成都市牧马山新城战略策划报告课件

牧马山新城战略策划报告王志纲工作室2006年4月20日牧马山新城战略策划报告王志纲工作室1导言牧马山是一个新城区开发项目，城区开发只有在整个城市发展中找到属于自己的机遇；才能与城市融为一体；才能得到差异化、主题化以及可持续发展。城市机遇包括产业的机遇、文化的机遇、地产模式的机遇三大类。在成都成为“西部之心”的今天，在双流成为“西部航都”快速发展的今天，牧马山要找到自己的机遇，就必先了解成都的城市机遇和西部航都的产业机遇，并把它承接过来，才是发展之路！已经经历十多年发展的牧马山，在新的历史时期需要“重修庙宇，再塑金身”。导言牧马山是一个新城区开发项目，城区开发只有在整个城市发展2目录第一部分态势分析第二部分战略定位第三部分开发构想第四部分营销突破目录第一部分态势分析3第一部分态势分析一、成都成为西部航都二、成都是中国西部的“头脑城市”三、成都的郊区化办公时代到来四、聚焦牧马山第一部分态势分析一、成都成为西部航都4一、成都成为西部航都1、成都成为“西部航都”（1）中国航空“3＋1”格局随着全球经济一体化的推动和航空时代的到来，中国的航空业得到了快速的发展，以北京、上海、广州为中心形成了中国航空的“三大极”，而在中西部地区，成都由于拥有西部最广的航空区位腹地条件，最大的航空客货流量，最强的综合经济实力，成为西部航空第一城和中国航空“第四极”，中国航空的“3＋1”格局形成。（2）临空经济改变城市命运在新一轮的城市竞争中，拥有国家级和区域级枢纽机场的城市，纷纷以发展临空经济作为提升城市能级的引擎，一时间在中国建设航空城的浪潮风起云涌：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、昆明等众多的城市都提出建设航空城的宏伟蓝图。[链接]：中国建设航空城的浪潮风起云涌首都航空城规划面积为100平方公里，由首都机场集团公司与顺义区政府共同打造。将以2008年奥运会为契机，基本建成航空城，它将使首都机场成为中国内地最大的贸易自由港（经济特区），北京“十一五”规划将首都航空城作为北京重点发展的六大高端产业功能区之一。上海围绕虹桥和浦东机场，分别打造长宁临空经济园区和18平方公里的浦东航空城。西部地区的重庆和昆明，都已规划100平方公里的航空城。天津、深圳、福州、厦门等很多城市也相继提出建设航空城，发展临空经济的计划。一、成都成为西部航都1、成都成为“西部航都”[链接]：中国建5（3）成都以双流为核心打造“西部航都”

成都成为中国航空“第四极”，双流县作为成都市临空经济区的主体，以打造“西部航都”为契机，构建中国西部最发达的临空经济区，将成为中国西部临空经济第一城，成为整个西部地区航空运输与临空经济规模最大、能级最高的枢纽与中心。[链接]:成都将被批准开放“第五航权”

2005年国家民航总局批准开放成都第五航权之后，相继开通了成都至巴黎，成都经上海至洛杉矶、伦敦、温哥华、墨尔本等国际航线。另外，去年12月18日，德国汉沙航空公司与国货航合作开通成都至德国法兰克福的货运航线，实现了成都乃至整个西部地区连接欧美发达城市货运航线零的突破；大韩航空申请飞成都货运航线，从汉城到成都再飞欧洲，韩国汉城机场一个货运仓库年吞吐量就达到100万吨，他们的重心向成都移，将对成都机场有很大的促进。随着第五航权的开放，成都以双流为核心所打造的“西部航都”的地位将越加巩固，双流加快了融入国际化的脚步。（3）成都以双流为核心打造“西部航都”[链接]:成都将被批准62、中国西部航空城中国西部航空城的范围包括：航空港物流园区、商贸集中发展区、工业集中发展区、东升城市组团的部分区域、华阳城市组团的部分区域、牧马山组团，占地约100平方公里。未来的中国西部航空城是具备机场作业、国际物流、保税工业、金融商业、国际会展、生态居住、国际教育、旅游休闲等功能的经济区，是综合性、多功能、具有航空产业特色的都市化区域。

航空城的功能分区：航空物流区临空工业区临空商业区临空商务区临空文化区临空居住区商业区文化区商务区休闲商务区居住区商务区临空工业区航空物流区中国西部航空城根据功能分区，航空城可被划分为八个板块，牧马山板块在航空城的核心区中作为“临空休闲商务区”。2、中国西部航空城商业区文化区商务区休闲居住区商务临空工业区7牧马山板块与航空城内其它板块的关系：与临空工业区和临空物流区的关系：航空城的工业区和物流区是航空城中的“车间”和“仓库”，在临空经济中扮演的是”躯干“的角色，在工业区和物流区中也有部分办公区域，然而对于大型企业来说，牧马山良好的生态环境和高端的配套设施，对企业的高端办公机构和管理部门有很强的吸引力。与临空商业区的关系：临空商业区，是航空城中生产、生活活动相配套的区域，是现代服务业最集中的区域，但临空商业中相关的高端产品放置到牧马山新城去演绎就更为合适。与临空文化区的关系：临空文化区，航空城中的文化区是成都最大的大学城板块，有众多的科研院所和研究机构，属智力密集区域。随着牧马山环境的进一步改进，配套更一步提高，会吸引一定的高端的研究机构和智力资源向牧马山扩散，也为牧马山发展头脑经济创造良好的智力条件。牧马山板块与航空城内其它板块的关系：8与临空居住区的关系：就整个航空城的临空居住区来看，由于紧邻机场，受开发强度、建筑密度和建筑形态的限制，牧马山只能作为发展别墅和低密度住宅用地，同时由于高尔夫球场等高端设施的配套，造就了牧马山作为高尚别墅区的机遇，而这是航空城内其它临空居住板块所无法比拟的。与其它临空商务区的关系：航空城中有三大商务区，其中位于华阳的商务区是以成都南部新城的商务职能为主，航空城的商务职能为辅的区域，突出的是城市的商务职能；另一个商务区由于被机场和物流园区、文化区的挤压，发展潜力有限；而牧马山由于机场二跑道的修建，原有机场周边的相关航空机构等众多部门被迫拆迁，这为牧马山发展航空商务创造了条件，目前已有民航西南管理局、国航和鹰联等迁至牧马山。

牧马山新城因其特殊的地理位置，良好的生态环境，高尚的区域品质，成为整个航空城中最高端的休闲商务板块。牧马山有三个突出的特点：临空化、高端化、头脑化。与临空居住区的关系：就整个航空城的临空居住区来看，由于紧邻机9

