房地产开发企业经营过程中的税收决策课件

筹划魔方：在变化中寻找筹划空间

——房地产开发企业经营过程中的税收决策（三）税收筹划与避税避税

利用税法漏洞国家采取反避税税收筹划

研究税法合理利用国家保护支持避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷，在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，国家用反避税措施对其加以限制。而税收筹划符合国家的立法精神，受国家保护和支持。税收筹划与避税是两码事儿（四）房地产开发企业做税收筹划的必要性1、开发周期长，涉税复杂。2、交易金额大，涉税金额大。3、是税务机关监管重点，涉税风险大。4、如果筹划成功，带来价值大。5、涉及个风险点、节税点，筹划空间大。二、税收筹划的基本原理

（一）揭示税收筹划的内在规律离不开纳税成本的的分类研究企业纳税成本税款成本办税成本

风险成本1、税款成本及其可控性分析税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少。按照税收强制性、无偿性、固定性的特征，该成本是固定成本。因此，很多企业也认为该成本是不可变的。2、企业办税成本解析办税成本即是用于办理纳税事宜方面的成本支出。主要包括办税人员工资支出、购买相关办税工具、参加相关培训及外聘税务顾问支出。3、纳税风险成本及其类型在企业运行过程中，纳税风险包括两种类型，一是企业多交税款的风险，二是企业违反税法少交税款而被罚款、滞纳金等的支出。（二）税收筹划内在规律——“两大学说”介绍1、变量引进学说

