郑州橄榄城集中商业项目终稿汇报稿学案

郑州橄榄城集中商业项目终稿汇报稿学案中期汇报回顾问题1：对于本项目周边商业的细化研究，如橄榄城一期商业、10号地商业，本项目地块南侧临街商业。研究未来本项目周边的商圈结构，及各部分商业间的关系与影响；问题2：公寓产品的深入分析，本项目地块南部（回迁安置区），已开发2.5万平米公寓产品，本项目的酒店式公寓、LOFT公寓与其公寓产品的关系，土地使用年限对居住产品的影响等；问题3：微观区域消费力细化研究，2.5公里范围内2008-2010年规划经济适用房、回迁安置区的人口变化；以及项目核心商圈内的消费人群深入研究，如人群构成、消费特征、消费能力等相关数据的细化整理；问题4：关于百货，本项目百货业态表现相对低档，应保留弹性，应给出未来可能的操作方案，如OUTLETS、专业市场等方案的市场可行性如何，应给到百货未来可发展的几种方案，便于后期根据市场情况及时调整，保持弹性。以及集中商业可采用的操作模式：如Outlets、专业市场、购物公园等模式分析与建议。问题5：开发时序对公寓产品的市场实现性把握不强，故开发时序以超市+商业街启动，然后根据市场状况及整体橄榄城项目进程，开发住宅物业，最后启动集中商业与公寓。（超市+商业街---住宅---裙楼+公寓）问题6：财务分析与经济评价问题7：内部空间设计建议问题8：商业招商、运营模式在2008.12.15的中期汇报中，双方就市场研究及超市、商业街、商务会所部分的业态定位达成共识，遗留问题如右，本次汇报主要针对问题逐项进行。在终稿中，将根据本部分调整、补充中期报告，形成最终研究成果。2Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位3经实地勘察，项目核心商圈范围内（北：航海路—西：大学南路—南：柴郭村、战马屯—东：铁路线）人口分布如下社区名城人口社区名城人口上元4500春晖小区2400中心花园360亚新美好佳苑4000丽城3100晨曦小区4000绿岛港湾2100冯庄小区6000大学名郡4800健达世纪园2400花都港湾11000锦龙小区1200台胞小区2800贾砦村4000代庄小区4000柴郭村3000富华佳苑2800十八里铺3000洁云星苑2000站马屯3000外阜花园1200南刘庄1000铁路家属社区3200共计：约7.5万人市场名称人口市场名称人口万客来5000华中酒批发城1200中陆商贸城10000冯庄农贸市场1000鞋城50000百货批发市场1200华中商业城1500盈合万贸城1600摩配城1500五金塑料城2000共计：约7.5万人加上周边学校，共计：约18万人经初步统计，本项目周边2.5公里以内居民及各市场人员共计：18万人左右居民社区批发/商贸市场沿街商业设施2.5公里4橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民，王胡砦项目规划将有10万居民规模总人口数回迁安置区约30万8500人天擎花园约11万2000人经济适用房（B-5-01/02)约13万5000人待开发安置区/经适房（B-6-01、B-8-02)约20万8500人橄榄城90-100万3-5万人总计5-7万人橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民；本项目周边区域未来将存在5-7万的消费人群。待开发安置区\经适房经适房回迁安置天擎花园安置区安置区南三环王胡砦城中村改造项目，安置房及商品房总规模达到251万平米，未来居民总数将达到10万人左右。王胡砦改造项目规划经济指标总建筑面积：400万平方米安置面积62.5万平方米酒店3.5万平方米商品房189万平方米市场40万平方米社区商业7.5万平方米学校6万平方米城市商业79万平方米医院4.5万平方米办公6万平方米其他2万平方米5根据深入访谈及问卷分析，本项目所在区域的消费者主要分为以下四类客户类型数量客户特征原社区、村砦居民约7.5万人（约1-2万村民、5万城市居民）以区域内社区居民以及原村砦居民为主初步统计，现状人口约15-18万人周边大型批发商贸市场的商户及从业人员约7.5万人（航海路鞋城2万商户，中陆商贸城3000商户，万客来1000商户）日常生活主要在各市场周边完成，多在市场附近租房居住，活动半径较小。有部分商务往来，收入水平较高。学生黄河科技大学2.5万人黄河科技大学及区域内院校新迁入居民约15-17万人（橄榄城项目约3-5万人，以及回迁安置、经济适用房2.5万人左右;王胡砦项目约10万人,其中安置房2万人左右）购买本区域内的住宅物业而迁入本地，经济收入稳定未来新增人口约15-17万人考虑到市场内从业人员在周边居住、及未来在区域内买房较多，核减重复性计算，核心商圈范围内现有居住人口约为15-18万人，未来可预期消费人口将约为30万人。根据2007年郑州人均消费支出（8716元），区域现状可实现消费总量约为13.1亿—15.7亿元，未来可达到30亿元，消费潜力巨大。6万客来商户（经营者）：住在花都，有小型超市，但日常生活不方便；吃用本市场就有，大点的消费就去市里；朋友来了就去市里吃饭休闲；……摩配城商户（公司员工）：公司员工住的较远，生活消费一般不在这边；吃饭、休闲一般去市里，去哪里不固定公司有可能在这边买或者租公寓作为宿舍；公司那边负责业务的来了，吃饭、住宿、娱乐休闲等总会有的……五金塑料商户（雇员）：不少住在市场内，或者在附近村子里，平时做生意忙，下了班去市里不方便市场里的人比较忙比较懒，衣服之类的也希望在附近买，我一般去高砦……黄河大学学生：不怎么在校外消费，周末会去其他学校找同学；买衣服一般去火车站，休闲的为主；玩一般去网吧、溜冰，吃饭一般一二十元……村民（三环路南）：现在买东西不方便；有时候会去世纪联华；超市的东西比较贵，应该有菜市场会更方便……居民（三环路北）：周边买东西挺方便的；超市就去世纪联华，其他去市里；南边建个超市也会去吧，看那边方便、便宜……区域消费者访谈语录7核心商圈消费者研究小结从目前来看，区域内消费需求主要有以下三类：原社区、村砦居民——生活型商业；商贸市场从业人员——生活型商业，餐饮、休闲等商务交往类商业；

