城市商业地产运营模式框架构思培训课程

2009~2010年中国发生了什么？房地产住宅市场调控不断地产大佬潘石屹百亿抄底京沪商业房地产住宅市场调控升温！20102009龙头老大万科，启动二八新开发策略商业地产大额——万达集团王健林，荣登新财富榜中国首富！21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地产的黄金时期。——业界预言，也是业界共识报告框架PART1.政策契机PART2.自身机遇PART3.案例借鉴PART4模式探索PART5运作规划PART6战术构思ＰＡＲＴ．１－－地产新政下的商业地产契机（一）近年来商业地产市场发展概述最近几年以来，商业地产市场一直受政策影响很少，既没有得到政府的鼓励和支持，也没有受到政策的限制和打压。商业地产市场近几年基本与中国的经济同步发展。通过资金成本和租金回报率来衡量，商业地产并未出现严重的泡沫程度，相比住宅市场来说，较为健康和稳定。近年来，随着住宅市场投资热度的增强乃至投机氛围的加剧，当前不少城市已出现了“商住价格倒挂”的现状，使得商业地产的“价格洼地”效应和抗政策风险功能正在空前凸显。（二）新政下的商业地产利好近年来的楼市调控政策主要针对住宅市场，并没有将商业地产纳入其中，在当前整个楼市遇寒的大环境下，商业地产几乎没有受到冲击，新政甚至有可能会刺激商业地产的发展。商业地产市场一直执行比较独立的老政策，投资者依然可以通过银行办理异地贷款或者一次性购买多套商业地产，贷款仍不受限制，并没有受到住宅放贷市场收紧的影响。商业地产可以自用、投资和出租，外地客户也不受限制。当前新政下，由于投资、投机性需求在住宅市场中受抑制，从住宅市场撤离的资金，选择商业地产作为资金避风港的可能性很大，必然成就商业地产下一波的机会。（三）未来商业地产市场的发展机遇1.宏观经济向好，商业地产需求、租金水平有望迎来新一轮增长。2.住宅受调控政影响，商业地产成为资金投资转移阵地3.受调控影响，大佬纷纷看好商业地产后市。（比如：首创置业提出，在未的三四年要拿出300亿的资金，除了发展自己的主营业务以外，发展综合体的项目，在未来的五到十年，把旗下的奥特莱斯增设30家；保利地产表示在未来的三到五年时间内，将所持有的商业物业投资比例增加到30%；金地集团表示今年将会有20%的资金流向商业地产投资商业的项目。）4.温州人历来有投资商业地产的传统。当前，不少嗅觉敏锐的温州投资者又开始将目光转向商业地产，一些外地的开发商也瞄准了商业地产这块“蛋糕”并频频向温州人招手。ＰＡＲＴ．2－－正国房产的商业地产资源及开发重心调整战略思考（一）正国国——塘下下商业地产产的领军者者以塘下大道道为核心的的三大项目目底商及未未来沿线地地产开发物物业的投标标获取，形形成了以塘塘下核心商商业街为主主轴的商业业地产布局局，已经具具备规模效效应、集聚聚效应和整整合拔高基基础。温莎总府时代正国商业铁铁三角温莎国际：：商业面积积9000平方。初步定位———中高端端主题商场场。亿嘉时代广广场：商业业面积21000平平方。初步定位———大型一一站式商业业综合体。。总府壹号：：商业面积积12600平方。。初步定位———中高端端综合百货货。（二）正国国系商业地地产运营思思考作为实力开开发企业，，拥有大量量商业地产产资源，如如何在政策策影响下的的住宅市场场转型，利利用手头商商业地产资资源进行试试水，并借借此整合多多方商业资资源，打造造适合自己己可复制的的商业地产产模式，是是正国房产产未来的重重大挑战。。正国商业地地产五大疑疑问1、单个启启动还是整整体联动？？2、一盘棋棋战略还是是纵向深耕耕？3、如何拔拔高到建立立地产模式式的高度运运营？4、如何提提炼和整合合附加值，，打造获取取政府支持持的利益点点？5、区域价价值挖掘与与商业主轴轴整体价值值包装谁更更打动投资资者？（包包括营销诉诉求侧重点点的确立））（三）区域域商业地产产资源与模模式思考三大商业体体隔街相对对，近在咫咫尺，同属属于正国系系，但又分分属于三个个独立的商商住综合项项目，在经经营定位上上需要根据据各自的具具体条件进进行错位，，但在新兴兴的塘下商商业大道乃乃至温州南南翼商业次次中心又需需要呼应、、协作，发发挥正国系系商业资源源的规模集集群优势，，既应对区区域商业市市场的竞争争，又可以以打响正国国系商业品品牌和创建建正国系商商业发展模模式。正国系商业业地产的六六点思考1、塘下第第一商业大大道的价值值体系及话话语权的整整合？2、商业体体量和错位位定位对商商业街的品品质提升？？3、强镇扩扩权热潮下下的商业主主轴树标杆杆效应迎合合政府需求求？