万科房地产公司度经营计划模板

万科房地产公司度经营计划模板机密

公司年度经营规划（样本）

**公司

2023年12月28日

目

录

一、工程范围3

二、工程经营规划3

1、开竣工面积规划3

2、销售利润4

3、经营利润及报表表达4

三、工程开发总体规划5

1、工程开发规划5

2、完成工程开发规划的难点及应对措施6

四、设计规划6

1、设计规划6

2、设计跟踪效劳7

3、设计费支付规划7

五、工程规划7

1、工期规划7

2、工程付款规划9

3、工程治理的难点及应对措施9

六、销售规划9

1、销售规划9

2、销售费用规划10

3、推盘规划10

4、销售难点及应对措施11

七、客户满足度提升规划（样本）11

1、2023年提升目标11

2、满足度提升规划11

（1）产品线满足度11

（2）产品线满足度提升详细措施12

（3）体验线满足度13

（4）体验线满足度提升详细措施13

1）保持优势，扭转劣势13

2）售前阶段14

3）售后阶段14

3、由满足向忠诚的转化21

八、本钱规划21

1、全本钱目标体系22

2、本钱掌握的难点及应对措施22

3、动态本钱掌握22

九、资金规划22

十、治理及人力资源规划23

1、治理系统23

2、人力资源配置23

3、聘请23

4、培训23

一、

工程范围

一、总体用地指标：

商住用地

教育配套用地

道路广场用地

总计

二、规划建立指标：

总建筑面积

其中：住宅

商业

会所

配套公建

配套道路广场

二、

工程经营规划

1、

开竣工面积规划

工程

产品类型

设计面积

年初在建

本年开工

本年竣工

年末在建

小

计

2、

销售利润

项

目

销售面积（平米）

销售合同额（万元）

销售单价（元/平米）

单位本钱（元/平米）

工程利润（万元）

销售毛利率

3、

经营利润及报表表达

项

目

年初已售未结面积（平米）

年初已售未结合同额（万元）

已售未结工程利润（万元）

本年销售面积（平米）

本年销售合同额（万元）

本年工程利润（万元）

本年结算面积（平米）

本年结算合同额（万元）

结算工程利润（万元）

减:期间费用

其中:治理费用

销售费用

财务费用

其他业务利润

营业外收支

物业损益

公司实现利润

所得税

净利润

三、

工程开发总体规划

1、

工程开发规划

序号

工作内容

时间（日历天）

责任部门

备注

开头

完成

工期

（日历天）

1

取得土地证

建立用地许可证

概念设计

方案设计

5

全本钱概算

6

经营规划书

7

销售包装设计

8

扩初设计

9

整体营销方案

10

全本钱测算

11

施工图设计

12

建立工程规划许可证

13

施工许可证

14

开工

15

本钱掌握指导书

16

景观设计

17

根底

18

认购

19

五层

20

预售证

21

开盘

22

销售50%

23

主体封顶

24

销售95%

25

清盘

26

单体完工

27

配套、景观

28

竣工备案

29

移交物业

30

本钱结算

31

物业接收验收

32

入住许可证

33

入住

2、

完成工程开发规划的难点及应对措施

四、

设计规划

1、

设计规划

序号

工作目标

工作内容

规划时间

需要协作协调

开头

完成

部门

内容

1

概念设计

规划设计

方案设计任务书

方案设计托付

初步方案

规划方案评审、确认

交房标精确定

总图报批图

现场放线

单体设计及评审

规划报批图

扩初设计

构造、根底、设备方案

扩初设计评审

施工图设计

施工图设计任务书

施工图设计托付

详勘

施工图确认及提交

施工图评审、移交工程

供电方案

室外竖向设计图

综合管网设计

雨污水系统设计

5

景观设计

景观设计方案

景观方案评审

提交景观施工图

2、

设计跟踪效劳

3、

设计费支付规划

