新河项目阶段性情况汇报

新河项目阶段性汇报

新河项目在集团及公司领导的支持下已经具有了初步的进展。本次汇报旨在集思广益，促进项目的快速推进。由于项目的特殊性，没有太多可借鉴的经验，请公司同仁给我们提出宝贵意见和建议！

新河项目阶段性汇报

一、项目的整体目标二、项目基本情况介绍三、项目目前操作的关键问题四、项目的整体操作思路五、项目经济效益分析及资金解决方案一、项目的整体目标项目财务目标强大的社会影响力行业的影响力对于集团的深远影响财务目标

新河项目总体可实现销售额58亿元，销售均价达到住宅3380元，经营性公建5650元，实现销售利润13.5亿元。通过对项目起步区的操作，将总计实现销售额10亿元，销售均价达到住宅2834元，经营性公建5400元。实现销售利润2亿元，即为后续项目开发提供2亿元现金流量。

塘沽区经济发展的速度，无论是与天津市还是全国整体水平相比较都是处于领先地位。从今年看1-7月份区属国内生产总值完成28.2亿同比增长30.1%，而全国的增长指标是8.3%；区级财政收入完成4.67亿元同比增长25.48%；区内固定资产投资完成1.06亿同比增长1.16倍，全国的增长率是20%；全区消费品零售额实现3.54亿同比增长12.19%，国内增长指标是8.6%。由此可见，从宏观经济角度来分析塘沽区的整体发展。作为现代化港口城市标志区、滨海新区综合服务功能区两大目标区域，它的发展趋势和前景还是非常乐观的。经济的快速推进和房地产市场的相对落后，为新河项目的开发提供了广阔的发展空间。强大的社会影响力塘沽区的总体城市规划已经和其经济发展速度不协调，区域近期的固定资产投资大幅度提高，政府积极进行城市的新规划，新河老城区的改造对塘沽区乃至滨海新区的城市规划都是具有深远影响的工程，加之天津市区的东扩和开发区的西移进一步带动了该区域的土地成熟。通过公司的强大推广效力，使项目亮相时在滨海新区、京津地区造成轰动性的社会影响力，促使顺驰品牌社会效应的进一步提升。对行业的影响力

顺驰品牌下的新河项目在规划理念、销售速度、开发速度、产品品质四方面来看都具备强大的行业影响力。新河项目本身运用了新都市主义的理念兼顾分期开发和整体的连贯、延续性，通过九大元素形成方案整体架构：包括中心区、水滨人行漫步区、访客码头、商务中心、办公花园等。通过新河干渠的修复将水系引入楼间、组团间、邻里间形成整体的景观网。项目的快速销售会给行业带来极大的冲击力。新河项目预计在5月29日开盘时当月销售460套、回款1.3亿，到2004年底每月的销售量平均在130套，回款在3600万。到2005年项目起步区期基本清盘。项目计划在2003年12月初开工，2004年10月竣工。项目的整体开发周期比较短，开发速度快，各种程序交叉作业，极大支持销售、推广所需形象部位，获得最大限度回款。

产品的高品质，通过对产品的质量、景观环境的把控，以达到精品建筑。同时良好的售后和物业服务从另一方面支撑了项目的高品质。

综上所述新河项目的行业影响力是深远的，它势必带动整个天津区域乃至大北京地区的房地产市场发展。对集团发展的的深远影响项目的规模体体量在集团目目前开发项目目中是属于最最庞大的。项项目整体200万平米的的占地面积和和完善的城市市运营功能是是集团以往项项目所不具备备的。并且项项目处在天津津市区外围的的塘沽区，在在这种相对较较小的市场下下要将大盘迅迅速融入滨海海新区和京津津地区如此大大的范围也是是首次尝试。。项目所包含的的产品类型丰丰富，包含住住宅、（多层层、洋房，独独栋、双拼、、联排别墅））、体育馆、、商业街、超超市、大型餐餐饮、商务花花园、茶室、、植物栽培室室、酒店、学学校、医疗设设施、码头等等功能齐全。。