项目前期策划及开发管理

房地产开发赢家策略

——浅析项目前期策划及开发管理王晞建筑师工商管理硕士2011年05月1房地产开发的基础生产资料有两个：

钱+地资金是项目开发的充分条件土地是项目开发的必要条件如何把资金和土地有机的柔和在一起，形成有形产品并产生超额价值，则需要项目开发过程中各个环节的有效策划及运筹以上三个环节构成了开发企业的核心竞争力2本次交流的核心目的明确以公司整体利益至上的基本原则树立企业各业务部门的项目全局观建立以策划为中心的项目运作理念培育企业各岗位员工全员策划意识3对策划工作认识的几个判断：策划是营销或设计部门的事情，和其它部门关系不大；策划就是通过“新想法、新点子”创造价值；前期策划是所有开发工作的起点没有专业技术的支持，谈不上前期策划；策划工作完全依托技术不行，完全依托市场也不行；项目策划就是要追求项目价值最大化，产品品质最完美；创新求变是项目策划的唯一出路；合适的产品>完美的产品，优秀的产品+合适的时间>完美的产品做好策划就必须要花更多的时间和钱，和快速开发及成本控制管理总是矛盾的；策划的目标就是创造价值，不求最好，但求最贵！4什么是策划古人云：

“凡事预则立，不预则废。”《史记》

“运筹帷幄之中，决胜千里之外”预判与风险决策；是一种思考活动，是价值创造的源点；在整个事件活动中代价是最小的，但是价值提升也是最大的。5（一）策划的涵义策划是指人们事先的筹措活动，是思维主体运用知识和能力进行思考运筹的过程。策划是系统化管理活动和创造性思维活动的结合。策划既是一门科学，又是一种艺术。刚柔6做好项目策划及开发管理就是要做到：刚柔并济，软硬兼施7刚柔并济，软硬兼施什么是刚什么是柔工欲善其事，必先利其器【论语】“刚”，“利器”也“利器”，科学严谨的技术管理指标体系厉利剑者，必以柔砥【淮南子·说山】“柔”，“内功”也“内功”，运筹、创造、整合、应对的能力硬指标软实力8（二）策划的性质与功能现实性目的性计划性过程性程序性系统性群体性市场竞争功能决策保证功能计划策定功能预测未来功能管理创新功能刚柔9（三）策划的基本原则利益主导原则整体规划原则客观现实原则切实可行原则讲求时效原则灵活机动原则慎重筹谋原则出奇制胜原则资源整合原则群体意识原则刚柔10（四）策划划与计划的的差异策划全局性、整整体性战略略决策掌握原则与与方向具有创新性性与创意超前性灵活多变挑战性大长期综合训训练计划具体性、可可操作性指指导方案处理程序与与细节常规的工作作流程现实可行性性按部就班风险性小短期专业培培训刚柔11中国地产策策划三十年年销售策划营销策划销售策划+营销策划划+前期文文字建议前期策划全程策划与与全员策划划12什么是前期策划定义前期策策划前期策划的的工作内容容前期策划的的核心价值值解构前期策策划13（一）定义义前期策划划综合考虑市场、建筑筑技术、资资金的问题是企业战略目目标在项目开发发起始阶段段的深化执行过程，通过过前期策划划，形成完完整的开发策略及有形产品不是单项专专业技术功功能，是综综合了市场判断、、建筑技术术、营销策策略、成本本控制的研发过程程努力寻找开开发企业效益最大化化和市场消费费者最大接受程程度的平衡点14（二）前期期策划工作作内容项目目开开发发战战略略分分析析市场场研研究究项目目定定位位及及开开发发设设想想建筑筑技技术术策策划划及及协协调调营销销设设想想投资资分分析析（展展示示设设计计策策划划及及协协调调））15（三三））前前期期策策划划的的核核心心价价值值实现现第第一一次次转转换换，，为为第第二二次次转转换换准准备备基基础础条条件件在第第一一次次转转换换时时为为第第二二次次转转化化预预埋埋伏伏笔笔房地地产产开开发发过过程程的的二二次次转转换换通过过word语语言言转转换换为为项项目目定定位位经AutoCAD语语言言转转换换为为项项目目设设计计通过过word和和平平面面设设计计语语言言转转换换为为用用户户感感知知价价值值市场场需需求求项目目定定位位告诉诉市市场