物业管理方案编制指南

本文格式为Word版，下载可任意编辑——物业管理方案编制指南物业管理方案编制指南之相关制度和职责，一、物业管理方案的制订(一)学习要求掌管物业管理对物业的根本要求,了解并做好物业管理早期介人的打定工作;具有举行拟管工程、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的才能;掌管制...

一、物业管理方案的制订

(一)学习要求

掌管物业管理对物业的根本要求,了解并做好物业管理早期介人的打定工作;具有举行拟管工程、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的才能;掌管制订物业管理方案的主要内容、根本架构和方法。

(二)学习重点

1.物业管理的早期介入

(l)物业管理对物业的根本要求

物业管理指物业管理经营人受物业全体人的嘱托,按照国家法律法规、管理标准及嘱托合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的修理养护技术,以经营手段管理物业,从事对物业(包括物业周边的环境)的养护、修缮、经营,并为物业全体人和使用人供给全方位的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

物业管理对物业的根本要求是:①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”,并要便当修理和养护。②建筑材料质量和设计施工质量要好,裁减使用本金。③配套设施齐全,能为使用人供给多种服务。④环境美好、安好、舒适。⑤为物业管理供给必要的设施。

(2)物业管理的根本内容

①根本业务包括房屋建筑物的维护、修缮与改造;物业附属设备、设施的维护、保养与更新;相关场地的维护与管理;消防设备的维护、养护与更新。

②专项业务包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。

③特约业务包括各种与业主和使用入相关的代办业务。

④经营业务包括室内装修、电器修理、商务中心、接洽、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。

(3)物业管理早期介入的物质打定

人员打定资料打定设备、器材打定资金打定

(4)房地产开发的根本程序

我国房地产开发的程序通常分为四个阶段:①决策、立项阶段通过调查研究,寻求合作伙伴,选定开发地点和开发工程,向政府有关部门申请立项。

②前期阶段1)在申请立项的工程建议书根基上,经过进一步的调查研究,编制工程可行性研究报告,并向有关部门申报,同时办理企业申报登记事宜。2)工程的规划设计工作。3)规划设计工作的报批工作,举行工程勘探,制定开发工程的创办方案。4)征用土地,开展拆迁安置工作。5)完成施工现场的根基设施配套创办,做到“四通一平”:即通水、通电、通路、通信、平整土地。6)办理开工手续。

③创办阶段通过招标、投标、发包工程,举行施工创办;同时,要加强施工期间有效的工程监理,包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表,直至竣工验收,交付使用。

④营销阶段这是房地产开发与经营相贯穿、相交错的阶段,通常包括房屋销售、出租、使用管理(物业管理)和售后服务等。上述四个阶段的实施不确定按部就班,有时可交替举行。

(5)建筑工程根本学识①建筑工程分类建筑物的施工创办过程称建筑工程。根据建筑工程各组成片面的性质、作用可分为:1)一般土建工程:包括房屋和构筑物的各种布局工程和装饰工程等。2)管道工程:包括蒸汽。压缩空气、煤气自然气等管道工程。3)暖卫工程:包括室内外给排

水管道,采暖、通风、民用煤气自然气管道敷设工程等。4)电气照明工程:包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。

③建筑工程管理

建筑工程管理是贯穿以工程工程为对象,以施工现场为中心,遵循建筑施工的特点和规律,把各个施工过程有机地组织起来,使施工过程达成优质、高效、低本金、安好、文明等要求。其主要内容包括:l)落实施工任务,签订对外承包合同;2)编制施工组织设计或施工筹划;3)做好施工前的打定工作,保障顺遂开工;4)按筹划组织施工,并随时收集施工中的有关信息与筹划目标举行比较,察觉问题实时调整,使各项施工活动处于最正确状态;5)做好工程施工资料分析与整理。

③建筑工程涉及的主要工作

1)熟谙施工图样,加入图样会审,熟谙设计规模、布局特点和生产工艺依次;2)熟谙施工现场的地形、供水、供电、道路运输处境,了解施工区域的地理环境和施工条件;3)了解当地是大宗资料供给处境。质量及价格;4)编制施工组织设计,绘制施工平面图,制定施工进度筹划,提出根据施工技术气力需要的材料、预制构件、机具等进场筹划;5)抓好施工技术及技术管理工作;6)抓好质量管理;7)抓好安好生产管理;8)抓好材料与工具管理;9)抓好班组管理;10)抓好劳动定额与劳动报酬等。

2.物业管理早期介入的实施(l)工作内容根据房地产开发的不同阶段,物业管理早期介入实施的工作内客主要有:

①参与规划设计阶段参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺遂实施的各种需要,以及在以往物业管理实践中察觉的规划设计上的种种问题或缺陷,用接洽报告的形式提交设计单位,并促其校正。物业管理公司应留神反映以下问题:1)配套设施的完善问题;2)水电供给容量的问题;3)安好保卫系统;4)垃圾的处理方式;5)高层建筑物外观的清洁问题;6)消防设施问题;7)物业管理所需设备问题;8)对建筑材料的观法;9)其他问题。

②参与创办阶段通过参与施工管理,对工程创办提出观法。主要包括:1)监视工程质量并提出观法;2)监视创办过程(是否按设计规划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求)并提出观法:3)监视物业附属设施设备配套创办过程并提出观法;4)监视物业管理所需的特殊附属设施设备的创办过程并提出观法。

(2)早期介入应留神的问题①务必从思想上特别重视早期介入的打定工作②务必明确物业管理在整个房地产开发与经营管理中的地位③抓好人员打定这个关键④用心打定,细致周到,力求全面、充分