极大满足了了城市的主要要功能，是非非常适合人居居的城镇。项目的短周期期、高目标也也是新河的独独特之处。由此可见，新新河项目的成成功运作极大大推动了集团团的全国化战战略，如果说说太阳城项目目将集团推向向了全国房地地产市场的舞舞台，那么新新河项目将更更加巩固集团团在全国房地地产市场的NO.1地位。项目的的成功操作对对集团的发展展有着深远的的影响。新河项目宗地地位于新河地地区的东南部部，地块四至至为：东至新新北路、南接接津滨高速公公路、西临新新河干渠以北北的规划路、、北靠京津唐唐高速公路。。项目的东南南方为塘沽中中心城区；项项目东北侧为为开发区；项项目北侧为海海洋高科技产产业园区；项项目西侧为塘塘沽区辖区。。由项目的地理理位置可以看看出：项目的的坐落区域恰恰恰是开发区区、塘沽区、、市区和京唐唐地区的中转转枢纽，更是是连接天津市市区和滨海新新区的战略要要地。项目的地理位位置项目的用地范范围宗地总占地面面积约200万平米，是是由东侧新北北公路、南侧侧津滨高速公公路、西侧规规划道路和北北侧京津塘高高速公路围合合成的，南北北长度2278米，东西西长度约1000米的不不规则长方形形地块。其中，涉及转转让的土地为为东临新北路路、南到津滨滨高速公路、、西到新河干干渠、北到京京津塘高速公公路的约145万平米（（不包含军事事管理区和广广电局用地在在内）的土地地和东到华北北电网西60米处、南到到津滨高速公公路、西到规规划路、北到到京津塘高速速公路的约46.3万平平米土地，总总计约191.3万平米米。(除去区区域内道路））以上用地的准准确面积仍需需要和塘沽区区相关政府进进行核定。土土地规模的庞庞大虽然成为为项目的自身身优势，但也也给项目的总总体定位和规规划造成一定定的难度。项目的宗地现现状宗地现状地貌貌以现状平房房居民区、原原始坑塘沟渠渠、农业用地地、少量工厂厂厂区和大量量的仓储用地地为主。现状平房居民民区主要为原原新河大队村村民自建的民民居，目前居居民主要为少少量当地农民民和大量的外外来人口，居居民成份复杂杂，人口密度度大，建筑物物相对老旧，，现状住宅主主要集中在宗宗地东部；原始坑塘沟渠渠主要是区内内农业用地灌灌溉、土方平平衡形成的小小型沟渠和新新河干渠附近近的原始荒地地和苇塘；以以上现状物除除新河干渠经经政府改造后后可形成区内内景观，其他他均没有利用用价值；农业用地主要要为现状的成成片菜田和大大棚，面积较较大，主要集集中在宗地的的西部；宗地的工厂厂厂区和仓储用用地主要为农农业用仓储用用地和简单农农产品加工企企业，占地面面积较大，主主要集中在宗宗地的北部。。依上所述，宗宗地自然条件件良好、污染染较少。并且且新河地区是是塘沽区的发发源地，对塘塘沽的整体发发展具有很大大的影响力。。周边交通及设设施现状道路系统：塘塘黄公路从东东南至西北贯贯穿整个宗地地，目前作为为连接天津市市和塘沽新港港的主要交通通道路，同时时主要为过路路的大型运输输车辆通道。。宗地东侧有有一条南北向向的新北公路路连接东西向向的杭州道和和广州道。宗宗地南北侧分分别是津滨和和京塘高速公公路。配套条件：由由于目前宗地地内部主要以以平房居住区区、农业用地地和坑塘沟渠渠为地貌特征征和地上建筑筑物，因此各各种配套条件件匮乏。没有有供暖管线、、天然气管线线，上下水管管线、供电线线路也比较落落后，不能满满足开发要求求，因此在开开发工作中将将成为难点之之一。