学生——低端餐饮、休闲、服装类商业。未来三年内，将因经济适用房、安置房以及商品房等因素，为本区域带来规模较大的城市中端、中低端消费人口（5-10万），这将加大区域内城市社区特征消费的比重。就现在及未来来看，区域消费水平整体处于中档偏下的层次，中高端生活型消费需求较小且二七商圈竞争力强；餐饮、休闲类消费需求高中低端都有，以中低端为主，中高端餐饮、休闲消费中的一部分具有在本区域完成的需求。核心商圈内的消费人口以南三环以北为主，南三环以南相对较少，由于环线阻隔以及市内商业吸引，核心商圈内的消费需求更难以吸引而易于流失，需要后期更高的经营水平来实现商圈的培育，项目商业宜逐步开发，根据市场反应及时调整，不宜为占取市场先入优势而冒进。8Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位9关键结论回顾城市商业环境南部城区未来发展趋势良好，但在可见时期内，区域的产业属性及居住密度变化不大；南部城区规模化的集中商业设施较少，未出现区域型商业集中区；居住人口密集区域的规模性商业项目，能够吸引区域人群消费，形成区域商业核心，从而与市域商圈形成互补；城市整体商业市场供应以社区商业为主，集中商业相对较少；升龙国际、中原新城以及王胡寨项目的入市，将对南部区域商业市场及商业物业市场带来巨大竞争。目的地型商业郑州家居建材市场已经饱和，招商资源相对枯竭，在这种市场环境下，虽然南部区域存在市场空白，但难以和郑卞路竞争，市场风险大。郑州餐饮、洗浴市场整体发展良好，目前市场增长速度快，商家扩张需求较为丰富；行业经营者对本项目区域认知较为积极、正面。区域商业市场区域现状商业以日常生活型设施为主，餐饮娱乐设施较少，经营档次以低档为主，形象不佳，整体商业品质亟待升级；区域新增人口仍以区域内商贸人员为主体，整体消费水平为中等偏低；周边批发商贸市场带来大量商务活动，对于餐饮、休闲娱乐以及酒店的需求旺盛，但目前此类需求仍未被满足。升龙商业广场为购物、餐饮、休闲娱乐为一体，将成为其周边辐射区域的消费核心区。10橄榄城内部商业概况——未来橄榄城内部商业总规模将达到13万平米左右，以冯庄路两侧最为集中编号地块商业面积(平米)1A-2-012006.002A-3-0121616.003A-4-014753.004B-2-041263.005B-4-01/0211072.006B-9-032692.007B-11-01/0229678.208B-11-04(检察院)7215.009B-8-025831.2910C-3-0122418.0011C-3-045324.0012C-4-0115913.24合计129781.73213459116107812本项目本项目规模：80930平米11“整合商业模式”——满足消费者一站式消费服务整合商业模式实现商品、服务和地理位置的互补方便用户消费行为日常生活型消费及服务为主核心功能区，核心磁力业态整合多种业态、经营范围组合各商业设施合理布局消费者需求发展模型过去现在未来(本项目)目的：购物目的：休闲目的：一站式要求：丰富的产品品类产品搭配良好的购物环境方便的购买地点合理的的价格选购方便时间快捷氛围店面声誉……要求：业态组合经营范围的组合休闲空间和氛围要求：减少空间转移和时间成本，对于一站式个人日常消费的需求12“整合商业模式”——业态整合，以购物中心、超市、品牌折扣店为核心磁力业态，其他业态进行互补其他社区商业小型便利店休闲娱乐餐饮家居、电器等专业店品牌折扣店大型超市购物中心购物中心、大型超市和品牌折扣店作为核心磁力业态，超市带来大量客流，充实购物中心客源，形成商业氛围；同时发展小型便利店和社区商业，实现了多业态互补、品牌良性循环发展。购物中心、超市小型便利店、社区商业购物中心品牌折扣店/家居、电器等专业店大型超市小型便利店其他社区商业中档中低档大众化13橄榄城商业整体规划——整合商业模式，四大商业体系LifestyleCenter（生活体验式商业中心）核心主力店+1-2家次主力店（电器、软饰等）；大型超市；餐饮、休闲娱乐(商务会馆)。邻里中心次主力店(家居建材、电器IT、餐饮、休闲娱乐及相关业态)；一期地块可设置中小型家居建材等，10号地设置餐饮、KTV、网吧、美容SPA等设施）。学府商业针对学生群体消费，时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等。社区商业社区服务型商业为主，便利店、蛋糕房、洗衣店、药店、小商品等、家政服务；周边500米居民的日常消费。LifestyleCenter邻里中心：次主力店如：东方家园社区店，小型家居店等邻里中心：次主力店如：特色餐饮、KTV、网吧、美容SPA设施等学府商业：如：时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等14Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位15区域补缺：满足区域消费者需求；填补区域商业空白；实现区域商业升级。通过区域内部环境、专业市场以及业态创新三个层面来判定核心主力商业的发展机会业态选择说明LivingMall综合性生活中心，满足区域居民消费需求，并实现商业升级建材家居利用地缘优势，填补区域空白，但市场风险及操作难度较大；软饰类专业店（如宜家、特力屋等）有市场机会。鞋城/服装存在市场机会，区域内专业市场升级，京广路括宽，原鞋城面临拆迁；另一方面中陆项目竞争压力大。