景德镇项目市场可行性及定位报告

景德镇项目市场可行性研究及定位报告大公务实咨询集团2009年3月做活开门子广场南路项目的六大方略立足全球，看景德镇核心竞争力——市场调研精要整合资源，找寻出路

——项目资源解析胜于易胜，构建市场畅销产品——产品价值梳理系统思考，算无遗策，制定计划——运作前提步骤庙算决胜，保障效益

——经济效益核算知险方能破险

——项目风险预测前言本项目成功和获得利益最大化的关键，在于其“商业”的成功。因此，在项目的调研与定位中，将重点围绕商业部分展开!第一章、市场调研精要立足全球，关注城市核心竞争力1、城市印象2、居民消费水平3、房地产投资与住宅市场4、商业现状解析我们的商业要想成功，首先要了解我们所面临的市场环境？1.1城市印象（1.a）享誉世界的陶瓷之都世界瓷都，世界陶瓷产业集散地之一；人文气息的艺术殿堂

历史悠久的文化价值与艺术风采；宜人宜居的绿色家园

旅游城市、国家园林城市“中国最值得外国人去的50个地方”之一开放创新的活力之城

投资创业热土中部地区经济发展的“战略要地”；Keywords:陶瓷研发、生产、销售、进出口文化资源、美学、艺术展示交流生态旅游、境内外旅游、专业考察现代服务业、休闲产业、商业交易1.1城市印象（1.b）1.2城市印象（2.a）景德镇08年前三季度GDP：237.1亿元，同比增长15%；其中第三产业增长势头尤为强劲；旅游发展不断向好，前9个月景德镇市共接待游客746万人次，同比增长18.2%，其中，境外游客达8.43万人次，同比增长50.7%，旅游收入达31.1亿元，同比增长25.9%，其中，旅游创汇达2821.6万美元，同比增长67.4%。Keywords:国民经济增长稳定、第三产业发展迅猛；旅游产业成为经济发展与出口创汇主要增长要素；全世界、全国范围的瓷器交易中心之一全世界、全国范围的瓷器艺术、文化交流平台小结前9个月，全市居民消费价格总指数为106.9%，比前8个月降低了0.3个百分点，涨幅也低于全省平均水平；其中，1—9月份，景德镇全市社会消费品零售总额达到70.6亿元，同比增长23.5%，城镇居民人均可支配收入达12441.39元；2.居民消费水平Keywords:居民消费力力仍保持良良好稳定；；消费结构升升级，恩格格尔系数下下行明显；；城市第三产产业规模迅迅速扩大带带动非消费费性支出放放大；非消费性支支出和文化化休闲性消消费需求上上升；小结3.1房房地产市场场投资景德镇08年房地产产投资总额额23.08亿元，，施工面积积278万万㎡,新开开工面积53万㎡，，其中住宅宅49万㎡㎡，商业4万㎡。2008年年全年销售售56万㎡㎡，住宅48万㎡，，商业8万万㎡。全年年销售总额额13亿，，住宅9.7亿，商商业3.3亿。住宅成交均均价2708元/㎡㎡商业成交均均价4125元/㎡㎡？办公物业？Keywords:市场投资环环境良好，，房地产开开发信心较较足；房地产及商商业发展速速度急遽提提升；商业地产供供应量增大大，去化率率较低，去去化价格相相对较低；；商品住宅供供求关系基基本平衡<略供大于求求>。小结商业地产理性发展&合理理把控商业地产的的风险预防3.2住住宅市场现现状根据《景德德镇市城区区住房建设设规划(2006-2010)》，未未来5年，，预计建设设普通商品品住房459．20万平方米米(4．93万套)，其中套套型面积在在90平方方米以下的的约3．78万套，，90平方方米以上的的约1．15万套。。建设政策策性住房(含经济适适用房、廉廉租房等)114．．80万平平方米，约约1．45万套，其其套型建筑筑面积均在在90平方方米以下；；Keywords:畅销住宅面面积在（90-110㎡）和（60-80㎡）之间；销售主力价价格区间在在2800~3000和3800~4100元(精装修)/㎡左右；政策性住房房预计上市市体量和速速度会对商商品住宅市市场产生一一定影响；；小结商品房住宅宅投资开发发风险规避避VS政府府政策性住住房保障冲冲突3.3住住宅消费者者需求价格需求———以总价价20～30万元面积需求———集中在在110㎡㎡以下户型需求———以二房房、三房为为主，购买买一房的，，主要集中中在单身贵贵族和中老老年人群价格需求面积需求户型需求Keywords:对居住品质质的需求逐逐步提升；；舒适度较高高的住宅成成为畅销产产品；定制化产品品对特定人人群仍保持持良好吸引引力；小结住宅“小户户型”思想想的差异化化竞争+舒适、紧凑凑、功能附附加、景观观、品质住宅产品突突出“理性舒适适度”研发理念4.1现现有商业业业态业态简介特点传统型杂货店大多为位于非主流商圈的大街小巷，数量较多，经营杂乱。