周边的规划及及未来发展趋趋势规划中，涉及及到新河项目目的城市基础础建设项目：：杭州道延长线线穿穿越宗宗地形成40米宽的城市市主干道福州道道延长长线穿穿越越宗地地形成成40米宽宽的城城市主主干道道新北公公路改改造改改造造完成成后形形成60米米宽的的城市市主干干道津滨轻轻轨工工程2004年4月开开通，，胡家家园车车站距距离宗宗地较较近新河干干渠工工程形形成成贯穿穿宗地地的水水系，，极大大改善善区域域景观观以上城城市基基础市市政建建设，，将在在很大大程度度上影影响项项目的的开发发。首首先，，津滨滨轻轨轨工程程的实实施，，将配配合高高速公公路，，形成成立体体的交交通网网络，，使项项目作作为连连接天天津市市中心心城区区与滨滨海新新区的的中转转站的的地位位更加加稳固固；其其次，，内部部道路路系统统的完完善，，将项项目宗宗地完完全纳纳入塘塘沽区区城区区；最最后，，新河河干渠渠的改改造工工程，，将有有效的的改善善宗地地内部部的景景观环环境，，提高高土地地价值值。土地的的性质质、价价格等等宗地目目前规规划用用地性性质为为居住住、农农业、、工业业、教教育、、医疗疗、宗宗教，，按照照项目目整体体开发发计划划，将将全部部规划划成为为居住住用地地和商商业用用地。。新河土土地基基本地地价为为400元元/平平米，，其中中包括括100元元的土土地出出让金金，100元的市市政配配套费费，200元的拆拆迁款款。宗地用用地条条件总总体情情况存存在一一定问问题，，其中中，新新河干干渠东东侧的的145万万平米米出让让土地地总体体用地地比较较规整整，但但用地地南侧侧出现现了明明显的的边角角，不不利于于规划划设计计；同同时在在用地地东北北部，，保留留了约约1.5万万平米米的广广电局局发射射设备备用地地，打打破了了用地地的完完整性性；规规划道道路东东侧的的用地地，由由于受受到规规划道道路和和华北北电网网的限限制，，形成成了最最宽处处180米米的三三角形形用地地。整体主主要经经济指指标项目单位数值规划总用地Ha250可用总地Ha200总建筑面积万平方米191住宅万平方米155经营性公建万平方米25非经营性公建万平方米11容积率0.975建筑密度23%绿地率43%起步区区主要要经济济指标标项目单位数值总用地面积万平方米37.38其中：湖面万平方米2.7绿岛万平方米0.84总建筑面积万平方米31.99其中：住宅面积万平方米23.87其中：独栋别墅万平方米0.154双拼别墅万平方米0.547联排别墅万平方米3.438高档住宅万平方米14.55项目单位数值多层住宅万平方米5.3商业街住宅万平方米0.733商业街公建面积万平方米7.26其中：商业街万平方米3.006体育馆万平方米1.07大型餐饮万平方米1大型超市万平方米2茶室万平方米0.0635植物栽培室万平方米0.0201项目单位数值俱乐部0.106总停车位辆1241其中：住宅停车辆889公建停车辆352容积率0.86建筑密度24%绿地率38%日照间距1：1.5平均层数3.8总户数户1788三、项项目操操作的的关键键点1、土地获获取宗地体体量较较大且且涉及及拆迁迁，造造成土土地获获取的的周期期长。。起步区区共有有13家企企业，，二期期还存存在36家家。这这些企企业需需要由由政府府牵头头组织织与地地块内内企业业尽早早达成成拆迁迁协议议，推推动土土地的的挂牌牌。土地的的获取取方式式挂牌牌，影影响到到土地地证的的办理理，延延误申申报计计划，，不利利于将将土地地快速速抵押押变现现。2、拆拆迁工工作拆迁宗宗地中中包括括国有有土地地和的的集体体用地地，包包括民民宅和和企业业占地地，给给拆迁迁工作作造成成很大大的障障碍拆迁公公司没没有操操作大大项目目的经经验，，影响响到拆拆迁速速度项目要要拆迁迁的范范围较较大，，造成成拆迁迁周期期较长长，影影响到到地质质勘察察的速速度和和出施施工图图的时时间。。