项

目

一季度

二季度

三季度

四季度

合计

五、

工程规划

1、

工期规划

分项内容

开头时间

完成时间

1

拆迁工作

图纸全部完成

图纸会审

三通一平

5

工程招投标

6

奠基

7

根底施工单位进场

8

根底施工

9

根底验收

10

主体施工单位进场

11

施工临设搭建

12

主体开工

13

主体三层

14

主体封顶

15

主体验收

16

内外装修

17

领取核验证书

18

室外管网工程

19

道路及绿化

20

甲供材料设备（装修阶段用）订货

21

甲供室外环境用材料订货

22

凹凸压配电

A

施工用电办理

B

永久用电报建及施工合同

C

永久用电施工及验收

D

通电

23

电话、电视、保安系统

24

消防工程

A

报建

B

施工

C

验收

D

领取证书

25

室外给水工程

A

工地施工用水办理

B

报建（审图）

C

工程施工

D

验收及通水

26

环保微处理池施工

27

发电机安装及环保

A

订货

B

施工

28

燃气工程

A

设计

B

燃气报建

C

燃气工程施工

D

初验

E

工程验收

F

领取验收证书

G

点火

29

规划验收

30

《质量保证书》、《使用说明书》

31

办理竣工证书

32

工程移交物业公司

2、

工程付款规划

工程

类别

一季度

二季度

三季度

四季度

合计

责任部门

大配套

配套

主体

其他

小计

合

计

3、

工程治理的难点及应对措施

六、

销售规划

1、

销售规划

指

标

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

合

计

产品1

面

积

单

价

合同额

回款额

产品2

面

积

单

价

合同额

回款额

产品3

面

积

单

价

合同额

回款额

合计

面

积

单

价

合同额

回款额

2、

销售费用规划

工程

推

广

费

用

媒

介

广

告

发

布

广

告

公

司

设

计

户

外

广

告

电视（网络）媒体公布

现

场

环

境

包

装

销

售

道

具

外

卖

场

活

动

礼

品

费

网

络

宣

传

小

计

其

它

人

工

及

行

政

代

理

费

用

样

板

房

费

用

客户会

合

计

3、

推盘规划

项

目

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

合

计

产品1

产品2

产品3

小

计

4、

销售难点及应对措施

七、

客户满足度提升规划（样本）

1、

2023年提升目标

专业部门

04年数值

05年根本值

05年目标值

总体满足度

55%

65%

规划

81%

82%

84%

销售

81%

82%

85%

工程

49%

52%

55%

客服

59%

65%

70%

物业

65%

72%

75%

产品满足（工程、设计）

客户满足

客户忠诚

客户价值包

提升

体验满足（销售、客服、物业）

2、

满足度提升规划

（1）

产品线满足度

1）

产品缺陷

工程实体质量：墙体/梁、铝合金/塑钢门窗、楼地面/屋面/顶棚是消失质量问题最多的几个部位。

处理质量问题：修理的准时性、修理一次胜利率、保修的便利性、处理结果、解决问题的力量方面差距较大。

规划设计：在商业配套设施、户内舒适度、门/窗、阳台(露台)方面为劣势。

2）

针对缺陷，提升客户需求中的根本需求—--产品满足，不仅表达在对一件产品、一次时机上，表达为对一种系统、一种体系的满足，综合为：在客户最关怀的地方竭尽全力。

（2）

产品线满足度提升详细措施

业主类型

楼盘

措施

时间点

部门

