房地产估价制度

第九章房地产估价制度教学时数：2课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生总体上了解房地产估价制度的建立发展，了解英国的评估制度，了解香港土地估价制度教学重点：房地产估价制度的建立发展教学难点：房地产估价制度的建立发展第一节我国房地产制度概述房地产估价制度是指房地产估价人员资格的审定程式和估价机构的设置状况，以及在此基础上形成的估价行为的规范准则。一、房地产估价师考试和注册制度1993年5月，建设部和人事部认定了首批中国注册房地产估价师140名，1994年4月又认定了第2批中国注册房地产估价师206名。在此基础上开始实行了全国范围内的房地产估价师资格考试和注册制度。1998年8月，建设部颁布了《房地产估价师注册管理办法》。1.房地产估价师资格考试办法1994年建设部起草制定了《房地产估价师考试和注册办法》，从而规定了我国房地产估价师资格取得的条件和程序。⑴考试组织。房地产估价师资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。房地产估价师考试及培训由国务院房地产行政主管部门统一组织，由房地产估价师学会具体实施。人事部负责审定考试科目、考试大纲，并对考试工作实施监督与指导。⑵报名条件。凡中华人民共和国公民和获准在中华人民共和国境内就业的其他国籍的人员，遵纪守法具备下列条件之一的，可申请报名考试。①取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中专毕业，具有8年以上房地产估价实践经验者。②取得房地产估价相关学科专科毕业，具有6年以上房地产估价实践经验者。③取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上房地产估价实践经验者。④取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，具有2年以上房地产估价实践经验者。⑤取得房地产估价相关学科博士毕业者。⑥其他专业毕业，具有10年以上房地产估价实践经验者。⑦不符合上述条件，但取得初级以上技术职称，房地产估价实绩突出者。申请参加房地产估价师资格考试，需提供下列证明文件：①房地产估价师考试报名申请表。②学出证明。③实践经历证明。⑶资格获得。房地产估价师考试原则上每2年举行一次。考试规程由国务院房地产行政主管部门另行制定。考试结束后，全国统一阅卷。成绩合格者，由房地产估价师学会发给考试合格通知，由注册管理部门审定注册，发给《房地产估价师证书》。房地产估价师是国家设定的房地产估价的执业资格。未取得《房地产估价师证书》不得以房地产估价师的名义从书房地产估价业务。2、房地产估价师注册办法⑴注册条件。房地产估价师资格统一考试合格，并受聘从业后即具备房地产估价师注册资格。符合下列条件者可申请房地产估价师注册：①拥护中国共产党在社会主义初级阶段的基本路线，遵纪守法，无违反党纪国法的记录。②认真履行岗位职责，遵守职业道德，能公正、客观地开展房地产估价工作并无专业责任负故。③房地产估价师资格考试合格。④身体健康、能胜任房地产估价师正常业务工作。⑤持有聘用单位证明。⑵注册程序。房地产估价师注册，由房地产估价师提出申请，由聘用单位统一到房地产行政主管部门申请注册，经审核同意后，由省级房地产行政主管部门批准后，发给《房地产估价师资格证书》。《房地产估价师资格证书》式样由国务院行政主管部门统一制定。⑶资格取消。经注册后房地产估价师有效期为3年，有效期满，持证者应当到原注册机关办理注册手续，房地产估价师注册后，有下列情形之一的，由原注册机构取消其资格证书。①完全丧失民事行为能力的。②死亡或失踪的。③患有精神病等严重疾病，不能胜任房地产估价正常业务的。二、房地产估价管理在建设部发布的《城市房地产市场估价管理暂行办法》以及其他法规制度中，对房地产估价管理工作提出了基本要求，主要包括如下几个方面。1.