3.拟管工程、使用人需求、竞争企业状况调查通过对拟管工程全面处境的调查,为拟订物业管理方案做信息打定。

(l)工程处境调查①调查内容工程位置:概括位置及东、西、南、北的毗邻。工程面积:占地面积、规划建筑面积、已建成面积。工程建筑处境:建筑布局、质量、技术、标准、管线布置等。配套及邻近交通

状况:已通达公交车次、小区班车等。消防、安保、清洁等设施状况工程性质及特色政府的支持、扶持与介入程度开发商的背景:规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人处境等。周边坏境状况

②调查方法包括实地考察、公开信息收集、座谈及其他途径。

(2)使用人需求调查①调查内容住区人员自然状况分析:包括总人口、性别、年龄、受教导程度与职业、民族以及经济收人等。住区人员需求分析:l)按需求对象分为物质需求和精神需求。针对不同的需求配备相应的公共设施;2)按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。管区内对于得志需求弹性小的公共设施务必具备,对于得志需求弹性大的公共设施,应从管区实际启程举行创办,并更多留神面向社会服务与经营,以提高其开发利用的效益。3)按需求条件分为现实需求和潜在需求。4)按马斯洛需求层次分为五个层次。从住区人员实际生活水平启程,定量与定性结合,辅助制订有针对性的方案。

②调查方法1)询问法询问法就是围围着住区人员物质文化生活需求这一主题,采用确定的提问方式,向被调查者提出询问,再从被调查者的回复中获取所需资料的一种方法。概括方式有访问调查、电话调查、发调查表和交谈旁听法。

2)查看法查看法就是调查人员在现场直接查看或利用各种仪器间接查看被调查者行为及现场事实是一种收集资料的方法。概括方法有直接查看法和对比查看法。

3)测验法测验法就是用小规模试验的方法来验证人们的需求处境。

4)抽样调查法抽样调查有随机抽样和非随机抽样。后者又包括任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。

(3)竞争企业调查调查内容包括竞争对手总体处境、竞争对手才能、竞争对手阅历以及与竞争对手对比。

4.制订物业管理方案的其他打定工作(l)组建制订物业管理方案的工作班子:(2)对方案制订人员举行必要的业务培训:(3)打定经费;(4)打定设备;(5)打定相关资料。

5.制订物业管理方案

(l)物业管理方案的内容①物业管理档次物业类型、功能将抉择不同的物业消费水平,从而确定物业消费水平,从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次确实定,是制定订物业管理方案的根基。管理档次不同抉择了管理与服务的工程、标准及费用的不同。

②物业管理服务的标准物业类型、功能和物业档次将抉择物业管理服务的工程和质量标准。

③物业管理财务收支预算物业管理是有偿的服务与管理。由物业管理档次所抉择的物业管理应达成的服务标准和收费标准是物业管理方案的核心。

(2)物业管理方案的根本架构

①工程管理的整体设想与计划包括工程处境分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理服务措施。

②管理模式包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、鼓舞机制、信息反应处理机制等。

③公司人力资源管理包括管理服务人员配备。管理服务人员培训、管理服务人员管理。

④规章制度创办包括管理规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化与管理。

⑤经营管

理指标包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。

⑥社区文化创办与服务包括社区文化创办、社区服务与特约服务。

⑦财务管理及经费收入测算包括财务管理、日常物业管理收支预料、修理基金的建立和使用筹划。

⑧日常管理包括前找介入、业仆人住、业主投诉处理、安好管理、车辆及交通管理、消防管理、环境养护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。

⑨物业修理养护筹划和实施包括物业修理养护管理、共用片面的修理与养护、共用设施设备施修理与养护。

(3)制订物业管理方案的主要步骤

第一步:成立制订方案的工作机构其次步:培训工作人员第三步:经费、设备、资料打定第四步:工程、使用人、竞争调查第五步:研究分析调查资料第六步:确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理工程第七步:经费预算第八步:草拟方案文本第九步:向专家参谋征询第十步:送公司领导审阅第十一步:修改、研讨、再修改第十二步:可行性研究第十三步:定稿第十四步:实施、反应

⑷制订物业管理方案的主要方法

①经理观法法主要以物业公司经理的观法为方案的根本思路和主要内容,在征求公司内外观法的根基上确定。

②内部征询法发动公司内部各部门以及全体员工提建议,在广泛征求观法的根基上综合归纳制订出物业管理方案。

③学习借鉴法主要是学习借鉴国内外对好像物业管理的思路和做法来制订方案。

④专家观法法主要是聘请业内着名专家,在向专家全面介绍调查结果的根基上,请专家辅助制订物业管理方案。

⑤综合制订法

6.可行性研究学识

(l)可行性研究的根本概念可行性研究是在做出投资决策之前,对投资工程举行全面的技术上和经济上的分析,即举行全面的调查研究和综合论证。

(2)可行性研究的程序可行性研究分为投资机遇研究、初步可行性研究、细致可行性研究和评价报告四个阶段。

①投资机遇研究带有预料性,主要是分析投资方向的可能性,鉴别预计的投资是否有告成的可能。投资机遇研究主要从工程进展的背景、根基、条件等方面举行研究。

②初步可行性研究举行工程的初步选择和范围确实定。主要是从举行工程的市场需求和企业才能方面举行预料,考察合格规模、估计资源调配和协作配套来源,对工程实施需要采用的技术、装备举行初步规划。对工程盈利性举行分析等。初步可行性研究估算精确度一般要求达成±20%左右。

③细致可行性研究对工程举行深入的技术经济论证,留心分析工程的利弊,对多种方案举行对比选优,从中选出合意的可行性方案。这一阶段估算的精确度要求达成±10%。

④评价报告重点举行工程评定