衡东江山御景营销策略提报

StartProjectmarketingstrategyreport江山御景项目营销策略提报（简案）把脉（市场分析）诊断（竞争分析）定位（形象推导）策略（推售计划）目录目录部署（排兵布阵）把脉—市场分析PleaseenterthefirstchapterheadingsPleaseenterthefirstchapterheadings

1新“四限”“一提”时代限价限购限签限贷实行审、竞、限三大类土地拍卖政策，限房价竞地价。限制性拿地，降低土地溢价率从源头至终端、政策全面收紧！✪去库存效果明显，销售面积及库存面积双降✪热点带动房价下滑，非热点的三四线城市价格轮动。长沙政策挤压，地县市坐收红利3.1838号文件重启限购、限贷提首付3.202号文件公积金首付比例上调3.2296号文件限价提出3.23318细则落实5.2071号文件限购进一步精缩，二手房纳入，开启限价6.1520政策细则落实8.27住宅用地“限房价、竞地价”的熔断+摇号新政10.24实施公证摇号选房细则◀供给：内五区和四市县均上涨；◀成交：内五区下跌，四市县上涨；◀价格：内五区下跌，四市县上涨；宏观市场小结壹宏观市场继续贯彻落实“房住不炒”的政策精神，以“稳定市场、控制房价”为目标，二线城市通过人才政策吸引落户，放宽刚需客户置业门槛。贰叁政府从土地供应端及市场需求端进行调节，力求市场稳定健康发展。金融货币政策方面利惠不再，客户资金方面的成本将会增加，进一步遏制非刚需购房需求，客户购房心态将会影响市场持续高走的态势。2017年衡阳市区商品住宅:供应：343.64万㎡，同比上涨16.96%；成交：465.42万㎡，同比上涨25.52%；价格：4794元/㎡，同比上涨15.69%。衡阳市量价齐飞，供不应求，价格猛涨2013-2017年衡东县商品房:投资：2017年房地产投资猛增80%，新开工商品房面积激增；成交：近五年销售面积稳步增长，2016年激增，2017增速回落；衡东县经济稳步增长，商品房市场增速放缓。房地产投资（商品房）预估年份投资额（亿元）增长施工面积（万㎡）增长竣工面积（万㎡）增长销售面积（万㎡）增长销售额增长按120㎡每套年去化套数增长20137.0866.20%67.91.80%33.588.20%26.5010.3115.70%2208

20146.44-9%67.1-1.20%14.7-56.10%21.618.60%10.744.20%1800-41%20156.2-3.50%84.841%13.7-5.90%22.674.80%7.3-8.40%18899%20166.433.50%100.3422%21.656.70%37.3164.50%13.2982.30%3109122%201711.6380.80%134.931%8.1262.40%45.5622.10%16.0520.80%379769%万物衡东市场研判政策市场竞争一二线政策严紧，银行政策紧缩，不排除将从严政策进一步下放至三四线城市。2018年衡东土地供应及投资建设将进一步放量，在市场需求量相对稳定的条件下，呈现供过于求的趋势，但由于2017年市场整体上涨，价格将维持一个相对上涨水平。竞争项目产品同质化情况较为严重，开发商需加大产品研发力度，同时做好软性服务以及赋予产品更多附加值，以赢得市场竞争先机。金鹰城11万㎡均价4200凤凰台9万㎡均价4000紫金湾60万㎡均价4500金汇玉园5万㎡均价3900锦泰新城14.5万㎡均价4200伴山帝景15.8万㎡均价4500万尚广场8.4万㎡均价5500世纪汇11.8万㎡均价4000本案洣水新城70万㎡均价4200万象城18万㎡均价4100城北板块待开发量：48.4万㎡新增开发：2个项目销售价格：3900-4500板块属性：开发集中，配套不足，刚需主力市场板块配套：大润发、6大园区、汽车站、育新小学等城央板块城西板块城央板块待开发量：8.4万㎡新增开发：无销售价格：5500板块属性：老城中央，商业中心，改善型市场板块配套：全配套城西板块待开发量：63.4万㎡新增开发：11万㎡销售价格：4000-4300板块属性：新城，文、教、体中心，改善为主，刚需为辅板块配套：全教育配套，生活配套缺失，交通不便衡东县在售商品房项目汇总Pleaseinputthischaptertitlehere梯队项目名称总建面住宅面积容积率绿化率建筑密度总套数面积区间已售面积未售面积折后起价折后均价折后最高价第一梯队紫金湾6000005000003.3835%13.47%3450二房：99-104