所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。五类变量

1、纳税人的注册地点

2、纳税人的性质或组织形式

3、纳税人选择的行业

4、企业资产、设备是否是国产产品

5、企业选用什样的从业人员2、因素分析学说因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。

五大因素

1、特定税收政策因素

2、税收优惠政策因素

3、税制要素

4、计算公式中的内嵌因素

5、组织形式因素变量引进法和和因素分析法法“两大学说说”之间是相相通的，变量量引进中的变变量也属于因因素分析中的的因素，特别别是在实际的的操作中，两两者是密切联联系的。纳税税人在运用这这两种理论模模型时，要体体现出灵活性性。一方面从从逻辑分析入入手，从因素素分析的角度度找到税收筹筹划的空间，，另一方面，，又要打破思思维定式，进进行跳跃式思思维，从变量量引进的角度度，找到税收收筹划的空间间。3、税收筹划““两大学说””的互相转换换三、房地产开开发企业如何何根据不同阶阶段进行税收收筹划？（一）买地阶阶段的涉税分分析与筹划（二）建房阶阶段的涉税分分析与筹划（三）售房阶阶段的涉税分分析与筹划（四）管房阶阶段的涉税分分析与筹划四、房地产开开发企业如何何结合主导税税种进行筹划划？（一）房地产产开发企业营营业税税收筹筹划与案例分分析（1）征税范围①销售不动动产征收范围围的基本规定定②销售不动动产征收范围围具体规定（2）销售不动产产中营业额规规定①基本规定定②具体规定定1、房地产开发发企业销售不不动产中主要要营业税问题题2、房地产开发发企业自有建建筑施工队的的征税问题①自退行行为征税问题题②②受托托提供建筑劳劳务的征税问问题3、房地产开发发企业转让土土地使用权中中征税问题4、房地产开发发企业物业管管理中的征税税问题5、房地产开发发企业有关其其他项目征收收营业税规定定a、收取物业费费、保养费、、征税问题b、代替有关部部门收取各种种费用而取得得手续费收入入c、物业企业代代有关部门收收取的水费、、电费、燃气气费、维修基基金、房租不不计征营业税税。6、房地产开发发企业营业税税税收筹划与与案例分析（二）房地产产开发企业土土地增值税税税收筹划与案案例分析1、土地增值税税征税范围①土地增增值税征税范范围一般规定定②②征税范范围的具体规规定2、土地增值税税计税依据①有关收收入的确认②②有有关扣除项项目的规定3、房地产开发发企业土地增增值税税收筹筹划与案例介介绍①税率率差异筹划与与土地增值税税筹划案例②土地地增值税的税税收优惠与税税收筹划案例例（三）房地产产开发企业所所得税税收筹筹划与案例分分析1、房地产开发发企业收入确确认问题2、房地产开发发企业预售收收入确认问题题3、房地产开发发企业视同销销售问题4、代建工程和和提供劳务收收入确认问题题5、关于成本和和费用的扣除除问题（四）房地产产开发企业其其他税种的相相关政策与筹筹划1、房地产开发发企业房产税税相关政策与与筹划（1）相关政策房屋开发公司司售出商品房房的房产税问问题对单位和个人人分期付款方方式购买房屋屋的房产税问问题对抵押贷款房房屋评估增值值税问题的规规定对房屋装修后后的增值部分分征税问题工程尚未决算算入帐但已投投入使用的新新建房产的房房产税规定出租房屋收入入中含有其他他设备的房产产税规定部分出租部分分自用的房产产税规定（2）房产税纳税税检查问题A、自用房部分分B、房屋出租部部分2、房地产开发发企业土地使使用税相关政政策与筹划（一）相关政政策A、房地产开发发企业建造商商品房期间土土地使用税计计税依据问题题B、税额标准C、房地产开发发企业建造商商品房用地征征免税的规定定（二）检查中中主要问题A、开发期间占占用土地未申申报纳税问题题B、未售出商品品房作办公使使用，未申报报纳税问题3、房地产开发发企业印花税税，相关规定定及筹划A、建筑工程类类合同B、广告合同C、运输合同D、仓储合同E、保险合同F、租赁合同（一）转移法法（二）两点一一线法案例1、代收项目后后移法案案例2、收益前移法法案例：商业地地产定制直线线法（三）合理定定价法案例：定价方方法与土地增增值税额测算算（四）项目名名称申报法案例1、公寓与普通通住宅土地增增值税、契税税差异比较。。案例2、视同销售与与单独立项：：浙江某地产产每年节税近近千万五、房地产开开发企业税收收筹划方法概概述（五）人力资资源法案例：沈阳新新地产享受税税收优惠（六）差额筹筹划法案例：某地产产公司利用税税收优惠收购购烂尾楼（七）加计扣扣除法案例：某地产产公司新会计计酿大错（八）测算选选择法六、房地产企企业重要税收收政策解读(一)国税发［2009］31号文件解读附：国家税务务总局关于房房地产开发业业务征收企业业所得税问题题的通知.doc(二)财税［2006］21号文件解读附：财政部国国家税务总总局关于土地地增值税若干干问题的通知知.doc(三)国税发［2006］187号文件解读附：国家税务务总局关于房房地产开发企企业土地增值值税清算管理理有关问题的的通知.doc1、企业设立时时2、企业合并、、分立时3、重大税收政政策变化时4、企业对外签签订重大合同同时5、非常规业务务发生时(一)房地产开发企企业税收筹划划的关键期七、房地产开开发企业税收收筹划关键期期和排查体系系1、纳税政策的的识别与评估估2、涉税内控制制度的建立与与流程设计3、涉税风险的的检测与评估估4、最优纳税方方案的设计5、税企争议议的处理与与协调(二)房地产开发发企业税收收筹划“五五步排查法法”八、税收筹筹划与房地地产企业TSC系统（一）企业业为什么要要构建TSC系统TSC系统（TaxSecurityControl）１、企业纳纳税中为什什么会有纳纳税风险——企业纳税风风险归因研研究；２、企业纳纳税中有哪哪些纳税风风险？