城市房地产管理法律制度汇编

《建设法规》李哲

第九章城市房地产管理法律制度内容提要城市房地产管理法概况房地产开发城市房屋拆迁房地产买卖房地产抵押房地产租赁房地产中介业务

案例

某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限1年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。试分析：（1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？（2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发？第一节房地产法概述一、概念房地产：房屋财产和土地财产的统称。房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的社会关系民事（商品）性质的房地产关系平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系行政性质的房地产关系不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系二、房地产法调整对象的内容土地、房屋财产关系土地利用和管理关系城市房地产开发经营关系城市房地产管理关系城市物业管理关系三、房地产法的基本原则

促进房地产商品化原则如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度合理利用土地和保护耕地原则珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策国家扶持发展居民住宅原则“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”（《城市房地产管理法》第4条）保护房地产权利人合法权益原则四、房地产法的任务和作用（1）调整房地产经济关系确定参与房地产经济活动的主体资格确定主体参与房地产活动的方式调整房地产经济活动的对象（2）建立和完善房地产市场确定市场范围确定房地产市场行为规范明确了进入市场的程序四、房地产法的任务和作用（3）加强房地产市场的管理对房地产交易市场的管理对房地产价格的管理对建筑承包活动的管理对房地产经营单位的管理（4）促进房地产业发展五、房地产法体系房地产法律体系，是用以调整和规范房地产开发、经营、管理和服务的一整套法律规范的有机统一体。目前，我国已经基本形成了以《城市房地产管理法》为基本法，辅之以一系列房地产单行法规和相关法规，结合宪法、民法、行政法等共同调整房地产关系的房地产法规体系第二节节房房地产产开发发一、房地产产开发发概述述1、概概念房地产产开发发是以土土地开开发和和房屋屋建设设为投投资对对象所所进行行的生生产经经营活活动在依法取得国有土地使用用权的土地上进行行基础设施、、房屋建设的的行为2、房地产开发的的特点房地产开发是是在国有土地地上进行的作为房地产开开发用地的土土地，必须是是国有土地，，集体土地不不能成为房地地产开发用地地房地产开发的的内容是进行行基础设施（土地开发））和房屋建设（房屋开发））房地产开发是是一项十分复复杂的经济活活动3、房地产开发的的基本原则严格执行城市规划经济效益、社社会效益、环环境效益相统统一全面规划、合合理布局、综综合开发、配配套建设依照法律或合合同要求开发发二、房地产开发用用地以进行房地产产开发为目的的而取得使用用权的土地两类：即基础设施建设设用地和房屋建设用地地房地产开发用用地仅取得开开发用地的使使用权，取得得方式为出让和划拨。（一）土地使使用权出让1、协议出让让出让方与受让让方（土地使使用者）通过过谈判、协商商，最终达成成出让土地使使用权一致意意见的一种方方式“商业、旅游游、娱乐和豪豪华住宅用地地，有条件的的，必须采取取拍卖、招标标方式；没有有条件，不能能采取拍卖、、招标方式的的，可以采取取双方协议的的方式。”且且“采取双方方协议方式出出让土地使用用权的出让金金不得低于按按国家规定所所确定的最低低价”。《城市房地产产管理法》第第12条2、招标出让3、拍卖出让让4、挂牌出让让（二）土地使用权划划拨县级以上人民民政府依法批批准，在土地地使用者交纳纳补偿、安置置等费用后将将该幅土地交交付其使用，，或者将国有有土地使用权权无偿交付给给土地使用者者使用的行为为划拨土地使用用权和出让土土地使用权的的区别划拨土地使用权出让土地使用权取得方式