管理机构我国实行分级管理，国务院建设行政主管部门负责全国城市房地产价格评估的管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内城市房地产价格评估的管理工作。这里的国务院建设行政主管部门系指建设部，县级以上地方人民政府地产行政主管部门系指省、市、县三级人民政府分管房地产工作的部门。在省一级一般都不单设房地产管理局，由建委（建设厅）行使房地产评估的管理职能。市、县则大多都有独立的房地产管理部门。国家和省级管理机构偏重于宏观管理，如制定评估的法规、政策等；市和县级管理机构偏重于微观管理、具体工作的管理。市、县级人民政府房地产行政主管部门应当确立房地产评估机构，承担本行政区域内城市房地产价格评估业务。2.评估机构的资质条件营理对评估机构的资质条件管理，是房地产市场估价管理的主要工作，在建设部《城市房地产中介服务管理规定》及《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》等法规中，明确规定了房地产评估机构的设立条件、审批程序、资质条件、营业范围以及日常管理和处罚规定等。（1）设立条件。设立评估机构应当符合下列条件：①有单位名称和组破机构；②有固定的经营场所；③有符合规定的注册资本；④有符合规定的专业技术人员；⑤在以往的房地产评估中有良好的质量和信誉。（2）资质条件。目前我国房地产评估机构的资质分级为四级，即一、二、三及临时四个等级。其中一级评估机构应该具有7名注册房地产估价师，100万元注册资本，4年以上的评估业务经历及一定数量的评估业务；二级评估机构应有5名以上注册房地产估价师，70万元以上的注册资本，连续3年以上的评估业务经历和一定数量的评估业务；三级评估单位应有3名以上注册房地产估价师，40万元以上的注册资本，连续2年以上的评估业务经历和一定数量的评估业务；临时资格的评估机构为新成立的估价机构，其基本条件应具有1名注册房地产估价师，20万元注册资本及其他基本条件。（3）审批程序。按评估机构的资质等级，主管部门分级推荐审批。其中一级资质须经建设部审批。（4）经营范围。评估机构应按其资质等级相应的营业范围从事评估业务。如一级资质机构可以跨省、跨地区从事各类房地产估价业务。3.估价人员的权力和义务房地产估价师的作业范围包括房地产评估、房地产咨询以及与房地产评估有关的其他业务。房地产估价师承办业务，由其所在的评估机构统一受理，并与委托人签订委托合同。房地产估价收费由评估机构统一收取。由于房地产评估失误给当事人造成经济损失的，由评估机构承担赔偿责任。评估机构可以对房地产估价师追偿。房地产估价师与委托人有利害关系的，应当回避。另外，有关条例中规定了对估价人员的各种处罚。三、中国房地产估价师学会中国房地产估价师学会是中华人民共和国建设部业务归口管理的学术团体，简称CIREA。其基本情况如下：1．学会任务（1）制定并执行专业守则和估价标准，以确保本会会员为社会提供的专业眼务之水准。（2）协助政府主管部门进行注册房地产估价师考试、注册等方面的管理工作。（3）指导全国高等院校房地产专业的课程设置，逐步开展对高校房地产专业的评估认定工作，以使其毕业生具有成为本学会会员所必需的知识结构与水准。（4）组织房地产专业培训，不断更新本会会员的知识结构，以适应社会经济发展的要求和世界评估行业发展潮流。（5）代表我国房地产评估行业参加有关国际学术组织、出席有关国际学术会议。（6）组织房地产估价理论与应用方法的研究，定期进行学术交流。（7）开展与国外房地产评估机构及专业组织的合作与交流，为使我国的评估行业与世界接轨，使我国的注册估价师走向世界做出不懈的努力。（8）编辑出版学会刊物及有关学术著作。（9）宣传估价师行业对社会大众的重要意义，维护本会及会员的合法权益。2．会员（1）会员资格。获取国家建设部、人事部颁发的“房地产估价师资格证书”的人士，承认本会章程、遵守本会有关规定，均可申请加入本学会。经学会审查同意后，即可成为本会会员。本学会会员分为三个等级，即会员、高级会员和荣誉会员。