三房：112-152四房：138-181五房：184250000250000408043714500洣水新城7000005000003.235%25%3632二房：90

三房：125-139150000350000380040004200锦泰新城2250001450002.1838%26.58%700三房：113-125四房：143-15012000025000390041604500万尚广场8400053000230%38%400三房：121-136四房：140-143053000530055005600第二梯队万象城1800001464473.230.58%25.60%982三房：132.42四房：14436000110000380041004400伴山帝景1584001460001.5635%21.61%1012二房：81-97

三房：120-141四房：140-15013000016000420046004800第三梯队金汇玉园40000360002.335%40%300二房：94

三房：130-1341800018000370039004000凤凰台89000810003.440.00%25.96%520三房：103、132四房：1411593265399380039004020奥体世纪汇11800084000350%20%600二房：110三房：121、133

四房：134-144

五房：160084000380040004200合计719932971399

项目已推售楼栋已推未售约即将推售推售计划核心价值万象城5-9和4号栋A单元20套4号栋B单元5.1推90套0公摊河西中心项目已推售楼栋已推未售约即将推售推售计划核心价值金鹰城1-4栋21套6、7、8栋5.1推90套大赠送现房项目已推售楼栋已推未售约即将推售推售计划核心价值紫金湾1-19栋72套20-22栋预计下半年江景、科技、大盘万象城金鹰城恒建·紫金湾项目已推售楼栋已推未售约即将推售推售计划核心价值洣水新城1-6#、10#、23#、24#15套21、22栋5.1推江景、大盘、销冠项目已推售楼栋已推未售约即将推售推售计划核心价值万尚财富广场1-3栋1-3栋400套1-3栋预计下半年中心、学校、配套万尚财富广场洣水新城衡东现有楼盘特征扫描：

重产品本身，轻客户体验

规模性优势，大盘滚动开发

产品体验缺失，缺乏文化主张

产品同质化严重2023/1/2对本案的启示：

本案在规模上不具备优势，甚至相比个别项目在现阶段地段、配套等方面优势不足，如何实现将本案打造为衡东标杆？如何实现高溢价销售？三流企业卖产品，二流企业卖服务，一流企业卖文化！重产品体验，紧抓目标客户深层次需求，树立目标客户样板新生活主张！打造1（产品）+1（服务）+1（文化）>3的品牌诊断—项目分析PleaseenterthesecondchapterheadingsPleaseenterthesecondchapterheadings

2项目区位分析RawdenimtypewriterCarlesirony.中心之芯（大衡东发展之心、河西板块之芯）配套之王（剑桥中学、小学、幼儿园、杨山中学、体育馆、坪塘公园……）项目本体分析RawdenimtypewriterCarlesirony.产品之王（高赠送、户户景观王、类板户型、阔景楼间距……）品质标杆（展示先行、殿堂级入口大堂、星级双入户大堂、5A园林、新古典建筑风格……）实力开发（规范化开发流程、标杆房企实力）项目短板分析RawdenimtypewriterCarlesirony.规模较小（项目体量相比大盘，规模优势不足）到达率相对不足（河西板块交通尚待完善）生活配套不足（新城区生活配套尚需完善，项目自身商业仅能满足基本生活配套）☀短板只是目前的短板，未来都将随着河西板块的开发而丰富，以发展的视角看都将是优势。定位—形象推导PleaseenterthethirdchapterheadingsPleaseenterthethirdchapterheadings

3定位推导Pleaseinputthischaptertitlehere中心之芯（大衡东发展之心、河西板块之芯）配套之王（剑桥中学、小学、幼儿园、杨山中学、体育馆、坪塘公园……）产品之王（高赠送、户户景观王、类板户型、阔景楼间距……）品质标杆（展示先行、殿堂级入口大堂、星级双入户大堂、5A园林、新古典建筑风格……）实力开发（规范化开发流程、标杆房企实力）择地而居（以发展视角看地段，河西以改善型需求为主，项目以136㎡四房为主）择邻而居（同质而居，顶级圈层、身份感，注重邻里文化）品质而居（强调项目建筑、园林、入户的品质感，不在乎价格）便捷而居（注重孩子教育、休闲空间、环境）服务而居（注重物业服务，在乎服务细节）项目硬实力客户真需求家庭——宅内空间系统邻里——楼宇空间系统社区——公共空间系统江山御景墅级中央公馆领袖豪宅圈层时代5A产品价值体系3S客户价值体系中心之芯配套之王产品之王品质标杆实力开发家庭宅内空间系统童享宅配第三空间优氧系统童梦花园友邻前厅友趣系统邻里楼宇空间系统项目价值体系构建社区公共空间系统休闲泛会所梦工厂会所全能运动场小主人系统将儿童居者作为社区正式服务对象，打造0-12岁儿童在社区生活成长中对安全、娱乐、教育、尊重优配社区儿童成长系统优秀的社区生活运营者产品配套提升、城市资源整合、社区配套价值共享。七大基本社区配套：社区超市、24小时便利店、咖啡+书吧、美容美发、药房、ATM机、干洗店童梦童享、友邻友趣、乐享乐配儿童成长、人文亲邻、居住配套