——企业纳税风风险分类研研究３、企业纳纳税风险已已成为企业业最大的一一块心病（二）企业业进行纳税税风险控制制常规方法法与缺陷偏重人，不不偏重制度度年薪20万招财务总总监寻求保护伞伞与“人情情债”零散、不系系统（三）现代代企业应对对树立新的的纳税风险险控制观——TSC系统研发的的理论基础础纳税风险是是可控的纳税风险控控制是一项项系统工程程纳税风险控控制中人与与制度并重重（四）TSC系统主要框框架程序控制系系统纳税业务准准则系统教练咨询系系统1、内外资企企业的税收收差异影响响了企业的的公平竞争争2、反程投资资套取税收收优惠政策策，破坏了了税法的公公正3、社会经济济的发展也也要求税收收政策的相相应调整九、新旧企企业所得税税法差异比比较（一）新企企业所得税税法的出台台背景1在纳税人确确认方面变变化很大（1）新法第一一次划分了了居民纳税税人和非居居民纳税人人；（2）新法突出出了法人所所得税法的的概念；对对不具有独独立核算的的分公司和和营业部应应汇总缴纳纳企业所得得税；（3）把社会团团队、事业业单位、各各种协会、、商会等都都纳入了企企业所得税税纳税人，，扩大征管管范围。（二）《企业所得税税法》及其实施条条例与原法法相比的重重大变化2在税率上有有较大变化化（1）内外资企企业统一了了企业所得得税税率为为25%；(2)对小型微利利企业区分分制造业和和非制造业业，设定了了20%的优惠税率率；（3）对国家家鼓励的高高新技术企企业仍可享享受15%税率；（4）对非居居民企业取取得特定所所得，减按按10%税率征收企企业所得税税。3在应纳税所所得额计算算上更充分分体现了权权责发生制制原则4在收入确认认上有一些些变化主要表现在在：（1）对企业取取得收入划划分为货币币性收入确确认原则；；（2）细化了九九类应税收收入；（3）对产品分分成、非货货币性资产产交换、收收入确认方方面做出了了明确；（4）首次明确确了三类不不征税收入入。5在税前扣除除项目上和和扣除标准准上有较大大变化在扣除项目目方面发生生变化的有有：（1）增加关联联方管理费费用扣除规规定；（2）增加了用用于环境、、生态恢复复等专项资资金的扣除除。在扣除标准准方面发生生变化的有有：（1）公益性捐捐赠扣除方方面发生了了变化财税[2008]160号关于公益益性捐赠税税前扣除有有关问题的的通知.doc（2）在职工工工资薪金扣扣除方面发发生了变化化国税函[2009]3号国家税务务总局关于于企业工资资薪金及职职工福利费费扣除问题题的通知国国税函.doc（3）在借款费费用扣除方方面发生了了变化（4）在职工福福利费扣除除方面发生生了变化在扣除标准准方面发生生变化的有有：（5）在职工教教育经费、、职工工会会经费扣除除方面发生生了变化（6）在广告费费、业务宣宣传费方面面发生了变变化（7）在业务招招待费扣除除方面发生生了变化（8）在融资租租赁费扣除除方面发生生了变化6在资产税务务处理方面面发生较大大变化（1）在固定资资产确认条条件，净残残值确认及及电子类固固定资产、、折旧年限限上发生了了变化；（2）对开采石石油资源企企业发生的的矿区权益益和勘探费费用等方面面提出了折折耗的概念念；（3）第一次提提出了生物物性资产计计价折旧问问题；（4）进一步对对固定资产产的改建支支出，大修修支出及开开办费等长长期待摊费费用的摊销销规定；（5）存货计价价方法方面面发生了细细微变化。。7在企业重组组与清缴方方面，《条例》作了较为详详尽的规定定8在应纳税额额计算方面面有了较大大变化在税收优惠惠方面发生生了较大变变化（1）取消了按按企业性质质设定税收收优惠政策策的做法；；（2）在税收优优惠的幅度度方面发生生了较大的的变化（3）在税收优优惠实现方方式方面发发生较大变变化（4）在税收优优惠享受条条件方面发发生了较大大的变化具体来讲，，新所得税税法税收优优惠主要内内容是：增加了免税税收入农、林、牧牧、渔业项项目减免税税财税税[2008]149号财政部发发布享受企企业所得税税优惠政策策的农产品品初加工范范围(试行)的通知.doc国税函〔2008〕850号国家税务务总局关于于贯彻落实实从事农、、林、牧、、渔业项目目企业所得得税优惠政政策有关事事项的通知知.doc重点扶持公公共基础设设施项目减减免税财财税[2008]116号国家税务务总局关于于印发《企业研究开开发费用税税前扣除管管理办法（（试行）》.doc附件：公共共基础设施施项目企业业所得税优优惠目录（（2008年版）.doc技术转让项项目小型微利企企业税率优优惠政策国国税函〔2008〕251号关于小型型微利企业业所得税预预缴问题的的通知.doc国税函〔2008〕650号国家税务务总局关于于非居民企企业不享