玩具城填补玩具专业市场发展不足，参考北京国际玩具城酒店用品市场酒店用品市场空白，参考北京经开万佳酒店用品市场品牌折扣店（OUTLETS）创新业态，对消费者吸引力较强；但操作难点主要在于渠道建设与维护；（OUTLETS参考案例见附件）专业市场：区域专业市场升级/改造的机会;城市层面细分专业市场存在空白或发展不足。（专业市场选择说明见附件）业态创新：橄榄城集中商业（本项目）思考16本项目的角色与发展方向——LifestyleCenter（生活体验式商业中心）整个橄榄城项目的核心功能区；区域商业价值峰值点；带动区域商业氛围形成，促进区域价值提升；与其它部分（邻里型、社区型）商业形成互补。LifestyleCenter本项目发展方向建议方向1：LivingMall大型超市餐饮（餐饮街）休闲娱乐（商务会所）方向2：品牌折扣店(OUTLETS)大型超市餐饮（餐饮街）休闲娱乐（商务会所）橄榄城集中商业（本项目）思考专业市场大型超市餐饮（餐饮街）休闲娱乐（商务会所）方向3：17本项目弹性考虑——商业发展方向的弹性Outlets方向：Outlets市场辐射能力强，将能辐射整个郑州以及中原城市圈，市场需求规模足够，后期运营能力要求相对不高；但由于二三线城市品牌资源不够丰富，Outlets的渠道建设相对困难，将成为工作的重中之重。LivingMall方向：LivingMall作为区域的生活配套设施，对区域居住价值增值最大；核心商圈有足够的市场消费需求，同时，作为城市主流商业业态，招商资源丰富；但招商尤其是后期经营能力要求高。专业市场方向：在准确的选择专业内容的基础上，专业市场招商及后期运营要求相对不高；但本项目存在以下困难：①项目规模小，难以形成市场垄断地位；②项目物流仓储及交通配套不足，目标市场向全省、全国拓展有一定阻碍；③专业市场形象对区域居住价值有一定负面影响。橄榄城集中商业（本项目）思考OutletsLivingMall专业市场18本项目弹性考虑——商业空间规划的弹性规模增加的弹性考虑：超市部分在规划设计时留出未来增建两层的空间；Mall部分若商业方向选择Outlets或专业市场，规划建设时增加2层地下空间，规模可增加9000-18000平米。业态变更的弹性考虑：集中商业的基本空间结构以满足购物中心为标准，为未来留足空间的灵活性，二次结构分割及装饰根据业态确定；超市部分采用钢结构，未来内外装修可根据形象需求进行改造；橄榄城集中商业（本项目）思考19商业形象定位聚集都市活力……展现国际时尚……共享便捷生活……LifestyleCenter郑州首席生活体验式商业中心橄榄商业广场20一个整合购物、超市、餐饮、休闲娱乐、家居生活的全业态魅力生活港21一个全方位演绎现代城市生活、24小时活力四射的全天候国际商业城22Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位23依据橄榄城整体开发进程、竞争项目动态及区域成熟度，制定本项目的开发时序2008年2009年2010年2011年一期：564套三期：约1500套四期：约400套王胡砦（商品房200万平米）升龙国际，后续约70万住宅，高层为主亚星城市山水，共36万平米，高层为主橡树玫瑰城，后续约50万平米，以小高层、高层为主二期：约1170套回迁房入住约8000人天擎花园建成，入住，约2000人橄榄城二、三期入住，约4000人橄榄城一、二期入住，约2000人橄榄城四期入住，约1000人橄榄城整体进程竞争项目状况区域人口变化本项目开发进程项目开发时序公寓销售—商业招商主力商业招商主力商业建设—开业商业街建设&销售集中商业/公寓建设住宅开发&销售2009年，第一阶段进行超市、餐饮、商务会馆等主力商业的招商；根据招商情况，开发建设商业设施并投入运营，建立商业形象，培养商业氛围。住宅部分视橄榄城整体开发进程；橄榄城二期(中联创)销售进入尾盘阶段，开始进行本项目的住宅开发&销售。超市进驻并开业后，随着周边居民数量增多，已具有一定的商业氛围；进行商业街的开发建设，随之进行销售（招商）最后阶段进行集中商业与公寓的开发建设：集中商业可采用整体招商或划铺销售的方式；公寓以销售为主。24项目开发时序解析项目开发时序2009年2010年2011年2012年超市商务会馆/餐饮主力店Mall/公寓住宅餐饮街超市是区域商业氛围最关键的业态；商务会馆、大型餐饮目的性及生存能力强，容易招商进驻，两者尽早建设，以树立商业形象，提供宣传支点，启动区域商业氛围的培育回笼资金，尽量早开发启动区销售基本完成，避免内部竞争超市建成开业，商业配套价值成为现实与其他项目的竞争核心磁力商业入驻，区域商业氛围初步形成，建设风情餐饮街，以打造区域特色商业形象区域商业氛围基本形成，习惯性消费规模较大，具备区域商圈建设条件项目开发进程开发时序考虑25项目开发时序及分期示意超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街Mall公寓酒店式公寓月光路123项目分期建议26Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位27本项目总体指标汇总：总占地为5万平米，总建面12.5万平米项目整体经济评价商业用地技术指标数值占地面积32372.00平米容积率2.5总建筑面积80930.00平米住宅用地技术指标数值占地面积17718.58平米容积率2.5总建筑面积44296.45平米总指标数值单位