3、销销售售和置置业连连锁及及时介介入拆拆迁地地块。。4、前前期手手续由于项项目的的土地地尚未未获取取，不不具备备办件件条件件。5、地块现现有的的市政政基础础配套套设施施匮乏乏，不不足以以支撑撑起步步区的的操作作，延延缓项项目开开工时时间，，影响响项目目的开开发速速度。。规划道道路实实施及及落成成时间间将影影响项项目的的实施施；排排水设设施不不具备备；电电力只只能满满足起起步区区用电电要求求。6、开盘时时形象象部位位，不不足以以支撑撑大盘盘项目目所需需的影影响效效果。。项目目推广广要在在短期期内迅迅速铺铺开，，达到到广泛泛效果果，会会有很很大的的困难难。7、现有人人员架架构不不足以以支撑撑项目目快速速操作作的要要求（（后附附人员员架构构表））。四、新新河项项目整整体操操作思思路1、整整体土土地的的顺利利获得得1）拆拆迁情情况督促拆拆迁公公司工工作的的推进进，缩缩短拆拆迁周周期。。加速速土地地的获获取。。为促进进拆迁迁进度度，拆拆迁公公司出出台了了一系系列奖奖励办办法来来推动动搬迁迁工作作。协调区区政府府尽快快与拆拆迁区区域内内企业业签订订拆迁迁协议议，为为后续续土地地的获获取创创造条条件，，加快快土地地的获获取速速度。。协调拆拆迁公公司根根据工工程进进度及及开盘盘要求求的形形象部部位安安排拆拆迁顺顺序，，以满满足项项目开开发节节奏。。销售与置置业连锁锁联动为为拆迁户户提供充充足的房房源，一一方面促促进拆迁迁进度，，另一方方面加速速莱茵春春天的销销售速度度。2）土地地落实情情况土地出让让的条件件已满足足新河项目目整体控控规做完完新河路网网调整并并落实勘测定界界已经准准备就绪绪农用地占占补平衡衡方案已已落实土地挂牌牌一期挂牌牌时间在在10月底左右右，11月底即可可摘牌二期12月中旬挂挂牌，摘摘牌时间间在春节节左右土地合同同签定一期土地地出让合合同签定定时间11月底底，12月中旬旬可获得得土地证证二期土地地出让合合同签定定时间2月初，，2月中中旬获得得土地证证土地出让让金支付付时间及及方式一期土地地出让金金于11月底一一次性支支付4300万万元二期1月月底一次次性支付付1.57亿元元（以实实际核定定面积为为准）1）前期手续续a、总体概念念性规划划方案已已通过区区政府和和规划局局的审批批起步区详详细规划划方案已已经通过过规划局局审批（（但因土土地未落落实，尚尚未有详详规的正正式批复复手续））b、项目的立立项项目立项项申请已已经报送送塘沽区区建委（（十一后后上班即即能批复复），待待正式批批准后即即可进行行施工图图审查、、组织招招投标、、质量监监督、合合同备案案，与消消防、人人防、绿绿化、环环保等部部门协调调落实相相关手续续。C、已与塘沽沽区政府府协商项项目在手手续不全全的情况况下确保保开工，，并以文文件形式式由区政政府签发发到各职职能部门门和各专专业局，，以加快快项目的的推进速速度。2）市政政配套a、新河起步步区临水水、临排排、临电电满足施施工要求求临时水源源引自新新北公路路与塘黄黄路交口口临时排水水利用新新北路原原有管网网，并计计划于冬冬季开始始起步区区内干管管施工临电引自自新北路路10KV高压线路路b、由塘沽城城市建设设投资公公司组织织相关专专业部门门论证并并制定区区域市政政道路和和配套实实施时间间红线外大大配套方方案设计计10月底完成成红线内管管网综合合设计11月中旬完完成红线内各各专业配配套管线线设计12月初完成成c、新河干渠渠的利用用与塘沽区区政府、、水务局局协商新新河干渠渠水源供供应及渠渠道改造造具体方方案，以以提升新新河整体体地块的的区域价价值。