净收益计算公式课件

第八章

收益法第八章收益法第八章

收益法第八章收益法1一、概念1、根据估价对象预期的未来收益来求取估价对象价值的方法；

是预测估价对象的未来正常净收益，然后将其转换为价值（资本化过程），来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法2、直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。（收益乘数法）3、报酬资本化法是一种现金流折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。§8-1收益法概述第八章收益法一、概念1、根据估价对象预期的未来收益来求取估价对象价值2二、理论依据现代收益法是建立在资金时间价值观念上的三、适用范围和条件1、适用范围有收益或有潜在收益的房地产2、条件房地产未来的收益和风险能教准确地量化预期原理§8-1收益法概述第八章收益法二、理论依据现代收益法是建立在资金时间价值观念上的三、适用3四、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜在毛收入

假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入

3、估算有效毛收入

潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入

4、估算运营费用

维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益

5、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用6、选用适当的资本化率7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格§8-1收益法概述第八章收益法四、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜4§8-2报酬资本化法的计算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an第八章收益法§8-2报酬资本化法的计算公式一、一般公式051、a.r.n的时间单位一致通常以年为单位2、假定各期净收益发生在年末V——价格ai——净收益n——收益期限r——报酬率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、一般公式第八章收益法1、a.r.n的时间单位一致V——价格016二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a第八章收益法二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an=∞7公式用途：①直接用于计算价格；

②不同年限价格的换算；

③比较不同年限价格的高低；

④用于比较法中土地使用权年限修正。第八章收益法公式用途：①直接用于计算价格；

②不同81、直接用于计算价格例8-1：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。第八章收益法1、直接用于计算价格例8-1：某房地产于1999年92、不同年限价格的换算假设：则有：如果：

an=aN=a则有：如果：

R=r则有：第八章收益法2、不同年限价格的换算假设：则有：如果：an=aN=a10例8-2已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，报酬率为8%，试求其30年收益权利的价格。第八章收益法例8-2已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元11例8-3已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的报酬率为8%，试求假设其土地使用权为50年、报酬率为10%下的价格。第八章收益法例8-3已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为123、比较不同年限价格的高低例8-4：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设报酬率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。计算A房地产30年的收益价格:第八章收益法3、比较不同年限价格的高低例8-4：有A、B两宗房13A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★

A<B第八章收益法3、比较不同年限价格的高低A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★A<B第八章144、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……第八章收益法4、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×15例8－5：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。宗地价格=基准地价×K日×K区×K个×K容×K年×……

第八章收益法例8－5：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地16a发生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第八章收益法a发生在期初01231701234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第八章收益法a发生在期中012341801234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a……a……a第八章收益法a前几期不等0123419三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1

第八章收益法ai=a(1+g)i-1三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限20例8－6某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。试求该宗房地产的价格。第八章收益法例8－6某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土2101234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……第八章收益法0123422四、纯收益按一定数额递增（减）——有限年——无限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)b第八章收益法ai=a+(i-1)b四、纯收益按一定数额递增（减）——有限年——无限年023例8-6某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。第八章收益法例8-6某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此24递减没有无限年第八章收益法递减没有无限年第八章收益法25五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格

Vta1a2a3

……at

0123……t

第八章收益法五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格26若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增若t年前的纯收益每年按一定数额b递增第八章收益法若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增27例8-7某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。第八章收益法例8-7某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净28例8-8预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。第八章收益法例8-8预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万29七、有效毛收入与运营费用的变化不同设：Ai——每一期的经营收入；

Ci——每一期的经营费用，则：ai=Ai－Ci

第八章收益法七、有效毛收入与运营费用的变化不同设：Ai——每一期的经营30Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n

Ai每一期不变，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为nAi每一期以一定的数额b递增，Ci每期固定不变，且收益年限为无限年Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限第五章收益法Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC31例8-9某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，报酬率为9%，试评估该房地产的价格。第八章收益法例8-9某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元32八、其他a1a2a3……

ata……a

0123……tt＋1……n第八章收益法八、其他a1a2a3…33例题例8-10：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300第八章收益法例题例8-10：某写字楼于2001年5月30日取34习题某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，并预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目的整个经营期内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）习题某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用35单位：万元年份456-181920转售收入1600转售成本150装修费用60200单位：万元年份456-181920转售收入1600转售成本136（1）求出净现金流量年末01234t1819现金流出751253008020X（1+12%）120X（1+12%）t-320X（1+12%）15150+200+20X（1+12%）16现金流入100100X（1+12%）1100X（1+12%）t-3100X（1+12%）151600+100X（1+12%）16净现金流量-75-125-3002080X（1+12%）180X（1+12%）t-380X（1+12%）151250+80X（1+12%）16（1）求出净现金流量年末01234t1819现金流出751237(2)画出净现金流量图

