房地产开发成本控制

本文格式为Word版，下载可任意编辑——房地产开发成本控制房地产开发本金操纵浅析

一、房地产开发本金的组成

房地产开发本金大致可分为四大片面：

一是建安本金，约占房地产总本金的50％；

二是土地本金；

三是配套设施费，主要是指水、电、煤气、市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施；

四是规划设计费。

二、房地产开发企业的本金管理职责

一是根据本单位业务进展规划、开发才能和市场处境，确定工程开发筹划，组织立项调研、选址和前期计划，提出立项建议和开发设想，提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

二是客观、专心地举行工程本金费用测算，编制工程本金费用筹划，确定工程及每个单项工程的目标本金，分解本金费用操纵指标，落实降低本金技术组织措施。

三是遵循根本创办程序，举行工程实际操作，对房地产本金实行工程经理负责制和全员全过程操纵，对可控本金、变动本金和本金奇怪偏差实行有效监控，保证将本金操纵在目标本金范围之内。

四是正确处理本金、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格操纵工程的质量本金和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

五是组织工程开发本金费用核算，实时、全面、切实、动态地反映工程本金、费用处境，按规定编报本金会计报表等有关资料，坚持本金报告制度，保证本金信息交流的实时、有效。

六是熟谙、掌管国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水对等本金操纵因素，用足用活各种政策、资源，提高本金操纵的预见性，努力寻求降低本金费用的途径。

七是定期或不定期分析本金布局、差异及其理由、监控措施及其效果、阅历教训等。

三、房地产开发主要阶段的本金操纵。

一工程决策阶段的本金操纵。在做出决策之前，务必专心分析各种市场、技术及环境因素。新工程立项时须提交《立项请示》和细致的《可行性研究报告》，并经立项听证会议论通过。《可行性研究报告》除应具备地块根基资料、周边环境及其进展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等根基内容外，还须包括以下内容：本金费用估算和操纵目标及措施；投资及效益测算、利润表达安置；税务环境及其影响；资金筹划；《竞投方案》（仅限招标、拍卖工程）；投资风险评估及相应的对策；工程综合评价观法等，资料的切实性是决策者做出决策的主要条件。

二规划设计阶段的本金操纵。规划设计对工程造价的影响程度达75％以上。因此，规划设计阶段工程造价的操纵是关键，总体规划设计方案（包括建立本金操纵总体目标），应首先上报“规划设计方案听证会”举行审查，通过后进入下一设计阶段。每一阶段都必须求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算举行专心分析、对比的根基上，编制《建立本金概（预）算》，确定各本金单项的操纵目标，并以此操纵下一阶段的设计。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安好性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理本金）等举行会审，提出明确的书面审查观法，并促使设计单位举行修正，制止或裁减设计不合理甚至失误所造成的投资损失滥用。

三施工阶段的工程造价操纵。施工阶段所投入的资金量最大。有效地操纵本阶段的工程造价，主要应从以下几个方面着手。

第一，把握好工程施工招投标，选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术气力雄厚的施工企业，激励施工单位采用先进施工工艺，缩短工期。

其次，加强现场签证的管理，杜绝行贿受贿等不良风气，制止创办单位的现场管理人员违规签证、签证不实时及重复签证等现象。同时，加强对签证的监视与审核，要求全体的签证务必由监理工程师核实后面可签发。

第三，强化施工合同和索赔的管理。一方面，务必做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为制止索赔供给依据；另一方面，在处理索赔时应留心研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，精心处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，那么概不得批准对方的索赔要求。

四、竣工结算阶段的工程造价操纵。

一是严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。

二是检查隐秘验收记录及施工日记．确认隐秘验收手续是否齐全，是否按图施工。

三是落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序．是否经设计单位及创办单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。

四是按