新河干渠渠争取明明年10月份注水水。3）开盘盘时工程程的形象象部位开盘时间间：2004年年5月29日届时：人人工湖完完成湖滨步道道完成作为销售售大厅的的体育馆馆落成周周边环境境形成示范区6套样板间间完成商业街、、湖东住住宅主体体封顶，，进入外外檐装修修阶段湖心岛上上3栋独体别别墅主体体完成配套设施施电力、、排水基基本完成成项目的整整体设计计宗旨是是：推动动人的活活动和交交流，促促进社区区发展，，使社区区与城市市和自然然环境更更好的融融为一体体。在规划设设计理念念方面，，考虑避避免一贯贯采用的的大规模模小区建建设，以以形成大大规划上上的连续续性，依依靠街坊坊式的规规划，营营造良好好的空间间结构，，与道路路相结合合，实现现部分形形式的住住宅小区区的开放放型布局局。新河项目目充分体体现了一一种建筑筑的亲和和性，引引入街区区邻里的的概念，，通过中中心花园园、核心心广场及及组团间间的五分分钟步行行距离设设置来体体现建筑筑尺度上上的人性性化。通通过规划划设计的的优化将将地块上上的劣式式转化成成项目的的特色。。4）规划划设计理理念的前前瞻性为了加速速项目的的快速成成熟，在在规划设设计中采采用入口口地标式式建筑及及公建功功能的合合理分布布来催化化地块的的成熟。。例如起起步区体体育馆、、中心湖湖、商业业街、商商业中心心的投入入，后几几期中商商务花园园、星级级酒店的的建设等等。产品结构构方面，，由于项项目规模模比较大大同时开开发周期期相对比比较长，，因此在在产品形形式方面面，将涉涉及到多多种形式式。起步区整整体建筑筑形式为为多层、、洋房、、联排、、独体、、高层商商业街、、livingstudio、体育馆等等。一期住宅宅建筑形形式以中中心湖为为轴心向向规划路路和高速速公路推推进依次次为：独独体、双双拼、联联排、洋洋房和普普通多层层住宅。。5）分期期开发规规模安排排一期二期三期四期五期合计住宅24.72公顷29公顷30公顷32公顷27.28公顷143多层与洋房、少量联排多层、联排和高层多层、高层、联排洋房、联排联排、独体经营性公建6公顷3公顷5公顷3公顷4.5公顷21.5商业街、大型超市、大型餐饮商业街、大型餐饮购物、中型商业、SHOPPINGMALL商业街、中型商业、商业街、中型商业、酒店、非经营性公建1公顷3.5公顷2.5公顷3公顷1.5公顷11.5体育馆学校、医疗、体育馆学校、医疗私立学校其他其他5.66公顷6公顷6公顷6.34公顷24主要道路和主要景观次级道路和分散景观次级道路和分散景观次级道路和分散景观合计37.38公顷41.5公顷43.5公顷44.34公顷33.28公顷2006）营销销推广思思路销售目标标全盘销售售目标分分解：一期2004年年4月-2005年10月37.38公顷二期2005年年8月-2006年12月41.5公公顷三期2006年年10月月-2007年年10月月43.5公顷四期2007年年8月-2008年9月44.34公公顷五期2008年年8月-2009年9月33.28公公顷起步区销销售目标标：一期住宅宅24.72万万平方米米。可售商业业6万平平方米：：商业街街3万平方方米大型超市市2万平平方米大型餐饮饮1万平平方米销售周期期：2004年年5月———2005年年10月月销售目标标：2004年年合合同6亿回款5.7亿开盘销售售目标：：合合同2亿亿回款1.3亿推广策略略确立重点点区域推推广结合合广泛市市场宣传传的推广广思路，，以针对对性的营营销活动动结合软软、硬广广告宣传传，配合合销售进进度在不不同销售售节点做做集中的的密集宣宣传。