紧邻上海虹桥机场的虹桥地区是集涉外经贸、商务、会展、宾馆、商业、娱乐于一身的临空经济区，也是上海发展头脑经济和高端产业最集中的地区：入驻的企业和办事机构约为3000家，其中外资企业和机构约占47％，国际500强企业中的3M、联合利华、通用电器、英特尔等公司在此设有办事机构。虹桥已成为上海目前最成熟的商务办公区之一。已有15个国家的驻沪领事馆落户虹桥。已建有18家宾馆，其中五星级宾馆5家，四星级宾馆6家。[链接]：上海虹桥的临空商务区虹桥地区西郊宾馆长宁拥有的五星级酒店数量占上海的六分之一。截至2006年1月，上海拥有的五星级酒店23家，其中：长宁有6家、黄浦有2家、静安有4家、卢湾有3家、浦东有7家、徐汇有1家。浦东区和长宁区座拥机场的优势，也成为五星级酒店最集中的两区。紧邻上海虹桥机场的虹桥地区是集涉外经贸、商务、会展、宾101、全球产业向中国转移重点从制造业转向服务业今天中国经济的发展，不仅要强化先进制造业这个“硬“功能，更要强化研发、营销、商务等生产性服务的“软“功能。它们将推动制造业从产业价值链的低端向高端跨越（微笑曲线）。二、成都是中国西部的“头脑城市”1、全球产业向中国转移重点从制造业转向服务业二、成都是中国西11从全球产业转移的新趋势看，随着中国的经济快速成长，尤其是中国庞大市场的成长，继制造业产业转移之后的一轮新的产业转移浪潮正在到来，即：现代服务业的转移。特征：“三来一补”，劳动密集型的轻工产业主要承接地：珠三角典型园区：三来一补工业园特征：以IT为特点的电子制造业主要承接地：长三角地区为主，珠三角为辅典型园区：苏州工业园特征：技术、知识密集型的中高端产业主要承接地：天津、南京、成都等中心城市典型园区：天津泰达、成都高新区以头脑产业为主体的知识密集型产业已经成为现代服务业的主导。从全球产业转移的新趋势看，随着中国的经济快速成长，尤其是中122、成都成为西部“头脑城市”在全球经济一体化和产业转移的背景下，作为“西部之心”的成都城市发展模式、产业发展趋向也在发生根本性的变化：城市定位向“头脑城市”转变产业发展重点向“头脑产业”转变2、成都成为西部“头脑城市”13“头脑城市”的表现一：总部基地2004年，成都市相继获得了“中国最具经济活力城市”、“中国最佳商务城市”等称号，这表明成都具有良好的商务环境，十分适合发展“总部经济”。《中国总部经济蓝皮书》通过对全国35个主要城市进行总部经济发展能力进行评价，结果显示，总部经济发展能力排在前十位的城市依次是北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、天津、南京、青岛和武汉。法国安龙保险更是将中国区总部设在成都，渣打银行、汇丰银行等知名金融机构纷纷在成都设立区域总部。以成都等为代表的大区域性中心城市，重点发展部分跨国公司在华分支机构、国内大企业总部或区域总部、省级大企业集团总部等。“头脑城市”的表现一：总部基地2004年，成都市相继获得了“14“头脑城市”的表现二：研发中心进入成都的研发中心：跨国公司：INTEL芯片组装中心、摩托罗拉研发中心、ALCATEL研发中心、NOKIA研发中心、西门子成都研开发中心、爱立信西部研发总部、Gameloft成都研发中心、瑞士微讯(成都)研发中心、成都微软技术中心、成都迈普、科胜讯公司成都研发中心、惠普成都研发中心（中国3大中心之一，据说是中国的最后一个）等。国内巨头：成都华为研究所、成都中兴研究所、盛大成都研发中心、联想研究院成都分院、金山数字娱乐科技有限公司等此外，甲骨文公司、IBM等企业也都表示将在成都设研发中心。

成都已经成为中西部第一大IT城市，在国内也在前五(前四位是北京、上海、深圳、广州)。排名名目排名前五位城市航空城市北京上海广州深圳成都总部经济发展综合能力北京上海广州深圳成都研发中心北京上海深圳广州成都“头脑城市”的表现二：研发中心进入成都的研发中心：排名名目排15“头脑城市”的表现三：创意城市（1）创意产业造就创意城市

“创意城市”是在创意产业的基础上提出来的，创意产业是在制造业充分发展，服务业不断壮大的基础上形成的新型产业，是二、三产业融合发展的结果。创意产业通过创意活动，将设计、技术、制造、商业、文化和艺术等活动融为一体，按照市场化运作模式，创造性的开发和利用，是城市经济和产业融合发展的新载体，是现代服务业的重要组成部分。通常包括广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等。“头脑城市”的表现三：创意城市（1）创意产业造就创意城市16（2）创意城市将是未来城市最具竞争优势的战略制高点世界城市都是创新城市。综观全球，有影响的世界级城市，无一不是创意产业最集中、最发达的地区，正是发达的创意产业大大增强了城市的竞争力和辐射功能，造就了世界级城市。创意之都和创意城市在中国风起云涌。创意产业近年来在我国大中城市尤其是北京、上海、深圳异军突起，创新之都的争夺已经悄然开始，此外广州、杭州、重庆、昆明、西安等众多城市也都制定了创意产业发展战略，打造创意城市。这是实施自主创新战略的一个具体表现。创意城市成为未来城市核心竞争力的重要表现。未来城市最具竞争优势的定位已不仅是类似区域政治中心、经济中心、文化中心等概念，在文化创意产业的迅速拉动下，创意城市将是未来城市最具竞争优势的一个新定位。创意城市的形成和发展不仅将使城市发展从效率城市提升到创新城市，而且会从整体上推动城市形态和质态的根本性转型，是城市在更高层次上形成自己核心竞争优势的战略制高点。（2）创意城市将是未来城市最具竞争优势的战略制高点17[链接]：文化创意产业在中国北京：“十一五”期间北京将制定支持文化创意产业发展的地方法规和优惠政策，重点发展影视业、出版业、演出业、艺术品经营业、动漫与网络游戏业等六大文化创意产业。北京已经形成了几大初步成型的创意产业集聚区，如北京数字娱乐示范基地、中关村创业产业先导基地、国家新媒体产业基地、东城区文化产业园以及朝阳大山子艺术中心等。2006年9月，中国城市论坛北京峰会将以“创意城市、人文生活”为主题。上海：创意产业也被列入上海“十一五”发展规划，上海志在用10年时间建成亚洲最有影响力的创意产业中心之一。目前，上海市已建成18家创意产业集聚区，在这些集聚区中入驻有美国、日本、比利时、法国、新加坡、意大利等30余个国家和地区的创意设计企业800多户，从业人员上万人。2004年上海创意产业的贡献约占全市GDP的7.5%，规划到2010年争取达到10%以上，据预测至2007年底，上海规划形成70至80个创意产业园区，吸引3000至5000家各种创意类企业在园区内集聚。深圳：将文化创意产业园建设列为“文化立市”的重要内容。杭州：杭州创意产业的标志是该市最大的设计联盟——LOFT49，这片运河边近万平方米的旧厂房汇聚了17家艺术机构。重庆：2005年1月5日，中国创意产业高峰论坛在渝开讲。4月16日，2005中国(重庆)创意经济与城市商业开发高峰论坛又在重庆举办。重庆的迫切态度可见一斑。长沙：《超级女声》证明了长沙对于电视节目的创意。另外，“蓝猫”销售着近3000多个品种的衍生产品，长沙卡通艺术节开幕、金鹰卡通频道开播，长沙的创意城市特色有着独特的地位。昆明：昆大丽(昆明、大理、丽江)向来被视为生活方式的典范。这里是手工业创意人群的天堂。……[链接]：文化创意产业在中国18（3）成都打造西部第一“创意城市”：成都是个具有“智慧”精神的城市，近年来电子信息产业有较大发展，集聚了一批高水准的人才和知名企业，在这里发展创意产业有很好的基础和市场作保证。十一五期间，成都将打造“数字娱乐第三城”将大力发展有线数字电视，推出传媒娱乐品牌，推进西部印务产业基地建设，构建新闻出版产业链，扶持有发展潜力的文化演艺公司做大做强，加快建设国家级网络游戏和动漫产业基地，培育壮大数字娱乐产业。成都将打造“动漫之城”。任何一个网络游戏发展商都不会忽略成都。2004年，成都市就拥有近30万互联网用户，是全国三大数字娱乐城市之一。动漫网游产业是成都市文化产业的新兴重要产业之一。全国首家网络动漫游戏产业基地已经在成都市高新区正式投入营运，目前已有盛大、金山等35家国内外知名网络游戏企业入驻，投资达1.5亿元。（3）成都打造西部第一“创意城市”：19一系列的发展态势表明，成都正以较强的综合实力，以“西部之心”的姿态正成为西部的“头脑城市”。一系列的发展态势表明，成都正以较强的综合实力，以“西部之心”20三、成都的郊区化办公时代到来受技术因素、成本因素和环境因素的影响，现代办公模式发生了转变，工业化时代的办公空间是标准化的分割空间、写字楼形态，多集中于中央商务区；后工业时代的办公空间是亲近自然、可持续发展，追求在休闲中办公，在办公中休闲，多集中于城市郊区。承担企业、公司的高级管理职能和对外联系。中心商务区CBD郊区办公园郊区办公园一般是大公司的区域性组织。依赖中心商务区提供服务，依靠工业园生产和销售产品，在消费者和中间市场提供服务。郊区办公园与中心商务区分离三、成都的郊区化办公时代到来受技术因素、成本因素和环境因素的21生态商务花园（EOD）成为国际标准的办公新趋势：生态商务花园已经是国际上公认的最具有生命力的新型商务办公模式，它是城市经济发展到一定阶段的产物，和城市的规划、功能密切相关，集生态型、创意型、独立型、智能型为一体，是历史发展的必然，也成为国际化大都市的重要标志之一。生态商务花园（EOD）的特点：偏离市中心低密度大型综合社区生态环境优良生态商务花园（EOD）的优势：改善工作环境提高工作效率降低办公成本平衡城市发展提高就业率在欧美许多城市，商务花园成为最重要的办公物业品种之一。很多国际跨国公司的总部都设在生态商务花园内，60％的大企业都拥有自己的商务花园，展现企业自己独特的形象。生态商务花园（EOD）成为国际标准的办公新趋势：22[链接]：有统计显示，在美国从1975年到1999年，纽约市中心区公司总部的集中程度降低了50％；芝加哥中心区也降低了25％。不仅波音公司乔迁，就连美国CBS广播公司、甚至纽约证券交易所都有过迁出纽约的动议。IBM在纽约曼哈顿也购置有办公大楼，但它的总部早已迁至纽约郊区。烟草巨人菲利普莫里斯公司总部也计划将从纽约市搬迁到弗吉尼亚州。其他很多著名的公司也都在远离市中心的郊区设立公司总部，如朗讯、摩托罗拉、英特尔、微软、思科等。硅谷的出现，更加速了企业办公郊区化的进程。在北京有越来越多的公司选择了到郊区的“绿色办公”，尤其是智力型、知识型的“头脑经济”企业：北电网络、LG、摩托罗拉、爱立信等多个著名跨国企业决定将总部迁往位于望京地区的中关村电子城科技园区，国内航天工业的龙头企业中国航天时代电子公司和长征火箭技术股份有限公司也已决定将公司总部设在丰台区的总部基地。仲量联行在《亚太地区跨国公司房地产调查报告》中指出，受美、欧高技术企业“边缘办公”影响，跨国企业选址的地理位置正在日益由城市中心区向周边扩散。而智力密集型企业在上地、亦庄、望京等地寻找“新巢”已成趋势。

