阳光城地产项目报建节点及风险预案课件

七、报建规划七、报建规划7.1规划要点7.2系统策划7.3报建流程7.4节点控制7.5公司协同配合7.6难点及解决预案目录7.1规划要点目录7.1规划要点根据国土及规划允许的最小划分单元来控制开发，留有变更和分块建设的余地土地证1土地证2土地证3首期开发亦有可变规划证预售证根据土地证再分为4张规划许可证再根据规划许可证中2万方一张划分预售证优点：灵活、相对独立，可以随时分批次开工建设，为后期预售证办理及竣工验收留有余地根据方案划分为3张土地证示例注：1、组团和地块划分考虑后期灵活可调整原则。7.1规划要点根据国土及规划允许的最小划分单元来控制开发，7.2系统策划物业及社区虽配在2期，但提前与规划房管协商好，允许后配置，不影响验收。一期即安排统一配置开闭所、泵房、消防水池。分组团配电房，灵活机动小区消防控制室首期必须有完善验收系统，具备独立验收交楼条件。不同形态的产品区域设置独有水、电系统，保证低密度住宅提前交付。地下室设置亦考虑分区，湖州项目为例高层区地下室中间设立连通口,分为两部分。系统策划示例注：1、配套设施策划满足首期独立交付条件。2、如各地块开发周期间隔一年以上的应重新做分期定位。7.2系统策划物业及社区虽配在2期，但提前与规划房管协商好，7.3报建流程示例7.3报建流程示例7.3报建流程-公司注册、营业执照、开发资质责任人及联系方式：责任人及联系方式：责任人及联系方式：责任人及联系方式：责任人及联系方式：责任人及联系方式：责任人及联系方式：责任人及联系方式：主要事项完成节点时间备注责任人及联系方式：公司章程等必备材料准备申请机构代码证和税务登记证正式申请注册取得机构代码证和税务登记证同步申请银行开户许可证取得银行开户许可证同步刻制公司公章取得公章取得营业执照企业名称预先核准责任人及联系方式：示例7.3报建流程-公司注册、营业执照、开发资质责任人及联系方7.3报建流程-用地规划许可证示例总平面规划审查：包括规划布局审查（含鸟瞰效果图）和综合指标审查；综合指标审查，规划必须符合规划设计要点，如容积率、建筑密度、楼间距、层高、绿地率、道路退让、停车位、物管用房面积等等；总平面公示，要特别注意，要为日后规划调整留后路。用地规划许可项目红线图规划设计要点用地权属证明建筑风格审查意见总平面审查意见7.3报建流程-用地规划许可证示例总平面规划审查：用地规划项7.3报建流程-国土证示例标注完成时间节点7.3报建流程-国土证示例标注完成时间节点7.3报建流程-工程规划许可证示例《建设工程规划许可证》规划总平审批规划方案审查建筑红线定位图