条件成熟时可设海外会员和学生会员，但学生会员不得以本会会员的名义从事有关活动。荣誉会员为对本学会工作做出过突出贡献的人士，由5名以上理事提名并经理事会4／5多数决定授予。高级会员为取得会员资格5年以上、年龄30岁以上的人士，经申请和2名高级会员推荐并经理事会授权机构审查合格，由理事会2／3多数决定授予。（2）会员的权力。①在本学会有选举权和被选举权；②对本学会工作提出建议和批评；③优先参加本学会组织的各种活动；④优先或优惠取得本学会的学术资料。（3）会员的义务。①遵守本学会章程；②执行本学会决议和完成学会委托的工作；③积极参加本学会组织的学术活动，提供学术论文、调查报告、研究成果和有关资料；④关心学会工作，经常向本学会反映情况，提出建议；⑤按规定交纳会费。会员有退会的自由。退会会员须书面通知学会“考试注册委员会”，并由该委员会宣布除名。退会后可重新申请加入本会。3．学会组织机构（1）最高权力机构是全国会员代表大会。全国会员代表大会每3年召开1次，特殊情况下可以提前或延期召开，但提前或拖后不得超过1年。代表大会的主要职责是：制定和修改本学会章程；选举产生本学会理事会；讨论和决定本学会的工作方针和任务；审议本届理事会工作报告；通过提案和建议。（2）学会领导机构。在全国会员代表大会闭会期间，理事会是本学会的领导机构。本学会理事会，每届任期3年，从选举产生开始至下一届理事会产生为止。理事会每年召开1次。其主要职责和任务是：执行会员代表大会的决议及上级领导机关布置的工作任务；制定学会年度或较长期的工作计划并组织实施；决定荣誉会员称号的授予；确定理事会领导人选；决定学会机构和分支机构的设立及其负责人人选；决定与国际间学会组织相互承认事项；总结学会工作，筹备召开下届会员代表大会；推荐科技成果和优秀人才，评奖优秀学术论文和著作；审议并监督学会经费的使用情况。（3）理事会组成。本学会理事按各省、自治区、直辖市、中央部委会员数量分配名额，由当地会员推举，通过会员代表大会充分协商，通过无记名投票选举产生；常务理事、会长、副会长、秘书长由理事会选举产生。会长、副会长可以连任，但最多不得超过2届。第二节国外的房地产评估制度一、英国的评估制度(一)、评估行业的组织与管理1792年英国测量师会创立，1834年，1864年土地测量师会和测量师协会先后成立，英国测量师学会创立于1868年，1881年英国维多利亚女王授予该学会“皇家特许”状，并于1921年获“皇家赞助”荣誉，而英国皇家特许测量师学会的名称是由1946年沿用至今，学会下分6个部门，包括房地产评估师、动产评估师、中介及农业师、土地测量师、规划与开发师、预算师等。英国的不动产评估师可分为民间评估师和官方评估师，如遇到土地征用的情形，土地所有人往往委托民间评估师来评估，评估结果如有差异，则双方就差异部分进行协调，如协调不了，就上述到土地法庭。（二）评估专业人员从业资格要求英国测量师学会的不动产评估人员是皇家特许测量师学会授予的测量师。英国皇家特许测量师学会是唯一授予测量师资格的职能单位，一般在大学毕业后并在测量师带领和监督下实际工作两年，才可申请参加测量师资格的专业考试，靠是由皇家特许测量师学会组织主持，对于考试及格者授予测量师资格。英国测量师的资格考试有三次。第一次考试包括：1.评估Ι。包括有关投资市场、不动产投资市场的角色，简直观念；影响土地与建筑物供给与需求的因素；评估方法及有关分析、复利理论、偿债基金理论、购买年观念，评估表的使用与建立，抵押的计算等。2.法律Ι。包括公司的改组与合伙、契约的刑场、代理及债权行为的一般原则。3.土地使用与开发。土地使用开发的目的，人类居住的发展、都市结构与市镇、农村结构及形成、过去100年来土地使用与开发的管制，现代城乡的发展，交通运输发展对居住的影响，人口特征及层次带来的土地使用问题、规则的角色。4.经济学Ι。基本的经济问题与解决工具、经济活动的特征，价格的功能性质，生产理论，影响一般经济活动的因素，英国的一般经济组织。5.建筑Ι。住宅用建筑方法，采光技术是标准，排水及废物处理，建筑工程的评估与计算原则。