场开发发适适合合市市场场要要求求的的产产品品在工工程程建建设设上上体体现现定定位位实现现销销售售第二二次次转转换换第一一次次转转换换16（四四））解解构构前前期期策策划划企业业战战略略与与项项目目目目标标定位位前前期期策策划划前期期策策划划三三步步曲曲前期期策策划划核核心心三三要要素素前期期策策划划能能力力是是核核心心竞竞争争力力的的重重要要体体现现如何何实实现现高高效效的的前前期期策策划划171]企企业业战战略略与与项项目目目目标标企业业发发展展战战略略、、企企业业经经营营战战略略、、企企业业投投资资战战略略企业业对对项项目目的的要要求求形形成成项项目目的的目目标标：：最大大的的利利润润最快快的的利利润润内部部收收益益率率最最大大最小小的的运运作作资资金金品牌牌为另另外外一一个个项项目目做做铺铺垫垫获得得管管理理运运作作经经验验。。。。。。。。项目目目目标标的的不不同同影影响响到到策策划划的的思思路路18万科科的的发发展展战战略略2004－－2014战战略略目目标标1.净净利利润润从从2003年年的的5.4亿亿元元增增长长到到100亿亿元元，，增增长长18倍倍；；2.销销售售额额从从2003年年的的63亿亿元元增增长长到到1000亿亿元元，，增增长长15倍倍；；3.占占全全国国住住宅宅市市场场的的份份额额从从目目前前的的1％％增增长长到到3％％。。2005-2008战战略略目目标标1.年年均均复复合合增增长长超超过过40％％;2.净净利利润润从从2005年年的的13.5亿亿增增长长到到40亿亿；；3.销销售售额额从从2005年年的的140亿亿元元增增长长到到400亿亿元元；；19解决一个个上上市市公公司司的的关关键键战战略略核核心心……快速速、、成成功功的的项项目目开开发发所有有的的业业务务策策略略最最终终必必须须聚聚焦焦于于客客户户导导向向和和运运营营绩绩效效优秀秀开开发发企企业业的的战战略略意意识识运营营绩绩效效客户户导导向向20成本本与与效效率率致致胜胜————杜杜邦邦公公式式净资资产产回回报报率率＝净净利利润润/所所有有者者权权益益＝净净利利润润/总总资资产产×总资资产产/所所有有者者权权益益＝净净资资产产/销销售售收收入入×销售售收收入入/总总资资产产×总资资产产/所所有有者者权权益益＝销售售净净利利率率×资产产周周转转率率×权益益乘乘数数【即即：：1/（（1－－资资产产负负债债率率））】】公司司的的盈盈利利能能力力由由三三方方面面组组成成：：销售售净净利利率率、、资资产产周周转转率率、、财财务务杠杠杆杆；；在行行业业利利润润趋趋薄薄、、合合理理控控制制公公司司资资产产负负债债率率的的情情况况下下，，严控控成成本本和提高高资资产产周周转转率率是项项目目开开发发制制胜胜的的唯一一出出路路。。212]定位位前前期期策策划划策划划是是龙龙头头以往往，，是是以以地地为为王王，，有有地地就就有有利利益益，，项项目目开开发发流流程程：：拿拿地地————找找设设计计院院————工工程程施施工工————销销售售。。如今今，，房房地地产产市市场场与与政政策策的的演演进进正正在在不不断断提提高高进进入入的的门门槛槛，，资资金金要要求求越越来来越越高高，，市市场场竞竞争争越越来来越越激激烈烈。。各各种种因因素素联联合合作作用用的的结结果果是是，，对对开开发发企企业业的的综综合合能能力力要要求求越越来来越越高高，，开开发发过过程程所所涉涉及及的的链链条条越越来来越越长长，，风风险险似似乎乎无无处处不不在在，，任任何何一一个个环环节节出出现现问问题题，，整整个个系系统统都都可可能能崩崩溃溃…………。。所以以，，必必须须根根据据市市场场的的要要求求给给予予不不同同的的项项目目以以明明确确的的方方向向，，并并让让这这个个方方向向在在项项目目的的各各个个环环节节中中全全面面贯贯彻彻和和落落实实。。所以以，，前前期期策策划划是是所所有有开开发发工工作作的的起起点点。。