4、商业地地产投资逐逐利的非地地缘性效应应如何与宣宣传调性的的“大温州州思维”结结合？5、“一街街三点多主主题”商业业地产资源源如何找到到主线进行行有效整合合并形成模模式复制？？6、打造成成熟商业地地产模式并并挟温商资资源低价获获取外区域域政府土地地资源进行行开发整合合？ＰＡＲＴ．．3－－国内及温州州模式化商商业地产借借鉴借鉴一：万万达广场的的国际品牌牌联合布局局战略从2001年，第一一家万达广广场在长春春破土动工工，今万达达集团在全全国近40个城市投投资项目，，已在全国国开业19个万达广广场，6家家五星级酒酒店，持有有的收租物物业面积达达到300万平方米米。2010年年，万达集集团计划开开业40个个万达广场场、16家家五星级酒酒店、70家影城600块电电影银幕、、25家连连锁百货，，持有的收收租物业面面积超过600万平平方米，资产超超过600亿元元，年年销售售收入入超过过400亿亿元，，成为为中国国一流流的企企业集集团。。首创了了商业业地产产“订订单模模式””，与与几十十个国国际知知名品品牌主主力店店形成成战略略同盟盟，在在全国国的项项目布布局上上连锁锁经营营，形形成了了万达达独一一无二二的““商业业资源源”。。“先租租后建建”万万达达项目目在开开工之之前，，主力力店的的招商商就已已基本本解决决，整整个项项目70%~80%的租租赁面面积已已经有有主。。因为万万达项项目都都是先先租后后建，，在规规划设设计上上进行行“量量身定定做””的合合理规规划，，避免免后期期浪费费，也也保证证了每每个万万达广广场在在建设设的过过程中中就已已基本本“满满铺””。万达的的订单单地产产还有有一个个重要要的优优势就就是““满铺铺开业业”，，不管管哪一一个项项目，，开业业当天天必是是所有有大小小商家家同一一时间间开业业。万达商商业地地产的的“订订单模模式””解密密与众多国际知知名品牌主力力店结成战略略同盟，共同同攻城略地借鉴二：瑞安安地产的休闲闲娱乐布局及及先商后住战战略广为人知的““上海新天地地”只是瑞安安上海太平桥桥旧区改造项项目的一部分分。规划后的的整个太平桥桥项目由几大大元素组成:以上海新天地地为特色的老老建筑商街保保护区；以瑞安打造的的大型人工湖湖和其周边绿绿化为分界，，以北的“企企业天地”甲甲级办公区和和五星级酒店店；以南的““翠湖天地””高尚住宅区区，另外还有规划划建设的地标标性建筑白玉玉兰大厦和全全国首家大型型百老汇剧场场。翠湖天地———瑞安“先商商后住”运营营模式下的典典型代表。在在新天地国际际化潮流街区区的支撑下，，太平桥区域奠奠定上海核心心地位。瑞安安随后开发的““翠湖天地””，价格从一一期的1.6万，上升到到现在的12万，升值速速度远远高出出同区域同类类型产品40%以上。在上海新天地地既古朴又时时尚的休闲步步行街中，中中西方文化互互补和交融，，成功展现了了国际化视野野与本土文化化的完美结合合。在太平桥桥整体规划布布局中，可以以感受到瑞安安充满实力的的国际化高端端运作实力。。上海新天地经经验以及太平平桥区域的开开发模式是瑞瑞安运营大型型项目的成功功符号，在这这一基础上，，从树立“新新天地”成功功模式到全国国范围内的““天地”系列列战略布局，，瑞安正成功功地在杭州、、重庆、武汉汉等城市复制制“天地”项项目，均在当当地奠定了超超脱于大众项项目的特殊地地位。瑞安在在每一一个””天地地”项项目中中的商商业体体都会会融入入一些些“上上海新新天地地”的的开发发理念念，保保留一一部分分当地地的老老建筑筑，引引进特特色““88新天天地””精品品酒店店，都都会在在住宅宅项目目中为为业主主配备备大型型会所所，都都会尤尤为重重视营营造景景观和和社区区环境境等等等，这这些瑞瑞安标标签式式的国国际化化打造造手法法，为为每个个项目目奠定定了超超前地地位。。新天地地开发发模式式启示示瑞安是是一个个极其其强调调和重重视建建筑文文化的的企业业，又又时刻刻在项项目打打造中中运用用国际际化视视野引引领未未来发发展方方向，，把一一种前前瞻性性的思思维方方式融融入到到人居居生活活、消消费方方式当当中，，引领领时尚尚乐活活的生生活方方式，，这就就是瑞瑞安打打造““天地地”项项目的的内在在精髓髓。借鉴三：奥康康百城百街策策略奥康百城百街街计划：在国国内100个个城市开发建建设100条条商业步行街街。目前，该计划划的第一条商商业步行街已已在湖北省黄黄冈市正式开开街，该计划划的第二条商商业街位于安安徽全椒县，，目前已进入入招商阶段，，华润苏果超超市、香港大大地影院、苏苏宁电器等主主力商家均已已签约入驻。。此外，奥康康还在筹划在在山东、河南南和云南等地地建商业步行行街。