[链接]：23[案例]：“非中心”－中弘国际商务花园

概况：“非中心”是北京朝阳区规模最大的低密度绿色办公新区，是北京60项重点工程之一，占地约39公顷，总建筑面积近45万平方米，是北京罕见的位于城市边缘的四层写字楼集群，也是目前国内最大的生态化、智能化、低密度的写字楼集群。功能构成：集商务办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低容积率、花园式、生态化商务办公园区，包括30万平米商务办公、10万平方米商业会展中心、26500平米超级商务会所。特点：具有低层、低密度、低容积率、高绿化率“三低一高”的特征，创新性地营造出一个新型生态、个性化、智能化的商务办公园区。森林环绕的非中心中弘国际商务花园，容积率仅0.9，为传统商务中心的1/10，园区内利用原生坡地精心造景，建筑与环境共生，公园式、人性化的办公环境激发无限创造灵感，成为提升运营效率的创意策源地。在这里，没有封闭只有开放，没有压抑只有轻松，没有喧嚣只有宁静，没有呆板只有灵活……[案例]：“非中心”－中弘国际商务花园概况：“非中心”是北24成都郊区商务办公市场巨大：成都高新区、高新西区、武侯科技园、西南航空港经济开发区、青羊工业集中发展区、龙泉驿国家级经济技术开发区等众多的工业园区都分布于成都的三环线以外（成都郊区），成都郊区面临巨大的商务办公商机。绿色生态办公区（EOD）成为众多企业的选择：在郊区工业园的企业多数是高科技公司，对办公要求注重主题化、个性化、配套化、生态化、人性化，而这正是郊区的绿色生态办公区（EOD)的特点。

纵观成都市郊，牧马山新城具有发展绿色生态办公区（EOD)的潜质。成都郊区商务办公市场巨大：成都高新区、高新西区、武侯科技园、25四、聚焦牧马山1、牧马山开发的现状分析区位和交通牧马山新城位于成都市双流县境内，总规面积18平方公里，距成都市14公里，离双流国际机场4公里，成都火车南站12公里，双流火车站10公里。目前牧马山外部交通联系主要通过大件路和老川藏路。目前牧马山内部交通结构主要是由牧山路和云岭路。大件路老川藏路云岭路牧山路分析：从牧马山现有的区位交通来看，由于老川藏路和大件路道路等级较低，车流较多，从市中心到牧马山的交通成本和时间成本较大、可达性差，无形中造成牧马山的边缘化和末端化。此外由于牧马山本身内部交通结构也没有完善，难以支撑整个新城的开发。四、聚焦牧马山1、牧马山开发的现状分析大件路老川藏路云岭路牧26随着接待寺立交桥的修通，双楠大道将成为成都进入东升和牧马山的主要通道，双楠大道至于东升和牧马山，就相当于天府大道至于华阳、光华大道至于温江、成龙路至于龙泉驿。华阳温江CBD龙泉驿光华大道天府大道成龙路大东升牧马山双楠大道随着接待寺立交桥的修通，双楠大道将成为成都进入东升和牧马山的27原有定位和规划：定位：牧马山上一轮按照“旅游新城”的性质来规划，定位为旅游、居住、文体为主，休闲、疗养为辅的现代化、多功能的新型山水新城。