产品价值体系

客户价值体系中心之芯配套之王产品之王品质标杆实力开发问鼎衡东的5A产品硬实力墅级中央公馆为客户提供一流的产品领袖豪宅圈层时代为客户提供全生命周期的社区服务江山御景童梦童享Pleaseinputthischaptertitlehere多重安全体系

重服务体系圆弧形边角设计

远离危险的舒适地带

360°无死角家长看护

防儿童走失保安岗

无毒无刺安全植物

儿童洗手池儿童卫生间电梯儿童专享设施楼栋单元门禁儿童专用模块卡通主题导视系统

满足四大年龄段不同成长需求

婴儿时期（0~1岁）

契合孩子和父母的需求，满足孩子对户外世界的好奇心，激发孩子学步兴趣。托儿所时期（1~3岁）

为孩子贴心打造互动玩乐区，除了与家人互动，孩子还可以与更多小伙伴一起玩耍。幼儿园时期（3~6岁）

创造专属于孩子的童话乐园，让孩子在探险中发现自我，在成长中收获惊喜。小学时期（6~12岁）

全方位满足孩子运动、学习、社交的需求，让孩子健康快乐地成长友邻友趣Pleaseinputthischaptertitlehere

百大兴趣社团

少儿艺术团——生活不甘平凡，爱好也能发光。

——艺术之路从此启航，小梦想也有大能量。

你好！新朋友

大师进社区——拉进准业主距离。

——名家荟萃，大师云集！

年度盛典

520——住江山御景，好好玩！

——大声说出我爱你。

行走系列活动

节日活动

——行走吧，老友！

——父亲节特别活动“好姻缘，爸妈牵”七夕特别活动儿童抗战纪念游重阳节特别活动以打造共享互助的邻里关系为核心的社区状态

以打造人文亲邻的社区生活为目的，通过设置分丰富多样的社区活动，加强人与人之间的情感沟通，构建良性的社区生态系统。乐享乐配Pleaseinputthischaptertitlehere百店联盟形象推导Pleaseinputthischaptertitlehere本案是年轻的、时尚的、活力的、童梦的、共享的、好玩的！以儿童为梦，邻里为情，社区为家的社区生态系统！我们是：5+3样板生活家，一席一珍藏5：中心之芯、配套之王、产品之王、品质标杆、实力开发五大墅级中央公馆3：童梦童享、友邻友趣、乐享乐配，家庭、邻里、社区三级生活示范样本突出稀缺性，仅有522席！旨在打造衡东最高品质、具有活力的“有样”“友趣”生活社区。策略—推售计划PleaseenterthefourthchapterheadingsPleaseenterthefourthchapterheadings

4展示先行品质服务样板主张圈层营销价值导入—展示先行标杆！标准！标签！打造衡东顶级品质住宅标杆！开创衡东新生活标准！烙上衡东顶级圈层身份新标签！规范操作—形象细节理念导入—样板生活建立圈层—打造圈营推售策略Pleaseinputthischaptertitlehere2018.5临时售楼处开放，团队组建到位项目启动诚意登记2018.9正式售楼部、样本生活示范区、样板房开放项目正式启动认筹2018.10项目首开（1、3栋正式开盘）二批（2、4栋）启动认筹2018.11项目加推（2、4栋正式开盘）启动商业认筹车位同步销售2018.12项目总体销售率达到80%以上推售计划Pleaseinputthischaptertitlehere考虑商业的价值最大化，建议商业销售后置到2019年5月以后销售。推广铺排Pleaseinputthischaptertitlehere5月底6月11月12月底启动推广诚意登记入市期（起势）认筹期