新河项目阶段性汇报

新河项目阶段性汇报

新河项目在集团及公司领导的支持下已经具有了初步的进展。本次汇报旨在集思广益，促进项目的快速推进。由于项目的特殊性，没有太多可借鉴的经验，请公司同仁给我们提出宝贵意见和建议！

新河项目阶段性汇报

一、项目的整体目标二、项目基本情况介绍三、项目目前操作的关键问题四、项目的整体操作思路五、项目经济效益分析及资金解决方案一、项目的整体目标项目财务目标强大的社会影响力行业的影响力对于集团的深远影响财务目标

新河项目总体可实现销售额58亿元，销售均价达到住宅3380元，经营性公建5650元，实现销售利润13.5亿元。通过对项目起步区的操作，将总计实现销售额10亿元，销售均价达到住宅2834元，经营性公建5400元。实现销售利润2亿元，即为后续项目开发提供2亿元现金流量。

塘沽区经济发展的速度，无论是与天津市还是全国整体水平相比较都是处于领先地位。从今年看1-7月份区属国内生产总值完成28.2亿同比增长30.1%，而全国的增长指标是8.3%；区级财政收入完成4.67亿元同比增长25.48%；区内固定资产投资完成1.06亿同比增长1.16倍，全国的增长率是20%；全区消费品零售额实现3.54亿同比增长12.19%，国内增长指标是8.6%。由此可见，从宏观经济角度来分析塘沽区的整体发展。作为现代化港口城市标志区、滨海新区综合服务功能区两大目标区域，它的发展趋势和前景还是非常乐观的。经济的快速推进和房地产市场的相对落后，为新河项目的开发提供了广阔的发展空间。强大的社会影响力塘沽区的总体城市规划已经和其经济发展速度不协调，区域近期的固定资产投资大幅度提高，政府积极进行城市的新规划，新河老城区的改造对塘沽区乃至滨海新区的城市规划都是具有深远影响的工程，加之天津市区的东扩和开发区的西移进一步带动了该区域的土地成熟。通过公司的强大推广效力，使项目亮相时在滨海新区、京津地区造成轰动性的社会影响力，促使顺驰品牌社会效应的进一步提升。对行业的影响力

顺驰品牌下的新河项目在规划理念、销售速度、开发速度、产品品质四方面来看都具备强大的行业影响力。新河项目本身运用了新都市主义的理念兼顾分期开发和整体的连贯、延续性，通过九大元素形成方案整体架构：包括中心区、水滨人行漫步区、访客码头、商务中心、办公花园等。通过新河干渠的修复将水系引入楼间、组团间、邻里间形成整体的景观网。项目的快速销售会给行业带来极大的冲击力。新河项目预计在5月29日开盘时当月销售460套、回款1.3亿，到2004年底每月的销售量平均在130套，回款在3600万。到2005年项目起步区期基本清盘。项目计划在2003年12月初开工，2004年10月竣工。项目的整体开发周期比较短，开发速度快，各种程序交叉作业，极大支持销售、推广所需形象部位，获得最大限度回款。

产品的高品质，通过对产品的质量、景观环境的把控，以达到精品建筑。同时良好的售后和物业服务从另一方面支撑了项目的高品质。

综上所述新河项目的行业影响力是深远的，它势必带动整个天津区域乃至大北京地区的房地产市场发展。对集团发展展的深远影影响项目的规模模体量在集集团目前开开发项目中中是属于最最庞大的。。项目整体体200万万平米的占占地面积和和完善的城城市运营功功能是集团团以往项目目所不具备备的。并且且项目处在在天津市区区外围的塘塘沽区，在在这种相对对较小的市市场下要将将大盘迅速速融入滨海海新区和京京津地区如如此大的范范围也是首首次尝试。。项目所包含含的产品类类型丰富，，包含住宅宅、（多层层、洋房，，独栋、双双拼、联排排别墅）、、体育馆、、商业街、、超市、大大型餐饮、、商务花园园、茶室、、植物栽培培室、酒店店、学校、、医疗设施施、码头等等功能齐全全。极大满满足了城市市的主要功功能，是非非常适合人人居的城镇镇。