125080（1+12%）t-3

0122034t1975125300(2)画出净现金流量图38(3)计算项目净现金流量的现值之和PP=-75-125/（1+16%）-300/（1+16%）2

+{20+80（1+12%）[1-（1+12%）16/（1+16%）16]}/（1+16%）3+1250/（1+16%）19=298.16（万元）(3)计算项目净现金流量的现值之和P39§8-3收益年限的确定（一）土地估价根据土地使用权年限来确定（二）建筑物估价根据建筑物经济寿命来确定（三）房地估价建设用地使用权剩余年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致第八章收益法§8-3收益年限的确定（一）土地估价根据土地使用权年限40房地估价收益年限的确定1、建筑物经济寿命≥土地使用年限2、建筑物经济寿命≤土地使用年限1）根据建筑物经济寿命确定收益年限，再加土地剩余使用年限价值的折现值2）选用无限年的收益法计算公式，净收益中扣除建筑物折旧费和土地摊提费V=(a-Db-DL)/r或多或少V=a/(r+db+bl)房地估价收益年限的确定1、建筑物经济寿命≥土地使用年限411、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年第八章收益法0n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地422、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－5＝45计算价格V0

求取t年剩余土地价值VL

第八章收益法土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－543§8-4净收益的求取房地产价格的高低取决于3个因素：

1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。第八章收益法§8-4净收益的求取房地产价格的高低取决于3个因素：44一、净收益测算的基本原理（一）净收益计算公式(基于租赁收入测算)净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用+其它收入=有效毛收入-运营费用

潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的归因于房地产的总收入

有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入

运营费用——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益

第八章收益法一、净收益测算的基本原理（一）净收益计算公式(基于租赁收入测45运营费用与会计上的成本费用不同

1、不包括房地产抵押贷款还本付息额

2、不包含会计上的建筑物折旧费、土地取得费的摊消

3、不包含房地产改扩建费用

4、不包含所得税

5、不包含归属于其他资本或经营的收益

第八章收益法运营费用与会计上的成本费用不同1、不包括房地产抵押贷款还本46运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）第八章收益法运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入×（147二、不同类型房地产的净收益求取

1、出租型房地产净收益的求取

净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－……

2、直接经营型房地产净收益的求取

（1）商业

净收益＝商品销售收入－商品销售成本－……－商业利润

（2）工业

净收益＝销售收入－生产成本－……

－生产利润

（3）农地

3、自用或尚未使用房地产净收益的求取

第八章收益法根据类似房地产数据4、混合收益房地产净收益的求取：分别求取

二、不同类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求取48例题某房地产于2003年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/㎡，现市场上类似房地产的月租金为30元/㎡，假设还原利率为8％，试求2005年10月22日的承租人权益价值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值第八章收益法例题某房地产于2003年10月22日出租，租期为1049又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估权益价值＝无贷款限制下的市场价值－贷款余额思路1A＝净收益－抵押贷款还本付息额第八章收益法思路2又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估权益价值＝无贷款限制下50（一）有形收益和无形收益

（二）实际收益和客观收益

实际收益——在现状下实际取得的收益

客观收益——一般正常收益

强调使用客观收益作为估价的依据

有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据

第八章收益法三、求取净收益应注意的问题

包含有形和无形收益，但无形收益通常通过租金、报酬率已反映出来了

（一）有形收益和无形收益（二）实际收益和客观收益实际收益51例8-11某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。

（1）商店一层价格计算

a内=200×180×（1-25%）×12=32.40（万元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元）

199900010203040506072039

a内

……a内

a内

a外

……

a外

0123......36第八章收益法例8-11某商店的土地使用权年限为40年，从199952（2）二层价格计算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）

第八章收益法例8-11（2）二层价格计算a=200×120×（1-25%）×1253四、净收益流量的类型1、每年基本上固定不变；2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4、其他有规则的变动情况。

