抵押贷款的运作讲解

房地产金融

（第二版）谢经容殷红王玉玫编著房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第三章抵押贷款的运作

内容提要

本章主要讲述房地产抵押贷款过程中各参与者的权利和义务、抵押人的还款清单、抵押后房地产的使用和管理、利率变化和期前还款对还款额的影响以及房地产的再抵押等问题。这是房地产抵押贷款的基本知识、过程和原理，是房地产抵押贷款的核心。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理

杠杆原理实际上是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理一、杠杆原理的特性

假设房屋全部投资为杠杆的总长，记为100，它等于借贷资金部分（M）和自有资金（首付款E）之和。将M、E的交界点定义为支点，在目前我国贷款比率为70%的情况下，支点处在整个杠杆的3∶7处。资产总收益率（R）定义为作用于支点上的力，抵押贷款利率（i）为作用于放款方的力，自有资金的收益率（Y）为作用于购房者的力。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理当杠杆处于平衡状态时，杠杆平衡时，应满足下列条件：

R=(M×i)+(E×Y)

房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材总投资：100RMEiY第一节杠杆原理例题1：

假设一房屋价值10万元，年净营业收益为1.2万元，则资产总收益率为12%。如果购买该房屋可以取得75%的银行贷款，且利率为10%，每年应还贷款利息为0.75万元；购房人首付款2.5万元，则每年购房者净营业收益为12000-7500=4500元。购房人投资的收益率可写成：权益收益率=投资者净营业收益/自有资金（首付款）=4500/2500=18%房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理

投资者自有资金收益率为18%，高于资产总收益率12%。上面的杠杆原理公式可写成：

12%=(0.75×10%)+(0.25×18%)12%=7.5%+4.5%也可以写成：0.75×10%=7.5%0.25×18%=4.5%

总资产→1.00不同投资收益率12.0%资产收益率

资产收益率通过以上计算可以看出资产总收益率是借贷资金、自有资金收益依其占资产份额的加权平均值。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理二、杠杆作用的形式

假设有一房屋以12.5万元售出，两年后又以15.68万元转让，经按前面所讲的内部收益率公式计算这一投资的内部收益率为12%。假设可以按10%、12%和14%三种利率依80%的贷款比率取得抵押贷款，借款额为10万元，则借贷对权益收益率的影响如下表（表3-1）。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理不同借款利率对权益收益率的影响房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杆原理（一）杠杆正作用