规划：按自然环境和功能性质形成“一圈一心五区”的规划结构一圈：生态绿化保护圈一心：以牧山湖公园和高尔夫球场形成绿心五区：南面——以农民安置为主的居住区；东面——商务会议、休闲度假区；东北——休闲运动度假区；西北——居住区；平原地区——居住区。休闲运动会议度假居住居住居住分析：牧马山原有定位立足于“旅游新城”的概念，但是对于旅游资源十分丰富的成都平原来说，牧马山“旅游特色”并不突出。此外作为“西部航都”的一个组团，在原有定位中也无法体现。原有规划以“绿心”为心，但是“绿心”并不能成为带动和支撑一个新城发展的中心。由于没有真正的区域中心，造成区域内的各大板块较为分散，难以互动。原有定位和规划：休闲会议居住居住居住分析：282、牧马山与周边区域关系向北连接“大东升”东升是继温江和华阳之后成都近郊快速崛起的板块，大东升的崛起主要体现在两个方面：一是“双流新城”的发展，二是“牧马山新城”发展，因此作为大东升城市组团的牧马山其发展的本质是融入大成都。东西连贯“东升”与“华阳”未来，由于机场二跑道的建设，东升和华阳之间的联系将由华牧路来承担，而华牧路横贯牧马山，优越的区位条件，使得牧马山“左右逢源”，将同时得到东升和华阳的辐射。南部副中心CBD牧马山龙泉驿东升机场高新西区武侯科技园高新南区西航港温江郫县从城市产业分布来看，牧马山处于“高新西区——武侯科技园——西航港开发区——高新区（南区）”的高新技术产业带（走廊）上，“近水楼台”的区位优势，使得牧马山会吸引部分高新企业的进驻。2、牧马山与周边区域关系向北连接“大东升”南部CBD牧马山龙29向南辐射“黄龙溪”：“双黄路文化休闲走廊”是双流县委、县政府打造“三走廊”工作目标之一，是双流推进城乡一体化战略的重要内容。而牧马山正是这条“走廊”的北部中心，它与南部中心的黄龙溪，共同组成了杠杆的两翼。牧马山的开发对整个“双黄路文化休闲走廊”的辐射和带动意义重大。牧马山黄龙溪航空城双黄路文化休闲走廊因此牧马山处于“两城两带”（南部新城和航空城，高新技术产业带和双黄路文化休闲带）上，特殊的区位条件造就了牧马山处于“承上启下，左右逢源”的成都城市发展结点上，也造就了牧马山不寻常的历史使命。向南辐射“黄龙溪”：牧马山黄龙溪航空城双黄路文化休闲走廊因此303、牧马山的优势和问题（1）牧马山的三大优势区位优势:牧马山紧邻双流国际机场，未来的成都外环线将横跨牧马山，未来牧马山将成为成都主城区的一部分，同时，由于牧马山是中国西部航空城的重要组团之一，良好的临空区位条件造就了牧马山特有的临空“气质”。资源优势:土地资源优势，位于成都近郊的牧马山拥有上万亩的土地亟待开发，开发潜力巨大，可塑性强，并且由于紧邻机场具备低密度（别墅）开发的先天条件，受国家土地调控政策影响较小。生态环境资源优势，牧马山环境优美，属成都周边罕见的坡地与台地高差地区,这里水系密布,还有规划中的千亩人工湖。人文资源优势，应天寺的佛教文化和张飞牧马的三国文化，使牧马山拥有深厚的文化底蕴。开发基础优势:拥有西南最好的高尔夫球场和如易城别墅等高尚住宅区，已经为牧马山营造了良好的区域环境和较高的区域价值。3、牧马山的优势和问题31（2）牧马山的三大问题战略定位亟待明晰：没有个性鲜明的战略定位，区域经济就缺乏可持续释放的价值，目前牧马山就存在这样的问题，在大成都和航空城中，牧马山应该扮演怎样的角色是亟需回答的问题。区域价值亟待提升：牧马山是成都近郊难得的生态浅丘区，自然人文景观妙手天成，并且紧邻国际机场，但是长期以来牧马山并没有体现出来应有的区域价值，区域开发凌乱、产业发展单一，可持续发展乏力，区域价值远远落后与相邻的华阳和温江板块。运营模式亟待提升：政府的主导作用在先期发挥了巨大的作用，但不能永远以政府为主导，政府不可能为牧马山的发展做持续性的资金投入，同时由于政府长期的单一主导开发，招商零散，开发无序，没有形成很好的投入产出机制，政府收益与投入不成比例。牧马山要想实现可持续发展，必须引入市场化运营的理念，转换经营模式。（2）牧马山的三大问题32综上所述，我们认为：18平方公里的牧马山，不仅是成都近郊的高尚别墅居住板块，更是成都一个的生态新城。不仅是双流发展文化休闲产业的龙头，更是西部航空城的一个休闲商务功能分区。不仅是展示双流和成都新形象的王牌宝地，更是成都和西部融入全球化的桥头堡。时代召唤牧马山她无权选择平庸必须承担更伟大的使命牧马山，需要站得更高，看得更远。综上所述，我们认为：33第二部分战略定位一、总体思路二、战略定位三、产业定位四、功能定位五、市场定位六、形象定位第二部分战略定位一、总体思路34一、总体思路1、提升能级，走外向型的开发模式，抓住双流成为西部航都的重大历史机遇，本着“依托航空城，融入世界，服务西部”的理念，坚持走国际化、高端化和外向化的道路。2、提升产业，充实产业内容，突破现有的单一产业功能，与航空城的临空产业，及大成都的产业升级相挂档，实现战略性的产业导入和区域的开持续发展。3、提升模式，加强市场化手段，以政府主导变为政府引导，以城市营销的理念，整体包装、推广，再造牧马山的品牌，扩大牧马山在全国和世界的知名度，让世人聚焦牧马山。一、总体思路1、提升能级，走外向型的开发模式，抓住双流成为西35二、战略定位航都商谷，天府客厅

二、战略定位36对于西部：西部对接世界的窗口和平台中国西部航空城的休闲商务区对于大成都：成都市最大的休闲会议中心成都市临空型创意产业高地成都市最重要的中高端运动休闲基地成都市近郊最大的低密度高尚住宅区（别墅区）航都商谷，天府客厅对于西部：航都商谷，天府客厅37三、产业定位

对于牧马山来说，产业要立足于是航空城的功能组团和城市近郊的生态办公区的特点，大力发展临空型现代服务业：

商务服务业创意产业房地产业休闲产业三、产业定位对于牧马山来说，产业要立足于是航空城的功能组38四、功能定位休闲商务运动健康会议度假高尚居住教育培训四、功能定位休闲商务39成都市牧马山新城战略策划报告课件40五、市场定位根据牧马山所承担的功能有以下市场划分：会议市场、商务办公市场、居住市场、休闲游憩市场

会议市场在成都举行的国内外各种论坛四川省和成都市的中高端政务会议企业年会和行业年会

商务办公市场临空经济相关管理机构和企业头脑经济型企业和创意产业型企业大中型企业的CEO官邸五、市场定位根据牧马山所承担的功能有以下市场划分：会议41

居住市场驻蓉的外籍人士“空中飞人”型高端商务人士成都的高收入人群需要在成都置业的外来中高端人士

休闲游憩市场中高端侯机人群成都及周边的中高端人群（各界名流政要、成功人士）企业拓展训练居住市场42从地域概念来分析，牧马山的目标群基本上可以划分为四个圈层：第一圈层：成都市主城区（项目周边和外环线内老城区市民等）第二圈层：成都市第二、三圈层的区县（如彭州、龙泉驿、蒲江、大邑、金堂等等）第三圈层：成渝城市群及西部（绵阳、攀枝花等周边城市，以及四川和西部地区）第四圈层：各地往来成都的国际友人、商务人士（含韩国、日本、香港、台湾等）从地域概念来分析，牧马山的目标群基本上可以划分为四个圈层：43六、形象定位航都商谷，天府客厅牧马新城，天府客厅国际商务港，生态智慧城临空产业总部，国际财智营地六、形象定位44第三部分新城构建一、土地分析二、新城构建三、开发策略第三部分新城构建一、土地分析451、土地利用现状：

总规面积16平方公里（24000亩），可开发面积15000亩（62.5％），绿地道路等配套用地9000亩（37.5%）。土地资源一览表：已建设用地面积：3017亩在建设用地面积：2050亩未建设用地：11026亩已出让土地面积：3266亩未出让土地面积：7760亩未出让土地用地性质：休闲用地（3460亩）：地块10、11、18、25、28居住用地（2700亩）：地块19、24、36、37、38商务会展用地（800亩）：地块26教育用地（600亩）：地块17文化娱乐用地（200亩）：地块34391034373638111819172428252633322335291315161220893212221546714273031一、土地分析未出让土地历史已建设用地出让已建设土地出让未建设土地图例1、土地利用现状：3910343736381118191746附表:牧马山开发土地利用情况已建在建未建空地地块编号项目名称亩数地块编号项目名称亩数地块编号项目名称亩数地块编号亩数3警校2601中航3802拓扑10010804牧马山庄1105西航管理局4007邮政电信局50113012艺朗雕塑126萨尔斯堡1608英格尔561760014天然气一期2016半山卫城2509市统建办8018150015川音美院40023易城36013华新国际日月城1001940020应天寺3029维也纳森林别墅50022绿野牧歌2202450021川交医院35

27医院用地10025160032已建城镇350

30鹰联航空2102680039高尔夫一期1800

31国航80028250

33城镇安置120034200

35中海公司35036300

37300

381200总计30172050

3266

7760附表:牧马山开发土地利用情况已建在建未建空地地块项目名称亩47分析：（1）从土地存量上来看，牧马山剩余可供开发出让的建设用地规模较小，只有7760亩，而剩余土地中还有众多的公建用地、绿地和基础建设用地（如牧山湖就占地450亩），这样可供进一步开发的可经营土地面积就更加有限；牧马山原有定位于“旅游新城”，因此绿地和公园占地比例较高，但是作为西部航都的一个功能组团，牧马山必须承载更多的历史使命，必须承担更多的功能，也需要更多的土地去经营，因此我们建议在尊重原有规划大格局不变和保证整体生态环境景观的前提下，适度扩大建设用地的规模，新增1410亩（9170亩），从而降低政府投入，扩大土地运营收入。（2）从未开发的土地来看，牧马山土地存量可按照南北走向的松林和牧山路分为“东”、“西”两大相对独立的功能分区：西区：西区紧邻大件路，受机场噪音影响较小，交通便利，地势平坦，依山傍水（白河和江安河贯穿其间），又紧邻高尔夫，可供开发低密度高尚社区的土地面积有2000多亩，是成都近郊难得的，最集中、最大的“高尚人居”板块，也是牧马山土地最有价值的“黄金”板块。东区：东区是牧马山存量土地最多的区域，以前由于机场噪音和建筑限高的影响，土地价值难以释放，而随着机场二跑道的建设，东区的噪音影响逐渐弱化，土地价值将逐步释放。作为“西部航都”的一个组成部分，东区将会成为牧马山新城发展临空型现代服务业的重要区域。西区东区已建设现状区域新增可经营土地地块牧马山两大分区分析：西东区已建设现状区域新增可经营土地地块牧马山两大分区48原有规划图变动后的规划适意图原有规划图变动后的规划适意图492、牧马山土地价值变化趋势牧马山地价变动趋势