占地面积50090.58㎡

容积率2.5

总建筑面积125226.45㎡

其中：

占比商业街10000㎡8%超市/会所20000㎡16%MALL30000㎡24%酒店式公寓10000㎡8%LOFT公寓10930㎡9%住宅42000㎡34%住宅底商2296.45㎡2%住宅及商业地块指标汇总：28项目建设期安排及测算假设说明项目整体经济评价施工安排2009年2010年2011年项目名称总计（平米）上半年下半年上半年下半年上半年下半年商业街10000.00

5000.005000.00

超市/会所20000.00

20000.00

MALL30000.00

30000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅42000.00

20000.0022000.00

住宅底商2296.45

2296.45

合计125226.4525000.0025000.0024296.4550930.00占比

20%20%19%41%假设项目由2009年下半年开始启动，09年下半年-10年进行超市及商业街开发，10年进行住宅开发及销售，2011年进行集中商业及公寓部分的开发；假设全部土地成本为自有资金，初期启动资金为银行贷款；相关销售价格及租金价格按照市场价格平台及增长率进行预测。29价格预测——商业部分售价及租金预测项目整体经济评价物业类型规模（平米）售价（元/平米）租金（元/天.平米）MALL30000.00120002.00-5.00商业街10000.00100002.00-3.00住宅底商2296.4510000超市/会所20000.000.50-1.00说明：本项目商业销售价格取值：1.08年上半年二七区商业物业平均价格为1.1万元/平米；2.升龙商业广场(集中商业)价格为2-5万元/平米；3.亚星盛世家园(临街商铺)为1.3万元/平米。项目周边租金参考业态租金(元/天.平米）嵩山路亚星餐饮风情街餐饮2.5京广南路日用2.5大学南路服装2.7航海中路黄河科技大学对面餐饮3本项目商业出租价格取值：1.项目周边商铺租金水平，临街商铺2-3元/平米.天；2.超市租金根据市场通常水平，0.5-1元/平米.天；3.升龙商业广场(集中商业)租金推算为5-7元/平米.天；4.大浪淘沙未来路店，租金约为0.7元/平米.天（2万平米，年租金500万）。本项目商业部分售价及租金：30价格预测——公寓及住宅部分价格预测项目整体经济评价物业类型规模（平米）售价（元/平米）酒店式公寓10000.004800LOFT公寓10930.005500住宅42000.004200说明：本项目住宅价格取值：从项目市场定位出发，取值应符合市场平台水平；参考周边项目价格及近期郑州市场整体表现，本项目住宅上市时，建议保持低价入市，提升性价比优势，住宅均价为4200元/平米；本项目公寓价格取值：参考南部城区在售公寓项目价格；同时由于本项目位于南三环以外，区域成熟度不高，故本项目公寓价格应相对保守，体现价格优势。住宅项目参考售价（元/平米）升龙国际5400亚星城市山水4700橡树玫瑰城3900仁恒上元4100橄榄城一期4370/二期4250公寓项目参考售价（元/平米）升龙国际中心5250航海大厦5250时尚FC社区5500本项目住宅及公寓部分售价：31物业类型规模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.003000超市/会所20000.0020000商业街10000.0010000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅42000.0042000住宅底商2296.452296.45总计125226.45105226.4520000占比84%16%方案一：商业以销售为主，集中商业、商业街全部销售，仅有超市/商务会馆持有出租；出售物业总规模为105226.45平米，站总体的84%；持有物业总规模为20000平米，占比为16%。方案1——商业以销售为主

租售比例及租售计划，销售84%，出租16%项目整体经济评价【方案1】全部出售30000平米全部出售10000平米全部出售住宅42000平米底商2296.45平米全部出租20000平米32方案1——项目总投资约为4.63亿元（包含土地成本、财务及销售费用）项目整体经济评价【方案1】序号项目名称计算程式建筑面积（平米）单价(元/㎡)金额(万元）备注一地价

3136.3615710.23地价成本按207万/亩计算二前期工程费2.1~2.4125226.4564.00801.45

三建筑安装工程费3.1~3.5125226.451950.3424423.47总建安成本１商业街

10000.001500.001500.00地上2-3层２MALL

20000.001500.003000.00地上2层，局部4层（超市+商务会所）３超市/会所

30000.002500.007500.00地上4层4酒店式公寓

10000.002500.002500.00建安1500+装修1000元/平米5LOFT公寓

10930.003000.003279.00建安1500+装修1500元/平米，层高5.6米6住宅

42000.001500.006300.0024层7住宅底商

2296.451500.00344.47

四基础设施及配套费4.1~4.550090.58170.00851.54

五园林景观

20036.23200.00400.72按照绿化率40%计算六管理费用

125226.4563.43794.32（二+三+四+五）*3%七不可预见费

125226.4565.33818.14（二+三+四+五+六）*3%八财务费用

125226.4511.43143.19银行借款利息九营销费用

125226.45186.372333.87销售收入的3%十一合计（不含地价）(二)~(九)125226.452440.9130566.70

十二开发成本(一)~(九)125226.453695.4646276.93

33方案1——项目销售/出租计划表项目整体经济评价【方案1】项目名称总计2009年2010年2011年2012年2013年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