杠杆正作用说明借款可以增加权益收益率，因为借贷资金的利息小于资产收益率，因而使自有资金收益率提高。贷款方案A就是如此。

房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节杠杠杆原理（二）中性杠杠杆作用借贷利率等同同于资产收益益率，借贷资资金对资产收收益率和权益益收益率都没没有影响，保保持为中性。。这就形成了了杠杆的中性作作用，它是以借贷贷利率等于资资产收益率为为条件的。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第一节杠杠杆原理（三）杠杆的的负作用杠杆的负作用是指借贷资金金的利息比资资产收益率高高，资金的借借贷不仅不会会增加资产收收益，因利息息高反而会使使收益降低。。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还用户从银行取取得一定期限限的抵押贷款款后，就应按按照抵押贷款款合同规定的的时间、还款款额和还款方方式还款。一一般情况下，，还款是按照照分摊方式，，就是将借款款期分成若干干等同的期段段（如年或月月），每一期期段都偿还相相同数额的款款项。一般是是按月偿还，，将本金、利利息分摊到每每个月还款。。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还一、月还款额额月还款额通俗地也称为为月供，是指指每月应还银银行的本息和和。（一）本息均均还法本息均还法是将本金和利利息平均摊分分到每个月中中的还款方法法。每月的还还款数量是相相同的，在等等额的还款中中，每个月都都含有相同的的本金和利息息。每月分摊摊的利息和本本金数可按下下列公式计算算：每月摊还本金金=M/n=贷款额贷款/月数每月摊还利息息=(n＋1)·M·i/2n每月还款额=每月摊还本金金＋每月摊还还利息房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还（二）先息后后本法先息后本法是是严格按照贷贷款资金的实实际占用时间间计算其利息息，每一次还还款后本金降降低，下一期期还款中的应应计利息为剩剩余本金（贷贷款余额）的的利息。每月月还款额则是是采用等比数数列求和的原原理推导出来来的。每月的的还款额是相相同的，但随随着还款期限限的延长，每每月还款额中中本金所占比比重增加，利利息所占比重重减少，很好好地说明了借借贷资金的时时间价值。先先息后本法月月还款额计算算公式为：月还款额=M·i·（1＋i）n/〔（1＋i）n－1〕其中M为贷款款额；i为月月利息，是年年利率的1/12；n为为贷款月数。。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还比较两种方法法可以看出有有以下差别：：（1）二者的还款款额不同（2）每月还款额额中本金、利利息所占比例例不同（3）两种还款方方式中的利息息总额不同（4）在发生提前前还款情况下下剩余本金不不同房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还二、月本利利和因子表在西方国家，，银行还编制制不同利率条条件下的月本本利和因子表表，以帮助贷贷款人计算还还款额、剩余余本金等。。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还三、偿还清单单（一）基本概概念抵押人每月或或每年还款数数额取决于贷贷款额、利率率、手续费及及摊还方式。。1.本金（principle）：本金是抵押人所欠欠银行债务的的总额，它是是抵押人从放放款机构借贷贷的总额，是是其总投资的的一部分，其其初始值等于于按贷款比率率计算的价值值量。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还2.手续费（costofadministration）：手续费是放款人对贷贷款附加征收收的一种费用用，一般为贷贷款额的1%～3%，它是在放款款时征收的，，可以加到本本金中。3.贷款期限：一一般以年计算算，是放款日日到最后还款款日（也称到到期日或终结结日）的时间间间隔。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材第二节抵抵押贷款的偿偿还4.分摊系系数：：一般般贷款款都要要求在在贷款款期限限内按按照一一定的的期段段（一一般为为1个月））偿还还一定定的本本金，，即将将所有有本金金分摊摊到整整个期期限进进行还还款，，这个个过程程为摊摊还（（amortization）。以以上每每一期期段摊摊还的的本金金数额额占本本金的的百分分数被被称为为分摊摊系数数，可可记作作K。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第二节节抵抵押押贷款款的偿偿还例题2：假设设贷款款10万元，，利率率为10%，期限限为30年（二））偿还还清单单的计计算1.剩余本本金贷款剩剩余本本金数数额应应等于于今后后还款款额的的贴现现值。。假设例例2中，贷贷款已已按规规定还还款5年，则则剩余余本金金就是是未偿偿还期期限月月还款款额的的贴现现值。。已还还款5年，还还有25年即300个月没没有还还款。。