无装修或简单装修，货物摆放凌乱，商品档次低。百货大楼数量较少，前计划经济时代的产物，设施陈旧，现正在改制或者淘汰中布局不合理，缺乏管理小商品批发市场以城乡村结合部为主要集散地。商品价格低廉，以量取胜。专业市场主要以陶瓷商品为代表：陶瓷大世界、中国陶瓷城等，锦绣昌南、国贸等品种比较齐全，遴选范围较大，配套较好超市珠江东路、中路，新村东、西路等都有分布，数量增长较快，规模大小不一，铺货比较现代购物中心以开门子购物广场、华达购物中心、景客隆等为代表，讲究人性化与休闲化的购物体环境，讲究科学管理和铺货。营造精品意识品牌专卖店人民广场周边与珠江中路大量分布，如约翰·卡丹、黎人坊等，地段优势明显，具有品牌个性，注重对店铺的包装等Keywords:现代商业发发展呈刚起起步阶段，，未来发展展空间巨大大；商业形态混混乱，同质质化竞争现现象严重；；处于传统商商业向现代代商业升级级过程中；；小结商业经营业态态的整合&建建筑业态的先先锋引导4.2市民消费行为为心理剖析喜好名牌产品品，尤其偏好好中档次的国国内名牌；但消费能力有有限，对高端端名牌的消费费能力较弱品牌消费心理理休闲式消费心心理从众消费心理理非消费性支出出、消费结构构提升，休闲闲、娱乐业逐逐步进入普通通居民消费视视野普遍存在从众众心理，习惯惯性聚众消费费行为较重；；Keywords:消费呈年轻化化，易于接受受新鲜事物；；消费行为不成成熟，易于被被市场所引导导；消费能力两级级分化严重，，高端市场机机遇与挑战并并存；小结消费行为的引引导和领导消消费成为可能能4.3景德德镇的中心商商圈景德镇中心商商圈以人民广广场为中心节点，，周边连接莲莲社北路、新村西路、新新村东路、广广场北路、广场南路、珠珠山东路、莲莲社南路、马鞍山路以及及黄金街区珠珠山中路，完成了别别具特色的商商业网络布局，该区域域中的景德镇镇80%以上的商业人流流、物流、以以及商品信息流。该区区域代表着景景德镇最高的地段租租金价值和投投资潜力。Keywords:现有商圈容量量已然有限，，中心商圈扩扩张或新商圈圈崛起将成为为可能；现有业态复杂杂，竞争激烈烈，新商业发发展必须有新新的模式或主主题；人民广场商圈Keywords:现有商圈容量量已然饱和，，商圈扩容或或附属商圈崛崛起成为必然然；商业建筑业态态趋同，大型型商业经营业业态趋同；领领导性、特色色性、主题性商业综综合体发展阶阶段较低；商业业态杂乱乱、与多样性性并存；竞争争激烈，新商商业发展必须须学会直接嫁接与研研创；小结4.4景德德镇商业现状状（1）1．现代商业形态态成为主导景德镇的商业业正处于传统统商业形态向向现代商业形形态过渡的阶阶段；2．中低端产品竞竞争激烈小商品市场已已略呈现出饱饱和态势，整整个市场的空空置率约为30%；3．专卖店与大型型商场超市成成为主流品牌专卖店与与大型商场超超市发展态势势尤为迅猛；；4．商业运营仍处处于初级阶段段现代营销意识识薄弱，缺乏乏系统性与专专业性运作是是景德镇商业业发展的主要要弊端5．中高端产品缺缺乏景德镇中高档档的商品仍然然较少，赝品品名牌较多；；6.供求关系失衡衡一方面大量商商业物业闲置置，一方面大大量商家无法法找到适合开开店的经营场场所，二者之之间的矛盾非非常尖锐4.5商业业问题分析（（1）开发商缺乏长长期运营意识识重销售轻运营营轻招商只顾顾眼前利益，，缺乏长线投投资眼光；开发商缺乏专专业、系统性性思考商业地产开发发要有系统性性思考，不能能先改好房子子在想招商。。而要从一开开始就先做好好商业规划，，然后在做建建筑设计。根根据不同的业业态组合对建建筑结构的要要求，来做建建筑设计，才才能保障未来来商的顺利；；过度透支商业业地产的价值值高售价使得业业主追求高租租金，高租金金吓跑了商家家。