22什么么样样的的策策划划才才是是项项目目开开发发的的核核心心观点点一一、、“策策划划””已已经经泛泛滥滥单一一的的营营销销策策划划已已不不能能满满足足项项目目开开发发的的复复合合需需求求。。市场场上上所所谓谓的的““策策划划””多多为为概概念念性性的的、、后后期期营营销销、、广广告告包包装装、、销销售售执执行行其只只不不过过是是一一张张皮皮、、一一件件衣衣服服而而已已。。什么么决决定定了了项项目目的的成成败败？？什什么么才才是是最最重重要要的的？？23前期期策策划划是是项项目目开开发发的的核核心心适应应市市场场的的产产品品决定定了了项项目目80%的的成成败败前期期策策划划（开开发发定定性性————项项目目定定位位————产产品品定定制制））决定定了了项项目目80%的的成成败败24观点点二二、、没有有专专业业技技术术的的支支持持，，谈谈不不上上前前期期策策划划市场场判判断断————word语语言言第一一次次转转换换产品品定定型型————autocad语语言言第二二次次转转换换市场场推推广广————coredraw语语言言253]前前期期策策划划三三步步曲曲外部部市市场场确确定定项目目开开发发设设想想产品品设设计计运营营计计划划成本本目目标标开发发定定性性项目目定定位位产品品定定制制123企业业的的资资源源能能力力资金金背背景景项目目目目标标品牌牌————承承担担在在细细分分市市场场地地位位的的责责任任经营———对对现金金流和和利润润的取取舍和和要求求发展———平平衡土土地、、合作作及可可持续续发展展的关关系开发———对对项目目开发发周期期的要要求内部收收益率率、销销售净净利率率、开开发周周期等等转化化为量量化的的数据据要求求提供项项目初初步市市场定定位报报告提供项项目初初步产产品定定位报报告及及概念念研究究成本预预设及及估算算跳出专专业，，关注注战略略财务前前置，，建立立经营营准则则营销及及设计计前置置，建建立从从客户户到产产品的的逻辑辑成本前前置，，检验验利润润和现现金流流的符符合性性建立从从客户户到产产品的的过程程运营管管理前前置按照目目标客客户的的要求求进行行规划划设计计、方方案设设计项目开开发周周期排排期报批报报建时时间保保障成本目目标确确定历史用用地地地招拍挂挂拿地地协议拿拿地264]前前期期策划划核心心三要要素需求综综合性性要求求产品品综合合性产品要要素细细分带带来运运作流流程专专业细细分项目的的成功功要求求所有有环节节的有有效衔衔接资金（成本本）市场技术三位一一体整合平衡27观点一一、纯纯市场场不行行回回顾中中国房房地产产市场场发展展的历历史，，开发发企业业更象象是一一个营营销策策划机机构，，在短短缺经经济环环境下下赚取取利润润，几几乎不不需要要付出出象样样的努努力。。一个个概念念、一一个口口号、、一个个响亮亮的名名字以以及一一个不不错的的地段段，成成就了了多少少英豪豪？这这样的的“奇奇迹””还能能上演演多久久？当当前前，产产品、、规划划、投投资分分析及及与之之相关关的工工作已已经成成为决决定项项目成成败的的关键键因素素———理性性的市市场、、严酷酷的竞竞争必必然要要求开开发适适销产产品，，没有有产品品，再再花俏俏的营营销、、再诡诡异的的广告告也不不能打打动消消费者者。28观点二二、纯纯技术术也不不行合适的的产品品>完美的的产品品优秀的的产品品+合合适的的时间间>完美的的产品品29资金、、市场场、技技术三位一一体资金、、市场场、技技术三三位整合和和平衡衡30小结策划不不是一一个单单一工工种和和单一一活动动，也也不是是某个个职能能部门门的专专利，，策划划必须须是全全程性性与全全员性性的策划不不只是是点子子和概概念，，而是是系统统管理理前期策策划是是战略略策划划、财财务策策划、、营销销策划划、产产品策策划、、成本本策划划等的的系统统集成成一个成成功的的前期期策划划必须须是通通过刚刚性指指标的的过程程控制制来达达到综综合能能效提提升的的目的的综上所所述：：刚柔并并济，，软硬硬兼