这时时300个月1元钱的的现值值，即即月本本利和和因子子（或或月累累积现现值））为110.47，则剩剩余本本金计计算如如下：：剩余本本金=月还款款额×月本利利和因因子=877.57×110.047=96574(元)也就是是经过过5年还款款后，，10万元贷贷款的的剩余余本金金为96574元，5年总计计偿还还本金金3426元。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第二节节抵抵押押贷款款的偿偿还2.年付利利息数数额在付完完4年款项项后，，第5年开始始时的的贷款款余额额即为为第4年的剩剩余本本金，，付4年款后后剩余余26年，26年的月月本利利和因因子为为110.99，即：：第4年后的的剩余余本金金：877.57××110.99=97402元第5年后的的剩余余本金金为96574元即1年后，，还款款贷款款本金金减少少了97402-96574=828元而一年年的还还款总总额为为877.57××12=10531元其中还还利息息为10531－828=9703元即第5年的总总还款款额中中利息息为9703元，占占很大大比重重。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第二节节抵抵押押贷款款的偿偿还3.偿还清清单按照上上述方方法我我们可可以计计算出出任何何一年年的偿偿还本本金和和利息息多少少、剩剩余本本金情情况。。我们们也可可以利利用计计算机机进行行处理理，如如输入入期限限、月月利率率、贷贷款额额后就就可计计算出出月还还款额额，每每年还还款中中还本本付息息数额额，累累计还还本和和剩余余本金金情况况，它它们构构成了了偿还还清单单。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第二节节抵抵押押贷款款的偿偿还四、抵抵押贷贷款的的几个个指标标（一））有效效利率率在选择择抵押押贷款款时，，抵押押人总总是选选择有有效利利率较较低的的贷款款方式式，一一方面面可以以减少少贷款款成本本，另另一方方面可可以提提高自自有资资金的的收益益率，，使金金融工工具起起到正正的杠杠杆作作用，，尽量量避免免中性性和负负的杠杠杆作作用。。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第二节节抵抵押押贷款款的偿偿还（二））贷款款比率率贷款比比率是是贷款款额占占总投投资(或房屋屋价格格)的比率率，也也称为为贷价价比（（ratioofmortgagetovalue）。贷款比比率可可以说说明杠杠杆作作用的的大小小，自自有资资金（（equity）所占占比例例的倒倒数就就是杠杠杆因因子，，用公公式表表示为为：L=1/（1－m）。这这里假假设m为贷款款比率率，1为总投投资量量（即即房屋屋价格格），，则自自有资资金E=1－m。在“杠杠杆原原理””一节节中曾曾讲过过：R=（M×i）＋（（E×Y）。因因为为M＋E=1，所以以E=1－M房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第二节节抵抵押押贷款款的偿偿还杠杆因因子同同贷款款比率率的关关系房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材51015205060708090100贷款比比率（（%））杠杆因因子杠杆因因子同同贷款款比率率关系系图（（图3-2）0第二节节抵抵押押贷款款的偿偿还（1）在杠杠杆作作用为为正时时（D＞0），杠杠杆因因子越越大，，则自自有资资金收收益率率提高高越多多。（2）在杠杠杆作作用为为中性性时（（D=0），杠杠杆因因子对对自有有资金金收益益率无无影响响，贷贷款不不起作作用，，自有有资金金收益益率等等于资资产收收益率率又等等于贷贷款利利息。。（3）在杠杠杆作作用为为副时时（D＜0），贷贷款给给自有有资金金带来来负担担，杠杠杆作作用越越大，，则自自有资资金收收益率率降低低幅度度越大大。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第二节节抵抵押押贷款款的偿偿还（三））还贷贷常数数还贷常常数是是年还还款额额同总总贷款款额的的比值值。例如例例2中，月月还款款额为为877.57元，则则年还还款额额（包包括本本息））为877.57××12=10530.84元，还还贷常常数为为10530.84/100000=0.1053。还贷常常数随随贷款款期限限和贷贷款利利率而而变，，一般般在贷贷款利利率一一定时时，贷贷款期期限越越长，，还贷贷常数数就越越低；；在期期限一一定时时，贷贷款利利息越越高，，则还还贷常常数就就越高高。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第三节节抵抵押押贷款款的运运作过过程一、抵抵押贷贷款的的参与与人（一））参与与人抵押贷贷款购购房活活动中中的核核心参参与人人为购购房人人和银银行。。前者是是借款款人，，这里里称为为抵押押人；；后者者为放放款人人，也也称为为抵押押权人人。