这时市场场就会用物业业的闲置来报报复不合理的的租金要求；；未能充分了解解商业地产的的复杂性商业地产的复复杂性在于，，必须长期持持有、而且需需要大规模持持有，逐步发发展，从而降降低商业风险险，它是和地地价联系在一一期，是和客客户的消费习习惯联系在一一起的;缺乏专业人才才调控商业运营是个个长时间的过过程，需要有有统一的招商商管理、统一一的业态规划划、统一的服服务，没有专专业人员的把把控，就容易易造成经营混混乱、档次偏偏失、品牌冲冲突等局面.4.5商业业问题分析（（2）本章小结结景德镇的开发发幅度越来越越大，商业竞竞争日趋激烈烈，竞争的表表象下是经营营文化、营销销理念、规模模、铺货方式式、价格、位位置等的综合合竞争，也是是传统商业与与现代商业的的竞争；我们的项目若若参与到现在在的竞争中是是具有一定风风险的，现在在项目进入市市场，就将处处在“红海竞竞争”的恶劣劣市场环境中中。如果想获获得成功，就就必须走差异异化、特色化化的市场竞争争道路；若要避免游历历于这种“红红海竞争”的的局势中，我我们就必须要要借势发展、、必须要站的的更高，从更更远的角度去去思考和挖掘掘这个产业及及商圈的空白白与升级；第二章、项目目资源解析整合资源，找找寻出路1、项目概况况2、商业环境境3、地块解析析4、SWOT分析5、项目运作作思路“旅游产业、、陶瓷”是景景德镇商业发发展的不变核核心。我们项项目要想成功功就只有两条条路选择：1、“厮杀杀红海”2、“突围围蓝海”“厮杀红海””：其核心就就是“整合资资源、借势发发展”即整合所在商商圈内所有可可以整合的资资源、借助与与周边商业、、环境、交通通等进行最优优化组合和联联通，通过主主题化、专业业化的升级，，提高项目的的核心竞争力力，从而成为为商圈内的成成功者，领导导者，称霸红红海；“突围蓝海””：其核心就就是“勇于创创新、奇兵出出击”即从商业模式式与城市支柱柱产业发展等等为出发点，，寻找其中的的空白点、差差异化，在通通过与现有资资源进行创新新性组合，适适当的市场探探索和培育，，开拓全新的的市场和经营营模式，从而而成为新型商商业模式的开开拓者、寻宝宝者中的第一一人，获得高高额回报；1.项目基本本概况本项目为开门门子购物广场场二期，2#地块，西侧侧靠广场南路路，北侧为戴戴家弄路（未未建成）项目经济指标用地面积7993平方米总建筑面积31401平方米地下建筑面积5105平方米地上建筑面积26296平方米商业建筑面积8044平方米住宅建筑面积18252平方米容积率4.2户型比总户数320户90M2以下260户，61.4%90M2以上60户，38.6%2.周边主主要商业设施性质设施名称功能描述简述商业开门子购物广场传统SHOPMALL模式大型超市沃尔玛+百货国贸步行街陶瓷大市场以中低档产品为主浙江路商业街娱乐休闲一条街浙江人投资，档次不一古玩市场传统大市场市面较为冷清3.1项目目所在地块及及商业分析商业功能区域域定位景德镇位于中中心商业区圈圈，东南角；；商业性质特征征目前周边是大大型陶瓷批发发卖场及市级级购物中心；；商业布局形态态原有商业中心心主要集中在在“从人民广广场起，往珠珠山中路方向向”；地块沿街商业业价值挖掘：：地块北侧地下下与开门子购购物广场联通通，保障人流流；地块东侧50米，连接古古玩街出口；；地块西侧对面面的国贸陶瓷瓷城可与我们们起到互补的的作用；地块南侧，与与浙江路相接接，距火车站站仅500米米；Keywords:丰富的周边资资源，为项目目打造、升级级商圈提供了了有力支撑；；小结势势能优势4.项目SWOT分析析劣势（W）距离传统认知知的商业中心心，仍有一定定距离；项目市场培育育成本较大；；商业开发经验验较少；项目商业体量量小；优势（S）品牌优势，借借势开门子品品牌与口碑，，地段优势,核核心商业区区边缘，发展展空间较强；；空间优势,城城市中心商圈圈之中，城市市繁华之中；；配套优势，开开门子、国贸贸等，良好商商业氛围；交通优势,便便利的交通通利于人气聚聚集；古玩轴线；承接中心商圈圈；机会（O）陶瓷产业化的的发展带来的的机遇；原有城市商圈圈升级与扩张张带来的契机机；外来投资者和和创业行为提提供的优质客客群；城市规划与房房地产发展构构建的良好前前景；居民消费结构构升级，三产产释放；威胁（T）市场供应量增增大，市场份份额受到冲击击；同