施施31前期策策划中中的资资金要要素资金的的来源源资金的的平衡衡资金的的总量量资金的的周转转速度度资金的的衔接接资金的的成本本32某项目目销售售收入入分析析33某项目目月投投资额额度分分析34某项目目累计计投资资额度度分析析35项目资资金帐帐户现现金存存量分分析36某项目目融资资额度度分析析37某项目目净利利润分分析38某项目目经济济指标标分析析39项目月月度现现金流流量分分析（（全部部投资资）40项目累累计现现金净净流量量分析析（全全部投投资））41某项目目投资资回收收时间间分析析42某项目目敏感感性分分析析43前期策策划中中的市市场要要素内市场场：企业发发展战战略、、资金金平衡衡、企企业对对项目目的要要求。。。。。外市场场：消费者者心理理、消消费者者消费费能力力、竞竞争对对手。。。。。4445464748前期策策划中中的技技术要要素内部技技术人人才和和外协协技术术人才才规划建建筑设设计和和景观观设计计综合配配套技术创创新49上海实实业———郑郑州家家和万万世建设部部2004年度度中国国建筑筑设计计示范范住宅宅建设部部“首首届全全国新新世纪纪人居居综合合大奖奖”首创集集合式式TOWNHOUSE，运用集集合住住宅的的设计计理念念，解决了了高容容积率率、小小面积积单元元的高高品质质庭院院住宅宅设计计难题题50集合TOWNHOUSE的概念念表达达空间间关系系51集合TOWNHOUSE的概念念表达达体量量咬合合关系系52集合TOWNHOUSE的概念念表达达竖向向交通通关系系53集合TOWNHOUSE的概念念表达达不计计算面面积的的空间间54集合TOWNHOUSE的概念念表达达设计师师充分分利用用模数数，通通过均均等网网格中中的错错合几几倾斜斜方向向上的的各种种复杂杂变化化，创创造出出一种种新的的建筑筑秩序序右图，，借鉴鉴了日日本建建筑中中的做做法与与尺度度55集合TOWNHOUSE的概念念表达达外楼梯梯可局局部加加顶，，楼梯梯尽端端可考考虑设设置花花园，，形成成视觉觉焦点点56575859三期实景6061624、前期策划能能力是企业业核心竞争争力的重要要体现房地产商的的核心竞争争力房地产开发发商的本质质就是一个个“系统集集成商”，，是将资金、、土地、设设计、工程程、物业管管理、环境境等多种变变量因素组组合成自己己的产品，，并且通过过广告、营营销、租赁赁等服务最最大限度地地实现自己己的市场价价值。也就就是说，房房地产开发发商需要高高效率地用用最少的钱钱买到社会会上最好的的产品和服服务，并且且通过自己己高效率的的整合，用用最少的费费用把自己己的产品和和服务卖到到最高的价价钱。63房地产商核核心竞争力力的两大方方面资源整合能能力：创新能力：：包括有形资资源与无形形资源的整整合,无形形资源的整整合成为今今天企业打造核核心竞争力力的主导因因素.对无无形资源的的整合水平平成为衡量今天天企业适应应新市场能能力的标尺尺。企业坚持创创新,就能能最大限度度的挖掘企企业的潜力力,最终能能够有效地提高企企业经济效效益和市场场占有率,通过对业业内及其它它行业的学习,可以保持持市场中领领先半步,引导市场场,获取最最大利润.观念是创新新的基础,制度是创创新的保证证。64房地产商核核心竞争力力下的八大大基本能力力社会资源整整合能力资金资本运运筹能力市场洞察判判断能力技术研发协协调能力成本控制能能力客户挖掘吸吸附能力工程监督管管理能力客户服务能能力655、前期策策划的时间间管理观点一、与与企业对项项目的目标标要求有直直接的关系系观点二、必必须有充足足的时间保保障，是一一个反复提提升的过程程，无法一次达到完完美；观点三、必须综合协协调好资金金、市场、、技术和时时间的综合合平衡观点四、作作为核心竞竞争力的重重要节点，，以下问题题都会影响响到时间：：外部资源整整合问题内部管理整整合问题工作方法流流程问题人才问题市场环境改改变问题666、如何实实现高效的的前期策划划市场、技术术、资金三三位一体，，三位平衡衡以复合型人人才或复合合型团队进进行系统控控制和管理理有效整合外外部资源分步工作的的充分细致致——螺旋旋式上升决策的科学学性动态中寻找找平衡（大大方向正确确）——避避免反复和和无效劳动动67案例--依依云水岸总平面6869项目整体开开发模式70项目开发战战略模式的的探索：1、土地储储备3、快速开发完成的精品社区2、再造一个鲸山中心土地规模不大；周边无大量项目开发，未来土地升值速度较慢；地块内无任何拆迁物，缺失延长开发的理由。