房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材第三节节抵抵押押贷款款的运运作过过程二、抵抵押贷贷款的的运作作过程程房地产产金融融（第第二版版）21世纪纪房地地产系系列教教材借款人人债务人人抵押人人购房者者拍卖放款人人债权人人抵押权权人银行还本付付息债权注销抵抵押登登记售价低低于债债务部部分违约贷款资资金（相当当与债债务部部分））售价购房合合同及及房屋屋产权权证抵抵押登登记售价高高出债债务部部分图3-4抵抵押押贷款款运行行过程程第三节节抵抵押押贷款款的运运作过过程三、再再抵押押（一））概念念抵押贷款款关系成成立时，，抵押人人和抵押押权人在在房产价价值中所所占份额额为30：70。随着还还款年数数的增加加，未偿偿还本金金降低，，抵押人人拥有房房产价值值份额比比重增加加，为了了减少还还款利息息或从房房屋中抽抽提更多多资金投投资其他他领域，，抵押人人可以将将已抵押押房屋再再次向原原银行或或其他银银行申请请再抵押押的行为为。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第三节抵抵押押贷款的的运作过过程抵押人进进行二次次抵押的的原因可可归纳为为以下三三个方面面：（1）对于固固定利率率抵押贷贷款在利利率趋低低的情况况下，再再抵押可可以取得得低利率率贷款，，以减少少贷款成成本，减减少月还还款额。。（2）增加贷贷款量，，特别是是经过一一定时期期的还款款，抵押押人占房房屋价值值的大部部分份额额，由于于房屋抵抵押无法法进行处处置，使使很多资资金都沉沉淀于房房屋这种种不动产产，影响响新的投投资。（3）改善贷贷款状况况，如由由原来的的变率抵抵押贷款款变为固固定利率率抵押贷贷款，以以提高心心理的和和实际的的安全性性。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第三节抵抵押押贷款的的运作过过程（二）再再抵押的的运行为了取得得再抵押押，借款款人应首首先清偿偿原抵押押债务，，并愿支支付一定定的期前前清偿罚罚费、申申请费。。为减少损损失，抵抵押权人人对提前前清偿设设定一些些限制措措施，并并给予一一定的罚罚费。为了减少少各种罚罚费，抵抵押一般般首先向向原银行行申请二二次抵押押。如果是向向其他银银行申请请再抵押押，在违违约赔偿偿时，就就产生了了第一、、第二顺顺位抵押押权人，，原抵押押权人为为第一顺顺位抵押押权人，，新抵押押银行为为第二顺顺位抵押押权人。。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第四节抵抵押押房屋的的使用和和管理一、抵押押房屋的的使用管管理房屋抵押押可以分分为购买买房屋的的抵押和和作为担担保的抵抵押。（一）抵抵押房屋屋的使用用管理（二）抵抵押房屋屋的出租租、转让让房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第四节抵抵押押房屋的的使用和和管理二、违约约后抵押押房屋的的处理（一）违违约在以下几几种情况况下，借借款人才才处于违违约地位位：（1）贷款合合同到期期（含展展期），，借款人人未依约约偿还贷贷款本息息。（2）借款人人在贷款款合同终终止前就就已宣告告解散或或破产。。（3）借款人人未按土土地出让让合同规规定的建建设要求求完成有有关建设设项目。。（4）当借款款人在生生产经营营、财务务或其他他事项方方面发生生重大事事件，可可能会影影响贷款款人利益益情况时时。在以以上情况况发生时时，贷款款人为了了自身资资金的安安全，有有权要求求对抵押押房屋进进行处理理。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第四节抵抵押押房屋的的使用和和管理（二）处处理贷款人对对抵押房房屋进行行处理时时，应按按照下列列程序进进行：（1）发现借借款人违违约后，，贷款人人要事先先通知借借款人，，如借款款人仍不不能给出出有说服服力的解解释，贷贷款人才才可能采采取下一一步措施施。（2）贷款人人可要求求司法机机关并通通过一些些拍卖行行强迫拍拍卖抵押押房屋。。（3）贷款人人是拍卖卖房屋的的第一受受益人，，如拍卖卖收入不不足偿还还贷款本本息时，，贷款人人有权向向借款人人另行追追索；如如果偿还还贷款本本息和有有关费用用之后有有剩余，，所余金金额退还还借款人人。（4）对拍卖卖价格，，借款人人如认为为偏低，，可以提提出理由由阻止拍拍卖。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第五节利利率率变化对对还款额额的影响响一、等额额还款固定利率率抵押贷贷款要求求每月还还款额相相同，因因此也被被称为等等额还款款或等额额偿还。。在每月还还款额中中，一部部分为利利息，另另一部分分为本金金。随着着还款期期限的增增加，所所欠款项项越来越越少，所所以每月月还款额额中利息息所占份份额越来来越少，，而本金金数额越越来越大大。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第五节利利率率变化对对还款额额的影响响二、贷款款期限与与月还款款额月还款额额取决于于贷款利利率和期期限，二二者的变变化影响响着月还还款额。。如借贷1元钱所需需要的月月还款额额越低（（即期限限越长）），则借借款人所所能借贷贷的资金金就越大大，因为为对于一一给定数数额的贷贷款，如如还款额额低，达达到贷款款标准的的家庭增增多，很很多收入入较低的的家庭也也能达到到贷款标标准。