使使项目知知名度短短期内达达到一定定的社会会影响力力，同时时在目标标客户群群中引起起轰动。。在项目目前期完完成销售售设定的的目标。。营销策略略1、阶段性策策略预热期：：预告告项目特特点，提提醒客户户注意，，暂缓其其购买行行为，吸吸引其等等待项目目推出。。内部认购购期：全全方位介介绍项目目，结合合现场展展示，以以项目的的竞争优优势及具具体销售售措施令令消费者者产生购购买行动动。正式发售售期：各各种销售售措施组组合刺激激市场，，多种销销售渠道道共同对对目标市市场发动动再次进进攻。强销期：：开辟新新的销售售渠道，，全新概概念的现现场展示示，最大大限度的的创造人人潮，让让项目家家喻户晓晓。在不同阶阶段，结结合推出出的产品品类型，，瞄准目目标客户户群，结结合相应应销售政政策，促促使其购购买。2、促销手手段及实实施步骤骤开盘前：：分三次次派筹首次派筹筹：3月月14日日-3月月31日日，发放放150张卡，，限时限限量售卡卡，规定定优惠幅幅度，制制造紧迫迫感，引引起市场场关注。。二次派筹筹：4月月10日日，发放放250张卡，，限量不不限时，，优惠幅幅度较前前次有所所减少。。三次派筹筹：5月月1日，，发放200张张卡，限限量不限限时，优优惠幅度度再次减减少。5月15日开始始转协议议、签合合同。5月29日开盘盘，售价价上调，，开盘优优惠措施施。进入正常常销售周周期，每每月结合合推出的的楼盘，，进行阶阶段性宣宣传，举举办SP活动，出出台针对对性措施施，保持持市场热热度，促促进目标标客群的的购买。。客户定位位项目开发发初期，，将主要要面对塘塘沽区内内、项目目周边的的固有客客户，主主要集中中在塘沽沽区内进进行住房房改善的的一般市市民；项目开发发中期，，将大量量的面对对更广泛泛的滨海海地区客客户，其其中港口口、石油油、开发发区等区区域的客客户将成成为主力力客群；；由于莱茵茵春天项项目后期期涨幅较较大，有有一些客客户一直直在关注注新河项项目的推推进，包包括莱茵茵春天老老客户的的重复购购买，这这两部分分将是很很大一批批客户群群体；在保税区区、开发发区工作作，居住住在市里里的高薪薪钟摆式式人群；；项目开发发后期，，随项目目影响力力的逐步步加强，，项目功功能的不不断完善善，客户户范围将将逐渐扩扩大到整整个滨海海新区和和京津地地区。结合目标标客户群群分布区区域，进进一步完完善连锁锁店布点点，在连连锁店放放置沙盘盘和项目目资料。。通过连连锁店完完成对塘塘沽区域域市场覆覆盖。通过现有有塘沽区区购买莱莱茵春天天客户传传播新河河项目信信息，扩扩大项目目在目标标客户群群中的影影响力。。在市内设设置销售售中心，，作为新新河项目目市区展展示的窗窗口，利利用项目目较高的的性价比比吸引市市区客户户。在天津市市内各区区、北京京市重点点区域选选择示范范店，作作为在市市区的宣宣传触角角，展示示项目形形象，扩扩大项目目知名度度，增强强项目影影响力。。实现项项目的跨跨区域营营销。同同时各示示范店结结合项目目阶段性性大型展展示活动动，负责责各区域域的客源源组织工工作。使使各区域域客户能能不断到到访，亲亲身感受受社区的的氛围。。客户渠道道解决方方案商业销售售思路开发思路路：1）借鉴鉴目前行行业内““商业地地产”模模式的经经验和教教训，为为商家搭搭建可持持续经营营、发展展的平台台。2）建立立形成新新型商业业经营管管理模式式。