五、净收益流量的求取

1、调查求取估价对象过去3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；2、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；第八章收益法3、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后采用下列等式求出a：四、净收益流量的类型1、每年基本上固定不变；五、净收益流量的54例题8-12某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10％。试求该宗房地产的收益价格。第八章收益法例题8-12某宗房地产收益年限40年，55§8-5报酬率的求取一、报酬率的重要性净收益（万元）报酬率（％）评估价值（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第八章收益法§8-5报酬率的求取一、报酬率的重要性净收益（万56二、报酬率的实质报酬率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，投资报酬率也不同第八章收益法二、报酬率的实质报酬率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关57三、报酬率求取的基本方法可比实例净收益a（万元/年）价格（万元）V还原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8第八章收益法1、市场提取法三、报酬率求取的基本方法可比实例净收益a价格（万元）还原利率58试算＋线性内插第八章收益法市场提取法试算＋线性内插第八章收益法市场提取法59三、还原利率求取的基本方法报酬率=安全利率+风险调整值3、投资收益率排序插入法通过于估价对象同等风险的投资报酬率来求取第八章收益法2、安全利率加风险调整值法（累加法）报酬率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。三、还原利率求取的基本方法报酬率=安全利率+风险调整值3、60§8-7投资组合技术和剩余技术一、投资组合技术（一）土地与建筑物组合

ro=M*rM+(1-M)r

M为贷款价值的比率房地产价格X资本化率=抵押贷款额X抵押贷款利率+自有资金额X自有资金收益率抵押贷款乘数（以年为单位）第八章收益法ro(VB+VL)=rB*VB+rL*VLro=B*rB+L*rLB+L=1B为建筑物价值占房地价值的比率L为土地价值占房地价值的比率（二）抵押贷款与自有资金组合§8-7投资组合技术和剩余技术一、投资组合技术（一）土61§8-7投资组合技术和剩余技术二、剩余技术（投资组合的逆运算）土地剩余技术建筑物剩余技术

——利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值第五章收益法第八章收益法

——利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值§8-7投资组合技术和剩余技术二、剩余技术（投资组合的逆62利用公式讨论这一技术的应用1、土地剩余技术2、建筑物剩余技术第八章收益法利用公式讨论这一技术的应63例8－13某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值2000万元，建筑物还原利率8%，土地还原利率6%，收益年限为50年。试求该宗房地产价值。V=VL+VB

第八章收益法例8－13某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值64例8-14.某类房地产,在其购买中通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为8%,自有资金要求的年收益率为15%,则该类房地产的资本化率?例8-15.某宗房地产的年净收益为2万元,购买者的自有资金为5万元,购买者要求的年收益率为12%,抵押贷款的年利率为8%.求该房地产的价值.例8-14.某类房地产,在其购买中通常抵押贷款占七成,抵押贷658-14.R=M*rM=(1-M)rE=70%X8%+(1-70%)X15%=10.1%8-15.购买者要求的收益额=5X12%=0.6万元支付抵押贷款利息的能力=2-0.6=1.4万元抵押贷款额=1.4/8%=17.5万元该房地产价格=5+17.5=22.5万元8-14.66例

购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6％，贷款期限为20年，按月等额偿还贷款本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12％。请计算该宗房地产的综合资本化率。例购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6％，67解【解】该宗房地产的综合资本化率计算如下：

RM=YM+=[6%/12+=8.60％

Ro=M×RM+(1-M)RE=70％×8.60％+(1-70%)×12％=9.62％解【解】该宗房地产的综合资本化率计算如下：68三、收益乘数法（一）概念将估价对象一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值（二）方法毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数和净收益乘数毛租金乘数法：房地产价格=毛租金×毛租金乘数毛租金乘数=房地产价格÷毛租金第八章收益法三、收益乘数法（一）概念将估价对象一年的某种收益，乘以相应69例题某房地产于2003年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/㎡，现市场上类似房地产的月租金为30元/㎡，假设还原利率为8％，试求2005年10月22日的承租人权益价值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值第八章收益法例题某房地产于2003年10月22日出租，租期为1070作业作业1998年初在原划拨地上建成的一座饭店，占地面积1000m2，建筑容积率为4，现已经营四年。由于政府要求,今以2002年初为起点，并以该时点的地价为基础向政府补交50年土地使用权的补地价，该饭店建筑物耐用年限为60年，残值率为0，现时建造同类建筑物的重置价为1000元/m2。饭店目前正进入稳定经营期。年经营总收入约为80万元，经营成本约30万元，预计今后每年年收入将按1.5%的比率增长，年经营成本将按1%比率递增。该类饭店资本化率为10%，试根据上述资料计算该房地产2002年初的地价。