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第五节利利率率变化对对还款额额的影响响三、利率率调整后后还款数数额的计计算利率的调调整使贷贷款的月月还款额额发生变变化。（一）本本息均还还法设客户还还款n1个月后，，贷款月月利率由由r变为r′，利率变变动后剩剩余本金金计算公公式为：：P′=P－n1m=(n－n1)P/n其中m为每期段段还本数数；P′为剩余本本金；P为本金；；n为还款月月数。房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第五节利利率率变化对对还款额额的影响响银行一般般可以采采取两种种处理方方法：1.固定还款款期限，，改变还还款量由于还款款期保持持不变为为n月，则剩剩余期限限n′=n－n1个月，将将P′、n′代入公式式，利率率变动后后，每月偿还还本金：：m′=P′/n′=(n－n1)P/(n－n1)n=P/n（保持不不变）每月应还还利息：：N′=2(n′′+1)·P′′·r′′/2n′=（n-n1+1）P·r′′/n月还款额额：T=P+［(n-n1)+1］·P·r′/n房地产金金融（第第二版））21世纪房房地产系系列教材材第五节利利率变化化对还款额额的影响2.固定月还款款额，还款款期限变化化由于每月还还款额不变变，所以m′+n′′=m+n则P′/n′′+(2n′+1)·P′′·r′′/2n′′=P/n+(2n+1)·P·r/2n则n′=n(2P′′+P′··r′)/「2P+(P+1)·P·r-2nP′·r′′」=(n－n1)·(r′′＋2)/「2＋(2n＋1)r－2(n－n1)r′」房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第五节利利率变化化对还款额额的影响（二）先息息后本法经过一定期期限的还款款，在期前前还款时客客户共还本金数数为：剩余本金：：房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第五节利利率变化化对还款额额的影响若利率发生生波动，银银行可以采采取两种处处理方法。。1.期限固定，，还款额变变化由于还款期期限保持不不变，剩余余期限n′=n-n1则变化后的的月还款额额：房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第五节利利率变化化对还款额额的影响2.还款额固定定，期限变变化由于月还款款额不变，，则m′=m则则则房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第六节期期前还款款的处理一、基本概概念期前还款就就是借款人人出于自身身利益在贷贷款未到期期前不履行行合同，提提前还款的的行为。定期抵押贷贷款不允许许期前还款款，活期抵抵押贷款可可以进行期期前还款。。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第六节期期前还款款的处理二、期前还还款的罚则则期前还款造造成了放款款人的损失失：（1）破坏了放放款人的贷贷款组合安安排，使放放款人处在在不利地位位。（2）从清偿到到放款人重重新找到新新的借款人人，需要一一定的时间间，这段时时间资金的的闲置造成成放款人的的利息损失失。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第六节期期前还款款的处理（3）期前还款款多发生在在市场利率率降低的时时期，借款款人为了取取得较低利利率的借款款，减少还还款额，就就采用了期期前还款措措施；由于于新贷款利利率较低，，使抵押权权人又有一一些利息损损失。所以以，在出现现期前还款款时，抵押押权人一般般要求抵押押人多付6个月的利息息，或多付付剩余本金金的1%～5%，作为对期期前还款的的惩罚。期前还款罚罚则都应在在合同中预预先作出说说明。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第六节期期前还款款的处理三、期前还还款的处理理在进行期前前还款的处处理时，可可以采用两两种方法：：一种是根据据还款清单单，查找贷贷款的剩余余本金等等，再加上上罚费就是是借款人所所欠债务。。一种是用计计算的方法法求得剩余余本金。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型一、变率抵抵押贷款变率抵押贷贷款是指在合同同中规定的的利率可以以季节性地地浮动，这这种浮动幅幅度是按事事先预定的的市场指标标或双方重重新协商而而确定的。。一方面，变变率抵押贷贷款的月还还款额较低低，能吸引引更多的客客户；另一一方面，这这种抵押贷贷款的利率率在市场利利率变化较较大的情况况下，偿还还额有增加加的可能性性，所以说说它又具有有一定的风风险。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（一）变率率抵押贷款款的类型1.偿还额的变变化2.偿还期的变变化3.完全可变抵抵押贷款4.前期变率后后期固定贷贷款房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（二）变率率抵押贷款款的运作1.