销售安排商业街10000.00

5000.005000.00

MALL30000.00

15000.0015000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅42000.00

20000.0022000.00

住宅底商2296.45

2296.45

合计105226.455000.0025000.0022000.0025000.0025930.00出租安排超市/会所20000.00

20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.00合计20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0034方案1——租售总收入约为8.32亿元项目整体经济评价【方案1】1销售/租金总收入（万元）83175.25

1.1销售收入76747.95面积售价（元/平米）1.1.1商业街销售收入(万元)10000.0010000.00100001.1.2MALL销售收入(万元)36000.0030000.00120001.1.3酒店式公寓销售收入(万元)4800.0010000.0048001.1.4LOFT公寓销售收入(万元)6011.5010930.005000.001.4.5住宅销售收入(万元)17640.0042000.004200.001.1.6住宅底商销售收入(万元)2296.452296.4510000.001.2租金收入6427.30面积租金（元/天·平米）1.2.1超市/会所租金收入（2010-2019年）(万元)6427.30200000.70（每年递增5%）2销售税金及附加（万元）1314.17

2.1营业税及附加457.46

2.2增值税831.75

2.3印花税24.95

3销售净收入(=1-2)（万元）81861.08

销售物业总收入为7.67亿元，出租物业10年租金收入为0.64亿元，总体租售收入约为8.32亿元。35方案1——投资计划表（含财务费用及营销费用）序号项目名称合计2009年2010年2011年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程费801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安装工程费24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基础设施及配套费851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005园林景观400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理费用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可预见费818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008财务费用143.1951.0051.0041.190.000.000.009营销费用2333.870.00150.00409.67353.76692.05728.3911合计46276.9316852.124523.945057.304571.1714543.99728.39项目整体经济评价【方案1】36方案1——

现金流量表项目整体经济评价【方案1】序号项目合计2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

1现金流入83175.250.005000.0013655.5011791.9523068.2824279.78563.38591.55621.12652.18684.79719.03754.98792.731.1销售、租金收入83175.250.005000.0013655.5011791.9523068.2824279.78563.38591.55621.12652.18684.79719.03754.98792.732现金流出59333.8716852.124602.945273.064757.4817258.618757.37191.88201.47211.55222.12233.23244.89257.14269.992.1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程费801.45517.950.00283.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建筑安装工程费24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4基础设施及配套费851.54170.31170.31170.31170.31170.310.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5园林景观400.7280.1480.1480.1480.1480.140.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6管理费用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7不可预见费818.14163.63163.63163.63163.63163.630.000.000.000.000.000.000.000.000.002.8财务费用143.1951.0051.0041.190.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.9营销费用2333.870.00150.00409.67353.76692.05728.390.000.000.000.000.000.000.000.002.10销售税金及附加1314.170.0079.00215.76186.31364.48383.628.909.359.8110.3010.8211.3611.9312.532.11所得税11742.770.000.000.000.002350.147645.36182.98192.13201.73211.82222.41233.53245.21257.473净现金流量23841.39(16852.12)397.068382.447034.475809.6615522.40371.50390.07409.58430.06451.56474.14497.84522.744累计净现金流量

(16852.12)(16455.07)(8072.62)(1038.16)4771.5020293.9020665.4021055.4721465.0521895.1122346.6722820.8123318.6523841.395净现值11871.67(15603.82)340.416654.255170.543953.969781.75216.77210.74204.89199.20193.67188.29183.06177.976累计净现值

(15603.82)(15263.41)(8609.15)(3438.61)515.3510297.0910513.8610724.6010929.4911128.6911322.3611510.6511693.7011871.6737方案1——

现金流量图项目整体经济评价【方案1】38方案1——

综合经济效益测算项目整体经济评价【方案1】序号项目合计单位1总占地面积50090.58平方米2总建筑面积125226.45平方米3开发成本46276.93万元4租售总收入83175.25万元5销售税金及附加1314.17万元6利润总额35584.16万元7所得税11742.77万元8净利润23841.39万元9税前投资利润率77%

10税后投资利润率52%

11财务内部收益率（按半年计)26%

12动态回收期2.9年13静态回收期2.2年39方案二：商业以以自持出租为主，集中商业以自持为主，少部分商铺可出售，超市/商务会馆全部持有出租，商业街租售各占50%；出售物业总规模为75226.45（占比60%）；持有物业总规模为50000（占比40%）。方案2——商业以自持出租为主

租售比例及租售计划，销售60%，出租40%项目整体经济评价【方案2】出售5000平米出租25000平米出售5000平米出租5000平米全部出租20000平米物业类型规模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.00500025000超市/会所20000.0020000商业街10000.0050005000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅42000.0042000住宅底商2296.452296.45总计125226.4575226.4550000占比60%40%全部出售住宅42000平米底商2296.45平米40方案2——项目总投资约为4.57亿元（包含土地成本、财务及销售费用）项目整体经济评价【方案2】序号项目名称计算程式建筑面积（平米）单价(元/㎡)金额(万元）备注一地价