环境影响评估节能评估立项核准规划咨询报告放线定坐标测正负零验线前期审批后续7.3报建流程-工程规划许可证示例《建设工程规划许可证》环7.3报建流程-建筑工程规划许可证示例7.3报建流程-建筑工程规划许可证示例7.3报建流程-施工许可证示例7.3报建流程-施工许可证示例7.3报建流程-预售许可证示例7.3报建流程-预售许可证示例7.3报建流程-竣工备案证示例竣工验收备案防雷验收消防、人防验收规划验收环保验收主体工程竣工验收室内空气检测水、电、暖通验收节能验收最终成果：《竣工验收备案表》7.3报建流程-竣工备案证示例竣工验收备案防雷验收消防、人防7.4节点控制示例报批报建批准或权证前置条件审批部门完成时间立项《可行性研究报告》取得环评、能评、水土保持的批复意见和规划设计初步审查意见XX市发改委项目外资手续及用地手续的办理外商投资《批准证书》取得立项批复XX省商务厅工商登记及税务登记取得外商投资《批准证书》XX省工商局外商投资房地产企业商务部备案取得《营业执照》并签订《土地出让合同》国家商务部外汇登记并开始正式资本金账户完成商务部的备案手续XX市外汇管理局支付土地款并《国有土地使用权证》外汇管理局结汇完成XX市国土局《建设用地规划许可证》完成土地出让合同XX市规划局《房地产开发资质证书》取得《国有土地使用权证》XX省建设厅设计方案报批（《设计方案审查意见书》）取得国土证及用地规划许可证XX市规划局《小区公建配套批复》设计方案批复XX市建设局地名批准书建设用地规划许可证XX市民政局地名办初步设计报建扩初设计评审会设计方案批复及单体方案图规划局、发改委、建委、消防局、人防办、交警、环保、市政、水务局、自来水公司、煤气公司、供电局、电信局等部门初步设计人防报建（《建设项目人防工程核准单》）取得扩初设计评审意见XX市人防办扩初设计交评报建取得扩初设计评审意见XX市交警总队施工图人防报建取得人防工程核准单并完成人防设计XX市人防办节能审查完成节能计算书XX市建设局节能办《建设工程规划许可证》交通、环保、人防、节能办的批复意见XX市规划局建设工程施工许可证报批《建筑工程施工许可证》取得《建设工程规划许可证》并完成施工图审查及施工单位的政府招标手续XX市建设局预售证《商品房预售许可证》物业备案、监管资金、价格备案XX市房管局7.4节点控制示例报批报建批准或权证前置条件审批部门完成时间7.4节点控制示例报批报建批准或权证前置条件审批部门完成时间规划验收消防验收XX市消防局民防验收XX市民防办卫生验收XX市卫生局环保验收XX市环保局绿化验收XX市绿化局交警验收XX市交警支队档案结论单XX市档案馆竣工验收电梯检测电梯检测报告XX市技防办防雷验收防雷检测报告XX市防雷办墙体备案二结构完成XX市墙体办节能审查完成节能计算书XX市节能办《竣工备案证》消防、民防、档案合格证明……XX市质监站交付验收《交付证》配套验收合格证明、竣工备案证、大修基金缴纳证明……XX市房管局报批报建必须编制到交付，各区域公司根据区域报建流程自行添加和删减，7.4节点控制示例报批报建批准或权证前置条件审批部门完成时间7.5公司协同配合示例7.5公司协同配合示例7.5公司协同配合示例7.5公司协同配合示例7.5公司协同配合示例7.5公司协同配合示例7.6难点及解决预案难点一、规划设计方案的确定。

规划设计方案变更是一个复杂的过程,是整个报建环节中的重中之重。原因：一是直接牵扯项目定位和效益，牵扯公司利益。二是由于新项目规划设计方案调整，环评、交评等第三方技术报告，需重新出具或更改。三是与审批部门反复对接的频率高，反复性大。四是关系后期规划、消防等专项核验以及竣工验收。应对措施：

对于总平面图审查和《规划许可证》行政手续办理来讲它是一个节点，对于行政审批来说它是一个较为漫长的过程，需要反复对接。当务之急，一是从我公司来讲，须尽快确定规划设计方案，需要注意的是不要因为设计方案的原因，造成我报建部门和审批部门的反复对接。二是在不牵动整体利益的情况下，尽量按审批部门要求，完成调整和审查，避免造成反复修改，拖延周期，甚至审批部门出现反感情绪，影响整个报建流程。三是设计阶段务必做到周全、准确，不要为后期专项核验和竣工验收埋下隐患。示例7.6难点及解决预案难点一、规划设计方案的确定。示例7.6难点及解决预案示例难点二：廉租房建设事项。

存在问题：1、如不按时缴纳异地建设费，则调整规划条件周期拖长，将影响报建和开发流程；2、廉租房划拨用地转出让用地问题。我公司缴清廉租房异地建设费后，需在土地局；变更廉租房用地性质，要向土地部门缴纳土地差价；应对措施：