奥康“百城造造街计划”的的发展模式：：1、联手国内内外100家家知名品牌，，奥康的商业业步行街无论论到哪里，都都会有100个左右的品品牌跟随，保保证了商业步步行街的品质质和品位；2、奥康所有有的步行街都都是旧城改造造项目，以地地级市为主，，选址保证了了能聚集商业业步行街所需需的商气和人人气。借鉴四：温州州名购“温州名购””是温州市委委、市政府““拓市场、保保增长”重要要举措之一，，源于服装协协会和商会旗旗下商业物业业处理的定位位创意。按照市政政府的温温州名购购项目实实施方案案，2009年年—2010年年，我市市将在全全国大中中城市建建立100家温温州名品品购物中中心，主主要采取取以下三三种创建建方式：：（一）温州名名购旗舰店。。鼓励同行业企企业、跨行业业企业之间进进行联合重组组，组成营销销专业团队，，在温州本地地以及全国各各大城市商业业街、步行街街、在外温州州人开办的商商场等开设温温州名购旗舰舰店。鼓励在在外温州人创创办的商城创创造条件联手手温州名品开开设温州名购购旗舰店。加加大政企商联联动推进力度度，促进营销销专业团队加加快创建一批批各具行业特特色的温州名名购旗舰店。。（二）温州州名品集成成店。由行业龙头头企业发挥挥自身营销销网络优势势，在已有有的或延伸伸拓展的营营销网络中中，吸纳中中小企业进进入其营销销链，体现现以大带小小、带动中中小企业发发展而形成成的集成店店。通过政政府强力引引导、行业业集力推进进、龙头企企业积极带带动，推进进一批成长长型企业和和品牌进入入行业龙头头企业营销销网络，实实现营销网网络资源共共享和共同同发展。（三）名品品进名店。。名品定义为为获得国家家级名牌产产品、知名名商标称号号的企业产产品；名店店定义为地地级市以上上所在地具具有一定影影响的百货货商场、百百货商店、、百货公司司等。加快快推进名品品进名店，，通过“温温州名购””落地推广广对接活动动，推动一一批行业龙龙头企业品品牌进入一一流营销渠渠道。2009年年8月，《《温州名购购项目实施施方案》正正式出台，，在各方面面对加盟发发展的商家家予以大力力支持：“温州名购购”项目投投资主体在在项目入驻驻所在地开开展名购宣宣传的，按按实际宣传传费用的20%给予予补助，补补助金额最最高不超过过15万元元。对单店面积积达1000平方米米以上的，，每开设一一家给予30万元的的补助。市有关部门门将选定几几家协作银银行，安排排专项贷款款资金，专专门用于““温州名购购”建设项项目贷款。。统一使用““温州名购购”标识和和名称。案例商业发展模式万达广场首创商业地产“订单模式”，与几十个国际知名品牌主力店合作，在全国的项目布局上连锁经营。瑞安“天地”系列1、以国际化视野与本土文化的完美结合来打造商业街区；2、以产品资源整合实力来促进住宅、酒店等物业升值。奥康“百城百街”1、类似万达模式，联手国内外多家知名品牌共同拓展；2、项目选址一般为旧城改造项目，容易吸引人气。温州名购1、有效整合遍布全国的温州品牌、温商资源；2、温州市政府高度支持，容易以较低成本布局、扩张。案例借鉴比比较：ＰＡＲＴ．．4－－正国商业地地产发展模模式探索（一）正国国商业地产产全国拓展展的目标正国商业地地产全国拓拓展的形象象定位——正国百城温温商名店街街（暂名）。。正国商业地地产拓展运运营模式——参考万万达广场、、瑞安天地地系列的成成功范例，，融合奥康康百城百街街与温州名名购的本土土尝试经验验，从塘下下商业大道道系列项目目起步，探探索异地扩扩张的老城城商业地产产改造模式式，建设正正国特色的的“百城温温商名店街街”。正国商业地地产的战略略发展规划划——“百城城温商名店店街”如同同奥康百城城百街，利利用正国所所整合的资资源体系（（借力），，获取目标标区域的政政府支持（（借势），，其核核心心内内容容是是在在全全国国三三四四线线城城市市改改造造和和提提升升一一百百个个城城市市的的一一百百个个主主要要商商业业街街区区，，其其主主要要手手段段是是获获取取街街区区主主力力店店，，通通过过整整合合主主力力店店资资源源再再造造商商业业街街，，在在不不断断整整合合合合作作资资源源、、累累积积品品牌牌效效应应、、创创新新运运营营模模式式的的基基础础上上，，在在全全国国范范围围内内进进行行推推广广、、复复制制。。为什什么么是是三三四四线线城城市市？？（二二））正正国国商商业业地地产产拓拓展展的的区区域域目目标标国内内的的一一、、二二线线城城市市，，城城市市建建设设和和商商业业开开发发也也出出现现了了激激烈烈和和饱饱和和的的趋趋势势。。