责任人

准业主

工程现场建立工程质量样板间。

全年

工程

准业主

施工现场工地开放日，展现工程作法。

6月、9月

工程

销售

客服

准业主

流失客户

竞争楼盘资料收集和分析。做公司工程周边楼盘状况调查，了解市场最新动态和产品特点、变化趋势。

每季度选择一个工程，形成分析报告

销售

设计

准业主

完善各专业各阶段设计任务书，充分将住宅使用标准、性能标准，融入各阶段设计任务书。

随工程进度

设计

准业主

磨合期

设计人员到一线部门轮岗，了解客户需求，建立客户意见反应库。

每季度选择一个部门轮岗一天

设计

销售

客服

准业主

外聘专家小组针对防止、解决在建工程中消失的系统性质量问题，供应技术支持。

每月组织一次

工程

老业主

实行“**规划”，针对地产遗留类、物业治理类、修理基金类历史遗留的工程质量问题统一整修。

全年

工程、客服

物业

全体业主

进展承建商/供给商的评估工作，实行承建商/供给商分级治理制度

每半年一次评估

工程

全体业主

现已开发楼盘

制定“标准化的工程施工做法和统一的材料部品标准”的指引手册。

9月底

工程

设计

（3）

体验线满足度

客户体验的形成：

销售人员的态度和素养

销售效劳

销售人员的专业力量

销售宣传和介绍的实事求是

签约后的持续关注

收楼阶段质量问题的返修

客户效劳

质量问题处理的准时性

投诉处理的效率、结果、反应的准时性、投诉处理人员的专业性

主动关心及适时问候的体验

投诉处理

环境消杀

物业治理

社区安全治理

会所进展

有偿修理效劳

（4）

体验线满足度提升详细措施

1）

保持优势，扭转劣势

针对劣势，提升客户的需求：

情感需求（对客户的关心）

安全需求（供应问题的解决方案并处理）

敬重需求（让客户了解我们为其所作的额外或特殊的付出；倾听客户的声音；重视全部的客户，即投诉客户与缄默客户的无差异待遇）

综合为客户体验的满足程度，并就客户与我们接触过程中，依据体验的时机来源，分为两个阶段：售前阶段及售后阶段，准对不同的阶段，不同的客户类型，制定有共性化的提升措施。

2）

售前阶段

客户的感觉更多来自于我们所供应的产品本身及销售过程中的购置体验。措施重点为销售人员的专业力量的提升及对客户的持续关注。

业主类型

楼盘

措施

时间点

部门

责任人

准业主

设销售督察，对销售人员工作态度和状态不够饱满的员工将进展提示，累计后将进展惩罚。

全年不定期检查

销售

同销售代理公司进展人员沟通，吸取先进阅历，提高业务接待水平。

全年

销售

准业主

流失客户

定期安排调研公司对流失客户进展调查，发觉业务力量方面的问题，进展针对性地培训。

每半年

销售

准业主

磨合期

提升专业力量，增建部门图书角，销售人员阅后轮番在部门例会中进展培训讲解。

月度

销售

增加销售人员销售承诺语言的严谨性，同时，在认购之前即向客户展现买卖合同文本，以最大限度的躲避销售风险。

全年

销售

3）

售后阶段

客户体验的导向，取决于客户对效劳质量的满足程度及对整体治理效劳的难忘或深刻的印象。当效劳转化成体验，成为客户难忘的感受，客户将情愿花更多的价钱获得共性化的、难忘的记忆。当我们的产品售出后，客户体验更多的来源于其入住及居住过程中的感受，因此客户对我们的感觉来自收楼、质量问题的处理、投诉处理、日常的客户关心、社区的安全、环境、效劳、生活品质等方面，行动的重点端口为物业治理与客户效劳。

a)

收楼：针对准业主，增加客户的归属感及效劳体验

业主类型

楼盘

措施

时间点

部门

责任人

准业主

1、收集客户资料，建立完善的销售及投诉档案，做到“一户一挡”

全年

销售、客服

2、简化商品房交付办理流程和环节，交付流程由7步简化为5步，办理环节由10个简化为7个。

全年

客服、物业

3、入住前开展“工地开放日”活动。

按入住时间节点

销售、客服

物业

4、组织入住前模拟验收，准时发觉问题准时更正，以降低收楼时的返修率。

按入住时间节点

工程、设计、销售、客服、物业

b)

