房地产开发流程及经济测算刘卫NXowerLie

房地产开发流程及经济测算世联怡高顾问事业部本门课程的目的了解房地产项目开发决策和流程环节掌握经济测算方法，及其在报告中的运用2我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用关于开发流程：什么时间干什么事？什么事情谁来办？怎么办最好？环节容易出什么问题？流程对开发商的影响是什么？关于经济评价：包含哪些内容和指标？评价用在什么地方？如何进行？3课题一：开发决策和流程环节4房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何？土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理资源获取资源加工资源流通及再流通房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！5土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？市场未来预期；项目或区域发展预期；规划条件的市场实现及经济实现；开发商企业发展战略和机会成本；竞争对手的情况分析。政府出让土地的方式拍卖、招标、协议6土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理现有的土地政策的问题单一的供应主体导致的信息不对称；政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；价高者得的土地分配制度。土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致战略型高价——潍坊坊茨地块；（不在土地本身）转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低）资金密集型无地企业——资金雄厚，缺少资源；（恶狼扑食型）非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）7土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理主要决策问题（钱、地、人）：决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门8土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理开发商决策常见的问题是什么？举例说明：关于项目方向，几种死法？想赚想死的（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，比如商业问题、容积率问题、产品形态问题；逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。9土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理包含的主要设计阶段：地块勘查测绘：提供设计依据，3—10天规划建筑设计：落实决策思路，3—6个月施工图设计：施工标准和结构形式，1—3个月景观设计：景观环境设计，2—3个月样板房及会所设计：营销环境设计，1个月最优化的设计阶段流程参考：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计10土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理开发办开发经营许许可证项目手册计委固定资产投投资计划项目立项规划局建设用地规规划许可土地测量、、评估国土资源局局国有土地使使用权证土地确认、、报批土地交易开发办人防办墙改办消防支队环保局基础设施牌牌套费开发管理费费人防异地建建设费墙改基金消防设施费费环境评估及及排污费规划局建设工程规规划许可方案审批规划局中标通知书书质检站散水办劳保办定额站安检站安全许可定额鉴别劳保统筹散水押金质检委托城管大队执法大队规划局开发办建委基建科科开工许可证证预售许可证证放线管理11土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理工程建设的的相关知识识：工程建设组组成部分：土建、水水电、安装装及设备整体工程建建设：单体部分分、环境部部分、室外外管线建筑结构形形式：砖混、框框架、框剪剪、钢结构构等项目施工周周期（平均进度度、不考虑虑冰冻期））：多层及低密密度：9——12个月月小高层：1年半高层建筑：：2年到两两年半施工组织次次序：基础部分→主体工程程→外墙装装饰及安装装→园区管管线→景观观施工→竣竣工验收12土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理工程建设的的相关知识识2：影响工程造造价的主要要因素：建筑结构形形式及建筑筑形态：钢钢结构＞框剪＞（（小）框架架＞砖混外立面材质质及设备等等级：是否否玻璃幕、、外立面选选材标准施工取费等等级：在施施工定额的的基础上加加减地基情况：：是否岩石石、是否流流沙、是否否软基，决决定了基础础的施工成成本场地条件：：是否平整整、是否山山地抗震等级：：6级、7级、8级级节能要求：：是否满足足节能规范范景观环境造造价13土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理以经济测算算为目的，，推广销售售阶段应考考虑的问题题：根据地块本本身特点、、市场现状状及未来发发展，结合合开发商目目标、企业业现状以及及项目运作作经验，确确定1、各物业业的推售顺顺序、时间间以及消化化速度2、各产品品、各阶段段销售价格格14课题二：经经济评价的的应用包含哪些内内容和指标标？如何进行？？（基本结结构）评价用在什什么地方？？15内容构成项目总投资资项目经营收收入税金即项目总成成本及费用用，包括土土地费用、、前期工程程费用、建建筑安装费费用、基础础设施费用用、公共配配套设施建建设费用、、财务费用用、管理费费用、销售售费用、开开发期税费费、其他费费用、不可可预见费。。经营收入是是指向社会会出售、出出租房地产产商品或自自营时的货货币收入。。包括销售售收入、出出租收入和和自营收入入。其中前前期策划项项目的经营营收入主要要指销售收收入，极少少涉及出租租和自营收收入。目前我国房房地产开发发投资企业业纳税的主主要税种有有：经营税税金及附加加、土地增增值税、企企业所得税税，等。16项目经济评评价的指标标体系———对项目盈盈利能力和和风险的模模拟和分析析盈利评价指指标：利润（净利利润和税后后利润）利润率（成成本利润率率、自有资资金回报率率）财务净现值值投入评价指指标：投资峰值资金缺口评价体系：：现金流分析析负债（资金金来源）分分析不确定性分分析项目前期经经济测算不不同于工程程概预算和和房地产开开发财务。。项目经济评评价的使命命是模拟一一条现金流流，帮助项项目开发者者决策。评价指标17项目经济评评价的基本本结构———指标和物业业配比的模模拟成本和投入入节奏估算算租、售计划划模拟现金流分析析不确定性分分析模拟开发进进程财务评价18项目经济效效益评价的的步骤——目前报报告常用逻逻辑确定项目技技术经济指指标项目开发周周期安排对项目总投投资估算销售收入与与经营税金金估算盈利情况分分析不确定与敏敏感性分析析19物业配比模模拟的两种种方法经验值法确定容积率率，根据经经验安排物物业配比缺点：配比比的落地性性不强，很很难反映社社区形态配比反算法法通过容积率率和产品配配比反算优点：较准准确反映配配比变化对对方案的影影响，对方方案的落地地性比较有有把握；缺点：过程程比较复杂杂，对经验验要求比较较高2021总投资估算算注：财务费费用是指企企业为筹集集资金而发发生的各项项费用，以以贷款利息息为主；静态测算一一般按项目目开发成本本的5.5%估算；；具体取值值根据不同同企业资金金情况有所所不同，建建议与开发发商确认后后使用。各期财务费费用=上期期期末贷款款额×期间间利率（或或机会成本本）+当期期贷款额××期间利率率（或机会会成本）÷÷222收入、利润润及税金估估算23其他指标财务净现值值（FNPV）投资回收期期投资回收期期＝（累计计净现金流流量开始出出现正值期期数－1））＋（上期期累计现金金流量的绝绝对值÷当当期净现金金流量）财务净现值，是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个给定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和，是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