质化严重，，同质竞争项项目随时浮出出水面；市场消费能力力不均衡，两两级分化大；；价格敏感度较较高，高端市市场购买力不不稳定；新性商业模式式的市场认可可度不确定；；政策性房源的的预期上市；；5.1我们们的运作思路路1就是，一定要要做市场的领领导者；如果做不到市市场领导者，，也要做细分分产品的领导导者；如果做不到细细分市场领导导者，也要做做商圈内区域域的领导者厮杀红海—领领导者路线5.2运作作目标从挑战者向领领导者进军的的后起之秀把有限的区域域商业通过运运作，尤其是是借助开门子子，运作成商商业中心的挑挑战者、有力力竞争者；陶瓷市场轴线线效应的整合合；使人民广场效效应延伸到广广场南路，成成为人民广场场商业中心的的有效组成部部分之一，成成为景德镇商商业中心东南南大门的重要要组成部分；；让东南大门在在商业中心的的比重逐步加加大，以至于于成为景德镇镇现代商业的的领导者;我们要通过这这样的运作，，使我们未来来价值，成倍倍翻番最终成成为领导者中中间最成功的的后起之秀5.3我们们的运作思路路2就是，走差异异化竞争，寻寻找市场空白白点；从产业发展中中找市场；从从商业模式中中找出路；突围蓝海—开开拓者路线5.2运作作目标从产业与文化化中崛起财富富新贵从产业发展中中找寻市场，，被金融危机机所笼罩的全全球经济，文文化创意产业业被作为新的的经济增长点点；陶瓷产业的创创新，已被视视为景德镇““提升城市竞竞争力，打造造世界瓷都，，振兴瓷都””的重要措施施；以“由景德镇镇为现代陶瓷瓷产业基点，，打造中国艺艺术陶瓷全球球化效应”的的城市发展方方向，为我们们的项目提供供了难得机遇遇；我们要通过““陶瓷艺术+文化创意产产业+商业地地产”的全新新融合，构建建出全新的商商业模式，最最终获得巨大大的收益；Brain小结项目区域位置置的特殊性，，决定了我们们项目的运作作是一个机遇遇与挑战并存存的过程;无论是“红海海”还是“蓝蓝海”策略都都不是一句空空话，首先必必须要了解现现代商业的特特性，需要了了解城市产业业结构等，并并通过系统化化的思考，寻寻找到有利支支撑才能成功功;第三章、项目目产品定位谋定而动，胜胜于易胜，构构建商业最优优化组合1、现代商业业认知2、商业定位位前提3、商业定位位一4、商业定位位二5、构建畅销销品建议6、住宅户型型配比建议景德镇丰富的的人文与旅游游资源，在城城市发展“传传统陶瓷业与与新型工业化化”的背景下下，需要有一一个满足休闲闲及精品购物物要求的场所所;需要一个个能够符合城城市产业个性性的商业模式式；那么怎样的商商业才是景德德镇现代商业业所需要的？？1.对现代代商业的认知知1、要有多元元化构建现代商业，商商场人流量下下降！造成这这些局面的主主要原因是由由于商业面积积不断增加，，单一形式的的商业已经僧僧多粥少；必必须要进行通通过多元化的的构建，如把把饮食、休闲闲、观景、娱娱乐、逛景等等都纳入商业业的业态业种种；2、要捕捉消消费者购物上上变化当前商场已不不仅仅是时尚尚人群去购物物，时间性消消费成为未来来商业的核心心，一个人到到商场可以消消费一天；3、要注重商商业主体发展展变化必须要寻找自自来水商业和和省钱的商业业，要用商业业自来水带动动非商业自来来水；才能保保障商业旺盛盛的活力;2.我们的的商业定位前前提商业定位的前前提它不仅要能符符合现代人消消费习惯，还还要能符合现现代人消费的的身份和时间间；它要能符合所所在城市的发发展规划和经经济结构，体体现城市的核核心竞争力；；它要能充分考考虑解决“大大众消费与高高端商业的融融合、纵向各各层之间的均均好，超前性性与现实的购购买力之间””的矛盾；它要兼顾各种种业态的营业业时间差异，，利用业态间间的相互促进进，营造良好好的商业氛围围；3.1商业业定位方案（（一）现代主题商业业公园红海策略定定位方向以瓷器为主题题，以现代商商业为核心，，紧抓服务性性商业带动的的人流契机：：3.2方案案（一）市场场依托靠山吃山，与与开门子购物物广场联通，，以人流带动动人气借势西门子购购物广场，通通过业态吸引引人流开门子购物广广场，不需要要利用地段就就能成市借势发展，携携手二大市场场，吸引优质质客户携手“国贸””“古玩市场场”，利用国国贸影响力，，站在2个市场的基础础上，在巨人人的肩膀上发发展；3.3方案（（一）客群定定位目标客户群体体本地商家来自江浙、福福建等发达地地区的商家、、投资客附近区域如南南昌、九江、、鹰潭、上饶饶等地的商人人乐平、浮梁一一带的中小业业主商业招商对象象国内外知名龙龙头性百货连连锁企业、有有品牌知名度度与美誉度、、独特的企业业文化与运作作模式，看好好景德镇这个个大市场。