3136.3615710.23地价成本按207万/亩计算二前期工程费2.1~2.4125226.4564.00801.45

三建筑安装工程费3.1~3.5125226.451950.3424423.47总建安成本１商业街

10000.001500.001500.00地上2-3层２超市/会所

20000.001500.003000.00地上2层，局部4层（超市+商务会所）３MALL

30000.002500.007500.00地上4层4酒店式公寓

10000.002500.002500.00建安1500+装修1000元/平米5LOFT公寓

10930.003000.003279.00建安1500+装修1500元/平米，层高5.6米6住宅

42000.001500.006300.0024层7住宅底商

2296.451500.00344.47

四基础设施及配套费4.1~4.550090.58170.00851.54

五园林景观

20036.23200.00400.72按照绿化率40%计算六管理费用

125226.4563.43794.32（二+三+四+五）*3%七不可预见费

125226.4565.33818.14（二+三+四+五+六）*3%八财务费用

125226.4511.43502.15银行借款利息九营销费用

125226.45186.371388.44销售收入的3%十一合计（不含地价）(二)~(九)125226.452440.9129980.23

十二开发成本(一)~(九)125226.453695.4645690.46

41方案2——项目销售/出租计划表项目整体经济评价【方案2】项目名称总计2009年2010年2011年2012年2013年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

销售安排商业街5000.00

5000.00

MALL5000.00

5000.00

酒店式公寓10000.00

10000.00

LOFT公寓10930.00

10930.00

住宅42000.00

20000.0022000.00

住宅底商2296.45

2296.45

合计75226.4525000.0022000.0025930.00出租安排商业街5000.005000.005000.005000.005000.005000.005000.00超市/会所20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.00MALL25000.00

25000.0025000.0025000.0025000.00合计50000.0025000.0025000.0050000.0050000.0050000.0050000.0042方案2——租售总收入约为8.30亿元项目整体经济评价【方案2】销售物业总收入为4.17亿元，出租物业10年租金收入为4.12亿元，总体租售收入约为8.30亿元。1销售、租金收入82951.40

1.1销售收入41747.95面积售价（元/平米）1.1.1商业街销售收入(万元)5000.005000.00100001.1.2MALL销售收入(万元)6000.005000120001.1.3酒店式公寓销售收入(万元)4800.001000048001.1.4LOFT公寓销售收入(万元)6011.501093050001.1.5住宅销售收入(万元)17640.004200042001.1.6住宅底商销售收入(万元)2296.452296.45100001.2租金收入41203.45面积租金（元/天·平米）1.2.1超市/会所租金收入（2010-2019年）(万元)6427.3020000.000.70（每年递增5%)1.2.2商业街租金收入（2010-2019年）(万元)4590.935000.002.00（每年递增5%)1.2.3MALL租金收入（2011-2019年）(万元)30185.22250003.00（每年递增5%)2销售税金及附加1310.63

2.1营业税及附加456.23

2.2增值税829.51

2.3印花税24.89

3销售净收入(=1-2)81640.77

43方案2——投资计划表（含财务费用及营销费用）项目整体经济评价【方案2】序号项目名称合计2009年2010年2011年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程费801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安装工程费24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基础设施及配套费851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005园林景观400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理费用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可预见费818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008财务费用502.1547.08227.54227.540.000.000.009营销费用1388.440.000.00415.14359.23559.2054.8611合计45690.4616848.204550.485249.124576.6514411.1554.8644方案2——

现金流量表项目整体经济评价【方案2】序号项目合计2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

12345678910111213141现金流入82951.400.000.0013838.0011974.4518640.151828.653840.174032.174233.784445.474667.744901.135146.195403.501.1销售、租金收入82951.400.000.0013838.0011974.4518640.151828.653840.174032.174233.784445.474667.744901.135146.195403.502现金流出58864.6916848.204550.485467.764765.8414705.6683.751261.561373.301441.971514.071589.771669.261752.721840.362.1土地成本15710.2315710.230.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2前期工程费801.45517.950.00283.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建筑安装工程费24423.470.003750.003750.003644.4713279.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4基础设施及配套费851.54170.31170.31170.31170.31170.310.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5园林景观400.7280.1480.1480.1480.1480.140.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6管理费用794.32158.86158.86158.86158.86158.860.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7不可预见费818.14163.63163.63163.63163.63163.630.000.000.000.000.000.000.000.000.002.8财务费用502.1547.08227.54227.540.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.9营销费用1388.440.000.00415.14359.23559.2054.860.000.000.000.000.000.000.000.002.10销售税金及附加1310.630.000.00218.64189.20294.5128.8960.6763.7166.8970.2473.7577.4481.3185.382.11所得税11863.600.000.000.000.000.000.001200.881309.591375.071443.831516.021591.821671.411754.983净现金流量24086.71(16848.20)(4550.48)8370.247208.613934.491744.902578.612658.872791.822931.413077.983231.873393.473563.144累计净现金流量

(16848.20)(21398.68)(13028.44)(5819.83)(1885.35)(140.45)2438.165097.037888.8410820.2513898.2317130.1020523.5724086.715净现值6978.85(15600.19)(3901.30)6644.575298.542677.751099.581504.591436.511396.601357.811320.091283.421247.771213.116累计净现值

(15600.19)(19501.49)(12856.92)(7558.38)(4880.64)(3781.06)(2276.46)(839.96)556.651914.453234.544517.975765.746978.8545方案2——