1998年初在原划拨地上建成的一座饭店，占地面积1000m72五年前，甲方提供40年使用权土地与出资乙方共同开发了总建筑面积为28000m2的14层写字楼。按合同约定写字楼18000m2无偿由乙方经营使用20年，20年后产权归属中甲方；另写字楼10000元/m2归甲方作为办公用房。经过了五年后，现在甲乙双方重新签订协议，乙方将出资购买该写字楼的全部产权，甲方也愿意将归属自己的产权价值卖给乙方，问双方应达到成的价格是多少？（另调查得知目前写字楼正常经营月租为60元/m2，空置率为10%，租赁面积占总建筑面积是80%。经营费用为租金收入的35%，该类写字楼资本化率为10%，同时预计未来将可按现行情况持续经营。）五年前，甲方提供40年使用权土地与出资乙方共同开发了总建筑面73某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积。约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元／m2。现市场上类似写字楼的月租金为100元／m2。假设折现率为10％，请计算目前承租人权益的价值。承租人权益价值=无租约限制下的价值-有租约限制下的价值某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中5074解【解】选用下列公式计算目前承租人权益的价值：

V=根据题意已知：A=(100-75)×500×12=150000(元)，r=10％，n=10-3=7（年）将上述数字代入公式中计算如下：V==73.03（万元）解【解】选用下列公式计算目前承租人权益的价值：75某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30％。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8％）。某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2076某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积15000m2．建筑容积率为3.0。土地于1年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为2400元/m2，现实重新取得该类土地的楼面地价为1750元/m2，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3500元/m2，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投人64%，第2年投入36%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费480万元，建成时配置市场价值为570万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为200元／（天，间），第1年至第4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，此后入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为1O%，年利率为8%）某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积150077(1)用收益法计算收益价格第一年有效毛收入=200×400×365×50%+500=a1第二年有效毛收入=200×400×365×60%+500×(1+5%)第三年有效毛收入=200×400×365×70%十500×(1+5%)2第四年有效毛收入=200×400×365×80%+500×(1+5%)3第一年运营费用=a1×35%=b1第二年运营费用=b1+(a2-a1)×25%第三年运营费用=b2+(a3-a2)×25%第四年运营费用=b3+(a4-a3)×25%第一年净收益=A1=a1-b1第二年净收益=A2=a2-b2第三年净收益=A3=a3-b3第四年净收益=A4=a4-b4收益期限为40-2=38（年）利用净收益在前若干年有变化的公式：(1)用收益法计算收益价格78

(2)用成本法计算市场价格V

建筑面积=15000×3.0=s

1)土地取得成本=s×1750=b1

2)开发成本及管理费=3500×s×(1+10%)=b2

3)销售费用=480万元=b3

4)投资利息=b1×[(1+8%)2-1]+b2×64%[(1+8%)1.5-1]+b2×40%[(l+8%)0.5-1]+b3×[(1+8%)0.25-1]=1201.62

5)开发利润=40%×(b1+b2+b3)则V=1）+2）+3）+4）+5）(2)用成本法计算市场价格V79某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积为1OOOOm2，土地使用期限为40年，建筑总面积为20000m2，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1日的正常市场价格。

(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元／m2。新建一个与上述项目功能相同且符合环保要求的项目开发成本为2500元／m2，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7%，销售税金及附加为售价的5%，投资利润率为12%。

(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。

(3)原项目预计十2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1日开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。

(4)该类度假村项目的报酬率为10%。某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用80(1)设项目重新购置价格为V1)土地取得成本=1000×l0000=b1

2)开发成本=2500×20000=b2

3)管理费用=b2×3%

4）销售费用=200=b4

5)投资利息=b1×[(1+7%)2.5-1]+(b1+b3+b3)×{30%×[(1+7%)2-1]+50%×[(1+7%)一1]+20%×[(1+7%)0.25-1]}=624.19