项目目的的短短周周期期、、高高目目标标也也是是新新河河的的独独特特之之处处。。由此此可可见见，，新新河河项项目目的的成成功功运运作作极极大大推推动动了了集集团团的的全全国国化化战战略略，，如如果果说说太太阳阳城城项项目目将将集集团团推推向向了了全全国国房房地地产产市市场场的的舞舞台台，，那那么么新新河河项项目目将将更更加加巩巩固固集集团团在在全全国国房房地地产产市市场场的的NO.1地位位。。项项目目的的成成功功操操作作对对集集团团的的发发展展有有着着深深远远的的影影响响。。新河河项项目目宗宗地地位位于于新新河河地地区区的的东东南南部部，，地地块块四四至至为为：：东东至至新新北北路路、、南南接接津津滨滨高高速速公公路路、、西西临临新新河河干干渠渠以以北北的的规规划划路路、、北北靠靠京京津津唐唐高高速速公公路路。。项项目目的的东东南南方方为为塘塘沽沽中中心心城城区区；；项项目目东东北北侧侧为为开开发发区区；；项项目目北北侧侧为为海海洋洋高高科科技技产产业业园园区区；；项项目目西西侧侧为为塘塘沽沽区区辖辖区区。。由项项目目的的地地理理位位置置可可以以看看出出：：项项目目的的坐坐落落区区域域恰恰恰恰是是开开发发区区、、塘塘沽沽区区、、市市区区和和京京唐唐地地区区的的中中转转枢枢纽纽，，更更是是连连接接天天津津市市区区和和滨滨海海新新区区的的战战略略要要地地。。项目目的的地地理理位位置置项目目的的用用地地范范围围宗地地总总占占地地面面积积约约200万万平平米米，，是是由由东东侧侧新新北北公公路路、、南南侧侧津津滨滨高高速速公公路路、、西西侧侧规规划划道道路路和和北北侧侧京京津津塘塘高高速速公公路路围围合合成成的的，，南南北北长长度度2278米米，，东东西西长长度度约约1000米米的的不不规规则则长长方方形形地地块块。。其中中，，涉涉及及转转让让的的土土地地为为东东临临新新北北路路、、南南到到津津滨滨高高速速公公路路、、西西到到新新河河干干渠渠、、北北到到京京津津塘塘高高速速公公路路的的约约145万万平平米米（（不不包包含含军军事事管管理理区区和和广广电电局局用用地地在在内内））的的土土地地和和东东到到华华北北电电网网西西60米米处处、、南南到到津津滨滨高高速速公公路路、、西西到到规规划划路路、、北北到到京京津津塘塘高高速速公公路路的的约约46.3万万平平米米土土地地，，总总计计约约191.3万万平平米米。。(除除去去区区域域内内道道路路））以上上用用地地的的准准确确面面积积仍仍需需要要和和塘塘沽沽区区相相关关政政府府进进行行核核定定。。土土地地规规模模的的庞庞大大虽虽然然成成为为项项目目的的自自身身优优势势，，但但也也给给项项目目的的总总体体定定位位和和规规划划造造成成一一定定的的难难度度。。项目目的的宗宗地地现现状状宗地地现现状状地地貌貌以以现现状状平平房房居居民民区区、、原原始始坑坑塘塘沟沟渠渠、、农农业业用用地地、、少少量量工工厂厂厂厂区区和和大大量量的的仓仓储储用用地地为为主主。。现状状平平房房居居民民区区主主要要为为原原新新河河大大队队村村民民自自建建的的民民居居，，目目前前居居民民主主要要为为少少量量当当地地农农民民和和大大量量的的外外来来人人口口，，居居民民成成份份复复杂杂，，人人口口密密度度大大，，建建筑筑物物相相对对老老旧旧，，现现状状住住宅宅主主要要集集中中在在宗宗地地东东部部；；原始始坑坑塘塘沟沟渠渠主主要要是是区区内内农农业业用用地地灌灌溉溉、、土土方方平平衡衡形形成成的的小小型型沟沟渠渠和和新新河河干干渠渠附附近近的的原原始始荒荒地地和和苇苇塘塘；；以以上上现现状状物物除除新新河河干干渠渠经经政政府府改改造造后后可可形形成成区区内内景景观观，，其其他他均均没没有有利利用用价价值值；；农业业用用地地主主要要为为现现状状的的成成片片菜菜田田和和大大棚棚，，面面积积较较大大，，主主要要集集中中在在宗宗地地的的西西部部；；宗地地的的工工厂厂厂厂区区和和仓仓储储用用地地主主要要为为农农业业用用仓仓储储用用地地和和简简单单农农产产品品加加工工企企业业，，占占地地面面积积较较大大，，主主要要集集中中在在宗宗地地的的北北部部。。