布局局一一二二线线城城市市在在拿拿地地门门槛槛、、开开发发运运营营成成本本、、招招商商优优惠惠政政策策、、大大型型商商业业项项目目市市场场竞竞争争等等方方面面均均会会面面临临一一系系列列实实际际问问题题，，周周旋旋余余地地和和发发展展空空间间相相对对有有限限。。从全国各地区区的发展次序序看，东部沿沿海省份和城城市最先发展展，并形成了了珠三角、长长三角、京津津冀等经济增增长极，未来来的经济发展展热点是“中中部崛起”、、“振兴东北北”、“西部部大开发”。。从全国城市发发展的最新趋趋势看，三四四线城市的发发展正在提速速，城市化、、商业开发的的前景与机遇遇十分广阔。。三四线城市主主要位于内地地，以地级市市和经济强县县等为主，具具备后发优势势，并以腹地地优势正在吸吸纳着较发达达地区的梯度度投资等资源源。三四线城市的的商业开发环环境分析缺陷一一：从从广大大三四四线城城市发发展现现状看看，改改革开开发前前30多年年普遍遍优先先发展展的是是“市市”，，即市市场和和产业业，而而“城城”的的建设设相对对滞后后。缺陷二二：三三四线线城市市处于于高端端消费费外流流（流流向区区域内内的一一二线线大城城市））和低低端消消费市市场（（本地地还是是以批批发市市场占占主导导）的的双重重夹击击。机遇一一：在在三四四线城城市，，城市市化的的高速速发展展，老老城区区的核核心商商业街街最具具价值值，但但需要要现代代大型型商业业设施施的配配套，，才能能整体体提升升城市市的形形象。。产业业的发发展、、投资资的拉拉动、、劳动动力外外地创创业购购买力力的回回流，，也都都在社社会消消费上上助推推本土土商业业的升升级换换代。。机遇二：在在全国未来来的贸易格格局看，轻轻工产品的的外贸出口口在国际市市场上有下下滑趋势，，广大三四四线城市在在内需消费费市场格局局中举足轻轻重。机遇三：随随着“新农农村”建设设的日益加加快，广大大农村迎来来新一轮的的发展机遇遇，成为刺刺激内需的的主战场。。而从城乡乡互动的实实际情况看看，广大农农村地区主主要是三四四线城市商商业辐射的的坚实腹地地。温州有哪些些资源能够够整合？“无温不成成商”，温温州商人、、温州商品品、温商项项目、温州州商会已遍遍布全国乃乃至海外，，使得“正正国百城温温商名店街街”在开发发运营中整整合、利用用温州资源源并进而利利用目标区区域的综合合资源有着着许多人脉脉基础和天天然优势。。（三）正国国商业地产产拓展的资资源整合目目标雄厚的资金金，投资需需求，在““正国百城城温商名店店街”的全全国拓展中中，温州商商人显然是是各个商业业项目经营营者、投资资者的重要要来源。温商在异地拓展展中，“正正国百城温温商名店街街”可以与与“温州名名购”进行行资源互补补？商品参考温州名名购的拓展展模式，以以正国为龙龙头进行资资源整合，，在某些三三、四线城城市核心商商业老街获获取1-2快土地，，再以点带带面整合其其他温商资资源项目目温州州商商会会是是整整合合温温州州商商人人、、温温州州资资金金、、温温州州品品牌牌的的重重要要力力量量，，““正正国国百百城城温温商商名名店店街街””可可以以利利用用温温州州商商会会在在外外地地已已拓拓展展的的人人脉脉资资源源。。商会会对温温州州资资源源整整合合的的思思考考异地地资资源源的的整整合合“正正国国百百城城温温商商名名店店街街””战战略略的的主主战战场场锁锁定定在在全全国国各各地地，，根根据据战战略略需需要要，，对对全全国国各各地地特特别别是是项项目目所所在在区区域域的的各各种种资资源源，，也也可可以以取取我我所所需需，，为为我我所所用用，，在在““正正国国百百城城温温商商名名店店街街””全全国国一一盘盘棋棋的的格格局局下下灵灵活活组组合合。。异地地资资源源之之一一：：名名特特优优品品牌牌库库异地地资资源源二二：：合合作作的的中中小小开开发发商商在宏宏观观调调控控大大环环境境下下，，各各地地的的中中小小开开发发商商为为生生存存发发展展而而纷纷纷纷寻寻求求联联合合发发展展之之路路，，““正正国国百百城城温温商商名名店店街街””可可以以凭凭借借正正国国的的品品牌牌实实力力、、战战略略项项目目的的聚聚集集效效应应等等优优势势与与他他们们在在土土地地、、资资金金、、团团队队、、信信息息等等多多方方面面进进行行合合作作、、整整合合，，对对其其中中的的部部分分适适合合的的开开发发商商品品牌牌还还可可以以收收购购、、并并购购，，将将““正正国国百百城城温温商商名名店店街街””的的开开发发主主体体进进一一步步做做大大做做强强。。