变化指数：：变化指数数是指名义义利率的变变化，它是是按按照特定指指数的升高高或降低而而变化的。。2.初始利率和和利率变幅幅：初始利利率是抵押押贷款成立立后借款人人所应付的的利率。调调整后的利利率为初始始利率同利利率变幅之之和。3.允许最大变变化量：是是指一次调调整所允许许的最大调调整幅度。。4.允许变化量量：主要规规定允许每每年调整的的最大百分分数，有的的合同中还还规定了调调整的最小小时间间隔隔以及调整整所依据的的指标。5.期前清偿。。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（三）前期期变率抵押押贷款还款额的固固定性，有有利于借款款人对还款款作出好的的安排，多多数用户对对固定利率率贷款比较较感兴趣。。在变率抵抵押贷款合合同中，一一般都有借借款人可转转为定率贷贷款权利的的条款。转转变后的利利率可参参照当前市市场上固定定利率抵押押贷款的平平均水平。。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（四）滚动动抵押贷款款这种贷款在在加拿大较较流行，因因而也称为为加拿大式式抵押贷款款。在一定长时时间内，将将整个借款款期限分成成多个（一一般4～5个）时段。。每一时段段，放款人人、借款人人都要协商商有关利率率、还款等等事宜，如如果能达成成协议，双双方重新签签订下一轮轮抵押合同同。所以，，这种抵押押贷款关系系像滚雪球球一样从从一个时段段发展到另另一时段。。如果双方方不能达成成协议，抵抵押人可以以去其他银银行进行二二次抵押。。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（五）变率率抵押贷款款的优缺点点1.变率抵押贷贷款的优点点：（1）因利率可可变，所以以其初始利利率较固定定利率贷款款的利率要要低，可以以吸引更多多的客户。。（2）因利率低低、还款额额低，所以以达到贷款款标准的客客户多，有有利于银行行在贷款时时做更全面面的评价，，选择性更更大。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（3）利率变动动，还款额额数量变化化，可避免免固定利率率持续高还还款额的压压力，减少少违约现象象。（4）在高利率率时取得的的贷款，随随着市场利利率的降低低还款额减减少，不会会出现市场场利率低而而贷款利率率高对抵押押人不利的的情况，迫迫使抵押人人违约或进进行二次抵抵押、再抵抵押。（5）由于利率率随市场而而变，不会会造成银行行利率风险险，所以没没有期前清清偿罚金。。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型2.变率抵押贷贷款的缺点点：（1）由于利率率是波动的的，虽然初初始利率低低，但未来来有升高的的可能性，，使借款人人利率风险险加大。。（2）利率变化化过大、过过频会引起起还款额大大幅度上升升，导致借借款人还款款困难，使使贷款拖欠欠或成为为坏账的可可能性加大大。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（3）较低的初初始利率可可能会很快快上升，借借款人由低低利率而形形成的还款款额低可能能会迅速消消失。（4）还款额过过大的波动动造成借款款人心理的的不稳定，，很多借款款人不希望望还款额变变化过大。。（5）利率每次次变动都要要双方协商商，所以双双方常对怎怎样分摊利利率风险争争论不休，，讨价还价价，成本升升高。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型二、低月还还款额抵押押贷款（一）渐增增还款抵押押贷款在抵押的前前几年，月月还款额可可逐年增加加，其利率率既可以是是固定的，，又可以是是变动的。。在美国这是是一种被广广泛接受的的抵押贷款款方式。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（二）依价变率抵抵押贷款在市场出现现通货膨胀胀时，市场场物价指数数升高，依依价变率抵抵押贷款的的本金也按按同样的比比例上升；；月还款额额升高，但但相对价值值保持不变变。每年的月还还款额按照照以下三个个因素进行行调整：（1）当年市场场利率（2）随通货膨膨胀率而变变化的抵押押本金（3）剩余期限限应分摊的的本金。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（三）增值值分成抵押押贷款通常投资人人利用银行行借款投资资长期的房房地产，如如果贷款利利率是固定定的，那么么银行就承承担了这种种投资的利利率风险、、通货膨胀胀风险。当当通货膨胀胀出现时，，银行利率率不能随市市场利率而而提高，银银行面临损损失风险较较大。为了克服这这种风险，，同时能参参与房屋增增值的分成成，银行一一般将贷款款利率降到到市场平均均利率水平平以下，以以换取参与与房屋增值值分成的权权利。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（四）前期期低付抵押押贷款这种抵押贷贷款主要是是在早期降降低还款额额，以增加加房屋的吸吸引力。