现金流量图项目整体经济评价【方案2】46方案2——

综合经济效益测算项目整体经济评价【方案2】序号项目合计单位1总占地面积50090.6平方米2总建筑面积125226.5平方米3开发成本45690.5万元4租售总收入82951.4万元5销售税金及附加1310.6万元6利润总额35950.3万元7所得税11863.6万元8净利润24086.7万元9税前投资利润率79%

10税后投资利润率53%

11财务内部收益率（按半年计)15%

12动态回收期5.6年13静态回收期4.1年47两种方案比较——

方案1短期内收益较高，回收期短；

方案2短期内收益性较低，长期收益及增值空间大项目整体经济评价【两种方案比较】物业类型规模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.003000超市/会所20000.0020000商业街10000.0010000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅42000.0042000住宅底商2296.452296.45总计125226.45105226.4520000占比84%16%序号项目合计单位3开发成本46276.93万元4租售总收入83175.25万元5销售税金及附加1314.17万元6利润总额35584.16万元7所得税11742.77万元8净利润23841.39万元9税前投资利润率77%

10税后投资利润率52%

11财务内部收益率（按半年计)26%

12动态回收期2.9年13静态回收期2.2年方案1—商业以销售为主：销售84%，出租16%物业类型规模（平米）出售（平米）出租（平米）MALL30000.00500025000超市/会所20000.0020000商业街10000.0050005000酒店式公寓10000.0010000LOFT公寓10930.0010930住宅42000.0042000住宅底商2296.452296.45总计125226.4575226.4550000占比60%40%序号项目合计单位3开发成本45690.5万元4租售总收入82951.4万元5销售税金及附加1310.6万元6利润总额35950.3万元7所得税11863.6万元8净利润24086.7万元9税前投资利润率79%

10税后投资利润率53%

11财务内部收益率（按半年计)15%

12动态回收期5.6年13静态回收期4.1年方案2—商业自持出租为主：销售60%，出租40%48Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位49规划指标114.924m245.591m本项目商业地块项目规划条件总用地面积：32372m²总建筑面积：80930.01m²容积率：2.5建筑密度：40%车位：32450超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街Mall公寓酒店式公寓满足地块规划指标的前提下，合理规划布局，使地块价值实现最大化规划布局建议层数单层面积总面积Mall地上4层7000左右30000独立商业超市地上2层7000-750010000-12000商务会馆地上4层（1-2层部分面积给超市）8000-10000餐饮街地上2-3层商业街区形式10000商业总规模60000公寓酒店式公寓：8000-10000平米LOFT公寓：12000-13000平米21000总计81000绿化景观停车场51各物业初步尺寸如下图规划布局建议超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街Mall公寓酒店式公寓1015101575209010245505051065355建筑密度为57%，稍大于规划要求50401151052Mall超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街人流动线与车行动线相分隔，尽量不出现人车动线的冲突车行交通主要在项目外围区域，车辆出入口设置在商业区东部，车辆从城南三环主干道进入项目停车场；人流动线主要为各商业设施周边，与车行道路相分隔，尽量实现人车分流。停车位设置：集中停车场可设置在公寓及商业群楼南侧，规模可容纳100-150辆车；冯庄路和地块东侧均可设置临街停车位200余位。车行流线人行流线停车及交通体系53Mall超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街园林景观景观体系建议——

一心、三带、多点园林景观体系在地块中部设置小型广场，形象突出，具有昭示性，提升项目的整体形象和档次，起到人流聚集的功能餐业街景观带：利用餐饮街入口和街内一条景观主轴的打造，突出餐饮街休闲、时尚、舒适的特色风情停车场中内可增添一些点式绿植，从细节景观提升本项目整体形象和环境。中心景观主景观带点式景观公寓景观带：利用绿化带把公寓和停车场、商业隔离，提高公寓价值；利用商业裙楼楼顶营造平台花园，并使其担负商业和住宅的转换功能临街景观带：利用硬植广场、绿植和情趣小品的摆设，打造休闲、时尚、优雅的购物环境临街景观带餐饮街景观带中心景观点式景观公寓景观带54三大主题服务区：

