某写字楼接管工作程序

本文格式为Word版，下载可任意编辑——某写字楼接管工作程序某写字楼接纳工作程序之相关制度和职责，写字楼接纳工作程序随着物业管理招投标制度的深入实施,大量物业管理公司面临着接纳一个全新的物业工程。这时,工程经理稍有不慎,就可能陷入工作扎堆、首尾不顾的境地,因此一个科学有效的...

写字楼接纳工作程序

随着物业管理招投标制度的深入实施,大量物业管理公司面临着接纳一个全新的物业工程。这时,工程经理稍有不慎,就可能陷入工作扎堆、首尾不顾的境地,因此一个科学有效的接纳流程至关重要。笔者在一个4万平方米写字楼从接纳到全面管理的过程中,摸索出一套四段式工作程序:

(一)管理方案计划阶段;

(二)前期介入与打定;

(三)物业管理启动与试运行阶段;

(四)正式全面运作阶段。计划阶段不超过1个半月;

前期介入从正式介入开头至交楼终止;物业管理启动时间以大厦接纳验收完成为标志;试运行时间为6个月。

一、管理方案计划阶段

本阶段分为大厦管理目标计划以及计划机构设置两个片面。根据该写字楼的建筑档次、特点、是否商住两用等实际处境,结合写字楼市场形势举行综合分析,确定对该大厦的管理档次,提出管理目标、管理标准、管理工程和管理方式。本阶段是确立对该大厦管理的总纲,为此建议请开发商共同参与,并综合相关专家的观法,确定管理方案。

确定了管理标准和方式后,要根据需要对未来机构设置及管理人员编制举行计划,并确定主要管理人员。

二、前期介入与打定

实践证明,前期介入对以后的物业管理起着至关重要的作用。本流程中此阶段分为两片面:管理前期打定和工程前期介入。

管理的前期打定:告成的前期打定可为后期物业管理的实际运作打下良好的根基,制止肆意性,最大限度地回避管理风险,本方案的前期打定工作有:制订物业管理前期的本金预算;制订物业管理概括开展方案;编制物业管理所需的各种文件,包括《管理公约》、《用户手册》、《入住合同》、《租赁合同》、《装修指南》、《车场制度》、《消防预案》、《大厦管理规定》等。物业管理的前期打定阶段一般在物业竣工前半年开头,需要熟谙物业管理相关制度和相关文件的人员参与,假设那些已经通过了ISO9001质量管理体系认证的公司想把新工程纳入这个体系中,那么需要更多的打定和文件。

工程的前期介入:工程前期介入的目的是从物业管理的角度对该写字楼的功能、使用、施工、设备提出观法和建议,为今后投入使用创造条件,最大化地俭约资金,为物业管理打下根基。目前物业管理中往往展现这种处境,物业管理公司介入大厦管理时,大厦已经接近竣工,即使察觉了设计上的问题,也没机遇做太大的修改了。我们在该写字楼工程前期介入时就把工作重点放在熟谙大厦布局和察觉大厦缺陷上,以期能够先行一步,对问题及早察觉,为后来接纳工作做好打定。现代写字楼的自动化程度很高,物业管理前期介入对参与人员的专业要求,要有丰富的阅历和专业的学识,能够切实阅读图纸并察觉问题。物业管理公司应留神积极储蓄这样的人才。

三、管理启动与试运行阶段

物业管理的接纳验收不同于开发商和施工单位的竣工验收,它要更细致一些。接纳验收时,要软硬件一起抓:软件是指相关图纸资料,包括竣工图纸、用地和建楼批文、工程竣工验收合格证、设备买卖合同、设备说明书、用电许可证、消防合格证、电梯准运证等。交接时留心清查,缺一不成,齐全的图纸资料将给今后的管理工作带来便当;硬件是指房屋及设备设施,硬件的接纳要从严从细,对于各系统和设备,如供水、供电、消防、电梯、应急发电机等,均须试运行一段时间,由工程人员留心查看运行处境,纪录运行参数,严格检测是否符合技术模范要求,察觉问题实时报相关方修理整改;房屋验收时要留神察觉一些细小问题,如窗把手、门锁等是否损坏,对卫生间、窗台等要作防水检验,察觉问题实时报开发商或施工单位,要求在客户入住前修好。这些问题若在接纳后才察觉,将难以实时解决,会影响物业管理公司的服务质量,甚至带来不必要的麻烦。

接纳终止后,按照前期的计划方案正式开头物业管理服务,办理客户入住手续、建立物业的档案资料、客户资料、执行日常管理工作等,在6个月的试运行当中,要严格按照筹划执行,实时察觉问题,实时更改。同时要留神加强与业主之间沟通,宣传物业管理公司的管理方式和管理制度,并根据业主的观法反应实时调整筹划,使管理方案尽快成熟起来,更加符合实际需要。

四、全面运作阶段

按照提升后的工作方案对写字楼举行正常管理,内容包括设备维护修理、环境绿化、安好管理、有偿服务等,这个阶段强调的是不断追求客户合意度和持续提升服务水平,以达成效益最大化。

本文的流程是以接纳写字楼为例,接纳居住小区或公寓楼等物业往往需要更加生动和更加繁杂的流程,在此就不一一表