6)开发利润=(b1+b2+b3+b4)×12%

7)销售税费=5%V则V=(1)设项目重新购置价格为V81(2)求折旧1)因排污功能不完善造成的折归（可修复功能落后引起折旧）=(200+40)-（90-30）+(400+60)=d12)因推迟营业造成的折旧（不可修复功能落后引起折旧）=b23)折旧合计=b1+b2(3)设该项日在2007年9月1日的正常市场价格为PP=V-折旧(2)求折旧82第八章

收益法第八章收益法第八章

收益法第八章收益法83一、概念1、根据估价对象预期的未来收益来求取估价对象价值的方法；

是预测估价对象的未来正常净收益，然后将其转换为价值（资本化过程），来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法2、直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。（收益乘数法）3、报酬资本化法是一种现金流折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。§8-1收益法概述第八章收益法一、概念1、根据估价对象预期的未来收益来求取估价对象价值84二、理论依据现代收益法是建立在资金时间价值观念上的三、适用范围和条件1、适用范围有收益或有潜在收益的房地产2、条件房地产未来的收益和风险能教准确地量化预期原理§8-1收益法概述第八章收益法二、理论依据现代收益法是建立在资金时间价值观念上的三、适用85四、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜在毛收入

假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入

3、估算有效毛收入

潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入

4、估算运营费用

维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益

5、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用6、选用适当的资本化率7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格§8-1收益法概述第八章收益法四、操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、估算潜86§8-2报酬资本化法的计算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an第八章收益法§8-2报酬资本化法的计算公式一、一般公式0871、a.r.n的时间单位一致通常以年为单位2、假定各期净收益发生在年末V——价格ai——净收益n——收益期限r——报酬率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、一般公式第八章收益法1、a.r.n的时间单位一致V——价格0188二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a第八章收益法二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an=∞89公式用途：①直接用于计算价格；

②不同年限价格的换算；

③比较不同年限价格的高低；

④用于比较法中土地使用权年限修正。第八章收益法公式用途：①直接用于计算价格；

②不同901、直接用于计算价格例8-1：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。第八章收益法1、直接用于计算价格例8-1：某房地产于1999年912、不同年限价格的换算假设：则有：如果：

an=aN=a则有：如果：

R=r则有：第八章收益法2、不同年限价格的换算假设：则有：如果：an=aN=a92例8-2已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，报酬率为8%，试求其30年收益权利的价格。第八章收益法例8-2已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元93例8-3已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的报酬率为8%，试求假设其土地使用权为50年、报酬率为10%下的价格。第八章收益法例8-3已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为943、比较不同年限价格的高低例8-4：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设报酬率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。计算A房地产30年的收益价格:第八章收益法3、比较不同年限价格的高低例8-4：有A、B两宗房95A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★

A<B第八章收益法3、比较不同年限价格的高低A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★A<B第八章964、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……第八章收益法4、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×97例8－5：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。宗地价格=基准地价×K日×K区×K个×K容×K年×……

第八章收益法例8－5：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地98a发生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第八章收益法a发生在期初01239901234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第八章收益法a发生在期中0123410001234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a……a……a第八章收益法a前几期不等01234101三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1

第八章收益法ai=a(1+g)i-1三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限102例8－6某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。试求该宗房地产的价格。第八章收益法例8－6某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土10301234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……第八章收益法01234104四、纯收益按一定数额递增（减）——有限年——无限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)b第八章收益法ai=a+(i-1)b四、纯收益按一定数额递增（减）——有限年——无限年0105例8-6某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。第八章收益法例8-6某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此106递减没有无限年第八章收益法递减没有无限年第八章收益法107五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格

Vta1a2a3

……at

0123……t

第八章收益法五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格108若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增若t年前的纯收益每年按一定数额b递增第八章收益法若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增109例8-7某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。第八章收益法例8-7某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净110例8-8预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。第八章收益法例8-8预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万111七、有效毛收入与运营费用的变化不同设：Ai——每一期的经营收入；

Ci——每一期的经营费用，则：ai=Ai－Ci

第八章收益法七、有效毛收入与运营费用的变化不同设：Ai——每一期的经营112Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n