前期低付抵抵押贷款是是渐增还款款抵押贷款款中的特有有方式，具具有下列优优点：（1）对用户来来讲有讨价价还价的余余地。（2）较低的初初始还款额额能吸引更更多用户，，也使达到到还款标准准的用户增增加。（3）在还款额额较低时，，房屋较容容易销售，，可以降低低产权人长长期持有时时的管理费费用。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型三、其他抵抵押贷款方方式（一）快速速还款抵押押贷款同其他抵押押贷款方式式相反，不不是降低月月还款额，，而是提高高月还款额额，缩短还还款期。1.快速还款抵抵押贷款类类型（1）15年期抵押贷贷款（2）双周付款款抵押贷款款（3）还款渐增增抵押贷款款房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型2.快速还款抵抵押贷款的的优点（1）还款速度度加快，期期限缩短，，利率降低低。（2）不同期限限抵押贷款款的债务总总额差别很很大。（3）促进节约约和储蓄。。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型3.快速还款抵抵押贷款的的缺点（1）由于还款款额提高，，借款人用用在其他方方面的资金金减少，限限制了家庭庭消费或改改变了原来来的消费结结构。（2）还款额的的提高，增增加了借款款拖欠的风风险。（3）因快速还还款的数额额较大，所所以达到还还款标准的的家庭减少少，限制了了一部分人人的参与。。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（4）在借款人人违约时，，借款的损损失要较标标准抵押贷贷款多，因因为15年期限的还还款速度要要快。（5）将大量资资金用于归归还贷款，，在房屋上上沉淀大量量资金，失失去了向其其他领域投投资的机会会，期限越越短这种损损失就越大大。（6）在快速还还款中，自自有资金增增长较快，，杠杆作用用下降也快快；同样，，在通货膨膨胀时，抵抵押贷款对对通货膨胀胀的防范作作用也就减减弱。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（二）利用用自有资金金还款1.再抵押2.逆年金抵押押贷款这种抵押贷贷款的清偿偿一般有三三种方式：：（1）借款人去去世，用房房屋来清偿偿。（2）资产出售售时依房屋屋售价清偿偿。（3）一定期限限后，如评评估价升高高，双方重重新协定付付款方式，，如达不成成一致意见见，则房屋屋被拍卖，，首先清偿偿银行贷款款，剩余为为借款人所所得。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型3.终生养老金金抵押贷款款借款人可以以将房屋按按照相同方方式到保险险公司保险险，借款人人可以得到到保险公司司的终生养养老金。保保险公司每每月拿出一一定的资金金给抵押人人，同时扣扣除一定的的借款利息息。当房屋屋出售时，，售价首先先用以偿还还保险公司司所支付的的养老金及及其利息。。如果抵押押人去世，，则养老金金停止发放放，房屋归归保险公司司所有。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型（三）优缺缺点1.优点这几种抵押押贷款都是是在财产所所有人对财财产拥有多多数股金的的情况下出出现的。其其优点：（1）可以使房房屋所有人人利用房屋屋取得资金金，进行消消费和其他他方面的投投资，提高高了资产的的流动性。。（2）利用房屋屋取得资金金，可能是是人们取得得资金的最最后选择。。（3）终生养老老金抵押贷贷款，在房房屋抵押后后，抵押人人在其有生生之年仍有有权利住在在已抵押的的房屋中，，既解决了了生活资金金又解决了了居住问题题。房地产金融融（第二版版）21世纪纪房地产系系列教材第七节其其他抵押押贷款类型型2.缺点这些抵押贷贷款的不足足主要表现现在以下几几个方面：：（1）获取这些些资金的成成本较高（（包括利息息和转让费费）。（2）借款人违约约风险加大，，在房屋升值值幅度小或贬贬值时更是如如此。（3）在利率较高高情况下，借借款人得到的的借款数较低低。（4）逆年金抵押押贷款的抵押押期限不明，，而终生养老老金抵押贷款款中转让和其其他中间费用用较高。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材关键术语抵押贷款杠杠杆原理理还款款方式贷贷款类型房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材复习思考题1.如何准确界定定贷款比率、、本金、摊还还、再抵押的的概念？2.请用图示简要要说明抵押贷贷款的运作过过程。3.简述四种类型型的抵押贷款款。4.试分析利率变变化对不同抵抵押贷款类型型抵押权人利利益的影响。。房地产金融（（第二版）21世纪纪房地产系列列教材9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20224:03:29AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。24十十二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/242022