式中：CI——现金流入量；CO——现金流出量；(CI－CO)t——第t期的净现金流量;n——开发经营期。——折现率24不确定性分分析盈亏平衡分分析又称保本点点分析，即分析利润润为零时项项目所处的的状态。最最低售价和和最低销售售量是房地地产项目重重要的不确确定性因素素。分为：价格保本点点分析销售率（租租售率保本本点分析））保本点分分析敏感性分析析又称灵敏度度分析，是通过分析析、预测房房地产项目目不确定性性因素发生生变化时，，对项目成成败和经济济效益产生生的影响；；通过确定定这些因素素的影响程程度，判断断房地产项项目经济效效益对于各各个影响因因素的敏感感性，并从从中找出对对于房地产产项目经济济效益影响响较大的不不确定性因因素反映单种不不确定因素素对项目效效益的影响响一般考虑土土地价格、、建安成本本和售价的的不确定性性25评价用在什什么地方？？测算的作用用通过以上各各个项目内内容测算，，在知晓地地价及各项项收费的情情况下，可可以测算项项目的收益益率，从而而分析项目目可行性或或选择最优优方案；也也可以通过过企业预想想收益率来来反推土地地出让价。。项目可行性性研究反推地价，，确定拿地地成本规划方案比比较、选择择预估项目收收益情况26案例1昌乐某项目——反推地价2临沂某项目——利润估算3济南某项目——可行性分析27经济评价的的常见误区区追求精确地地说明问题题：实际上，就就是在施工工图设计阶阶段后的工工程概预算算，都存在在10%左左右的误差差，而项目目前期的经经济评价误误差范围更更大。提交“大而而全”的单单方案经济济评价不但但浪费大量量的时间并并且缺乏参参考意义。。取值随意，，缺乏说服服力：测算取值难难以把握的的方面：物物业配比、、容积率、、建安成本本和施工成成本分期投投入时都会会缺乏说服服力。基本假设缺缺乏弹性：：经济评价是是建立于很很多基本假假设上的对对开发流程程的模拟，，基本假设设不能等同同于事实，，必须考虑虑成本、市市场和其它它因素影响响带来的变变化。28如何成文优优秀的经济济评价报告告——

步骤1：明确基本假设，取得共识基本假设的合理性比计算过程更加重要

步骤2：提出和决策相关的核心问题切中决策的要害

步骤3：结合市场分析评判方案要市场的合理性，而不是数值上的利润最大化

步骤4