社区型生活休闲购物中心策划建议书

一生一栋·蓝湖郡商业策划建议书STRATEGYPROPOSALFORBLUELAKECOUNTY2006年3月8日

[一生一栋·蓝湖郡]根据2008年3月1日TCBL与龙湖地产商业公司就蓝湖郡商业广场之商业策划工作所召开的会议内容，TCBL现提交《蓝湖郡商业策划建议书》之细化、完善方案。本方案主要包括如下内容：

项目整体定位的回顾和细化项目业态方案D租金和租赁政策希望通过本方案能够不断完善和细化蓝湖郡广场之商业策划。1.0项目整体定位本章将主要回顾并细化TCBL于2006年3月1日在《蓝湖郡商业广场商业策划方案》（初稿）中有关项目整体定位的内容。希望能够通过不断细化来完善项目整体商业策划概念。[一生一栋·蓝湖郡][一生一栋·蓝湖郡]类型定位档次定位目标消费者定位主题定位定位描述：社区型生活休闲购物中心1.0项目整体定位定位描述：周边物业项目的高端住户消费者特征：25-50岁的中青年群体，以休闲消费、体验消费和家庭消费为主要形式。定位描述：中高档精品产品定位描述：蓝调生活2.0业态布局及租户组合本章将根据2006年3月1日之会议内容，依照双方探讨结论，通过对于原有三个业态规划方案的融合提出业态及租户组合D方案。[一生一栋·蓝湖郡][一生一栋·蓝湖郡]方案D：蓝调生活功能性业态-精品家居专卖精品零售婚纱影楼个人护理及医疗中西美食儿童天地特色业态综合超市社区配套旋转音乐木马方案A：蓝醇生活婚纱影楼家居专卖个人护理中西美食综合超市社区配套方案B：蓝极生活精品零售运动城个人护理中西美食综合超市社区配套方案C：蓝调周末儿童教育儿童用品精品零售个人护理中西美食综合超市社区配套2.0业态布局及租户组合体育公园蓝湖SA幼儿园体育中心SBSRSC别墅区1#2#3#4#精品家居专卖[SA]个人护理及医疗[4#]中西美食[1#+2#+3#]婚纱影楼[SR]精品零售[SB+SC]体育中心2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]SUSD综合超市[SU]一般社区配套[SU]儿童天地[SD][一生一栋·蓝湖郡]旋转音乐木马2.0业态布局及租户组合租户推荐汇总区域业态内容SA家居专卖（精品家具）联邦、达芬奇、马可波罗或国内外知名品牌；SB精品专卖1F：艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专卖等；2F：高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖SC精品专卖SD儿童天地儿童早教中心、儿童钢琴城、儿童用品专卖、婴儿用品专卖SR高档婚纱影楼国内外、本地知名品牌SU综合超市及社区配套商业超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜店、邮政服务店、机票代售点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店等1#西餐餐饮、酒吧、咖啡国内外、本地知名品牌2#西餐餐饮、酒吧、咖啡国内外、本地知名品牌3#特色餐饮茶楼、红酒雪茄吧等4#个人护理及医疗美容美发、小型SPA、以及口腔医院等PG体育运动中心马术学校、高尔夫球练习场[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合商业业态比例分析分类项目比率综合超市20.22%社区配套11.02%精品零售15.08%家居卖场12.57%婚纱影楼8.02%中西美食24.06%个人护理及医疗5.32%儿童天地3.54%合计：100.00%[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合方案对比分分析租户推推荐汇总区域原方案新方案方案A方案B方案CSA婚纱影楼个人护理或SPA儿童教育家居专卖（精品家具）SB家居类（精品家私）精品零售精品零售精品专卖SC家居类（饰品卖场）运动精品专卖精品零售精品专卖SD个人护理或SPA中餐餐饮服装零售儿童天地SR家居类（精品家私）运动城儿童用品零售高档婚纱影楼SU综合超市及社区配套商业综合超市及社区配套商业综合超市及社区配套商业综合超市及社区配套商业1#西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮、酒吧、咖啡2#西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮、酒吧、咖啡3#特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮4#服务功能服务功能个人护理个人护理及医疗PG体育运动中心体育运动中心体育运动中心体育运动中心[一生一栋栋·蓝湖郡郡]2.0业业态布局及及租户组合合SA区建议业态：：家居专卖（（精品家具具）推荐租户组组合：联邦家具、、达芬奇、、马可波罗罗[一生一栋栋·蓝湖郡郡]2.0业业态布局及及租户组合合SB区建议业态：：精品零售业业态；推荐组合：：1F：艺术画廊、、汽车音响响专卖、汽汽车高级饰饰品专卖、、康体休闲闲用品专卖卖等；2F：高尔夫运动动用品专卖卖、钓鱼用用品专卖、、野外用品品专卖等；[一生一栋栋·蓝湖郡郡]2.0业业态布局及及租户组合合SC区建议业态：：精品零售业业态；[一生一栋栋·蓝湖郡郡]2.0业业态布局及及租户组合合推荐组合：：1F：汽车音响专专卖、汽车车高级饰品品专卖、艺艺术画廊、、康体休闲闲用品专卖卖等；2F：高尔夫运动动用品专卖卖、钓鱼用用品专卖、、野外用