行政方式合同方式支付对价否

无偿取得支付出让金存续期限长期或者无期限有期限可交易否

一般不可转让出租、抵押可以转让出租、抵押三、房地产开发企企业房地产开发企企业是依法设设立的，以营利为目的的，从事房地产产开发和经营的法人企业房地产开发企企业的法律特特征是具有法人资资格的经济实实体是以营利为目目的的经营性性企业经营范围限于于房地产开发发和经营房地产开发企企业的设立条条件有自己的名称称和组织机构构有固定的经营营场所有符合国务院院规定的注册册资本有足够的专业业人员法律、法规规规定的其他条条件三、房地产开开发项目管理理房地产开发的的项目立项管理确定房地产开开发项目，应应当符合土地地利用总体规规划、年度建建设用地计划划和城市规划划、房地产开开发年度计划划的要求应当坚持旧区区改建和新区区建设相结合合的原则房地产开发用用地应当以出出让方式取得得；但是，法法律和国务院院规定可以采采用划拨方式式的除外房地产开发项项目的设计与施工管理房地产开发项项目的开发建建设应当统筹筹安排配套基基础设施，并并根据先地下下、后地上的的原则实施房地产开发项项目的设计、、施工，必须须符合国家的的有关标准和和规范房地产开发项项目应当建立立资本金制度度，资本金占占项目总投资资的比例不得得低于35%房地产开发企企业应当按照照土地使用权权出让合同约约定的土地用途、动动工开发期限限进行项目开发发建设，出让让合同约定的的动工开发期期限满１年未未动工开发的的，可以征收收相当于土地地使用权出让让金20%以下的的土地闲置费费；满２年未动工开发的的，可以无偿偿收回土地使使用权房地产开发项项目的设计与施工管理(续)房地产开发企企业应当对其其开发建设的的房地产开发发项目的质量量承担责任房地产开发项项目竣工，经经验收合格后后，方可交付付使用房地产产开发发企业业应当当将房房地产产开发发项目目建设设过程程中的的主要要事项项记录录在房房地产产开发发项目目手册册中，，并定定期送送房地地产开开发主主管部部门备备案案例分分析某国防防厂因因迁厂厂留有有闲置置房251间，，某县县造纸纸厂了了解情情况后后，经经其业业务上上级同同意，，双方方达成成一项项《有有偿房房地产产协议议书》》（简简称协协议）），经经该县县公证证处公公证生生效。。协协议商商定：：某国国防厂厂将其其闲置置的251间房房地产产转让让给造造纸厂厂，房房地产产四界界明确确，并并附有有房地地产平平面图图。造造纸厂厂付给给某国国防厂厂房地地产价价款后后，对对该房房地产产行使使了管管理。。问：国国防厂厂与造造纸厂厂的交交易是是否合合法？？为什什么？？分析以划拨拨方式式取得得土地地使用用权的的，转转让房房地产产时，，应当当按照照国务务院规规定，，报有有批准准权的的人民民政府府审批批。本本案中中某国国防厂厂转让让的土土地，，所有有权属属于国国家，，某国国防厂厂只有有使用用权，，无权权转让让。某某国防防厂与与造纸纸厂通通过有有偿转转让房房屋自自行转转让国国有土土地使使用权权，违违反《《土地地管理理法》》和《《城市市房地地产管管理法法》的的有关关规定定。《中华华人民民共和和国土土地管管理法法》第第四四十七七条规规定：：买卖卖或者者以其其他形形式非非法转转让土土地的的，没没收非非法所所得，，限期期或者者没收收在买买卖或或者以以非法法转让让的土土地上上新建建的建建筑物物和其其他设设施，，并可可以对对当事事人处处以罚罚款；；对主主管人人员由由其所所在单单位或或者上上级机机关给给予行行政处处分。。