3）引领领地区商商业潮流流，填补补区域市市场空白白，通过过公建项项目的开开发，加加强整个个项目的的竞争力力、影响响力，成成为整个个项目有有持续效效应的黄黄金点销售思路路：1）开盘盘——项项目入住住阶段进行商业业街发售售，通过过对业态态的控制制，使商商业街达达到营造造独特品品位，提提升地块块价值，，聚集旺旺盛人气气的效果果。在商商家的选选择上，，注重品位位与个性性，形成成与项目目相匹配配的情调调商业氛氛围。通通过商业业街的经经营与景景观湖、、体育馆馆的开放放，形成成区域市市场购物物、休闲闲的新景景点。能能快速增增强项目目影响力力，引发发市场关关注，吸吸引目标标客户视视线，对对住宅的的销售产产生极大大推动作作用。在此阶段段，同时时做好大大型餐饮饮、大型型超市的的前期招招商工作作。待时时机成熟熟，进行行引进。。2）项目目入住———清盘盘阶段随着入住住客户的的不断增增加，区区域市场场的消费费能力不不断增强强，此时时引入国国内外知知名超市市和餐饮饮业，一一方面满满足区域域内客户户的需求求，另一一方面，，作为该该行业在在滨海地地区的旗旗舰店，，吸引更更多客源源光顾，，为经营营者带来来丰厚的的利润，，同时也也为项目目创造更更大的社社会影响响。五、经济济效益分分析及资资金解决决方案起步区项项目成本本说明起步区住住宅类平平均直接接成本为为2120.83元/平米，，可售类类公建平平均直接接成本2841.96元/平平米，总总平均直直接成本本2265.77元/平米。。由于新新河项目目整体规规划中非非经营性性公建占占有相当当比例（（起步区区只包含含一部分分），需需要将其其分摊到到新河总总的可售售面积中中。分摊摊后项目目每平米米可售面面积将增增加直接接成本155元元。即起起步区住住宅类平平均直接接成本将将上升为为2275.83元/平米，，可售类类公建平平均直接接成本将将上升为为2996.96元/平米，，总平均均直接成成本上升升为2420.77元元/平米米。经测算，，起步区区预算总总直接成成本支出出为72310.60万元，，其中土土地费（（不包含含小配套套费）15231.56万元元，前期期费用3501.78万元，，工程费费用32151.95万元，，配套费费用19393.31万元，，资金成成本2032万万元。土地费用用说明新河项目目整体土土地费包包括补偿偿费、出出让金和和大配套套费在内内约为8亿元，，其中拆拆迁补偿偿4亿元元，土地地出让金金2亿元元，大配配套费2亿元。。目前，，已经通通过融资资形式支支付整体体拆迁补补偿费用用2亿元元，另2亿元拆拆迁费在在2003年底底前付清清。起步步区的土土地出让让金计划划将在11月份份左右支支付，大大约为4300万元，，也需要要通过融融资或其其他项目目的资金金支持来来解决。。销售费用用计划新河项目目整体销销售费用用预计为为8000万元，以以总体可可售面积积计算平平米销售售费用为为50元。为了了使起步步区的销销售推广广达到轰轰动效应应，推广广活动中中不会仅仅仅围绕绕起步区区，势必必会针对对新河整整体进行行宣传策策划，从从而使得得销售费费用前期期投入偏偏大，相相对影响响后期投投入减少少，在金金额的时时间分布布上呈前前高后低低。预计截至至起步区区清盘将将发生销销售费用用2000万元，相相对起步步区可售售面积计计算的销销售费用用为67元/平米。销售价格格销售进度度计划2004年5月开盘，，2005年10月清盘，，销售周周期18个月。