品品专卖等；SR区建议业态：：高档婚纱专专卖/影楼楼（高档档家居饰品品）[一生一栋栋·蓝湖郡郡]2.0业业态布局及及租户组合合SD区建议业态：：儿童天地推荐组合：：儿童早教中中心、儿童童钢琴城、、儿童用品品专卖、婴婴儿用品专专卖、旋转转音乐木马马[一生一栋栋·蓝湖郡郡]2.0业业态布局及及租户组合合SU区建议业态：：综合超市及及社区配套套商业推荐组合：：超市、快餐餐店、面包包店、花店店、冲印店店、洗衣店店、茶叶店店、眼镜店店、邮政服服务店、机机票代售点点、自助银银行、皮鞋鞋皮具养护护店、书店店、音像店店、宠物诊诊所及用品品店[一生一栋栋·蓝湖郡郡]2.0业业态布局及及租户组合合1#商业楼楼建议业态：：西餐餐厅、、酒吧、咖咖啡店推荐组合：：以国内外知知名餐饮为为主，并配配合部分酒酒吧以及咖咖啡店；[一生一栋栋·蓝湖郡郡]2.0业业态布局及及租户组合合2#商业楼楼建议业态：：西餐餐厅、、酒吧、咖咖啡店推荐组合：：以国内外知知名餐饮为为主，并配配合部分酒酒吧以及咖咖啡店；[一生一栋栋·蓝湖郡郡]2.0业业态布局及及租户组合合3#商业楼楼建议业态：：特色餐饮推荐组合：：以具备潮流流特色或本本地特色为为主导，建建议：茶楼、红酒酒，雪茄吧吧等；[一生一栋栋·蓝湖郡郡]2.0业业态布局及及租户组合合4#商业楼楼建议业态：：个人护理及及医疗推荐组合：：美容美发、、小型SPA、口腔腔医院等；[一生一栋栋·蓝湖郡郡]2.0业业态布局及及租户组合合3.0租金和租赁赁政策[一生一栋栋·蓝湖郡郡]本章将根据据蓝湖郡商商业广场的的业态布局局以及周边边其它商业业项目的规规划、招商商情况提出出如下方案案：4.1影影响租金方方案的因素素4.2租租金方案4.3租租赁策略3.1影影响租金方方案的因素素TCBL认认为在拟定定蓝湖郡商商业广场的的租金和租租赁政策方方案时，应应重点关注注如下两个个方面的问问题：[一生一栋栋·蓝湖郡郡]1、附近商商业竞争对对手的租赁赁政策为了保证蓝蓝湖郡商业业广场招商商工作的正正常开展。。TCBL认为我们们有必要参参考周边商商业竞争对对手的租金金标准和招招商政策。。从而为制制定准确的的租金标准准以及良好好的招商政政策提供数数据参考。。2、体现蓝蓝湖郡商业业广场的商商业价值蓝湖郡商业业广场所具具有的业权权统一的优优势，能够够最大限度度的保证商商户经营者者的经营利利益。因此此，从其本本身价值来来说应高于于周边同业业竞争对手手。3.2租租金方案[一生一栋栋·蓝湖郡郡]（一）租金金方案采取一般市市场通行做做法，按照照基本租金金及扣率租租金两者取取其高进行行计算，基基本方案如如下：综合超市年数基本租金扣率租金1年RMB￥21/月/M2（折让40%）3%~5%2年RMB￥24.50/月/M2（折让35%）3%~5%3年RMB￥29.75/月/M2（折让15%）3%~5%4~6年（成熟期）RMB￥35/月/M23%~5%7~9年RMB￥40/月M23%~5%10~12年RMB￥45/月/M23%~5%13-15年RMB￥50/月/M23%~5%每年平均：RMB￥40.00/月/M23%~5%3.2租租金方案[一生一栋栋·蓝湖郡郡]（二）市场场参考1、综合超超市租金支支付能力核核算店铺营营业面面积营营业额租租金成成本折算率率租租金支付付能力家乐福金观观音店1.1万万M21.6亿（（2004年）营营业收入入的5%￥￥60.53元/月月/M2以下家乐福解放放碑店0.85万万M22.0亿（（2004年）营营业收入入的5%￥￥97.94元/月月/M2以下2、大型超超市实际租租金支付标标准-杨家坪坪家乐福￥￥30.00元/月月/平方米米的基本租租金-江北沃沃尔玛超市市￥31.00元/月/平方方米的基本本租金按照江北商商圈的60%，解放放碑商圈的的35%折折算出，蓝蓝湖郡商业业广场超市市商户租金金支付能力力为每月每平方方米￥34.06-￥36.20之间间。建议如下：：1、按照基基本租金与与流水扣率率两者取其其高的方式式执行。2、具体租租金标准可可以设定为为成熟期￥35.00/月/平方米；3、起步期期采取第一一年折让40%，第第二年折让让35%，，第三年折折让15%的方式执执行。3.2租租金方案[一生一栋栋·蓝湖郡郡]一般零售区域标准租金组合租金备注B11F2F3F1F+2F2F+3FSA￥40首层和二层联租SB￥60￥40￥50首层和二层分租SC￥60￥40￥50首层和二层分租SD￥40SR￥60￥40￥50建议整体出租SU￥40不提供广场橱窗折让￥101#￥50首层和二层联租2#￥60￥45￥30￥50￥35二层和三层可局部联租3#￥55￥40￥25￥45￥30二层和三层可局部联租4#￥40首层和二层联租（单位：元元/月/平平方米）（一）租金金方案本租金方案案为第四年年成熟期租租金方案，，基本以奥奥林匹克花花园之商业业街-畅谷谷街的租金金水平作为为依据，通通过折让10%的方方式进行计计算以增加加本项目的的出租机会会。关于起起步期租金金折让和成成熟期租金金提升策略略方面的问问题请参照照各业态租租赁策略章章节。3.2租租金方案[一生一栋栋·蓝湖郡郡]一般零售（二）市场场参考根据周边商商业项目的的租金水平平及招商工工作开展情情况，按照照租金水平平前期基本本持平，后后期逐步提提升的方式式进行拟定定。项目名称商业总面积店铺面积租金报价租赁政策金科·天湖美镇3万平方米20-100M215-40元/M2无资料融科蔚城1.8万平方米30-100M235-45元/M22006年免租2007年收取50%租金奥林匹克花园3.7万平方米20-100M21F：60-70元/M22F：40-50元/M23F：15-30元/M2无资料3.3租租赁策略[一生一栋栋·蓝湖郡郡]招商日程安安排问题建议待东岸岸别墅入住率超过过50%以后再启动动招商工作作；重点商户的的评估及招招商策略建议针对综合超市/儿童早教教中心/婚婚纱影楼/精品家居居专卖等重点业态态，采取起起步期免收收基本租金金、仅收取取扣率租金金的方式执执行。