异地资源三：：产业链协作作团队及其他他软性资源除了异地的中中小开发商团团队以外，各各地的专业投投资机构、个个体投资者、、经营者、商商业地产产业业链上下游团团队、专业人人才及政企人人脉、传统风风俗文化、生生态旅游资源源、非物质文文化遗产等软软性资源也是是“正国百城城温商名店街街”的整合对对象，既有利利于各个具体体项目的规划划、开发、运运营和服务的的整个流程充充分发挥资源源价值，在满满足商业步行行街对消费者者的实用功能能价值外，还还可为消费者者（包括外来来旅游者）创创造出充满具具体体验的生生活感受和文文化价值。百个投资组合百个合作团队百个知名品牌正国商业体系产业链资源的的整合百个知名品牌牌：在源地上包括括国内外时尚尚品牌及温州州知名品牌、、各地名特优优品牌等，在在业态上涵盖盖主力百货、、精品店、餐餐饮、娱乐、、休闲、健身身美体等，在在经营主体上上涵盖代理商商、加盟店、、连锁店、旗旗舰店、个体体自营店等。。同时，可以以涵盖“温州州名购”，将将“温州名购购”作为温商商品牌、主力力店品牌，双双方合作进行行商业拓展。。百个合作团队队：既包括同属于于商业地产业业产业链上下下游的规划设设计机构、建建筑公司、监监理公司、装装潢公司、景景观园林制作作机构、投资资咨询机构、、商业运营顾顾问、物业管管理、区域性性代理中介及及媒介等合作作团队，也包包括各地参与与“正国百城城温商名店街街”开发运营营的中小开发发商合作团队队、各地多元元化发展的集集团公司下属属的开发团队队等。百个投资组合合：以正国国为投投资主主体，，利用用融资资、上上市、、合作作股权权开发发、资资金与与土地地联姻姻（业业界称称“鸡鸡蛋换换粮票票”））等多多种合合作方方式，，以资资金为为纽带带，吸吸引机机构投投资者者、各各种开开发投投资基基金（（包括括公募募和私私募））、广广大的的个体体投资资者、、温州州民间间资金金、企企业富富余资资金等等参与与“正正国百百城温温商名名店街街”的的开发发运营营，并并分享享投资资收益益。三角洲洲建议议：在商业业地产产前景景可期期的市市场背背景下下，““正国国百城城温商商名店店街””的异异地拓拓展、、全国国布局局可着着重于于三四四线城城市的的老城城改造造商业业街区区。目目前各各城市市均有有着价价值空空间巨巨大的的老城城商业业中心心，在在获取取老城城整体体商业业街改改造牵牵涉面面及难难度大大的环环境下下，““正国国百城城温商商名店店街””可通通过多多种途途径及及合作作方式式获取取或整整合城城市商商业主主轴两两侧的的多个个重点点项目目，以以点带带面，，提升升整体体商业业主轴轴价值值，并并在整整合政政府、、商家家、品品牌和和市场场支持持等资资源的的过程程中，，既获获取单单点项项目的的利益益最大大化，，又打打造区区域商商业地地产标标杆，，进而而再整整合温温州商商会、、异地地同行行机构构、产产业链链协作作单位位等其其他资资源、、土地地及品品牌，，不断断复制制模式式，获获取巨巨大成成功。。ＰＡＲＲＴ．．5－－正国系商商业地产产的品牌牌运作规规划（一）正正国“百百城温商商名店街街”上升升为品牌牌主体将““百百城城温温商商名名店店街街””作作为为一一个个独独立立的的品品牌牌来来运运作作，，上上升升为为众众多多温温州州品品牌牌乃乃至至全全国国各各地地协协作作品品牌牌共共同同的的创创富富平平台台，，由由正正国国组组建建的的商商业业管管理理公公司司““亿亿嘉嘉””统统一一负负责责运运营营管管理理，，既既有有利利于于融融资资，，也也有有利利于于吸吸引引其其他他合合作作团团队队、、合合作作品品牌牌加加盟盟协协作作，，也也有有利利于于提提升升““百百城城温温商商名名店店街街””整整体体项项目目的的品品牌牌形形象象。。1、、在在““正正国国百百城城温温商商名名店店街街””的的各各地地子子项项目目的的开开发发和和运运营营中中，，建建议议考考虑虑在在项项目目命命名名中中统统一一以以““亿亿嘉嘉””冠冠名名，，但但个个别别的的合合作作型型项项目目也也可可以以考考虑虑联联合合冠冠名名，，或或者者根根据据各各项项目目的的具具体体情情况况另另行行冠冠名名；；2、正国作为为开发主体，，在融资、上上市、品牌管管理、加盟合合作、运营模模式等宏观战战略层面上将将“百城温商商名店街”作作为一个独立立品牌来运作作，在该品牌牌下，具体子子项目的开发发运作则根据据合作团队和和品牌企业的的参与情况，，在合作团队队分工、股权权控制、利润润分配等方面面灵活把握。。