Ai每一期不变，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为nAi每一期以一定的数额b递增，Ci每期固定不变，且收益年限为无限年Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限第五章收益法Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC113例8-9某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，报酬率为9%，试评估该房地产的价格。第八章收益法例8-9某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元114八、其他a1a2a3……

ata……a

0123……tt＋1……n第八章收益法八、其他a1a2a3…115例题例8-10：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300第八章收益法例题例8-10：某写字楼于2001年5月30日取116习题某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，并预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目的整个经营期内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）习题某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用117单位：万元年份456-181920转售收入1600转售成本150装修费用60200单位：万元年份456-181920转售收入1600转售成本1118（1）求出净现金流量年末01234t1819现金流出751253008020X（1+12%）120X（1+12%）t-320X（1+12%）15150+200+20X（1+12%）16现金流入100100X（1+12%）1100X（1+12%）t-3100X（1+12%）151600+100X（1+12%）16净现金流量-75-125-3002080X（1+12%）180X（1+12%）t-380X（1+12%）151250+80X（1+12%）16（1）求出净现金流量年末01234t1819现金流出7512119(2)画出净现金流量图

125080（1+12%）t-3

0122034t1975125300(2)画出净现金流量图120(3)计算项目净现金流量的现值之和PP=-75-125/（1+16%）-300/（1+16%）2

+{20+80（1+12%）[1-（1+12%）16/（1+16%）16]}/（1+16%）3+1250/（1+16%）19=298.16（万元）(3)计算项目净现金流量的现值之和P121§8-3收益年限的确定（一）土地估价根据土地使用权年限来确定（二）建筑物估价根据建筑物经济寿命来确定（三）房地估价建设用地使用权剩余年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致第八章收益法§8-3收益年限的确定（一）土地估价根据土地使用权年限122房地估价收益年限的确定1、建筑物经济寿命≥土地使用年限2、建筑物经济寿命≤土地使用年限1）根据建筑物经济寿命确定收益年限，再加土地剩余使用年限价值的折现值2）选用无限年的收益法计算公式，净收益中扣除建筑物折旧费和土地摊提费V=(a-Db-DL)/r或多或少V=a/(r+db+bl)房地估价收益年限的确定1、建筑物经济寿命≥土地使用年限1231、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年第八章收益法0n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地1242、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－5＝45计算价格V0

求取t年剩余土地价值VL

第八章收益法土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－5125§8-4净收益的求取房地产价格的高低取决于3个因素：

1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。第八章收益法§8-4净收益的求取房地产价格的高低取决于3个因素：126一、净收益测算的基本原理（一）净收益计算公式(基于租赁收入测算)净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用+其它收入=有效毛收入-运营费用

潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的归因于房地产的总收入

有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入

运营费用——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益

第八章收益法一、净收益测算的基本原理（一）净收益计算公式(基于租赁收入测127运营费用与会计上的成本费用不同

1、不包括房地产抵押贷款还本付息额

2、不包含会计上的建筑物折旧费、土地取得费的摊消

3、不包含房地产改扩建费用

4、不包含所得税

5、不包含归属于其他资本或经营的收益

第八章收益法运营费用与会计上的成本费用不同1、不包括房地产抵押贷款还本128运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）第八章收益法运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入×（1129二、不同类型房地产的净收益求取

1、出租型房地产净收益的求取

净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－……

2、直接经营型房地产净收益的求取

（1）商业

净收益＝商品销售收入－商品销售成本－……－商业利润

（2）工业

净收益＝销售收入－生产成本－……

－生产利润

（3）农地

3、自用或尚未使用房地产净收益的求取

第八章收益法根据类似房地产数据4、混合收益房地产净收益的求取：分别求取

二、不同类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求取130例题某房地产于2003年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/㎡，现市场上类似房地产的月租金为30元/㎡，假设还原利率为8％，试求2005年10月22日的承租人权益价值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值第八章收益法例题某房地产于2003年10月22日出租，租期为10131又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估权益价值＝无贷款限制下的市场价值－贷款余额思路1A＝净收益－抵押贷款还本付息额第八章收益法思路2又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估权益价值＝无贷款限制下132（一）有形收益和无形收益

（二）实际收益和客观收益

实际收益——在现状下实际取得的收益

客观收益——一般正常收益

强调使用客观收益作为估价的依据

有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据

第八章收益法三、求取净收益应注意的问题

包含有形和无形收益，但无形收益通常通过租金、报酬率已反映出来了

（一）有形收益和无形收益（二）实际收益和客观收益实际收益133例8-11某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出