牧马山开发房地产土地价格经历了四个阶段：第一阶段：1994－2001年，山地：5.8万/亩，平地：6.8万/亩第二阶段：2002年，11－15万/亩第三阶段：2004－2005年，24－26万/亩第四阶段：2006年，40万/亩牧马山与周边的土地价格比较（2006年）牧马山地价：40万/亩东升地价：70－80万/亩华阳地价：100－200万/亩温江地价：90－115万/亩龙泉驿地价：70-90万/亩西航港地价：198万/亩（最高价）牧马山地价长期以来，增长缓慢，与周边其它地区的土地价格相比也处于比较低的水平，土地价值潜力巨大，亟待挖掘。2、牧马山土地价值变化趋势牧马山地价长期以来，增长缓慢，与周50分析：进一步提升牧马山土地价值的主要因素外部因素：区域因素，周边地区地价提升的拉动。成都市价值地价整体提升，尤其是随着东升、华阳、西航港等相邻地区地价的持续快速上升，将拉动牧马山地价的上扬。交通因素，牧马山内外交通体系都没有构建完善，道路等级低，可达性差，但是随着双楠大道连通到牧马山，以及华牧路、牧山路、长兴路等道路的修通，将会带动沿路土地升值。机场因素，第五航权的利好和噪音的弱化。以前由于牧马山处在飞机航道之下，噪音影响因素较大，但是随着机场二跑道的修建，跑道将向东延伸1.5公里，噪音因素得到缓解，牧山路以东的土地价值将会释放。由于民航西南管理局、国航和鹰联相继进驻牧马山，牧马山作为西部航都的一个功能组团定位更加明晰，会带动土地价值提升。政策因素，随着国家对开发别墅用地政策的限制，牧马山“先天开发低密度”建筑的优势得以突现，“物以稀为贵”造成别墅土地价值提升。房价因素，随着成都整体房价持续上涨因素的影响，也会拉动牧马山地价色上升。分析：进一步提升牧马山土地价值的主要因素51分析：进一步提升牧马山土地价值的主要因素内部因素：政府的高度重视，加大投入，致力于片区大环境与基础设施的改善，如华牧路、牧山湖等。牧马山新定位、新规划的出台，给市场带来新的刺激和信心。强加区域形象的营销推广，扩大品牌知名度和美誉度。市场化运营模式的明晰，区域运营主体（城市运营商）的有力推进。正确的土地运营策略的实施。牧马山自身房价的增长潜力较大，会拉动地价的增长。因此，牧马山的土地价值升值潜力十分巨大，政府必须抓住发展的机遇，充分利用好土地价值增长的因素，运用市场手段，进行土地经营。分析：进一步提升牧马山土地价值的主要因素内部因素：523、后续土地整理成本分析

A、基本投入(必须投入):

基本投入包括道路成本、景观成本和其它成本等。道路成本：大件路拓宽：长6公里，扩增土地面积360亩，需投入7440万。牧山路：长4公里，土地面积180亩，需投入4720万。华牧路（牧马山境内）：长3.5公里，土地面积367.5亩，需投入4970万。长兴路：长4.5公里，土地面积202.5亩，需投入5310万。燕杨路：长2.5公里，土地面积112.5亩，需投入3450万。白杨路：长1公里，土地面积30亩，需投入1650万。其它道路：长18公里，土地面积540亩，需投入11160万。

合计：道路长度39.5公里，土地面积1792.5亩，需投入3.87亿元。大件路华路牧牧山路长兴路白杨路路燕杨3、后续土地整理成本分析大件路华路牧牧山路长兴路白杨路路燕杨53景观成本：沿路绿化带：大件路（6公里）和华牧路（3.5公里）是6车道，路边绿化成本240万/公里，需2280万；牧山路（4公里）、长兴路（4.5公里）、燕杨路（2.5公里）、白杨路（1公里）是4车道，路边绿化成本160万/公里，需1920万；其它道路18公里，为2车道，路边绿化成本为100万/公里，需1800万。共需投入6000万。合计：需投入0.6亿元。其它成本：农民的动迁安置：1600户，每户需补偿12.45万元，需投入1.992亿元。五通一平配套费用：沿路39.5公里，每公里投入200万元，总计需投入7900万。规划设计费用：牧马山16平方公里，每平方公里投入50万元，总计需投入800万。政府运营费用：牧马山16平方公里，每平方公里投入100万元，总计需投入1600万。合计：需投入3.022亿元。沿道路绿化带沿山绿化带河岸、湖泊以上的A（基本投入）总计：约7.5（7.492）亿元景观成本：沿道路绿化带沿山绿化带河岸、湖泊以上的A（基本投入54B、追加投入

追加投入包括项目成本、景观成本和营销推广成本等。项目成本：大汉蜀风广场：占地100亩，需投入1300万。牧山湖步行桥：长350米，需投入500万。应天寺庙宇的扩建和修缮：占地75亩，需投入500万。应天寺周边土地整治：占地95亩，征地需380万，园林景观需1000万，共需投入1380万。运动公园：占地450亩，征地需1800万；中心场馆（2万M2）、户外运动公园的建设，设施的购买，需投入1亿元左右。共计投入1.2亿元。湿地公园：占地300亩，征地费用1200万；公园建设费用3800万；共计费用5000万。国际学校：占地70亩，需投入1.2亿元。牧马山的主入口（华牧路和大件路的交口）的整治：需投入500万。主要道路两边的“穿衣戴帽”：需投入500万。合计：需投入3.368亿元。B、追加投入55景观成本：牧山湖及3米湖岸带：面积450亩，征地费用4万/亩，需1800万；工程建设费1600万，共需投入3400万。杨柳河整治及河岸绿化：长2公里，需投入200万。白河整治及河岸绿化：长4公里，需投入400万。松林以西的沿山绿化带：长4公里，需投入600万。合计：需投入0.46亿其它成本：营销推广的费用：需投入0.5亿元（2006－2010年）。

以上的B(追加投入)总计：约4.5（4.328）亿元景观成本：56综合以上因素分析，如运作得当，牧马山的土地价值将会得到不同的释放。据我们预测，牧马山的土地价格在2008年到2010年是一个快速增长期，在2010年以后将进入到土地增长的平缓期。在不同投入情况下，对牧马山土地价值的预期：在“A”（基本投入）的情况下：2008年，土地价值会达到60－80万/亩左右2010年，土地价值会达到80－100万/亩左右2015年，土地价值会达到150万/亩左右在“A+B”（基本投入＋追加投入）的情况下：2008年，土地价值会达到80－100万/亩左右2010年，土地价值会达到120－150万/亩左右2015年，土地价值会达到180－200万/亩左右在不同投入下牧马山的土地价值走向综合以上因素分析，如运作得当，牧马山的土地价值将会得到不同的57综上可知，对于9170亩的可经营用地的开发来说：假设我们只投入基本投入（A）的情况下，则需投入约7.5亿元，土地成本约为8.2万/亩，土地价格约为60－80万/亩（2008年）至80－100万/亩（2010年），土地增加值约为50－70万/亩（2008年）至70－90万/亩（2010年）。假设我们在基础投入的情况下，再进一步追加投入（A+B）,则需投入约12亿元，土地成本约为13万/亩，土地价格约为80－100万/亩（2008年）至120－150万/亩（2010年），土地增加值约为70－90万/亩（2008年）至100－130万/亩（2010年）。每亩土地的投入多追加5万（从8.2万增加到13万），则每亩土地价值可进一步溢价为20－40万，因此我们认为，对于牧马山的土地开发，必须放眼于长线发展，必须舍得对牧马山加大投入，以求获得更高的回报。综上可知，对于9170亩的可经营用地的开发来说：58对牧马山土地经营策略的建议：在原先规划的基础上，适当改变用地性质，扩大建设用地的规模（由原来的7760多亩土地增加到9170亩），以求获得更多的土地出让回报。采取峰值预留战略，使土地收益最大化。适当控制土地出让的节奏，先做环境和配套设施的开发，待土地价值得到最大释放的时候，再出售土地。先建设牧山湖和湖岸景观的绿化美化，再出让湖岸的土地。先建设运动公园，然后再出让运动公园周边的土地。对西区住宅板块的土地要严格控制，待内部的路、河、湿地公园和景观做好以后，再逐步出让土地。注重软环境的建设，提升区域品质，带动土地价值。注重对牧马山文化价值的挖掘和品牌的营销，区域价值的提升也会拉动土地价值的提升。对规划设计的优化，依靠牧马山良好的规划设计来拉动区域价值提升土地价值。小结对牧马山土地经营策略的建议：小结59二、新城构建对于牧马山新城的构建，本着以城区开发的理念，在原有开发的基础上，对未开发的土地统一规划，统一运营。牧马山七大功能板块：核心区板块