生活服务区+休闲娱乐区+餐饮服务区商业物业服务功能体系生活商业区：板块功能：核心主力商业Mall（Outlets/LivingMall/零售式专业市场）、大型综合超市等；商业形式：商业群楼4层作为购物中心；独立建筑1-2层作为大型综合超市。休闲娱乐服务区：板块功能：餐饮旗舰店（品牌、大型餐饮设施），商务会所（洗浴休闲娱乐为主）；商业形式：独立建筑部分3-4层为主餐饮服务区：板块功能：以餐饮为主，中西餐、茶楼、咖啡店、快餐等为主，并有少量生活服务型商业；商业形式：商业街区，地上2-3层，50-200平米/间，可任意分割或组合。生活商业区休闲娱乐服务区餐饮服务区商业服务体系55商业物业发展体系Mall特色餐饮街超市/商务会所建筑形式与建筑风格：与橄榄城整体新德式风格协调，体现国际化、时尚感内部商业环境营造：通过小品、装饰、内部景观等提升商业形象产品规划：商铺自由组合，保证各商铺均好性，便于后期销售建筑风格：体现国际化，时尚、现代，充满活力的街区风格街区氛围营造：绿植、小品、灯光等营造街区环境，店标导视系统体现国际感广告、标识：外部设置大型昭示牌，内部统一商场导示，营造商业氛围建筑风格：与整体商业氛围相协调，体现标志性和档次感建筑形式：商务会所，地上4层，主要以洗浴、休闲娱乐为主整体空间划分：超市与商务会馆的空间划分内部空间规划建议：内部空间总体布局满足经营要求平面动线与垂直交通：保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性建筑形式：地上2-3层，高低错落，活跃现代的时尚商业街区56利用公寓裙房，地上4层，采用现代简约的建筑风格，国际化特征，与橄榄城整体新德式风格相协调建筑类型：公寓裙房，集中商业地上1-4层，单层7000平米左右；建筑形态：Mall呈“Ｌ”形，其上为2栋公寓。在建筑设计上做出通透感、现代感，突出大平面、整体性；建筑形式与建筑风格57商业外立面形象体现现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质外立面形象建议做到中档水平，内部消费可定位在中低档水平；提升整体商业品质感，提供一个休闲、时尚、现代的大众消费场所。商业外立面形象58内部空间建议50505040主入口扶梯扶梯客梯货梯中庭百货、购物中心选址需求（参考）——层高：首层不小于5米，2～3层不小于4米；楼板荷载：不小于550kg/平方米；柱距：不小于8米×8米；配套设施：扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等停车位：100个以上首层层高：5.4米2-4层层高：4.5米柱距：8.4×8.4米扶梯临主路方向设置出入口，公寓入口设于内测，与商业功能有效分隔本项目内部空间规划建议考虑未来的弹性使用空间，建议基本空间结构规划以能满足购物中心要求为标准，二次空间划分和内部装修根据经营业态设定相应档次。59各大购物中心案例显示：一条人流主动线能保证铺面的均好性整个购物场所只有一条主动线，少量次要通道，绝大多数的店铺分布于主动线两旁，从而最大程度避免了死角的出现，保证了铺面的均好性。北京·东方新天地北京·国贸商城北京·华润万象城上海·西郊百联平面动线与垂直交通60东方新天地街道研究东方新天地一层主街道宽度9-16米，次街宽度9.6-13米；地铁层主街宽度米，次街宽度15米。店铺面宽7.5-9米，净层高3.6米。16.87.61514991616190m139.6139.6两个核心景观之间的长度约190米。街道曲折变化，每个位置的宽度不一，配合地面不同风格的铺装，给人丰富、有情趣的购物感受。平面动线与垂直交通61国贸商城街道研究相比较东方新天地宽敞大尺度的街道来说，国贸商城的街道尺度更经济实用。街道宽度从4.2米到15米不等，随着店铺规模、业态和景观的变化而改变其尺度。同样的，国贸商城的街道也是曲折的，在商城内形成了一个环状通路。15米8.4米4.8米5.8米4.2米6米平面动线与垂直交通62人流动线设置与出入口合理布局，保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性平面动线与垂直交通垂直交通：保证大型卖场区进入的便利性，但不宜过多，以增加消费者的逗留时间；选择合适的位置设置垂直交通，保证低层商铺的昭示性，充分利用垂直交通对人流的组织作用。平面动线：整个百货只有１条人流主动线，绝大多数的店铺分布于主动线两旁，从而最大程度避免了死角的出现，保证了铺面的均好性；建议主通道宽度为3-5米，保证良好的视野和购物通道。次入口次入口50505040主入口扶梯扶梯扶梯客梯货梯中庭63通过景观中庭设置休闲、休憩空间，提升商场档次和价值，聚集人气中庭设计实现以下目标：丰富空间层次，强化商业氛围形成交通枢纽，组织空间秩序营造绿色景观，形成舒适空间宣传企业品牌，美化商场形象沿中庭设置绿化的休闲、休憩空间休憩空间景观中庭中庭64绿植、雕塑、小品——结点设置小品、雕塑景观等，可以增强人在商场中的驻留性内部景观65地面铺装——动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感地面铺装是在设计中容易被人忽视的方面，所以特色的地面铺装会给人意向不到的效果。通过空间尺度、装饰材料、色彩、指示标志等元素，实现明确的动线指引。内部装饰66统一时尚的商场导示，提升整体品质，营造良好的购物环境统一导识同一主题商铺统一标识，不同主题标识在材质、颜色等方面保持风格的一致性67通过小型广场、喷泉、雕塑等树立鲜明标志，达到吸引客流、聚集人气的效果外部景观场景68霓虹广告极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑户外广告建议广告塔屋顶式墙面式悬幕式悬挂式门脸式突出式橱窗式活动式蓬帐式远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。中距离确认：200米外，外墙大型店标。近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。69Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力商业业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位70商业招商与运营模式建议

1.商业招商安排建议2.商业运营模式建议71招商范围及各阶段招商重点招商范围品牌家居、电器（如国美电器、特力屋等）前期（2009.1-2009.6）中期（2009.3-2010.3）后期（2010.3-）特色餐饮街中小型特色餐饮、咖啡厅、茶艺室等核心主力商业银行、邮局、、药店、手机通讯营业厅等网吧、台球、棋牌室等大众化娱乐设施物业形式品牌连锁综合超市（如丹尼斯、家乐福等）超市商务会馆大型餐饮酒楼（本地知名商家或全国连锁餐饮企业等）商务会馆/娱乐中心/洗浴独立建筑，大型店铺商业街区，中小型店铺集中商业，内部商铺Outlets运营公司百货/购物中心经营商（如丹尼斯、天虹集团等）专业市场运营商商业