修理

我们供应的产品，消失了质量问题，假如处理得准时有效，倒不会影响大局部业主对我们的看法，因此，加强修理治理，提高处理质量问题的准时性与处理的效果，会到达令业主满足的程度。措施主要针对磨合期、稳定期业主，实施部门为客服、物业及工程部门的支持协作，详细措施：

建立修理工程的“卡片”治理：明确业主与我们的联系渠道，明示修理单位、修理监理人员、客户大使、姓名及联系方式。

前台的建立和修理的监视制度：建立一个对客户唯一的接入端口—前台，负责接待。

报修及投诉，进展整理分析后进展分类转单，并进展过程的监视直至问题的关闭。要求前台在接报后10分钟之内填写相关报修表格同时转至修理组并签字落实相关责任人，在修理关闭后的24小时内必需进展第一次回访，并运用相关表格记录客户对于修理的满足度，并进展汇总整理。

建立业主对修理的监视体制：由前台在修理关闭后的24小时内对修理工作进展第一次回访，以确定修理的满足度。对于重点工程要求前台在修理完毕后的2个月内进展其次次回访工作，以确定修理工作的效果，同时让客户充分感受在公司所受到的敬重和重视。

提升修理组人员的工程专业力量：a.建立修理监理人员资质等级评定制度，并对现有监理人员进展资质评定。b.结合公司的借调人员季度考核体系对监理人员进展季度考核，对于考核成绩不合格的监理人员进展淘汰。c.建立并推行适用于工程的修理流程和制度，并使用相关的使用表格。d.每月进展至少1次的培训学习，内容包括：工程相关学问、标准、法规，04版工程修缮定额等相关方面，每月底就当月学习内容进展一次考试，考试成绩记入季度考核。e.每个月组织客服组与修理组就客户沟通方法与技巧以及客户心理动态方面的沟通沟通会。f.建立修理组案例库体系，修理监理人员每人每月至少提交一份案例素材，由修理工程师整理。

完善修理组现在的法律风险掌握制度：a.每季度至少与法务人员进展1次沟通，并对现有修理组的法律风险进展评估，对于评估结果修理组必需要在1个月内进展整改，将整改结果以报告的形式提交部门。b.对于局部具有法律效力的修理档案必需做好整理工作，并做好备案。c.加强修理各环节的标准化治理，完善表格文字治理方法，各种修理所用的标准化表格必需经过法务部门的审核。

标准修理单位的治理

加强对修理单位文明施工及修理质量的把控力度：a.对各施工单位主要技术治理人员进展岗前培训，内容包括：效劳意识、文明施工、安全及礼仪等方面，并签署受训确认书。b落实现场技术治理负责人制度，每季度对施工单位现场技术治理负责人进展一次专业技术评估，对于不合格人员进展淘汰。c与各施工单位重新签定05年修理合同并对相关惩处制度进展细项商定，同时根据公司总办的要求对施工单位档案、资质进展整理归档。d全年组织不少于2次的施工单位技术比武，同时将比武成绩记入修理单位的年度评估，并以“通知”的方式进展下发。f建立修理单位的季度和年度评估制度，对于不合格单位进展淘汰。全年引进1-2支新的修理单位，加强竞争机制。

把施工单位的利益与修理满足度挂钩，实行奖惩，强制排序，末位淘汰。在修理回访中设立对施工单位满足度调查。

奖惩参照表

对施工单位满足度

特别满足

满足

一般

不满足

很不满足

5

1

相应奖惩

（工程总造价）

+2%

+1%

次年1月）系列活动十余次。各工程自有社区活动每个季节安排一次；大型统筹活动每季度安排一次；另安排主题及公益性活动。

物业

e)

挽回效劳：

我们供应的产品和效劳，通常会产生这样或那样的缺陷、遗漏等，客户的不满和埋怨是正常的，关键是我们如何对待，如何实行恰当的措施来挽救，辩证地看，客户的不满足同时也是我们不断创新产品的源泉之一，是我们寻求新的市场需求点的契机。我们通过对效劳、产品等缘由带来的缺陷进展准时的补救，能够重新建立信誉，提高客户满足度，建立客户的忠诚度。

《住宅产品缺陷的总结与反应》，3月份完成初步规划

缺陷来源

?