利润分析析按照住宅宅类平均均售价2834元/平平米、可可售类公公建平均均售价5400元/平平米测算算，预计计住宅类类可实现现毛利13327万元元，可售售类公建建可实现现毛利14432万元元，毛利利率分别别为20%和45%，，起步区区总体毛毛利为22158万元元，总体体毛利率率为28%扣除税金金（本次次分析未未考虑税税收返还还）、销销售和管管理费用用合计7680万元，，项目预预计总体体税前利利润为20080万元元，项目目总体销销售利润润率为20%，，税后净净收益13453万元元。项目目投资（（包含税税费）回回报率为为17%。现金流量分分析截至8月份已支付付新河整体体拆迁费2亿元，且后后期支付剩剩余拆迁费费用和其他他土地费用用的准确时时间、顺序序不好预计计，而除起起步区外新新河后续开开发规划尚尚处于研发发阶段，也也不能合理理、准确预预计土地成成本中各项项内容在各各开发阶段段的分摊数数额，所以以本次起步步区现金流流量分析的的一个假设设即保守的的认为新河河起步区的的土地成本本已一次性性付齐，多多付款部分分及后续付付款均视为为支付后期期土地成本本，不在起起步区的现现金流量中中反映。根据对销售售回款和工工程款、销销售费用等等收支进度度的预计，，起步区项项目获得稳稳定的正现现金流的时时间大约在在2005年5月份。从支支付项目拆拆迁款开始始（2003年8月）计算的的资金平衡衡时间为20个月。资金解决方方案规模宏大，，开发周期期漫长，全全部土地的的及早获取取可以大大大降低项目目总体海量量投入的风风险。而短短期内获取取全部土地地需要资金金的集中支支持。在这这一点上我我们可以做做到基本不不需集团提提供资金支支持，通过过滚动融资资形式解决决巨大资金金缺口，并并且已经在在具体运作作过程中。。具具体计划划为：首首先在2003年底底之前通过过从塘沽城城市建设投投资公司及及塘沽区规规划局融资资4亿元付付清全部拆拆迁款，并并利用置地地公司暨有有现金4300万元元摘牌，起起步区土地地款2003年年8月已通通过此方式式支付2亿亿元拆迁费费用。2004年年1~2月月通过从塘塘沽区规划划局融资1亿元，并并利用公司司周转资金金7000万元即可可摘牌付齐齐剩余全部部地块的土土地款1.57亿元元。预计利利用此地块块土地证可可长期融资资2.36亿元（2年或以上上），除补补齐7000万元周周转资金外外可支持项项目开盘前前的工程支支出并维持持正的资金金流。2004年8月底前，，利用项目目本身回款款支付本身身工程款后后的净资金金流即可轻轻松偿付2003年年8月融资资的2亿元元，另外还还可通过起起步区土地地及地上建建筑物抵押押再融资1.65亿亿元。从2004年到2005年，，用起步区区回款可陆陆续偿还拆拆迁及土地地的融资款款4.65亿元，除除支付项目目支出外保保持2亿元元左右的正正资金流量量。这2亿亿元即可支支持2005年新河河后期开发发开盘前的的资金需求求。这还未未考虑利用用项目剩余余地上建筑筑物再抵押押融入资金金。剩剩余融融资款2.36亿元元即可用后后期回款偿偿还。预计计从2006年第二二季度起，，新河项目目各期即可可开始通过过回款和建建筑物抵押押为其他项项目的获取取、开发提提供稳定的的现金流支支持。综上分析不不难看出，，仅仅利用用置地公司司4300万元的前前期资金投投入和7000万元元的周转资资金，完全全依靠土地地运作方式式的创新，，新河大盘盘就可以顺顺利启动了了。谢谢大家！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20226:57:02AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。24十十二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、没有失败，，只有暂