不利于品牌形象和区域业务的拓展。在苏州不是最佳用地；回报周期长，但可获得最大品牌效益；容积率偏低分摊土地成本过高；受苏州园区区域优势的限制，本区域内高品质租赁群体形成时间较长。具备市场需求空间；开发风险低；具备精品社区开发的土地基本条件；具备精品社区开发的技术指标条件；适合企业品牌与利润双赢；建议放弃建议放弃建议采纳71我们不否认认招商地产产具备一次次性开发完完毕的能力力，但从项项目本身的的战略意义义，以及市场的的成熟度等等多方面分分析，认为为一次性开开发存在较较多的弊端端！一次性全面面开发的不不可行性故最有效的的开发模式式应是分期期开发1、一次性的全面开发发，后续没没有任何的的开发升值值空间；2、在市场场并没有达达到一定成成熟度的地地区，产品品消费形态态变化快，，一次性的的产品建设设完成，，在一个较较长的销售售周期中经经受市场考考验的风险险过大；3、区域市市场短期内内消耗能力力有限，一一次性大规规模入市销销售压力过过大；4、受技术术指标体系系的限制，，产品工程程周期必然然长，二三三年内可能能无法实实现利润结转的要求求；5、若在经经济技术指指标体系中中有所突破破，一次性性开发必然然造成项目目规划建筑报报建的周期期增长，必必然导致项项目整体启启动的时间间延迟；72分期开发模模式四期……?三期？二期？项目用地条件对规划分期的影响项目产品对工程周期的影响项目销售压力项目市场接受风险项目整体开发周期项目开发的战略要求项目展示功能区的设置项目经济技术指标体系的分解项目用地周边不可控因素建议分三期开发73项目开发模模式分析一期启动规规模与位置置同类产品苏苏州市场的的销售速度+加权值以TOWNHOUSE为主的产品用地西南部分项目战略要求工程工期要求产品种类要求技术指标要求低容积率区域销售许可证竣工验收六个月的销售周期90%的完成比例260套左右二期连续开发的保证项目高品质区域展示区与一期紧密相连快速形象展示唯一可依赖的城市道路阳澄湖东路用地南部徐阳路的不可定因素规模在7-8万平米1有利于形成规模营造后续产品的升值空间2有利于检验市场风险3有利于项目战略目标的实现4有利于技术指标分解5后续相关指标突破的争取工作不影响项目启动时间6有利于后续产品外环境的借助7有利于将小区周边农村形象阻隔提高小区自身品质74锁定一期战战略目标根据以上分分析，我们们初步确定定项目一期期的开发目目标：1、一期开开发规模为为7-8万万平方米，，05年11月低前前完成竣工工验收以确确保05年年利润结转转2、05年年11月底底前完成一一期项目销销售面积的的90%，，以确保二二期开发的的连贯性3、财务指指标体系（（按市场预预测均价5000元元/平米、、完成90%销售任任务、成本本初步估算为4000元/平平米）：税前毛利润润为6300----7200万元税后净利润润为（按33%所得得税计算））4200----4800万元左右右税后净利润润为（按15%所得得税计算））5300----6200万元左右右*应应充分分利用好相相城区招商商引资项目目的优势，，争取最大大的反税优优惠条件，，为利润提提供空间75苏州项目的的启动，正正是一次尝尝试与探索索，意义深远！！在分析项目目战略及对对开发模式式的研究在确保项目目开发品质质的前提下下我们认为综合项目成成功的核心心要素，一一个字快！

招商苏州项目