多年从商，完完成原始资本本积累，欲提提升经营档次次的商人，从从事陶瓷业销销售的私营业业主，欲转行行或利用剩余余资金追求投投资回报的本本地有闲散资资金的投资客客五大步骤3.4方案案（一）现代代主题商业公公园找到主题做好景观优化商业组合合规划好发展阶阶段走持续化发展展现代主题商业公园3.5方案案（一）商业业业态组合建建议负一楼：混合合业态，目的的性消费混合型商业（（餐饮、零售售）+停车场一楼、二楼：：精品卖场外铺+内铺，铺位面面积建议在为为30M2~40M2，开间4M~5M，进深不大于于8M，以五星级包装装，塑造超高高的价值感，，主流价格，，尤其是投资资品价格，要要成为主流价价格三楼、四楼：：休闲、娱乐乐（体验式商商务休闲）三楼为休闲茶茶社+工作室四楼大型餐饮饮及娱乐Keywords:业态业种的最最优化组合需需要一个由低低级到高级，，由简单到复复杂的发展过过程;要采用放水养养鱼方法，先先创人流、再再创消费流、、招募优秀商商业经营者，，引导最有购购买力的消费费者；向着一站式方方向升级，让让“逛街”成成为现代人生生活行为的主主旋律，标准准是消费的便便捷、舒适、、多选；丰富的周边资资源，为项目目打造、升级级商圈提供了了有力支撑；；3.6方案案（一）商业业业态组合补补充三楼、四楼：：商务快捷型连连锁酒店方案（一）小小结现代主题商业业公园的出现现意味着一种种更现代的经经营体与模式式的出现。它它将使得广场场商圈、珠山山中路整体商商业格局重新新整合，导致致消费人流与与消费中心的的偏转，成为为游乐休闲购购物中心与商商业信息的晴晴雨表；与周周边物业存在在着合作式竞竞争的关系，，共同提升地地段人气与地地段价值！4.1商业业定位方案（（二）蓝海战略定定位方向以“瓷器产业业”为主题，，以“文化创创意”为核心心，紧抓产业业特性所带来来的契机，打打造“创、产产、展、销””一体化的新新商业模式国际瓷器文化化创意中心城市发展，满满足国际地位位需求商圈发展，满满足新兴业态态需求产业发展，满满足经济增长长需求艺术发展，满满足文化交流流需求满足城市核心心竞争力，做做增量市场4.2方案案（二）市场场依托4.3方案案（二）客群群定位目标客户群体体本地商家来自江浙、福福建等发达地地区的商家、、投资客附近区域如南南昌、九江、、鹰潭、上饶饶等地的商人人乐平、浮梁一一带的中小业业主商业招商对象象以陶瓷为核心心的研发、创创意、销售等等运营机构国外创意产业业、文化产业业相关企业景德镇本地知知名陶瓷艺术术家大、中型陶瓷瓷生产企业4.4商业业空间组合建建议以“画廊、艺艺术中心、艺艺术家工作室室、设计公司司、餐饮酒吧吧、企业研发发部门”等各各种空间的聚聚合，形成了了具有国际化化色彩的“SOHO式艺术聚落””和“LOFT空间”业态业种的最最优化组合需需要一个由低低级到高级，，由简单到复复杂的发展过过程;要采用放水养养鱼方法，先先创人流、再再创消费流、、招募优秀商商业经营者，，引导最有购购买力的消费费者；向着一站式方方向升级，让让“逛街”成成为现代人生生活行为的主主旋律，标准准是消费的便便捷、舒适、、多选；LOFT在牛津词典上的解释是““在屋顶之下下、存放东西西的阁楼”。。但现在所谓谓LOFT所所指称的是那那些“由旧工工厂或旧仓库库改造而成的的，少有内墙墙隔断的高挑挑开敞空间””，Loft的定定义要素主要要包括：高大大而开敞的空空间，上下双双层的复式结结构，类似戏戏剧舞台效果果的楼梯和横横梁；流动性性，户型内无无障碍；透明明性，减少私私密程度；开开放性，户型型间全方位组组合；艺术性性，通常是业业主自行决定定所有风格和和格局。参考项目：““798艺术术区”北京京“798艺术术区区””，，国内内外外知知名名的的文文化化创创意意产产业业集集聚聚区区，，汇汇集集了了诸诸多多艺艺术术机机构构，，吸吸引引了了许许多多国国内内外外艺艺术术家家的的入入驻驻，，经经常常举举办办各各种种艺艺术术活活动动、、时时尚尚活活动动和和国国际际艺艺术术展展。。