第三节城城市市房屋拆拆迁一、概述述城市房屋屋拆迁指因国家家建设、、城市改改造、整整顿市容容和保护护环境等等需要，，根据城城镇规划划和国家家专项工工程的迁迁建计划划以及当当地政府府的用地地文件，，由取得得房屋拆迁迁许可证证的单位依依法对城城市建设设用地范范围内的的房屋予予以拆除除，并对对被拆迁迁房屋的的所有人人进行补偿和安安置的行为房屋拆迁迁的地域域范围：：指城市市规划区区内的国国有土地地。城市房屋屋拆迁的的基本原原则符合城市市规划的的原则有利于城城市旧区区改造原原则有利于生生态环境境改善原原则保护文物物古迹原原则保护当事事人合法法利益原原则谁拆迁、、谁安置置补偿原原则城市房屋屋拆迁管管理机构构国务院建建设行政政主管部部门对全全国城市市房屋拆拆迁工作作实施监监督管理理县级以上上地方人人民政府府负责管管理房屋屋拆迁工工作的部部门，对对本行政政区域内内的城市市房屋拆拆迁工作作实施监监督管理理。县级级以上人人民政府府土地行行政主管管部门依依照有关关法律、、行政法法规的规规定，负负责与城城市房屋屋拆迁有有关的土土地管理理工作房屋拆拆迁迁的准准备备工作作申请房屋屋拆迁许许可证取得建设设项目批批准文件件申领用地地规划许许可证获取国有有土地使使用权证证签订拆迁迁补偿安安置协议议实施房房屋屋拆迁迁编制拆迁迁方案和和计划存入拆迁迁补偿安安置金发布房屋屋拆迁公公告房屋拆迁迁程序三、城市房屋屋拆迁补补偿房屋拆迁迁补偿的的概念拆迁人依依法对被被拆迁人人因房屋屋拆迁所所遭受经经济损失失所给予予的合理理弥补对象：被被拆迁房房屋及其其附属物物的所有有权人《国有土土地上房房屋征收收与补偿偿条例》》中华人民民共和国国国务院院令第590号号房屋拆迁迁补偿的的形式货币补偿偿：在拆迁迁补偿中中，经拆拆迁人与与被拆迁迁人协商商，被拆拆迁人放放弃产权权，由拆拆迁人按按市场评评估价为为标准，，对被拆拆迁人进进行货币币形式的的补偿产权调换：拆迁人用用自己建造造或购买的的产权房屋屋与被拆迁迁房屋进行行调换产权权，并按拆拆迁房屋的的评估价和和调换房屋屋的市场价价进行结算算调换差价价的行为四、城市房屋拆拆迁安置房屋拆迁安安置是房屋拆迁迁人因拆除除被拆迁人人的房屋而而对被拆除除房屋使用用人所另外外提供房屋屋以供居住住使用，并并给予一定定的补助费费用安置与补偿偿不同，补补偿是对被被拆除房屋屋所有人的的补偿，解解决所有权问题；安置置是对被拆拆迁人或被被拆除房屋屋承租人的的房屋安排排，解决使用权问题一般安置和和补偿往往往在一个协协议中解决决，即在签签署补偿安安置协议时时，就确定定安置方式式房屋拆迁安安置补助搬迁补助费费发放对象为为使用人临时安置补补助费过渡费或周周转房停产、停业业补偿费产权调换时时发生第四节房房地产交交易一、房地产交易易概述房地产市场场广义：房地地产商品流流通全过程程中各种关关系的总和和狭义：房地地产交易所所分类房地产一级级市场土地使用权权出让市场场房地产二级级市场房地产开发发经营市场场房地产三级级市场房地产调剂剂市场一、房地产交易易概述概念“本法所称称房地产交交易，包括括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”——《城市市房地产管管理法》第第2条特点房地产交易易对象的特特殊性———产权交易易房地产交易易行为的要式性——合同、、登记房地产交易易中的“房房地处置一一体性”房地产交易易的易受限限制性二、房地产交易易管理的基基本制度房地产成交交价格申报报制度———缴纳税费费依据房地产权利利人转让房房地产，应应当将转让让房地产的的实际成交交价格向县县级以上地地方人民政政府规定的的部门申报报，不得对对成交价格格隐瞒不报报或者作不不实的、虚虚假的申报报房地产价格格评估制度度国家实行房房地产价格格评估制度度。房地产产价格评估估，应当遵遵循公正、、公平、公公开的原则则，按照国国家规定的的技术标准准和评估程程序，以基基准地价、、标定地价价和各类房房屋的重置置价格为基基础，参照照当地的市市场价格进进行评估。。”