滨湖休闲板块西部航都总部基地板块商务公园板块运动公园板块高尚居住板块宗教文化板块宗教文化板块运动公园板块高尚居住板块滨湖休闲板块西部航都总部基地板块核心区板块商务公园板块二、新城构建对于牧马山新城的构建，本着以城区开发的理念60核心区西部航都总部基地板块运动公园板块（预留用地）宗教文化板块高尚居住板块商务办公板块牧马山新城七大功能板块滨湖休闲板块核心区西部航都总部基地板块运动公园板块（预留用地）宗教文化板61板块一：核心区板块性质：牧马山新城的商业与形象中心，牧马山需要有一个地标性建筑和象征物（例如广场）。是项目的核心区域是牧马山区域内居民的生活服务大本营是西部航都的高端休闲商务区的核心，是成都与外界的交流平台和展示窗口之一规模：250亩构成：大汉蜀风广场（80亩）行政办公中心（90亩）牧马山国际会议中心（50亩）邻里中心（30亩）核心区板块一：核心区板块性质：核心区62A.大汉蜀风广场牧马山的地标性建筑和象征物——大汉蜀风广场大汉蜀风广场是“牧马山之心”，是牧马山的集散中心、展示中心、活动中心、交流中心、文化中心、……组成：休闲文化广场、商业街、机场绿色通道、娱乐城、美食城、停车场等A.大汉蜀风广场63B.行政办公中心核心区的中心办公区域，是牧马山新城的中央办公区。是信息、金融、商务、交易等服务功能的集聚或扩散中心。B.行政办公中心64C.牧马山国际会议中心（商务酒店）构成：五星级酒店酒店性质：成都近郊最大的国际会议中心，也是牧马山主题酒店群中的旗舰酒店之一，属会议型和临空商务型酒店。客户人群：成都的中高端政务和商务会议、机场商务客、侯机客、度假客等。商务酒店概念C.牧马山国际会议中心（商务酒店）商务酒店概念65D.牧马山邻里中心定位：牧马山新城的综合性服务中心,聚集人气的公共活动空间。功能：集商业、服务、文化、娱乐、体育、商务等多种功能于一体。功能设置上“以人为本”，坚持12项必备功能。将商业和公益有机结合，完善和优化商用产业组合。规模：服务人口一般为2—3万人，辐射人口可达5—10万人。打造邻里中心是近期商业格局的发力点：牧马山中心区及周边地区有大量即将形成的人口导入（如航空城物流园区、大学城、众多房地产开发项目、商务等带来的人口），而目前整个航空城都还没有一种现代化、新颖的商业形态。邻里中心是社区商业与大型商业中心的一种过渡形态，其首先满足的是生活型的需求，能避免社区商业零散布局、整合力有限的不足，又解决大型购物中心短期内未能落地的尴尬。D.牧马山邻里中心定位：打造邻里中心是近期商业格局的发力点：66性质：是牧马山的休闲旅游、会议度假、餐饮、娱乐等产业的重要载体，是提升牧马山的最重要的先导性引擎之一。是成都最大的酒店集群、最大的会议中心和最大的培训中心。是成都郊区最大的滨水休闲区和临空型休憩商业区（RBD）。规模：湖面面积：450亩水岸休闲带：540亩滨湖住宅区（易城）：360亩板块二：滨湖休闲板块性质：板块二：滨湖休闲板块67构成：