（二）“正国国百城温商名名店街”品牌牌的宣传推广广“正国百城温温商名店街””是一个庞大大的系统性工工程，除了单单个项目在目目标区域内常常规的启动、、招商、合作作、宣传、推推广等以外，，在整体的形形象宣传推广广上也应该做做战略性的、、全盘性的考考虑，便于各各个后续项目目按次序启动动，在相互承承接的基础上上互相呼应，，强化“正国国百城温商名名店街”这一一品牌的张力力，也更有利利于借助现代代媒介平台在在广泛的时空空范围内多方方整合投资者者、经营者、、商家品牌、、政府招商、、产业链合作作机构等各种种资源，加快快整个“正国国百城温商名名店街”战略略运作目标的的良性滚动发发展。1、开通“正正国百城温商商名店街”网网站：与一些些门户型的政政府网站、各各地温州商会会网站、商业业网站、招商商网站、时尚尚品牌网站（（包括国际性性品牌）以及及合作品牌及及企业网站、、“正国百城城温商名店街街”各子项目目网站、地产产顾问机构网网站等实行互互相链接。2、发行《正正国百城温商商名店街》交交流刊物：在在目标拓展城城市的招商洽洽谈、业界协协作、行业研研讨、政企商商业论坛、商商会交流等场场合及部分机机场休息室、、星级宾馆、、高档写字楼楼、合作机构构、招商机构构办公地等场场地赠送、发发行。3、多渠道组组织“正国百百城温商名店店街”SP推推广活动：结结合一些具体体的商业项目目的启动，在在全国范围内内、目标拓展展区域范围内内组织以“正正国百城温商商名店街”为为主题内容的的新闻发布会会、高峰论坛坛、系列项目目联合巡展会会、招商恳谈谈会、合作团团队年会等高高档次的大型型活动，这些些活动也可与与业界相关的的一些商业论论坛、商会交交流活动、行行业研讨活动动等合作、互互动举办，既既可以借助公公众媒体扩大大品牌影响，，邀请业界专专家献言献策策，也可以吸吸引更多的品品牌与团队加加盟、协作。。（三）“正国国百城温商名名店街”运作作模式提炼“正国百城温温商名店街””的快速拓展展需要成百个个知名品牌、、合作团队及及投资组合的的参与。正国国作为开发主主体主要控制制各地的资本本投入、项目目规划和品牌牌管理，在此此基础上，将将各个合作团团队（重点是是强势品牌））的运营体系系进行提炼、、整合，在““正国百城温温商名店街””品牌主体下下制定一系列列标准化的、、自成一体的的专业规范和和运作流程，，提高“正国国百城温商名名店街”战略略运作的质量量和效率。1、““正国国百城城温商商名店店街””运作作模式式的实实效意意义：：在整个个“正正国百百城温温商名名店街街”运运作体体系中中将商商业地地产和和其他他关联联产业业、软软性资资源有有机整整合；；集各个个协作作团队队之专专业所所长，，提高高各协协作团团队的的参与与程度度；使“正正国百百城温温商名名店街街”系系列项项目的的滚动动开发发和成成功运运营有有规可可循、、快速速复制制；有利于于各个个协作作团队队之间间的管管理和和协调调；有利于于高效效解决决异地地拓展展中实实际衍衍生的的系列列问题题。2、““正国国百城城温商商名店店街””运作作模式式标准准化、、流程程化的的重点点：规划设设计：：主要要涉及及物业业布局局、景景观环环境、、交通通规划划、铺铺型设设计、、功能能规划划、建建筑工工程、、装潢潢用料料等方方面。。租售运运营：：主要要涉及及品牌牌招商商、业业态配配比、、物业业销售售、租租售配配比、、运营营模式式、收收益回回报等等方面面。文化塑塑造：：主要要涉及及区域域文化化融合合、城城市形形象塑塑造、、项目目特色色打造造等方方面。。营销推推广：：主要要涉及及项目目市场场定位位、包包装推推广、、租售售代理理、媒媒体代代理等等方面面。经营管理：：主要涉及及团队培训训、开业策策划、日常常运营、物物业管理等等方面。（四）“正正国百城温温商名店街街”战略发发展步骤的的思考1、初期：：跳出塘下下做商业，，跳出单店店做商圈，，跳出细节节做大势。。跳出塘下做做商业———塘下是瑞安安城市的北北组团，也也是“大温温州都市””南翼的区区域中心城城镇，因此此，正国在在塘下现有有开发的亿亿嘉时代广广场等三个个商业项目目定位不能能局限于做做塘下的商商业配套，，而要在““大温州都都市区”全全新视野下下进行定位位。跳出单店做做商圈———打造单店和和打造商业业模式是两两个不同的的战略定位位，在营销销与品牌投投入方面也也是两个不不同的层次次。亿嘉时时代广场等等三个商业业项目既出出自同源，，又在区域域地段上互互相呼应，，总体商业业体量已足足以领袖塘塘下区域的的商业格局局，在“大大温州都市市区”的现现有商圈布布局中也举举足轻重，，因此，三三个项目尽尽管在建设设周期、开开业时机等等方面有先先后之分，，但在形象象整合、运运营推广上上必须整体体联动，实实行一盘棋棋战略，并并借塘下列列为“镇级级市”强镇镇扩权热潮潮，在城市市形象升级级、城市商商圈规划、、项目形象象推广等方方面取得政政府的强力力支持和配配合。