新加坡纬壹科技城-OneNorh项目案例报告

新加坡纬壹科技城—OneNorth222裕廊工业区樟宜商务园机场物流园裕廊海事基地新加坡科学园裕廊化工岛裕廊港区国际商务园大士生物医药园洁净科技园纬壹科技城晶片园工业园区是新加坡工业化的有效载体实里达宇航科技园罗央航空工业基地

原为波那维斯达科学园区(BuonaVistaScienceHub)，因位于北纬1°，谐音“唯一”，故改名为纬壹科技园。依托高速公路和轨道交通的城郊区域发展医药、信息、媒体等前沿产业。2000年新加坡政府出台规划，打造集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念，大力发展知识密集型产业，纬壹开始兴建。占地总面积200公顷，计划总投资150亿新元，于15-20年间开发完成，于2001年开始动工。背景Background2001200520062010至今2002OneNorth正式创办生物医药办公楼开始建设南洋理工大学毕业生俱乐部开始建设信息、传媒办公楼开始建设公寓项目开建零售休闲设施开始改建商务酒店、服务式公寓开建后期项目开始规划建设2008数字传媒办公开建政府开始进行区域规划设计2000城市发展方向为发展知识经济，新加坡提出“21世纪科技企业家计划”。城市规划原则一是土地利用最优化，使用有限的土地满足所有的需求；

二是保持经济增长与城市发展的平衡，提供良好的生活和工作环境；规划要点（1）在熟悉的地方建设新住屋；（2）高楼城市生活更多的休闲选择；（3）商业用地更加灵活；

（4）形成全球的商业金融中心；（5）建设更加密集的轨道网络；（6）更强调各地区的特色。背景Background地点：新加坡(波那维斯达)，位于新加坡中心填海区。

占地面积：200公顷，2平方公里。交通：距离市中心20分钟车程，海港15分钟，机场45分钟，CBD25分钟车程。两条地铁线路、3个地铁站位于项目内。周边有荷兰

村、科技园、新加坡国立大学、国大医院等。开发商：裕廊集团（政府性质的工业地产开发商）总体规划：ZahaHadidArchitects（总部位于伦敦的设计公司）总投资额：150亿新加坡币发展历程：起初规划为科技园区逐渐发展为创意园区(知识型产业和高效的信息分享)旨在推动新加坡向知识型社会的转型建设模式ConstructionMode开发模式：内阁政府任命开发商JTC，开发商选择私人机构参与建设，开发商在合作过程中起到协调的作用。合作方式：先划分地块的规划使用目标，就不同目标地块面向社会进行招标。中标机构作为合作方参与纬壹科技城建设，并通过承租土地的方式进行科技城开发，承租期一般为60-99年。中标机构需要支付所开发土地的价格溢价、货劳税及印花税。开发阶段DevelopmentStage项目发展历程1998~2001年2015-2020年筹备和设计发展成熟期新时期纬壹科技城开发建设计划提出

新加坡内阁政府任命裕廊集团为纬壹科技城的总体开发商

裕廊集团任命纬壹科技城的总体规划、交通规划顾问，并成立专家研究小组

纬壹科技城总蓝图公开

配套设施的继续建设与完善

产业发展与结构优化2002~2014年启奥生物医药园完成建设并投入使用启汇园完成建设并投入使用

媒体工业园建设基本完成并部分投入使用纬壹科技城基本配套项目基本建设完成并投入使用，包括：南洋理工大学毕业生俱乐部、LOFT项目、零售休闲设施、商务酒店、服务式公寓、市政文化（零售休闲综合设施等）总体定位GeneralPosition工作学习生活休闲生活配套中心生命科学中心信息传媒中心未来发展中心住宅商业中心高等学府研究机构体育场馆娱乐设施生物医药媒体信息发展纲领四大组团产业重点配套体系集于一体的活力社群四大关键支柱:持续创新动态、精美综合性独一无二的特质（人文&气候&选址）无缝链接网络功能分区及布局Functionalzoningandlayout功能分区：