房地产价格格评估人员员资格认证证制度三、房地产转让让房地产权利利人通过买买卖、赠与与或其他合法方式将其房房地产转移移给他人的的法律行为为其他合法方方式以房地产作作价入股、、与他人成成立企业法法人，房地地产权属发发生变更的的一方提供土土地使用权权，另一方方或者多方方提供资金金，合资、、合作开发发经营房地地产，而使使房地产权权属发生变变更的因企业被收收购、兼并并或合并，，房地产权权属随之转转移以房地产抵抵债的法律、法规规规定的其其他情形房地产转让让的禁止条条件以出让方式式取得土地地使用权但但不符合法律律规定的条件的司法机关和和行政机关关依法裁定定，决定查封或者以其他他形式限制制房地产权权利的依法收回土地使用权权的共有房地产，未未经其他共共有人书面面同意的权属有争议的未依法登记记领取权属证书的法律、行政政法规规定定禁止转让让的其他情形以出让方式取取得土地使用用权的房地产产转让时应符符合的条件按照出让合同同约定已经支支付全部土地地使用权出让让金，并取得得土地使用权证证书按照出让合同同约定进行投投资开发，属属于房屋建设设工程的，应应完成开发投投资总额的25%以上转让房地产时时房屋已经建建成的，还应应当持有房屋屋所所有有权权证证书书以划拨拨方式式取取得得土土地地使使用用权权的的房房地地产产转转让让时时应应符符合合的的条条件件经市市、、县县人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门批批准准，，其其土土地地使使用用权权可可以以转转让让土地地使使用用者者为为公公司司、、企企业业、、其其他他经经济济组组织织和和个个人人领有国有土土地使用证证具有合法的的地上建筑筑物、其他他附着物产产权证明依照规定办办理出让手续或者上上交土地收益金金房地产转让让合同房地产转让让当事人之之间签订的的用于明确确各方权利利、义务关关系的协议议房地产转让让合同受到到土地使用权权出让合同同的制约。房房地产转让让时，土地地使用权出出让合同的的权利、义义务随之转转移。以出出让方式取取得土地使使用权的，，转让房地地产后，其其土地使用用权的使用用年限为原原土地使用用权出让合合同约定的的使用年限限减去原土土地使用者者已经使用用年限后的的剩余年限限四、商品房房预售房地产开发发经营企业业将正在建建设中的房房屋预先出出售给承购购人，由承承购人支付付定金或房房价款的行行为四、商品房房预售商品房预售售的条件已交付全部部土地使用用权出让金金，取得土地使用权权证书持有建设工程规规划许可证证和施工许可证证按提供预售售的商品房房计算，投投入开发建建设的资金金达到工程程建设总投投资的25%以上，并已已经确定施施工进度和和竣工交付付日期向县级以上上人民政府府房产管理理部门办理理预售登记记，取得《《商品房预预售许可证证》四、商品房房预售商品房预售售的程序预售方申请请预售许可可证房地产管理理部门核发发预售许可可证预售方向承承购方出示示预售许可可证签订商品房房预售合同同并登记备备案交付建成商商品房并办办理过户手手续五、商品房房现售房地产开发发企业将竣竣工验收合合格的商品品房出售给给买受人，，并由买受受人支付房房价款的行行为商品房现售售的条件已通过竣工工验收特殊情况的的销售条件件房地产开发发企业销售售设有抵押押权的商品品房，其抵抵押权的处处理按照《《中华人民民共和国担担保法》、、《城市房房地产抵押押管理办法法》的有关关规定执行行。房地产开发发企业不得得在未解除除商品房买买卖合同前前，将作为为合同标的的物的商品品房再行销销售给他人人房地产开发发企业不得得采取返本销售或者变相返返本销售的的方式销售售商品房。。房地产开开发企业不不得采取售后包租或者变相售售后包租的的方式销售售未竣工商商品房特殊情况的的销售条件件（续）商品住宅按按套销售，，不得分割割拆零销售售商品房销售售时，房地地产开发企企业选聘了了物业管理理企业的，，买受人应应当在订立立商品房买买卖合同时时与房地产产开发企业业选聘的物物业管理企企业订立有有关物业管管理的协议议商品房销售售可以按套套（单元））计价，也也可以按套套内建筑面面积或者建筑面积计价（1）面积积误差比绝绝对值在3%以内（（含3%））的，据实实结算房价价款（2）面积积误差比绝绝对值超出出3%时，，买受人有有权退房。。