《土地证》办理周期约2个月，直接会影响《规划证》的办理，如办理《规划证》时，条件不成熟，我部将尝试与规划部门协商，以旧土地证申请，走审批流程，待新土地证取得后，再予替换或者变更。7.6难点及解决预案示例难点二：廉租房建设事项。存在问题：7.6难点及解决预案示例难点三：日照分析事项。存在问题：我项目规划建筑对周边现状建筑产生的影响1、对西航三校部分产生影响；2、对西航小区日照影响共计28户；（其中8户日照由满足大寒日2小时，变为不满足，20户不满足大寒日2小时情况被加重）；3、对九如御小区日照影响共计4户（控制标准为大寒日1小时计算时）；应对措施：1、根据日照影响程度，对影响较小的，争取规划局不计；2、协调相关业主，签订补偿协议；7.6难点及解决预案示例难点三：日照分析事项。THANKYOU!THANKYOU!七、报建规划七、报建规划7.1规划要点7.2系统策划7.3报建流程7.4节点控制7.5公司协同配合7.6难点及解决预案目录7.1规划要点目录7.1规划要点根据国土及规划允许的最小划分单元来控制开发，留有变更和分块建设的余地土地证1土地证2土地证3首期开发亦有可变规划证预售证根据土地证再分为4张规划许可证再根据规划许可证中2万方一张划分预售证优点：灵活、相对独立，可以随时分批次开工建设，为后期预售证办理及竣工验收留有余地根据方案划分为3张土地证示例注：1、组团和地块划分考虑后期灵活可调整原则。7.1规划要点根据国土及规划允许的最小划分单元来控制开发，7.2系统策划物业及社区虽配在2期，但提前与规划房管协商好，允许后配置，不影响验收。一期即安排统一配置开闭所、泵房、消防水池。分组团配电房，灵活机动小区消防控制室首期必须有完善验收系统，具备独立验收交楼条件。不同形态的产品区域设置独有水、电系统，保证低密度住宅提前交付。地下室设置亦考虑分区，湖州项目为例高层区地下室中间设立连通口,分为两部分。系统策划示例注：1、配套设施策划满足首期独立交付条件。2、如各地块开发周期间隔一年以上的应重新做分期定位。7.2系统策划物业及社区虽配在2期，但提前与规划房管协商好，7.3报建流程示例7.3报建流程示例7.3报建流程-公司注册、营业执照、开发资质责任人及联系方式：责任人及联系方式：责任人及联系方式：责任人及联系方式：责任人及联系方式：责任人及联系方式：责任人及联系方式：责任人及联系方式：主要事项完成节点时间备注责任人及联系方式：公司章程等必备材料准备申请机构代码证和税务登记证正式申请注册取得机构代码证和税务登记证同步申请银行开户许可证取得银行开户许可证同步刻制公司公章取得公章取得营业执照企业名称预先核准责任人及联系方式：示例7.3报建流程-公司注册、营业执照、开发资质责任人及联系方7.3报建流程-用地规划许可证示例总平面规划审查：包括规划布局审查（含鸟瞰效果图）和综合指标审查；综合指标审查，规划必须符合规划设计要点，如容积率、建筑密度、楼间距、层高、绿地率、道路退让、停车位、物管用房面积等等；总平面公示，要特别注意，要为日后规划调整留后路。用地规划许可项目红线图规划设计要点用地权属证明建筑风格审查意见总平面审查意见7.3报建流程-用地规划许可证示例总平面规划审查：用地规划项7.3报建流程-国土证示例标注完成时间节点7.3报建流程-国土证示例标注完成时间节点7.3报建流程-工程规划许可证示例《建设工程规划许可证》规划总平审批规划方案审查建筑红线定位图