受受小型微利利企业所得得税优惠政政策问题的的通知.doc具体来讲，，新所得税税法税收优优惠主要内内容是：国家重点扶扶持高新技技术企业税税收优民族自治地地区的税收收优惠技术研发费费的税收优优惠国税税发[2008]116号财政部国国家税务务总局国国家发展改改革委关于于公布公共共基础设施施项目企业业所得税优优惠目录(2008年版)的通知.doc安置残疾人人员的税收收优惠财财税[2007]92号财政部国国家税务务总局关于于促进残疾疾人就业税税收优惠政政策的通知知.doc国税发〔2007〕67号国家税务务总局民民政部中中国残疾人人联合会.doc创业投资企企业的税收收优惠财财税[2007]31号国家税务务总局关于于促进创业业投资企业业.doc具体来讲，，新所得税税法税收优优惠主要内内容是：固定资产加加速折旧税税收优惠资源综合利利用方面税税收优惠财财税〔2008〕117号财政部国国家税务务总局国国家发展改改革委关于于公布资源源综合利用用企业所得得税优惠目目录(2008年版)的通知.doc环境保护，，节能节水水项目减免免税财税〔2008〕115号财政部国国家税务务总局国国家发展改改革委关于于公布节能能节水专用用设备企业业所得税优优惠目录(2008年版)和环境保护护专用设备备企业所得得税优惠目目录(2008年版)的通知.doc附件：环境境保护专用用设备企业业所得税优优惠目录（（2008年版）.doc企业购置环环保、安全全、节能节节水设备抵抵免所得税税的优惠财财税[2008]48号财政部、、国家税务务总局关于于执行环境境保护专用用设备企业业所得税优优惠目录、、节能节水水专用设备备企业所得得税优惠目目录和安全全生产专用用设备企业业所得税优优惠目录有有关问题的的通知.doc10在纳税调整整方面1、关联企业业交易的调调整2、避税地强强制分配3、资本弱化化条款4、一般反避避税条款附：国税发发[2009]2号关于印发发特别纳税税调整实施施办法(试行)的通知.doc调整方法1、可比非受受控价格法法；2、再销售价价格法；3、成本加成成法；4、交易净利利润法；5、利润分割割法；6、其他符合合独立交易易原则的方方法。成本分摊协协议1、共同开发发、受让无无形资产；；2、共同提供供、接受劳劳务。预约定价安安排11在税收征收收管理方面面（1）明确了了居民企业业的汇总缴缴税条件。。（2）明确了了非居民企企业的汇总总缴税条件件。1、过度条件件2、过度内容容3、过度办法法4、西部大开开发企业5、5+1地区优惠政政策附1：文件\国发〔2007〕39号国务院关关于实施企企业所得税税过渡优惠惠政策的通通知.doc附2：文件\国务院国发发[2007]40号关于经济济特区和上上海浦东新新区新设立立高新技术术企业实行行过渡性税税收优惠的的通知.doc附3:文件\财税[2008]1号财政部国国家税务务总局关于于企业所得得税若干优优惠政策的的通知.doc新颁布的《企业所得税税法》1变化大：在在企业收入入与费用确确认方面发发生了不小小的变化。。2范围广：新新会计准则则今年开始始在上市公公司执行，，明年将有有更多的企企业执行。。3难度大：新新法与新会会计准则同同时实施，，进一步加加大了企业业会计处理理与税法差差异的难度度。如何理解差差异和准确确处理差异异，是企业业非常关注注的问题！！（三）新企企业所得税税法与新会会计准则的的主要差异异新《企业所得税税法》的变化使会会计处理与与税法处理理之间产生生了新的差差异，新所所得税法与与会计制度度、准则存存在差异的的最主要原原因有两个个：一是制订标标准的主体体和适用对对象不同。。二是制订标标准的目标标不同。新所得税法法与会计制制度、准则则存在差异异：是客观存在在的，有其其必然性，，是无法消消除的；不但过去存存在、现在在存在，将将来仍然存存在；不但中国存存在，其他他国家和地地区都存在在；因此，企业业应正视差差异存在的的客观性，，采取积极极的态度应应对！新所得税法法实施后确确实会产生生新的差异异，主要有有以下几种种：1、新所得税税法第三十十条规定：：企业安置残残疾人员及及国家鼓励励安置的其其他就业人人员所支付付的工资，，可以在计计算应纳税税所得额时时加计扣除除。旧法法：：允允许许加加计计扣扣除除的的费费用用只只有有“三新新”开发发费费支支出出一一项项新法法：：现现在在增增加加到到两两项项，，产产生生了了新新差差异异。。2、新新所所得得税税法法第第四四十十五五条条规规定定：：由居居民民企企业业，，或或者者由由居居民民企企业业和和中中国国居居民民控控制制的的设设立立在在实实际际税税负负明明显显低低于于本本法法第第四四条条第第一一款款规规定定税税率率水水平平的的国国家家（（地地区区））的的企企业业，，并并非非由由于于合合理理的的经经营营需需要要而而对对利利润润不不作作分分配配或或者者减减少少分分配配的的，，上上述述利利润润中中应应归归属属于于该该居居民民企企业业的的部部分分，，应应当当计计入入该该居居民民企企业业的的当当期期收收入入。。旧法法：：这这种种视视同同利利润润分分配配的的规规定定几几乎乎没没有有新法法：：企企业业发发生生上上述述情情况况时时，，就就需需要要对对会会计计上上未未分分配配的的利利润润进进行行纳纳税税调调整整，，会会计计与与税税法法