客户投诉的收集；

?

客户回访的收集；

?

内部检查机制：A、客户大使日常巡查或与物业联合巡查，发觉问题台账记录，每半月出一期巡查报告，增加分析及建议反应。B、设计单位、公司相关职能部门就前期消失的设计问题、客户投诉问题、协作问题座谈，并将据此收集客户意见，建立客户设计类意见或投诉案例库，完善《客户设计意见或投诉快速恢复流程》。

缺陷的多层反应

年度调查：年度总结共性问题，形成分析报告，提交各专业部门。

定期分析：针对设计、工程、销售、效劳等问题每季度汇总，完成住宅产品缺陷总结反应报告。

即时反应：不定期提示典型案例，向有关部门反映。

3、

由满足向忠诚的转化

提高客户满足度的最终目的是提高客户忠诚，客户满足是一种态度，而客户忠诚是一种购置行为，代表了我们的赢利力量，忠诚客户肯定是满足的客户，而客户满足不等于客户忠诚。一方面我们需要踏踏实实地让客户满足，首先对客户忠诚而不是期望客户对自己忠诚。另一方面推动满足的客户向忠诚转化，对推举购置的忠诚客户制定鼓励措施。

提升工程的成交单价。通过成交单价的提高，合同额超出局部作为对老业主二次购置和推举的鼓舞，将这局部费用从营销费用中分别出来，从而在后期运行中具备更大的空间。规划针对老业主二次购置成交赐予1%的优待；对推举成交的业主赐予减免一年物业治理费的嘉奖。

利用现有的刊物平台：利用现有的《业主生活》平台，增加客户与我们之间的互动。鼓舞老业主对我们的刊物进展投稿，并参加我们组织的各种访谈及活动。对这些参加的业主制定积分规划，参加多的老客户考虑赠送不同形式的小礼品以作为对老业主的回馈。

八、

本钱规划

1、

全本钱目标体系

2、

本钱掌握的难点及应对措施

3、

动态本钱掌握

九、

资金规划

项

目

合计

2023年

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

现

金

流入

工程1

销售回款

借入资金

其他

工程2

销售回款

借入资金

其他

现金流出

工程1

地价

工程款

工程2

地价

工程款

期间费用

治理费用

营销费用

财务费用

营业税及附加

企业所得税

其它税费

其他收支净额

小计

合计

收入

支出

净流量

十、

治理及人力资源规划

1、

治理系统

2、

人力资源配置

3、

聘请

4、

培训

23

篇2：万科金色家园内部认购方案

万科金色家园内部认购方案

万科金色家园内部认购方案

一、

内部认购的目的

1.

在工程正式开盘前确定意向购房客户，防止已登记客户的流失。

2.

在正式出售前取得良好的预定业绩，为正式开盘打好底气。

3.

通过前几期形象广告、新闻公布会、开工典礼、莫愁湖游园会（假如做），南京民众对金色家园及万科房产有肯定认知，趁机铁地推出局部单元认购，先到先得的观念势必产生肯定的市场轰动。

4.

阶段性的价格抬升，让客户感受到金色家园的“升值潜力”。

5.

为四月的南京房展会起到预热作用，先期造声势。

6.

进一步检测客户需求，为价风格整、销控供应准时的市场反应。

7.

新聘业务员参加实践的约好时机，为到今后销售打下坚实的根本功。

二、

内部认购流程

2.1客户筛选

由于通过万客会会积存一批意向客户，但这局部客户可能对工程的价格、户型都不甚了解，基于种种缘由，这些客户未必是我们真正的目标客户，所以我们有必要对已经登记的客户进展一次筛选，再次进展工程介绍，确保真正有诚意的客户在正式预定当日来售楼处缴付大定金（初定为2万元人民币）