如如今今的的““798””，不不仅仅成成为为中中国国文文化化艺艺术术的的展展示示中中心心，，还还被被北北京京市市政政府府列列为为重重点点旅旅游游景景点点项项目目；；2004年以以来来，，瑞瑞典典首首相相、、瑞瑞士士首首相相、、德德国国总总理理(施罗罗德德)、奥奥地地利利总总理理、、欧欧盟盟主主席席(巴罗罗佐佐)、比比利利时时王王妃妃、、安安南南夫夫人人、、法法国国总总统统希希拉拉克克夫夫人人等等都都先先后后参参观观访访问问过过798艺术术区区；；2002年，，““798””的租租金金是是6毛钱钱每每平平方方米米，，08年则则涨涨到到了了6至9元每每平平方方米米不不等等，，而而个个别别““黄黄金金地地段段””还还更更高高；；办办普普通通一一场场画画展展，，场场地地租租金金约约需需花花上上十十多多万万；；上海海参参考考项项目目方案案（（二二））小小结结2陶瓷瓷是是使使用用价价值值与与艺艺术术价价值值融融为为一一体体的的，，陶陶瓷瓷业业要要取取得得长长盛盛不不衰衰的的发发展展，，不不仅仅要要有有好好的的创创意意，，更更要要持持续续不不断断地地创创新新。。发发展展陶陶瓷瓷文文化化创创意意产产业业已已是是景景德德镇镇发发展展的的必必经经之之路路。。如项项目目借借此此东东风风，，在在景景德德镇镇市市中中心心成成功功打打造造出出““国国际际产产业业创创意意中中心心””的的““创创、、产产、、展展、、销销””的的新新型型模模式式，，必必能能成成为为景景德德镇镇城城市市发发展展一一道道靓靓丽丽的的风风景景线线，，其其所所引引发发的的商商机机和和延延伸伸效效应应必必将将不不可可限限量量。。芯片片产产业业现代代服服务务业业5.1建建筑筑设设计计及及建建筑筑风风格格要要点点序号风格分类风格表述代表楼盘1传统风格民族风格最典型的特征是顶部的处理。灰瓦、坡屋顶粘贴传统的艺术符号，出现牌楼等传统建筑语言色彩多以淡雅的色调为主，如灰兰色碧云天阳光荔景2欧陆风格继承古典三段式立面处理，上中下有明显的色彩分段；较多地出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗粘贴古希腊古罗马艺术符号，顶部处理有装饰性手法；窗口与阳台有边框，阳台的栏杆装饰性较强，有时会出现罗马柱；至于色彩则以红白两色为主，红底白窗白阳台。香榭里花园枫丹雅苑名仕阁3现代简约风格现代风格，即“简约主义”、“极简主义”外立面绝无多余的雕饰，剩下来的只有凸窗、阳台、大面积玻璃（含少量幕墙）和横平竖直的简洁线条。在顶部结合女儿墙加以挑板或曲板至于色彩，有两种截然不同的趋向，一种是银、白、灰之类的浅色系，另一种是红、黄、蓝之类的艳丽色系。而窗玻璃用蓝、绿两色也是现代风格的惯常手法。万科金色家园黄埔雅苑中海华庭5.2建建筑筑立立面面造造型型建建议议艺术术与与建建筑筑组组合合，，将将传传统统艺艺术术元元素素与与现现代代建建筑筑相相结结合合，，让让建建筑筑自自成成风风景景强调调钢钢材材、、玻玻璃璃、、外外墙墙防防磁磁面面砖砖、、仿仿古古门门窗窗等等的的应应用用，，商商业业部部分分强强调调立立面面整整体体风风格格营营造造与与通通透透感感；；融入入古古窑窑、、古古瓷瓷、、现现代代工工业业艺艺术术品品等等多多方方元元素素应应用用；；顶部部配配合合整整个个群群体体的的高高低低错错落落，，可可以以考考虑虑装装饰饰性性强强的的构构架架或或曲曲板板，，以以丰丰富富小小区区的的天天际际线线；；运用用风风格格一一致致艺艺术术元元素素作作为为的的建建筑筑符符号号点点缀缀；；Keywords:从地地理理位位置置考考虑虑,由于于景景德德镇镇地地处处我我国国的的中中南南部部，，气气温温较较高高，，日日照照多多，，空空气气透透明明度度大大。。在这这种种环环境境中中，，不不论论从从色色彩彩上上还还是是从从建建筑筑热热工工方方面面考考虑虑，，均均宜宜用用浅浅淡淡的的冷冷色色调调。。