Waterworld76对苏州项目目前期工作作及一期开开发建设的的几个重要要的节点时时间我司在在此进行阐阐述强调：：1、2005年11月底要实现现整体一期期入住，竣竣工验收，，销售要完完成90%。目的：实实现销售目目标，确保保利润可结结转，保证证二期开发发的连续性性、紧密性性。2、2005年9月底—10月中旬，要要确保一期期整体形象象完成（包包括景观工工程）为项项目市场销销售旺季提提供技术工工程的强有有力的支撑撑。目的：：确保销售售目标的实实现3、2005年6月中旬，实实现一期项项目建设工工程主体封封顶，实现现销售许可可证的办理理。目的：：开盘，解解筹4、2005年4月底，一期期展示区全全面完成，，现场包装装完成，销销售物料90%设计完成，，销售团队队培训、管管理体系完完成，目的的：接受登登记积累有有效客户。。5、2005年3月初：主体体工程务必必要开工建建设，以确确保上述时时间节点的的实现由此，以上上时间节点点的实现倒倒推，前期期整个产品品研究及设设计阶段的的工作时间间安排，以以及项目整整体营销策策略及前期期市场预热热的工作。。工作的内内容是相当当多并多专专业同时进进行，相互互交叉作业业方能实现现以上目标标。时间紧紧迫！77需考虑如何利于分分期开发如何利于第第一期快速速启动如何利于形形成核心卖卖点和满足足展示要求求如何结合道道路关系与与施工组织织如何结合水水系统的运运用如何以小区区主干道与与水系来进进行分期划划分如何利于突突破限高和和其它规划划要点而又又不影响第第一期的推推进78总体规划构构想79总体规划原原则分期以主干干道及水系系为分界线线，以保障障各区的独独立开放性性，并便于于总平管网网的分期组组织；商业和会所所相对集中中，并作开开放式的空空间处理，，以利于商商业的连续续性和展示示性，以及及会所的后后期使用，，同时利于于社区的人人气营造和和展示效果果；规划设计建建议分期原则必须保证一一期的独立立性、完整整性，并不不受二、三三期指标、、限高、产产品形态变变化的影响响（即：占占地恒定、、容积率恒恒定），以以便顺利开开；保证一期可可开发面积积不少于7万平方米米；一期展示商商业区须提提前动工，，并不受后后期规划变变动的影响响；二、三期分分界可以在在后期调整整。80规划设计建建议项目第一期期的总体开开发设想第一期的市市场定位和和产品综合合建议如下下：确定在地块块西南角(较为成熟熟)容积率定为为0.8（（有利于后后期分期开开发）产品类型：：TOWNHOUSE、叠加加TOWNHOUSE（CITYHOUSE三三到四层）），比例：：8：2利用地域优优势、低密密度产品优优势吸引高高端客户群群高端客户群群：相城区区私营小业业主；市县县中高层以以上政府公公务员、教教师、医生生；园区、、市区中白白领阶层；；投资客和和外商；周周边县级市市的高收入入阶层。5、总价：：TOWNHOUSE100-120万元/每套、叠叠加TOWNHOUSE80-100万元/每套6、户型面面积：GH-250平米以上上、SH-210~230平平米、CH上-160平米左左右、CH下-180~200平米7、户型型特点：：有天有有地，先先入花园园后入户户，独立立私家车车库（车车位），，复式住住宅，有有挑空空空间，强强化楼梯梯，对传传统苏州州住宅的的空间语语言的运运用和创创新。8、要求求独立成成区：在在规模上上、管理理上、道道路体系系上、总总平管网网系统、、配套上上均独立立成区。。9、第一一期除外外围水系系为自然然水系外外，区内内水体均均为人工工浅表水水（利于于管理、、利于开开发速度度、追求求神似））。81展示区列列入一期期的重要要开发范范围———一区、、两街、、三景、、四房。。核心是商商业街+样板楼楼，特点点为永久久性建筑筑，商业业面积约约2500-3000平米（（含展示示中心））。暂不考虑虑中心会会所，强强化沿区区内开放放式道路路的泛会会所概念念：1、整个个小区主主干道应应是具有有小区性性格的城城市道路路体系。。原因如如下：（1）利利于展示示；（2）商商业配套套服务半半径；（3）人人气；（4）会会所的经经营管理理；（5）高高档物业业形象；；（6）规规划要点点的要求求。