依上上所所述述，，宗宗地地自自然然条条件件良良好好、、污污染染较较少少。。并并且且新新河河地地区区是是塘塘沽沽区区的的发发源源地地，，对对塘塘沽沽的的整整体体发发展展具具有有很很大大的的影影响响力力。。周边交交通及及设施施现状状道路系系统：：塘黄黄公路路从东东南至至西北北贯穿穿整个个宗地地，目目前作作为连连接天天津市市和塘塘沽新新港的的主要要交通通道路路，同同时主主要为为过路路的大大型运运输车车辆通通道。。宗地地东侧侧有一一条南南北向向的新新北公公路连连接东东西向向的杭杭州道道和广广州道道。宗宗地南南北侧侧分别别是津津滨和和京塘塘高速速公路路。配套条条件：：由于于目前前宗地地内部部主要要以平平房居居住区区、农农业用用地和和坑塘塘沟渠渠为地地貌特特征和和地上上建筑筑物，，因此此各种种配套套条件件匮乏乏。没没有供供暖管管线、、天然然气管管线，，上下下水管管线、、供电电线路路也比比较落落后，，不能能满足足开发发要求求，因因此在在开发发工作作中将将成为为难点点之一一。周边的的规划划及未未来发发展趋趋势规划中中，涉涉及到到新河河项目目的城城市基基础建建设项项目：：杭州道道延长长线穿穿越越宗地地形成成40米宽宽的城城市主主干道道福州道道延长长线穿穿越越宗地地形成成40米宽宽的城城市主主干道道新北公公路改改造改改造造完成成后形形成60米米宽的的城市市主干干道津滨轻轻轨工工程2004年4月开开通，，胡家家园车车站距距离宗宗地较较近新河干干渠工工程形形成成贯穿穿宗地地的水水系，，极大大改善善区域域景观观以上城城市基基础市市政建建设，，将在在很大大程度度上影影响项项目的的开发发。首首先，，津滨滨轻轨轨工程程的实实施，，将配配合高高速公公路，，形成成立体体的交交通网网络，，使项项目作作为连连接天天津市市中心心城区区与滨滨海新新区的的中转转站的的地位位更加加稳固固；其其次，，内部部道路路系统统的完完善，，将项项目宗宗地完完全纳纳入塘塘沽区区城区区；最最后，，新河河干渠渠的改改造工工程，，将有有效的的改善善宗地地内部部的景景观环环境，，提高高土地地价值值。土地的的性质质、价价格等等宗地目目前规规划用用地性性质为为居住住、农农业、、工业业、教教育、、医疗疗、宗宗教，，按照照项目目整体体开发发计划划，将将全部部规划划成为为居住住用地地和商商业用用地。。新河土土地基基本地地价为为400元元/平平米，，其中中包括括100元元的土土地出出让金金，100元的市市政配配套费费，200元的拆拆迁款款。宗地用用地条条件总总体情情况存存在一一定问问题，，其中中，新新河干干渠东东侧的的145万万平米米出让让土地地总体体用地地比较较规整整，但但用地地南侧侧出现现了明明显的的边角角，不不利于于规划划设计计；同同时在在用地地东北北部，，保留留了约约1.5万万平米米的广广电局局发射射设备备用地地，打打破了了用地地的完完整性性；规规划道道路东东侧的的用地地，由由于受受到规规划道道路和和华北北电网网的限限制，，形成成了最最宽处处180米米的三三角形形用地地。