟的糯米不具有腐蚀性;2、煮熟的糯米在光幕维护中便于除掉。这一大胆带有创造性的方法结果被表明效果良好，既在确定时间内解决了光膜膜片的哆嗦，又可以反复使用。

六、知己知彼、百战不殆

在与电梯维保公司互动中，由于双方利益点不一致，冲突在所难免，甚至“短兵”相接，这时对设备的熟谙程度和对维保工艺的了解程度是抉择双方“输赢”的关键。

物业电梯设备管理作为物业设备管理中极为重要的一环，需要物业设备管理人员在现实工作中举行长期不断的探索和实践。同时，物业设备中的特种设备种类繁多，做好电梯特种设备的维保管理工作，相信也会对其他特种设备维保管理工作带来有益启发和扶助。

篇2：物业公司电梯修理保养方案

电梯修理保养服务方案

青岛金鑫物业管理有限公司学院东路西班牙庄园小区，型号西子OTIS5100电梯的维保要求，我公司专业资质、技术资格才能已能得志。现将人员配备、24小时故障处理、巡检点检、维护保养、运行保障、年季质量检查、文明安好作业、零配件供给保证、减轻物业本金措施、服务承诺等内容逐一安置如下：

1.人员配备、时间安置

1.1人员配备：

为确保青岛金鑫物业管理有限公司西班牙庄园小区电梯设备的安好、正常运行，我司派出执证专业员工，以确保现场电梯24小时能举行应急修理，实时处理电梯故障。对技监局年检等重大工作，公司根据现场保养工作量和工程修理内容，另增派人员加强维保工作。

1.2时间安置：

现场24小时不中断急修服务。在法定工作时间举行保养工作，保养时间安置以有利于物业管理与服务的日期、时段举行，概括保养时间双方协商确定。除处理和举行故障检修、保养工作外，现场员工还要做好电梯每周不少于1次的日常巡检点检工作。

2.24小时故障处理

2.1普遍故障处理

任何时间段电梯一旦有故障发生时，维保人员应在1小时内赶赴，实时处理电梯故障。修理完成后填写“急修及处理纪录”（附件）。如发生更换零部件，填写“零部件更换纪录表”（附件），并由贵公司指定人员核查签认，如急修工作发生在深夜不便当签证，应在次日办理上述有关手续。

2.2特殊故障处理

现场发生特殊故障，现场修理人员短时无法解决，将通知公司工程部，由工程部另行派遣技术人员赴现场处理，以尽快摈弃故障，恢复电梯正常运行。如发生重大故障，那么立刻启动公司应急预案组织人员举行抢修。

抢修终止后填写“急修及处理纪录”并查明和分析事故理由，提出相应提升措施。

2.3关人故障处理

当发生关人故障时，现场维保人员立刻举行紧急放人操作，并查明故障产生理由，消除故障防止同一故障的再次发生。

3.巡检点检

现场驻点维保人员每周1次对电梯举行巡检、点检，电梯运行处境实行经常性监控，实时察觉电梯维保工作中存在的缺陷，乘客安好乘梯是否存在问题，业主管理中和设备运行环境是否存在问题，及早察觉并采取措施，或与管理单位协商解决问题的手段，使电梯的故障率降至最低，并做好相关记录。

4.维护保养

按照我公司编制的“电梯修理保养技术工艺规程”（略）的技术工艺要求，对金帝华庭小区电梯举行维护保养。每月例行保养次数不少于二次，间隙时间不大于15天。每次保养终止，将保养的内容、时间、梯号等相关纪录填入“电梯修理保养纪录”，由业主管理方指定人员核查或签认。

我公司对西班牙庄园小区电梯建立电梯档案卡，实行一梯一档管理，见“电（扶）梯档案卡”（附件）。

5.运行保障

接到贵公司有要客服务的通知后，现场维保人员提前到达维保现场，检查设备运行处境，确保电梯设备安好运行。对业主管理方要求的如紧急救援、消防迫降、消防演习等活动，及早派人合作操作。