跳出细节做做大势———亿嘉时代广广场等三个个商业项目目从个体而而言，需要要从各自的的经营定位位出发而对对目标市场场纵向深耕耕；但从区区域布局看看，正好位位于塘下大大道两侧，，在经营定定位方面可可以根据各各自具体条条件进行““一街三点点多主题””的整体规规划，在总总体体量和和经营档次次上以绝对对优势取得得“塘下第第一商业大大道”的话话语权，凭凭依着城市市快速路可可以南北贯贯通瑞安和和温州市主主城区，从从而拓展广广阔的商业业腹地，在在区域价值值挖掘与商商业主轴整整体价值包包装上也更更能打动目目标投资者者。2、中期：：提炼“塘塘下第一商商业大道””运作模式式，选择数数个三四线线城市营造造商业标杆杆。“塘下第一一商业大道道”运作模模式提炼——塘下三三个项目分分属于三个个地段，但但在“一街街三点多主主题”的整整体规划下下形同于一一个整体项项目。在各各个城市的的旧城改造造和商业改改造中，不不乏有在同同一个目标标区域内，，目标开发发地块位置置相近但不不相连属、、新老商业业项目定位位混乱而互互相冲突等等现状，而而“塘下第第一商业大大道”成功功、成熟的的运作模式式对类似项项目的改造造、升级、、调整、合合作等具有有较强推广广价值。目标拓展展区域选选择———以内地的的三四线线城市为为主，原原则上建建议适当当避开各各个较为为稳定的的城市群群，以免免在商业业辐射范范围上受受到城市市群领头头城市的的商业吸吸聚，不不利于做做大做强强。另外外，该目目标区域域有一定定的城市市知名度度和交通通通达性性，以便便于在未未来的招招商、经经营、推推广中能能够带动动温州投投资资源源，以外外打内，，激发当当地客群群，使项项目能够够快速旺旺场、成成型。考虑与““温州名名购”合合作——既是是出于整整合温州州资源的的考虑，，同时集集合温州州众多品品牌的““温州名名购”本本身也可可以作为为主力店店。3、后期期：全国国拓展，，打包上上市。全国拓展展——在““百城温温商名店店街”成成熟的商商业地产产模式下下，以各各地的样样板项目目为品牌牌示范，，在相邻邻区域的的目标城城市拓展展新的项项目，同同时挟温温商资源源在目标标拓展区区域低价价获取当当地土地地资源进进行开发发整合，，在一定定程度上上还可以以共享一一些地源源性的投投资客户户、品牌牌资源和和产业协协作资源源。此外外，通过过“百城城温商名名店街””统一品品牌和管管理下的的模式输输出，通通过股权权合作、、商业加加盟等方方式，与与其他投投资机构构、开发发团队合合作在目目标区域域进行拓拓展，实实现快速速扩张的的战略发发展目标标。打包上市市——对““百城温温商名店店街”系系列中的的各个子子项目，，根据实实际情况况确定合合适的租租售组合合比例，，保留一一部分优优势物业业以自己己运营为为主，以以利于在在项目的的具体运运作中不不断产生生稳定的的利润流流。如此此，才能能将“百百城温商商名店街街”的核核心资产产拥有在在核心品品牌内，，不断积积累、沉沉淀的优优质资产产在时机机成熟后后寻求IPO/REITs等等模式扩扩张。ＰＡＲＴ．6－－“百城温商名名店街”三大大启动项目的的战术构思（一）“塘下下第一商业大大道”坐标体体系下的启动动项目形象标杆定位位：“塘下第一商商业大道”经营定位：““一街三点多多主题”正国黄金商业业三角借塘下镇成为为“镇级市””的契机，呼呼应“大温州州都市区”建建设，争取将将项目挂牌为为“温州（瑞瑞安）城市商商业网点建设设样板工程””并获得相关关优惠政策，，以龙头效应应强力打造““塘下第一商商业大道”，，并纳入修编编中的《温州州市商业网点点规划》。启动项目的整整体规划：考虑统一以““亿嘉”冠名名（作为案名名前缀）；在亿嘉的统一一经营管理下下，发放“亿亿嘉VIP卡卡”，拓展、、锁定目标消消费客群；在政府相关部部门的协调和和支持下，以以时代广场为为龙头和平台台，联合另两两个项目，整整合塘下大道道的其他商业业项目，联合合组建“第一一商业大道商商家联盟”，，同宣传、造造声势、锁圈圈层、强影响响、旺人气；；时代广场开业业运营已提上上日程，作为为“塘下第一商商业大道”和和“百城温商商名店街”的的双龙头示范范项目，在资源、资资金等方面应应强化倾斜力力度，同时在在招商与经营营策略调整上上也同步提高高宣传调性与与推广力度，，吸引更多的的商家品牌和和投资者的关关注和参与。。（二）“百城城温商名店街街”坐标体系系下的启动项项目1、启动项目目的整体形象象定位：“百城温商名名店街”龙头头示范项目；；“百城温商名名店街”拓展展与管理运营营基地；“百城温商名名店街”商家家品牌储备基基地；“百城温商名名店街”商家家品牌加盟中中心。