起步期优惠惠折让问题题建议起步期期集中采取取30%-50%折让让的方式；成熟期租金金提升问题题建议自成熟熟期，即第第五年起每每年采取提提升3%-10%租金的方式；品牌、特色色与租金的的关系问题题以品牌、特色色为主导因因素；租金金水平为辅辅助因素进行考考量；3.3租租赁策略[一生一栋栋·蓝湖郡郡]社区交通的的关键作用用中国人特有有的购物习习惯和大型综合超超市的人流流需求要求我们必必须打通社社区交通瓶瓶颈，增强强商业吸引引力和市场场竞争力。。特色服务项项目的吸引引作用特色服务项项目的设置置能够突出项目主主题，利于于吸引人流流；4.0成熟期年度度租金测算算[一生一栋栋·蓝湖郡郡]本章将根据据蓝湖郡商商业广场的的业态布局局以及租金金方案进行行成熟期的的年度租金金测算；4.0成成熟期年度度租金测算算按照上述租租金方案以以及业态布布局，经过过测算，蓝蓝湖郡商业业广场于成成熟期的年年度租金约约为：￥1273.50万万元/年。。[一生一栋栋·蓝湖郡郡]业态年度租金%综合超市￥2,100,00016.49%社区配套￥1,308,00010.27%中西美食￥3,334,20026.18%个人护理及医疗￥631,2004.96%儿童天地￥420,4803.30%家居卖场￥1,513,44011.88%精品零售￥2,238,00017.57%婚纱影楼￥1,189,8009.34%合计：￥12,735,120100%区域年度租金1#商业楼￥1,024,8002#商业楼￥1,148,9403#商业楼￥1,160,4604#商业楼￥631,200SA区域￥1,513,440SB区域￥1,234,800SC区域￥1,003,200SD区域￥420,480SR区域￥1,189,800SU区域￥3,408,000合计：￥12,735,120附表：成熟熟期年度租租金按业态态划分附附表：成熟熟期年度租租金按区域域划分24,734sm.=>RMB1.41/day/smORRMB42.90/mth/smonyear4感谢聆听、、欢迎赐教教！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。18:11:1618:11:1618:1112/25/20226:11:16PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2218:11:1618:11Dec-2225-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。18:11:1618:11:1618:11Sunday,December25,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2218:11:1618:11:16December25,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。25十十二二月月20226:11:16下下午午18:11:1612月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月226:11下下午午12月月-2218:11December25,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/2518:11:1618:11:1625December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。6:11:16下下午6:11下下午午18:11:1612月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。18:11:1618:11:1618:1112/25/20226:11:16PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2218:11:1618:11Dec-2225-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。18:11:1618:11:1618:11Sunday,December25,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2218:11:1618:11:16December25,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。25十二二月20226:11:16下下午18:11:1612月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月226:11下下午12月-2218:11December25,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/2518:11:1618:11:1625December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。6:11:16下下午午6:11下下午午18:11:1612月月-229、杨杨柳柳散散