根据牧马山的资源、定位及功能分布建议滨湖休闲板块分为以下四部分：

水岸新天地（约75亩）天府宴宾楼（约100亩）牧山湖度假村（约300亩）牧山湖酒店公寓（约65亩）滨湖休闲板块构成：滨湖休闲板块68A、水岸新天地内容描述：依托滨水环境打造的集餐饮、娱乐、文化、购物、酒店等于一体的休闲商业区。以满足商务人士日常的休闲餐饮、娱乐需求为主，包括：滨水休闲餐厅、酒吧、咖啡厅、茶吧、酒店等。将其打造成为水岸环境与人文环境交融的休闲场所。符合21世纪商务人士商务需求的最佳商务休闲餐饮区。客户特征：注重餐饮、娱乐等活动的环境和氛围；注重能够体现个人身份和价值的圈子文化；注重到达机场的便利性。客户来源：牧马山新城内部的商务人士；成都高端商务、休闲人士；机场候机、转机人群及外来游客。产品形态：以绿化、水体等为素材，制造顶级的休闲环境，建筑形态上建议采用低层滨水建筑，注重空间上的开放性及与牧山湖、大汉蜀风广场的互动性。项目内容上以餐饮、娱乐、表演为主，配合少量的酒店住宿及购物等。A、水岸新天地内容描述：依托滨水环境打造的集餐饮、娱乐、文化69水岸新天地概念提示水岸新天地概念提示70B、天府宴宾楼内容描述：利用牧马山良好的生态环境、高尚的地域氛围、便利的临空条件，打造成都市最高规格的政务、商务接待中心，会议中心，疗养中心。客户特征：注重生态自然环境；注重安全、安静私密环境；注重与机场之间的便利性。客户来源：政府政务接待人群；政府会议、培训人群；政府度假疗养等人群。高端商务接待人群。产品形态：打造园林式生态环境，建筑形式上建议采用“主体建筑+若干独栋别墅”的形式，便于政府接待及度假疗养等功能的演绎。B、天府宴宾楼内容描述：利用牧马山良好的生态环境、高尚的地域71天府宴宾楼概念提示：天府宴宾楼概念提示：72C、牧山湖度假村内容描述：依托牧马山高尔夫俱乐部、牧马山生态环境优势及临空区位优势，打造以酒店服务功能为主导的、培训会议相结合的度假中心。客户特征：对酒店服务的需求急切，如外来游客、商务客等;注重健康、生态，远离都市喧嚣的度假环境，如高端商务人士等;不定期的享用独立的使用空间，如企业的年会及其他培训等。客户来源：外来游客及商务客，为外来市场提供不同主题的酒店服务，打造成都最具特色的的主题酒店群；高尔夫俱乐部的休闲人士，成都市高端商务人士，为高端商务人士提供聚会、交流、休闲场所；企业会议、培训等，如500强企业的年会，商务、文化培训等。产品形态：建筑以低密度的独栋别墅主，形成一个主中心,若干散点分布的独栋别墅的形式,注重园林、水体等自然要素的结合应用，制造生态、绿色的人性空间。内容上包括主题酒店群、休养度假村两部分。C、牧山湖度假村内容描述：依托牧马山高尔夫俱乐部、牧马山生态73【牧山湖度假村——主题酒店群】酒店业的发展，能够快速汇聚人流，推动牧马山“航都商谷、天府客厅”形象的形成。因此我们建议牧马山依托临空优势，打造成都最具特色的主题酒店群，并且以经济型酒店为主，一方面提高接待能力,抢占成都的外来商务、旅游等接待市场;另一方面依托风格迥异的主题聚集成都的休闲度假人流，提高牧马山的外向度。牧马山主题酒店概念建议：大汉蜀风主题、图书馆主题、浪漫主题等。功能住宿接待、会议庆典、度假休闲等【牧山湖度假村——主题酒店群】74美国纽约图书馆主题酒店——企业家的首选“图书馆旅馆”是个闹市中取静的旅馆。在纽约成百上千家旅馆中不仅名称独具一格，房价虽然价格不菲，但其却常常需要排队预约。“图书馆酒店”拥有六十间各式舒适房间，楼层及房间的命名，也是以一般图书馆的类目名称来取名的，比如：3楼就命名为“社会科学”楼层、4楼为“语言学”楼层……001号房间是“建筑”房、002号房是“绘画”房……每间房间也都会提供与这个房间名称相关的二十五本到一百本之间的图书，旅客投宿时，可选择自己喜欢学科的房间。统计显示入住的客人大部分是企业家，另有少部分专家学者和作家。企业家们喜欢这里像“沙漠中的绿洲”，能给人一种休闲、思考的氛围。在纽约这样高度商业化的繁华市区内，旅客住在布满书架的客房内，顿时会有一种被知识充实的满足，少了谈论金钱和利润的兴趣。[案例]：美国纽约图书馆主题酒店美国纽约图书馆主题酒店——企业家的首选[案例]：美国75[案例]：美国盐城湖主题酒店——风格各异的主题房间以乡村私家后花园为主题以皇室官邸主题以一千零一夜的故事为主题以情人节为主题以香槟为主题以维多利亚为主题每个主题都独树一帜，每间套房里都有一个因主题不同而风格各异的SPA泡池……[案例]：美国盐城湖主题酒店——风格各异的主题房间以乡村私家76【牧山湖度假村——休养度假村】以SPA、高尔夫等项目为核心，构筑高端休闲商务、会议、度假中心商务培训中心：为有需要的企业以及个人提供商务和企业培训、会议等服务。养生保健中心:设置私密性或半私密性的各种养生保健服务。运动休闲中心:游泳馆、球类运动馆、钓鱼等休闲运动设施其他配套功能：住宿、餐饮……【牧山湖度假村——休养度假村】77牧山湖度假村概念提示：牧山湖度假村概念提示：78D、牧山湖酒店公寓内容描述：依托牧山湖滨水环境、邻近核心区的优势及牧马山新城强势的运动概念，打造集经济型酒店、分时度假公寓、“白领”公寓于一体的产权式酒店公寓。客户特征：注重生活配套，如运动、酒店式服务等。客户来源：牧马山新城内部的中高端商务人士及外籍人士的居住需求；成都市的年轻白领一族的假日休闲需求；外来商务客及游客的住宿需求。产品形态：建筑形式上建议采用多层、小户型结构，并引入空中花园等概念，着力打造一流的生态人居环境；内容包括经济型酒店、分时度假公寓、白领公寓三部分。D、牧山湖酒店公寓内容描述：依托牧山湖滨水环境、邻近核心区的79牧山湖酒店公寓概念提示：牧山湖酒店公寓概念提示：80板块三：西部航都总部基地板块性质：整个西部航都要有个管理、服务和信息中心，而各大航空公司在西南地区也要有总部基地和驻地，这一板块就是“西部航都总部基地”（西部航空城总部基地）。功能：西部航都的指挥中心、各大航空公司以及航空产业链相关企业的高端行政办公、培训、接待服务、居住及其配套等功能。面积：1300亩构成：西部航都的组织、协调、管理和运作的指挥中心国内外各大航空公司在西南地区的总部或分部依附于航空公司的企业在西南地区的总部或分部西部航都总部基地板块板块三：西部航都总部基地板块性质：西部航都总部基地板块81引进企业：航空公司：国有航空公司，如东航、南航、上航、川航、西藏航空等配合第五航权的开放国外知名航空公司：港龙、汉莎、泰航、全日空、新加坡航空等。民营航空公司的西南分部，如春秋、奥凯等。航空产业链相关企业：物流公司：联邦快递、敦豪、联合包裹、天地物流等国内外物流企业。可以引入IT类等高新技术企业的物流管理、进出口业务中心，如成都地区的intel、中兴、华为、大唐等。世界五百强在成都及四川落户的已达120多家，存在着大量的公司物流部门入驻牧马山临空经济总部市场机会。引进企业：航空公司：航空产业链相关企业：82[链接]：民航西南管理局进驻牧马山民航西南管理局是民航在西南地区的管理中枢机构，航空产业的管理中心。主要承担西南地区民用航空的安全检查、监控、救援、审批等管理职能以及对内的住宅安置功能。民航西南管理局进驻牧马山（拿地400亩）作为其总部基地，会极大的带动和促进各大航空公司跟进牧马山。国航和鹰联航空进驻牧马山国航在牧马山拿地800亩，作为其在西南地区的总部基地。鹰联航空拿地210亩，作为其总部基地。国航鹰联航空民航西南管理局[链接]：国航鹰联航空民航西南83板块四：商务公园(BusinessPark)面积：850亩

构成：A、天府智库：300亩。属于文化产业发展聚集区，是比较高端的商务办公空间，有较好的私密性和配套环境，紧邻“天府宴宾楼”板块。B、综合办公区：300亩。较为综合的商务办公功能，紧邻牧马山的核心区，可利用核心区的相关配套。C、集中绿地：250亩。作为天府智库和综合办公区等相配套的绿地公园。性质：依托牧马山核心区的酒店、娱乐、餐饮、商务等配套，同时利用牧山湖公园和绿廊的景观，在牧山湖东南部建设一个商务公园。牧马山商务公园实质是一个以商务活动为中心的多功能混合发展区。由于地段内出现不同的活动会比常见的单一功能发展持续更长的时间，功能混合的发展，更有助于提高了土地的价值。天府智库综合办公区集中绿地板块四：商务公园(BusinessPark)面积：850亩84A、天府智库天府智库包含两个部分，一是天府脑库，二是天府创意公社。（1）天府脑库背景：在西方，脑库已经成为独立运作，为政府决策和企业运作提供方案的重要机构，而在中国，以头脑经济和脑库机构也已经出现，随着全球化浪潮和中国走进“十一五”，中国致力于走自主创新之路，建设创新型国家，成都市也致力于打造创新型城市。建立创新型国家和创新型城市，本质上是要建立创新型企业，核心上是引进人才，实施“引智工程”。为顺应四川省和成都市的引智工程，牧马山应该在打造“天府智库”这张牌上做好文章，牧马山应该成为成都的、四川的和西部的“脑库”。自主创新——创新型城市——引智工程A、天府智库天府智库包含两个部分，一是天府脑库，二是天府85内容描述：“天府脑库”是一个综合研究咨询机构，其工作特点是以研究为依托进行广泛深入的咨询服务。它的咨询服务立足于成都、四川和西部，不仅面向政府以及各种社会团体，而且面向企业以及个人。服务的客户群：政府，国家各级政府机构及其社会团体。企业，以国内企业为主，包括在中国本土投资、经营的国有企业、上市公司、民营企业、外资企业和合资企业等；同时开展大型跨国公司进驻中国西部市场的咨询服务。个人，创业精英、知识新贵、高级管理人士。天府脑库既不同于传统的官方机构，又不同于一般咨询机构。内容描述：86构成：技术研发类企业的研发中心或研发部门。从属于政府、协会、学会的研究机构。独立的第三方研究机构。咨询服务类对企业咨询，既着重把握企业运行的宏观环境，着眼于企业的长远发展，培养企业顺应大势的能力，提高其可持续的竞争能力；又深入剖析企业内部体制和机制，以“成本-利润”为中心对企业进行全面深入“诊断”，并在此基础上为企业建立合理结构、体制和机制提出科学建议。对政府咨询，因为与政府有密切的关系，在沟通企业与政府联系、解决某些实际问题方面，也有所作为。对个人咨询，对个人的创业、发展、心理等方面的咨询服务。培训教育类与国内外各大学和研究机构合作，培养EMBA、MBA、MPA等。企业拓展培训机构或部门，培养企业高级管理人才。国际通行专业资格培训，包括金融注册分析师，注册理财规划师等。其他相关的专业性培训等。构成：87[链接]：中国脑库（CDI）位于深圳银湖旅游中心的综合开发研究院又称“中国脑库”（CDI），1989年经国务院总理批准成立、在业务上接受国务院研究室指导，是面向政府与企业的独立的综合性研究咨询机构。CDI的研究咨询工作基本形成了理论研究、政策分析、企业咨询三者兼容，自立课题、政府任务、企业委托三者结合的特点，也形成了与研究咨询相配套的信息资讯、国际合作、刊物出版、人才培训、影视传播等业务链，从而构成了脑库不同于一般社会科学机构和研究咨询机构的主体业务框架。CDI设在深圳，每年都为深圳市委市政府的决策咨询做大量工作：定期向市政府提交深圳宏观经济景气分析及发展预测的季度和年度报告，同时开展了许多有关深圳经济社会发展的重大课题研究，还与各个区、局开展合作，完成了大量调研课题和规划方案等。CDI已成为深圳市政府最重要的智囊机构之一。CDI还定期不定期的举办一系列会议和论坛，如：全球脑库论坛、东亚经济合作论坛、中国脑库年会、两岸产业论坛、中国省部长论坛……[链接]：中国脑库（CDI）位于深圳银湖旅游中心的综合开发研88[链接]：王志纲书院落户牧马山王志纲工作室是中国本土最优秀的战略顾问机构之一，致力于建设有中国特色的商业思想库，是中国咨询业的开拓者和领跑者