6.年季质量检查

公司质检部门每年不少于1次对电梯抽检，填写公司电梯修理保养自检报告（附件）。

班组每月举行一次安好检查，对查出的担心全隐患和公司质检人员查出的不合格项，公司责成工程部及现场维保小组实时整改。涉及到设备理由一时无法整改的，由公司与青岛金鑫物业管理有限公司电梯主管部门协调解决手段。

我公司确保西班牙庄园电梯维保工作通过市技术监视局的年度安好检验，并取得检验合格证。如一次检验未能通过，相关人员按我公司扣罚机制处置。

7.文明、安好作业

我公司严格遵守国家各项特种设备安好管理条例和修理模范（国务院令第549号、国家质检总局TSGT5001－2022《电梯使用管理与维护保养规矩》、GB/T18775、GB7588、GB10060、GB16899）等。

修理人员严格遵守并执行青岛金鑫物业管理有限公司各项规章制度和管理条例，严格遵守并执行我司“驻点人员管理规定”（见附件）。如遇苦难性天气，根据应急预案合作西班牙庄园小区做好相关工作。

员工实行安好教导制度，每一员工务必采纳三级教导后，才能举行上岗作业。现场安好教导由班组长负责举行，每月二次安好教导学习，学习内容纪录在“安好教导学习纪录表”内（略）。

修理人员做到文明用语、统一着装、文明施工、安好作业，见公司“电梯修理安好操作规程”（略），“电梯保养安好操作规程”（略）。

8.零配件供给保证

为确保电梯的正常使用，确保电梯备品配件的正常供给，公司工程科负诽谤、配件总需求筹划的编制，技术科负诽谤、配件技术参数的审核，库房负诽谤、配件的集中管理、筹划购买和供给，财务会计科负诽谤、配件的核价和定价，各保养组负诽谤、配件筹划编制、申领、现场保管和使用，质量科负责在产品修理过程中备、配件的处理及备、配件在实际使用中的质量信息反应。公司在保养点设立备、配件存储，便于管理，便当使用。

西班牙庄园维保组内常备部份电梯的易损件，以便电梯故障时损坏部件的实时更换。

公司备、配件仓库品种齐备，库存备、配件一旦短缺，实时补充确保电梯备、配件的供给。

9.减轻物业本金的措施

9.1电子板修理措施

电梯电子板的损坏更换是电梯维护本金的重要部份，各电梯维保单位均是在损坏后购买换新。我公司对在使用中自然损坏或非正常（如跑水、过电压、雷击等）损坏的电子板，有较强的常年的电子板修理才能，其修理后本金一般仅是换新的30－40％左右，我司建议修理后持续使用，可大大降低维护成夲。

9.2巡检点检中的察觉预报措施。

加强电梯的巡检点检，将实时察觉的非正常因素：如非正常的使用，意外的事故，人为的损伤，管理方的欠缺等做到早察觉，早报告，早采取防救措施和预防的措施，以裁减损失降低维护本金。

9.3合作物业保险索赔的措施

辅助物业办理电梯设备（设备险）和第三方安好责任保险。对因意外造成的电梯损坏，如跑水、过电压、高温、雷击等理由致使电梯故障需花费较大的修理费用，我司辅助和合作物业举行商业保险索赔，以裁减或完全回避损失降低维护本金。

10.其它服务承诺

10.1电梯困人时维保工赶赴故障电梯时间一般不超过30分钟。

10.2现场派驻人员保持通讯畅通。

10.4当物业举行消防等工程检测时，实时派人员予以合作。

10.5派驻服务现场的维保人员，除遵守本公司的各项制度外，同时遵守用户单位的有关规章制度。10.6合作物业举行每年电梯年检，实时完成年检缺陷问题的整改。除因国家和地方检验标准变更需另行增加或修改工程以及电梯非正常使用造成的理由，电梯年检一次合格通过，并获得安好检验合格标志。若发生电梯年检不合格，电梯停用，公司愿承受因此产生的相关费用。