LifeXchangeBiopolis：以生命科学为主题的“启奥生物医药研究园”CentralXchangeFushionopolis：以传媒为特色的“资讯传媒园启汇城”Mediapolis：19公顷，传媒产业VistaXchange：全新商业项目“聚翠林商业中心”，规划由商业、办公楼、酒店、商务中心、市民中心等组成WessexEstate：居住区域OneNorthPark：多功能开放空间布局：距离地铁最近的地方布置商业功能距离地铁较远的地方布置商务功能距离地铁最远的地方布置居住功能图：园区土地使用占比主要功能区Mainfunctionalareas主要业态MainFormat2、文娱零售中心3、商务酒店4、启奥城5、南阳理工大学纬一校区6、纬一住宅区7、尼泊尔山8、PIXEL数码传媒学院9、纬一公园10、IUSEAD欧洲工商管理学院11、启汇城12、东陵信托学校13、纬赛士园14、媒体城15、淡马锡俱乐部1、罗里斯德园（餐饮、生活时尚）位置：OneNorth北部区域；靠靠近新加坡国国立大学、国国大医学院；；5分钟步行距离离达到地铁站站总投资：5亿新币总占地面积：：20公顷总建筑面积：：一期约185,000平米，二期约约37,000平米，三期41,505平米（后期待待定）分期：一期2004完工，二期2006完工，三期2009年完工目标客户：科科学家、研究究者、技术工工作者、管理理者、生物医医药研发企业业一期二期三期启奥生物医药药研究园Biopolis一期两栋定位位于私人机构构，五栋定位位于生物医药药研究机构A*STAR；二期定位于于私人机构；；三期定位于于临床科学研研究、药物运运用的研究企企业发展目标：1）亚洲世界级级的生物医药药科学研发中中心已入驻企业包包括葛兰素史史克认知与神神经变性疾病病研究中心、、诺华热带疾疾病研究院等等2）专业的生物物医药国际会会展会议中心心3）生命科学与与生物产业的的管理中心已入住管理部部门包括新加加坡科技研究究局、生物医医学研究理事事会、科学技技术研究理理事会、生物物伦理顾问委委员会、经济济发展局生物物医学科学组组、卫生科学学局（HealthSciencesAuthority,HSA）等4）生命科学与与生物产业的的风险投资中中心入驻Biopolis主要风险投资资公司如Bio*One资本有限责任任公司，生物物风险投资中中心有限责任任公司等，同同时也有众多多国际及新加加坡本土生物物技术公司、、制药公司、、研究机构入入驻或设立代代表处的地方方。启奥生物医药药研究园Biopolis配套设施15%23%3%17%12%22%8%餐厅零售咖啡/饮料/简餐美食广场演讲厅展示厅小孩看护位置分布：位位于各办公楼楼的1、2层面积零售：44~273平米餐餐厅厅：75~175平米咖咖啡啡/饮料/简餐：43~111平米美食广场：932平米演演讲讲厅：650平米（480座）展展示厅厅：1,208平米小孩看护：54~398平米启奥生物医药药研究园BuildingindexofBiopolis一般甲级写字字楼：承重5KN；建筑层高3.5~4米。以国际知名医医药公司为主主，其中大部部分为实验室室市场表现MarketPerformanceofBiopolis启汇城CentralXchange151515休闲俱乐部400座的实验剧场场商务和研发区区域空中走廊和花花园零售餐饮服务务公用会议室one-northMRTStation服务公寓纬壹科技城--启汇城位置：OneNorth中部偏西区域域，靠近欧洲洲工商管理学学院；步行距距离达到地铁铁站建筑面积：273,600平米（一期120000平米，二期A103,600平米，二期B50,000平米）分期：一期A2008完工，二期A2010年后完工，二二期B2010年后完工\目标客户：Fusionpolis一期Fusionpiolis二期Fusionpolis后期后期综合开发发项目Mediapolis启汇城CentralXchange一期：信息通通信技术、传传媒、工程学学、物理学相相关行业研究究机构；二期A：信息通信技技术、传媒、、工程学、物物理学相关行行业研究机构构；有容纳干湿型实验验室、绝对无无尘室、震动动敏感型实验验设备的能力力；二期B：一期、二期期A的合作企业主要租户：科科学工程研究究委员会、信信息通讯研究究机构、高性性能计算研究究机构、新加坡制造技技术机构、数数据存储机构构、微电子机机构、材料研研究和工程学学机构启汇城ScientificEquipmentofCentralXchange办公设施共享设施：共共享洽谈室、、会议室、研研讨室（200座）、剧院、、摄影/视听工作室（（收费）卫星接收器接接口（对空/对地通信）,几百万美元IT设备支持大量量的计算机需需求、无缝连连接（强大的的IT设备让企业可随时随地地运用任何设设备工作）400座剧院其他设施服务式公寓：：50套复式公寓休闲娱乐会所所、屋顶游泳泳池及健身房房、主题性空空中花园5层楼的零售、、娱乐设施，，包括超市、、餐饮、书店店、零售店、、诊所、小孩孩看护等启汇城OtherSupportingFacilitiesofCentralXchange位置：位于OneNorth北部区域。。区域内有两两个地铁站点点，连接市中中心、机场规模：占地17公顷功能定位：社社交场所，交交通枢纽，研研究者/商业领导者/学者/学生工作、生生活之地物业组成：娱娱乐餐饮中心心、零售区、、会所、度假假村、酒店当前开发项目目组成：RochesterPark11、RochesterPark20、IntegratedHub（市政、文化化和零售综合合体）、酒店店核心功能区（（汇达林）ProfileofVistaXchangeRochesterPark11OneNorth的三大历史保保护区域之一一，位于蜿蜒蜒的林荫路旁旁由11栋排屋构成的的商业设施；；外部形态保保留，内部格格局、装修根根据商家需要要设置提供餐饮、lifestyle零售用途，例例如主题餐厅厅、spa、俱乐部商家组成：BodywithSoul（医疗服务机机构）、Cassis（法国餐厅））、DaPaoloBistroBar（餐厅/酒吧）、Graze（餐厅/酒吧）、岷江江（中餐厅））、Minx（餐厅/酒吧）、NorthBorderBar&Grill（餐厅/酒吧）、OneRochester（餐厅/酒吧）、Pinchos（餐厅/酒吧）、Twelve+One（餐厅/酒吧）、核心功能区（（汇达林）VistaXchangeRochesterPark20OneNorth的三大历史保保护区域之一一，位于蜿蜒蜒的林荫路旁旁占地4.3公顷，由20栋排屋构成，，规划改建成成服务式度假假村目标客户：OneNorth工作人员以及及新加坡游客客目前正在建设设中SouthPark综合开发项目目构成：酒店、、居住公寓、、服务式公寓寓、SOHO、零售娱乐设设施目标客户：区区域内的工作作人员目前正在建设设中核心功能区（（汇达林）VistaXchangeIntegratedHub规模：建筑面面积62,000平方米（其中中市政文化设设施建筑面积积38,000平米，零售娱娱乐设施建筑筑面积24,000平米）构成：5,000座的多功能表表演音乐剧院院（巡演、舞舞台表演、家家庭娱乐、公公司/社区活动）、、室外阶梯剧剧场、地上2层+地下2层商业设施、、850个停车位（地地下2层~4层）商业设施定位位：地下二层：美美食广场、美美食超市、快快餐、家庭餐餐厅、休闲咖咖啡、便利店店、服务式商商店地下一层：休休闲餐厅、咖咖啡点心吧、、美容设施、、lifestyle时尚、时尚饰饰品、lifestyle礼品店地面一层：lifestyle咖啡、小酒馆馆、餐厅、酒酒吧地面二层：休休闲酒吧、流流行hip主题俱乐部2008年10月30日开业--室外阶梯剧场场----5,000座剧院----零售娱乐设施施--核心功能区（（汇达林）VistaXchange环保EnvironmentalProtection小结BriefSummary优点Advantage“政府主导导、市场运运作”的建建设模式，，既能发挥挥市场在调调节供需、、优化资源源配置方面面的优势，，又能充分分发挥政府府的宏观调调控作用，，经营管理理高效、有有序。