。目前在北京、上海、广州、深圳均有常驻机构。主要从事城市发展战略、区域和新城开发、旅游发展战略、产业园区开发、会展经济、大型地产项目、商业物业等领域的咨询和策划。2006年，王志纲工作室与双流县达成协议，在牧马山划定30亩地作为王志纲工作室的书院，由此王志纲工作室成为第一家进驻牧马山的“智库”机构。洛桑管理学院模式：咨询式培训。面向企业家和政府官员的领导人战略培训。[链接]：王志纲书院落户牧马山王志纲工作室是中国本土最优秀的89（2）天府创意公社背景：

创意产业有别于传统意义上的二产、三产，分布在各个行业之中，总体上较为分散，缺少必要的载体，无法体现产业的聚集效应，因此建立创意产业聚集区推进集群化的发展态势成为创意产业发展的内在要求。内容描述：

形成以创意产业集合为核心的创意产业园，“工作+生活”复合功能的成都市创意产业基地之一。市场定位：

艺术家、创意产业从业者、外籍人士等构成：设计、传媒、动漫、艺术机构或企业等创意产业基地：创作、设计、传媒、数字娱乐等创意产业积聚、形成“LOFT——智慧型”产业生活复合模式。艺术领地：美术、音乐等艺术培训中心；画廊等艺术交流中心各色时尚艺术主题酒吧、餐馆、书吧、文化吧、演艺吧等。（2）天府创意公社背景：90创意公社概念提示创意公社概念提示91B、综合办公区内容描述：成都近郊高尚的生态办公区，临空型办公区。市场客户群：主要满足符合以下三种类型的客户：追求临空便利性。此类客户属于临空型、服务型企业或机构，通过航空飞行方式与世界、国内城市发生业务联系。追求生态环境和便利配套。“离城不离城”，既追求牧马山优良的生态环境，又依托周边的商务、休闲、运动、餐饮、娱乐等配套。追求个性化、私密性的办公环境。如注重灵活弹性、自由组合的办公空间，注意私密、安静的环境等。B、综合办公区内容描述：92商务公园的产品形态商务公园整体上是生态办公园（EOD）。

生态办公园(EOD，EconomicalOfficeDistrict)的特点：强调生态环境，营造出园林化办公环境。以低密度、高品质、个性化的办公建筑为主。是一种高效、低耗、无废、无污染的新型办公方式。商务公园的产品形态商务公园整体上是生态办公园（EOD）。93商务公园的具体产品形态可分为三种：独栋式办公楼

面向单个企业的独栋别墅式办公楼，面积从1000到5000平米不等。围合式办公院落

将四合院建筑形式应用于企业办公楼中，以400-500平米三层-四层办公楼为单元形成围合式建筑群，可分可合；围合中心是院落式的公共景观、休闲中心。SOHO式办公区

生活工作一体化酒店式商务公寓或街区式办公楼。商务公园的具体产品形态可分为三种：94独栋式办公楼围合式办公院落SOHO式办公区独栋式围合式SOHO式95板块五：运动公园性质：成都近郊最大的以休闲运动为主题的公园。在不改变原有的体育用地性质和绿地性质的前提下，通过低密度的运动公园的建设来提升土地的价值，带动周边地产开发。客户群来源：牧马山商务办公与培训市场。如牧马山商务办公人士市场、企业培训与拓展训练市场，牧马山居住人士市场等。成都市区的运动休闲市场。如成都市民的日常休闲运动、户外运动市场等。其他的体育比赛市场。如各类企业、协会、团体和学校的运比赛市场，各类专业性的体育比赛等。面积：3430亩主要构成：（1）运动公园A区（1200亩）（2）运动公园B区（450亩）（3）居住区（1780亩）体育公园运动公园A区运动公园B区居住区绿廊板块五：运动公园性质：体育公园运动公园A区运动公园B区居96（1）运动公园A区背景：1）缓解成都高尔夫球场严重短缺，打球排队甚至“斗地主”的局面；2）进一步强化牧马山在高尔夫方面的品牌优势；3）通过新的高尔夫球场的建设带动周边土地升值，“瘦田无人耕，耕开有人争”；4）所选地块不涉及土地性质等问题，不占农地；5）浅丘地貌非常适合建设高尔夫。定位：国际标准高尔夫球场。走差异化的道路，与已有的牧马山会员制高尔夫球场相区别，建设公众高尔夫球场，吸引更多的人前来牧马山运动休闲。规模：占地1200亩，18洞。公众高尔夫（1）运动公园A区背景：1）缓解成都高尔夫球场严重短缺，打球97[链接]：以阳光心态对待高尔夫高尔夫的英文名称为golf，是以绿色-green、氧气-oxgen、阳光-light、散步-foot的首字母命名，从其名称的组成就可看出高尔夫以绿色、氧气、阳光、散步为其运动宗旨，是一种集运动、休闲、健身、娱乐和社交等为一体的体育活动。高尔夫球运动已经成为世界风靡的运动，高尔夫产业已经成为体育界与足球、网球并列的三大支柱产业之一，在美国有20000多个高尔夫球场，其中绝大部分是公众高尔夫球场，高尔夫在美国人的体育活动中是排名第一位的运动方式；在弹丸之地的日本现在有球场4000多家；韩国面积仅及中国百分之一，高尔夫球场却有181个，据预计该国到2010年以前还会增加230个高尔夫场地，从而使球场总数达到500个左右；在台湾也有100多个高尔夫球场。高尔夫在中国已经发展了20多年，至2005年6月中国建成的球场一共有200多个，在建的球场有100多个，然而在这300多个球场当中已建成的公众高尔夫球场却只有一个,正在建的也只有两个。牧马山必须抓住机遇，率先在西部地区建设公众高尔夫球场，从而吸引更多的人聚焦牧马山，也进而带动相关产业的发展。[链接]：以阳光心态对待高尔夫高尔夫的英文名称为golf，是98高尔夫的四大优势：变废为宝。高尔夫运动一般占用较大面积的土地，但是国内80%球场是建在河滩地、海滩地、荒坡、荒山、荒地、疏林地、绿化带、废弃鱼塘，甚至还有臭水沟和垃圾场等土地上，因此高尔夫球场的建设和经营从很大程度上是将空置废地变为“宝地”、“金地”。促进招商引资改善投资环境。高尔夫球场的建设在很大程度上作为投资环境吸引着外商的目光，有利于招商引资；反过来，招商引资带来