2、商业业是目前前小区卖卖点的最最大缺失失，通过过商业街街的营造造，形成成情景营营销的效效果。3、开发发周期的的战略要要求。4、节约约一期的的开发成成本。5、商业业展示区区放置于于此处的的主要原原因：（1）展展示区作作为区内内主干道道商业布布局的重重要端点点，提升升商业价价值；（2）最最大限度度地利用用阳澄湖湖东路；；（3）离离市区最最近；（4）摆摆脱徐阳阳路不利利因素的的干扰；；（5）对对一期的的销售帮帮助最大大；（6）远远离村庄庄；（7）为为“金转转角”徐徐—东路路预留商商业拓展展的空间间。6、商业业定位：：做铺铺不做场场；社区区生活配配套。第一期的的市场定定位和产产品综合合建议如如下：规划设计计建议82风格建议议现代江南南水乡住住宅1．空间间上：传传统的两两进院落落或三进进院落，，带中庭庭院的TH。2．符号号上：可可出现““

”、、山墙、、回廊、、两坡顶顶、黑瓦瓦等元素素。3．色彩彩上：可可选择亮亮丽的、、炫的色色彩。4．充分分在规划划上利用用好水系系：有水水，但不不能多。。5．充分分理解““现代””二字，，并诠释释水乡住住宅的空空间特色色。6．产品品空间系系列：i.内内院式THii.叠叠加式THiii.集集合式THiv.小小高高层带露露台或入入户花园园83案例--依云水水岸景观84案例--依云水水岸效果图85案例--依云水水岸效果图86案例--依云水水岸实景照片片87案例--依云水水岸实景照片片88案例--依云水水岸实景照片片89案例--依云水水岸实景照片片90前期策划划不仅仅仅是一个个单一的的策划工工作，它它必须具具备很强强的系统统性、复复合性，，是一个个系统管管理的过过程,是是整个项项目系统统运营的的开端。。91市场调研项目分析项目建议书产品初步策划可行性研究综合计划初步营销策划初步营销实施售后策划设计委托/招标方案初步设计产品详细策划扩大初步设计施工图设计施工招投标开工建设竣工验收土地批文/用地蓝线建设用地规划许可证土地出让/转让合同设计方案报批施工图报批开工证销售许可证产权登记/房产证整体营销策划楼盘销售成本费用控制计划局立项建设用地规划许可证92前期策划划能力是是企业核核心竞争争力的重重要体现现房地产商商的核心心竞争力力房地产开开发商的的本质就就是一个个“系统统集成商商”，是是将资金金、土地地、设计计、工程程、物业业管理、、环境等等多种变变量因素素组合成成自己的的产品，，并且通通过广告告、营销销、租赁赁等服务务最大限限度地实实现自己己的市场场价值。。也就是说说，房地地产开发发商需要要高效率率地用最少的钱钱买到社会会上最好的产产品和服服务，并且通通过自己己高效率的的整合，用最少少的费用用把自己己的产品品和服务务卖到最高的价价钱。93谢谢谢！949、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。23:25:3823:25:3823:2512/25/202211:25:38PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2223:25:3823:25Dec-2225-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。23:25:3823:25:3823:25Sunday,December25,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2223:25:3823:25:38December25,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。25十十二二月202211:25:38下下午午23:25:3812月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:25下下