制定系统详详细的用地地规划。科学制定不不同类型用用地、不同同功能组团团的容积率率，并将其其纳入规划划体系，在在建设中严严格予以落落实。强化投入，，加强土地地集约利用用。150亿新加坡元元，超过2006至2010奶奶科技研研发投入的的综合，保保证了纬壹壹科技城的的开发建设设质量与吸吸引力。立足未来，，建立强大大的资源整整合平台：：建立跨学科科、跨领域域、跨国界界的创新平平台，提供供了一个资资源共享、、密切合作作的科技平平台，增加加了不同专专业科技研研发主体的的交流频率率，从而促促进多学科科较差科技技创新的成成果产出。。“建立产学学研”一体体化合作品品台，配备备一整套的的政府科技技管理部门门和各种类类别的公司司、企业，，使得科研研成果在不不出纬壹科科技城的情情况下就能能得到转化化，加快从从科研成果果到临床试试验以及进进一步商业业化的进程程，形成了了从上游研研究到下游游开发的发发展链条。。建立普及科科技和教育育、培养技技术人才的的科教平台台，不但参参与科研成成果的创新新研究，还还以全脱产产、半脱产产的你不同同形式为科科技城培养养大批人才才，保证科科技城的人人才供应。。产城融合，，推动科技技城综合发发展：除生命医药药、信息通通信、资讯讯传媒外三三大主导产产业和生活活区设施之之外，纬壹壹科技城还配套了了完善的娱娱乐、商业业、保健等等配套设施施，为来自自世界各国国的企业家家、科学家家和研究人人员提供一一个具有新新环境和交流氛氛围的园区区。问题TheProblems第一，纬壹壹科技城前前期设施与与后期设施施之间的无无缝衔接问问题。纬壹科技城城面临开发发建设速度度较慢，开开发周期过过长带来的的诸多问题题，这必然然导致：第二，纬壹壹科技城开开发尚未完完成，但其其开发理念念已经为其其他地区和和国家所周周知并纷纷纷借鉴，这这无疑削弱弱了纬壹科科技城在全全球范围内内的科技竞竞争力。OneNorth拥有鲜明的主题题定位及完完整的产业业链，涵盖盖生物医药药、信息通通信、数字字传媒等产产业建议引入完完整产业链链，从相关关政府机构构、产业协协会以及上上下游企业业OneNorth的办公设设施提供众众多共享设设施，例如如共享游乐乐设施、专专业设备、、会议室、、专业人员员等建议提供产产业相关的的共享设施施，提升项项目的吸引引力度Biopolis大量运用节节能技术，，例如太阳阳能、空气气动力、光光伏、电解解离子水系系统、区域域冷却系统统等，保护护环境、节节省租户成成本建议建筑运运用节能技技术，创立立项目独特特性、提升升竞争优势势OneNorth拥有占地地16公顷顷的开放的绿色色公共空间间，生物物物种多样、、景观设计计别致建议开阔的的绿色公共共空间，并并将Wi-Fi等无线网络络系统引入入绿色公共共空间，为为人们提供供可以随时时上网的生生态城市绿绿洲OneNorth的部分零零售租户为为健康咨询、、诊所租户户，为个人人生理、心心理健康提提供帮助，，并结合瑜瑜伽、太极极等养生运运动引入相类似似的租户，，利用产业业基础创造造健康特色色、目的性性消费商业业OneNorth的总体开发商JTC集团与各个领域域的专业开开发商进行行合作，将将不同的项项目向社会会进行招标标建议与不同同领域专业业开发商的的优势，创创作经典作作品OneNorth拥有包含含商业休闲闲、剧院、、LOFT、酒店、、服务式公公寓等全方位