10.7加强维护保养，确保电梯、自动扶梯在设计使用寿命期内各系统、各部件的完好性能。10.8加强维护保养，确保电梯在保证安好、性能（振动、噪声等）完好条件下正常运行。设备的安好、技术性能符合迅达电梯的技术标准、符合国家现行标准规定，以及双方的合同规定。

10.9公司确保有充沛的备品备件，更换的零配件均是崭新的、未使用过的合格产品，均为西子OTIS电梯专用的中国制造的产品。

10.10对已不符合电梯使用技术标准和条件的易损部件，一经察觉实时更换。每次更换零部件，均告之物业更换理由，并填写有关记录表，经物业签字确认。

10.11坚持电梯使用状况的年度报告制度，除正常的质量检查以外，公司工程部每年向物业提交一份电梯状况分析，运行、修理处境汇总，以及下一年度预计修理工程等内容的报告。

南京迅达电梯与操纵设备有限公司

附件一：另行收费工程

电梯大修和重大改装（改造）为另行收费工程。

1.对电梯主机、电控设备等主要设备磨损严重、性能下降或损坏，需举行全面调整清洗或更换零部件的修理为大修。主要有以下各项：

⑴.曳引电机：解体检查、清洗换油，调整电枢、更换油封、轴承或更换电机；

⑵.制动器：拆卸清理、润滑和调整铁芯，更换电磁铁、制动臂、制动瓦、弹簧等主要部件；⑶.减速器：换油清洗、调整间隙、更换油封轴承或更换减速器及减速齿轮；

⑷.曳引钢丝绳：更换曳引钢丝绳和绳头组合、切绳并重做绳头；

⑸.安好钳-限速器系统：卸下解体清洗调整，更换轴承和提拉机构的零件；

⑹.缓冲器：液压缓冲器解体清洗、更换零件；

⑺.门系统：更换开门机系统、更换轿门层门，拆卸门扇举行修理、较正或举行包覆；

⑻.操纵柜：除微机和调速装置外，更换大部份元件和电线；

⑼.拆卸轿顶、轿壁或轿底举行修理、校正或更换，轿厢架解体修理、更换构件；

⑽.导轨系统：导轨的更换和校正。

2.重大改装（改造）是指以下一项或几项内容的修理改造工程：

⑴.变更电梯额定速度；

⑵.变更电梯额定载重量；

⑶.变更电梯轿厢质量；

⑷.变更电梯行程；

⑸.变更门锁装置的类型；

⑹.变更或更换操纵系统，拖动系统、三方通话；

⑺.变更或更换导轨或导轨类型；

⑻.变更门的类型、增加层门或轿门；

⑼.变更或更换限速器、缓冲器、安好钳装置中任一种安好装置。

南京迅达电梯与操纵设备有限公司

附件：南京迅达电梯与操纵设备有限公司--急修及处理记录

附件：南京迅达电梯与操纵设备有限公司--电梯修理零、部件更换记录

附件：电梯保养程序周期表

南京迅达电梯与操纵设备有限公司

附件：电梯维修保养记录

A、机房

②1.清理操纵柜全体零件，清洗接触器。

③2.检查全体接线柱、接地线、检查各继电器吸放程序及延时线路。①3.检查电阻、电容、线圈、整流器、保险丝。

②4.清洁检查曳引机，检查曳引机的油量，电动机的润滑处境。①5.检查制动器（轴销、柱塞润滑、清洁闸瓦）。

③6.清洁及润滑选层器各部件、检查各接线、接点、碳精、编码器、限速器。

①7.检查齿轮、链条、钢带等。

①8检查电机运行处境，碳精磨损处境。

B、层站

④1.检查调整门板。③2.更换磨损的门滑块。

①3.检查平层处境运行舒适感。

①4.检查楼层指示、光钟、底层钥匙。