整体主主要经经济指指标项目单位数值规划总用地Ha250可用总地Ha200总建筑面积万平方米191住宅万平方米155经营性公建万平方米25非经营性公建万平方米11容积率0.975建筑密度23%绿地率43%起步区区主要要经济济指标标项目单位数值总用地面积万平方米37.38其中：湖面万平方米2.7绿岛万平方米0.84总建筑面积万平方米31.99其中：住宅面积万平方米23.87其中：独栋别墅万平方米0.154双拼别墅万平方米0.547联排别墅万平方米3.438高档住宅万平方米14.55项目单位数值多层住宅万平方米5.3商业街住宅万平方米0.733商业街公建面积万平方米7.26其中：商业街万平方米3.006体育馆万平方米1.07大型餐饮万平方米1大型超市万平方米2茶室万平方米0.0635植物栽培室万平方米0.0201项目单位数值俱乐部0.106总停车位辆1241其中：住宅停车辆889公建停车辆352容积率0.86建筑密度24%绿地率38%日照间距1：1.5平均层数3.8总户数户1788三、项项目操操作的的关键键点1、土地获获取宗地体体量较较大且且涉及及拆迁迁，造造成土土地获获取的的周期期长。。起步区区共有有13家企企业，，二期期还存存在36家家。这这些企企业需需要由由政府府牵头头组织织与地地块内内企业业尽早早达成成拆迁迁协议议，推推动土土地的的挂牌牌。土地的的获取取方式式挂牌牌，影影响到到土地地证的的办理理，延延误申申报计计划，，不利利于将将土地地快速速抵押押变现现。2、拆拆迁工工作拆迁宗宗地中中包括括国有有土地地和的的集体体用地地，包包括民民宅和和企业业占地地，给给拆迁迁工作作造成成很大大的障障碍拆迁公公司没没有操操作大大项目目的经经验，，影响响到拆拆迁速速度项目要要拆迁迁的范范围较较大，，造成成拆迁迁周期期较长长，影影响到到地质质勘察察的速速度和和出施施工图图的时时间。。3、销销售售和置置业连连锁及及时介介入拆拆迁地地块。。4、前前期手手续由于项项目的的土地地尚未未获取取，不不具备备办件件条件件。5、地块现现有的的市政政基础础配套套设施施匮乏乏，不不足以以支撑撑起步步区的的操作作，延延缓项项目开开工时时间，，影响响项目目的开开发速速度。。规划道道路实实施及及落成成时间间将影影响项项目的的实施施；排排水设设施不不具备备；电电力只只能满满足起起步区区用电电要求求。6、开盘时时形象象部位位，不不足以以支撑撑大盘盘项目目所需需的影影响效效果。。项目目推广广要在在短期期内迅迅速铺铺开，，达到到广泛泛效果果，会会有很很大的的困难难。7、现有人人员架架构不不足以以支撑撑项目目快速速操作作的要要求（（后附附人员员架构构表））。四、新新河项项目整整体操操作思思路1、整整体土土地的的顺利利获得得1）拆拆迁情情况督促拆拆迁公公司工工作的的推进进，缩缩短拆拆迁周周期。。加速速土地地的获获取。。为促进进拆迁迁进度度，拆拆迁公公司出出台了了一系系列奖奖励办办法来来推动动搬迁迁工作作。协调区区政府府尽快快与拆拆迁区区域内内企业业签订订拆迁迁协议议，为为后续续土地地的获获取创创造条条件，，加快快土地地的获获取速速度。。协调拆拆迁公公司根根据工工程进进度及及开盘盘要求求的形形象部部位安安排拆拆迁顺顺序，，以满满足项项目开开发节节奏。。销售与与置业业连锁锁联动动为拆拆迁户户提供供充足足的房房源，，一方方面促促进拆拆迁进进度，，另一一方面面加速速莱茵茵春天天的销销售速速度。。2）土土地落落实情情况土地出出让的的条件件已满满足新河项项目整整体控控规做做完新河路路网调调整并并落实实勘测定定界已已经准准备就就绪农用地地占补补平衡衡方案案已落落实土地挂挂牌一期挂挂牌时时间在在10月底左左右，，11月底即即可摘摘牌二期12月中旬旬挂牌牌，摘摘牌时时间在在春节节左右右土地合合同签签定一期土土地出出让合合同签签定时时间11月月底，，12月中中旬可可获得得土地地证二期土土地出出让合合同签签定时时间2月初初，2月中中旬获获得土土地证证土地出出让金金支付付时间间及方方式一期土土地出出让金金于11月月底一一次性性支付付4300万元元二期1月底底一次次性支支付1.57亿亿元（（以实实际核核定面面积为为准））1）前期手手续a、总体概概念性性规划划方案案已通通过区区政府府和规规划局局的审审批起步区区详细细规划划方案案已经经通过过规划划局审审批（（但因因土地地未落落实，，尚未未有详详规的的正式式批复复手续续）b、项目的的立项项项目立立项申申请已已经报报送塘塘沽区区建委委（十十一后后上班班即能能批复复），，待正正式批批准后后即可可进行行施工工图审审查、、组织织招投投标、、质量量监督督、合合同备备案，，与消消防、、人防防、绿绿化、、环保保等部部门协协调落落实相相关手手续。。