6.数量方法。统计学、查勘及衡量。第二次考试包括：1.估价Ⅱ。市场分析应用于不动产的评估，税对偿债基金理论与购买年的影响，资本成本的观念，有关结合价值的估算，租赁契约的租金，额外费用，延期或更新等的决定，都市及农村经常交易及租赁不动产的评估。2.法律Ⅱ。物权与债权，土地登记，地主与佃农的关系，有关商业、住宅及农地的租赁、仲裁制度与法律。3.城乡规划Ⅱ。中央、区域及地方规划机关、规划准则、中心地区的在开发与都市更新，农村地区的开发、更新与维护、土地分类、土地开发的申请，规划过程的公共参与，规划的上述与公听会等证据的收集。4.经济学Ⅱ。总体经济方面：一般经济活动的决定，货币理论、利率理论、股票、不动产市场，利率与不动产市场，土地使用与投资理论，通货膨胀及其对不动产持有者与买卖的影响。个体经济方面：市地利用——住宅与商业用地的区位理论及成本效益分析；区域经济——区位理论应用于区域经济，政府的区域政策；市地价值——决定市地价值的因素，地租、竞标地租及经济地租理论；都市结构及都市问题；土地市场的干涉——地税及管制法令；都市公共财政的理论与实物。5.建筑Ⅱ。建筑Ι的原则与程序应用于商业建筑物，建筑的临工及报告，建筑契约的程序与评估。6.税、中央税、水的原则，个人与公司对所得及财产纳税的性质与归宿，土地资本利得与发展利得的性质。地方税：有关地方税的评估及其税赋的计算。第三次考试包括：1.评估Ⅲ。在考虑现有法律的规定下，对评估原则与方法应用于住宅、商业及工业用地与建筑物的买卖权益设定的评估；保险及抵押的评估；特殊不动产的评估，包括加油站、旅馆、大饭店等；评估师与投资政策的角色；政府政策与财政措施对投资的决策的影响。2.评估Ⅳ。补价与收益问题；土地征用补偿的评估，包括地价、损害、干扰等，计划决策的不利影响的补偿评估，发展价值的评估等。3.法律Ⅲ。地方政府的组织、有关土地与建筑物的公共卫生及安全的法令；土地使用计划与管制；土地征用的程序；土地法庭的功能；欧洲共同市场的构架，特别是有关土地部分。4.市地开发。设计与布置；开发的评估，开发计划的财政分析与可行性决策及评估的剩余法与成本效益分析；政府政策与活动对投资的影响；投资与出租对开发的影响，长期与短期成本及收益的方法。5.不动产代理。市场调查：英国不动产市场的特征，市场问题的性质、代理办公室的管理，单一与连销代理店的管理，市场调查计划，推销决策，市场调查原则应用与住宅、商业、工业及特殊不动产，国外市场调查的技术。管理：管理原则与技术运用于私有与公有部门的不动产，不动产管理的法律、社会、技术及财产因素、所有权与其他不动产的特征与选择，不动产的维护、整修、服务、保险、租赁及契约、管理记录与会计。二、香港土地估价制度（一）评估行业的组织与管理香港将不动产评估称为物业评估。物业评估的基准是公开市场价值。对物业评估通常有专业评估人员--产业测量师来进行。香港有英国皇家特许测量师学会（香港分会）和香港测量师学会，在香港供职和执业的产业测量师大都是这两个学会的会员。香港的产业测量师除供职于地政署、差饷物业估价署、房屋署、房屋委员会、土地审裁署土地注册处、各地产公司、银行等单位外，有相当大的一部分民间测量师为社会服务。产业测量师负责物业评估、买卖、屋宇租售等的管理。《香港不动产估价指南》在香港不动产业颇有影响，1991年5月，政府正式颁布了《测量师注册条例》，对注册机构、注册资格、注册申请程序、注册资格证书、纪律制裁、上诉、吊销资格、重新申请登记等作了较为严密的规定。（二）产业测量师香港的产业测量师负责物业评估、买卖、楼宇租赁及管理，产业测量师均受过专业训练，具有丰富的知识和经验，对土地及楼宇的发展、运用、管理等各方面都有深入的认识。产业测量师的工作大致可以分为以下4个方面：1.物业评估（1）评估各类物业出租、转让及按揭等的价值；（2）提供与征地赔偿、租务管制、差饷厘印税及遗产税等法例有关的物业评估服务；（3）评估公司的物业价值，作为该公司上市、收购、合并及估量资产负债之用；（4）研究各类物业的