因因此此建议议本本项项目目采采用用大大面面积积浅浅冷冷色色及及浅浅暖暖色色调调的的搭搭配配，，重重点点处处采采用用小小面面积积的的深深色色处处理理;5.3建建筑筑色色彩彩建建议议序号色彩分类代表楼盘1淡雅浅暖色及冷色富怡雅居2古铜色深暖色庐峰翠苑3大面积暖色万科金色家园4大面积浅色局部重色装饰5.4交交通通组组织织要要点点建建议议机动动车车流流组组织织戴家家弄弄路路车车库库出出口口，，为为地地下下车车库库主主入入口口；；南面面车车库库入入口口，，采采用用L型设计，，连接裙裙楼楼顶顶停车场场；人流组织织动线地块南北北，各设设一出入入口；地块北侧侧广场南南路，设设2处商业出出入口；；地块北面面地下与与开门子子购物中中心，设设立地下下连接通通道；地块东侧侧，与古古玩市场场对接，，将其出出入口纳纳入其中中5.4建建筑空空间建议议内部要设设有一个个或多个个共享空空间——中庭将共享空空间延伸伸至负一一楼，提提供给消消费者休休闲、娱娱乐，让让主题式式文化体体验成为为消费的的一部分分外楼梯梯（结结合立立面））内部动动线划划分与与楼梯梯选择择动线宽宽敞，，主次次动线线明显显区分分，利利用地地面砖砖做导导视引引导6.住住宅宅户型型配比比建议议而就本本项目目而言言，主主要为为客群群为，，向往往此地地段而而“刚刚好””够基基本支支付能能力的的年轻轻一族族，以以及对对地区区有足足够好好感的的“一一步到到位””的实实力一一族。。面积户型比例≥130㎡四房10%110~130㎡大三房10%90~110㎡小三房33%80~90㎡大二房16%50~80㎡小二房16%≤50㎡一房15%第四章章、项项目运运作前前提和和步骤骤系统思思考，，算无无遗策策，制制定计计划1、运运作总总策略略2、运运作六六大原原则3、商商业招招商建建议4、工工作排排期1.项项目运运作总总策略略分阶段段多年年开发发集中精精力先先做好好一块块稳定获获得收收益Keywords:第一阶阶段：：通过过品牌牌抄作作——获得土土地收收益第二阶阶段：：通过过项目目销售售——获得销销售利利润第三阶阶段：：通过过长期期运营营——获得升升值收收益2.1六六大大运作作原则则（一一）1、““差异异化竞竞争””原则则差异化化竞争争不是是绝对对概念念，而而是相相对而而言的的它首先先是产产品细细分，，其次次是在在在组组合、、表现现形式式上的的差异异竞争争2、““超高高性价价比定定价””原则则目前的的房地地产竞竞争就就是定定价的的竞争争要多给给予客客户明明确的的实惠惠如果没没有““傻干干”的的精神神，就就没有有高性性价比比要把漂漂亮的的衣服服穿在在外面面，展展示项项目的的整体体形象象从而实实现““较高高的价价值感感，主主流的的价格格“可以说说只有有先把把产品品做好好，创创造高高性价价比，，才能能获得得更多多利益益，否否则一一定失失败2.2六六大大原则则（二二）3、““震撼撼性开开盘””原则则楼盘开开盘就就是好好比人人成年年，开开盘活活动就就像是是成年年仪式式；在“成成年期期”，，我我们不不能错错过任任何一一个消消费者者，不不放过过每一一个机机会，，要一一炮而而红；；因此我我们要要利用用“名名人、、好的的事件件、新新闻””等各各种形形式，，营造造轰动动的效效应，，在条条件必必备时时震撼撼开盘盘；4、““扮靓靓再出出街””原则则不能卖卖现房房，就就要卖卖样板板现房房，打打造步步步增增值的的看房房通道道，从从消费费者第第一次次接触触项目目信息息开始始，到到每个个环节节都要要力争争获得得消费费者的的认同同，不不仅要要影响响消费费者意意识，，还要要影响响潜意意识；；因此我我们要要长期期蓄水水，做做好现现场、、样板板等筹筹备，，一朝朝发布布，开开盘即即去化化50%以以上2.3六六大大原则则（三三）5、用用现代代语言言表达达传统统意境境通过现现代化化的形形式手手段，，提炼炼表达达传统统美的的精神神；在产品品上，，选用用现代代化的的新材材料、、智能能化系系统、、高科科技新新产品品，用用现代代化的的施工工方法法塑造造具有有传统统美学学元素素的建建筑；；在产品品形式式、结结构上上，尊尊重传传统，，要能能表达达对传传统美美的传传承和和提升升；6、以以销定定产，，控制制成本本就是通通过蓄蓄水、、价格格测试试、认认购等等来探探测消消费者者的需需求，，以防防止出出现产产品偏偏差、、失控控等，，不打打无把把握之之仗，，也就就是样样板先先行，，花小小成本本测试试、锁锁定消消费者者，防防止出出现供供求错错位；；商业调控是商管的主要手段3.