①5.清洁外呼按钮箱、更换损坏的楼层指示及外呼装置。③6.检查手动开锁装置。

C、轿顶

②1.清扫轿顶。

①2.检查轿顶各开关是否有效，检查限速器钢丝绳端部连接处境。⑥3.紧固轿顶各螺栓。

④4.检查导靴、更换磨损的靴衬（靴轮）。

①5.检查油杯油量。

③6.清洁检查及润滑厅门、门导靴、门挂轮、防跳偏心轮、

③7.清洁检查及润滑强迫关门装置、门锁装置、锁间隙、门接点。

D、井道与底坑

③1.检查清洁井道端站开关、随动电缆、缆网、缆架。

①2.检查井道7米灯及各类开关灯，检查检修电源。

④3.检查、清洁缓冲器、对重缓冲器距离、涨紧轮、补偿轮。

⑥4.清洁检查安好钳，检查缓冲器开关，涨紧轮开关，安好中断开关。

①5.清洁底坑。

⑿6.检查紧固导轨螺丝。

③7.检查曳引绳涨力。

⑥8.检查清洁曳引绳、保险绳、补偿绳（链）。

④9.检查紧固平衡链导向装置。

④10.检查紧固平衡钢丝绳涨紧装置和转轴润滑。

E、综合

⑥紧急供电，消防功能试验。

附件：电梯档案卡

电梯档案卡（副页）

南京迅达电梯与操纵设备有限公司

附件：电梯修理保养自检报告

附件：电梯修理工作人员驻现场管理规定

为模范本公司电梯修理人员的行为，使之符合本公司的相关制度、规定，保障驻现场的工作生活环境和公共秩序的正常有序，特制定电梯修理工作人员驻现场管理规定。

1.管理细那么

1.1电梯修理工作人员务必严格遵守驻现场小区（大厦）物业管理的各项管理制度和规定。

1.2进出驻现场小区的电梯修理工作人员务必统一着具有公司徽标的服饰，于胸前佩戴公

司胸卡（物业有要求时），并在物业管理公司备案。

1.3全体电梯修理工作人员不得在驻场小区（大厦）的任何公共场所和工作区域吸烟或乱

丢咽头、杂物。

1.4在电梯修理保养过程中，须设置明显、模范的告示牌，工作终止应做到工完场清。

1.5

1.6

1.7电梯维保工作中，渉及小区（大厦）业主或有影响业主工作生活的作业，应先与物业公司有关人员协商，采取合理措施，制止作业对业主造成影响。严禁在驻场小区（大厦）内嬉闹和大声喧哗，除工作巡检或修理所需以外，不得在小区（大厦）内四处游窜。未经物业公司和小区（大厦）业主同意，不得私自挪用小区（大厦）设施设备和业主

物品。严禁未经物业公司和小区（大厦）业主同意，携带属于物业公司和小区业主的财物出驻场小区（大厦）。

全体电梯修理工作人员用语要举止文明模范。若遇业主的不文明行为，应实时告知物业公司，由物业公司工作人员出面协调解决，不得采取任何形式的不文明、粗暴的行为举行制止。1.8

1.9驻现场的电梯修理工作人员的工作休息、生活用水用电、如厕、备品备件、油料、工

机具等仓储，须到物业公司指定的地点，不得擅自变更。

1.10驻场电梯修理工作人员严禁擅自率领非双方商定的人员进出或留宿驻场小区（大厦）。

1.11驻场电梯工作人员的休息或工作场所应感激卫生，物品或生活用品应摆放整齐，严禁

肆意排放生活用水，严禁肆意乱丢垃圾，严禁随地便溺，严禁酗酒和赌博，严禁肆意设置晾晒，严禁肆意踩踏、采摘小区花草。

1.12驻场电梯修理工作人员的作业务必严格按照国家和本公司相关安好模范和标准执行，

其休息和工作场所内用电应做