C、已与塘塘沽区区政府府协商商项目目在手手续不不全的的情况况下确确保开开工，，并以以文件件形式式由区区政府府签发发到各各职能能部门门和各各专业业局，，以加加快项项目的的推进进速度度。2）市市政配配套a、、新河起起步区区临水水、临临排、、临电电满足足施工工要求求临时水水源引引自新新北公公路与与塘黄黄路交交口临时排水水利用新新北路原原有管网网，并计计划于冬冬季开始始起步区区内干管管施工临电引自自新北路路10KV高压线路路b、由塘沽城城市建设设投资公公司组织织相关专专业部门门论证并并制定区区域市政政道路和和配套实实施时间间红线外大大配套方方案设计计10月底完成成红线内管管网综合合设计11月中旬完完成红线内各各专业配配套管线线设计12月初完成成c、新河干渠渠的利用用与塘沽区区政府、、水务局局协商新新河干渠渠水源供供应及渠渠道改造造具体方方案，以以提升新新河整体体地块的的区域价价值。新河干渠渠争取明明年10月份注水水。3）开盘盘时工程程的形象象部位开盘时间间：2004年年5月29日届时：人人工湖完完成湖滨步道道完成作为销售售大厅的的体育馆馆落成周周边环境境形成示范区6套样板间间完成商业街、、湖东住住宅主体体封顶，，进入外外檐装修修阶段湖心岛上上3栋独体别别墅主体体完成配套设施施电力、、排水基基本完成成项目的整整体设计计宗旨是是：推动动人的活活动和交交流，促促进社区区发展，，使社区区与城市市和自然然环境更更好的融融为一体体。在规划设设计理念念方面，，考虑避避免一贯贯采用的的大规模模小区建建设，以以形成大大规划上上的连续续性，依依靠街坊坊式的规规划，营营造良好好的空间间结构，，与道路路相结合合，实现现部分形形式的住住宅小区区的开放放型布局局。新河项目目充分体体现了一一种建筑筑的亲和和性，引引入街区区邻里的的概念，，通过中中心花园园、核心心广场及及组团间间的五分分钟步行行距离设设置来体体现建筑筑尺度上上的人性性化。通通过规划划设计的的优化将将地块上上的劣式式转化成成项目的的特色。。4）规划划设计理理念的前前瞻性为了加速速项目的的快速成成熟，在在规划设设计中采采用入口口地标式式建筑及及公建功功能的合合理分布布来催化化地块的的成熟。。例如起起步区体体育馆、、中心湖湖、商业业街、商商业中心心的投入入，后几几期中商商务花园园、星级级酒店的的建设等等。产品结构构方面，，由于项项目规模模比较大大同时开开发周期期相对比比较长，，因此在在产品形形式方面面，将涉涉及到多多种形式式。起步区整整体建筑筑形式为为多层、、洋房、、联排、、独体、、高层商商业街、、livingstudio、体育馆等等。一期住宅宅建筑形形式以中中心湖为为轴心向向规划路路和高速速公路推推进依次次为：独独体、双双拼、联联排、洋洋房和普普通多层层住宅。。5）分期期开发规规模安排排一期二期三期四期五期合计住宅24.72公顷29公顷30公顷32公顷27.28公顷143多层与洋房、少量联排多层、联排和高层多层、高层、联排洋房、联排联排、独体经营性公建6公顷3公顷5公顷3公顷4.5公顷21.5商业街、大型超市、大型餐饮商业街、大型餐饮购物、中型商业、SHOPPINGMALL商业街、中型商业、商业街、中型商业、酒店、非经营性公建1公顷3.5公顷2.5公顷3公顷1.5公顷11.5体育馆学校、医疗、体育馆学校、医疗私立学校其他其他5.66公顷6公顷6公顷6.34公顷24主要道路和主要景观次级道路和分散景观次级道路和分散景观次级道路和分散景观合计37.38公顷41.5公顷43.5公顷44.34公顷33.28公顷2006）营销销推广思思路销售目标标全盘销售售目标分分解：一期2004年年4月-2005年10月37.38公顷二期2005年年8月-2006年12月41.5公公顷三期2006年年10月月-2007年年10月月43.5公顷四期2007年年8月-2008年9月44.34公公顷五期2008年年8月-2009年9月33.28公公顷起步区销销售目标标：一期住宅宅24.72万万平方米米。