买受人退退房的，房房地产开发发企业应当当在买受人人提出退房房之日起30日内将将买受人已已付房价款款退还给买买受人，同同时支付已已付房价款款利息。产权登记面面积－合同同约定面积积面积误差比比＝—————————————————×100%合同约定面面积五、商品房房现售商品房的交交付1、关于逾逾期交付的的法律责任任2、关于样样品房销售售问题3、关于商商品房保修修问题———“二书””房地产开发发企业应当当对所售商商品房承担担质量保修修责任。当当事人应当当在合同中中就保修范范围、保修修期限、保保修责任等等内容做出出约定。保保修期从交交付之日起起计算商品住宅的的保修期限限不得低于于建设工程程承包单位位向建设单单位出具的的质量保修修书约定保保修期的存存续期六、房地产产抵押指抵押人以其合法的的房地产以以不转移占占有的方式式向抵押权人提供债务履履行担保的的行为。债债务人不履履行债务时时，债权人人有权依法法以抵押的的房地产拍拍卖所得的的价款优先先受偿六、房地产产抵押房地产抵押押主要具有有如下法律律特征从属性———为担保债债权设立价值支配性性——为实实现交换价价值优先受偿性性——优先先于其他债债权人建筑物与其其范围内的的建设用地地使用权一一并抵押六、房地产产抵押房地产抵押押权的设定定房地产抵押押权的设定定的形式要要件抵押当事人人应当签订订书面抵押押合同抵押当事人人须办理房地产产抵押登记记房地产抵押押权的设定定的限制条条件不得设定抵抵押的情形形六、房地产产抵押房地产抵押押权的实现现当债务人不不履行到期期债务时，，房地产抵抵押权人可可以就抵押押房地产的的价款享有有优先受偿偿权抵押权优先先于普通债债权先设定的抵抵押权优先先于后设定定的抵押权权抵押权的实实现方式主主要有：折折价、拍卖卖、变卖七、房屋租赁房屋所有权权人或对房房屋具有处处分权的管管理人作为为出租人将将其房屋出出租给承租租人使用，，由承租人人向出租人人支付租金金的行为房屋租赁的的特征房屋租赁的的出租人须须对房屋具具有处分权权房屋租赁不不转移房屋屋的所有权权房屋租赁是是双务、有有偿、要式式的民事法法律行为房屋租赁具具有期限性性（租赁赁期限不得得超过20年）七、房屋租赁房屋租赁合合同出租人与承承租人签订订的，用于于明确租赁赁双方权利利与义务关关系的协议议“房屋租赁赁，出租人人和承租人人应当签订订书面租赁赁合同，约约定租赁期期限、租赁赁用途、租租赁价格、、修缮责任任等条款，，以及双方方的其他权权利和义务务，并向房房产管理部部门登记备备案。”《城市房地地产管理法法》第53条七、房屋租赁房屋租赁合合同的续签签房屋租赁期期限届满，，租赁合同同约止。承承租人需要要继续租用用的，应当当在租赁期期限届满前前3个月提提出，并经经出租人同同意，重新新签订租赁赁合同。租赁期限内内，房屋出出租人转让让房屋所有有权的，房房屋受让人人应当继续续履行原租租赁合同的的规定。———“买卖不破破租赁”七、房屋租赁房屋租赁合合同的变更更或解除（1）符合合法律规定定或者合同同约定可以以变更或解解除合同条条款的；（2））因因不不可可抗抗力力致致使使合合同同不不能能继继续续履履行行的的；；（3））当当事事人人协协商商一一致致的的。。因变变更更或或者者解解除除租租赁赁合合同同使使一一方方当当事事人人遭遭受受损损失失的的，，除除依依法法可可以以免免除除责责任任的的以以外外，，应应当当由由责责任任方方负负责责赔赔偿偿承租租人人有有下下列列行行为为之之一一的的，，出出租租人人有有权权终终止止合合同同，，收收回回房房屋屋，，因因此此而而造造成成损损失失的的，，由由承承租租人人赔赔偿偿（1））将将承承租租的的房房屋屋擅擅自自转转租租的的；；（2））将将承承租租的的房房屋屋擅擅自自转转让让、、转转借借