环境影响评估节能评估立项核准规划咨询报告放线定坐标测正负零验线前期审批后续7.3报建流程-工程规划许可证示例《建设工程规划许可证》环7.3报建流程-建筑工程规划许可证示例7.3报建流程-建筑工程规划许可证示例7.3报建流程-施工许可证示例7.3报建流程-施工许可证示例7.3报建流程-预售许可证示例7.3报建流程-预售许可证示例7.3报建流程-竣工备案证示例竣工验收备案防雷验收消防、人防验收规划验收环保验收主体工程竣工验收室内空气检测水、电、暖通验收节能验收最终成果：《竣工验收备案表》7.3报建流程-竣工备案证示例竣工验收备案防雷验收消防、人防7.4节点控制示例报批报建批准或权证前置条件审批部门完成时间立项《可行性研究报告》取得环评、能评、水土保持的批复意见和规划设计初步审查意见XX市发改委项目外资手续及用地手续的办理外商投资《批准证书》取得立项批复XX省商务厅工商登记及税务登记取得外商投资《批准证书》XX省工商局外商投资房地产企业商务部备案取得《营业执照》并签订《土地出让合同》国家商务部外汇登记并开始正式资本金账户完成商务部的备案手续XX市外汇管理局支付土地款并《国有土地使用权证》外汇管理局结汇完成XX市国土局《建设用地规划许可证》完成土地出让合同XX市规划局《房地产开发资质证书》取得《国有土地使用权证》XX省建设厅设计方案报批（《设计方案审查意见书》）取得国土证及用地规划许可证XX市规划局《小区公建配套批复》设计方案批复XX市建设局地名批准书建设用地规划许可证XX市民政局地名办初步设计报建扩初设计评审会设计方案批复及单体方案图规划局、发改委、建委、消防局、人防办、交警、环保、市政、水务局、自来水公司、煤气公司、供电局、电信局等部门初步设计人防报建（《建设项目人防工程核准单》）取得扩初设计评审意见XX市人防办扩初设计交评报建取得扩初设计评审意见XX市交警总队施工图人防报建取得人防工程核准单并完成人防设计XX市人防办节能审查完成节能计算书XX市建设局节能办《建设工程规划许可证》交通、环保、人防、节能办的批复意见XX市规划局建设工程施工许可证报批《建筑工程施工许可证》取得《建设工程规划许可证》并完成施工图审查及施工单位的政府招标手续XX市建设局预售证《商品房预售许可证》物业备案、监管资金、价格备案XX市房管局7.4节点控制示例报批报建批准或权证前置条件审批部门完成时间7.4节点控制示例报批报建批准或权证前置条件审批部门完成时间规划验收消防验收XX市消防局民防验收XX市民防办卫生验收XX市卫生局环保验收XX市环保局绿化验收XX市绿化局交警验收XX市交警支队档案结论单XX市档案馆竣工验收电梯检测电梯检测报告XX市技防办防雷验收防雷检测报告XX市防雷办墙体备案二结构完成XX市墙体办节能审查完成节能计算书XX市节能办《竣工备案证》消防、民防、档案合格证明……XX市质监站交付验收《交付证》配套验收合格证明、竣工备案证、大修基金缴纳证明……XX市房管局报批报建必须编制到交付，各区域公司根据区域报建流程自行添加和删减，7.4节点控制示例报批报建批准或权证前置条件审批部门完成时间7.5公司协同配合示例7.5公司协同配合示例7.5公司协同配合示例7.5公司协同配合示例7.5公司协同配合示例7.5公司协同配合示例7.6难点及解决预案难点一、规划设计方案的确定。

规划设计方案变更是一个复杂的过程,是整个报建环节中的重中之重。原因：一是直接牵扯项目定位和效益，牵扯公司利益。二是由于新项目规划设计方案调整，环评、交评等第三方技术报告，需重新出具或更改。三是与审批部门反复对接的频率高，反复性大。四是关系后期规划、消防等专项核验以及竣工验收。应对措施：

对于总平面图审查和《规划许可证》行政手续办理来讲它是一个节点，对于行政审批来说它是一个较为漫长的过程，需要反复对接。当务之急，一是从我公司来讲，须尽快确定规划设计方案，需要注意的是不要因为设计方案的原因，造成我报建部门