可售商业业6万平平方米：：商业街街3万平方方米大型超市市2万平平方米大型餐饮饮1万平平方米销售周期期：2004年年5月———2005年年10月月销售目标标：2004年年合合同6亿回款5.7亿开盘销售售目标：：合合同2亿亿回款1.3亿推广策略略确立重点点区域推推广结合合广泛市市场宣传传的推广广思路，，以针对对性的营营销活动动结合软软、硬广广告宣传传，配合合销售进进度在不不同销售售节点做做集中的的密集宣宣传。使使项目知知名度短短期内达达到一定定的社会会影响力力，同时时在目标标客户群群中引起起轰动。。在项目目前期完完成销售售设定的的目标。。营销策略略1、阶段性策策略预热期：：预告告项目特特点，提提醒客户户注意，，暂缓其其购买行行为，吸吸引其等等待项目目推出。。内部认购购期：全全方位介介绍项目目，结合合现场展展示，以以项目的的竞争优优势及具具体销售售措施令令消费者者产生购购买行动动。正式发售售期：各各种销售售措施组组合刺激激市场，，多种销销售渠道道共同对对目标市市场发动动再次进进攻。强销期：：开辟新新的销售售渠道，，全新概概念的现现场展示示，最大大限度的的创造人人潮，让让项目家家喻户晓晓。在不同阶阶段，结结合推出出的产品品类型，，瞄准目目标客户户群，结结合相应应销售政政策，促促使其购购买。2、促销手手段及实实施步骤骤开盘前：：分三次次派筹首次派筹筹：3月月14日日-3月月31日日，发放放150张卡，，限时限限量售卡卡，规定定优惠幅幅度，制制造紧迫迫感，引引起市场场关注。。二次派筹筹：4月月10日日，发放放250张卡，，限量不不限时，，优惠幅幅度较前前次有所所减少。。三次派筹筹：5月月1日，，发放200张张卡，限限量不限限时，优优惠幅度度再次减减少。5月15日日开始始转协协议、、签合合同。。5月29日日开盘盘，售售价上上调，，开盘盘优惠惠措施施。进入正正常销销售周周期，，每月月结合合推出出的楼楼盘，，进行行阶段段性宣宣传，，举办办SP活动，，出台台针对对性措措施，，保持持市场场热度度，促促进目目标客客群的的购买买。客户定定位项目开开发初初期，，将主主要面面对塘塘沽区区内、、项目目周边边的固固有客客户，，主要要集中中在塘塘沽区区内进进行住住房改改善的的一般般市民民；项目开开发中中期，，将大大量的的面对对更广广泛的的滨海海地区区客户户，其其中港港口、、石油油、开开发区区等区区域的的客户户将成成为主主力客客群；；由于莱莱茵春春天项项目后后期涨涨幅较较大，，有一一些客客户一一直在在关注注新河河项目目的推推进，，包括括莱茵茵春天天老客客户的的重复复购买买，这这两部部分将将是很很大一一批客客户群群体；；在保税税区、、开发发区工工作，，居住住在市市里的的高薪薪钟摆摆式人人群；；项目开开发后后期，，随项项目影影响力力的逐逐步加加强，，项目目功能能的不不断完完善，，客户户范围围将逐逐渐扩扩大到到整个个滨海海新区区和京京津地地区。。结合目目标客客户群群分布布区域域，进进一步步完善善连锁锁店布布点，，在连连锁店店放置置沙盘盘和项项目资资料。。通过过连锁锁店完完成对对塘沽沽区域域市场场覆盖盖。通过现有塘塘沽区购买买莱茵春天天客户传播播新河项目目信息，扩扩大项目在在目标客户户群中的影影响力。在市内设置置销售中心心，作为新新河项目市市区展示的的窗口，利利用项目较较高的性价价比吸引市市区客户。。