2、启动项目目开发运营模模式的提炼：：旧城改造区域域内多个商业业项目的整体体运营模式；；温州资源跨地地域合作并整整合当地资源源、产业链资资源及其他相相关资源（商商业、品牌、、经营户、投投资者）的互互动多赢模式式；“百城温商名名店街”品牌牌异地复制与与输出模式；；城市运营层面面的政、企合合作模式（企企业在商圈规规划、土地政政策、启动宣宣传等方面获获取政府支持持，政府在城城市形象、就就业、税收、、政绩等方面面获得实际利利益）。“百城温商名名店街”运营营模式的近期期启动计划678910亿嘉时代广场场按预定计划划开业运营（（试运营），，高调推广；；亿嘉时代广场场挂牌“正国国百城温商名名店街001”；在本土区域通通过发放“亿亿嘉VIP卡卡”广泛锁定定目标消费群群体；延续亿嘉时时代广场成成功开业运运营的热潮潮，通过综综合媒介活活动推广（（新闻发布布会、全国国媒体广告告发布、高高峰论坛、、专刊等））向业界和和目标拓展展区域传播播“百城温温商名店街街”拓展的的目标计划划，吸引目目标城市、、合作资源源的关注和和沟通。强力推出““塘下第一一商业大道道”概念，，时代广场的的推广形象象策略调整整和二次招招商，同时时相应的在在资金、资资源等投入入方面有所所倾斜；对塘下大道道另外两个个正国系商商业项目的的业态定位位和形象包包装；以“百城温温商名店街街”的规划划前景，吸吸引、国内内外主力店店和品牌商商家加盟合合作。1112ＰＡＲＴ．．7－－三角洲定制制式全案代代理服务及及收费标准准三角洲是成成长于温州州本土、服服务于全国国各地的商商业地产综综合服务团团队，集结结了一批资资深地产专专业精英，，深谙合作作共赢的““财富三角角洲”之道道，擅长于于产业链资资源整合服服务，在温温州本土和和全国各地地均有多个个大型商业业地产项目目的实操历历练。三角洲简介介1、全程战战略服务：：协助制订““百城温商商名店街””的区域拓拓展计划及及阶段拓展展计划；协助“百城城温商名店店街”品牌牌战略推广广策略及计计划的制订订、实施、、维护；协助梳理、、维护“百百城温商名名店街”战战略运营的的标准化流流程和模式式；协助对品牌牌资源库、、协作团队队品牌库的的信息化管管理；协助在招商商、协作、、运营中进进行政、企企公关策略略服务；协助对“百百城温商名名店街”各各具体项目目的前期投投资伙伴组组合提出策策略服务；；2、个案实实操服务：：目标区域市市场商圈研研判及协助助项目选址址；项目开发可可行性投资资分析；项目规划设设计优化建建议；项目策划定定位、形象象包装及推推广；项目功能组组合、业态态配比、租租售策略及及运营模式式策划；项目开工、、开盘、开开业的策划划推广服务务；项目目销销售售代代理理；；项目目招招商商代代理理及及策策略略服服务务；；项目目经经营营管管理理建建议议；；项目目销销售售团团队队培培训训。。（二二））三三角角洲洲服服务务模模式式提提要要1、、““百百城城温温商商名名店店街街””的的全全程程战战略略服服务务方方面面：：建建议议采采取取年年度度合合作作或或阶阶段段性性合合作作的的合合作作模模式式，，三三角角洲洲在在““百百城城温温商商名名店店街街””品品牌牌总总体体战战略略运运营营层层面面提提供供系系列列策策略略性性服服务务，，或或根根据据阶阶段段性性发发展展需需要要（（针针对对特特定定区区域域或或特特定定个个案案，，服服务务周周期期一一般般不不超超过过半半年年））配配合合正正国国房房开开负负责责策策略略的的执执行行服服务务。。年度战战略咨咨询服服务费费用：：10万元元/月月，全全年打打包100万。。阶段性性战略略咨询询服务务费用用（通通常不不超过过半年年）：：50———60万元元/案案2、““百城城温商商名店店街””的具具体个个案实实操服服务方方面：：视不同同项目目的具具体规规模、、所在在区位位、开开发运运营进进度安安排等等实际际条件件，三三角洲洲既可可以提提供全全案代代理服服务，，也可可以只只提供供阶段段性流流程的的代理理或策策略服服务，，在个个案服服务中中具体体协商商。个案全全案代代理服服务费费用：：策划划服务务费30万万元；；销售售佣金金为销销售额额1.5%，溢溢价分分成视视项目目难易易程度度而定定；招招商佣佣金为为成功功招租租经营营面积积的1月期期租金金额。。个案阶阶段性性服务务费用用：根根据具具体项项目协协商，，原则则上策策划或或策略略服务务费用用不低低于50万万元/年，，销售售佣金金和招招商佣佣金略略高于于全案案代理理服务务的佣佣金标标准。。谢谢各各位领领导聆聆听9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:57:570