商商业业招商商招商步步骤第一阶阶段超大型型主力力店、、名店店、定定向消消费店店、测测试经经营者者对项项目商商业布布局的的响应应程度度第二阶阶段优先经营的的区域相继继完善、放放水养鱼第三阶段有选择的基基础上进行行淘汰落后后、效益差差的商店，，确定店铺铺对消费者者的号召力力和股东的的收益4.09年营销工工作排期03月04月05月06月07月09月-12月08月筹备、调研研期蓄水期开盘强销期期甲方线销售线传播线工程动工出正负零样板完工蓄水启动9月开盘售楼处传播启动开盘仪式产品解析认购市场调研公开招标营销方案售楼处开工工形象设计合同签订招商启动第五章、项项目经济效效益核算妙算决胜，，保障效益益1、成本构构成2、收入核核算3、利润核核算4、SWOT分析5、项目运运作思路按总建筑面面积31401㎡，住宅建筑筑面积18000㎡，商业建筑筑面积19000㎡，进行核算算土地楼面地价估算约：1070元/㎡(按土地目前市值300万/亩，容积率4.2测试)每平方米综合造价估算：N.A元/㎡不可预见及财务费用为：N.A元/㎡（包括环艺、规费、税费、资金成本、销售成本、办公等其他费用）每平方米成本=2600元/平方米总成本=建筑总面积X每平方米成本31401㎡x2600元/㎡=8164.26万元1.成本构构成与核算算约3500万元产权式商铺+住宅产权式商铺：5000万元2500平方米（外铺）X20000元/平方米住宅：5400万元18000平方米X3000元/平方米土地收入兑现2.收入构构成与估算算正常销售收入物业升值收入项目总收入入非产权式商铺（经营权）首期十年1200万（第一年零租金计算）十年后2.3万物业整体价值4.6个亿以上第一年项目目总收入：：1.51亿元,项项目营利：：6935.74万万元第六章、项项目风险预预估知险方能破破险1、主要风风险2、防范策策略3、防范措措施1.项目目八大主要要风险资金风险市场培训过过程风险试错风险政策风险建筑风险住宅风险业态业种风风险50米街风险2.防范范风险主要要策略◆“放水养养鱼”策略略——先养养后用◆“十年磨磨一剑”策策略——品品牌经营◆“以钱生生钱”策略略——靠钱钱越近越容容易赚钱———项目银银行3.防防范范风风险险主主要要措措施施第一一大大措措施施加强强计计划划性性、、策策略略性性，，防防止止时时间间成成本本加加大大、、防防止止硬硬成成本本加加大大；；第二二大大措措施施减少少对对外外投投资资，，减减少少对对其其他他项项目目的的关关注注度度，，防防止止资资金金链链断断裂裂，，防防止止精精力力不不够够第三三大大措措施施加大大对对商商业业经经营营的的学学习习速速度度，，加加大大规规范范管管理理的的力力度度，，加加大大商商业业经经营营模模式式的的调调整整创创新新第四四大大措措施施用人人要要防防范范用用人人风风险险，，加加大大引引进进人人才才、、激激励励人人才才的的步步伐伐，，一一定定要要设设计计同同舟舟共共济济的的激激励励模模式式，，将将长长效效激激励励与与短短效效激激励励结结合合好好总结结总而而言言之之，，不不能能简简单单的的将将此此项项目目的的商商业业当当做做一一个个简简单单的的商商业业项项目目运运作作，，应应当当将将其其看看成成商商品品经经营营和和资资本本运运营营完完美美结结合合的的项项目目来来运运作作。。其其中中，，商商品品经经营营搭搭台台，，资资本本运运营营唱唱戏戏，，利利润润要要压压在在资资本本上上，，品品牌牌要要压压在在商商品品上上。。这这是是现现代代商商业业成成功功运运营营的的典典范范项项目目。。所以以，，提提高高项项目目战战略略认认知知水水平平，，加加强强管管理理，，加加强强策策划划，，加加强强计计划划尤尤为为重重要要。。谢谢谢观观赏赏2009年年3月月大公公务务实实咨咨询询集集团团9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20228:18:48AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/242022/12/242022/1