在天津市内内各区、北北京市重点点区域选择择示范店，，作为在市市区的宣传传触角，展展示项目形形象，扩大大项目知名名度，增强强项目影响响力。实现现项目的跨跨区域营销销。同时各各示范店结结合项目阶阶段性大型型展示活动动，负责各各区域的客客源组织工工作。使各各区域客户户能不断到到访，亲身身感受社区区的氛围。。客户渠道解解决方案商业销售思思路开发思路：：1）借鉴目目前行业内内“商业地地产”模式式的经验和和教训，为为商家搭建建可持续经经营、发展展的平台。。2）建立形形成新型商商业经营管管理模式。。3）引领地地区商业潮潮流，填补补区域市场场空白，通通过公建项项目的开发发，加强整整个项目的的竞争力、、影响力，，成为整个个项目有持持续效应的的黄金点销售思路：：1）开盘———项目入入住阶段进行商业街街发售，通通过对业态态的控制，，使商业街街达到营造造独特品位位，提升地地块价值，，聚集旺盛盛人气的效效果。在商商家的选择择上，注重品位与与个性，形形成与项目目相匹配的的情调商业业氛围。通通过商业街街的经营与与景观湖、、体育馆的的开放，形形成区域市市场购物、、休闲的新新景点。能能快速增强强项目影响响力，引发发市场关注注，吸引目目标客户视视线，对住住宅的销售售产生极大大推动作用用。在此阶段，，同时做好好大型餐饮饮、大型超超市的前期期招商工作作。待时机机成熟，进进行引进。。2）项目入入住——清清盘阶段随着入住客客户的不断断增加，区区域市场的的消费能力力不断增强强，此时引引入国内外外知名超市市和餐饮业业，一方面面满足区域域内客户的的需求，另另一方面，，作为该行行业在滨海海地区的旗旗舰店，吸吸引更多客客源光顾，，为经营者者带来丰厚厚的利润，，同时也为为项目创造造更大的社社会影响。。五、经济效效益分析及及资金解决决方案起步区项目目成本说明明起步区住宅宅类平均直直接成本为为2120.83元元/平米，，可售类公公建平均直直接成本2841.96元/平米，总总平均直接接成本2265.77元/平平米。由于于新河项目目整体规划划中非经营营性公建占占有相当比比例（起步步区只包含含一部分）），需要将将其分摊到到新河总的的可售面积积中。分摊摊后项目每每平米可售售面积将增增加直接成成本155元。即起起步区住宅宅类平均直直接成本将将上升为2275.83元/平米，可可售类公建建平均直接接成本将上上升为2996.96元/平平米，总平平均直接成成本上升为为2420.77元元/平米。经测算，起起步区预算算总直接成成本支出为为72310.60万元，其其中土地费费（不包含含小配套费费）15231.56万元，，前期费用用3501.78万万元，工程程费用32151.95万元元，配套费费用19393.31万元，，资金成本本2032万元。土地费用说说明新河项目整整体土地费费包括补偿偿费、出让让金和大配配套费在内内约为8亿亿元，其中中拆迁补偿偿4亿元，，土地出让让金2亿元元，大配套套费2亿元元。目前，，已经通过过融资形式式支付整体体拆迁补偿偿费用2亿亿元，另2亿元拆迁迁费在2003年底底前付清。。起步区的的土地出让让金计划将将在11月月份左右支支付，大约约为4300万元，，也需要通通过融资或或其他项目目的资金支支持来解决决。销售费用计计划新河项目整整体销售费费用预计为为8000万元，以总总体可售面面积计算平平米销售费费用为50元。为了使使起步区的的销售推广广达到轰动动效应，推推广活动中中不会仅仅仅围绕起步步区，势必必会针对新新河整体进进行宣传策策划，从而而使得销售售费用前期期投入偏大大，相对影影响后期投投入减少，，在金额的的时间分布布上呈前高高后低。预计截至起起步区清盘盘将发生销销售费用2000万元，相对对起步区可可售面积计计算的销售售费用为67元/平米。销售价格销售进度计划2004年5月开盘，2005年10